Chính ph đư ban hành Ngh đ nh 109/2007/ N -CP ngày 26/06/2007 thay th cho Ngh đ nh 187/2004/ N -CP ngày 16/11/2004 và B Tài chính đư ban hành thơng t 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 v vi c h ng d n th c hi n m t s v n đ v tài chính khi th c hi n chuy n doanh nghi p 100% v n Nhà n c thành cơng ty c ph n theo quy đ nh t i Ngh đ nh 109/2007/ N -CP
2.2.5.2 Quy đ nh c th v đ nh giá b t đ ng s n
Theo các quy đ nh trên, ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p c ph n hĩa v n là Ph ng pháp tài s n và Ph ng pháp chi t kh u dịng ti n (DCF). Ngồi ra, cĩ th áp d ng các ph ng pháp khác nh ng ph i đ m b o tính khoa h c, ph n nh th c ch t giá tr doanh nghi p và đ c qu c t áp d ng r ng rưi.
Vi c tính giá tr quy n s d ng đ t đ tính vào giá tr doanh nghi p theo quy đ nh t i i u 30 Ngh đ nh s 109/2007/N -CP và Ngh đ nh s 123/2007/N -CP c a Chính ph v vi c s a đ i b sung m t s i u c a Ngh đ nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá đ t.
a. Xác đ nh giá tr doanh nghi p theo Ph ng pháp tài s n:
i m khác bi t so v i Thơng t s 126/2004/TT-BTC là theo quy đ nh t i Thơng t s 146/2007/TT-BTC thì doanh nghi p c ph n hố đang s d ng các lơ đ t thu c lo i đ t đơ th , n u l a ch n hình th c thuê đ t thì ph i xác đ nh giá tr l i th đ a lỦ c a lơ đ t đ tính vào giá tr doanh nghi p, k c tr ng h p đư n p ti n thuê đ t m t l n cho c th i gian thuê đ t ho c đư n p tr c ti n thuê đ t cho nhi u n m tr c ngày 01/07/2004 (th i đi m Lu t t đai cĩ hi u l c thi hành).
Giá tr l i th kinh doanh c a doanh nghi p = Giá tr l i th v trí đ a lỦ + Giá tr th ng hi u
Giá tr l i th v trí đ a lỦ đ tính vào giá tr doanh nghi p đây là ph n chênh l ch gi a giá đ t đ c xác đ nh sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng so v i giá do UBND c p t nh quy t đ nh và cơng b vào ngày 01/01 hàng n m.
b. Xác đ nh giá tr doanh nghi p theo Ph ng pháp chi t kh u dịng ti n (DCF): Giá tr th c t ph n v n nhà n c = n i i i K D 1 (1 ) + P K n n (1 ) +
Chênh l ch v giá tr quy n s d ng đ t đư nh n giao, nh n thuê Trong đĩ: i i K D ) 1 ( : là Giá tr hi n t i c a c t c n m th i n n K P ) 1 ( : là Giá tr hi n t i c a ph n v n Nhà n c n m th n
Chênh l ch v giá tr quy n s d ng đ t đ c xác đ nh theo quy đ nh t i theo quy đ nh t i đi m 5 ph n A M c III Thơng t 146/2007, c ng chính là c n c đ xác đ nh Giá tr l i th v trí đ a lỦ.
Ngồi ra, vi c đ nh giá nhà c a, v t ki n trúc v n theo ph ng pháp c a Thơng t 126/2004/TT-BTC nh ng cĩ tính đ n y u t tr t giá.
2.2.5.3 ánh giá, nh n xét th c tr ng đ nh giá b t đ ng s n
Theo các quy đ nh m i trong Ngh đ nh 109/2007/N -CP và Thơng t 146/2007/TT-BTC thì nh ng v n đ v đ nh giá nhà đ t c a doanh nghi p c ph n hĩa đư cĩ nh ng thay đ i sâu s c, v c b n kh c ph c đ c b t c p gi a chính sách giao đ t và thuê đ t hi n nay, nh nh ng ph n tr c đư đ c p.
Tuy nhiên, khi đ nh giá doanh nghi p hay đ nh giá l i th v trí đ a lỦ đ tính vào giá tr doanh nghi ptheo các quy đ nh m i l i v n g p nh ng v ng m c trong quá
trình th c hi n do giá tr doanh nghi p t ng lên r t nhi u so v i cách đ nh giá tr c đây. i u này d n đ n vi c khĩ bán c ph n dù trong n i b hay ra bên ngồi, trong đi u ki n kinh t cịn nhi u khĩ kh nnh hi n nay.
Ví d : Cơng ty TNHH m t thành viên B n xe Mi n ơng xác đ nh giá tr doanh nghi p theo Ngh đ nh 187/N -CP là 60 t đ ng, l i th giá tr kinh doanh là 9 t đ ng nh ng khi xác đ nh l i giá tr theo Ngh đ nh 109/N -CP là 1.121 t đ ng và l i th kinh doanh là 1.052 t đ ng, g p 31,4 l n so v i m c xác đ nh ban đ u. Tình tr ng t ng t Cơng ty u t h t ng Sài Gịn (thu c T ng Cơng ty Nơng nghi p Sài Gịn) t 6 t đ ng đư t ng thêm 26 t đ ng hay Cơng ty TNHH m t thành viên D ch v Du l ch B n Thànhgiá chênh nhau kho ng800 t đ ng.
Do r i vào đi m giao th i nên 3 cơng ty này là m t minh ch ng đ so sánh s khác bi t gi a nh ng doanh nghi p b áp giá đ t theo quy đ nh m i v i nh ng doanh nghi p đi tr c, li n k (áp giá theo quy đ nh c ) khi c ph n hĩa.
Giá tr doanh nghi p sau khi tính giá tr l i th v trí đ a lỦđư t ng lên nhi u l n nh v y cho th y gi a th c t giá tr giao d ch và giá quy đ nh trong b ng giá đ t c a Nhà n c cĩ s chênh l ch quá l n, nh t là các thành ph l n. Và trong Thơng t 146/2007/TT-BTC thì giá tr l i th v trí đ a lỦ c ng ch áp d ng đ i v i doanh nghi p c ph n hố s d ng các lơ đ t thu c lo i đ t đơ th . i u này cho th y các c quan Nhà n c cĩ bi t đ n s khác bi t gi a hai lo i giá đ t nh ng ch a cĩ bi n pháp gì đ gi m b tcách bi t này.
2.3 Nguyên nhân c avi c ch m tr c ph n hĩa các DNNN trong giai
đo n hi n nay
Theo s li u th ng kê trên các ph ng ti n thơng tin đ i chúng, n m 2007 đư c ph n hố đ c 116 DNNN, đ t 21% so v i k ho ch. N m 2008, đư c ph n hĩa đ c 98 doanh nghi p và b ph n doanh nghi p, đ t 25% k ho ch. Và n m 2009, đư c ph n hĩa đ c 60 doanh nghi p.K ho ch c ph n hĩa các DNNN tr c h n 01/07/2010 ch c ch c khơng đ t đ c. Vì th mà cu i n m 2009, Th t ng Chính ph đư yêu c u t t c các doanh nghi p ph i chuy n sang hình th c cơng ty TNHH m t thành viên n u khơng k p ti n hành c ph n hĩa sau ngày 01/07/2010.
Nguyên nhân c a vi c ch m tr c ph n hĩa đư đ c nĩi đ n nhi u, nh :
- Do quy t tâm c a Chính ph khi s suy gi m kinh t khi n vi c đ u giá c ph n c ng khĩ mang l i giá t t, n u khơng mu n nĩi là giá tr doanh nghi p gi mđi đáng k so v i th i đi m tr c suy gi m;
- Tình tr ng can thi p c a các c quan cơng quy n, c th là vi c hành chính hố quan h kinh t vào ti n trình c ph n hĩa DNNN c ng nh h th ng v n b n hành chính, th t c r m rà, ch ng chéo...;
- Do s ch đ o, đi u hành c a c quan qu n lý Nhà n c và nh n th c c a lưnh đ o doanh nghi p thu c di n c ph n hĩa;
- Do x lỦ v n đ tài chính, tài s n, x lỦ đ t đai khi xác đ nh giá tr doanh nghi p, qu n lỦ v n Nhà n c và mua bán c phi u...;
- Do nh h ng c a cu c kh ng ho ng kinh t tồn c u nên các doanh nghi p đang ph i đ i phĩ v i kh ng ho ng, c g ng duy trì s n xu t, kinh doanh nên ch a th t p trung cho vi c chuy n đ i s h u, v.vầ .
Và vi c đ nh giá đ t hay giá tr l i th v trí đ a lỦ c a doanh nghi p c ph n hĩa theo Ngh đ nh 109/N -CP đư b sung thêm vào danh sách các nguyên nhân làm ch m tr t c đ c ph n hĩa DNNN c a n c ta hi n nay. Tuy nhiên, v i kh n ng h n ch , tác gi ch mong mu n đi sâu vào nghiên c u và tìm gi i pháp kh c ph c s ch m tr ti n đ c ph n hĩa do nguyên nhân t đ nh giá b t đ ng s n mà ch y u là đ nh giá quy n s d ng đ t.
T nh ng đánh giá, nh n xét th c tr ng đ nh giá b t đ ng s n ph n 2.2.5.3 trên, tác gi đư nh n th y m t s nguyên nhân c b n gây ra v ng m c khi xác đ nh giá đ t hay giá tr l i th đ a lỦ c a doanh nghi p c ph n hĩa. ĩ là:
2.3.1 Cĩ s khác bi t l n gi a giá đ t do các đ a ph ng ban hành hàng
n m và giá th c t chuy n nh ng trên th tr ng b t đ ng s n.
i u này cĩ th th y khơng ch qua th c t các thành ph l n nh Hà N i, TP.H Chí Minh hay C n Th mà c nh ng đ a ph ng m i đ c nâng c p lên thành ph trongth i gian qua.
Theo k t qu kh o sát c a m t cơng ty đ a c v giá chuy n nh ng đ t th c t đ ng lo i 2 và 3 t i Qu n 2 ậ TP.H Chí Minh cho th y quá trình bi n đ ng th tr ng b t đ ng s n Qu n 2 n i b t qua các n m t 2004 ậ 2009: n v tính: tri u đ ng/m2 Lo i đ ng 2 3 Ghi chú N m Khung giá nhà n c Th c t Khung giá nhà n c Th c t 2004 1.4 7,7-8,3 1.0 5,8-6,2 Thơng tin v các d án 2005 1.4 8,8-9,2 1.0 6,8-7,2 2006 1.4 9,9-10,1 1.0 7,9-8,1 2007 1.5 19,5-20,5 1.0 15,7-16,3 C u Th Thiêm s p hồn thành 2008 1.7 39,8-40,2 1.3 21,8-22,2 Thơng c u Th Thiêm, kh ng ho ng kinh t 2009 4.6 29,8-30,2 2.0 17,8-18,2 B ng 2.1 GẤÁ T T I QU N 2 – TP.HCM Ngu n: Cơng ty đ a c Tác gi ch n tr ng h p Qu n 2 ậ TP.H Chí Minh đ ch ng minh cĩ s khác bi t gi a giá đ t theo khung giá Nhà n c và th c t th tr ng, vì lý do:
- Giá chuy n nh ng đ t t i Qu n 2 th i gian qua bi n đ ng r t l n qua các c n nĩng s t c ng nh đĩng b ng c a th tr ng b t đ ng s n Thành ph . - V i m c tiêu chuy n d ch Trung tâm tài chính c a Thành ph ra Qu n 2 v i
s hình thành khu đơ th m i Th Thiêm, đ a ph ng này đ c Thành ph đ u t l n v c s h t ng làm thay đ i đáng k mơi tr ng s ng c ng nh mơi tr ng đ u t kinh doanh. C th là các d án xây d ng c u đ ng l n n i Qu n 2 v i các qu n n i thành nh c u Th Thiêm n i sang Qu n Bình Th nh, c u Phú M n i v i Qu n 7, h m Th Thiêm n i v i Qu n 1, hay quy
ho ch, xây d ng các khu dân c nh khu dân c An Khánh ậ An Phú, khu tái đ nh c Th nh M L i, ầ
Bi Ố đ 2.4 GẤÁ T NG ầO Ấ 2 – QU N 2– TP.HCM
Ngu n: Cơng ty đ a c
Ví d v giá đ t t i Qu n 2, TP.H Chí Minh cho th y cĩ chênh l ch l n gi a khung giá Nhà n c và th c t chuy n nh ng. Khơng ch ch u nh h ng c a đ u t vào c s h t ng c a Nhà n c hay t nhân (nh Qu n 2 hay Qu n 7), giá đ t chuy n nh ng th c t cịn b tác đ ng b i thơng tin các d án, b i tâm lỦ b y đàn trong đ u t vào b t đ ng s n.
Khung giá đ t đ cơng dân th c hi n ngh a v tài chính đ i v i Nhà n c khi giao d ch trong th tr ng b t đ ng s n và c ng là c s đ Nhà n c b i th ng thi t h i khi thu h i đ t. Th c t là t i các đơ th , các vùng trung tâm hay đ t g n các tr c giao thơng thì Nhà n c c ng khơng th áp d ng theo khung giá đ t đ đ n bù khi
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2004 2005 2006 2007 2008 2009 G iá đ t ( tri u đ ng /m 2) Giá đ t đ ng lo i 2 - Qu n 2 - TP.HCM Th tr ng chuy n nh ng khung giá nhà n c
ti n hành thu h i đ t mà đang ph i thi hành theo Ngh đ nh 197/N -CP ngày 3/12/2004, đ c b sung b i Ngh đ nh 69/2009/N -CP ngày 13/8/2009, v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi Nhà n c thu h i đ t.Theo đĩ, các đ a ph ng c n c vào giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng đ xác đ nh l i giá đ t c th cho phù h p
Riêng t i TP.H Chí Minh, ti n đ n bù, gi i t a c ng đang áp d ng theo Quy t đ nh 17/2008/Q -UBND ngày 14/3/2008 c a UBND TP.H Chí Minh v b i th ng, h tr và tái đ nh c khi nhà n c thu h i đ t trên đ a bàn TP.H Chí Minh và chính sách này đang ti p t c đ c xem xét s a đ i trong n m 2010.
Ví d , khung giá do UBND TP.H Chí Minh phê duy t đ gi i phĩng m t b ng đ i v i các v trí n m trong nh ng d án đư đ c quy ho ch s n n m 2008 nh ng khu v c trung tâm:
- 370 tri u đ ng/m2 thu c d án c m cơng trình trung tâm th ng m i, d ch v khách s n, v n phịng, c n h cao c p và bưi đ u xe ng m Vincom.
- T ng tr t ngơi nhà s 144 Nguy n Hu , thu c chung c 104-106 Nguy n Hu và 181 ng Kh i cĩ giá 143,9 tri u đ ng/m2; t ng tr t s nhà 59-63 Lê Thánh Tơn đ c ch đ nh giá 118 tri u đ ng/m2
.
- Chung c 213 ng Kh i cĩ giá m i c n h t ng tr t là 143,9 tri u đ ng/m2. Càng lên cao, giá b i th ng càng gi m xu ng v i m c t i thi u t ng cao nh t (t ng 7) là 40,6 tri u đ ng/m2.
Khung giá đ t n m 2008 đ c UBND TP.H Chí Minh ban hành vào ngày 01/01/2008, m t ti n đ ng ng Kh i, Qu n 1 đ c quy đ nh 67,5 tri u đ ng/m2
, là m c giá cao nh t trong khung giá quy đ nh theo Ngh đ nh 123/2007/N -CP. Nh ng th c t giao d ch đ c ghi nh n là giá chuy n nh ng đ t th c t t i m t ti n đ ng ng Kh i, n m 2007, đư đ t con s 28 - 30 l ng vàng SJC, t ng đ ng 370 - 400 tri u đ ng/m2.
n n m 2009, m c giá theo khung giá quy đ nh c a UBND TP.H Chí Minh c a con đ ng này lên đ n 81 tri u đ ng/m2, cao h n 20% so v i v i tr n quy đ nh (c ng là m c đi u ch nh cao nh t mà đ a ph ng đ c quy n quy t đ nh). N u
khung giá Nhà n c ch m thay đ i thêm vài n m thì giá đ t t i các khu v c, tuy n