Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh

Xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng hiện là một vấn đề nhức nhối mà cả xã hội đang quan tâm. Việc xác định giá đất quá cao hoặc quá thấp hoặc vì mục đích vụ lợi cá nhân đã gây ra mâu thuẫn trong lợi ích giữa người dân được đền bù và chủ đầu tư dẫn đến việc người dân không giao đất cho các dự án, làm đình trệ các dự án từ quy mô nhỏ đến lớn gây thiệt hại rất nhiều cho Nhà nước khi các dự án này bị trượt giá hay phát sinh các khoản thu khác và làm chậm tiến độ đưa vào hoạt động của các dự án này. Vì vậy công tác xác định giá đất phải chính xác, cụ thể và thỏa mãn được cả 2 bên là Chủ đầu tư và người dân được đền bù. Tuy nhiên công tác xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng ở Việt Nam nói chung và trên địa bàn huyện Kỳ Anh nói riêng còn nhiều hạn chế và vẫn chưa thỏa mãn được nhu cầu của người dân mà chỉ thiên về phục vụ lợi ích của Chủ đầu tư. Thêm vào đó, thời gian qua tỉnh Hà Tĩnh cũng đã tập trung hoàn chỉnh công tác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt như: Quy hoạch tổng thế phát triển kinh tế xã hội tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050; Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng; Quy hoạch vùng Nam Hà Tĩnh – Bắc Quảng Bình; Quy hoạch hệ thống đô thị toàn tỉnh, Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạch chung xây dựng thị trấn Kỳ Anh, Quy hoạch phân khu chức năng trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng và các đồ án Quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạch chi tiết khu đô thị Kỳ Long – Kỳ Liên – Kỳ Phương, Quy hoạch chi tiết khu đô thị Trung tâm, Quy hoạch chi tiết các khu du lịch đô thị Kỳ Ninh, Kỳ Nam... Tính đến nay, tổng số đồ án quy hoạch đã được phê duyệt tại khu vực Kỳ Anh – Vũng Áng là 77 đồ án, với tổng quy mô, diện tích được phê duyệt là 7.579 Ha. Trong số đó, diện tích quy hoạch các khu đô thị, khu dân cư chỉnh trang đô thị và khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ là 6.470 Ha. Vì vậy, nhu cầu về thẩm định giá trong đền bù giải phóng mặt bằng là rất cao. Ngoài ra còn 1 lý do chủ quan nữa, là 1 người con xứ Nghệ, em quyết định chọn nghiên cứu đề tài: “Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh”. 1. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tổng quan về phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng. Trong công tác giải phóng mặt bằng, người ta thường sử dụng 2 phương pháp đó là: phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Thêm vào đó, ở trên địa bàn tỉnh còn có thêm phương pháp thu thập mẫu số liệu được nêu ra trong mục 3 của chương II. Tuy nhiên phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được sử dụng rộng rãi hơn vì trong công tác giải phóng mặt bằng thì sẽ thực hiện xác định giá đất trong quy mô lớn, vì vậy sử dụng phương pháp so sánh hiệu quả và tiết kiệm thời gian nhất. Nghiên cứu công tác thẩm định, quy trình thẩm định của địa phương phục vụ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đèn bù và áp giá. Những khó khăn gặp phải và những vấn đề còn khúc mắc trong công tác đền bù, mâu thuẫn giữa giá được thẩm định và giá cả thị trường. Đề xuất những những biện pháp để góp phần nâng cao hiệu quả và hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tại địa phương hiện nay nói riêng, cũng như công tác thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng nói chung. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiện cứu của đề tài là phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh. Phạm vi nghiên cứu là trên địa bàn huyện Kỳ Anh kể từ thời gian phòng thẩm định và áp giá được thành lập. 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu vận dụng xuyên suốt đề tài này là phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sở kết hợp với các phương pháp nghiệp vụ để khảo cứu, phân tích, đánh giá, kế thừa có chọn lọc. Thông qua quá trình chọn lọc dữ liệu, tài liệu có liên quan và xử lý, kết hợp với những kiến thức đã được học và kiến thức đã được hướng dẫn, cung cấp để thực hiện nội dung đề tài.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương I, TỔNG QUAN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 4

1 Tổng quan về giải phóng mặt bằng 4

1.1 Căn cứ và các văn bản pháp luật 4

1.2 Định nghĩa và các thuật ngữ liên quan 4

1.2.1 Giải phóng mặt bằng 4

1.2.2 Các thuật ngữ liên quan 5

2.1.1 Đối với nhóm đất nông nghiệp 8

2.1.2 Đối với nhóm đất phi nông nghiệp 8

2.1.3 Đối với nhóm đất chưa sử dụng 8

2.1.4 Khung giá đất của UBND tỉnh 9

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng 9

2.3 Xác định hệ số K trong định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng 11

2.3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K 11

2.3.2 Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năn g sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định 12

2.3.3 Hệ số K được xác định theo quan hệ tỉ giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định 14

2.3.4 Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho 1 số trường hợp đặc biệt 16

3 Các phương pháp xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng 17

3.1 Vai trò của phương pháp xác định giá đất 17

3.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 18

3.3 Phương pháp thu nhập 20

3.4 Phương pháp xác định giá bằng thu thập mẫu số liệu 22

3.4.1 Giới thiệu về phương pháp thu thập mẫu số liệu 22

3.4.2 Cách thức thu thập và mẫu thu thập 23

3.4.3 Tính giá bằng phương pháp thu thập mẫu số liệu 25

3.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất 27

Chương II, THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 28

1 Thực trạng giải phóng mặt bằng ở huyện Kỳ Anh 28

1.1 Tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương 28

1.2 Thực trạng giải phóng mặt bằng và các dự án trọng điểm cần giải phóng mặt bằng 29

1.2.1 Thực trạng 29

1.2.2 Một số dự án trọng điểm cần giải phóng mặt bằng 30

2 Sự cần thiết của công tác thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng 34

2.1 Nhu cầu thẩm định giá và thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng 34

2.2 Sự cần thiết của công tác thẩm định giá trong giải phóng mặt bằng 35

3 Định giá các loại đất trong đền bù giải phóng mặt bằng tại địa phương 35

3.1 Các phương pháp được sử dụng 35

3.1.1 Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất 35

3.1.2 Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại 36

3.1.3 Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất 39

3.1.4 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất 42

3.1.5 Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương 43

3.1.6 Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương 46

3.2 Định giá trong đền bù giải phóng mặt bằng 46

Chương III, ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN KỲ ANH VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT 48

1 Những thành tựu và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng 48

1.1 Những thành tựu đạt được trong công tác giải phóng mặt bằng 48

1.2 Những hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng 48

2 Phản ứng của người dân khi nhận được mức giá giải phóng mặt bằng 50

2.1 Tình trạng phản đối mức giá GPMB của người dân dẫn tới việc đình trệ dự án 50

2.2 Tình trạng xây mới sau quy hoạch để lấy tiền hỗ trợ và đền bù 51

3 Đề xuất để khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của phương pháp xác định giá đất trong công tác GPMB 52

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC BẢNG BIỂU

BẢNG 1: Khung giá đất trồng cây hàng năm 41

BẢNG 2: Khung giá đất cây trồng lâu năm 41

BẢNG 3: Khung giá đất tại địa bàn huyện Kỳ Anh năm 2012 45

BẢNG 4: Khung giá đất ở tại nông thôn 45

BẢNG 5: Khung giá đất ở tại đô thị 45

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GPMB Giải phóng mặt bằng

KKT VA Khu kinh tế Vũng Áng

Quyền SD Quyền sử dụng (đất)

Thêm vào đó, thời gian qua tỉnh Hà Tĩnh cũng đã tập trung hoàn chỉnh côngtác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt như: Quy hoạch tổng thếphát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050; Quyhoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng; Quy hoạch vùng Nam Hà Tĩnh –Bắc Quảng Bình; Quy hoạch hệ thống đô thị toàn tỉnh, Điều chỉnh Quy hoạchchung xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạch chung xây dựng thị trấn KỳAnh, Quy hoạch phân khu chức năng trên địa bàn Khu kinh tế Vũng Áng và các đồ

án Quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong Khu kinh tế Vũng Áng, Quy hoạchchi tiết khu đô thị Kỳ Long – Kỳ Liên – Kỳ Phương, Quy hoạch chi tiết khu đô thịTrung tâm, Quy hoạch chi tiết các khu du lịch đô thị Kỳ Ninh, Kỳ Nam Tính đếnnay, tổng số đồ án quy hoạch đã được phê duyệt tại khu vực Kỳ Anh – Vũng Áng là

77 đồ án, với tổng quy mô, diện tích được phê duyệt là 7.579 Ha Trong số đó, diệntích quy hoạch các khu đô thị, khu dân cư chỉnh trang đô thị và khu công nghiệp,thương mại, dịch vụ là 6.470 Ha Vì vậy, nhu cầu về thẩm định giá trong đền bù giảiphóng mặt bằng là rất cao Ngoài ra còn 1 lý do chủ quan nữa, là 1 người con xứNghệ, em quyết định chọn nghiên cứu đề tài: “Phương pháp xác định giá đất trongcông tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh”

1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tổng quan về phương pháp xác định giá đấttrong công tác giải phóng mặt bằng Trong công tác giải phóng mặt bằng, người tathường sử dụng 2 phương pháp đó là: phương pháp so sánh và phương pháp thunhập Thêm vào đó, ở trên địa bàn tỉnh còn có thêm phương pháp thu thập mẫu sốliệu được nêu ra trong mục 3 của chương II Tuy nhiên phương pháp so sánh vẫn làphương pháp được sử dụng rộng rãi hơn vì trong công tác giải phóng mặt bằng thì

sẽ thực hiện xác định giá đất trong quy mô lớn, vì vậy sử dụng phương pháp so sánhhiệu quả và tiết kiệm thời gian nhất

Nghiên cứu công tác thẩm định, quy trình thẩm định của địa phương phục vụnhu cầu giải phóng mặt bằng, đèn bù và áp giá

Những khó khăn gặp phải và những vấn đề còn khúc mắc trong công tác đền

bù, mâu thuẫn giữa giá được thẩm định và giá cả thị trường

Đề xuất những những biện pháp để góp phần nâng cao hiệu quả và hoàn thiệnphương pháp xác định giá đất tại địa phương hiện nay nói riêng, cũng như công tácthẩm định giá trong giải phóng mặt bằng nói chung

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiện cứu của đề tài là phương pháp xác định giá đất trong côngtác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh

Phạm vi nghiên cứu là trên địa bàn huyện Kỳ Anh kể từ thời gian phòngthẩm định và áp giá được thành lập

3 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu vận dụng xuyên suốt đề tài này là phương phápluận duy vật biện chứng và duy vật lịch sở kết hợp với các phương pháp nghiệp vụ

để khảo cứu, phân tích, đánh giá, kế thừa có chọn lọc Thông qua quá trình chọn lọc

dữ liệu, tài liệu có liên quan và xử lý, kết hợp với những kiến thức đã được học vàkiến thức đã được hướng dẫn, cung cấp để thực hiện nội dung đề tài

4 Kết cấu đề tài

Kết cấu đề tài này gồm 3 chương:

Chương I, Tổng quan về giải phóng mặt bằng và phương pháp xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Nội dung chương I nói về Giải phóng mặt bằng, tổng quan và những thuật ngữliên quan đến giải phóng mặt bằng Tiếp theo đó giới thiệu về khung giá đất và giácác loại đất, cách xác định khung giá đất và điều chỉnh hệ số giá đất tại từng khuvực Trong chương này cũng đề cập tới hệ số điều chỉnh K, cách xác định và ápdụng như thế nào Đồng thời giới thiệu về các phương pháp xác định giá đất được

sử dụng bao gồm những phương pháp đã được học và phương pháp chưa được họcnhư phương pháp thu thập mẫu số liệu thường xuyên được áp dụng trên địa bàn cácđịa phương hiện nay

Chương II, Thực trạng giải phóng mặt bằng và xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Giới thiệu về tổng quan tình hình kinh tế - xã hội của địa phương, tình hìnhcác dự án đang diễn ra, sự cần thiết của công tác thẩm định và quá trình thẩm định

đã diễn ra trong thời gian qua Đồng thời giới thiệu về phương pháp xác định giá đấtđược sử dụng trên địa bàn huyện Kỳ Anh hiện nay

Chương III, Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh và một số đề xuất

Chương cuối cùng là phần nói về thực trạng xác định giá đất trên địa bànhuyện, những thành tựu đạt được và những bất cập, khó khăn gặp phải khi triển khaithực hiện công tác cũng như thái độ tiếp nhận mức giá được thẩm định của ngườidân như thế nào Và cuối cùng là một số đề xuất của cá nhân em./

Chương I, TỔNG QUAN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1 Tổng quan về giải phóng mặt bằng

1.1 Căn cứ và các văn bản pháp luật

Thông tư số: 145/1998/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hạikhi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng

- Thông tư số: 145 /2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007 về việc hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Luật Đất đai năm 2003 (Luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số13/2003/QH11 năm 2009)

- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1.2 Định nghĩa và các thuật ngữ liên quan

1.2.1 Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc didời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phầnđất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một côngtrình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồnggiải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây làmột quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên

quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án,

là khâu đầu tiên thực hiện dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyếtđịnh tiến độ giải phóng mặt bằng

Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡngchế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóngmặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi íchquốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền

bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là

họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưngchắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống

Theo khoản 13 Điều 3 Dự thảo, khái niệm bồi thường được bổ sung như sau:

“Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người có đất bị thuhồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra”

- Chủ thể thiệt hại

Trong quá trình thu hồi đất, thiệt hại có thể xảy ra với một trong các chủ thểnhư sau: Chủ thể có đất bị thu hồi; Chủ thể đang trực tiếp sử dụng đất (ví dụ nhưđang thuê đất); Các chủ thể lân cận do ảnh hưởng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (ví dụnhư chủ thể có thửa đất tiếp cận với thửa đất bị thu hồi, sử dụng lối đi chung); Cơ

sở hạ tầng xã hội (ví dụ như di dời trường học, bệnh viện) hoặc vấn đề môi trường(ví dụ như vấn đề ngăn dòng chảy một con sông mà từ trước đến nay cộng đồng vẫn

sử dụng nguồn nước chung)

và các văn bản khác củatrung ương không sử dụng khái niệm bồi hoàn, mà chỉ sửdụng khái niệm bồi thườngbên cạnh các khái niệm hỗ trợ và tái định cư cho người

có đất bị thu hồi Tuy nhiên, một số địa phương còn sử dụng khái niệm “bồi hoàn”

để chỉ số tiền mà người thu hồi đất nhận được thông qua chế độ bồi thường, hỗ trợkhi có đất bị thu hồi theo quy hoạch

- Hỗ trợ

Theo khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồiđất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bốtrí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” Dự thảo đã rút gọn khái

niệm như sau: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho

người có đất bị thu hồi.”

- Tái định cư

Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư; tuy nhiên, nhiềuvăn bản vẫn quy định về tái định cư Có thể khái quát rằng: tái định cư là việc bố tríchỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp

xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở Hình thức tái định cư bao gồm:bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền

- Khiếu nại về đất và khiếu kiện về đất

Khiếu nại là một quyền hiến định, được quy định tại Điều 74 của Hiến phápnăm 1992 Quyền này được quy định chi tiết tại Luật Khiếu nại năm 2011 Việc giảiquyết khiếu nại được thực hiện bởi những chủ thể thừa hành hành chính, bao gồm:

cơ quan hành chính, người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đãban hành quyết định hành chính, thực hiện hành vi hành chính hoặc cấp trên trựctiếp của các chủ thể này.

Quyền khiếu kiện (còn gọi là khởi kiện hành chính) bắt đầu được ghi nhận từPháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 (sửa đổi, bổ sung năm

1998, 2006) Ở Việt Nam, Hiến pháp không đề cập quyền khiếu kiện Cá nhân, cơquan, tổ chức khi cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quannhà nước trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của mình thì có thể lựachọn khiếu nại hoặc khiếu kiện Tại khoản 1 Điều 103 Luật Tố tụng hành chính quyđịnh: cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyếtđịnh hành chính, hành vi hành chính trong trường hợp không đồng ý với quyết định,hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tuy hếtthời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nạikhông được giải quyết, hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với việc giảiquyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó

- Sát giá thị trường

Trong tính toán việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, pháp luật quyđịnh: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới cócùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằnggiá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, tức là bồi thường bằngtiền Khi bồi thường bằng tiền, giá bồi thường đối với đất trong thu hồi đất nhằmthực hiện quy hoạch là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyđịnh được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (Khoản 4 Điều 56Luật Đất đai 2003) và giá này được quy định là phải “sát với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (Khoản 1Điều 56 Luật Đất đai 2003)

2 Khung giá các loại đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng

2.1 Khung giá các loại đất

Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loạiđất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:

2.1.1 Đối với nhóm đất nông nghiệp

- Khung giá đất trồng cây hàng năm

- Khung giá đất trồng cây lâu năm

- Khung giá đất rừng sản xuất

- Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản

- Khung giá đất làm muối

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhcăn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để địnhmức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ bannhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhândân cấp tỉnh quyết định để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địaphương

2.1.2 Đối với nhóm đất phi nông nghiệp

- Khung giá đất ở tại nông thôn

- Khung giá đất ở tại đô thị

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại NT

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp,

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lâncận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để định mức giá đất phù hợp với tìnhhình thực tế tại địa phương

- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào cácmục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sửdụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩatrang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ bannhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyđịnh để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

2.1.3 Đối với nhóm đất chưa sử dụng

Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa

sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để

tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy địnhtại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp Khi đất chưa sử dụng đượccấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vàokhung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để địnhmức giá đất cụ thể.

2.1.4 Khung giá đất của UBND tỉnh

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ bannhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phéptăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so vớimức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng

Để thực hiện quy hoạch tốt phải đảm bảo lợi ích của người dân thì việc xác lậpgiá đền bù thiệt hại đất khi thu hồi phải được xác định sát với mức giá thực tế, vàmong muốn của người dân Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lời cao, khithực hiện định giá đất phải chú ý tới việc xem xét đầy đủ các yếu tố tác động đếnviệc lập giá đền bù Giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 yếu tố sau:

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác

- Khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính

- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống

Có thể khẳng định được rằng: Thẩm định giá có vai trò rất quan trọng khi tiếnhành giải phóng mặt bằng Nếu như việc định giá đưa ra kết quả không phù hợp vớigiá đất đai tại thời điểm hiện tại như quá cao hoặc quá thấp thì sẽ gây ra thiệt hạikhông nhỏ cho một trong 2 bên: Nhà nước và người dân Và điều đó dẫn tới sự đìnhtrệ của công tác giải phóng mặt bằng cũng như công tác triển khai dự án, và thiệthại càng lớn khi dự án bị đình trệ càng lâu Vì vậy, khi triển khai một dự án thì khâu

thẩm định giá đất trong đền bù giải phóng mặt bằng là điều rất quan trọng, được ưutiên hàng đầu, kết quả của thẩm định viên phải phù hợp thì có thế người dân mớichấp nhận giao đất để triển khai dự án Khi tiến hành định giá, thẩm định viên phảixác định được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá, có vậy mức giá mà thẩm địnhviên đưa ra mới hợp lý Các nhân tố đó bao gồm:

- Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý: Trong mỗi loại đô thịđược chia làm 4 loại đường phố bao gồm:

Đường phố loại 1

Đường phố loại 2

Đường phố loại 3

Đường phố loại 4

Trong quá trình thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng – an ninh hay các

dự án phục vụ múc đích phát triển của đất nước, việc thu hồi đất ở, đất sản xuấtkinh doanh và đất nông nghiệp của người dân là không thể tránh khỏi Tuy nhiên,điều hết sức quan trọng ở đây là làm sao để Nhà nước và người dân cùng có lợi.Chính vì vậy, Nhà nước đã ban hành thông tư về việc xây dựng bảng giá đất ở cáctỉnh hang năm dự trên các tiêu thức đã đề cập ở trên để điều chỉnh giá sao cho phùhợp với tình hình của các địa phương khác nhau Từ đó các địa phương lấy đó làmcăn cứ để xác định mức giá đền bù thiệt hại về đất, hoa màu, cây trồng và các côngtrình trên đất khi phải giải phóng mặt bằng

Ngoài ra, khi tiến hành giải phóng mặt bằng còn có một yếu tố vô hình chưađược tính đến, đó là việc thay đổi khả năng phát triển ngành nghề truyền thống Giả

sử như việc di dời một khu dân cư ở gần biển lên vùng đồng bằng hoặc xa biển hơn,việc phát triển ngành nghề truyền thống là đánh bắt thủy, hải sản sẽ gặp rất nhiều khókhăn Và đó là một yếu tố mà thẩm định viên cần phải tính đến khi nơi ở mới có điềukiện phát triển ngành nghề truyền thống thấp hơn nơi ở cũ hoặc khi địa phươngkhông thể lo được công ăn việc làm cho người dân ở những nơi mới chuyển đến

Những nhân tố trên đây là những nhân tố có tác động trực tiếp tới giá đất, vìvậy chỉ khi nào giá đất đền bù giải phóng mặt bằng chứa đựng đủ các nhân tố trênthì kết quả đưa ra mới thực tế và hợp lí nhất.

2.3 Xác định hệ số K trong định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng 2.3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K

2.3.1.1 Hệ số K, phạm vi và đối tượng áp dụng

- Hệ số K quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày24/4/1998 của Chính phủ là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa gia đất tính theo khả năng sinhlợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định

Hệ số K có thể lớn hơn 1 hoặc nhỏ hơn 1 tuỳ thuộc vào sự chênh lệch giữa giáđất do UBND cấp tỉnh quyết định với giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giáđất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hệ số K được áp dụng để xác định giá đất tính đền bù thiệt hại cho người bịthu hồi đất theo quy định tại Điều 6 và tính khoản tiền nộp ngân sách Nhà nước theoĐiều 14 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việcđền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng, anninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng Trong trường hợp người bị thu hồi đất chỉđược đền bù chi phí đầu tư vào đất, thì giá trị chi phí thực tế được tính theo giá cácgiá trị chi phí tại thời điểm thu hồi đất

2.3.1.2 Căn cứ xác định hệ số K

Hệ số K để xác đinh giá đất tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnhquyết định cho từng dự án theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - vật giá có sựtham gia của các ngành liên quan; căn cứ để xác định gồm:

- Giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loạiđất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ được hướngdẫn tại Thông tư liên Bộ số 94TT /LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xâydựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá Chính phủ đã bao hàm hệ số K quy địnhtrong Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và Quyết định

số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ

- Giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế ở địa phương Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố đốivới đất đô thị, ở từng hạng đất của từng xã đối với đất nông nghiệp và đất khu dân

cư nông thôn tại thời điểm thu hồi đất ở địa phương

Trong trường hợp khả năng sinh lợi của đất và giá chuyển quyền sử dụng đất

ổn định (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ

số K một lần để áp dụng tính đền bù thiệt hại cho nhiều dự án trong khoảng thờigian ổn định đó

2.3.1.3 Giá đất để tính đền bù thiệt hại

Giá đất tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấptỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K:

- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôitrồng thuỷ sản, hệ số K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đấttính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định Chỉ xác định hệ

số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế vớigiá đất do UBND cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất đã diễn ra phổ biến

- Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệgiữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnhquy định

2.3.2 Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Phương pháp này thường được áp dụng để tính hệ số đền bù của đất nôngnghiệp và đất có khả năng sinh lợi Gồm có 3 bước sau:

- Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập

- Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi

Giá đất theo khả năng sinh lợi

Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :

Vậy hệ số K của giá đất nông nghiệp hạng IV là: 1,15

Ví dụ 2: Tại xã Kỳ Hải huyện Kỳ Anh, có diện tích nuôi trồng thủy sản lớn, có

số liệu điều tra như sau:

- Sản lượng trung bình nuôi tôm sú là 0,482 tấn/ hecta

- Giá tôm sú bán buôn: 200.000 đồng/1kg;

- Chi phí hợp lý (bao gồm rủi ro, dịch bệnh) = 90%;

- Giá 1 ha đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ do UBND cấp tỉnh quy định là95.000.000 đồng

- Lãi suất tiền gửi Ngân hàng Nhà nước không kỳ hạn = 0,5%/tháng(6%/năm)

Xác định hệ số K để định giá đền bù cho 1 ha đất nông nghiệp hạng IV nhưsau:

Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí hợp lý và thu nhập

- Giá trị sản lượng = 0,482 tấn x 200.000đ/kg = 96.400.000 đồng

- Chi phí hợp lý = 0,482 tấn x 90% x 200.000đ/kg = 86.760.000 đồng

Thu nhập = giá trị sản lượng - chi phí hợp lý

= 96.400.000 - 86.760.000 = 9.640.000 đồngBước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi:

Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại :

Vậy hệ số K của giá đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, lợ là: 1,7

Tuy nhiên thường thì hệ số K của đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đượcUBND tỉnh quy định là 1,5

2.3.3 Hệ số K được xác định theo quan hệ tỉ giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

- Bước 1: Thu nhập và sử lý thông tin, số liệu:

+ Thu nhập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương

+ Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhượng thực tế, sắp xếp theo thờ

Đường từ ngã 4 QL1A đến cửa nhà anh Tính Gái (xóm 7) 600,000 Đường từ ngã 4 QL1A đến hết đất trạm bơm tăng áp 600,000 Đường từ ông Tương Hiền (QL1A) đến cửa nhà ông Tràng Ruổi thôn Trọt Me 400,000 Đất ở tại Khu tái định tại xã Kỳ Trinh 300,000

- Riêng các lô giáp mặt tiền các đường quy hoạch rộng trên 20m (>20m) 400,000 Đất ở tại các vị trí còn lại của xã Kỳ Trinh 300,000

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại quốc lộ 1A là 220 triệu/métdài 500m2 tương đương 14 mét dài Vậy mỗi mét vuông có giá 6,16 triệu đồng, giáđất ban hành là 4,5 triệu đồng/ m2 Vậy ta tính được hệ số K:

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại đường từ ngã 4 Cổng chào

Kỳ Trinh đến ngã 4 bưu điện văn hóa có giá 1.200.000đ/m2, giá đất ban hành là 1triệu đồng/ m2 Vậy ta tính được hệ số K:

Hệ số K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theotừng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làmmuối, và đất khu dân cư nông thôn

2.3.4 Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho 1 số trường hợp đặc biệt

Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản ở nơi mà việc chuyển

nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thì có thể xác định hệ số K bằng 1 trong 2

phương pháp trên, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính the

o khả

năng sinh lợi cộng thêm 1 khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó

- Đất ở những nơi mới đô thị hoá (từ trước 1993 còn là nông thôn) hoặc Đất ởnhững nơi mới đô thị hóa (từ trước 1993 còn là nông thôn hoặc) đất ở của hộ giađình có khuôn viên rộng: trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được bồi thường theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông, lâm nghiệp vàđược cộng thêm 1 khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù chođất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù nông nghiệp

- Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộngthêm 1 khoản tiền tối đa 30% chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong khu đô thịcủa khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp

Cụ thể trên địa bàn huyện Kỳ Anh:

Đất sản xuất nông nghiệp tại các vùng quy hoạch khu công nghiệp, khu du lịch

đã có quyết định phê duyệt có hệ số K = 1,2

Đất sản xuất nông nghiệp trong Khu kinh tế Vũng Áng được tính với hệ số K

3 Các phương pháp xác định giá đất trong giải phóng mặt bằng

3.1 Vai trò của phương pháp xác định giá đất

Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sửdụng làm căn cứ để:

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật;

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thôngqua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trườnghợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất chocác tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đainăm 2003;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanhnghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và pháttriển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sửdụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sửdụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

3.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mứcgiá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đấttương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và

vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bướcsau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xâydựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thuthập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ởkhu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã đượcchuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cánhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trênsàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cầnđịnh giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất vớithời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịchchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữacác thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xácđịnh các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

 Mức tiền điều chỉnh về giá hìnhthành từ những yếu tố khác biệtcủa từng thửa đất, khu đất sosánh với thửa đất, khu đất cần

định giáTrong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửađất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh vềgiá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thểtính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tạiđịa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổchức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đấttham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phươngcăn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác địnhgiá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá củathửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mứcgiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động(tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến độnggiá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặccác tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kêgiá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của BộTài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân củacác mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở Bước 3

3.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhậpthuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiếtkiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửiVNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi

suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần địnhgiá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để chothuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc sốtiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiềnthuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bấtđộng sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổngthu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhậpcủa thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên củathửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thìtổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn,doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhậpTổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phíđầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy địnhhiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thìtính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinhdoanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quantài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sảntrên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của cáctài sản trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập

thuần túy =

Tổng thu nhậphàng năm đã tính ở -

Tổng chi phí

đã tính ở Bước

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam kỳ hạn 12 thángKhi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xácđịnh ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thunhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đấtcần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của nămngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tínhtheo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa,vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng

về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loạichi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phíkhông có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng

là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

3.4 Phương pháp xác định giá bằng thu thập mẫu số liệu

3.4.1 Giới thiệu về phương pháp thu thập mẫu số liệu

Phương pháp thu thập mẫu số liệu được hướng dẫn sử dụng và áp dụng theothông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài chính vàquyết định số 1431/STNMT-ĐGĐ&BT của Sở TNMT tỉnh Hà Tĩnh

Phương pháp gồm bước:

Bước 1: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thịtrường tại điểm điều tra

Bước 2: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh

Bước 4: Dự thảo bảng giá đất

Bước 5: Thẩm định bảng giá đất

Bước 6: Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất

Bước 7: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ýkiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất

Trong phương pháp trình bày này, ta chỉ nghiên cứu phương pháp xác địnhbảng giá đất của huyện Kỳ Anh, nên phương pháp này em sẽ giới thiệu bước 1,2,4

và 5 của phương pháp

3.4.2 Cách thức thu thập và mẫu thu thập

3.4.2.1 Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra

- Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, vềgiá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến trướcngày 10 tháng 8 hàng năm

- Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra thực hiện theoMẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của BộTNMT-Bộ tài chính( Phụ lục 1)

- Nội dung điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theocác mẫu phiếu ban hành kèm theo Thông tư này, cụ thể như sau:

+ Đất trồng lúa nước; đất trồng cây hàng năm còn lại; đất trồng cây lâu năm;đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Ngoài các nội dung điều tra khảo sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dâncấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin điều tra khảo sát khác vào phiếu điều tra nhằmđáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất tại địa phương

- Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểmđiều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đấtgiao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất

đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp.

Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, cán bộ điều tra phải đốichiếu giữa hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất

- Kết thúc việc điều tra, thu thập giá đất thị trường, tại mỗi điểm điều tra phảikiểm tra, rà soát toàn bộ số phiếu đã được điều tra; xây dựng báo cáo về tình hình

và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra Báo cáo gồm các nội dungchủ yếu sau:

+ Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;

+ Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị trườngtại điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giáđất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhândân cấp tỉnh ban hành;

+ Đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trítại điểm điều tra

- Gửi hồ sơ kết quả điều tra, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá đất thịtrường tại điểm điều tra đến Phòng Tài nguyên và Môi trường trước ngày 15 tháng

8 hàng năm

3.4.2.2 Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện

- Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trườngtại cấp huyện Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:

+ Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng; tình hình quản lý, sử dụng đất; tình hình chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vàmột số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá các loại đất trên địa bàn cấp huyện;

+ Đánh giá tình hình và kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích giá đất thịtrường; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thịtrường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân cấptỉnh ban hành tại cấp huyện;

+ Đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, đoạn đường phố, vị trítrên địa bàn cấp huyện

- Gửi hồ sơ tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện đến SởTài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 hàng năm Hồ sơ gồm có:

+ Bảng tổng hợp thống kê số phiếu đã được điều tra trên địa bàn cấp huyện;+ Bảng tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường trên địa bàn cấp huyện;+ Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại cấphuyện

3.4.3 Tính giá bằng phương pháp thu thập mẫu số liệu

3.4.3.1 Dự thảo bảng giá đất

- Căn cứ xây dựng bảng giá đất:

Các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP;

Kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từngloại đất trên địa bàn cấp tỉnh;

Bảng giá đất hiện hành tại địa phương;

Khung giá các loại đất và các quy định về xây dựng bảng giá đất quy định tạiNghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và theo quy định tạiThông tư này

- Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất

Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất theomẫu biểu từ Mẫu số 14 đến Mẫu số 23 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ TNMT-Bộ tài chính

- Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất

Báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất gồm những nội dung chủ yếusau:

Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng; tình hình quản lý, sử dụng đất; tình hình chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; tình hình thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất vàmột số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá các loại đất trên địa bàn cấp tỉnh;

Tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường trên địabàn tỉnh; đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá

đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhândân cấp tỉnh ban hành; những quy định trong bảng giá đất hiện hành còn phù hợp,không còn phù hợp;

Đánh giá sự phù hợp hoặc khác biệt (nêu rõ nguyên nhân) của giá đất trong dựthảo bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều này so với khung giá các loại đất doChính phủ quy định, so với kết quả điều tra giá đất thị trường và so với giá các loạiđất cùng loại trong dự thảo bảng giá đất của các tỉnh có đất giáp ranh (nếu có);Giải trình về tiêu thức xây dựng bảng giá đất, việc áp dụng các phương phápđịnh giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giácác loại đất (nếu có);

Đánh giá tác động của giá đất trong bảng giá đất dự kiến trình Ủy ban nhândân cấp tỉnh đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, tình hình thực hiệncác chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của các tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng đất

3.4.3.2 Thẩm định bảng giá đất

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định, Sở Tài chính tổchức thẩm định, có văn bản thông báo kết quả thẩm định gửi Sở Tài nguyên và Môitrường và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Trường hợp cần thiết phải kéo dài thêm thời gian thẩm định bảng giá đất thì

Sở Tài chính phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do gửi Sở Tài nguyên vàMôi trường biết; thời gian được kéo dài việc thẩm định không quá 05 ngày kể từngày hết hạn thẩm định

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyếtđịnh thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính

là Chủ tịch Hội đồng, thành viên Hội đồng gồm đại diện lãnh đạo của các Sở: Tưpháp, Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan khác có liên quan (nếu có)

- Nội dung thẩm định bảng giá đất:

Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc phân vùng đất, xác định vùng đất, vị trítừng loại đất tại nông thôn; nguyên tắc phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất tại đôthị;

Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc xác định giá đất gồm: Nguyên tắc xácđịnh giá đất thị trường trên cơ sở kết quả điều tra, tổng hợp giá đất thị trường tại địabàn cấp tỉnh; nguyên tắc xác định giá đất tại khu vực đất giáp ranh giữa các huyện,quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; tham khảo giáđất giáp ranh của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nếu có);

Thẩm định việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất trong việc xâydựng bảng giá đất;

Thẩm định tính phù hợp của bảng giá đất so với khung giá các loại đất doChính phủ quy định và so với giá đất thị trường trên cơ sở kết quả điều tra, tổng hợpthống kê giá đất thị trường trên địa bàn cấp tỉnh

3.5 Điều kiện áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh đượcvới loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phântích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sửdụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác địnhđược các khoản thu nhập mang lại từ đất

- Phương pháp thu thập mẫu số liệu áp dụng trên phạm vi cả nước, dung đểxác định giá đất tất cả các khu vực trong địa bàn rộng lớn và trong điều kiện thờigian hạn chế, vì vậy công tác thu thập mẫu số liệu được các địa phương dung để xácđịnh bảng giá đất khu vực và bảng giá đất này phục vụ cho công tác đền bù giảiphóng mặt bằng của các địa phương

Chương II, THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ XÁC ĐỊNH

GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1 Thực trạng giải phóng mặt bằng ở huyện Kỳ Anh

1.1 Tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương

Tỉnh Hà Tĩnh có 137 km bờ biển, với thuận lợi về vị trí địa lý, là nơi hội tụ cáctuyến đường bộ, đường sắt, đường thủy Hệ thống giao thông nối liền Bắc - Nam,Đông - Tây; kết nối với nước bạn Lào và vùng Đông Bắc Thái Lan bằng Quốc lộ8A qua cửa khẩu quốc tế Cầu Treo, Quốc lộ 12 qua cửa khẩu Chalo; có cụm cảngnước sâu Vũng Áng - Sơn Dương là cửa ngõ thông ra biển Đông thuận lợi và ngắnnhất tới Lào, vùng Đông Bắc Thái Lan và Myanmar

Nhờ vị trí vượt trội về địa kinh tế của tiểu vùng sông Mê Kông và Châu Á Thái Bình Dương nên việc phát triển Khu kinh tế gắn với Cảng biển nước sâu VũngÁng - Sơn Dương đã và đang hình thành một trung tâm đại công nghiệp với các trụcột là công nghiệp năng lượng, luyện cán thép, lọc hóa dầu, các ngành công nghiệpthứ cấp, các ngành công nghiệp phụ trợ, công nghiệp nhẹ cùng các ngành du lịch,dịch vụ, tài chính, ngân hàng

Huyện Kỳ Anh Huyện Kỳ Anh nằm trong vùng kinh tế động lực Nam Hà Bắc Quảng, có nền kinh tế đa dạng, các ngành kinh tế - xã hội đang phát triểnmạnh; kinh tế vùng hình thành rõ nét, một số lĩnh vực, ngành nghề mới được đầu tưphát triển Trong những năm qua, thực hiện công cuộc đổi mới của đất nước, Đảng

-bộ và nhân dân huyện Kỳ Anh đã phát huy truyền thống, tích cực khai thác tiềmnăng thế mạnh, huy động mọi nguồn lực, tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tưđẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, nền kinh tế đa dạng, các ngành kinh tế -

xã hội đang phát triển mạnh; kinh tế vùng hình thành rõ nét, một số lĩnh vực, ngànhnghề mới được đầu tư phát triển Cơ sở hạ tầng đuợc xây dựng, nền chính trị ổnđịnh, quốc phòng và an ninh được giữ vững

Tổng diện tích tự nhiên của huyện Kỳ Anh là 104.186,73 ha, chiếm 17,48%diện tích tự nhiên toàn tỉnh; Dân số toàn huyện đến 31/12/2013 là 183.110 nhânkhẩu