định lƣợng
Để khắc phục các hạn chế nêu trên trong quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai theo hƣớng dẫn của Bộ TN&MT, đề xuất sử dụng công cụ phân tích thống kê xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất làm căn cứ cho việc lựa chọn các tiêu chí phân vùng, phân cấp vị trí đất đai và xây dựng mô hình giá đất trong công tác quản lý giá đất đai hàng năm.
Phần mềm đƣợc sử dụng có thể là DTREG – chƣơng trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tƣơng lai. DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến. Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó đƣợc mô hình hóa và đƣợc dự đoán nhƣ là một hàm của biến cho trƣớc (biến dự báo - Predictor variable). DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trƣớc.DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng nhƣ TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây.
Xây dựng mô hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và sử dụng công cụ phân tích thông kê DTREG đƣợc tiến hành thông qua các bƣớc nhƣ sau:
Bƣớc 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trƣờng hay phân tích số liệu lƣu trữ để xác định các biến:
Các biến của mô hình giá đất có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán đất đaitrong một khu vực nhất định. - Sử dụng số liệu lƣu trữ về mua bán đất đai.
Bƣớc 2: Định nghĩa các yếu tố vị thế đất đai:
Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
Bƣớc 3: Phân tích các biến để thành lập mô hình hồi quy: Khi thành lập các biến cần chọn các biến sao cho:
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến có thể là các biến dạng số, hoặc là các biến dạng phạm trù.
Bƣớc 4: Chạy mô hình hồi quy cây quyết địnhbằng phần mềm DTREG với biến kết quả là giá đất và các biếndự báo phản ánh các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai.
Bƣớc 5: Xác định các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai có tầm quan trọng và phân vùng giá trị đất theo các yếu tố vị thế này phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất theo hƣớng phân vùng giá trị đất.