* Hàn Quốc
Thị trường nhà ựất ựô thị Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà ựất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất ựối với chắnh phủ Hàn Quốc. Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng ựã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn ựổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà ựất. Lĩnh vực này ựã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc ựã áp dụng nhiều biện pháp ựể giảm giá nhà ựất như cứ 3 tháng một lần, Chắnh phủ tăng thuế, thắt chặt các quy ựịnh về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. đồng thời, một ựạo luật mới ựược ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà ựất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan ựến nhà ựất với nhà chức trách.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
23 Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽ ựược lắp ựặt miễn phắ cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ở ựộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật ựộ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thắnh.
Các trang thiết bị miễn phắ này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào, ựá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay ựổi hướng mở và ựóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay ựổi thiết bị ựiều khiển bình ga, thay ựổi vị trắ của video phone trong phòng, lắp ựặt hệ thống báo ựộng, tắn hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp ựặt thêm ghế ngồi sẽ ựược bán ra với giá phải chăng nhất.
Một lối ựi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số cơ sở khác sẽ phải bắt buộc ựược xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật.
* Singapore
đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân ựầu người cao, vấn ựề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn ựề ựơn giản. Chắnh phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chắnh ựáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số, tương ựương với 3,5 triệu người dân ựược sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore ựầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong ựó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có ựược thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư ựược thiết kế hợp lý ngay từ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
24 ựầu nhằm mang lại trắ tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người muạ Diện tắch mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ựây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tắch 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà ựược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự ựịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chắnh phủ quyết ựịnh phải bán những căn hộ ựó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ựể người dân sở hữu một tài sản nào ựó ựể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả ựất nước. để dân chúng có thể mua ựược nhà, Chắnh phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trắch dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, ựồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ựược trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúcị xây dựng cũng rất quan tâm tới tắnh cộng ựồng vì Singapore mang ựặc tắnh ựa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. đồng thời, mỗi khu ựô thị lại có bản sắc riêng. đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ựược ưu tiên và ựược trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chắnh phủ có chương trình ựổi mới khu căn hộ cũ ựể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mớị Ngoài ra, Chắnh phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ ựó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần ựấy hấp dẫn hơn, những gia ựình trẻ chưa có ựiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút ựầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003 Singapore thực hiện chắnh sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kếẦvà một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subanạ Năm 2006, Chắnh phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
25
* Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận về ựất ựaị Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ựất ựai khác nhaụ Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ựịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ựất ựối với chủ sở hữu, sử dụng ựất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ựất (Chanod ỜNS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu ựược cấp sau khi ựo ựạc xác ựịnh các góc thửa trên bản ựồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ựổi từ bản ựồ tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ựất, thừa kế. Nếu 10 năm không sử dụng ựất, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ựược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ựược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ựược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSD ựất (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận ựược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ựể ựo ranh giới thửa ựất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựược thành lập từ bản ựồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ựất không ựược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ựược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược ựo ựộc lập bằng phương pháp tam giác (ựo mặt ựất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ựược chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). đất không ựược ựể không sử dụng trên 5 năm.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
26 - Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ựất. Loại giấy này ựược cấp cho loại ựất ựược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ựơn xin cấp giấy hoặc ựất ựược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ựất mà Ủy ban Cấp ựất Quốc gia thông báo là khu vực ựịa chắnh. Loại giấy này có quyền thừa kề, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu Ộựược sử dụngỢ. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyển sử dụng NS3K sau khi cấp ắt nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ựủ mọi ựiều kiện. đất không ựược ựể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ựã khai báo SK1: Cấp cho người ựã khai báo chiếm hữu và sử dụng ựất trước năm 1954. Sau khi ựược chấp nhận và ựăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chắnh phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ựược QSD ựất trong vòng 5 năm và ựược tiếp tục sử dụng nếu ựược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ựịnh cư do Cục Phúc lợi xã hội và Khuyến khắch Hợp tác quản lý cấp. Loại ựất này không ựược chuyển nhượng, chỉ có thể ựược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ựất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ựất cho Văn phòng đất ựai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng ựược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ựất ựai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật cải cách ựất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ựất Lâm Nghiệp bị thoái hóạ Các thửa ựất này không ựược phép chia nhỏ, không ựược chuyển nhượng chỉ ựược thừa kế. Từ năm 1993 -1995 Chắnh phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ựất dự trữ cho lâm nghiệp ựược ựổi thành giấy NS4.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
27 - đất chưa có giấy chứng nhận : Là các loại ựất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa ựược cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K.
* Trung Quốc
Theo điều 19 Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, ựất ựai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ựối với ựất ựô thị) hoặc sở hữu tập thể (ựối với ựất thuộc khu vực nông thôn). Vì ựất ựai ở nông thôn cũng là ựối tượng quản lý của chắnh quyền ựịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ựối với toàn bộ ựất ựai ở Trung Quốc ựều Ộdưới sự làm chủỢ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ựất ựai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp ựược sửa ựổi năm 1988 QSDđ ựược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ựiều kiện này, QSDđ ựã ựược tách rời khỏi quyền sở hữu ựất ựaị
Hiện nay QSDđ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDđ ựược ỘcấpỢ và QSDđ ựược ỘgiaoỢ. Quyền sử dụng ựất ựược ỘcấpỢ là loại QSDđ truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp mà nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nàọ đối với trường hợp này, QSDđ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức QSDđ ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua QSDđ ỘgiaoỢ ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40-70 năm tùy thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thỏa thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược QSDđ người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDđ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
28 sự, cho nên chắnh quyền chỉ ựóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chắnh, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba ựiều kiện cơ bản ựể ựược chuyển nhượng, ựó là; ựã hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh ựể có QSDđ, có giấy chứng nhận QSDđ và ựã bỏ vốn thực hiện hoạt ựộng ựầu tư ở một mức ựộ nhất ựịnh, thông thường ắt nhất là 25% tổng số vốn ựầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ nêu trên có ựiểm giống như với ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ theo pháp luật Việt Nam ở hai ựiều kiện ựầụ Về ựiều kiện thứ 3, quy ựịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ựịnh của pháp luật Việt Nam. điều này tạo ựiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ựất và việc quản lý nhà nước về ựất ựaị
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDđ không nhất thiết phải thông qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ựồng, người nhận chuyển nhượng QSDđ phải ựăng ký QSDđ tại Phòng quản lý Nhà nước về ựất ựai, kèm theo với việc nộp phắ chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không có quy ựịnh nào của pháp luật nhằm xác ựịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng Ộthấp một cách ựáng nghi ngờỢ chắnh quyền ựịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDđ trong trường hợp nàỵ Quy ựịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDđ.
- Cho thuê QSDđ: Người sử dụng ựất có thể cho thuê QSDđ ựể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng. Hai bên trong giao dịch phải ựến cơ quan quản lý nhà nước về ựất ựai ựể ựăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi ký hợp ựồng có hiệu lực. Nội dung
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
29