2.2.1.1 C s pháp lý c a vi c đ nh giá DNNN
- Lu t Cơng ty đ c Qu c h i n c C ng hịa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam thơng qua ngày 21/12/1990.
5759 5355 5363 4845 4597 4086 3706 3494 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S l ng DNNN qua các n m
- Quy t đ nh 202/CT ngày 08/06/1992 c a Ch t ch H i đ ng B tr ng v ắTi p t c làm thí đi m chuy n m t s doanh nghi p nhà n c thành cơng ty c ph n.”
- Ch th 84/TTg ngày 04/03/1993 c a Th t ng chính ph v vi c xúc ti n th c hi n thí đi m c ph n hĩa doanh nghi p nhà n c và các gi i pháp đa d ng hĩa hình th c s h u đ i v i doanh nghi p nhà n c.
- Thơng t 36/TC-CN ngày 07/05/1993 c a B Tài chính v h ng d n nh ng v n đ tài chính trong vi c th c hi n thí đi m c ph n hĩa các doanh nghi p nhà n c theo quy t đ nh 202/CT ngày 08/06/1992 và Ch th 84/TTg ngày 04/03/1993 c a Th t ng chính ph .
Trên c s đánh giá k t qu thí đi m c ph n hĩa, ngày 07/05/1995 Chính ph đư ban hành Ngh đ nh 28/CP thay th cho quy t đ nh 202/CT, m r ng thí đi m c ph n hĩa, quy đ nh c th và đ y đ h n v c ph n hĩa. Vi c đ nh giá DNNN giai đo n này đ c h ng d n chi ti t t i Thơng t 50/1996/TC-TCDN c a B Tài chính ban hành ngày 30/08/1996.
2.2.1.2 Quy đ nh c th v đ nh giá b t đ ng s n
Ph ng pháp tài s n là ph ng pháp đ c s d ng trong đ nh giá doanh nghi p. i v i nhà c a, v t ki n trúc, cơng trình xây d ng d dang, vi c xác đ nh giá tr cịn l i d a theo hi n tr ng s d ng, ch t l ng s d ng cịn l i và bi u giá hi n hành c a đ a ph ng n i doanh nghi p cĩ tr s chính.
Khơng tính giá tr đ t vào giá tr doanh nghi p. N u nh doanh nghi p đư n p m t s kho n nh : ti n đ n bù, ti n san l p m t b ng tr c khi c ph n hĩa thì nh ng kho n ti n này s đ c tính vào giá tr doanh nghi p.Nhà n c cho phép cơng ty c ph n s d ng đ t theo th i h n nh t đ nh và ph i n p ti n thuê đ t hàng n m.
2.2.1.3 ánh giá, nh n xét th c tr ng đ nh giá b t đ ng s n.
Giai đo n này t ng c ng ch cĩ kho ng 30 (trong t ng s g n 6000) DNNN hồn t t vi c c ph n hĩa, đa s là các doanh nghi p cĩ quy mơ nh . Ngồi các nguyên nhân v c ch , chính sách, thì nh ng v ng m c, khĩ kh n trong đ nh giá doanh nghi p đư gây nên s ch m tr trong ti n đ c ph n hĩa do ch a cĩ các quy đ nh, h ng
d n c th . Giá tr tài s n đ c đ nh giá cao hay th p h n giá tr th c c a nĩ tùy thu c vào ch quan c a c quan đ nh giá, khơng cĩ tiêu chu n đ so sánh.
Vi c khơng tính giá tr đ t vào giá tr doanh nghi p c ph n hĩa trong giai đo n này khơng đ c nhìn nh n xác đáng do vi c c ph n hĩa là m t vi c quá m i m khi n c ta v a thốt kh i th i k bao c p, m i đi theo con đ ng kinh t th tr ng đ nh h ng xư h i ch ngh a. Và đây m i ch là giai đo n thí đi m, các doanh nghi p h u h t cĩ quy mơ nh , nh h ng c a vi c c ph n hĩa các doanh nghi p này lên n n kinh t - xư h i trong n c là khơng l n.
Ngồi ra, th tr ng ch ng khốn Vi t Nam ch a hình thành, ch a cĩ n i đ các nhà đ u t mua bán, giaod ch ch ng khốn nên vi c đ nh giá doanh nghi p c ph n hĩa đ t hay r v n ch a cĩ gì đ ki m ch ng vì ch a cĩ giá tr tr ng.
2.2.2 Giai đo n t tháng 07/1998 đ n tháng 09/2002 2.2.2.1 C s pháp lý c a vi c đnh giá DNNN
Ngày 29/06/1998 Chính ph đư ban hành ngh đ nh 44/1998/N -CP thay th cho các Ngh đ nh và quy t đ nh tr c đây nh m hồn thi n h n c ch , chính sách và đ y nhanh h n n a ti n trình c ph n hĩa. V i quy t tâm c a ng và Nhà n c khi coi vi c đ y m nh c ph n hĩa nh ng doanhDNNN khơng c n n m gi 100% v n là khâu quan tr ng đ t o b c chuy n bi n c b n trong vi c nâng cao hi u qu DNNNđư t o b c ngo t trong vi c đ y nhanh t c đ c ph n hĩa DNNN. Vi c đ nh giá DNNN giai đo n này đ c h ng d n chi ti t t i Thơng t 104/1998/TC-TCDN c a B Tài chính ban hành ngày 18/07/1998.
2.2.2.2 Quy đ nh c th v đ nh giá b t đ ng s n
V c b n, nguyên t c đ nh giá doanh nghi p gi ng giai đo n tr c tháng 07/1998. đ y nhanh ti n đ c ph n hĩa, Ngh đ nh 44/1998/N -CP đư nh n m nh ắGiá tr th c t doanh nghi p t i th i đi m c ph n hĩa là giá tr tồn b tài s n hi n cĩ c a doanh nghi p mà ng i mua, ng i bán c ph n đ u cĩ th ch p nh n đ c.” Giá th tr ng dùng đ xác đ nh giá tr th c t c a nhà c a, v t ki n trúc c n c vào su t đ u t (hay giá đ u t ) th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p và quy n s d ng đ t v n ch a đ c tính vào giá tr doanh nghi p.
2.2.2.3 ánh giá, nh n xét th c tr ng đ nh giá b t đ ng s n
T 07/1998 đ n tháng 09/2002 t ng c ng cĩ kho ng 745 DNNN hồn t t vi c c ph n hĩa, nhi u g p 25 l n giai đo n tr c 1998.
Vi c khơng tính giá tr đ t vào giá tr doanh nghi p đư b c l rõ nh ng b t c p trong đ nh giá doanh nghi p giai đo n này. ư r t nhi u bài báo, Ủ ki n phát bi u t i các cu c h i ngh v c ph n hĩa DNNN nêu lên v n đ này. ư cĩ nh ng doanh nghi p làm n khơng hi u qu nh ng v n đ c gi i đ u t thu gom c phi u do đư đ c giao đ t hay đ c quy n thuê dài h n nh ng di n tích l n v nhà đ t hay cĩ nh ng tr s t i nh ng v trí đ c đ a mà cĩ ti n c ng khơng thuê đ c.
M t ví d tiêu bi u v v n đ này mà r t nhi u báo chí đư đ ng là vi c c ph n hĩa cơng ty kem Tràng Ti n. Cách H G m vài tr m mét, Tràng Ti n là con ph thu c trung tâm th đơ, giá thuê m t b ng c a khu v c này theo các ch c a hàng là kho ng 50 USD/m2
. Nh v y, v i 1.500m2 di n tích đ t c a kem Tràng Ti n, riêng ti n cho thuê đư là kho ng 1 t đ ng/tháng. Tuy nhiên, khi ti n hành c ph n hĩa vào n m 2000, s ti n đ nh giá ch là con s vơ cùng khiêm t n: 3,2 t đ ng.
V trí kinh doanh lỦ t ng khơng đ c tính vào đ nh giá doanh nghi p, nh ng nh ng ng i ch m i c a doanh nghi p đ c tồn quy n s d ng m nh đ t đĩ mi n phí trong 10 n m. Sau 8 n m, cơng ty Tràng Ti n đư tr i qua 4 H i đ ng Qu n tr khác nhau. Nh ng c đơng m i luơn s n sàng tr cho c đơng c m c giá cao h n, vì nhi u lỦ do, vàch c ch n cĩ tính đ n c giá tr s d ng khu đ t.
Theo Lu t t đai n m 1993 và các s a đ i, b sung lu t các n m sau đĩ thì giá tr quy n s d ng đ t hay cịn g i là giá đ t ch a đ c đ c p. Khung giá đ t áp d ng khi Nhà n c đ n bù thi t h i do thu h i đ t v n ti p t c cĩ hi u l c trong giai đo n nàyđ c ban hành t n m 1994.
C n s tgiá đ t giai đo n 1993 ậ 1994 và 2001 - 2002 n c ta, mà tiêu bi u là t i TP.H Chí Minh, đư càng cho giá đ t th c t t i th tr ng xa r i giá đ t theo khung giá c a Nhà n c. i u này khơng ch gây th t thu cho ngân sách các đ a ph ng khi tính thu chuy n quy n s d ng đ t mà cịn là c h i cho đ u c phát tri n.
V i kinh t th tr ng thì giá c do cung c u quy t đ nh. Giá đ t và giá thuê nhà đ t s đ c giao d ch tùy theo m c giá trên th tr ng. Th nh ng, các DNNN hay các doanh nghi p c ph n hĩa đ u đ c h ng chính sách u đưi v nhà đ t h n so v i các doanh nghi p thu c các thành ph n kinh t khác do ti p t c th a h ng nh ng u đưi t doanh nghi p qu c doanh tr c đây. Các đ i t ng này v n ti p t c đ c s d ng nh ng di n tích l n, nh ng v trí đ c đ a v i giá r , v i quy n đ c thuê v i th i gian dài, th m chí đ c mi n ti n thuê 1 s n m khi c ph n hĩa.
ây là ch gây th t thốt tài s n Nhà n c khi c ph n hĩa vì n u khơng đ c đ nh giá quy n s d ng đ t khi c ph n hĩa thì giá tr đĩ s r i vào túi nh ng ơng ch m i c a doanh nghi p, mà đĩ ch a ch c là Nhà n c hay nh ng ng i lao đ ng trong doanh nghi p.
Giai đo n t tháng 07/1998 đ n tháng 09/2002 cịn ch ng ki n s ra đ i c a th tr ng ch ng khốn Vi t Nam v i c t m c là vi c đ a vào v n hành Trung tâm giao d ch ch ng khốn TP.H Chí Minh ngày 20/07/2000 và th c hi n phiên giao d ch đ u tiên vào ngày 28/07/2000. Th tr ng ch ng khốn ra đ iđư t o đi u ki n t ng tính thanh kho n cho c phi u c a các cơng ty c ph n nĩi chung và c a các doanh nghi p c ph n hĩa nĩi riêng, dù cho s doanh nghi p đ c niêm y t là r t ít.
2.2.3 Giai đo n t tháng 9/2002 đ n tháng 12/2004 2.2.3.1 C s pháp lý c a vi c đnh giá DNNN
Chính ph đư ban hành ngh đ nh 64/2002/ N -CP ngày 19/06/2002 thay th cho Ngh đ nh 44/1998/N -CP và B Tài chính đư ban hành thơng t 79/2002/TT-BTC ngày 12/09/2002 v vi c h ng d n xác đ nh giá tr doanh nghi p khi chuy n DNNN thành cơng ty c ph n.
2.2.3.2 Quy đ nh c th v đ nh giá b t đ ng s n
nh giá doanh nghi p t i Ngh đ nh 64 cĩ m t s đi m khác bi t:
- Bưi b vi c đ nh giá thơng qua h i đ ng, b i vi c xác đ nh thơng qua c ch này g p ph i nh ng v ng m c: do khơng chuyên nghi p nên vi c xác đ nh giá tr doanh nghi p ch y u d a vào c m tính (quá cao ho c quá th p) và
cho phép nh ng t ch c đ nh giá chuyên nghi p nh các cơng ty ki m tốn k c trong và ngồi n c vào đ đ nh giá.
- i v i nh ng doanh nghi p cĩ quy mơ nh (kho ng 20 t đ ng tr xu ng) thì s cho phép các đ n v này t đ nh giá và báo cáo c quan ch qu n. - Nh ng doanh nghi p c ph n hĩa l n đ u s đ c bán theo giá th tr ng,
thơng qua hình th c đ u giáđ xác đ nh đ c giá tr th c c a doanh nghi p. Theo h ng d n t i thơng t 79/2002/TT-BTC thì tùy theo doanh nghi p c ph n hĩa thu c đ i t ng nào thì s áp d ng ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p t ng ng. Cĩ 2 ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ c áp d ng là ph ng pháp tài s n và ph ng pháp dịng ti n chi t kh u (DCF) tùy theo đ c đi m doanh nghi p. Giá tr quy n s d ng đ t và giá tr nhà c a, v t ki n trúc v n đ c xác đ nh nh trong giai đo n tr c.
2.2.3.3 ánh giá, nh n xét th c tr ng đ nh giá b t đ ng s n
V i vi c v n ch a tính giá tr đ t (dù thuê hay đ c giao) vào giá tr c ph n hĩa thì nh ng t n t i c a các giai đo n tr c đây v n ch a đ c gi i quy t. V n cịn nh ng doanh nghi p s d ng nh ng di n tích đ t l n, nh ng v trí đ p mà cĩ ti n c ng khơng th mua hay thuê nh ngđ c đ nh giá th p, gây th t thốt cho Nhà n c nh khách s n Kim Liên, Hà N i, r ng g p nhi u l n cơng ty Tràng Ti n, đ c đ nh giá c ng ch cĩ h n 20 t đ ng; Nhà hàng Bánh tơm H Tâych đ c đ nh giá 850 tri u đ ng; Khách s n Tràng Ti n, trung tâm th đơ c ng ch giá 4 t đ ngầ Và qua vi c đ u giá c ph nr ng rưi, đư cho th y tài s n Nhà n c b đ nh giá th p nh th nào. Nhà n c đư thu thêm 389 t đ ng, bình quân t ng 213,1% so v i m nh giá khi bán đ u giá c ph n c a Nhà n c t i Cơng ty c ph n S a Vi t Nam (Vinamilk) đ u n m 2005 qua th tr ng ch ng khốn. Nh ng nhà đ u t bên ngồi cĩ cái nhìn v giá tr doanh nghi p khác v i tính tốn c a các c quan Nhà n c.
2.2.4 Giai đo n t tháng 01/2005 đ n tháng 12/2007 2.2.4.1 C s pháp lý c a vi c đnh giá DNNN
Chính ph đư ban hành Ngh đ nh 187/2004/ N -CP ngày 16/11/2004 và B Tài chính đư ban hành Thơng t 126/2004/TT-BTC ngày 24/12/2004 .
2.2.4.2 Quy đ nh c th v đ nh giá b t đ ng s n
Theo h ng d n t i Thơng t 126/2004/TT-BTC thì tùy theo doanh nghi p c ph n hĩa thu c đ i t ng nào thì s áp d ng m t trong 2 ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p t ng ng, đĩ là: Xác đ nh giá tr doanh nghi p theo tài s n hay theo dịng ti n chi t kh u (DCF). Ngồi ra, cĩ th áp d ng các ph ng pháp đ nh giá khác sau khi cĩ Ủ ki n th a thu n b ng v n b n c a B Tài chính.
C n c xác đnh giá tr th c t c a doanh nghi p t i th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p bao g m c Giá tr quy n s d ng đ t, kh n ng sinh l i c a doanh nghi p (v trí đ a lỦ, uy tín c a doanh nghi p, m u mư, th ng hi u,...).
Vi c tính giá tr quy n s d ng đ t đ tính vào giá tr doanh nghi p theo quy đ nh t i kho n 1, kho n 2 i u 19 Ngh đ nh 187/2004/N -CP, trong đĩ:
- Tr ng h p doanh nghi p th c hi n hình th c thuê đ t: Khơng tính giá tr quy n s d ng đ t vào giá tr doanh nghi p. N u di n tích đ t đư đ c nh n giao, đư n p ti n s d ng đ t vào ngân sách nhà n c, mua quy n s d ng đ t c a các cá nhân, pháp nhân khác nay chuy n sang thuê đ t thì ch tính vào giá tr doanh nghi p các kho n chi phí làm t ng giá tr s d ng đ t và giá tr tài s n trên đ t nh : chi phí đ n bù, gi i to , san l p m t b ng.