Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương

Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tích ñánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ñiều tra xã hội học ñể bổ sung, sửa ñổi hoàn thiện chính sách này nhằm ñảm bả

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

VƯƠNG THÚY HẰNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH - TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

VƯƠNG THÚY HẰNG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ CHÍ LINH - TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vương Thúy Hằng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ VÒNG ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, phòng Tài Nguyên & Môi trường thị xã Chí Linh, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã phường của thị xã Chí Linh ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vương Thúy Hằng

2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên

2.3.2 Thời kỳ 1993 - 2003 22

2.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

2.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường,

2.5.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

3.3.2 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel và so sánh các

3.3.4 Phương pháp ñánh giá với những nội dung ñánh giá tập trung vào

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

4.2 Công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn

4.3 đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà

4.3.2 đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

3 CN-TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

DANH MỤC BẢNG

4.3 Kết quả bồi thường, hỗ trợ ñất của các hộ gia ñình có ñất thu hồi

4.5 Kết quả về diện tích ñất thu hồi thực hiện dự án Xây dựng nhà máy

4.6 Tổng hợp kinh phí bồi thường , hỗ trợ các loại ñất thu hồi thực

hiện dự án dự án Xây dựng nhà máy chế tạo thiết bị và kết cấu

4.10 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi

4.11 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính

DANH MỤC HÌNH

4.5 Bồi thường, giải phóng mặt bằng ở khu dân cư tập trung Thị trấn

1 MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể phân bố dân cư, các và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ

sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án Có thể nói: “ Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án” Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở

Sử dụng ñất ñai vào các mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ñể thực hiện mục tiêu phát triển ñất nước, ñặc biệt là các

dự án phát triển ñô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước ðể có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ dân có ñất bị thu hồi [7]

Trong thời gian qua ðảng và Nhà nước ta ñã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Hội nghị Trung ương ðảng lần thứ 9 (khóa IX) ñưa ra những chủ trương, chính

sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết ðại hội toàn quốc lần thứ IX của ðảng, trong ñó có giải pháp thực hiện chính sách ñiều tiết hữu hiệu nhất ñối với ñất ñai nhằm ñảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai và là nhà ñầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước [15]

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Giải quyết không tốt, không thỏa ñáng quyền lợi của người có ñất bị thu hồi

và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất dễ dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông người làm cho tình hình trở nên phức tạp Tình trạng tiến ñộ giải phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án Từ ñó gây nên sự mất ổn ñịnh về kinh tế, xã hội

và chính trị nói chung

Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ như: Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 [26], Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP [27] và gần ñây ñược thay bằng Nghị ñịnh 197/2004/Nð-

CP ngày 03/12/2004 [29] quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh ñã ñược áp dụng có hiệu quả phù hợp với nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc phục ñược nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước ñây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tích ñánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ñiều tra xã hội học

ñể bổ sung, sửa ñổi hoàn thiện chính sách này nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng, người bị thu hồi ñất, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối ña những tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai của nhân dân trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Hải Dương là một tỉnh nằm trong vùng ựộng lực phát triển kinh tế các tỉnh miền Bắc nước ta Trong những năm qua, quá trình công nghiệp hóa, ựô thị hóa ựã phát triển nhanh với sự mở rộng và hình thành thị xã Chắ Linh Thị xã Chắ Linh nằm ở phắa đông Bắc của tỉnh Hải Dương, cách trung tâm tỉnh 40km Phắa Bắc và đông bắc của thị xã là vùng ựồi núi thuộc cánh cung đông Triều, ba mặt còn lại ựược bao bọc bởi sông Kinh Thày, sông Thái Bình Chắ Linh nằm trong vùng tam giác kinh tế Hà Nội- Hải Phòng- Quảng Ninh, có ựường giao thông thuận lợi đường bộ có Quốc lộ 18 chạy dọc theo hướng đông Tây qua trung tâm thị xã nối liền Hà Nội Ờ Quảng Ninh, ựường Quốc lộ 37 nối Quốc lộ 5 và ựường 18, ựường 37 là ựường vành ựai chiến lược quốc gia từ trung tâm thị xã ựi tỉnh Bắc Giang đường thủy có chiều dài 40km, ựường sông bao bọc phắa đông, Tây, Nam của thị xã thông thương với Hải Phòng tạo ựiều kiện ựể thu hút ựầu tư, thực hiện CNH, HđH ựịa phương

Ở ệã ựược quy hoỰch xẹy dùng rÊt nhiÒu cịc khu công nghiệp, cụm công nghiệp ựang triển khai và ựi vào hoạt ựộng

Thu hồi ựất, bồi thường giải phóng mặt bằng ựể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ắch quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên ựịa bàn tỉnh Hải Dương và thị xã Chắ Linh cũng có ý nghĩa quan trọng và những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi ựất, bồi thường giải phóng mặt bằng của cả nước

Sau hơn tám năm thực hiện Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP, việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất có tiến bộ hơn, ựáp ứng ựược yêu cầu của nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của ựại ựa số nhân dân, khắc phục ựược nhiều tồn tại, vướng mắc trước ựây Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn không ắt khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ựó có nguyên nhân từ chắnh sách pháp luật liên quan

Vì vậy việc ựiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tắch, ựánh giá có

cơ sở khoa học, trên cơ sở ựó ựề xuất ựể sửa ựổi bổ sung, hoàn thiện chắnh

sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất nhằm ựảm bảo lợi ắch hợp

pháp của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có ựất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất là cần thiết

Từ thực tế cho thấy việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều tồn tại, gây bức xúc cho người dân, ựể góp phần thực hiện

tốt công tác này chúng tôi thực hiện ựề tài : Ộđánh giá việc thực hiện chắnh

sách Bồi thường hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên ựịa bàn thị xã Chắ Linh - tỉnh Hải DươngỢ

1.2 Mục ựắch, yêu cầu ựề tài

1.2.2 Yêu cầu của ựề tài

- Nguồn số liệu, tài liệu ựiều tra phản ánh ựúng quá trình thực hiện các chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ựã ựược thực hiện trên ựịa bàn nghiên cứu có ựộ tin cậy và chắnh xác Các số liệu ựiều tra thu thập phải ựược phân tắch, ựánh giá một cách khách quan khoa học

- đề xuất các giải pháp nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ và thực hiện tốt chắnh sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ựất, áp dụng với ựịa bàn nghiên cứu

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài nghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về chắnh sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thị xã Chắ Linh, tỉnh Hải Dương;

- đề tài ựã ựánh giá ựược thực trạng những thuận lợi, những khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thị xã Chắ Linh nói riêng và trên ựịa bàn tỉnh Hải Dương nói chung đặc biệt nắm bắt ựược nguyện vọng chắnh ựáng của người dân ựể ổn ựịnh cuộc sống sau khi bị thu hồi ựất

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

* Thu hồi ñất

Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này

* Bồi thường

Theo từ ñiển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại với một hành vi của chủ thể khác “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân ñi nơi khác

ñể lấy mặt bằng xây dựng công trình

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

ðiều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản ñều bồi thường bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái ñịnh cư

+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vốn là ñiều hoà sự "hi sinh" không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ñối

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

* Hỗ trợ

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể

di dời ñến ñịa ñiểm mới

* Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

* Giá ñất

Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá ñất Giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu ñất) và một bên là người sử dụng ñất (người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất) Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính ña dạng và phức tạp Vì mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau Khu vực nội thành mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất

lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể [1]

- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất

khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

- Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong ñời sống kinh tế, xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân

cư tham gia di chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này

ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

- ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

- Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản

lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

- Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công tác GPMB cũng khác nhau

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

2.1.3.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước

về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước

về ựất ựai, giải quyết tốt mối quan hệ ựất ựai ở khu vực nông thôn, bước ựầu ựã ựáp ứng ựược quan hệ ựất ựai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa

và ựô thị hóa; Chắnh sách bồi thường GPMB cũng luôn ựược Chắnh phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ựổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai

có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều, mức ựộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [16]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp GCNQSD ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo đó là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - xã hội và là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức [12] Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt

ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất Theo quy ñịnh Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường GPMB

Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường GPMB

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính HSðC có vai trò quan

trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ

sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính ðể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một

số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCNQSD ñất

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết [14]

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất

phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể

là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) [13] và ñược cấp GCNQSD ñất

Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm

ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

2.1.3.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

a Yếu tố về giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất thường phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất; Giá ñất do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB, TðC

ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác

ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1, ðiều 56) [3], [4], [5]

b Yếu tố về ñịnh giá ñất

Tại ñiều 5, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về sở hữu ñất của nước ta ðịnh giá ñất: Là một trong bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất thích hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá và hợp ñồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng ñất Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn

cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; Các thửa ñất liền kề nhau,

có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay

là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc và phương pháp xác ñịnh, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

2.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực

quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn

bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng

Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.1 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào ñô thị, thủ ñô Xơ-un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố ðể giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận Việc ñền bù ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái ñịnh cư

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật ðất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai ñoạn:

- Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

- Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

- Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB

2.2.2 Trung Quốc

Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi ñất ñược thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản

lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân

có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường

theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu)

Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TðC

ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông

ñộng và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố

2.2.3 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù

Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển

ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các

cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án

2.2.4 Ngân hàng thế giới (WB)

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thì vấn ñề tái ñịnh cư ñược WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái ñịnh cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng ñất phải di chuyển, tổ chức các khu tái ñịnh cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, ñào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái ñịnh cư

2.2.5 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái ñịnh cư bắt buộc và thiệt hại về ñất ñai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ ñều ñược quyền ñền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, ñược khôi phục ñủ

ñể cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục ñược mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của họ như trước khi có dự án

- Trong trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối ña

ñể duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng ñồng dân cư nơi chuyển ñến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (ñược coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ ñược tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả bồi thường các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công dự án mới

- Việc bồi thường cho người dân tộc thiểu số, hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ, gia ñình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ ñược thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm ñến hầu hết các vấn ñề liên quan ñến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu nhập của gia ñình, số người trong ñộ tuổi lao ñộng, có trong diện chính sách hay không và cả trình ñộ học vấn … cùng tính pháp lý của ñất ñai, tài sản trên ñất

Về vấn ñề tái ñịnh cư, mục tiêu chính sách tái ñịnh cư của ADB là giảm thiểu tối ña tái ñịnh cư và phải bảo ñảm cho các hộ bị di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án

* đánh giá

Các quy ựịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư qua các thời kỳ thể hiện tắnh ựúng ựắn của đảng và Nhà nước là ựảm bảo mọi công dân Việt Nam ựều có nhà ở, ựất ở Trong quá trình phát triển các chắnh sách bồi thường, hỗ trợ do yếu tố khách quan chưa thể hiện ựược tắnh toàn diện tuy nhiên ựã phần nào ựáp ứng ựược quyền lợi cho người có ựất bị thu hồi

Ngày nay, các công trình ựường xá, trụ sở, khu trung tâm, cụm công nghiệp ựược mở rộng thể hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của chúng ta ựang thể hiện một phần tắnh ưu việt, ựảm bảo lợi ắch, cũng như

ổn ựịnh ựời sống của nhân dân, tình hình chắnh trị, thể hiện tắnh ựúng ựắn trong công cuộc ựổi mới

Tuy nhiên do thực tế khách quan tốc ựộ phát triển CNH-HđH nhanh ựòi hỏi chắnh sách bồi thường, hỗ trợ của chúng ta phải luôn hoàn thiện ựể ựáp ứng với thực tiễn

2.3 Chắnh sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam

Quan ựiểm nhìn nhận về công tác bồi thường hỗ trợ TđC ựang từng bước thay ựổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ựối với các vấn ựề kinh

tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ựất và di dân, mặt khác, từ thực

tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ vậy, vì vậy bồi thường hỗ trợ TđC ngày nay ựược xem là chương trình phát triển của quốc gia

2.3.1 Trước khi có Luật đất ựai 1993

Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ựến thời Nguyễn, chắnh sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất

ựã ựược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ựất canh tác, ựất ở không ựược quan tâm nhiều so với các loại ựất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ựược quy ựịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ựất

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta

Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân

Nghị ñịnh số 151-TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở Việt Nam (Nghị ñịnh này ñược thực hiện ñến năm 1980 khi Hiến pháp 1980 ra ñời) Theo ñó mức bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện như sau:

- ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu Nhà nước

- Việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: bồi thường về ñất thì bồi thường từ 01 ñến 04 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình khác trên ñất phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ bằng cách xây dựng công trình khác ðối với mồ mả thì căn cứ vào phong tục, tập quán của từng ñịa phương mà giúp một số tiền làm phí tổn di chuyển

Ngày 11 tháng 01 năm 1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư: 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai

và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố trên nguyên tắc: "Phải ñảm bảo thỏa ñáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân" Tuy nhiên, thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy ñịnh bồi thường về tài sản trên ñất mà chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất

Tuy nhiên khi Hiến pháp 1980 ra ñời ñã quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ

thực hiện bồi thường, hỗ trợ nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên ñất hoặc những thiệt hại tài sản do việc thu hồi ñất gây nên

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

Khi Luật ñất ñai năm 1988 ñược ban hành cũng ñã quy ñịnh về bồi thường nhưng cơ bản vẫn dựa trên những quy ñịnh tại Hiến pháp năm 1980

Nghị ñịnh số 186/HðBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội ñồng Bộ trưởng quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác Tiền bồi thường tài sản trên mặt ñất và tài sản trong lòng ñất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các khoản tiền thiệt hại về ñất Khung mức giá bồi thường do UBND tỉnh, thành phố, ñặc khu trực thuộc Trung ương (TW) quy ñịnh cụ thể mức bồi thường ñối với từng quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh sát với giá ñất ở ñịa phương nhưng không ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức bồi thường của Chính phủ

HP năm 1992 là hiến pháp ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB, công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức,

cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản, cụ thể:

- ðiều 17 HP quy ñịnh: "ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục ñịa và vùng trời ñều thuộc sở hữu toàn dân"

- Tại ðiều 18, HP quy ñịnh về quyền quản lý của Nhà nước ñối với ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo việc sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả, ñồng thời quy ñịnh việc giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng

ổn ñịnh lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người ñược Nhà nước cho sử dụng ñất (Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác

hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất do Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật)

- Tại ðiều 23, HP quy ñịnh: "Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh - Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường"

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

2.3.2 Thời kỳ 1993 - 2003

Trên cơ sở HP năm 1992, thừa kế có chọn lọc Lðð năm 1988, Lðð năm 1993 ra ñời với những ñổi mới quan trọng, ñặc biệt với nội dung thu hồi ñất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Lðð năm

1993 thể chế hóa các quy ñịnh của HP năm 1992 về ñất ñai thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất, chế ñộ quản lý, sử dụng các loại ñất, quản lý việc sử dụng ñất ñúng hợp lý, xác ñịnh thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê ñất; hạn mức sử dụng các loại ñất và quy ñịnh cụ thể các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

Tiếp sau Luật ñất ñai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số: 90/Nð-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thay thế tất cả các quy ñịnh ñền bù ñất ñai, tài sản ñược ban hành trước ñây, ñồng thời ban hành Nghị ñịnh số 87/Nð-CP

ngày 17/8/1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất làm cơ sở xác ñịnh giá ñất tính ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính Phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm

2004 của Chính phủ

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

2.3.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

- Lðð 2003 ra ñời quy ñịnh thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng ñất ñai, quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ quyền hạn của

cơ quan Nhà nước trong quản lý ñất ñai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng ñất Bổ sung trường hợp thu hồi ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn 24 tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án Quy ñịnh thêm về việc thu hồi ñất ñối với các trường hợp ñất bị lấn, chiếm

ðể hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành ñã ban hành các văn bản sau:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Các Nghị ñịnh và thông tư nêu trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ, TðC, GPMB như sau:

+ Quy ñịnh về giá ñất: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

+ Sửa ñổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ ñất nông nghiệp (nâng mức

hỗ trợ ñất nông nghiệp vườn ao, ñất nông nghiệp trong ñô thị, khu dân cư)

+ ða dạng các hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, ñồng thời quy ñịnh thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quyết ñịnh hình thức hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất (bằng tiền hoặc giao ñất làm nhà ở hoặc nhà ở)

+ Bổ sung một số chính sách hỗ trợ khác (hỗ trợ tái ñịnh cư cho trường hợp các hộ ñủ tiêu chuẩn ñược tái ñịnh cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không

ñủ ñể mua nhà, ñất tái ñịnh cư; hỗ trợ kinh phí học nghề cho lao ñộng trong

ñộ tuổi lao ñộng có nhu cầu học nghề khi thu hồi ñất nông nghiệp)

+ Toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và chi phí tổ chức thực hiện

do người ñược giao ñất, thuê ñất ứng trước ñược khấu trừ vào tiền thuê ñất, giao ñất; mức tối ña không vượt tiền phải nộp khi ñược thuê ñất, giao ñất

+ Thay ñổi toàn bộ trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế thu hồi ñất

+ Thành lập quỹ phát triển ñất (trích từ 30% ñến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, tiền ñấu giá quyền sử dụng ñất)

Nhìn chung Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ñã phần nào ñảm bảo hài hoà

ba lợi ích: Người bị thu hồi ñất ñược nhà nước quan tâm nhiều hơn - Nhà ñầu

bộ phù hợp với giai ñoạn mới Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31/5/1990 về ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục ñích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn ñề có liên quan như giá ñất, quy hoạch ñã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho ñến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện ñang áp dụng Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các

chắnh sách ựó ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựảm bảo sự cân ựối và ổn ựịnh trong phát triển, khuyến khắch ựược ựầu tư và tương ựối giữ ựược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ựổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chắnh sách bồi thường, hỗ trợ TđC khi Nhà nước thu hồi ựất trong những năm gần ựây ựã có nhiều ựiểm ựổi mới thể hiện chắnh sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

* Vấn ựề tồn tại

Hiện nay vấn ựề về GPMB diễn ra rất chậm, chưa có hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng ựến tiến ựộ ựầu tư, triển khai dự án, ựồng thời công tác quy hoạch quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng ựến tiến ựộ của các dự án

Những khó khăn, ách tắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chúng ta vẫn gọi là Ộgiải tỏa treoỢ ựể lại nhiều thiệt hại rất lớn, không chỉ tắnh bằng tiền mà cả những thiệt hại không tắnh ựược bằng tiền Những ựổi mới cho cách thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựể giải phóng mặt bằng luôn cần thiết và bức xúc

Thực tế hiện nay cho thấy có nơi nhà ựầu tư tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng rất nhanh; lại có nhiều nơi thành lập hội ựồng, ban, họp dân nhiều lần, nhiều cấp vào cuộc nhưng mất nhiều năm, thậm chắ cả chục năm chưa thực hiện ựược Nguyên do lớn nhất và cốt lõi là lợi ắch của hai bên chưa gặp ựược nhau Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng áp dụng khung giá bồi thường, hỗ trợ thấp và người bị thu hồi ựất không chịu; người dân muốn giá cao và ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng không thể ựáp ứng Hiện nay, khiếu kiện của dân về giá ựất ựang chiếm tới 70% tổng khiếu kiện

về ựất ựai đó chắnh là mấu chốt của ách tắc cần giải quyết

Pháp luật về ựất ựai ựã quy ựịnh giá ựất ựể tắnh bồi thường cho người bị thu hồi ựất phải ựược quyết ựịnh sao cho phù hợp với giá ựất trên thị trường Làm thế nào ựể giá quyết ựịnh là phù hợp thị trường thì lại chưa có cách làm hợp lý Có nơi ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh giá thị trường theo tư duy của người quản lý Cũng có nơi như Ủy ban nhân dân TP.HCM ựã cho áp dụng một cơ chế tiến bộ hơn là sử dụng dịch vụ ựịnh giá do các trung tâm ựịnh giá của Nhà nước thực hiện

Quan liêu và tư lợi là một trong những nguyên nhân chắnh gây cản trở quá trình giải phóng mặt bằng Quan liêu là thái ựộ làm việc thiếu cụ thể, chủ quan, không dành nhiều thời gian tìm hiểu, cũng không hướng tới tâm tư nguyện vọng của người dân bị mất ựất Tư lợi là có tư tình trong giải quyết bồi thường, tái ựịnh cư ựể xảy ra bất công trong thực hiện Hai ựiều trên gây ách tắc trong triển khai ựã ựược thể hiện khá rõ ở nhiều dự án trong tình trạng ách tắc, không còn là chuyện gì mới

Vì vậy, gỡ Ộnút thắtỢ của bồi thường, giải phóng mặt bằng dù phức tạp ựến ựâu cũng phải dựa trên nguyên tắc thực hiện thật tốt công tác dân vận, ựừng áp ựặt ựể làm nhanh; áp dụng ựúng kỹ thuật ựịnh giá sao cho khách quan, chia sẻ hợp lý lợi ắch giữa Nhà nước, nhà ựầu tư, người bị thu hồi ựất và cộng ựồng dân cư nơi có ựất; giảm tối thiểu tác ựộng của bộ máy hành chắnh vào quá trình thực thi cụ thể

Bên cạnh ựó, trong thực tế triển khai cũng còn nhiều nghịch lý Người sớm chấp hành quyết ựịnh bồi thường thì hưởng giá thấp, người ỘlìỢ hơn thì ựược hưởng giá cao, rồi người hưởng giá thấp lại quay ngược trở lại khiếu kiện về giá ựất Vì vậy, thiết lập hành lang pháp lý cho trưng cầu dịch vụ ựịnh giá là rất cần thiết

Tuy nhiên, ựã có ý kiến cho rằng ựưa ra trưng cầu ựịnh giá là không ựúng quy ựịnh của pháp luật đúng là Luật ựất ựai hiện hành chưa có quy ựịnh phải trưng cầu tư vấn về giá ựất ựể tắnh bồi thường nhưng cũng không cấm trưng cầu dịch vụ ựịnh giá ựất Luật chỉ quy ựịnh giá ựất ựể tắnh bồi

thường phải phù hợp với giá ñất trên thị trường Như vậy, nơi nào trưng cầu

tư vấn giá ñất ñể xác ñịnh giá ñất phù hợp thị trường mà giảm khiếu kiện của dân, ñẩy nhanh ñược tiến ñộ giải tỏa thì ñó là tốt Các nơi khác nên nghiên cứu kinh nghiệm và học tập

Kinh nghiệm trên thế giới ở các nước ñang phát triển, các nước công nghiệp mới, các nước phát triển ñều cho thấy nên giảm bớt sự tham gia của các cơ quan hành chính trong triển khai Cơ quan hành chính chỉ nên ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất dựa trên quy hoạch ñã ñược duyệt

Phần còn lại nên giao cho hệ thống dịch vụ, cộng ñồng dân cư, các tổ chức xã hội và nhà ñầu tư ñàm phán với người bị thu hồi ñất ñể thỏa thuận ñược một phương án bồi thường hợp lý và ñúng pháp luật Cách làm như vậy

sẽ mềm dẻo hơn, hiệu quả hơn, góp phần gỡ bí tại những “nút thắt” giải phóng mặt bằng khiến người dân bất an, nhà ñầu tư mệt mỏi, cơ quan hành chính bận rộn mà nhiều dự án sau nhiều năm vẫn chưa giải tỏa xong

2.4 Thực tiễn bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

2.4.1 Phương án bồi thường

Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứu ðịa chính năm 2003, trong tổng

số 6000 hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn

là phương án ñược áp dụng phổ biến (92,50%) Vì trên thực tế, quỹ ñất phục

vụ cho việc bồi thường GPMB và TðC của mỗi ñịa phương không giống nhau, quỹ ñất công ích còn lại của các ñịa phương không ñáng kể, nên không ñáp ứng ñược yêu cầu bồi thường bằng ñất và lập khu TðC Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn, có những hộ diện tích ñất thu hồi lớn nên việc bồi thường diện tích ñất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết ñịa ñiểm khu TðC và

cơ sở hạ tầng khu TðC không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất như cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi ñất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại ñất với nhau, giữa hộ gia ñình với nhau và giữa 2 ñịa phương liền kề Trong cùng một khu

vực giải toả nhiều nơi có sự phân biệt giữa hai ñối tượng sử dụng ñất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương, tạo ra sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi ñất cảm thấy bị thiệt thòi, ñòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng ñúng kế hoạch gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ của dự án

2.4.2 Chính sách hỗ trợ

Một số ñịa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợ tuyển dụng ñào tạo việc làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ ñược hưởng chính sách rất cao Một số dự án có thực hiện chính sách ñào tạo việc làm cho lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp song chất lượng ñào tạo không ñảm bảo trình ñộ và tay nghề ñể làm việc ở các nhà máy

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất

là ñối với các dự án chiếm dụng ñất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt

xã hội, nên phải có biện pháp giải quyết kịp thời

2.4.3 Diện tích ñất bồi thường, giá bồi thường

Cách xác ñịnh hạn mức ñất ở bồi thường so với quy ñịnh còn tuỳ tiện, không thống nhất giữa các ñịa phương và các dự án với nhau

Bồi thường ñất nông nghiệp theo phân hạng ñất ñến nay quá lạc hậu, không còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng ñến việc xác ñịnh giá bồi thường

mà còn làm thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác ñịnh ñiều kiện ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, nhưng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương còn chậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, GPMB

Hiện nay, những quy ñịnh về tính hợp pháp của thửa ñất ñang ñược ñiều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý Vì vậy, ñể GPMB kịp tiến ñộ, nhiều ñịa phương ñã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các trường hợp không có ñủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng ñất

Công tác ñịnh giá ñất ở các ñịa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá ñất quy ñịnh của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại ñất, mỗi khu vực, tuỳ vào ñiều kiện có thể của mỗi ñịa phương mà ban hành khung giá ñất ở các ñịa phương không giống nhau Tuy nhiên, mức giá ñều thấp hơn nhiều lần giá thực tế

2.4.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi

Trên cơ sở chính sách bồi thường và TðC của Nhà nước cách xác ñịnh phương án bồi thường tài sản gắn liền với ñất của các ñịa phương ñược người dân ñồng tình ủng hộ Nhiều dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu cao hơn giá thị trường

2.4.5 Tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư

Thực trạng trong những năm qua cho thấy việc xây dựng các khu TðC của các dự án rất bị ñộng, thiếu ñồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn

TW, trong ñó, tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu TðC không ñược ñầu tư theo quy ñịnh hoặc ñầu tư nửa vời Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho người TðC Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phương án bồi thường do các chủ dự án lập, Hội ñồng GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn Vì vậy trách nhiệm của chính quyền ñịa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách bồi thường và TðC, ảnh hưởng ñến tiến ñộ GPMB

Nguồn ñất xây dựng các khu TðC ở các khu ñô thị loại I và loại II rất hiếm, mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven ñô nhưng chưa ñược người dân chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự lệch lớn về chế ñộ xã hội, những hộ sống bằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án ñổi ñất lấy ñất Còn ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi ñất làm ảnh hưởng ñến tập quán sinh hoạt của người dân, giao ñất mới với quy mô như diện tích hiện nay không ñáp ứng ñược nhu cầu sinh hoạt và nông nghiệp của người dân như: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, ñi lại thuận tiện