Thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất tại Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI TRƯƠNG THỊ THU HIỀN “THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI” LUẬN VĂN THẠC SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THỜI Mã số: 60.62.16 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Hà Nội – 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Trương Thị Thu Hiền Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành chương trình học và thực hiện ñề tài tôi ñã nhận ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội, khoa Tài nguyên ñất và Môi trường, Phòng ðào tạo sau ðại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến Thầy giáo PGS. TS Nguyễn Khắc Thời người hướng dẫn khoa học, ñã tận tâm giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn ñến các tập thể và cá nhân: Văn phòng Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà huyện Thanh Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, UBND các xã, thị trấn và cán bộ ñịa chính các xã, thị trấn trên ñịa bàn huyện Thanh Trì ñã giúp ñỡ tận tình, tạo ñiều kiện ñể tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và ñồng nghiệp ñã góp ý, giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Hà Nội, ngày 28 tháng 7 năm 2012 Tác giả luận văn Trương Thị Thu Hiền Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 1.2.1. Mục ñích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 2. TỔNG QUAN 4 2.1. Khái quát các vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 4 2.1.1. Quyền sở hữu 4 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 6 2.1.3. Quyền sử dụng ñất 7 2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất 10 2.2. Lịch sử phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 10 2.2.1. Quá trình hình thành thị trường ñất ñai 10 2.2.2. Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam thời gian qua 13 2.3. Quá trình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14 2.3.1. Chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất 14 2.3.2. Cho thuê ñất, giao ñất 15 2.3.3. Thế chấp quyền sử dụng ñất 15 2.3.4. Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất 16 2.4. Một số kinh nghiệm thực hiện quyền sử dụng ñất ở một số nước 16 2.4.1. Các nước phát triển 16 2.4.2. Các nước trong khu vực 22 2.5. Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 29 2.5.1. Luật 29 2.5.2. Các văn bản dưới Luật 30 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 2.5.3. Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà Nội 33 3. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 35 3.2. Nội dung nghiên cứu 35 3.3. Phương pháp nghiên cứu 35 3.3.1.Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35 3.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu bằng phần mền Excel 36 3.3.3. Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 36 3.3.4. Phương pháp chuyên gia 36 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 37 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 37 4.1.2. ðịa hình, ñịa mạo 37 4.1.3. Khí hậu 37 4.1.4. Thủy văn 38 4.1.5. Các nguồn tài nguyên 39 4.1.6. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 41 4.1.7. ðánh giá thuận lợi và khó khăn ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 42 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất 44 4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 463 4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất của các xã nghiên cứu 46 4.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử ñụng ñất ở huyện Thanh Trì 50 4.3.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 50 4.3.2. Quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 61 4.3.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 69 4.3.4. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất 76 4.3.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất 84 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.3.6. Tổng hơp ý kiến của hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 91 4.4. ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện các quyền sử dụng ñất theo luật ñất ñai luật 85 4.4.1. Kết quả ñạt ñược 96 4.4.2. ðề xuất giải pháp 97 5 . KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100 5.1. Kết luận 100 5.2. Kiến nghị 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là một tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn của ñất nước; Quyền sử dụng ñất là một hàng hóa ñặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích ñất ñai hầu như không thay ñổi và ngày càng khan hiếm. Với sự khan hiếm của ñất ñai và ñất ñai là ñịa bàn (ñịa ñiểm, mặt bằng) ñể tạo dựng trên ñó các loại BðS như ñường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…, ñồng thời bản thân ñất ñai là một lại BðS, nên ñất ñai có vị trí, ñặc biệt quan trọng trong thị trường QSD ñất. Trong những năm ñổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta ñã ñạt ñược nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường QSD ñất) chưa ñược thiết lập hoặc chưa ñược phát triển, do vậy ñã có phần hạn chế nhất ñịnh tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Nhận thức ñược vai trò quan trọng của BðS nói chung, ñất ñai nói riêng ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BðS là tất yếu, khách quan trong mọi xã hội, ðảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và ñúng ñắn ñối với lĩnh vực quan trọng này. Ở Việt Nam ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước ñại diện quản lý nhằm ñảm bảo việc sử dụng ñất ñai một cách ñầy ñủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. ðồng thời nhà nước cũng trao các quyền cho người sử dụng ñất ñể họ yên tâm chủ ñộng sử dụng ñất có hiệu quả. Theo ñiều 106 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất có các quyền như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất”. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 công tác quản lý Nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường ñã gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư, phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Trước tình hình ñó tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thanh Trì là một huyện nội ñô của thành phố Hà Nội, nằm ở cửa ngõ phía Nam, có vị trí chiến lược quan trọng về chính trị - kinh tế - xã hội, văn hóa của Hà Nội. Trên ñịa bàn huyện có nhiều tuyến tuyến ñường giao thông tiện ích ñi các hướng, ñường quốc lộ IA, IB nối liền Bắc – Nam, tuyến ñường vành ñai 3, các cơ sở sản xuất, nhà máy, viện nghiên cứu, cụm công nghiệp. Chính nhờ những yếu tố thuận lợi như vậy ñã thúc ñẩy huyện Thanh Trì phát triển nhanh chóng về mọi mặt. Cùng với việc phát triển kinh tế, huyện cũng chịu tác ñộng lớn của quá trình ñô thị hóa, công nghiệp hóa, nhu cầu thị trường QSD ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội có xu hướng ngày càng tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của Huyện còn có những vướng mắc, bất cập, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường ñất ñai ở ñây ñang diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường QSD ñất phát triển ra sao? Là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Vì vậy tôi ñã tiến hành thực hiện ñề tài “Thực trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội” 1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu, phân tích, ñánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Thanh Trì theo Luật ñất ñai năm 2003. - ðề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng ñất. 1.2.2. Yêu cầu - Làm rõ các quy ñịnh của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 3 quyền của người sử dụng ñất. - Phân tích các số liệu ñã có, ñánh giá và tìm ra các tồn tại chính trong việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất ñề xuất giải pháp cho phù hợp. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 4 2. TỔNG QUAN 2.1. Khái quát các vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 2.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu ñược hình thành rất sớm, chưa có tài liệu nào có thể khẳng ñịnh ñược chính xác thời ñiểm hình thành khái niệm quyền sở hữu. Chúng ta chỉ có thể khẳng ñịnh rằng một số khái niệm khác của luật dân sự phát sinh muộn hơn, thậm chí còn ñược coi như một hệ luận của quyền sở hữu (như khái niệm thừa kế, sở hữu trí tuệ …). Hơn thế nữa, khái niệm quyền sở hữu trải qua nhiều giai ñoạn tiến hoá khác nhau, mỗi giai ñoạn mang những nét ñặc trưng riêng. Quyền sở hữu ñược hiểu dưới góc ñộ là mức ñộ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu ñược thực hiện các hành vi nhất ñịnh (như chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc ñộ này, quyền sở hữu ñược coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có ñược ñối với tài sản (bên cạnh các quyền khác ñối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, quyền dụng ích cá nhân …). ðiều 173 Bộ luật dân sự quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật”. Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm ñiều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu sử dụng và ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu. Quyền sở hữu là vấn ñề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong ñời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền ñề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức ñộ xử sự mà [...]... giá nhà tăng m nh Cơ quan qu n lý nhà Nhà M và ñô th M là B phát tri n ðô th và (HUD) ñư c thành l p ngày 9-9-1965 HUD ch u trách nhi m v các chương trình liên quan ñ n nhu c u nhà , c i thi n và phát tri n các c ng ñ ng s ng trong nư c M HUD có vai trò b o v nh ng ngư i mua nhà và th c hi n nhi u chương trình khuy n khích phát tri n ngành xây d ng nhà * C ng hòa Séc T i c ng hòa Séc, quy n có nhà... thu h i và ch ñ t ñư c quy n ñòi b i thư ng d a trên giá tr th trư ng c a tài s n * Ôxtrâylia Ôxtrâylia có cơ s pháp lu t v qu n lý, s h u và s d ng ñ t ñai t r t s m Th i gian trư c 01/01/1875, Lu t Ôxtrâylia quy ñ nh 2 lo i ñ t thu c s h u c a Nhà nư c (ñ t Nhà nư c) và ñ t thu c s h u tư nhân (ñ t tư nhân) ð t Nhà nư c là ñ t do Nhà nư c làm ch , cho thuê và d tr ð t tư nhân là ñ t do Nhà nư c... ng tr c a th c dân Anh, thành l p h p ch ng qu c Hoa Kỳ ñ n nay, ñã ti n hành nhi u ho t ñ ng ño ñ c và mua bán ñ t ñai Năm 1785, trư c khi thành l p Chính ph m i khóa ñ u tiên (1789), Qu c h i Liên bang nư c M ñã thông qua pháp quy ñ t ñai ñ u tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Ngh vi n Liên bang thông qua pháp l nh v ñ t ñai vùng Tây B c (Northwest Ordinance of 1787) Hai pháp l nh s m nh t ñó c... u, lu t pháp c a Ôxtrâylia quy ñ nh Nhà nư c và tư nhân ñ u có quy n s h u b t ñ ng s n trên m t ñ t, không phân chia gi a ñ t và nhà V ph m vi, ngư i s h u có quy n s h u kho ng không và ñ sâu ñư c quy n s d ng có th t 12 ñ n 60 mét (theo quy ñ nh c th c a pháp lu t) Toàn b khoáng s n có trong lòng ñ t như : b c, vàng, ñ ng, chì, kém, s t, ng c, than ñá, d u m , ph t phá… ñ u thu c s h u Nhà nư c... v i ð c khi có s n khuôn kh pháp lý th trư ng và s c m nh tài chính c a Tây ð c, Séc quá trình này còn nhi u khó khăc và ñ có m t th trư ng b t ñ ng s n như các nư c phát tri n Séc c n m t th i gian n a 2.4.2 Các nư c trong khu v c * Hàn Qu c Th trư ng nhà ñ t ñô th Hàn Qu c tăng trư ng và giá nhà ñ t liên ti p tăng là m t trong nh ng thách th c l n nh t ñ i v i chính ph Hàn Qu c Quá trình công nghi... t vùng nông thôn ñ ra thành th làm tăng m nh giá nhà ñ t Lĩnh v c này ñã làm cho nh ng ngư i giàu nay l i càng giàu hơn Hàn Qu c ñã áp d ng nhi u bi n pháp ñ gi m giá nhà ñ t như c 3 tháng m t l n, Chính ph tăng thu , th t ch t các quy ñ nh v d án tái xây d ng chung cư và cho xây thêm các th tr n v tinh ð ng th i, m t ñ o lu t m i ñư c ban hành yêu c u nh ng ngư i kinh doanh nhà ñ t ph i báo cáo giá... n ñ t ñai và b o v môi trư ng Ho t ñ ng giám sát là m t ho t ñ ng ph bi n trong t t c các n n kinh t th 16 Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… trư ng cho dù h th ng pháp lu t v chi ti t ñư c hình thành khác nhau H th ng pháp lu t v ñ t ñai c a Th y ði n g m có r t nhi u các ñ o lu t, lu t, pháp l nh ph c v cho các ho t ñ ng ño ñ c ñ a chính và qu n lý... quan ñ n nhà ñ t v i nhà ch c trách 22 Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… Hàn Qu c luôn chú ý t i nh ng nhu c u chuyên bi t c a ngư i già và ngư i khuy t t t trong vi c nâng cao ch t lư ng cu c s ng t i các khu dân cư Theo yêu c u c a B Xây d ng và Giao thông Hàn Qu c, 10 lo i thi t b thu n ti n s ñư c l p ñ t mi n phí cho nh ng cư dân có tu i và ngư i... ñ ng, tín hi u hư ng d n b ng âm thanh t i l i vào các khu chung cư, b n r a bát có l p ñ t thêm gh ng i s ñư c bán ra v i giá ph i chăng nh t M t l i ñi ra vào dành cho xe lăn tay t i các tòa nhà chung cư và m t s cơ s khác s ph i b t bu c ñư c xây d ng theo lu t hi n hành Song có r t nhi u nhà xây d ng chung cư tư nhân không xây d ng nh ng cơ s này cho ngư i già và ngư i khuy t t t * Singapore ðây... ng” Có th chuy n thành gi y ch ng nh n quy n s d ng NS3K sau khi c p ít nh t 3 quý, ho c chuy n thành gi y s h u NS4 n u ñ m i ñi u ki n ð t không ñư c ñ không s d ng quá 10 năm - Gi y ch ng nh n ñã khai báo SK1: C p cho ngư i ñã khai báo chi m h u và s d ng ñ t trư c năm 1954 Sau khi ñư c ch p nh n và ñăng ký, gi y ch ng nh n này có th chuy n như ng Gi y ch ng nh n SK1 có th chuy n thành gi y ch ng . DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI TRƯƠNG THỊ THU HIỀN “THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”. ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Vì vậy tôi ñã tiến hành thực hiện ñề tài Thực trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Thanh Trì,. giá việc thực hiện các quyền sử ñụng ñất ở huyện Thanh Trì 50 4.3.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 50 4.3.2. Quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 61 4.3.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng ñất