Nhƣ giải pháp đã trình bày ở chƣơng 1, về cơ bản thì quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hiện nay đáp ứng yêu cầu của công tác định giá hàng loạt tại các địa phƣơng. Tuy nhiên, để khắc phục các khiếm khuyết tồn tại trong bảng giá đất cần xác định cơ sở phân cấp vị trí đất ở khi xây dựng bảng giá đất.
Và phƣơng pháp hồi quy là một phƣơng pháp rất hữu hiệu phục vụ công tác phân cấp vị trí đất ở khi xác định giá đất đai. Mô hình nghiên cứu tại địa bàn thành phố Bạc Liêu minh chứng điều đó.
Do đó, giải pháp để hoàn thiện phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm hiện nay tại các địa phƣơng là xác định và phân cấp các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai, ứng dụng mô hình phân tích hồi quy cây quyết định bằng phần mềm DTREG để phân tích các số liệu thị trƣờng để xây dựng bảng giá đất đai cótính khách quan và khoa học.
Phƣơng pháp phân tích hồi quy cây quyết định có các ƣu điểm sau:
- Có tính kế thừa bảng giá đất hàng năm, là một bổ sung cần thiết xác định các căn cứ khách quan trong việc phân cấp khu vực, vị trí và phân đoạn các tuyến đƣờng.
- Có tính khách quan và công bằng thông qua việc xác định đƣợc các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và các vùng giá trị đất đai theo các yếu tố này, loại bỏ đƣợc giá ảo nhờ vào phƣơng pháp thống kê số lớn và xây dựng đƣợc bảng giá đất
công bằng giữa các vùng và khu vực có sự tƣơng đồng về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội và chính trị của đất đai.
Quy trình định giá đất vẫn tuân thủ các bƣớc theo thông tƣ 36/2014/TTLT- BTNMT nhƣng có bổ sung nội dung phân tích định lƣợng nhằm lƣợng hóa các yếu tố cấu thành giá trị đất làm cơ sở phân cấp vị trí và khu vực khách quan, khoa học. Cụ thể nhƣ sau:
Bƣớc 1: Công tác chuẩn bị.
Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình và phƣơng pháp định giá đất; xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra. Bƣớc 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội cấu thành giá trị đất.
- Điều tra các thửa đất đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong năm 2014 và các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm 2014;
- Điều tra đặc điểm phân bố mạng lƣới giao thông, khu dân cƣ, khu thƣơng mại, dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình cơ sở hạ tầng.
Bƣớc 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lƣợng mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội đến giá đất; xác định giá các loại đất theo từng vùng giá trị điều tra.
- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhƣợng, phiếu thu nhập, điểm điều tra;
- Sử dụng các phƣơng pháp định giá đất để xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất theo từng dạng phiếu điều tra.
- Xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất,chạy hàm hồi quy (tuyến tính hay cây quyết định) phân tích mức độ quan trọng của các yếu tố và xây dựng mô hình hồi quy giá đất.
Bƣớc 4: Tổng hợp và hiệu chỉnh các tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo kết quả phân tích định lƣợng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội.
- Tổng hợp kết quả tính toán giá đất của phiếu điều tra bằng hàm hồi quy (hoặc bằng cây quyết định).
+ So sánh kết quả định giá đất với bảng giá đất năm 2014 theo từng vị trí, tuyến đƣờng, khu vực của từng loại đất (vùng giá trị).
+ Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vùng giá trị đang áp dụng với đặc điểm vùng giá trị thực tế.
+ Xác định các mức giá, phân loại vùng giá trị chƣa phù hợp thực tế theo từng loại đất.
+ Phân tích đánh giá các điều kiện về hạ tầng và các thông tin khác làm ảnh hƣởng đến giá đất tại các vị trí đất giáp ranh.
- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân loại vùng giá trị chƣa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các khu vực có mức giá đất chƣa phù hợp.
+ Đề xuất giải pháp xử lý cụ thể đối với các cấp vị trí phân loại chƣa phù hợp. Bƣớc 5: Kiểm chứng kết quả định giá đất, xây dựng bảng giá các loại đất. - Sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã đƣợc điều tra và ƣớc tính giá đất ở bƣớc 2, 3).
- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
- Xây dựng bảng giá đất.
+ Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đƣờng, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí (đã đƣợc hiệu chỉnh);
+ Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra. + Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật.