Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hải phòng

ðiều 39 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh "Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
 -

TÔ MINH THẮNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Tô Minh Thắng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ nhiệt tình,

sự ựóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ựã tạo ựiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Trưởng Bộ môn Quản lý ựất ựai, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ựề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau ựại học - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo ựiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ựề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ ựạo Giải phóng mặt bằng, Sở Tài Nguyên & Môi trường, UBND quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng; Cấp uỷ, chắnh quyền và bà con nhân dân các phường đông Hải, phường Kênh Dương, phường Lạch Tray ựã giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài tại ựịa bàn Tôi xin cảm ơn tới gia ựình và những người thân, các cán bộ, ựồng nghiệp và bạn bè ựã tạo ựiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

ựề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm /2012

Tác giả luận văn

Tô Minh Thắng

2.1 Cơ sơ khoa học về bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư 4 2.2 Chính sách bồi thường GPMB ở một số nước trong khu vực và

2.3 Chính sách bồi thường GPMB của nhà nước qua các thời kỳ 18 2.4 Cơ sở pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái

ñịnh cư theo Nghị ñịnh 69/2009/ của Chính phủ 30

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

4.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 45

4.2 Tình hình chung về công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất

4.2.1 Tình hình chung về việc thực hiện các dự án 49

4.3.1 Dự án ựầu tư xây dựng khu ký tú xá sinh viên trường đại học

Hàng hải, phường Kênh Dương, quận Lê Chân, Tp Hải Phòng 54 4.3.2 Nút giao thông Quán Mau, phường đông Hải, quận Lê Chân, T.p

4.4 đánh giá việc thực hiện các chắnh sách bồi thường GPMB khi

nhà nước thu hồi ựất tại 2 dự án nghiên cứu 57 4.4.1 Xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường 57 4.4.2 Kết quả xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường tại 2 dự án 64 4.4.3 đánh giá việc thực hiện bồi thường về ựất và các tài sản trên ựất 70

4.4.5 Phân tắch ựánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện, trách nhiệm

của các cấp các ngành trong công tác bồi thường GPMB khi thực

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

DANH MỤC BẢNG

4.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng ðất ñai thành phố Hải Phòng 474.2 Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường 684.3 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối

4.4 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 754.5 Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự án 764.6 Quan ñiểm của người có ñất và tài sản bị thu hồi trong việc xác

ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 774.7 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 814.8 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Những năm gần ñây tình trạng ñô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và các khu ñô thị mới diễn ra ở diện rộng có tốc ñộ phát triển nhanh, cơ sở

hạ tầng, diện mạo ñô thị ở nước ta không ngừng thay ñổi, kinh tế ñất nước phát triển làm cho ñất ñai ngày càng có giá ði ñôi với tình hình phát triển ñất nước như vậy, việc ñền bù, thu hồi ñất ñể giải toả phục vụ việc quy hoạch và thực hiện các dự

án xây dựng ngày càng phát triển trên phạm vi toàn quốc

Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Công tác bồi thường GPMB là ñiều kiện ban

ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án ” Việc làm này còn có ảnh hưởng trực tiếp

ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ảnh hưởng ñến ñời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi ñất, góp phần thu hút vốn cho ñầu tư phát triển ðiều

39 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh "Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi dự án ñầu tư có nhu cầu sử dụng ñất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” Việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ như: Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi thu hồi ñất Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi

ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Thông tư số 14/2009 /TT-BTNMT ngày

01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất…về cơ

bản các khoản trong Nghị ựịnh ựã ựược áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của ựại ựa số nhân dân, khắc phục ựược nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước ựây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tắch, ựánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ựiều tra xã hội học

ựể bổ sung, sửa ựổi hoàn thiện chắnh sách này nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp pháp của người sử dụng, người bị thu hồi ựất, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối ựa những tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai của nhân dân trong việc bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất

Trước tình hình trên, ựể nhìn nhận ựầy ựủ về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở thành phố Hải Phòng, chúng tôi thực hiện ựề tài:

Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thành phố Hải Phòng"

một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu

- Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan, ñúng pháp luật

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sơ khoa học về bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư

Bản chất của việc bồi thường GPMB

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà nước

ta là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” Trong

nhiều chiến lược phát triển của ñất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo ñiều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của ñất nước

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu ñó không ñược ñáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và hoạt ñộng chính trị

Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, ñó là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu

nhà “ổ chuột” của dân lao ñộng - công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông

qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện

ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, chúng ta không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của người dân phải ñược

nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra ñời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù ñó là một gia ñình

Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn

dự án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có chỗ ở thì ñã

có hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược Vấn ñề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình GPMB

GPMB là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác

nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh ðối với khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc trưng riêng của nó Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do ñó, GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng

chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng

họ vẫn không cho thuê Trước tình hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp

là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi thường

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên;

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển;

2.2.1 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)

Các dự án do Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á cho vay phải ñược các Bộ chủ quản dự án thông qua như các chương trình TðC ñặc biệt

và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp các khó khăn nhất ñịnh, ñặc biệt trong

việc gây ra sự bất bình ñẳng giữa các cá nhân và hộ gia ñình trong cùng một ñịa phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau

Mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi chưa có dự án Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và qui ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án phải thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả thu hồi ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB

và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính

và vật chất cho việc di dân luôn ñược chuẩn bị sẵn [20,21]

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó

là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.2 Tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Hàn Quốc

Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các

hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

Nói chung, Luật ðất ñai của Hàn Quốc ñược dựa trên luật Quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật Quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công bố công khai rõ ràng về ñất ñai ðây có nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền

sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã hội Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962 Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình trực hiện luật

“ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thoả thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi bị trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do ñó, cho ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo ba giai ñoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh

giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi thường Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ

tích cực về mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời

và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi

dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% trị giá của toà nhà ñó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân,

các ñối tác kinh doanh, nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc các khu kinh doanh

Luật Bồi thường của Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh, nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế ñộ và luật GPMB: theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải toả ñược thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả

2.2.3 Tại Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp

cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi thu hồi ñất của các chủ sử dụng

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương

án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân,

ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất

Khu ñô thị mới ở Trung Quốc Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi ñất ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý

giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một

là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; hai

là, giá ñất tiêu chuẩn; ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường

về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền

bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay

dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà chính

quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong Thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

2.2.4 Australia

Về mặt diện tích, Australia lớn gần bằng Hoa Kỳ, lớn hơn châu Âu 0,5 lần, lớn hơn vương quốc Anh 32 lần Phần diện tích ñất liền gồm 7.659.855 km2, diện tích là ñảo và 35.877 km bờ biển Australia lớn hơn Việt Nam 23 lần

ðất nước Australia gồm có 6 bang, 2 vùng lãnh thổ và 702 hội ñồng hành chính

Từ khi người châu Âu ñến ñịnh cư tại Australia, Nữ hoàng nắm giữ toàn

bộ ñất ñai Quyền sở hữu ñất phụ thuộc vào sự ban phát của Nữ hoàng cho những người nắm giữ và người sử dụng Trách nhiệm theo hợp ñồng bao hàm ý nghĩa rằng người nắm giữ ñất ñai của Nữ hoàng ñược quyền hưởng thụ một cách bình thường tuỳ theo chứng thư ban phát

Trong khi ban phát, Nữ hoàng thường quy ñịnh một ñiều khoản dành riêng quyền lấy lại một phần ñất cho các mục ñích công cộng cho ñến khi Nữ

hoàng thực hiện quyền lấy lại một phần ựất ựai ựã ựược ban phát, người chiếm

hữu ựất ựai có quyền Ộhưởng thụ ựất ựai một cách tuyệt ựốiỢ Mọi sự thu hồi ựất

của tư nhân cho Nữ hoàng và những cơ quan có chức trách khác tiến hành ựều phải căn cứ vào quyền hạn theo luật ựịnh

Quốc hội của bang và vùng lãnh thổ có quyền ban hành luật nhằm sung công bất ựộng sản đó là quyền lực xuất phát từ quyền lực tối cao của mỗi Quốc hội của bang, mỗi Quốc hội của bang có thể ban hành luật nhằm thu hồi ựất ựai

có hoặc không có chi trả bồi thường

Theo quyền từ Hiến pháp Australia, Chắnh quyền Liên bang (Chắnh phủ):

ỘCó quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BđS theo những ựiều khoản chắnh ựáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luậtỢ

Cơ quan chức trách có thể thu lại ựất ựai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức (bắt buộc)

Về bồi thường, Luật quy ựịnh rằng chủ sở hữu sẽ ựược bồi thường do việc thu hồi ựất Chủ nhân có quyền nhận thanh toán bằng tiền không thấp hơn mức thiệt hại anh ta phải chịu những cũng không ựược cao hơn Mục ựắch của việc bồi thường là trả cho chủ sở hữu bị lấy ựất khoản hoàn toàn tương ựương với những gì mà anh ta bị lấy ựi

Ngoài giá trị thị trường, việc bồi thường cần phải tắnh ựến các yếu tố khác

mà người bán ựất bình thường không thể nhận ựược từ người mua thông thường,

vắ dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà - bồi thường phụ thêm (trên và cao hơn giá bán ựất thông thường)

Về bồi thường, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận ựược nếu anh ta bán trên thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác sinh ra từ việc lấy lại ựất Bảo ựảm cho chủ ựất không có quyền sở hữu không bị thiệt hơn và cũng không ựược lợi hơn trước do việc thu hồi tài sản của anh ta Luật pháp thừa nhận rằng giá trị ước tắnh bán ựất không thể ựủ ựể bảo ựảm cho chủ ựất không chịu

các thiệt hại khác (có thể kết cục tốt hơn một chút)

Nguyên tắc bồi thường: Nhìn chung bao gồm:

1 Giá trị thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu

2 Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất

3 Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất

4 Thiệt hại về việc gây phiền hà

5 Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về

bồi thường

Quy ñịnh mức bồi thường: Chủ sở hữu có thể khiếu nại của Chính phủ

ngay sau khi ñất bị thu hồi bằng quá trình bắt buộc Khoản tiền bồi thường cần phải bồi thường cho chủ sở hữu một cách công bằng cho việc thu hồi ñất Khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:

1 Giá trị thị trường của mảnh ñất;

2 Sự chia cắt ñất ñai;

3 Những phiền nhiễu;

4 Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

5 Nếu bạn là người ñi thuê, bạn có thể khiếu nại mức bồi thường cho giá trị của bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo bản hợp ñồng cho thuê;

6 Tiền bồi thường về mặt tinh thần - khoản này bồi thường những tác ñộng không nhìn thấy ñược của việc chuyển ra khỏi nhà mà bạn thuê hoặc sở hữu Khi bạn sở hữu nhà và nó bị thu hồi thì chính phủ cũng phải trả khoản bồi thường ñủ cho bạn có thể mua một ngôi nhà tương ñương

Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng ðối với thanh toán ứng trước, Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân

toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp nhận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ

sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền mà ñã ñược ñịnh ra ðây là một trong những lợi thế của chủ sở hữu thu hồi bắt buộc chứ không phải bị thu hồi theo thoả thuận Trong thoả thuận này, Chính phủ không phải trả bất cứ khoản tiền nào cho tới khi toàn bộ những vấn ñề ñàm phán ñược hoàn tất Khi ñã chấp nhận khoản thanh toán trước thì chủ sở hữu không nhất thiết phải chấp nhận sự ñịnh giá của Chính phủ như là mức cuối cùng Chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục ñàm phán hoặc kháng cáo

ðối với thanh toán cuối cùng, Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận Khoản thanh toán cuối cùng này sẽ tính toán cả những khoản thanh toán ứng trước mà chủ sở hữu

ñã nhận hoặc bất cứ khoản thuế hoặc khoản phải trả khác mà Chính phủ ñã thanh toán Tiền lợi tức sẽ ñược tính gộp vào khoản thanh toán này và sẽ ñược tính từ ngày thu hồi ñất ñến ngày trả tiền bồi thường Lãi suất là mức lãi suất áp dụng cho trái phiếu ngân khố thời hạn 5 năm, tính lãi gộp theo kỳ hạn 3 tháng Bất kể khoản thanh toán cao hơn nào cũng phải trả lại cho Chính phủ

2.2.5 Thái Lan

Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù

Thái Lan Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường

2.3 Chính sách bồi thường GPMB của Nhà nước qua các thời kỳ

2.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 ðến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật Cải cách ruộng ñất ñược ban hành Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá

bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151 - TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc ñền bù và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên Bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 về việc thi hành Nghị ñịnh số 151/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi

và ñời sống của người có ruộng ñất ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi

bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước

Về mức ñền bù và cách tính ñền bù theo Nghị ñịnh 151/TTg:

- Việc ñền bù thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản:

Về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu

- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức

- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc ñền bù thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Cách ñền bù như vậy ñược thực hiện cho ñến khi có Hiến pháp

1980 ra ñời

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện ñền bù về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện ñền bù những tài sản

có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên Sau ñó Luật ðất ñai năm

1988 ban hành cũng dựa trên những ñiều cơ bản ñó

Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường Căn cứ ñể tính ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức ñền bù thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất

Tại quyết ñịnh này, mức ñền bù còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời, ñồng thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền ñền bù ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thuỷ lợi

2.3.2 Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993

Khi Hiến pháp 1992 ra ñời thay thế Hiến pháp 1980 ñã quy ñịnh :

“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”

- ðiều 17 quy ñịnh : “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

- ðiều 18 quy ñịnh: “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử

dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”

- ðiều 23 quy ñịnh : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

- ðiều 58, Hiến pháp quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: Công dân có quyền

sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật ðất ñai 1993 ñã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ðất ñai 1988

ðây là văn kiện chính sách quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và ñền

bù thiệt hại của Nhà nước Luật ðất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất

- ðể xác ñịnh nghĩa vụ của người sử dụng ñất ñối với Nhà nước, ðiều 12

Luật ðất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian

- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”

Sau khi Luật ðất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản

ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của thửa ñất ñể lập kế hoạch ñền bù GPMB theo qui ñịnh khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh,

so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mạng tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v…

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/ Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải ñền bù, ñối tượng ñược ñền bù, phạm vi ñền bù, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền

Những nội dung ñề cập trong Nð 22/CP:

+ Về ñiều kiện ñược ñền bù về ñất ñã có những quy ñịnh cụ thể các ñối

tượng ñược ñền bù Giá ñất ñể tính ñền bù thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính ñền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương ðối với ñất bị thu hồi là ñất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị thu hồi ñất

không ñược ñền bù thiệt hại về ñất nhưng ñược ñền bù thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao ñất, người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất phải ñền bù thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã Người ñang sử dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã ñền bù thiệt hại chi phí ñã ñầu tư vào ñất Diện tích ñất ở ñền bù cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt quá diện tích của ñất bị thu hồi Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích ñất ở ñược ñền bù theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể ñược ñền bù thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa phương, phần còn lại ñược ñền bù bằng tiền

+ Về ñền bù tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá ñược

ñền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất bất hợp pháp sẽ ñược trợ cấp 70% ñến 80% mức ñền bù

+ Về mức ñền bù, tài sản ñược ñền bù theo mức ñộ thiệt hại thực tế, bằng

giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức ñền bù tối ña không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ ñộc lập ñược ñền bù 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung ñền bù cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng ñền bù GPMB cấp huyện trong việc chỉ ñạo lập phương án ñền bù, xác ñịnh mức ñền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện ñền bù theo phương án ñược phê duyệt, tạo

sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc lựa chọn phương án ñền bù phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội, quỹ ñất của ñịa phương

ðiều 35 quy ñịnh tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm ñền bù cho doanh nghiệp có chức năng

và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng

ðiều 39 quy ñịnh: Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có ñất bị thu hồi chấp nhận mức ñền bù thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược ñền bù theo mức ñã thoả thuận

Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

+ Về phương thức và mức ñền bù ñối với ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản ñền bù bằng ñất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có ñất mới ñền bù bằng tiền; nếu ñất ñược ñền bù có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng ñược ñền bù bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và gia trị ñất, nếu ñất ñền bù có giá trị ñất cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó

ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với qui hoạch ñã ñược duyệt ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không ñược ñền bù như ñất ñô thị

ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu ñền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh ðền bù bằng ñất chỉ ñược thực hiện khi có dự án TðC ñược phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị lựa chọn một trong ba phương án ñền bù

ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược ñền bù bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược ñền bù bằng ñất nơi ở mới không qúa

40m2, hoặc tối ña không quá 80m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt

ðiều 34 quy ñịnh quy trình tiến hành nhận tiền ñền: Việc lập Hội ñồng ñền bù thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc trước khi có quyết ñịnh thu hồi ñất Dựa dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, số lượng tài sản Hội ñồng ñền bù thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ ñó xác ñịnh thiệt hại về ñất và tài sản của các tổ chức, hộ gia ñình cá nhân có ñất bị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập phương án ñền

bù trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh chế ñộ, mức ñền bù vượt quá mức quy ñịnh thì phần ñền bù vượt mức do ngân sách ñịa phương có trách nhiệm chi trả ðối với các dự án khi thực hiện ñền bù thiệt hại GPMB chưa xác ñịnh ñược chủ sử dụng ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện ñền bù và chi trả ñền bù, chi phí ñền bù tính theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh này ñược phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết ñịnh giao ñất hoặc cho thuê ñất

Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi ñền bù GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy quyết ñịnh ñền bù không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền khiếu nại và ñược giải quyết theo qui ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch

2.3.3 Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001

Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998, vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế

Tháng 10/1999, Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/CP về việc ñền bù

thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính ñền bù, giá ñền bù, lập khu tái ñịnh

cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của khu tái ñịnh cư, Hội ñồng ñền bù GPMB và thẩm ñịnh phương án ñền bù GPMB [1]

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội dung và chế ñộ quản lý, phương án ñền bù và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản -

Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác ñền bù GPMB

Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/6/2001 quy ñịnh cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh của Chính phủ

- Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hổi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế

- Trong trường hợp cộng ñồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng ñồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân ñóng góp hoặc

Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có ñất ñược sử dụng

ñể xây dựng công trình do cộng ñồng dân cư và người có ñất ñó thoả thuận [19]

2.3.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003

Sau khi Luật ðất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

ðể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPBM ngày 25/5/2007, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

Thông tư 06 hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh

84/2007/Nð-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh

số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh ñất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số ñiều Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước

tu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng

ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Thông tư số 14/2009

/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất…

- Về Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một

số ñiều Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 84/2006/Nð-CP…về một số những vấn ñề cơ bản về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Những nội dung mới ñề cập trong Nð 69/2009/Nð-CP:

- Quy ñịnh các nguyên tắc bồi thường hỗ trợ

- Trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với người ñược giao ñất khi Nhà nước thu hồi

- Quy ñịnh về bồi thường ñất nông nghiệp bị thu hồi

- Quy ñịnh danh mục các khoản hỗ trợ, quy ñịnh chi tiết các khoản hỗ trợ

di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ ñốii với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất ở, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, các loại hỗ trợ khác ñể ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, ñảm bảo chỗ ở

- Quy ñịnh về bồi thường ñối với nhà, công trình xây dựng trên ñất

- Quy ñịnh về cơ quan nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

- Quy ñịnh về việc sử dụng kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

Những thay ñổi về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP như sau:

* Về nguyên tắc xác ñịnh giá ñất bồi thường: Theo quy ñịnh trước ñây, áp

dụng áp dụng giá ñất ñể tính tiền bồi thường ñược xác ñịnh là thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi Trên thực tế, từ thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi tới thời ñiểm duyệt phương án bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 ñến 4 năm Trong khi ñó giá ñất trên thị trường luôn biến ñộng, tạo ra sự chênh lệch về giá trong phương án bồi thường so với giá tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh việc tính lại giá ñất bồi thường vào thời ñiểm duyệt phương án bối thường nếu giá ñất xác ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất không còn sát với giá thị trường tại thời ñiểm phê duyệt phương án bồi thường (ðiều 11)

* Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư:

Theo quy ñịnh trước ñây, Nhà ñầu tư nước ngoài không ñáp ứng ñược tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh cả Nhà ñầu tư trong nước và nước ngoài ñều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñể giao cho nhà ñầu tư ñó

* Về hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi: Pháp luật ñất ñai trước ñây không

quy ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Trên thực tế , tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có ñất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa ñáng Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh rõ các khoản

hỗ trợ (ðiều 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái ñịnh cư, hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, ñời sống, chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm ñối với các trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp, hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư, ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất ở, các hỗ trợ khác

* Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên ñất Về việc

phân loại nhà và công trình ñể tính tiền bồi thường áp dụng thoe tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành Giá bồi thường tính bằng giái xây mới (giá thay thế), ñơn giá xây dựng và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành (ðiều 24)

2.4 Cơ sở pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư theo Nghị ñịnh 69/2009/ của Chính phủ

2.4.1 Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Căn cứ vào tình hình thực tế của ñịa phương, UBND cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho:

- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

- Tổ chức phát triển quỹ ñất

Về thành phần, Hội ñồng bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện do lãnh ñạo UBND làm chủ tịch, các thành viên gồm:

- ðại diện cơ quan Tài chính - Phó chủ tịch hội ñồng

- Chủ ñầu tư - Uỷ viên thường trực

- ðại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên

- ðại diện UBND cấp xã có ñất bị thu hồi - Uỷ viên

- ðại diện của những hộ có ñất bị thu hồi từ một ñến hai người

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế ñịa phương

2.4.2 Trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư giúp UBND cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Hội ñồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết ñịnh theo ña số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội ñồng

Trách nhiệm của thành viên hội ñồng:

- Chủ tịch hội ñồng chỉ ñạo các thành viên Hội ñồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Chủ ñầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội ñồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; bảo ñảm ñầy ñủ kinh phí ñể chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- ðại diện những người bị thu hồi ñất có trách nhiệm: Phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, người phải di chuyển chỗ ở; vận ñộng những người bị thu hồi ñất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ;

- Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ ñạo của Chủ tịch Hội ñồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của ñất ñai, tài sản ñược bồi thường, hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường,

- Chỉ ñạo các sở, ban, ngành và UBND cấp huyện:

+ Lập phương án tái ñịnh cư, khu tái ñịnh cư ñể phục vụ cho việc thu hồi ñất;

+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền

- Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Phê duyệt giá ñất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy ñịnh các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí tái ñịnh cư, phương án ñào tạo chuyển ñổi nghề theo thẩm quyền ñược giao;

- Chỉ ñạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền pháp luật quy ñịnh;

- Bảo ñảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết ñịnh việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất theo thẩm quyền quy ñịnh tại Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP;

- Quyết ñịnh hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh thu hồi ñất của Nhà nước theo thẩm quyền;

- Chỉ ñạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

UBND huyện có trách nhiệm:

- Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Chỉ ñạo, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;

- Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ ñầu tư thực hiện dự

án ñầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái ñịnh cư tại ñịa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh;

- Giải quyết các khiếu nại tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền ñược giao; ra quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức việc cưỡng chế theo quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền

UBND phường có trách nhiệm:

- Tổ chức tuyên truyền về mục ñích thu hồi ñất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của dự án;

- Phối hợp với Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực hiện xác nhận ñất ñai, tài sản trên ñất của người bị thu hồi;

- Phối hợp, tạo ñiều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và

bố trí tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi và tạo ñiều kiện cho việc giải phóng mặt bằng

2.4.4 Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư phải triển khai việc phát tờ khai, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai của các ñối tượng bị Nhà nước thu hồi ñất ñể lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC

Người bị thu hồi ñất kê khai diện tích, hạng ñất, loại ñất, vị trí của ñất, số lượng, chất lượng tài sản hiện có trên ñất bị thu hồi, số nhân khẩu, số lao ñộng,

ñề ñạt nguyện vọng tái ñịnh cư (nếu có) gửi tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư kiểm tra tờ khai và tổ chức thực hiện kiểm kê, ño ñạc, xác ñịnh cụ thể diện tích ñất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại có sự tham gia của ñại diện chính quyền sở tại, xác nhận của người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tải sản Sau khi tiến hành kiểm kê,

ño ñạc, xác ñịnh căn cứ lập ñể dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi ñể người bị thu hồi ñất và các ñối tượng có liên quan tham gia ý kiến;