pháp xác định giá đất trong công tác GPMB
Để đạt được kết quả đưa ra giá đất trong đền bù tái định cư tốt thì trong điều kiện hiện nay em xin đề ra một số kiến nghị cụ thể:
- Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả sát với mức giá thực tế, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Cơ quan này có nhiệm vụ điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất kịp thời và điều chỉnh được giá đất cho sát với thực tế theo cơ chế của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
vào. Tùy theo ý đồ kìm hãm hay thúc đẩy việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng nhất định.
- Vấn đề quản lý giá đất và quản lý hành chính cần được đặt ra và giải quyết thích hợp. Nhà nước ở tầm vĩ mô nên tổ chức, thu thập, nghiên cứu, xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và chuyển đổi quyền sử dụng đất để định ra những vùng giá trị đất đai tương ứng với các mục đích sử dụng . Trong mỗi vùng cần xác định giá đất tối đa và tối thiểu cho từng mục đích sử dụng đất trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong từng vùng sẽ lấy đó làm cơ sở để định giá đất cụ thể cho từng loại đường, vị trí đường cụ thể ở địa phương mình. Số lượng từng loại tùy thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đô thị , nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa, tối thiểu của vùng.
- Đề nghị xây dựng quy trình định giá đất, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước bao gồm cả những hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến hành. Đồng thời xác định rõ áp dụng phương pháp nào là phù hợp nhất, đảm bảo tính chính xác cao và tiết kiệm thời gian, công sức hơn. Trong quá trình định giá cần phải tuân theo các nguyên tắc định giá.
- Nhiều địa phương đã đề nghị Chính phủ không nên ban hành khung giá đất mà chỉ nên đưa ra các quy trình, nguyên tắc, công thức, cách làm để các địa phương tự xác định giá đất. Giá đất tính thuế cần ổn định trong thời gian dài từ 3-5 năm và thường là thấp hơn giá đất thị trường, nhưng giá đất để tính tiền sử dụng đất và giá đất để tính tiền đền bù thiệt hại phải phù hợp với thực tế phát sinh vì thực chất hai hoạt động này là chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo Nghị định 87/CP có tính chất ổn định trong thời gian dài chỉ phù hợp để tính các loại thuế, chứ không phù hợp để đề bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi vì thị trường luôn biến động. Giá đất để tính đền bù thiệt hại nên được xác định bằng phương pháp định giá do cơ quan chuyên ngành thực hiện và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Về cán bộ định giá: ta biết rằng đa số cán bộ định giá trong công tác giải phóng mặt bằng ở các địa phương hiện nay làm việc theo chế độ kiêm nhiên, không chuyên tránh, cũng không được đào tạo bài bản về chuyên môn nghiệp vụ thẩm
định giá mà chủ yếu là họ sử dụng vào kinh nghiệm cá nhân cũng như văn bản hướng dẫn của Nhà nước cũng như của UBND tỉnh. Chính vì vậy cho nên công tác định giá cũng mang tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất tài sản. Do đó cần đào tạo độ ngũ chuyên môn một cách nghiêm túc về định giá cho các cán bộ hiện đang công tác trong lĩnh vực cũng như những nhân lực trong tương lai sẽ làm về công tác thẩm định giá. Hàng năm các tỉnh, thành phố nên lập kế hoạch đào tào, bồi dưỡng, tập huận và mở các khóa học ngắn hạn cho các cán bộ làm công tác thẩm định giá trong đền bù giải phóng mặt bằng ở các địa phương, ngoài ra còn nên mở các hội thảo, tập huấn để giao lưu, học hỏi lẫn nhau, thảo luận và rút kinh nghiệm
- Ngoài ra việc xác định giá đất còn rất nhiều vướng mắc, vì vậy trong các kì họp quốc hội tiếp theo nên thay đổi khung giá đất sao cho phù hợp để thỏa mãn được lợi ích của cả người dân và chủ đầu tư, đồng thời cũng không làm chậm tiến độ của dự án.
KẾT LUẬN
Giải phóng mặt bằng là một vấn đề nóng từ trước đến nay và vẫn chưa có một cách thức nào để thực hiện trôi chảy công tác giải phóng mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư. Là người cầm cân nảy mực trong công tác này, người thẩm định viên phải làm sao cho mức giá mình đưa ra phù hợp, thỏa mãn cả hai bên đó là chủ đầu tư và người dân. Vì vậy việc đưa ra một phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng hợp lý và thỏa mãn được yêu cầu trên là điều hết sức cần thiết. Phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Kỳ Anh nói riêng mà trên cả nước nói chung hiện nay đang trong giai đoạn phát triển và tự hoàn thiện nên còn nhiều hạn chế song cũng góp phần rất lớn trong bước giải phóng mặt bằng. Đồng thời lực lượng thẩm định viên có chuyên ngành vững, được đào tạo bàn bản còn chưa có nhiều dẫn đến khó khăn trong công tác này tại các địa phương. Với nhu cầu lớn về lực lượng thẩm định viên, các chuyên ngành về định giá, thẩm định giá đã được thành lập, khôi phục để trong tương lai cung cấp cho xã hội một lực lượng thẩm định viên chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản. Song cũng cần khắc phục sớm những hạn chế trong công tác định giá và giải phóng mặt bằng vì hiện nay tình trạng phản đối, không giao đất, không đồng ý với giá đất đền bù hay thực trạng đền bù quá thấp khiến người dân không thể tái định cư, tái sản xuất khiến cho các dự án từ lớn đến nhỏ đều bị chậm tiến độ, gây thất thoát, thiệt hại lớn cho cả chủ đầu tư cũng như cho đại bộ phận dân cư. Bài nghiên cứu “Hoàn thiện phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại địa bàn huyện Kỳ Anh” nhằm đi sâu nghiên cứu về phương pháp xác định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng ở địa phương và những điểm chưa đạt được của phương pháp này nhằm đưa ra những đề xuất khắc phục hạn chế và hoàn thiện hơn về phương pháp.
Em xin cảm ơn Phó giáo sư – Tiến sĩ – Giảng viên hướng dẫn: Thầy Vũ Trí Dũng đã giúp em hoàn thành bài nghiên cứu này
Trong quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi nhưng sai sót và nhầm lẫn, mong được sự góp ý từ thầy! ./.
Phụ lục 1