Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố bạc liêu tỉnh bạc liêu

Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Các nhóm đất chính trên địa bàn thành phố Bạc Liêu 34

Bảng 2.2: Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Bạc Liêu 41

Bảng 2.3: Thống kê diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng đến năm 2020 của thành phố Bạc Liêu 43

Bảng 3.1: Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại thành phố Bạc Liêu 56

Bảng 3.2: Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất 57

Bảng 3.3: Tổng hợp các mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất 58

Bảng 3.4: Tổng hợp và đề xuất giá đất thị trường của các tuyến, đoạn đường theo phiếu điều tra 60

Bảng 3.5: Kết quả hồi quy bằng DTREG 64

Bảng 3.6: Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai 64

Bảng 3.7: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai 66

Bảng 3.8: Tổng hợp các tham số mũ hàm giá của các vùng giá trị đất 72

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình 9

Hình 1.2: Bản đồ giá trị 10

Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường 11

Hình 1.4: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 13

Hình 3.1: Một nhánh cây quyết định giá đất tại thành phố Bạc Liêu 65

Hình 3.2: Mô hình cây quyết định 71

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu 30

Sơ đồ 2.2: Quy trình xây dựng bảng giá đất đai thành phố Bạc Liêu 46

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ vi

MỤC LỤC vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3

1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất 3

1.1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai 3

1.1.2 Giá trị đất đai 7

1.1.3 Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất 11

1.2 Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành 14

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất 14

1.2.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 15

1.2.3 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) 16

1.2.4 Hệ thống phương pháp định giá đất cụ thể 17

1.2.5 Hệ thống phương pháp định giá đất hàng loạt 18

1.3 Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu 21

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài 21

1.3.2 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước 23

1.3.3 Xây dựng mô hình giá đất bằng phương pháp phân tích thống kê định lượng 26

1.4 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu 27

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu 27

1.4.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu 29

Chương 2: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 30

2.1 Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 30

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 30

2.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 36

2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Bạc Liêu 40

2.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 40

2.2.2 Công tác thống kê, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41

2.2.3 Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 44

2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 45

2.3 Thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất đai tại thành phố Bạc Liêu 45

2.3.1 Nguyên tắc và phương pháp thực hiện 45

2.3.2 Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất 46

2.3.3 Kết quả xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu 46

2.3.4 Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bạc Liêu 52

2.4 Đề xuất xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu 54

Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 56

3.1 Xây dựng mô hình giá đất tại thành phố Bạc Liêu 56

3.1.1 Thu thập thông tin và tổng hợp số liệu điều tra thị trường đất đai tại thành phố Bạc Liêu 56

3.1.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất 58

3.1.3 Kết quả thống kê tổng hợp và đối chiếu giá đất 59

3.1.4 Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình giá đất 63

3.1.5 Đánh giá chung 68

3.2 Các giải pháp xây dựng và hoàn thiện bảng giá đất 68

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt 68

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

PHỤ LỤC 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là nhân tố sản xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn Hiến pháp của nước ta đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác quản lý giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể

sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa người sử dụng đất, chủ đầu tư và Nhà nước trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch được phê duyệt

Công tác quản lý giá đất được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình và phương pháp thực hiện

Tuy nhiên, hiện nay công tác định giá đất của các tỉnh thành nói chung và của tỉnh Bạc Liêu nói riêng đã bộc lộ một số điểm bất cập như: giá của một số loại đất chưa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất

ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng

và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” là thực sự cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại trong phương pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng

giá đất ở phù hợp với thực tế thị trường đất đai tại thành phố Bạc Liêu

3 Đối tượng nghiên cứu

- Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng và phân cấp vị trí đất đai

- Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác

- Phương pháp và quy trình định giá đất đai

4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn thành phố Bạc Liêu – tỉnh Bạc Liêu Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tượng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng Trong nghiên cứu này chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở trên địa bàn thành phố Bạc Liêu

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT

- Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của định giá đất

1.1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai

a) Khái niệm đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai nói riêng hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ, như Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai chính thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể như:

Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [18]

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần

bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [21]

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn Nhưng trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng [4] thì các khái niệm này được phân biệt như sau:

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất

Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

b) Vai trò và đặc điểm đất đai

Đất đai có vai trò quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con người Hội nghị các Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của con người trên trái đất” [14]

Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc Ta gọi Tổ Quốc là đất nước, có đất, có nước mới thành Tổ Quốc Có đất lại có nước thì dân giàu nước mạnh

Dưới góc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Để thấy rõ vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói: Lao động

là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc

Đất đai trước tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình, Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội Là sự vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai

Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và chính trị của con người định cư trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai

Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con người thì xuất hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội cuả đất đai Chất lượng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người

Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định Khái niệm vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa

và dịch vụ trong đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác,… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái

niệm không gian Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy

vị thế là thuộc tính phi vật thể

Các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn của con người “Yêu thương và ghét bỏ”, “Nể phục và đố kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”, “Thiện và ác”, Trạng thái tình cảm hai chiều này xuất phát từ tình cảnh lưỡng nan của con người, vừa phụ thuộc và vừa tự do Lúc yêu thương thì cho là có chất lượng tốt, vị thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là chất lượng xấu và vị thế thấp Từ sự bất định của chất lượng và vị thế làm cho giá

cả đất đai thay đổi lên xuống khó lường Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định được rõ ràng

Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi Trái lại, nếu đất được sử dụng hợp lý thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia

và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

(i) Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

(ii) Đất đai là một trong các yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân

cư lao động

(iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ

sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

(iv) Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội

(v) Đất đai là tài sản bất động sản

1.1.2 Giá trị đất đai

a) Các quan điểm về giá trị đất đai

Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất được đem ra trao đổi trên thị trường, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai

là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai, U = f(VT, CL) Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;

- Quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường);

- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó quan điểm này Các Mác khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai

P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa

tô và I là tỷ lệ chiết khấu

Sau này một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,

vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai

Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động

“kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm của kinh tế học tân cổ điển trong lý thuyết kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị

sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại [23]

Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người [17] Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai Như vậy, có thể khẳng định, hai quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1)

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

b) Các hình thái của giá trị đất đai

Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao

đổi, giá trị thị trường Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường, v.v

Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.2)

Hình 1.2: Bản đồ giá trị

Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường

Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt” Giá bán

và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ

các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định

Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, là giá trung bình (PT) nằm giữa mức giá thấp nhất (P2) và mức giá cao nhất (P1) trong các phân khúc thị trường(Hình 1.3)

Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường 1.1.3 Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất

a) Quy luật phân vùng sử dụng đất

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế - xã hội Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành

hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và

xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp [28] và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý [24] Tuy nhiên, theo E L Glaeser (2000) vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong

sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai [25]

Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư

và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Người có vị thế

xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của

sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai [10] Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình 1.4)

Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai

Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch

vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn

Hình 1.4: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ

1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t)

Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn

vị thời giancao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được

T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:

s = vt  T = 1/t = v/s

Trong đó: T là biến số phản ánh vị thế của đất đai Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v), hay giảm thiểu khoảng cách (s) Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai

b) Khái niệm khung giá và bảng giá đất

Từ quan điểm lý thuyết phân vùng sử dụng đất đai nêu trên có thể đưa ra định nghĩa khái niệm khung giá và bảng giá đất đai như sau:

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm hay

5 năm 1 lần

1.2 Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành

Theo nghĩa rộng: Hệ thống quản lý giá đất bao gồm các hệ thống thành phần: (1) Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất; (2) Hệ thống tổ chức quản lý giá đất; (3) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (4) Hệ thống phương pháp định giá đất

Theo nghĩa hẹp, thì hệ thống quản lý giá đất chỉ gồm (1) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (2) Hệ thống phương pháp định giá đất

Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai

để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất

Căn cứ pháp luật hiện hành có các văn bản pháp luật quy định về quản lý giá đất như sau:

Trước Luật đất đai 2013 gồm các văn bản pháp lý sau:

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 về việc Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Từ khi có Luật đất đai 2013 thì có các văn bản pháp lý:

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTC ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 quy định chi tiết thi hành của luật giá về thẩm định giá

+ Cấp trung ương: Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;

+ Cấp tỉnh thành: Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;

+ Cấp huyện: Phòng Tài chính Kế hoạch

1.2.3 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị)

Để định giá đất đai trước tiên cần phải phân cấp vị trí đất tương ứng với vùng giá trị đất Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau và có một mức giá thị trường nhất định

Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT thì số lượng vị trí đối với các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6

- Phân cấp vị trí đất căn cứ vào các tiêu thức sau:

+Vùng kinh tế gồm: vùng trung du và miền núi phía bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long

+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

+ Khu vực thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh, khu vực trung tâm, khu vực ngoại vi,…

+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

+ Loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cư nông thôn,… + Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V;

+ Loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

+ Loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và vị trí 3: hẻm cấp 2

+ Khả năng sinh lời của đất nông - lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cư nông thôn

Mức tiền điều chỉnh về giá hình hành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

b) Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn

c) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Thu nhập ròng 1 năm = Thu nhập bình quân 1 năm – chi phí bình quân 1 năm

d) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Công thức tính như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

e) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành

Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.2.5 Hệ thống phương pháp định giá đất hàng loạt

Quy trình định giá đất đai hàng loạt trong việc xây dựng bảng giá đất theo hướng dẫn của Bộ TN&MT là một hệ thống các bước và phương pháp sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Nội dung của bước này gồm:

- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án

- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi được chọn làm điểm điều tra khảo sát

Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra

Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10 tháng 8 năm xây dựng

Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo thông tư

Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, phải đối chiếu giữa hồ

sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất Không điều tra thu thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau: (1) Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng; (2) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những

người thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất

là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền

sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau; (5) Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn

so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong khu vực

Nếu thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường

Đầu tiên, phiếu điều tra được phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 Sau đó, kết quả điều tra giá đất thị trường được tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo Thông tư đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh

Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trường còn tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực hay các tuyến giao thông

Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại cấp huyện Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện và gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 năm xây dựng

Bước 4: Xây dựng phương án giá các loại đất

Căn cứ nguyên tắc, các phương pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phương án giá đất đối với từng loại đất

Bước 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài chính trước ngày 05 tháng 10 năm xây dựng

Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành

lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch Hội đồng)

Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10 năm xây dựng để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất

Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tư 36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 là hợp lý Tuy nhiên, số liệu điều tra được tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tư này bộc lộ một số hạn chế ảnh hưởng đến kết quả xây dựng bảng giá Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể

về cách xác định vị trí, đoạn đường Việc xác định vị trí hay đoạn đường hoàn toàn mang tính chủ quan của người định giá

Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường dựa trên cơ sở Thông tư 80/2005/TT-BTCvà Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP (Luật Đất đai 2003), hay Nghị định 44 định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP (Luật Đất đai 2013) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng trong năm điều tra Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh, Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn Để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường là điều khó thực hiện Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này thì cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng, hay thông tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng Tuy nhiên, các vùng giá trị được xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không lượng hóa được các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ

tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá cũng lại là mức giá chuyển nhượng trong vùng Như vậy khó có thể xác định được thế nào là điều kiện tương đồng của các vị trí đất

Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy trong định giá đất được đề xuất căn

cứ vào kết quả các công trình nghiên cứu được thực hiện trong thời gian gần đây ở nước ngoài và ở Việt Nam

1.3 Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, như ở Anh, Mỹ, Australia, hay các nước tại khu vực châu Á, như ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Singapore, hoạt động định giá đất đều được quản lý bởi các cơ quan chuyên trách của Nhà nước Các cơ quan này ban hành các tiêu chuẩn định giá và xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin hỗ trợ công tác định giá đất làm cho giá đất ngày càng minh bạch rõ ràng

Giá đất được xác định bằng các phương pháp khác nhau (so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập và thặng dư) tùy theo mục đích định giá Nhưng chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp căn cứ vào giá thị trường (mua bán) để xác định giá đất

Tại các nước này, để hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ và công khai giá đất đã phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin WebGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

- bất động sản và công khai thông tin giá đất trên mạng Internet, cụ thể như tại các trang Web:

Quản lý dữ liệu không gian và dịch vụ thông tin đất đai Hệ thống dịch vụ thông tin đất đai cung cấp thông tin đất đai cho các nhân viên và người dân thông qua Internet và Internet, đem lại lợi ích cho cả nhân viên và cư dân địa phương

Tại các nước phát triển hiện nay hoạt động định giá đất đai - bất động sản có hai hình thức định giá cá biệt (riêng lẻ) và hàng loạt Định giá cá biệt là việc xác định giá của từng thửa đất - bất động sản riêng lẻ bằng các phương pháp định giá cụ thể nêu trên Định giá hàng loạt bao gồm các bước thu thập thông tin về giá trị thị trường và các yếu tố thuộc tính của đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất, phân vùng giá trị đất, xác định giá trị cơ sở của đơn vị đất đai - bất động sản tiêu chuẩn của từng vùng giá đất, tính toán các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ảnhhưởng đến giá đất, xác định giá của từng thửa đất đai - bất động sản riêng lẻ căn cứ vào giá trị đất cơ sở

và các hệ số ảnh hưởng đến giá trị đất Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng và hệ số ảnh hưởng được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn dựa vào các hàm toán học có dạng tuyến tính hoặc phi tuyến tính (Olof Färnkvist, 2012)

Hàm hồi quy giá đất được thiết lập bao gồm các biến số độc lập phản ánh các thuộc tính của đất đai - bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, và giá đất là biến số phụ thuộc Mô hình định giá đất hàng loạt dựa vào các hàm hồi quy này được sử dụng có kết quả trong từng phân vùng giá trị đất để xác định giá đất đến từng thửa đất, nhưng lại thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với các thông

số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, có thể nói, là do ảnh hưởng từ quan điểm của Daniel McFadden về tính phi cấu trúc của đô thị, có liên quan tới hành vi lựa chọn rời rạc của người dân (Daniel McFadden, 1978) Như vậy, mô hình này khó có thể áp dụng rộng rãi trong khuôn khổ một phương pháp luận khúc triết

Một hướng tiếp cận khác trong định giá đất là xây dựng mô hình định giá đất

tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) cũng bằng cách sử dụng các hàm hồi quy giá ẩn, nhưng căn cứ vào lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố tại Vương quốc Anh vào năm 2000 trên Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng

và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị”

Nội dung chính của lý thuyết là mô tả động học dân cư đô thị, tức sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị liên quan đến hành vi lựa chọn về nơi ở của người dân

trong không gian đô thị, có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và Chất lượng nhà ở Lý thuyết này có nội dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826), lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở Lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso có khoảng cách khá lớn so với thực tiễn, mô hình cấu trúc đô thị này không còn dự báo được chính xác xu thế phát triển các đô thị, đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển trong các điều kiện mới của thế kỷ XXI (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000; Kim Jeong Moon, 2010)

Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, thì hàm giá đất đai - bất động sản có các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan đến các thuộc tính vị thế đất đai và chất lượng bất động sản, động thái của các thuộc tính này là cơ

sở vi mô xác định cấu trúc các khu đô thị và bằng hình thức này có thể đưa ra các

dự báo quan trọng về biến thiên giá cả của đất đai - bất động sản trên quy mô toàn

bộ thành phố (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

1.3.2 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước

Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phương pháp định giá, phân vùng giá trị đất phục vụ xây dựng bảng giá đất đã được đề cập và nghiên cứu giải quyết trong các đề tài và công trình nghiên cứu trong thời gian gần đây

Về phương pháp định giá đất có thể nhắc đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu của 2 nhóm nghiên cứu sau:

(1) Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004 Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

(2) Các công trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng trong phát triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hoàng Hữu Phê (Bộ XD) và Trần Thanh Hùng (Trường Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu được đăng trên các tạp chí chuyên

ngành Hướng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng Kết quả nghiên cứu cho thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị

vô hình, có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Method) Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lượng các yếu tố phân cấp vị trí đất tương ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ

Về phân vùng giá trị đất (xác định vị trí đất) phục vụ việc xây dựng bảng giá đất cho đến thời điểm hiện tại thì có các công trình nghiên cứu sau:

(1) Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất,

Đề tài NCKH cấp Bộ, Trịnh Hữu Liên, năm hoàn thành 2009

Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và phương pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất của Trung Quốc

(2) Thử nghiệm xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất trên địa bàn cấp tỉnh, Dự án SNKT, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT, năm hoàn thành 2011

Công trình này nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở cho việc phân vùng giá trị đất và xác định giá đất đến từng thửa đất có vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào thực tiễn Việt Nam tại các tỉnh Thanh Hóa, Hà Tĩnh

và Quảng Bình

(3) Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang, Đề tài NCKH cấp Cơ sở của Trường Đại học TN&MT Tp.HCM, Trần Thanh Hùng, năm hoàn thành 2012

Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm cấu thành giá trị đất và xây dựng mô hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang

(4) Điều tra khảo sát thí điểm tính toán chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Dự án SNKT, Hoàng Hữu Phê, Bộ Xây dựng, năm 2013

Đề tài thực hiện đánh giá tính khả thi của phương pháp định giá đất đai - bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng cho việc tính toán chỉ số giá bất

động sản trong các phân vùng giá trị đất đai - bất động sản trên địa bàn thành phố

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để thống nhất áp dụng cho tất cả các tỉnh thành trong các năm tiếp theo

Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh thành

Có thể nói, mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất được phát triển trong các công trình nghiên cứu nêu trên không có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bước thực hiện và việc

sử dụng các công cụ toán học để phân tích tính toán xây dựng hàm hồi quy giá đất, nhưng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí dân cư đô thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự biến thiên giá cả và thành lập phương trình hồi quy giá đất

Như vậy, tại Việt Nam vào thời điểm hiện nay có 3 hướng tiếp cận trong nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất

và phân vùng giá trị đất, xuất phát từ các quan điểm lý thuyết khác nhau như sau:

(1) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso

(2) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất theo quan điểm đô thị phi cấu trúc của Daniel McFadden

(3) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely

Theo khuyến cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, trong điều kiện cụ thể về con người, thị trường đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và hạ tầng quản lý đất đai như hiện nay thì vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào định giá và phân vùng giá trị đất tại Việt Nam là lựa chọn phù hợp

Tuy nhiên, với những hạn chế về mặt phương pháp luận trong định giá đất của Thụy Điển mô hình định giá đất thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể Sẽ là hợp lý hơn khi vận dụng những mặt tích cực trong phương pháp định giá đất của Thụy Điển có tính đến

yếu tố hành vi lựa chọn rời rạc của dân cư đô thị, đồng thời kết hợp với mô hình cấu trúc đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely vào việc nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá các loại đất của các thành phố

1.3.3 Xây dựng mô hình giá đất bằng phương pháp phân tích thống kê định lượng

Để khắc phục các hạn chế nêu trên trong quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, đề xuất sử dụng công cụ phân tích thống kê xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất làm căn cứ cho việc lựa chọn các tiêu chí phân vùng, phân cấp vị trí đất đai và xây dựng mô hình giá đất trong công tác quản lý giá đất đai hàng năm

Phần mềm được sử dụng có thể là DTREG – chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến cho trước (biến

dự báo - Predictor variable) DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trước.DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây

Xây dựng mô hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sử dụng công cụ phân tích thông kê DTREG được tiến hành thông qua các bước như sau:

Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ

để xác định các biến:

Các biến của mô hình giá đất có thể thực hiện bằng 2 cách:

- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán đất đaitrong một khu vực nhất định

- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán đất đai

Bước 2: Định nghĩa các yếu tố vị thế đất đai:

Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia

Bước 3: Phân tích các biến để thành lập mô hình hồi quy:

Khi thành lập các biến cần chọn các biến sao cho:

- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;

- Các biến có thể là các biến dạng số, hoặc là các biến dạng phạm trù

Bước 4: Chạy mô hình hồi quy cây quyết địnhbằng phần mềm DTREG với biến kết quả là giá đất và các biếndự báo phản ánh các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai

Bước 5: Xác định các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai có tầm quan trọng

và phân vùng giá trị đất theo các yếu tố vị thế này phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất theo hướng phân vùng giá trị đất

1.4 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu

a) Phương pháp điều tra

Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả chuyển nhượng đất đai trên thị trường thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng

trong giai đoạn từ năm 2013 đến hết tháng 8 năm 2014

công tác quản lý giá đất của tỉnh

Phương pháp so sánh cũng được sử dụng để xác định mức giá đất ở thông qua việc so sánh các mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, loại đô thị, loại đường phố, loại khu vực và

vị trí)

c) Phương pháp phân tích – tổng hợp

Trên cơ sở các dữ liệu thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố đặc điểm của đất đai đã điều tra được, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố đặc điểm vị trí đến giá trị của đất đai Sau đó tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định các yếu tố phân cấp vị trí và giá đất ở phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương

d) Phương pháp phân tích hồi quy

Sử dụng các mô hình toán học và phần mềm phân tích thống kê SPSS và DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và xây dựng mô hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu

e) Phương pháp hệ thống

Phương pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể Phương pháp hệ thống được sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau

f) Phương pháp đối chứng

So sánh đối chứng kết quả định giá đất ở trong các trường hợp cụ thể rút ra

từ các phương pháp lựa chọn trên các căn cứ được đề xuất với kết quả định giá theo quy trình và phương pháp của các đơn vị khác tại thành phố Bạc Liêu để khẳng định tính đúng đắn của căn cứ và phương pháp định giá đã đề ra

g) Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình tiến hành điều tra, phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đánh giá ảnh hưởng của các văn bản pháp luật đến hoạt động của thị trường cũng như công tác quản lý giá đất ở có tham khảo ý kiến của các chuyên gia

có kinh nghiệm về định giá đất

h) Phương pháp bản đồ

Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thông tin về thửa đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu

Phương pháp bản đồ được sử dụng để xây dựng bản đồ giá các loại đất đai,

là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục

i) Phương pháp điều tra nhanh

Trên cơ sở tham gia thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất , đã trực tiếp điều tra phiếu thu thập thông tin về thửa đất tại địa bàn nghiên cứu và được tổng hợp số liệu ở phụ lục 3

1.4.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu

- Các phần mềm sử dụng: MicroStation, MapInfo, Excel, SPSS, DTREG

- Máy tính xách tay cấu hình phù hợp

Chương 2 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU

2.1 Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu

Thành phố Bạc Liêu là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá và là thủ phủ của tỉnh Bạc Liêu, nằm trong vùng Đồng bằng sông Cửu Long và tiểu vùng Bán đảo

Cà Mau, có 10 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 7 phường và 3 xã Thành phố Bạc Liêu cách thành phố Hồ Chí Minh 280 km và thành phố Cần Thơ 110 km về phía Nam, cách thành phố Cà Mau 67 km về phía Bắc Diện tích thành phố quản lý bao

gồm phần đất liền và phần lãnh hải thuộc thềm lục địa biển Đông có diện tích là 17.525,88 ha, trong đó diện tích tự nhiên phần đất liền là 15.430,50 ha nằm trong giới hạn tọa độ địa lý từ 9°12'55'' đến 9°20'50'' vĩ độ Bắc và từ 105°40'30'' đến 105°46'30'' kinh độ Đông

- Phía Bắc và Tây Bắc giáp huyện Vĩnh Lợi;

- Phía Tây và Tây Nam giáp huyện Hoà Bình;

- Phía Nam và Đông Nam giáp biển Đông;

- Phía Đông giáp huyện Vĩnh Châu của tỉnh Sóc Trăng

Địa bàn thành phố khá thuận lợi để phát triển giao thông thủy, bộ kết hợp Trong những năm tới, khi tuyến đường quốc lộ Nam sông Hậu nối với quốc lộ 1A tại thành phố Bạc Liêu và tuyến đường Cầu Sập - Ninh Qưới - Ngan Dừa nối với quốc lộ 63 giáp với tỉnh Kiên Giang được hoàn thành, thành phố Bạc Liêu sẽ trở thành giao điểm của nhiều tuyến giao thông quan trọng

Bờ biển dài 12,5 km, có cửa biển Nhà Mát thông ra biển thuận lợi cho xây dựng cảng cá và trung tâm dịch vụ hậu cần nghề cá, kết hợp với phát triển vận tải đường thủy, cảng, du lịch vùng ven biển quan trọng ở khu vực bán đảo Cà Mau Địa thế giáp Biển Đông, có bờ biển khá dài với hàng trăm km2 ngư trường và một vùng nước mặn, lợ ven bờ cho thấy thành phố Bạc Liêu có tiềm năng lớn về nuôi trồng thuỷ sản

Những đặc điểm về vị trí địa lý nói trên là điều kiện thuận lợi để thành phố

có thể thu hút được nhiều nguồn lực cho đầu tư phát triển Đặc biệt khi cầu Bạc Liêu 2, 3 và các cụm công nghiệp được xây dựng, các dự án tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng kết cấu hạ tầng được đẩy mạnh, các khu đô thị mới sẽ được mở rộng nhanh về phía Nam khu trung tâm hành chính thành phố (về phía biển) Đó là xu hướng hợp lý về tổ chức không gian, song cũng phải tính toán và cân nhắc kỹ lưỡng đến vấn đề nước biển dâng trong quy hoạch phát triển

b) Địa hình, địa mạo

Địa hình của thành phố Bạc Liêu tương đối bằng phẳng và thấp, hướng nghiêng chính từ Tây Bắc xuống Đông Nam, cao độ trung bình khoảng 0,2 đến 0,8

m, độ dốc trung bình 1 - 1,5 cm/km Trên địa bàn thành phố có nhiều ao, hồ, khu vực đất ruộng và đầm nuôi tôm có nhiều mương rạch chia cắt, địa hình tuy thuận lợi

cho thoát nước nhưng lại khó khăn trong xây dựng cơ bản Nhìn chung thành phố Bạc Liêu có hai dạng địa hình chính chia thành hai khu vực như sau:

- Khu vực phía Bắc quốc lộ 1A địa hình thấp (cao trung bình 0,2 - 0,3 m) Dạng địa hình như trên rất thuận lợi trong việc tận dụng nước thủy triều để tiêu thoát nước, nhưng cũng tạo thành những vùng trũng đọng nước chua phèn gây khó khăn cho canh tác nông nghiệp

- Khu vực phía Nam quốc lộ 1A có địa hình cao hơn (cao trình 0,4 - 0,8 m),

do có những giồng cát biển không liên tục tạo nên khu vực có địa hình cao ven biển hướng nghiêng thấp dần từ biển vào nội địa

Nhìn chung, đặc điểm địa hình của thành phố khá bằng phẳng, độ nghiêng thấp, nên thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp

c) Khí hậu

Đặc điểm khí hậu thành phố Bạc Liêu mang đặc thù chung của khí hậu gió mùa cận xích đạo vùng Đồng bằng sông Cửu Long và những đặc trưng riêng khu vực Bán đảo Cà Mau Các yếu tố khí hậu phân thành hai mùa rõ rệt trong năm là mùa mưa và mùa khô

Nhiệt độ bình quân cao đều trong năm, trung bình là 26,6°C Nhiệt độ trung bình cao nhất là 29,8°C và thấp nhất là 24,9°C Nhiệt độ trung bình các tháng mùa khô là 26 - 28°C, các tháng mùa mưa là 24 - 26°C Biên độ nhiệt giữa các tháng không đáng kể, chỉ từ 1 - 2°C, nhưng biên độ nhiệt giữa ngày và đêm khá lớn (mùa khô từ 8 - 10°C, mùa mưa từ 6 - 7°C), yếu tố nhiệt độ này thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển

Chế độ mưa chia theo mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 với lượng mưa chiếm tới 90% lượng mưa cả năm; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Lượng mưa trung bình năm là 1874,4 mm, phân bố không đều theo thời gian ngay cả trong các tháng của mùa mưa, lượng mưa tập trung chủ yếu ở các tháng 8 - 10 với lượng mưa từ 235 đến 260 mm, có tháng mưa trên 265 mm Số ngày mưa trung bình khoảng 110 - 120 ngày/năm Lượng mưa đáp ứng nhu cầu nước cho sản xuất nông nghiệp và một phần cho sinh hoạt, tuy nhiên lượng mưa tập trung lớn, kéo dài cũng làm giảm độ mặn ảnh hưởng xấu đến vùng nuôi tôm, giảm tiến độ đầu tư xây dựng cơ bản, tăng chi phí đầu tư xây dựng

Số giờ nắng trung bình là 6,6 giờ/ngày, độ ẩm trung bình đạt 85,0% Tổng tích ôn từ 9.750°C đến 9.850°C, thời gian chiếu sáng kéo dài bình quân 2.202 giờ/năm, tổng lượng bức xạ trung bình năm khoảng 4,46 kcal/cm2/năm Lượng nước bốc hơi trung bình hàng năm là 1.233 mm, các tháng có lượng bốc hơi lớn nhất là các tháng mùa khô (694 mm, bằng 56% lượng bốc hơi cả năm) Độ ẩm không khí trung bình đạt 85% và trong các tháng mùa khô 79 - 80%

Trong năm thường xuất hiện 3 hướng gió chính, tốc độ gió bình quân đạt khoảng 3 - 3,5 m/s, mùa khô có gió mạnh đạt 8 - 9 m/s Gió Đông Nam khô và nóng thường xuất hiện từ tháng 01 đến tháng 4; gió Tây Nam thổi từ biển vào mang theo nhiều hơi nước thường xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 10; còn gió Đông Bắc khô và lạnh thường xuất hiện từ tháng 11 đến tháng 12

- Tình trạng xâm nhập mặn: xâm nhập mặn do tác động trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông Trong những năm gần đây, do hệ thống đê

và cống ngăn mặn khá hoàn chỉnh dọc theo quốc lộ 1A và sông Bạc Liêu nên tình trạng xâm nhập mặn đã giảm đáng kể ở khu vực phía Bắc Hiện nay, khả năng điều tiết nguồn nước mặn - ngọt đang từng bước được cải thiện để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản trên cả hai vùng phía Bắc và Nam quốc lộ 1A,

kênh Bạc Liêu - Cà Mau theo hướng quy hoạch chuyển đổi sản xuất trên địa bàn toàn tỉnh (gồm cả thành phố Bạc Liêu)

Bảng 2.1: Các nhóm đất chính trên địa bàn thành phố Bạc Liêu

điều tra (ha)

Tỷ lệ (%) (so với DTTN)

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp QHSDĐ giai đoạn 2010 -2020 thành phố Bạc Liêu)

f) Môi trường

Thành phố Bạc Liêu hiện đang trên đà phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, đồng thời sẽ có tốc độ đô thị hoá mạnh trong thời gian tới Môi trường đất, nước, không khí đã có dấu hiệu bị ảnh hưởng, chất lượng nước mặt trên kênh rạch tại địa bàn đã giảm sút, bị nhiễm bẩn do rác thải, nước xả từ vuông tôm

và độ lưu thoát nước kém Trên địa bàn có nhiều vùng nhạy cảm đối với môi trường như vùng nuôi tôm công nghiệp và bán công nghiệp, vùng ven biển và cửa sông, khu công nghiệp, các khu đô thị , do đó vấn đề quản lý môi trường là hết sức quan trọng Trong những năm qua, công tác kiểm tra, giám sát và đề ra các biện pháp xử

lý ô nhiễm môi trường đã được chính quyền quan tâm chỉ đạo thực hiện, song kết quả đạt được còn rất nhỏ bé so với yêu cầu đặt ra

Rác thải đô thị được tổ chức thu gom và vận chuyển tập trung về bãi rác cầu Xáng (phường 1), tỷ lệ thu gom đạt 60 - 65% lượng rác thải hàng ngày, tuy nhiên bãi rác này hiện đang quá tải, rác không được phân loại, chỉ thực hiện sát khuẩn rồi chôn lấp nên môi trường xung quanh khu vực này bị ô nhiễm nặng Ở khu vực ngoại ô, các hộ gia đình tự chôn lấp hoặc xả rác trực tiếp xuống kênh rạch hoặc mặt đất, nhiều hộ gia đình chưa có hố xí hợp vệ sinh Bãi tập trung và xử lý rác của tỉnh (ấp Tân Tạo, xã Châu Hưng, huyện Vĩnh Lợi) còn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư (từ nguồn vốn ODA của Chính phủ Öc)

Dự án xây dựng mạng lưới trạm quan trắc môi trường có thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài, cơ sở vật chất, phương tiện, trang thiết bị phục vụ quản lý môi trường chưa được tăng cường, đội ngũ cán bộ có chuyên môn kỹ thuật về môi trường còn thiếu và yếu

Những diễn biến xấu về môi trường hiện nay đang tạo ra nhiều vấn đề bức xúc cả ở khu vực đô thị và nông thôn Hệ thống thoát nước thành phố chưa được xây dựng kịp thời, mưa lớn và triều cường gây ngập úng, ô nhiễm nhiều khu dân cư trong khu vực nội ô Lượng rác thải chưa được xử lý còn khá lớn, vùng dân cư xung quanh bãi rác bị ô nhiễm nặng

Việc quản lý nguồn nước ở vùng nuôi tôm công nghiệp và bán công nghiệp chưa chặt chẽ, từng hộ gia đình trong vùng nuôi tôm chưa bố trí diện tích đất theo tỉ

lệ thích hợp để chứa chất thải và tự xử lý môi trường ngay trong phạm vi hộ Nguồn