3 đất chưa sử dụng CSD 1,5654 2,2770 0,
4.3.2. Quyền cho thuê quyền sử dụng ựất
Cho thuê QSD ựất ựã ựược thể chế từ Luật ựất ựai năm 1993, ựến năm 1998 luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều trong ựó cho phép thuê lại QSD ựất. Tại Hà Nội theo Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng ựất có giấy chứng nhận QSD ựất hoặc có giấy chứng nhận QSH nhà gắn liền với QSD ựất mà cho thuê ựất phải ựến UBND xã, thị trấn nơi có ựất ựể xác nhận hợp ựồng cho thuê và ựăng ký vào sổ theo dõi biến ựộng cho thuê QSD ựất, nộp nghĩa vụ thuế ựối với nhà nước. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp phải nộp các khoản thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài và thuế thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thụ Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài và thuế thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thụ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
62 Từ phiếu ựiều tra 240 hộ gia ựình tại 4 xã trong cả thời kỳ từ năm 2004 Ờ 2011 có 129/240 hộ (chiếm tới 53,75% hộ tham gia phỏng vấn) từng cho thuê và ựang thuê ựất ựể ở, hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, buôn bán dịch vụ. Trong ựó số hộ cho thuê QSD ựất một lần có 105 vụ (chiếm 81,39% số hộ cho thuê), thuê QSD ựất hai lần có 24 vụ (chiếm 18,61%), tỷ lệ cho thuê cao nhất là tại thị trấn Văn điển chiếm 41,86%, thấp nhất là tại xã đại Áng chiếm 11,63%.
Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSD ựất tại 4 xã giai ựoạn 2004 Ờ 2011 ựược tổng hợp trong bảng 6.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
63
Bảng 6: Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất tại 04 xã giai ựoạn 2004 - 2011
Thời hạn cho thuê (vụ)
Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng (vụ)
Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền cho thuê (vụ)
Giai ựoạn Loại ựất
Tổng số vụ cho thuê (vụ) Diện tắch (m2) 1-3 năm 3-5 năm 5- 10 năm Hoàn tất các thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết GCNQSDđ; Qđ giao, cấp ựất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ đất ở 44 2 546,2 41 3 0 7 24 13 0 38 6 0 đất vườn, ao liền kề 3 215,78 1 2 0 0 1 2 0 2 1 0 Giai ựoạn I 2004-2007 Tổng 47 2 761,98 42 5 0 7 25 15 0 40 7 0 đất ở 76 4 677,8 69 7 0 2 13 59 2 74 2 0 đất vườn, ao liền kề 6 934,1 5 1 0 0 1 5 0 4 2 0 Giai ựoạn II 2008-2011 Tổng 82 5 611,9 74 8 0 2 14 64 2 78 4 0 đất ở 120 7 224,0 110 10 0 9 37 72 2 112 8 0 Cả thời kỳ đất vườn, ao liền kề 9 1 149,88 6 3 0 0 2 7 0 6 3 0
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
64
Tổng 129 8 373,88 116 13 0 9 39 79 2 118 11 0
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
65 Từ bảng 6 cho thấy; trong cả thời kỳ từ năm 2004 Ờ 2011 có tổng số 129 vụ cho thuê và ựi thuê QSD ựất ựa số các vụ thuê ựất có thời hạn cho thuê ngắn từ 1-3 năm có 116/129 vụ (chiếm 89,93% tổng số vụ). Số vụ cho thuê QSD ựất có thời hạn từ 3-5 năm có 13/129 vụ (chiếm 10,07%) tập chung vào các xã đại Áng, Tam Hiệp là nơi có diện tắch thửa ựất lớn và có ựường giao thông thuận tiện tốt cho giao dịch thông thương, diện tắch ựất ựược thuê tại các khu vực này rộng phù hợp với việc xây dựng nhà xưởng, quy mô sản xuất kinh doanh nhỏ mang tắnh chất hộ gia ựình. Ngoài ra là còn một số lớn các hộ gia ựình có diện tắch ựất lớn xây dựng nhà cho thuê trọ. Một số trường hợp ựầu cơ mua ựất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng họ cũng xây dựng nhà cho thuê.
Diện tắch cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 8 373,88m2, loại ựất cho thuê chủ yếu là ựất ở chiếm 86,26% tổng diện tắch ựất cho thuê và ựi thuê; diện tắch cho thuê ựất vườn, ao liền kề chiếm 13,74% tổng diện tắch ựất thuê. Hầu hết các trường hợp cho thuê QSD ựất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ựể kinh doanh.
Giai ựoạn I (từ năm 2004 ựến năm 2007)
Kết quả ựiều tra trong giai ựoạn này cho thấy, tổng số vụ cho thuê QSD ựất là 47/129 vụ chiếm 36,43% cả thời kỳ từ năm 2004 - 2011. Phần lớn các vụ cho thuê này diễn ra chủ yếu là ựất ở với 44 vụ (chiếm 93,61% của giai ựoạn). Thời hạn cho thuê ngắn từ 1-3 năm có 42 vụ (chiếm 89,36%) và hầu hết các giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng hoặc giấy tờ viết tay chiếm 85,11% (có 40/47 vụ). Một số vụ giao dịch có làm các thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước theo quy ựịnh có 7 vụ (chiếm 2,28%), không có trường hợp nào thỏa thuận cho thuê và thuê quyền sử dụng ựất bằng miệng. Trong giai ựoạn này có 3 vụ (chiếm 6,38% số vụ của giai ựoạn) cho thuê trên
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
66 trên ựất vườn ao liền kề và giao dịch bằng giấy tờ mua bán viết tay có người làm chứng (1 vụ) và bằng giấy tờ viết tay (2 vụ).
Giai ựoạn II (từ năm 2008 ựến năm 2011)
Tổng số vụ cho thuê QSD ựất trong giai ựoạn này ựã tăng mạnh có 82/129 vụ (chiếm 63,56% số vụ cho thuê cả thời kỳ).Trong ựó;
+ Số vụ cho thuê QSD ựất ở là 76/82 vụ, chiếm 92,68% của giai ựoạn; + Số vụ cho thuê QSD ựất vườn, ao liền kề là 6/82 vụ chiếm 7,32% của giai ựoạn;
Tỷ lệ số vụ cho thuê với thời hạn ngắn 1-3 năm có 74/82 vụ (chiếm 90,24% tổng số vụ của giai ựoạn). Số vụ cho thuê QSD ựất trong thời hạn 3-5 năm là 8/82 vụ (chiếm 9,76%), không có trường hợp nào cho thuê thời hạn 5- 10 năm. Tâm lý chung của người ựi thuê ựất là mong muốn ựược thuê ựất ổn ựịnh, lâu dài ựể yên tâm sản xuất kinh doanh, tuy nhiên có một số nguyên nhân người cho thuê QSD ựất chỉ cho thuê với thời hạn ngắn là;
Thứ nhất: Giá cho thuê ựất ựã ựược cố ựịnh trong cả thời kỳ thuê nên khi thời hạn cho thuê kéo dài từ 3-5 năm hoặc lâu hơn do ảnh hưởng của nền kinh tế khi tiền bị Ộtrượt giáỢ người cho thuê ựất không thể nâng cao giá cho thuê ựất trong hơn hợp ựồng ựã ký trong thời hạn thuê, nên họ chọn giải pháp cho thuê thời hạn ngắn ựể ựảm bảo lợi ắch về mặt kinh tế khi cho thuê ựất.
Thứ hai: Thời hạn cho thuê dài là nguyên nhân dẫn ựến tranh chấp ựất ựai, mất ựất do người thuê ựất không muốn trả lại ựất cho người cho thuê khi có nhu cầụ
Trong tổng số 82 vụ cho thuê và thuê QSD ựất trong giai ựoạn II, số vụ cho thuê làm thủ tục khai báo theo ựúng quy ựịnh là 2/82 vụ (chiếm 2,43%); số vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng có 14/82 vụ (chiếm 17,08%); số vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay là 64/82 vụ (chiếm 78,06%); không sử dụng giấy tờ cam kết khi cho thuê QSD ựất có 2 vụ (chiếm 2,43%). Nhìn chung, các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác nộp thuế, trừ một số
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
67 trường hợp cho tổ chức kinh doanh thuê làm trụ sở công ty, văn hoặc phòng giao dịch của các ngân hàng thuê nhà ựất.
Cụ thể tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất của từng xã nghiên cứu ựược tổng hợp tại bảng 7.
Bảng 7: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD ựất tại 04 xã ựiều tra T T Chỉ tiêu đơn vị TT Văn điển Xã Tam Hiệp Xã Vĩnh Quỳnh Xã đại Áng Tổng số 1 Tổng số vụ cho thuê QSD ựất: Trong ựó vụ 54 28 32 15 129 - đất ở - đất vườn ao liền kề vụ 53 1 25 3 29 3 13 2 120 9 2 Diện tắch cho thuê m2 2 414,9 2 104,8 2 032,5 1 821,68 8 373,88 3 Thời hạn cho thuê vụ
1-3 năm vụ 53 24 29 10 116 3-5 năm vụ 1 4 3 5 13 5-10 năm vụ 0 0 0 0 0 4 Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng vụ - Hoàn tất thủ tục vụ 1 3 2 3 9
- Giấy tờ viết tay có
người làm chứng vụ 10 17 12 0 39
- Giấy tờ viết tay vụ 43 7 18 11 79
- Không có giấy tờ
cam kết vụ 0 1 0 1 2
5 Tình trạng giấy tờ tại
thời ựiểm cho thuê vụ - GCNQSD ựất, giấy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
68 - Giấy tờ hợp pháp
khác vụ 5 1 2 3 11
- Không có giấy tờ vụ 0 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Từ bảng 7 nhận thấy; Ở các nhóm xã khác khác nhau, tình hình cho thuê ựất có sự khác nhau, việc thuê ựất tại các xã phát triển, gần trung tâm nội thành, trung tâm kinh tế như thị trấn Văn điển, xã Vĩnh Quỳnh diễn ra nhiều hơn tại các xã khác. Tại các xã trên có số hộ tham gia vào các hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ ựã có công việc ổn ựịnh tại các cơ quan, nhà máy họ ựã có chỗ ở khác, hoặc họ không có vốn ựầu tư kinh doanh nên họ cho thuê ựất ựể sản xuất kinh doanh hay cho thuê ựể ở.
Việc cho thuê, nhà ựất dọc ựường quốc lộ 1A tại thị trấn Văn điển dùng làm cơ sở kinh doanh, mở cửa hàng, chi nhánh Ngân hàng, salon ô tô ựã làm cho số vụ thuê ựất tại ựây cao nhất với 54/129 vụ (chiếm 41,87 tổng số vụ);
trong ựó phần lớn là thuê ựất ở chiếm 98,14% (53 vụ) cả thời kỳ; ựất vườn, ao liền kề chiếm 1,86% (1vụ).
Tại xã đại Áng số vụ cho thuê ựất không nhiều cả thời kỳ có 15/129 vụ
(chiếm 11,63%), nhưng lại có diện tắch cho thuê lớn trung bình 121,45m2/ thửa ựất. đây là ựịa phương có ngành tiểu thủ công nghiệp và ngành nghề phụ ựang phát triển nên khi mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh họ có nhu cầu thuê ựất với thời gian dài từ 3 -5 năm có 5/13 vụ (chiếm 38,46% của 4 xã).
đa số bên thuê nhà, ựất và bên cho thuê không muốn nộp bất kỳ một khoản lệ phắ nào với cơ quan nhà nước (trốn thuế), do ựó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau mà không cần ựến sự bảo hộ của Nhà nước. điều này là do ý thức tuân thủ pháp luật ựất ựai của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa ựược sát sao, chế tài xử phạt chưa ựủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người cho thuê nhà, ựất chỉ ựến cơ quan chắnh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
69 quyền kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà, ựất khi cần có hóa ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà, ựất.