Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước QLNN về lĩnh vự

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

PHẠM THANH HẢI

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

PHẠM THANH HẢI

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên

Hà Nội - 2015

LỜI CAM KẾT

Tôi xin cam kết Luận văn tốt nghiệp này hoàn toàn là kết quả học tập, nghiên cứu của chính bản thân

Nếu có gì sai, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

Hà Nội, ngày 25 tháng 3 năm 2015

Học viên

Phạm Thanh Hải

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn vừa qua, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính vì thế, trong trang đầu tiên của luận văn này, tôi xin được gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến tất cả mọi người

Đầu tiên, tôi xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh

tế và ở các trường khác, đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học tập theo chương trình cao học

Tiếp đến, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên, người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, sự tận tụy đầy trách nhiệm đã giúp đỡ tôi thực hiện luận văn của chính mình

Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế khóa 21 đã cùng sát cánh, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn Tôi cũng không quên cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ cơ quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các đồng nghiệp, đồng chí tại UBND phường Vinh Tân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên quá trình nghiên cứu không thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý thầy cô và mọi người góp ý để tôi tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn được hoàn thiện hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ, động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học

Xin chân thành cảm ơn!

Phạm Thanh Hải

i

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG iv

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ iv

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Về tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 3

4 Đóng góp mới của đề tài 3

5 Kết cấu luận văn 4

Chương 1 5

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài 5

1.2 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu: 7

1.2.1 Tổng quan TTBĐS: 7

1.2.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 18

1.2.3 Vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS 27

1.3 Kinh nghiệm về quản lý TTBĐS ở một số địa phương và bài học kinh nghiệm 33

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý TTBĐS ở một số địa phương 33

1.3.2 Bài học kinh nghiệm 37

Tiểu kết Chương 1 38

Chương 2 40

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ KHUNG KHỔ PHÂN TÍCH 40

2.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng: 40

2.2 Khung khổ phân tích: 42

ii

2.3 Nguồn thông tin tư liệu và số liệu: 43

Tiểu kết chương 2 43

Chương 3 44

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 44

3.1 Địa điểm nghiên cứu 44

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh 44

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: 45

3.2 Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 48 3.2.1 Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh 48

3.2.2 Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh 51

3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 59

3.3.1 Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 59

3.3.2 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 64

3.3.3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Vinh 69

3.4 Một số kết quả đạt được, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 72

3.4.1 Một số kết quả đạt được trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 72

3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 73

3.4.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 76

Tiểu kết Chương 3 78

Chương 4 79

KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 79

4.1 Bối cảnh mới ảnh hưởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 79

iii

4.1.1 Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ

xấu 79

4.1.2 Nhà nước tăng cường các biện pháp kích cầu, giải cứu TTBĐS 83

4.2 Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 85 4.2.1 Quan điểm định hướng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của thành phố Vinh 85

4.2.2 Quan điểm định hướng về phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 86

4.2.3 Quan điểm định hướng về quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 87

4.3 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 89

4.3.1 Các giải pháp đối với UBND tỉnh Nghệ An 89

4.3.2 Các giải pháp đối với UBND thành phố Vinh 93

Tiểu kết Chương 4 96

PHẦN KẾT LUẬN 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1 Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục

đích sử dụng đến năm 2020 51

Bảng 3 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020 52

Bảng 3 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh 53

Bảng 3 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh 54

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4 1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %) 80

Hình 4 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam 81

Hình 4 3: Tín dụng và lãi vay bình quân 81

Hình 4 4: Tăng trưởng tín dụng và lạm phát 82

Hình 4 5: Tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu 82

Hình 4 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %) 83

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Về tính cấp thiết của đề tài

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng

Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết

Thành phố Vinh là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí ở phía Đông - Nam của tỉnh, phía Bắc và Đông giáp huyện Nghi Lộc, phía Nam giáp huyện Nghi Xuân của tỉnh Hà Tĩnh, phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên Vinh cách thủ đô Hà Nội khoảng 295km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 1.447 km về phía Nam, tổng diện tích tự nhiên là 104,97 km2, quy mô dân số khoảng 435.208 người, gồm 16 phường và 9 xã (22)

Theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 30/7/2013 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020 và ngày 14/01/2015, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 52/QĐ-TTg Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Vinh được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và đầu mối giao lưu của tỉnh Nghệ An Đầu tàu tăng trưởng và giải quyết các nhiệm vụ trọng yếu về phát triển kinh tế của tỉnh Nghệ An và vùng Bắc Trung bộ; trung tâm vùng Bắc Trung Bộ về các lĩnh vực: tài chính, thương mại, du lịch, khoa học - công nghệ, công nghệ thông

và chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành phố Vinh còn ít và yếu

Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp, từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thành phố Vinh phát triển bền vững; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu vấn đề

chính để trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh?

Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả

chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm

luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích

Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới

3

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường; xác định vai trò, chức năng và các nội dung quản lý nhà nước đối với TTBĐS

- Đánh giá đúng thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới công tác quản

lý đối với TTBĐS tại thành phố Vinh trong thời gian tới

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS

- Phạm vi nghiên cứu: Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại thành phố Vinh chủ yếu tập trung vào giai đoạn từ năm 2009 đến quý I năm 2015; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này trong thời gian tới

Lý do lựa chọn thời gian nghiên cứu bắt đầu từ năm 2009, vì: đầy là năm đầu tiên sau khi thành phố Vinh được Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1210/QĐ-TTg ngày 05/9/2008 công nhận thành phố Vinh là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ

An, từ đó nhu cầu phát triển không gian đô thị, trong đó có việc xây dựng và phát triển các khu dân cư ngày càng được chú trọng hơn Đó cũng là một trong những điều kiện để TTBĐS có cơ hội phát triển

4 Đóng góp mới của đề tài

Một là, hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý TTBĐS nói

chung và trên địa bàn thành phố Vinh nói riêng

Hai là, trên cơ sở nguồn số liệu cập nhật và có chọn lọc, luận văn sẽ phân

tích làm rõ thực trạng quản lý, phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong giai đoạn

2009 - 2014 và tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ và thách thức đối với sự phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới

4

Ba là, đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển TTBĐS trên

địa bàn thành phố Vinh, cũng như trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2020, tầm nhìn 2030 Các giải pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lược và triển khai các chính sách quản lý, phát triển TTBĐS của địa phương

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu gồm 4 chương như sau:

Chương 1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS

Chương 2 Phương pháp nghiên cứu và khung khổ phân tích

Chương 3 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Chương 4 Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

5

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN

LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu TTBĐS và đề xuất một số giải pháp để phát triển TTBĐS nhưng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Trong đó có các công trình nghiên cứu điển hình như sau:

- Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS như: khái niệm và đặc điểm, phân loại TTBĐS, các yếu tố cấu thành TTBĐS, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho Việt Nam Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về TTBĐS Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước nhằm phát triển TTBĐS

ở Việt Nam

- Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nước TTBĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh –

Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts Nguyễn Điển

năm 2013 Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với TTBĐS; Thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh; Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề tài: Chính sách phát triển TTBĐS: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt nam Ts Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Đề tài trình bày các kinh

6

nghiệm quốc tế về phát triển TTBĐS; vai trò, chính sách của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam

- Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trường năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế TTBĐS nhưng là mới mẻ đối với thị trường nói chung và TTBĐS ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của thị trường”, “Sự hình thành và phát triển TTBĐS”, “Nhà nước với TTBĐS”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước ”

- Chuyên đề: Pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010 Chuyên đề đi sâu nghiên cứu các văn bản pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay, đưa ra các nhận xét về các mặt được và chưa được của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về TTBĐS trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay

Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam,

Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Số

02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển TTBĐS, nhà ở cho người thu nhập thấp ở

Hà Nội Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho TTBĐS, Báo Đầu tư (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà

ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ Báo cáo của Bộ Xây dựng (ngày 28/5/2013); Tình hình TTBĐS thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo Đầu tư (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các

vấn đề chung về tình hình TTBĐS của Việt Nam và TTBĐS của một số thành phố, tỉnh như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hà Tĩnh và Nghệ An hiện nay

7

Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để

ổn định và phát triển TTBĐS nhưng chưa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một

số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ TTBĐS đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nước chưa được ban hành nên một phần nào đó chưa nêu được các bất cập, tồn tại của TTBĐS hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trường, giải quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới Bên cạnh đó, các nghiên cứu nêu trên chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này Đối với thành phố Vinh, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động

và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn

Trong khi đó, tại thành phố Vinh chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý TTBĐS trên địa bàn

1.2 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:

+ Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”

- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - Những tài sản không thể di dời được

b Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản

* Các thuộc tính của bất động sản

8

- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,

bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong TTBĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận

- Tính không đồng nhất: Trong TTBĐS hàng hóa rất đa dạng và phức tạp

nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng

về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm

cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

- Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do

vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo tổng cục thống kê năm

2010, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân:

+ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn)

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm

+ Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên,

từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

- Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình

trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững Hơn nữa đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất

động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

+ Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn

+ Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch Với những thay đổi

về chiều rộng, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều

lệ xây dựng của chính quyền địa phương

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do bất

động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài

so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng

10

- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động

sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác)

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp

và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một

hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ

sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có

tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản

1.2.1.2 Thị trường bất động sản

a Khái niệm về TTBĐS

TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, nhưng nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS, đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch … Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Và khi đã gọi là thị trường phải tất yếu tuân thủ quy luật của thị trường

TTBĐS không phải chỉ là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Trước hết thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường

giao dịch bản thân đất đai - tài sản đất đai - hàng hoá đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (sử dụng đất đai) Giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Bất động sản là một hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Chúng ta không thể di chuyển vị trí đất đai từ vùng này sang vùng khác và càng không thể di chuyển tập quán, thị hiếu tâm lý từ vùng này sang vùng khác, do đó sự hoạt động của TTBĐS cũng khác nhau

- TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, do

đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS

Thực tế khẳng định TTBĐS ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước TTBĐS phát triển hơn các đô thị khác…hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì TTBĐS sôi động hơn các đô thị khác

12

TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Ở nước ta, trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất, Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp …đất đai và lúc đó đất đai không có giá … không tồn tại TTBĐS

- Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho

tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất; Tiếp đó năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định về mua bán kinh doanh nhà Ngày 25/10/1995, Quốc hội ban hành Luật Dân sự, Bộ luật này quy định về điều kiện, hình thức, nội dung, hợp đồng chuyển quyền, chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, quy định về hợp đồng dân sự về tài sản, xác lập quyển sở hữu và chấm dứt sở hữu về tài sản Từ đó, TTBĐS ở nước ta từng bước được khôi phục và phát triển

- Tuy nhiên, ngày 31 tháng 12 năm 1994, Uỷ ban thường vụ quốc hội ban hành Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất Theo đó tổ chức kinh tế chỉ được nhà nước cho thuê đất Quy định này đã hạn chế sự phát triển của TTBĐS, cá biệt có người còn nói “TTBĐS đóng băng “

- Trước đòi hỏi của công cuộc đổi mới năm 1998, Nhà nước ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993; Theo đó luật sửa đổi, bổ sung quy định:

+ Tổ chức kinh tế đã được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì không phải chuyển sang thuê đất

+ Cho phép các địa phương áp dụng cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Tiếp đó, năm 2001, Nhà nước ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, theo đó nhà nước quy định:

+ Cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam để vay vốn dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh

- Tuy nhiên những thay đổi đó vẫn còn hạn chế khai thác tiềm năng từ đất đai, bất động sản cho đầu tư phát triển Theo tinh thần các Nghị quyết của Đảng và Nghị quyết lần thứ V Ban chấp hành TW Đảng khoá IX, Nhà nước ban hành Luật đất đai

2003 thay thế cho pháp luật đất đai hiện hành, theo đó Luật đất đai 2003 quy định và tạo điều kiện hành lang pháp luật cho TTBĐS phát triển theo các nội dung sau:

+ Mở rộng các giao dịch dân sự về đất đai cả về các quan hệ giao dịch, loại đất được giao dịch, đối tượng (tổ chức hộ gia đình cá nhân) được giao dịch; thu hẹp phạm vi thu hồi đất của nhà nước

+ Bỏ các điều kiện khi giao dịch về đất đai

+ Mở rộng các quyền định đoạt, giao dịch của người sử dụng đất

+ Giao quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư cho nhà đầu tư

- Năm 2005, Nhà nước ban hành Luật Nhà ở trong đó quy định:

+ Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại

+ Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại:Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện được

sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam

- Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy định:

+ Các loại bất động sản đuợc đưa vào kinh doanh;

+ Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh ;

+ Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản

14

+ Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước; của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư định cư tại nước ngoài

+ Công khai thông tin về bất động sản;

+ Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản ;

+ Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả châm, trả dần;

+ Các hành vi bị cấm vv…

TTBĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

* Điều kiện để một thị trường được gọi là cạnh tranh hoàn hảo:

Thứ nhất: Sản phẩn bán trên thị trường phải tương tự như sản phẩm mẫu đã

đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai: Giá cả trên thị trường chịu tác động chủ yếu bởi quan hệ cung - cầu;

bên mua và bên bán trong mỗi giao dịch không thể điều tiết được giá cả thị trường

mà chỉ có thể là người tiếp nhận giá cả thị trường

Thứ ba: Sản phẩm hàng hóa và các nguồn lực sản xuất ra hàng hóa được tự

do lưu thông trên thị trường Người bán được tự do bán ở đâu có giá cao nhất, thu được lợi nhuận lớn nhất và người mua được tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Trên thị trường không tồn tại yếu tố độc quyền

Thứ tư: Chủ thể của thị trường cạnh tranh hoàn hảo vừa là người sản xuất,

vừa là người tiêu dùng và họ có tri thức đầy đủ về tình hình thị trường loại sản phẩm mà họ sản xuất ra

TTBĐS thị trường không có trung tâm

Hoạt động của TTBĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do

đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài TTBĐS có những đặc trưng riêng, không giống thị trường hàng hóa thông thường

15

Thứ nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Vì vậy, các giao dịch trên TTBĐS là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà

Thứ hai: Là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nhưng tính cạnh tranh

mang đặc thù riêng, trong đó người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) cạnh tranh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê

Thứ ba: Nhà nước không chỉ tham gia các hoạt động kinh doanh BĐS với tư

cánh là người sở hữu đất đai mà còn với tư cách là người đại diện cho lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với TTBĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng

Thứ tư: Cũng xuất phát từ đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên thị

trường quyền sử dụng đất có đặc thù riêng

Thị trường mang tính địa phương, nhất là thị trường nhà ở

- Do đất đai không thể di chuyển nên chúng ta không thể đem đất từ địa phương này đến để đáp ứng sự thiếu hụt đất của địa phương khác nên dẫn đến tính địa phương của TT trường BĐS

- Đặc biệt là thị trường nhà ở: mỗi địa phương có cũng có những mức cung khác nhau đối với TT này, chúng ta không thể mang từ địa phương này đến địa phương khác

Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ: Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất, kinh doanh,

TTBĐS chiếm vị trí độc tôn và chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường

Thực tế TTBĐS là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn có lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng cho nên các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng để đầu tư mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã có tác dụng lớn đến thị trường tín dụng Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển, do các tổ

16

chức tài chính luôn đứng giữa người mua và người bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả

c Phân loại TTBĐS

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở

những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là một ngành kinh tế chủ yếu Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân Đây là thị trường mới, hiện đang phát triển ở các vùng nông thôn do đó còn rất thiếu thông tin

- Thị trường nhà ở: Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện nay, thường hình thành ở các khu

vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch giành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường

- TTBĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn

phòng: Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc

kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác (11, 13, 14)

1.2.1.3 Cơ chế vận động của TTBĐS:

TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể

có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu

về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường

17

này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả

a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản

Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập rất cao HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn

Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập và kinh doanh BĐS Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn) Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn Do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định Khi cầu

< cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định

Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS

b) Cơ chế giá cả trong TTBĐS

Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc

18

chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống

Cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng

có giá Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước

1.2.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm

Là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản

lý Nhà nước như quy hoạch và kế hoạch hóa, pháp luật và các chính sách kinh tế để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thế tham gia hoạt động trong TTBĐS nhằm đưa TTBĐS vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước

1.2.2.2 Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Xuất phát từ vai trò quan trọng của TTBĐS, nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về TTBĐS để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia

19

TTBĐS sớm đạt được những mục tiêu, định hướng đã đặt ra, bao gồm nhiều nội dung Cụ thể gồm các nội dung chính sau đây:

a Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý TTBĐS

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rât nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của TTBĐS Các lĩnh vực cần được ban hành các văn bản để tăng cương công tác quản lý, cũng như phát triển TTBĐS gồm:

- Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho TTBĐS

- Ban hành các chính sách về tài chính , thuế đối với đăng ký BĐS , với các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất ,khung giá nhà …

- Ban hành chính sách đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất

- Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn TTBĐS với hệ thống chứng khoán …

- Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dich vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, đánh giá, giao dịch BĐS

b Xây dựng và ban hành các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển TTBĐS

Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược

và cụ thể hóa các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của TTBĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, hệ thống BĐS và TTBĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

c Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản

Khác với các thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua

và người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch, TTBĐSphải được giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” bất động sản

20

Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực

d Tổ chức xây dựng hoàn thiện bộ máy Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Nhà nước đã tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho sự vận hành của thị trường Nhà nước đã quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" giữa các chủ thể tham gia thị trường và định hướng phát triển TTBĐS phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội Ngoài ra, Nhà nước cũng có vai trò tham gia thị trường với

tư cách là bên cung và bên cầu trên TTBĐS Nhà nước tham gia cung đất đai và một

số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn hoặc không đủ sức tham gia như hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường Ngoài ra, Nhà nước cũng là bên cầu lớn của TTBĐS như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một

hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào TTBĐS như công

cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch, dịch vụ công v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên TTBĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Và điều này đã được thể hiện: Thông qua việc ban hành và hoàn thiện hệ thống văn bản qui phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và nhiều văn bản dưới Luật nhằm hướng dẫn thị trường dần đi vào quỹ đạo, tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS cả trong và ngoài nước; Thông qua các chương trình, dự án phát triển nhà, phát triển các khu đô thị mới, các dự án đầu tư khác, hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh cơ bản đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa của

21

đất nước; Thông qua việc hình thành các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS góp phần hoàn thiện cơ cấu cho TTBĐS ; Thông qua các chính sách thuế và tín dụng liên quan đến TTBĐS đã hỗ trợ đắc lực cho thị trường phát triển

1.2.2.3 Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với TTBĐS

a Nhà nước tạo một môi trường pháp lý cho TTBĐS

Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển Bằng cách ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung

… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê … bất động sản; đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn

… cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó

Thực tiễn ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 và sau đó là Luật đất đai năm 1993 khẳng định nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân và giao quyền sử dụng; quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn … cho người sử dụng đất, tạo môi trường pháp lý cho TTBĐS hình thành và phát triển Pháp luật đất đai cũng thực hiện phân loại đất, quy định những điều kiện để thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người đang

sử dụng đất; quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê

Tiếp đó tháng 6 năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định về kinh doanh nhà ở Năm 1995 Bộ luật dân sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự Bộ luật Dân sự quy định nội dung về tài sản, bất động sản, xác

22

lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu tài sản, cá điều kiện, nội dung, trình tự thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản và bất động sản; trong đó quy định về hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản, nhà ở, hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đã tạo ra môi trường pháp lý khá đầy đủ cho TTBĐS phát triển

Sau đó năm 2006 luật Kinh doanh BĐS ra đời đã là một điều kiện pháp lý đầy đủ cho TTBĐS phát triển

Rõ ràng nhà nước vừa tạo môi trường khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện giao dịch ở TTBĐS

b Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ quan trọng, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, bảo vệ môi sinh, môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng …ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các bất động sản

Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội, căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại, gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, tổ chức đất sử dụng vào các mục đích khác nhau Tiếp đó là quy hoạch chi tiết đến từng khu đất, từng lô đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cư nông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ …

Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực hiện phát triển bất động sản phù hợp với quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng

23

Như vậy bằng việc thực hiện các quy hoạch đã phân bố các bất động sản phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả nước hình thành sự phân bố của TTBĐS

Đăng ký quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) là điều kiện đầu tiên

và cần thiết để bất động sản tham gia vào thị trường một cách có tổ chức Một bất động sản đã đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng) sẽ đảm bảo được mọi yếu tố để

có thể tham gia vào TTBĐS, nếu không đăng ký sẽ dẫn đến người có bất động sản

có hiện tượng vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS

Tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta cũng như đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác ở nhiều nước là một hoạt động thường xuyên vừa mang tính chất quản lý của nhà nước, vừa có tính chất phục

vụ, đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch của TTBĐS, đó là nhiệm vụ của nhà nước

c Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật

- Nhà nước cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất) về diện tích, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến bất động sản Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức

độ cung cấp thông tin (được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2003 và Luật kinh doanh BĐS)

- Nhà nước thành lập hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của TTBĐS Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch của bất động sản như tính hợp pháp của bất động sản, các quyền và lợi ích khi sử dụng bất động sản (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến bất động sản … Các tổ chức được thành lập dưới sự giám sát của pháp luật và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định

d Tổ chức định giá bất động sản

24

Giá bất động sản lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, vì vậy phải xác định một cách khách quan để đảm bảo sự tin tưởng giữa các bên trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản Trên thế giới định giá bất động sản đã trở thành một môn khoa học, một ngành như một nghề chuyên nghiệp Nhà nước tổ chức định giá bất động sản bằng cách thành lập tổ chức định giá của Nhà nước Tổ chức này thực hiện định giá bất động sản phục vụ tư vấn cho các giao dịch của TTBĐS, cho công tác quản lý đất đai, quản lý TTBĐS của Nhà nước

Trên cơ sở các chuẩn mực quốc tế Nhà nước quy định về việc tổ chức định giá BĐS trên cơ sở quy định để tạo hành lang pháp lý cho việc định giá BĐS, bao gồm:

+ Nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản;

+ Quy trình định giá bất động sản;

+ Các tiêu chuẩn định giá bất động sản;

+ Lập hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản;

+ Đạo đức nghề nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản;

+ Quy định về thành lập phát triển các tổ chức định giá bất động sản

+ Ban hành các chính sách nhằm khuyến khích, hỗ trợ, bảo hành cho hoạt động định giá bất động sản

e Thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS

Vai trò của Nhà nước được biểu hiện trên các mặt chủ yếu sau đây:

- Ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô

- Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh bất động sản Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng cách chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Thực hiện các giải pháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất

1.2.2.4 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với TTBĐS

Dựa trên mục tiêu QLNN đối với TTBĐS và các yếu tố cơ bản trong cách tiếp cận phân tích nâng cao năng lực QLNN trong khuôn khổ nghiên cứu, Tác giả xây dựng các tiêu chí đánh giá năng lực QLNN đối với TTBĐS theo nhóm các yếu

tố cụ thể như sau:

a) Tiêu chỉ đánh giá tổng thể

Hiệu lực QLNN đối với TTBĐS được thể hiện thông qua kết quả thực hiện các mục tiêu quản lý nhà nước đối với TTBĐS Đó là mục tiêu tăng trưởng và phát triển thị trường, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường và đảm bảo tính công bằng trong cạnh tranh và cơ hội thị trường cho các lực lượng tham gia vào thị trường

Hiệu quả QLNN đối với TTBĐS thể hiện trên cơ sở giảm các chi phí giao dịch trên thị trường

b) Các yếu tố đánh giá cụ thể:

- Tiêu chí về phát triển tổ chức: Đảm bảo thực hiện đúng các chức năng,

nhiệm vụ được giao của các bộ phận cấu thành bộ máy QLNN Mang tính chuyên môn hóa, không chồng chéo về chức năng giữa các bộ phận trong tổ chức bộ máy QLNN Phối hợp hoạt động hiệu quả giữa các bộ phận trong tổ chức bộ máy QLNN Tổ chức bộ máy nhà nước tinh gọn và tinh nhuệ Giảm chi phí hành chính cho bộ máy QLNN ở mức thấp nhất Cơ cấu nguồn nhân lực trong bộ máy quản lý nhà nước hợp lý theo chức năng từng bộ phận và theo cấp quản lý

- Tiêu chí về phát triển nguồn nhân lực: Trình độ nguồn nhân lực đảm bảo

đáp ứng yêu cầu Kỹ năng nghề nghiệp nguồn nhân lực đạt tiêu chuẩn theo qui định

26

của nhà nước, tiêu chuẩn ngành QLNN về nhà đất Tư cách đạo đức, tính kỷ luật cao Có tiềm năng phát triển đối với nguồn nhân lực

- Tiêu chí về phát triển thể chế: Các chính sách, pháp luật ban hành đối với

TTBĐS cung cấp đủ căn cứ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS Không chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định về chính sách, pháp luật liên quan đến TTBĐS Thực hiện được các mục tiêu ban hành các chính sách, pháp luật đã đề ra Các chính sách pháp luật ban hành liên quan đến TTBĐS cùng hướng tới mục tiêu chung của QLNN đối với thị trường này

- Tiêu chí phát triển hệ thống thông tin và truyền thông: Cung cấp đầy đủ các

dữ liệu thông tin thị trường Thông tin thị trường được cung cấp phải chính xác, kịp thời và dễ tiếp cận Giảm tối thiểu chi phí để có được thông tin thị trường Giám thiểu chi phí giao dịch môi giới trung gian trên thị trường

1.2.2.5 Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với TTBĐS

Khi tiến hành quản lý nhà nước đối với TTBĐS sẽ chịu tác động của cả các yếu tố chủ quan và khách quan

Trước tiên, ta phải kể đến một trong các nhân tố có ảnh hưởng lớn đó là nhận thức của các chủ thể tham gia vào TTBĐS và trình độ của các cán bộ chuyên môn trong công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS Nếu các chủ thể thấy rõ được các quyền lợi của họ được đảm bảo, trách được nhiều rủi ro khi tham gia TTBĐS thì chính thức cũng như thấy trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi công dân trong hình thành, phát triển TTBĐS Vì vậy, họ sẽ tình nguyện tham gia vào thị trường dưới sự quản

lý của nhà nước Lúc đó công việc của nhà nước sẽ đơn giản, nhẹ nhàng hơn nhiều

Để có được điều này lại phụ thuộc một phần không nhỏ vào các cán bộ chuyên môn TTBĐS khá phức tạp, có nhiều biến động nên đòi hỏi các cán bộ quản lý phải

có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, tiêu chuển đạo đức, Có như thế mới có ảnh hưởng tốt tới công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS

Ngoài ra, cũng giống như các thị trường khác công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS còn chịu tác động của hệ thống pháp lý và các chính sách Hệ thống pháp lý cụ thể, rõ ràng, hợp lý, dễ hiểu, dễ thực hiện thì cả người quản lý và người

27

bị quản lý dễ dàng nhận biết được những việc mình làm, tránh sai sót đáng tiếc Bên cạnh đó, một môi trường kinh doanh thuận lợi cùng những chính sách khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể hoạt động đúng hướng, không gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ giải quyết các vấn đề thắc mắc, khiếu nại

Tiếp đến, các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nước, xuất hiện một phần bởi không có các

kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh bạch nếu các cán bộ quản

lý không nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác

Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, và các tập quán kinh doanh trong TTBĐS Người dân, thậm chí cả các tổ chức kinh tế ở nước ta đã quen với việc giao dịch trao tay không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà không biết rằng đang gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một TTBĐS ổn định, bền vững

Như vậy, để giảm thiễu những tác động tiêu cực của các nhân tố ảnh đến công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS, công việc cần làm hiện nay là tuyên truyền, giải thích rõ cho các chủ thể tham gia TTBĐS; đào tạo chuyên môn cho các cán bộ; tạo môi trường pháp lý thích hợp; các quy hoạch- kế hoạch, hệ thống thông tin chính xác, rõ ràng để công tác quản lý nhà nước đối với TTBĐS được thực hiện tốt hơn, dễ dàng hơn

1.2.3 Vai trò của Nhà nước đối với TTBĐS

1.2.3.1 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam

TTBĐS ở nước ta đã hình thành hơn 20 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn còn mang tính tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà

nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm

28

soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút

Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận

nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi "bất minh" Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy

ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở

và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam

Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt

tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần Lượng giao dịch này quá lớn, không

đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế

xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế

Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế

Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của

nó trong quá trình phát triển Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị

trường v.v Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động

của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội

1.2.3.2 Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS

Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển

và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần

đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:

Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát

triển cho TTBĐS Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp Do đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường

Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến quá trình giao dịch HHBĐS trên thị trường Trong nội dung này, quan trọng nhất là việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành mạnh Các văn bản pháp

31

quy và hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS Các văn bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm riêng khác nữa Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường Nhà nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch HHBĐS

Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành mạnh

và bình đẳng

Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS Nhà

nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội

của mình Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường Thứ hai, sự điều chỉnh này

nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về

đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có

chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…

Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất,

Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của

TTBĐS Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS Phải kiểm tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm

vụ, thẩm quyền đã quy định

Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các

cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng Nhà nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương Hiện