Hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ cho các công ty bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

 N  HO À N I B S N L U TRN G H À N T H B  C H N TI U N V B G G I H C H OÀN G H IN H H O C Á THÀ N V N TP.H G IÁO DC C KINH T o O G TH H  T H Á C C Ô N H P H TH  Chí Mi n VÀ ÀO T  THÀNH P H O o  KIM O H N G Ô NG H  H  C S  n h – N m  O H  H CH Í O ANH G KI  TY B H C H  KI N m 2011 Í MINH  M S O  T  H Í M I N H T O ÁT  NG I NH T   H    H OÀ N B C T L TRN G H N THI  C HO C T I T Ch u Mã UN B G G I H C H OÀN G  N H  C ÁC C T HÀN H uy ên n g à n s V N TP.H  G IÁO DC C KINH T o O G TH  TH  C ÔNG H PH  n h : K : 60. 3 N TH  N g PGS. T  Chí Min VÀ ÀO T  THÀNH P H O o  KIM O  NG K TY B   H C TOÁN – 3 4.30  C S  g i h n T S. MAI T h – Nm 2  O H  H CH Í O ANH K IM  T   C HÍ M KIM T O  KI N ng dn k h T H HO À 2 011 Í MINH SOÁ T  NG S M INH OÁN N H T  h oa hc: À NG MI N T NI S N  N H   Li Cam oan Tôi tên là Hoàng Th Kim Oanh là hc viên Lp cao hc ngày 1 –K20 (K toán – kim toán), Trng i Hc Kinh T Tp. HCM, xin cam đoan rng lun vn này là công trình nghiên cu ca riêng tôi di s hng dn khoa hc ca PGS. TS. Mai Th Hoàng Minh. Các s liu thu thp đc đu có trích ngun rõ ràng. Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim v tính xác thc ca lun vn này. Tp. H Chí Minh, ngày 25 tháng 12 nm 2011 Ngi cam đoan Hoàng Th Kim Oanh  DANH MC T VIT TT 1. KSNB : Kim soát ni b 2. BS : Bt đng sn 3. KTT : K toán trng 4. HQT : Hi đng qun tr 5. BG : Ban giám đc 6. ERP : Entreprise Resource Planning (Qun tr ngun nhân lc)  DANH MC S  VÀ BNG BIU 1. Bng s 1 : Bng tóm tt so sánh báo cáo COSO 1992 và COSO 2004 2. Bng s 2 : Phòng ban, mc tiêu tng phòng ban và ri ro có th xy ra làm cn tr vic thc hin mc tiêu ca các phòng ban trong công ty bt đng sn qua kho sát thc t: 3. Hình 1 : Các cp chc nng bt kiêm nhim 4. Hình 2 : Minh ha s phát trin ca các cty BS qua các giai đon 5. Hình 3 : Quy trình ki m soát và phân chia trách nhim toàn công ty 6. S đ 1 : Các bc xây dng h thng KSNB cho mt t chc 7. S đ 2 : Hot đng ca các Công ty bt đng sn 8. S đ 3 : Các phòng ban c bn trong công ty BS 9. S đ 4 : Tng hp ri ro trong doanh nghip bt đng sn 10. S đ 5 : Quy trình phê duyt thanh toán   MC LC CHNG 1 C S LÝ LUN V H THNG KIM SOÁT NI B  1.1 MT S VN  CHUNG V KIM SOÁT NI B 4 1.1.1 nh ngha kim soát ni b 4 1.1.2 Các b phn cu thành h thng KSNB theo COSO 2004 5 1.1.2.1 Môi trng kim soát: 5 1.1.2.2 Thit lp mc tiêu: 5 1.1.2.3 Nhn dng s tim tàng: 6 1.1.2.4 ánh giá ri ro: 7 1.1.2.5 Phn ng vi ri ro: 7 1.1.2.6 Hot đng kim soát: 8 1.1.2.7 Thông tin và truyn thông: 9 1.1.2.8 Giám sát: 10 1.1.3 L i ích và s cn thit ca h thng KSNB 10 1.1.3.1 Xác đnh đc mc tiêu, chin lc hot đng ca mt doanh nghip 10 1.1.3.2 Gim thiu đc ri ro có th xy ra trong quá trình thc hin mc tiêu chin lc 11 1.1.3.3 Xây dng đc các bin pháp nhm ngn nga ri ro 11 1.1.3.4 Nâng cao hiu qu hot đng 12 1.1.4 Hn ch  ca h thng KSNB 12 1.2 CÁC BC XÂY DNG VÀ VN HÀNH H THNG KSNB CHO MT T CHC 13 1.2.1 Thit lp mc tiêu ca t chc, ca tng hot đng trong t chc 13 1.2.2 ánh giá ri ro ca t chc, hot đng 14 1.2.3 Thit lp th tc, nguyên tc kim soát c th là xây dng quy trình cho tng phòng ban, tng b phn trong doanh nghip 15 1.2.4 Thc hin các hot đng kim soát 15 1.2.5 Thông tin và truyn thông 17 1.2.6 Giám sát: 17 1.3 CÔNG TY BT NG SN VÀ H THNG KIM SOÁT NI B 19 1.3.1 Công ty bt đng sn 19 1.3.2 S cn thit ng dng h thng kim soát ni b trong Công ty bt đng sn 19   Kt lun chng 1 21   CHNG 2 THC TRNG KIM SOÁT NI B TI CÁC CÔNG TY BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH  2.1 S PHÁT TRIN CA NGÀNH BT NG SN TI A BÀN TP. HCM 22 2.2 C IM HOT NG CHUNG CA CÁC CÔNG TY BT NG SN TI TP. HCM. 26 2.2.1 S đ 2: Hot đng ca các Công ty bt đng sn 26 2.2.2 c đim ca công ty thuc ngành bt đng sn ti Tp. HCM 27 2.2.2.1 Các quy đnh pháp lý nh hng đn hot đng ca Công ty BS. 27 2.2.2.2 Các phòng ban và chc nng nhim v c bn 28 2.2.2.3 ánh giá chung v hot đng ngành BS 32 2.3 THC TRNG V KIM SOÁT NI B I VI HOT NG BT NG SN TI TP. HCM 34 2.3.1 Mc đích và phng pháp kho sát 34 2.3.1.1 Mc đích kho sát 34 2.3.1.2 Phng pháp kho sát 34 2.3.2 ánh giá các tn ti ca h thng kim soát ni b đi vi hot đng ca Công ty bt đng sn 35 2.3.2.1 ánh giá chung v nhng tn ti ca h thng KSNB trong các công ty BS 35 2.3.2.2 . ánh giá theo tng b ph n ca kim soát ni b (Xem kt qu kho sát thc trng KSNB Ph lc 2 – Trang 9/PL ) 36 2.3.3 Nhn dng và phân tích các nguyên nhân dn đn ri ro trong hot đng ca các công ty bt đng sn trên đa bàn Tp. HCM hin nay 39 2.3.3.1 Ri ro kinh doanh (ri ro xut phát t môi trng bên ngoài) 39 2.3.3.2 Ri ro hot đng (ri ro xut phát t hot đng bên trong) 42 2.3.3.3 Ri ro tuân th (ri ro xut phát t  vic tuân th pháp lut) 42   Kt lun chng 2: 46   CHNG 3 HOÀN THIN H THNG KIM SOÁT NI B CHO CÁC CÔNG TY BT NG SN TI TP. HCM  3.1 XÂY DNG H THNG KIM SOÁT NI B THEO COSO 2004 47 3.1.1 Kim soát hot đng toàn t chc 47 3.1.2 Kim soát ni b cho các phòng ban theo COSO 2004 49 3.1.2.1 B phn d án 49 3.1.2.2 B phn đn bù 50 3.1.3 Kim soát ni b cho b phn k toán 52 3.1.3.1 ánh giá ri ro ca phòng k toán: 52 3.1.3.2 Xây dng quy trình, th tc phòng k toán c bn trong công ty BS t khi phát sinh nghip v đn khi lp và trình bày báo cáo tài chính: 53 3.1.3.3 Thit lp th tc kim soát 58 3.1.3.4 Hot đng kim soát 59 3.1.4 Kim soát đi vi các d án hp tác đu t vi mt cá nhân hay mt đn v t chc khác 61 3.2 GII PHÁP TRIN KHAI THC HIN VÀ NÂNG CAO CHT LNG KSNB TI CÁC CÔNG TY BT NG SN MT CÁCH HIU QA 62 3.2.1 Mc tiêu ca các gii pháp 62 3.2.2 Gii pháp trin khai và nâng cao cht lng KSNB ti các Công ty bt đng sn ti Tp. HCM da trên nhng tn ti  chng 2 62 3.2.2.1 Các gii pháp chung 62 3.2.2.2 Các gii pháp c th da trên nhng tn ti ca tng b phn KSNB 64 3.2.2.3 Áp dng qun tr ri ro trong quá trình trin khai h thng KSNB 67 3.2.3 Mt s kin ngh chung đi vi công ty BS nhm trin khai thành công h thng KSNB 68 3.3 ÁNH GIÁ S PHÙ HP VÀ HU HIU CA HTKSNB Ã C XÂY DNG VI CÁC TIÊU CHUN CA COSO 69   Kt lun chng 3 71   KT LUN CHUNG 72 1  PHN M U S cn thit ca đ tài Kim soát ni b là mt hot đng đã tn ti và phát trin trên toàn th gii cng nh  Vit Nam. Tuy nhiên, trong thc t s lng doanh nghip xây dng, vn dng nó vào quá trình phát trin ca doanh nghip là không nhiu. Vi đà phát trin hin nay, kim soát ni b đóng mt vai trò ht sc quan trng trong hot đng kinh t ca các doanh nghip và t chc. Dù khái nim này không còn mi đi vi các doanh nghip, th nhng  Vit Nam nói chung và Tp. HCM nói riêng thì KSNB vn cha đc áp dng mt cách hiu qu vào trong công tác qun lý. Trong vòng 10 nm tr li đây, cùng vi s bùng n ca th trng Bt đng sn ti các thành ph ln, đc bit là Tp. HCM các công ty bt đng sn cng t đó tng lên. ây là mt trong nhng loi hình đem li li nhun rt cao. Không nhng các đn v t chc trong nc tham gia vào lnh vc mi m này mà nó còn hp dn rt nhiu nhà đu t hp tác, liên doanh vi các doanh nghip, t chc nc ngoài. Vi đc đim vn đu t rt ln và kéo dài trong nhiu nm, làm cách nào đ nhà qun lý, ch đu t, đi tác hp tác có th qun lý mt cách hu hiu và hiu qu các ngun lc kinh t ca mình nh: vn góp, tài sn, con ngi…? Thông thng, khi quy mô ca doanh nghip càng ln thì  bt k lnh vc nào ch doanh nghip cng s gp nhiu khó khn hn trong vic kim soát. Xut phát t nhng lý do trên và nhu cu thc t công vic ti đn v công tác, tác gi thy rng vic xây dng mt h thng kim soát ni b cho các công ty bt đng sn nhm giúp nhà qun tr trong ngành bt đng sn qun lý hiu qu các ngun lc kinh t ca t chc, hn ch mt cách ti đa nhng ri ro phát sinh trong quá trình thc hin các d án, đng thi giúp cho các Công ty có th xây dng đc mt nn tng qun lý vng chc phc v cho quá trình m rng và phát trin đi lên ca các doanh nghip bt đng sn. Thc t kho sát cho thy đây là mt vn đ ht sc cn thit cho các doanh nghip bt đng sn. c bit là đi vi các doanh nghip đã niêm yt, các doanh nghip có hp tác đu t thc hin d án. Do vy tác gi đã 2  chn đ tài “Hoàn thin h thng kim soát ni b cho các công ty bt đng sn ti Tp. HCM”. Mc tiêu nghiên cu ca lun vn - H thng lý thuyt v kim soát ni b và phng pháp xây dng h thng kim soát ni b cho mt t chc. - Kho sát, đánh giá h thng KSNB trong mt s đn v ngành bt đng sn ti Tp. HCM. - Hoàn thin h thng KSNB cho các Công ty BS ti Tp. HCM. - Kin ngh mt s gii pháp đ thc hin KSNB mt cách có hiu qu. i tng, phm vi nghiên cu ca đ tài  tài ch tp trung nghiên cu xây dng h thng KSNB cho loi hình doanh nghip thuc ngành BS trên đa bàn Tp. HCM.  ra mt s gii pháp ng dng h thng KSNB vào trong các doanh nghip thuc ngành này.  tài không tp trung h thng li lý thuyt v KSNB mà trình bày lý thuyt KSNB theo hng vn dng vào vic hoàn thin h thng KSNB mt t chc c th. Phng pháp nghiên cu ca đ tài Lun vn đc thc hin da trên c s lý thuyt v kim soát ni b, phng pháp nghiên cu lun vn áp dng là phng pháp kho sát thng kê thc tin. Trên c s đó đánh giá thc tin và hoàn thin h thng KSNB và gii pháp đ vn dng h thng va đc hoàn thin vào thc tin các công ty BS trên đa bàn Tp. HCM. Nhng đóng góp ca lun vn - Trình bày v lý thuyt KSNB theo hng vn dng hoàn thin h thng KSNB cho mt đn v, t chc. - Kho sát và đánh giá vic thc hin KSNB trong các công ty ngành BS t i Tp. HCM. T đó đánh giá, nhn xét v thc trng ng dng KSNB vào công ty. - Cng thông qua kho sát thc t và kinh nghim qua quá trình làm vic ti [...]... trình hoàn thi n h th ng KSNB cho - nng nv xu t m t s quy trình trong h th ng KSNB cho các công ty ngành B S t i Tp HCM - a ra các gi i pháp ng d ng KSNB vào trong qu n tr doanh nghi p các công ty B S K t c u c a lu n v n Ngoài ph n m u, k t lu n và ph l c, n i dung c a lu n v n g m các ph n chính sau: Ch ng 1: C s lý lu n v ki m soát n i b Ch ng 2: Công ty B t Ch ng 3: Xây d ng h th ng ki m soát n... n ho t o ng c a h th ng ki m soát c c a b ph n nhân s trong công ty; n ng l c làm vi c c a m i cá nhân trong công ty; h i phong cách i u hành c a lãnh ng qu n tr ; tri t lý và o; c c u t ch c c a công ty; cách th c phân nh quy n h n và trách nhi m c a các cá nhân trong công ty và cu i cùng là chính sách nhân s Ví d : nh n th c c a ban giám c v t m quan tr ng c a s liêm chính và o c ngh nghi p, v vi... t t c các nghi p v phát sinh , chính xác úng theo quy h n là các th t c ki m soát c a n v ph i c h ch toán nh c a pháp lu t Quan tr ng m b o tính chính xác c a các s li u c trình bày trên báo cáo tài chính m t cách trung th c, h p lý 1.2.4 Th c hi n các ho t ng ki m soát Các chính sách và th t c hành b c trên giúp nhà qu n tr th c hi n và có các ng c n thi t (ho c tr c ti p ho c l p ban ki m soát) ... Sau khi hoàn thành giai o n này, công ty có th thông qua các h p góp v n ut u t v i khách hàng 75% giá tr s n ph m ây là hình th c h p tác ang c các công ty áp d ng ph bi n hi n nay (7) Xây d ng nhà: nhà ph , bi t th song l p, bi t th (8) Ra s 2.2.2 ng và h p ng bán s n ph m chính th c c i m c a công ty thu c ngành b t 2.2.2.1 Các quy n l p nh pháp lý nh h ng ng s n t i Tp HCM n ho t ng c a Công ty B... viên trong quá trình th c hi n công vi c s t n h i cho công ty Gi m b t nh ng r i ro gian l n ho c tr m c p i v i công ty do bên th 3 ho c nhân viên công ty gây nên Gi m b t nh ng r i ro không tuân th chính sách, pháp lu t, quy trình kinh doanh c a công ty: KSNB s a ra nh ng th t c, quy trình và t ó ki m tra vi c th c hi n các th t c, quy trình ó 1.1.3.3 Xây d ng KSNB s c các bi n pháp nh m ng n ng a... i b cho các công ty B t Tp HCM ng s n t i Tp HCM và th c tr ng ki m soát n i b ng s n t i 4 CH C 1.1 S LÝ LU N V H TH NG KI M SOÁT N I B M TS 1.1.1 NG 1 V N CHUNG V KI M SOÁT N I B nh ngh a ki m soát n i b Ki m soát n i b (KSNB) là m t quá trình do ng và các nhân viên c a n v chi ph i, nó i qu n lý, h i c thi t l p ng qu n tr cung c p m t s mb o h p lý nh m th c hi n các m c tiêu: Báo cáo tài chính... qu n tr D a trên nh ng nghiên c u v lý thuy t KSNB ch ng 1 làm c s , n n t ng cho chúng tôi s phân tích và ánh giá th c tr ng c a h th ng KSNB t i các công ty B S t i Tp HCM ch ng 2 22 CH NG 2 TH C TR NG KI M SOÁT N I B T I CÁC CÔNG TY B T NG S N THÀNH PH H CHÍ MINH Nh chúng tôi ã trình bày trong ph n 1.2 m t t ch c giúp cho doanh nghi p tránh ch ng 1, h th ng KSNB c a c nh ng i u c n tránh: gi m thi... tài chính giao d ch, nh ng nhà u t thì g p khó kh n do chính sách th t ch t tín d ng i v i ngành B S c a nhà n HCM t 2008 n nay r t khó kh n trong vi c ti p xúc ngu n v n d án m i Ngay c ti p xúc c Vì th hi n t i các công ty B S trên a bàn Tp u t cho các i v i nh ng công ty có ti m l c v tài chính ho c có c h i c v i ngu n v n ngân hàng (các công ty thu c lo i hình này ho t ch y u d a vào v n vay) thì... y; các lu t l và quy nh ng h u hi u và hi u qu (1) c tuân th ; ho t Ki m soát n i b là m t quá trình: KSNB là m t chu i ho t - soát trong các phòng ban c a doanh nghi p ng ki m soát ng ti n giúp các c m c tiêu c a mình Ki m soát n i b các t n v Quá trình ki m soát là ph ng ki m u c thi t k và v n hành b i con ng c th c hi n b i con ng n v Chính con ng i i: t t c các ho t i, mà c th là ban ki m soát. .. nhân trong ban 20 ki m soát ây là nh ng ho t n v d a trên quy trình ã ng ki m tra vi c th c hi n c a m i nhân viên trong c xây d ng và ban giám c phê chu n Công vi c ki m soát em l i cho doanh nghi p b t c bi t là ng s n r t nhi u l i ích, i v i các doanh nghi p niêm y t M t công ty ã có xây d ng h th ng ki m soát n i b và ho t ng h u hi u s t o c nh ó ki m soát n i b trong công ty b t c ni m tin t phía . TRNG KIM SOÁT NI B TI CÁC CÔNG TY BT NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH  2.1 S PHÁT TRIN CA NGÀNH BT NG SN TI A BÀN TP. HCM 22 2.2 C IM HOT NG CHUNG CA CÁC CÔNG TY BT NG. trình ki m soát và phân chia trách nhim toàn công ty 6. S đ 1 : Các bc xây dng h thng KSNB cho mt t chc 7. S đ 2 : Hot đng ca các Công ty bt đng sn 8. S đ 3 : Các phòng. ca các Công ty bt đng sn 26 2.2.2 c đim ca công ty thuc ngành bt đng sn ti Tp. HCM 27 2.2.2.1 Các quy đnh pháp lý nh hng đn hot đng ca Công ty BS. 27 2.2.2.2 Các