1.3.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nƣớc ngoài
Tại các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển, nhƣ ở Anh, Mỹ, Australia,... hay các nƣớc tại khu vực châu Á, nhƣ ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Singapore,... hoạt động định giá đất đều đƣợc quản lý bởi các cơ quan chuyên trách của Nhà nƣớc. Các cơ quan này ban hành các tiêu chuẩn định giá và xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin hỗ trợ công tác định giá đất làm cho giá đất ngày càng minh bạch rõ ràng.
Giá đất đƣợc xác định bằng các phƣơng pháp khác nhau (so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập và thặng dƣ) tùy theo mục đích định giá. Nhƣng chủ yếu là sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp căn cứ vào giá thị trƣờng (mua bán) để xác định giá đất.
Tại các nƣớc này, để hỗ trợ cho việc thu thập, lƣu trữ và công khai giá đất đã phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin WebGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất - bất động sản và công khai thông tin giá đất trên mạng Internet, cụ thể nhƣ tại các trang Web:
- http://www.trulia.com/home_prices/ - http://www.zoopla.co.uk/heatmaps/ - http://www.landvaluation.bm/
Tại Hàn Quốc xây dựng Hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai thì đƣợc chia nhỏ ra thành các hệ thống ứng dụng cho Quản lý giao dịch đất đai, Quản lý giá đất đã niêm yết, Quản lý thu hồi lợi nhuận phát triển, Quản lý môi giới kinh doanh bất động sản,
Quản lý dữ liệu không gian và dịch vụ thông tin đất đai. Hệ thống dịch vụ thông tin đất đai cung cấp thông tin đất đai cho các nhân viên và ngƣời dân thông qua Internet và Internet, đem lại lợi ích cho cả nhân viên và cƣ dân địa phƣơng.
Tại các nƣớc phát triển hiện nay hoạt động định giá đất đai - bất động sản có hai hình thức định giá cá biệt (riêng lẻ) và hàng loạt. Định giá cá biệt là việc xác định giá của từng thửa đất - bất động sản riêng lẻ bằng các phƣơng pháp định giá cụ thể nêu trên. Định giá hàng loạt bao gồm các bƣớc thu thập thông tin về giá trị thị trƣờng và các yếu tố thuộc tính của đất đai ảnh hƣởng đến giá trị đất, phân vùng giá trị đất, xác định giá trị cơ sở của đơn vị đất đai - bất động sản tiêu chuẩn của từng vùng giá đất, tính toán các hệ số ảnh hƣởng của các yếu tố ảnhhƣởng đến giá đất, xác định giá của từng thửa đất đai - bất động sản riêng lẻ căn cứ vào giá trị đất cơ sở và các hệ số ảnh hƣởng đến giá trị đất. Trong đó, các yếu tố ảnh hƣởng và hệ số ảnh hƣởng đƣợc xác định bằng phƣơng pháp phân tích hồi quy giá ẩn dựa vào các hàm toán học có dạng tuyến tính hoặc phi tuyến tính (Olof Färnkvist, 2012).
Hàm hồi quy giá đất đƣợc thiết lập bao gồm các biến số độc lập phản ánh các thuộc tính của đất đai - bất động sản nhƣ vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà,... và giá đất là biến số phụ thuộc. Mô hình định giá đất hàng loạt dựa vào các hàm hồi quy này đƣợc sử dụng có kết quả trong từng phân vùng giá trị đất để xác định giá đất đến từng thửa đất, nhƣng lại thƣờng mang tính cục bộ, không gắn liền đƣợc với các thông số đặc trƣng của cấu trúc các đô thị cụ thể, có thể nói, là do ảnh hƣởng từ quan điểm của Daniel McFadden về tính phi cấu trúc của đô thị, có liên quan tới hành vi lựa chọn rời rạc của ngƣời dân (Daniel McFadden, 1978). Nhƣ vậy, mô hình này khó có thể áp dụng rộng rãi trong khuôn khổ một phƣơng pháp luận khúc triết.
Một hƣớng tiếp cận khác trong định giá đất là xây dựng mô hình định giá đất tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) cũng bằng cách sử dụng các hàm hồi quy giá ẩn, nhƣng căn cứ vào lý thuyết mới về Vị trí dân cƣ đô thị đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố tại Vƣơng quốc Anh vào năm 2000 trên Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dƣới tiêu đề “Vị thế, chất lƣợng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cƣ đô thị”.
Nội dung chính của lý thuyết là mô tả động học dân cƣ đô thị, tức sự thay đổi trong các khu dân cƣ đô thị liên quan đến hành vi lựa chọn về nơi ở của ngƣời dân
trong không gian đô thị, có thể đƣợc quan niệm nhƣ bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và Chất lƣợng nhà ở. Lý thuyết này có nội dung khác biệt so với các lý thuyết đƣợc đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tƣởng của Von Thunen (1826), lý giải động học dân cƣ đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở. Lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị của William Alonso có khoảng cách khá lớn so với thực tiễn, mô hình cấu trúc đô thị này không còn dự báo đƣợc chính xác xu thế phát triển các đô thị, đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển trong các điều kiện mới của thế kỷ XXI (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000; Kim Jeong Moon, 2010).
Theo đƣờng hƣớng của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, thì hàm giá đất đai - bất động sản có các biến số đƣợc tổ chức thành hai nhóm liên quan đến các thuộc tính vị thế đất đai và chất lƣợng bất động sản, động thái của các thuộc tính này là cơ sở vi mô xác định cấu trúc các khu đô thị và bằng hình thức này có thể đƣa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả của đất đai - bất động sản trên quy mô toàn bộ thành phố (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000).
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc
Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phƣơng pháp định giá, phân vùng giá trị đất phục vụ xây dựng bảng giá đất đã đƣợc đề cập và nghiên cứu giải quyết trong các đề tài và công trình nghiên cứu trong thời gian gần đây.
Về phƣơng pháp định giá đất có thể nhắc đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu của 2 nhóm nghiên cứu sau:
(1) Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trƣờng và đề xuất phƣơng pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nƣớc ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004. Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
(2) Các công trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và các ứng dụng trong phát triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hoàng Hữu Phê (Bộ XD) và Trần Thanh Hùng (Trƣờng Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu đƣợc đăng trên các tạp chí chuyên
ngành. Hƣớng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phƣơng pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng. Kết quả nghiên cứu cho thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị vô hình, có thể đƣợc xác định bằng phƣơng pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Method). Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lƣợng các yếu tố phân cấp vị trí đất tƣơng ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ.
Về phân vùng giá trị đất (xác định vị trí đất) phục vụ việc xây dựng bảng giá đất cho đến thời điểm hiện tại thì có các công trình nghiên cứu sau:
(1) Nghiên cứu cơ sở khoa học và phƣơng pháp xây dựng vùng giá trị đất, Đề tài NCKH cấp Bộ, Trịnh Hữu Liên, năm hoàn thành 2009.
Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và phƣơng pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất của Trung Quốc.
(2) Thử nghiệm xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất trên địa bàn cấp tỉnh, Dự án SNKT, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT, năm hoàn thành 2011.
Công trình này nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở cho việc phân vùng giá trị đất và xác định giá đất đến từng thửa đất có vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào thực tiễn Việt Nam tại các tỉnh Thanh Hóa, Hà Tĩnh và Quảng Bình.
(3) Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang, Đề tài NCKH cấp Cơ sở của Trƣờng Đại học TN&MT Tp.HCM, Trần Thanh Hùng, năm hoàn thành 2012.
Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm cấu thành giá trị đất và xây dựng mô hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang.
(4) Điều tra khảo sát thí điểm tính toán chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng, Dự án SNKT, Hoàng Hữu Phê, Bộ Xây dựng, năm 2013.
Đề tài thực hiện đánh giá tính khả thi của phƣơng pháp định giá đất đai - bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cho việc tính toán chỉ số giá bất
động sản trong các phân vùng giá trị đất đai - bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để thống nhất áp dụng cho tất cả các tỉnh thành trong các năm tiếp theo.
Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh thành.
Có thể nói, mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất đƣợc phát triển trong các công trình nghiên cứu nêu trên không có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bƣớc thực hiện và việc sử dụng các công cụ toán học để phân tích tính toán xây dựng hàm hồi quy giá đất, nhƣng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự biến thiên giá cả và thành lập phƣơng trình hồi quy giá đất.
Nhƣ vậy, tại Việt Nam vào thời điểm hiện nay có 3 hƣớng tiếp cận trong nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất, xuất phát từ các quan điểm lý thuyết khác nhau nhƣ sau:
(1) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị của William Alonso.
(2) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất theo quan điểm đô thị phi cấu trúc của Daniel McFadden.
(3) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cƣ đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely.
Theo khuyến cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, trong điều kiện cụ thể về con ngƣời, thị trƣờng đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và hạ tầng quản lý đất đai nhƣ hiện nay thì vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào định giá và phân vùng giá trị đất tại Việt Nam là lựa chọn phù hợp.
Tuy nhiên, với những hạn chế về mặt phƣơng pháp luận trong định giá đất của Thụy Điển mô hình định giá đất thƣờng mang tính cục bộ, không gắn liền đƣợc với các thông số đặc trƣng của cấu trúc các đô thị cụ thể. Sẽ là hợp lý hơn khi vận dụng những mặt tích cực trong phƣơng pháp định giá đất của Thụy Điển có tính đến
yếu tố hành vi lựa chọn rời rạc của dân cƣ đô thị, đồng thời kết hợp với mô hình cấu trúc đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely vào việc nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá các loại đất của các thành phố.
1.3.3. Xây dựng mô hình giá đất bằng phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng định lƣợng
Để khắc phục các hạn chế nêu trên trong quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai theo hƣớng dẫn của Bộ TN&MT, đề xuất sử dụng công cụ phân tích thống kê xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất làm căn cứ cho việc lựa chọn các tiêu chí phân vùng, phân cấp vị trí đất đai và xây dựng mô hình giá đất trong công tác quản lý giá đất đai hàng năm.
Phần mềm đƣợc sử dụng có thể là DTREG – chƣơng trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tƣơng lai. DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến. Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó đƣợc mô hình hóa và đƣợc dự đoán nhƣ là một hàm của biến cho trƣớc (biến dự báo - Predictor variable). DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trƣớc.DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng nhƣ TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây.
Xây dựng mô hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng và sử dụng công cụ phân tích thông kê DTREG đƣợc tiến hành thông qua các bƣớc nhƣ sau:
Bƣớc 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trƣờng hay phân tích số liệu lƣu trữ để xác định các biến:
Các biến của mô hình giá đất có thể thực hiện bằng 2 cách:
- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán đất đaitrong một khu vực nhất định. - Sử dụng số liệu lƣu trữ về mua bán đất đai.
Bƣớc 2: Định nghĩa các yếu tố vị thế đất đai:
Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia.
Bƣớc 3: Phân tích các biến để thành lập mô hình hồi quy: Khi thành lập các biến cần chọn các biến sao cho:
- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;
- Các biến có thể là các biến dạng số, hoặc là các biến dạng phạm trù.
Bƣớc 4: Chạy mô hình hồi quy cây quyết địnhbằng phần mềm DTREG với biến kết quả là giá đất và các biếndự báo phản ánh các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai.
Bƣớc 5: Xác định các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai có tầm quan trọng và phân vùng giá trị đất theo các yếu tố vị thế này phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất theo hƣớng phân vùng giá trị đất.
1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu sau:
1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu a) Phƣơng pháp điều tra a) Phƣơng pháp điều tra
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả