Giải pháp thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nhìn từ định giá bất động sản

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH õõõõõ PHM TH HNG HNH GII PHÁP THÚC Y TIN TRÌNH C PHN HÓA DOANH NGHIP NHÀ NC NHÌN T NH GIÁ BT NG SN Chuyên ngành: Kinh t tài chính - Ngân hàng Mã s : 60.31.12 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: TS. Bùi Hu Phc TP.H CHÍ MINH – NM 2009 71 MC LC LI CAM OAN DANH MC CH VIT TT DANH MC BNG, BIU M U Chng I: NHNG VN  CHUNG V NH GIÁ BT NG SN 1 1.1 Bt đng sn 1 1.1.1 Khái nim bt đng sn 1 1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn 1 1.1.2.1 Các thuc tính 1 1.1.2.2 c trng c bn 2 1.1.3 Phân loi bt đng sn 2 1.1.4 Các yu t tác đng đn giá bt đng sn 2 1.1.4.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn: 3 1.1.4.2 Các yu t v pháp lỦ liên quan đn bt đng sn: 4 1.1.4.3 Các yu t chung bên ngoài: 4 1.2 nh giá bt đng sn 5 1.2.1 Khái nim đnh giá bt đng sn 5 1.2.2 Mc đích đnh giá bt đng sn 6 1.2.3 Khái nim giá ca tài sn 6 1.2.4 Nguyên tc đnh giá bt đng sn 7 1.2.5 Quy trình đnh giá bt đng sn 9 1.2.5.1. Xác đnh tng quát v bt đng sn cn đnh giá 9 1.2.5.2. Kho sát hin trng, thu thp thông tin 9 72 1.2.5.3. Phân tích thông tin 10 1.2.5.4. La chn phng pháp đnh giá bt đng sn 10 1.2.5.5. Xác đnh giá bt đng sn 10 1.2.5.6. Lp báo cáo và chng th kt qu đnh giá 10 1.3 Phng pháp đnh giá bt đng sn 11 1.3.1. nh giá đt 11 1.3.2. nh giá các tài sn gn lin vi đt. 12 1.3.3. Các phng pháp thm đnh giá theo tiêu chun Vit Nam: 13 1.3.3.1. Phng pháp so sánh (TGVN 07) 13 1.3.3.2. Phng pháp chi phí (TGVN 08) 14 1.3.3.3. Phng pháp thu nhp (TGVN 09) 16 1.3.3.4. Phng pháp thng d (TGVN 10) 17 1.3.3.5. Phng pháp li nhun (TGVN 11) 18 1.4 Kinh nghim đnh giá bt đng sn ca mt s nc trên th gii 20 1.4.1 Hot đng đnh giá  Thái lan 20 1.4.2 Hot đng đnh giá  Malaysia 20 1.4.3 Hot đng đnh giá  Nht Bn 21 1.4.4 Hot đng đnh giá  c 21 1.4.5 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 21 Chng II: THC TRNG NH GIÁ BT NG SN TRONG C PHN HịA DNNN  VIT NAM 23 2.1 Quá trình c phn hóa DNNN  Vit Nam 23 2.2 Thc trng đnh giá bt đng sn trong c phn hóa các DNNN 24 2.2.1 Giai đon t nm 1992 đn tháng 6/1998 24 73 2.2.1.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 24 2.2.1.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 25 2.2.1.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn. 25 2.2.2 Giai đon t tháng 07/1998 đn tháng 09/2002 26 2.2.2.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 26 2.2.2.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 26 2.2.2.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 27 2.2.3 Giai đon t tháng 9/2002 đn tháng 12/2004 28 2.2.3.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 28 2.2.3.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 28 2.2.3.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 29 2.2.4 Giai đon t tháng 01/2005 đn tháng 12/2007 29 2.2.4.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 29 2.2.4.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 30 2.2.4.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 31 2.2.5 Giai đon t tháng 01/2008 đn nay 32 2.2.5.1 C s pháp lỦ ca vic đnh giá DNNN 32 2.2.5.2 Quy đnh c th v đnh giá bt đng sn 32 2.2.5.3 ánh giá, nhn xét thc trng đnh giá bt đng sn 33 2.3 Nguyên nhân ca vic chm tr c phn hóa các DNNN trong giai đon hin nay 34 Chng III:GII PHÁP THÚC Y TIN TRỊNH C PHN HịA DNNN NHỊN T NH GIÁ BT NG SN 44 74 3.1 Sa đi Ngh đnh 109/2007/N-CP theo hng không tính giá tr li th v trí đa lỦ vào giá tr doanh nghip và khng đnh giá tr doanh nghip c phn hóa thông qua đu giá trên th trng. 46 3.2 Tính li giá thuê nhà và đt ca các doanh nghip. 52 3.3 Xác đnh li khung giá đt ca Nhà nc. 58 3.4 Xây dng th trng bt đng sn 62 3.4.1 Tng cung cho th trng 64 3.4.2 iu tit khi cu 65 3.4.3 Sm ban hành Lut Thu nhà đt 65 3.4.4 Minh bch thông tin th trng bt đng sn 67 3.5 Các bin pháp khác 68 KT LUN PH LC TẨI LIU THAM KHO 1 Chng I: NHNG VN  CHUNG V NH GIÁ BT NG SN 1.1 Bt đng sn 1.1.1 Khái nim bt đng sn Vic phân loi tài sn thành ắbt đng sn” và ắđng sn” có ngun gc t Lut c La Mư, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt. Bt đng sn bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trngầ và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi nhng b phn cu thành lưnh th. Theo B lut Dân s đc Quc hi ban hành ngày 14/06/2005, ti iu 174 có quy đnh “Bt đng sn là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”. 1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn 1.1.2.1 Các thuc tính - Tính bt đng: Bt đng sn (mà tiêu biu là đt đai) là tài sn không th di chuyn đc dù có th đc chuyn nhng, mua bán. V trí ca đt đai gn lin vi điu kin sinh thái, kinh t xư hi. iu đó có tác đng đn phng thc s dng đt và giá đt. ó chính là nguyên nhân vì sao giá đt li khác nhau dù  v trí k cn nhau. - Tính không đng nht: Vic tìm đc hai bt đng sn ging nhau hoàn toàn là rt khó, mà ch có th tìm thy nhng đim tng đng v đc đim. Vì vy, giá c ca mi bt đng sn gn lin vi đc đim ca mi tài sn. - Tính khan him: din tích đt là có gii hn (và có th b thu hp khi có hin tng xâm thc ca bin) trong khi dân s thì ngày càng tng. - Tính bn vng, đi sng kinh t lâu dài: t đai là ngun tài nguyên thiên nhiên, là t liu sn xut đc bit, có th s dng vào nhiu mc đích nhng vn mang li li ích cho ch s hu trong thi gian vô hn. 2 1.1.2.2 c trng c bn - Kh nng co giãn ca cung bt đng sn là kém: Tng cung (tng qu đt) là c đnh và cung ng đt đai phù hp vi các mc đích riêng bit là có gii hn do quy hoch s dng đt đai thng theo tng thi k nht đnh, không th tùy tin thay đi mc đích s dng đt. - Thi gian mua bán, giao dch dài, chi phí mua bán cao: Bt đng sn là tài sn quan trng, có giá tr cao nên vic mua bán phi thn trng. - Kh nng chuyn hóa thành tin kém linh hot: Trong trng hp khn cp thì vic mua bán hay ct nh bt đng sn đ bán là điu khó khn. - S can thip và qun lý cht ch ca nhà nc: Bt đng sn có nh hng rt ln đi vi nn kinh t - xư hi - chính tr ca mt quc gia nên luôn chu s điu tit, qun lỦ cht ch đi vi vic s dng và chuyn dch bt đng sn t phía nhà nc. 1.1.3 Phân loi bt đng sn T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, bt đng sn có th phân thành ba loi: - Bt đng sn Ếó đỐ ỏ ồợỔ ếng gỈ: nhà , nhà xng, công trình thng mi - dch v, h tng (h tng k thut, h tng xư hi), v.v Trong đó, nhóm bt đng sn nhà đt là nhóm bt đng sn c bn, rt phc tp và chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan, chim đa s các giao dch trên th trng bt đng sn  nc ta cng nh trên th gii. - Bỏ đng sn không đu t xây dng: ch yu là đt nông nghip (đt rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v .) - Bỏ đng sn đc bit: nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang v.v có đc đim là kh nng tham gia th trng rt thp. 1.1.4 Các yu t tác đng đn giá bt đng sn Giá c bt đng sn tu thuc mt phn ln vào quan h cung-cu trên th trng. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiuyu t khác nh nhng yu t xut phát 3 t nhng khuyt tt ca th trng nh ắđc quyn”, ắđu c”, ắcnh tranh không lành mnh”, t s can thip ca Nhà nc nh đu t vào nâng cp c s h tng khu dân c (đng giao thông, cp và thoát nc, cp đin ), tng hoc min gim thu cho các doanh nghip kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn bt đng sn thuc s hu Nhà nc, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp hay có nhng yu t bt ngun t tâm lỦ, thói quen ca ngi dân, Có 3 nhóm nhân t tác đng nh hng đn giá bt đng sn nói riêng cng nh đi vi bt đng sn nói chung. C th là: 1.1.4.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn: 1.1.4.1.1 Nhóm các yu t t nhiên: - V trí ca bt đng sn: Kh nng sinh li do yu t v trí bt đng sn mang li càng cao thì giá tr ca bt đng sn càng ln. u th v v trí đc xem xét qua v trí bt đng sn  gn hay xa trung tâm, có nm ti các ngư 4 hay ngư 3, trên các trc l giao thông quan trng không, ầ - Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt. - a hình, đa cht và tình trng môi trng xung quanh v trí bt đng sn. - ảình thc (kin trúc) bên ngoài ca bt đng sn (đi vi bt đng sn là nhà hoc là các công trình xây dng khác). - Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng bt đng sn nm  nhng vùng thng hay b các s c ca thiên tai (bưo, lt, đng đt, khí hu khc nghitầ) làm cho giá tr bt đng sn b sút gim và ngc li. 1.1.4.1.2 Nhóm các yu t kinh t: - Kh nng mang li thu nhp t bt đng sn: mc thu nhp hàng nm t bt đng sn mang li s có nh hng quan trng đn giá tr ca bt đng sn đó. Khi kh nng to ra thu nhp t bt đng sn càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li. - Nhng tin nghi gn lin vi bt đng sn: nh h thng đin, nc, v sinh, điu hoà nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng tt thì càng làm cho giá tr bt đng sn càng gia tng. 4 1.1.4.1.3 Nhóm các yu t liên quan đn th trng: - Tính hu dng ca bt đng sn; - Nhu cu loi bt đng sn trên th trng. 1.1.4.2 Các yu t v pháp lý liên quan đn bt đng sn: - Tình trng pháp lý ca bt đng sn: các giy t chng th pháp lỦ v quyn s dng đt, s hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có. - Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch v quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi bt đng sn: tình trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu nhà, s hn ch quyn s hu. 1.1.4.3 Các yu t chung bên ngoài: 1.1.4.3.1 Các yu t chính tr pháp lý: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn đa phng có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt đng sn. C th là: - Các chính sách có tác đng gián tip, nh: s khuyn khích đu t có th làm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th làm tng giá bt đng sn. - Các chính sách tác đng trc tip, nh: cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua nhà ti thành ph; chính sách tài chính đi vi nhng ngi đc giao đt, cho thuê đtầ; chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào bt đng sn hay chính sách thu đi vi bt đng sn. 1.1.4.3.2 Các yu t thuc v kinh t v mô: ó là các yu t kinh t liên quan nh: - Tình hình cung - cu, đc đim ca nhng ngi tham gia th trng hay các điu kin ca th trng bt đng sn trong khu vc; - Hin trng vùng lân cn (c s h tng nh đng, h thng cp thoát nc, cp đin, thông tin liên lcầ) - Mc đ tng trng GDP hàng nm; thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng so vi các vùng khác; kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng; 5 - S lng các lô, tha đt trng; mc giá bình quân các loi đt trong vùng; - T l thu và mc thu sut; mc đ lm phát chung; - Tình hình th trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dngầ 1.1.4.3.3 Các yu t xã hi: Các yu t xư hi cng tác đng ln đn giá tr bt đng sn nh tc đ tng dân s c hc hay cht lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán ngi dân trong vùng, nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thuầ 1.2 nh giá bt đng sn nh giá là hot đng khách quan tn ti trong đi sng kinh t xư hi ca mi nn kinh t sn xut hàng hóa, đc bit đi vi nhng nn kinh t phát trin theo c ch th trng. Hin nay, có nhiu đnh ngha v đnh giá nhng chung nht đu coi đnh giá là vic c tính giá c ca tài sn ti mt thi đim nht đnh. Theo t đin Oxfort thì ắnh giá tài sn là s c tính giá tr ca các quyn s hu tài sn bng hình thái tin t phù hp vi mt th trng, ti mt thi đim, theo nhng tiêu chun cho mc đích nht đnh”. Ti Vit Nam, đnh giá tài sn mi đc coi là ngh cung cp dch v cho nn kinh t t nhng nm cui ca th k trc và đc gi là ắthm đnh giá”. Dù vn còn nhiu tranh cưi v vic nên dùng t ắđnh giá” hay ắthm đnh giá” trong hot đng c tính giá c ca hàng hóa, tài sn. Thi gian qua, hai t trên đc s dng trong các vn bn pháp lut cng nh trong thc t vi cùng ni dung và Ủ ngha kinh t. Ti Khon 3, iu 4 ca Pháp lnh Giá đc ban hành ngày 08/02/2002 thì ắThm đnh giá là vic đánh giá và đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi mt th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc theo thông l quc t”. Tuy tên gi là Thm đnh giá, nhng trong gii thích t ng ca Pháp lnh Giá thì tha nhn đó là vic đánh giá và đánh giá li giá tr ca tài sn hay là nh giá tài sn. 1.2.1 Khái nim đnh giá bt đng sn Theo Khon 9, iu 4 Lut Kinh doanh bt đng sn quy đnh ắnh giá bt đng sn là hot đng t vn, xác đnh giá ca mt bt đng sn c th ti mt thi đim [...]... 12/2004 C s pháp lý c a vi nh giá DNNN - - -BTC DNNN thành công ty c 2.2.3.2 : - 29 - - - là và x 2.2.3.3 g , ; 850 Và qua v giá 2.2.4 2.2.4.1 01/2005 C s pháp lý c a vi 12/2007 nh giá DNNN -CP ngày 16/11/2004 -BTC ngày 24/12/2004 30 2.2.4.2 - ra nh giá tr -CP - Không - Tr ng h p doanh nghi p th c hi n hình th : t có thu ti n s d ng thì UBND Nhà Nhà Nhà thì theo giá do UBND Nhà , 31 hay trình 2.2.4.3... không ph nên p hay b ng giá tr c a nh giá d a trên chi phí nhi n ánh th tr n ng Ngoài ra, ti t nên t ng c c ph i giá tr toàn b tài s n c tính giá tr c a ng i tài s nh giá vì th tính giá tr a có ph thu c vào ch quan ng pháp c th nào chính xác trong c nh giá ph i thông th o k thu kinh nghi áp d ng ph ng pháp ng th i ph i am hi i nh giá này 1.3.3.3 giá c c a m t tài s mang l i, hay giá tr th tr th n thu... u 15 - C s lý lu n trên gi n nhau nên giá tr tài s n c giá có th ng - ng h p áp d ng Các tr nh giá các b tr t tài s n nh ng s n có m ng t d ng riêng bi ng nh : b nh vi n, tr ng h c, nhà th , th vi n, nhà máy nh giá cho m c i trên o hi m; u th u các d án, gi i to t - B - u, nh m c a ph ng pháp chi phí m: + Là ng pháp h u hi s d ng pháp này t i c p nh t m: nh giá các tài s n ít p trong t n gi tr ng... có s u nh m c a ph p v i vi c x ng ng pháp l i nhu n nh giá tr không có giao d ch trên th i c s là thu nh p c a m t lo i hình kinh doanh c th 20 + áp d i v i nh ng b + ct l ng ho t ng t o ra l i nhu n i nhu n kinh doanh gi a n lý kinh doanh i ng doanh c a ngh nh giá ph i có hi Do và k ng kinh l phân b gi a và l i nhu kinh doanh nhi 1.4 Kinh 100 S ái 1.4.1 Ho nh giá Thái lan x Lan ng Thái Lan 1.4.2... - Ph ng pháp so sánh tr c ti p - Ph ng pháp - Ph ng pháp - Ph : ng pháp 145/2007/TT-BTC, 1.3.2 (c DNNN ,t -BTC ngày -CP và 146/2007/TT- 13 -CP = - Nguyên giá tính theo n giá xây d ng c b n, su x u t do c quan có th m quy i v i tài s n là s n ph m xây d ng c b n Tr - nh ng h p ch a có quy i v i các 1.3.3 - 1.3.3.1 tính và xác Vì cho r ng giá tr th tr th tr ph ng c a ng c a các t t ng ph v i giá tr ng... c a m t tài s n b ng p trong t i giá tr hi n t i (t i th nh giá) c a các kho n l i nhu n có th thu v ng lai t tài s n c áp d ng trong th nh giá các 2 ph (1) Ph ng pháp: ng pháp v n hóa tr ng lai do tài s m 17 (2) Ph u c - u, nh m c a ph ng pháp thu nh p m: c tính toán rõ ràng, d hi u chính xác t i cao khi có nh ng thông tin chính xác m: + Nhi li u ph i và khó thuy nhìn th i k thu c khách hàng do ít... Kinh doanh 01/0 2.2 Th 2.2.1 2.2.1.1 - giá DNNN Công thông qua ngày 21/12/1990 Xã 25 y - - - chính ban hành ngày 30/08/1996 2.2.1.2 trong , công trình xây Không tính giá và 2.2.1.3 (trong ) Ngoài các nguyên nhân do 26 khi Ngoài ra , 2.2.2 2.2.2.1 0 C s pháp lý c a vi 09/2002 nh giá DNNN - V khi 104/1998/TC- 18/07/1998 2.2.2.2 07/1998 , - v 27 2.2.2.3 09/2002 hay có là 2 2 1 /tháng Khung giá 1993... Lan ng Thái Lan 1.4.2 alaysia ê Tiê : ; tiê và 21 báo cáo, , và 1.4.3 và ch ình giá giám quy , vì giá n , ng, k m kinh t n hành phán 1.4.4 , kh Khi 1.4.5 n hai 22 N i dung ch ng 1 trình bày s l c và tóm t t v b t s n Trong ó t p trung ch y u vào các n i dung: và các - - ng s n, b t ng 23 C 2.1 Quá DNNN Vi t Nam Quá trình khóa IX DNNN không c DNNN - 07/10/2006, báo cáo cho DNNN 2006 - 08) - 24 8000 7000... ph - nh, nên C s lý lu n b c m tính 18 xây d ng d a trên nguyên t s n (giá tr ch hi n t i c a b c phát tri n) chính là giá tr còn l i sau khi c a s phát tri n (giá tr tài s n m i) tr ut - Các tr tc y giá tr t o ng c tính phát tri n có tài s n m i) ng h p áp d ng d ng ch - Các b c ti n hành ph ng pháp th ng d - u nh m c a ph ng pháp th ng d m: + Phù h p v i các b ng s n, các d n gi n, d a trên các...6 giá và 1.2.2 i - DNNN; doanh - - trong thanh lý tài s 1.2.3 Tùy theo , , và hay -BTC ngày 18/04/2005, 7 -BTC ngày 01/11/2005, g 1.2.4 -BTC ngày 01/11/2005 thì nguyên trong quá trình - - - - - ánh trong cung - 8 T - - - - Nguyên - - - Nguyên t c d tính l i ích t ng lai 9 1.2.5 Quy trình giá - quy trình ) 1.2.5.1 - ; - 1.2.5.2 Kh o sát hi n tr ng: . tính giá tr li th v trí đa lỦ vào giá tr doanh nghip và khng đnh giá tr doanh nghip c phn hóa thông qua đu giá trên th trng. 46 3.2 Tính li giá thuê nhà và đt ca các doanh. trng nh: giá tr tài sn đang trong quá trình s dng, giá tr đu t, giá tr bo him, giá tr đc bit, giá tr thanh lý, giá tr tài sn bt buc phi bán, giá tr doanh nghip, giá tr. B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH õõõõõ PHM TH HNG HNH GII PHÁP THÚC Y TIN TRÌNH C PHN HÓA DOANH NGHIP NHÀ NC NHÌN T NH GIÁ BT