Hi n nay cĩ kho ng 90% các DNNN thuê đ t c a Nhà n c đ ho t đ ng. Th nh ng do ti n thuê đ t ph i tr theo khung giá c a Nhà n c th p h n r t nhi u so v i th tr ng, do s qu n lỦ l ng l o c a các đ n v ch qu n mà nhi u di n tích nhà và đ t do các DNNN đang đ c giao qu n lỦ b s d ng kém hi u qu , th m chí b hoang, s d ng sai m c đích hay b l n chi m,ầ mà nhi u khi lưnh đ o các doanh nghi p y c ng khơng quan tâm. Nhi u DNNN cịn cho thuê l i m t ph n di n tích khơng s d ng nh m h ng l i t chênh l ch giá.
i u này khơng th x y ra n u Nhà n c cĩ nh ng chính sách phù h p v qu n lỦ đ t đai và cĩ khung giá thuê nhà và đ t s h u Nhà n c sát v i th c t h n. N u
giá thuê nhà và đ t s h u Nhà n c sát v i th c t thì ngân sách Nhà n c s t ng đ c m t kho n khơng nh , là đ ng l c bu c các doanh nghi p s d ng các di n tích đ t và nhà đ c thuê c a Nhà n c cĩ hi u qu h n, t o cơng b ng gi a các doanh nghi p thu c các thành ph n kinh t khác nhau trong ho t đ ng kinh doanh và c ng đ đánh giá đúng h n v hi u qu ho t đ ng c a các DNNN hay các doanh nghi p c ph n hĩa.
minh ch ng cho vi c giá cho thuê nhà và đ t c a Nhà n c cho các đ n v kinh doanh hi n nay là r t th p, tác gi xin l y ví d t i TP.H Chí Minh. Hi n nay, t i TP.H Chí Minh, vi c tính tốn giá cho thuê nhà và đ t c a Nhà n c đang áp d ng theo các v n b n pháp quy do UBND TP.H Chí Minh ban hành:
- Têu chu n phân c p nhà và cơng trình xây d ng do B Xây d ng ban hành (TCXD 13:2001). Trong nhĩm H, nhà đ c chia làm 4 c p g m: c p I là nhà cĩ ch t l ng s d ng cao v i niên h n s d ng trên 100 n m; nhà c p II là nhà cĩ ch t l ng s d ng khá v i niên h n s d ng trên 50 n m; nhà c p III là nhà cĩ ch t l ng s d ng trung bình v i niên h n s d ng trên 20 n m; và nhà c p IV là nhà cĩ ch t l ng s d ng th p v i niên h n s d ng d i 20 n m.
- Quy t đ nh 3346/Q -UB-QL T ngày 07/10/1994 v vi c i u ch nh giá bi u thu ti n thuê nhà c quan hành chánh s nghi p ậc quan kinh doanh ậ s n xu t s d ng thu c di n nhà n c qu n lỦ t i Thành ph H Chí Minh; - Quy t đ nh 95/2005/Q -UBND ngày 13/6/2005 v vi c S a đ i b sung
Quy t đ nh 3346/Q -UB-QL T ngày 07 tháng 10 n m 1994 c a y ban nhân dân thành ph v vi c i u ch nh giá bi u thu ti n thuê nhà c quan hành chánh s nghi p - c quan kinh doanh ậ s n xu t s d ng thu c di n nhà n c qu n lỦ t i Thành ph H Chí Minh;
- Quy t đ nh 107/2006/Q -UBND ngày 17/7/2006 v n giá thuê đ t trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh;
Theo đĩ, ti n thuê nhà và đ t đ kinh doanh đ c tính theo giá thuê nhà kinh doanh c ng v i ti n thuê đ t theo b ng giá đ t hàng n m do Thành ph ban hành.
Cách tính ti n thuê nhà đ t trong 1 tháng:
Ti n thuê nhà = n giá x T ng di n tíchsàn s d ng x ả s khu v c
êđ áđ í đ á êđ á
Ví d : Trong n m 2009, m t doanh nghi p thuê m t c n nhà c p 2 h ng 2 cĩ di n tích đ t 100 m2, di n tích s d ng 200 m2 trên đ ng Bà Huy n Thanh Quan, Qu n 3, ph i tr :
Ti n thuê nhà = 15.800 đ/m2/tháng x 200 m2x 115% = 3.634.000 đ/tháng
Nh v y, ti n thuê nhà và đ t 1 tháng mà doanh nghi p ph i tr Nhà n c là: 3.634.000 + 2.424.000 = 6.058.000 (đ ng)
Ch c n kho ng 6 tri u đ ng là đ tr ti n thuê c n nhà 200 m2c aNhà n c(t ng đ ng 30.000đ/m2
) trong 1 tháng. M t cái giá quá r t i trung tâm TP.H Chí Minh. V i các quy đ nh và cách tính nh trên thì 1m2 nhà đ t trên đ ng ng Kh i s cĩ giá cho thuê trong 1 tháng n m 2009, v i gi đ nh là giá cho thuê nhà c p 1 h ng 2 ậlà giá thuê nhà cao nh t trong b ng giá theo Quy đ nh 3346/Q -UB-QL T : Ti n thuê nhà: 19.300 đ/m2
x 115% = 22.195 (đ/tháng) Ti n thuê đ t:
đ
Nh v y, giá cho thuê nhà đ t thu c s h u Nhà n c m t ti n đ ng ng Kh i cao nh t ch kho ng 1 tri u đ ng/tháng/m2. Trong khi th c t , theo tìm hi u c a báo Cơng an TP.H Chí Minh n m 2009, giá cho thuê nhà m t ti n t i tuy n đ ng này vào kho ng 2,2 ậ2,3 tri u đ ng/tháng/m2và r t khĩ đ cĩ th thuê đ c.
V i chi u dài h n 600m nh ng đ ng ng Kh i đ c xem là m t trong nh ng tuy n đ ng đ p nh t và giá đ t c ng cao nh t TP.ả Chí Minh - nh: P.P.ả.
Theo S Tài Nguyên ậ Mơi Tr ng TP.H Chí Minh thì giá nhà n c cho thuê đ t hi n quá th p, ch b ng 20-40% giá th tr ng và cịn n ng tính bao c p. Và trong th c t thì cĩ nhi u n i, giá cho thuê nhà c a Nhà n c ch kho ng 10% giá th tr ng. Chính đi u này c ng gây nên s lưng phí đ t cơng, l i d ng đ t cơng đ làm giàu cho m t s ng i đang cĩ quy n qu n lỦ nh ng di n tích đ t y. Ngồi ra, giá cho thuê th p c ng đư là m t hình th c h tr v tài chính cho các DNNN, t o s b t bình đ ng gi a các lo i hình doanh nghi p. Các doanh nghi p c ph n hĩa c ng đ c h ng l i t ngu n g c DNNN c a mình.
Nh v y, đ t o s bình đ ng trong kinh doanh gi a các lo i hình doanh nghi p, và đ tránh th t thu cho ngân sách Nhà n c khơng ch trong quá trình c ph n hĩa DNNN, vi c tính l i đ n giá cho thuê nhà và đ t c a Nhà n c là r t c n thi t.
Vi c Nhà n c đ nh ra khung giá cho thuê s khĩ ph n ánh đúng giá tr th tr ng c a các v trí cho thuê vì s c ng k nh trong b máy, vì nh ng quy đ nh, nguyên t c
ph i tuân th trong qu n lỦ Nhà n c, vì tài s n khơng ph i c a riêng cá nhân nào nên cĩ th d n đ n trình tr ng ắcha chung khơng ai khĩc”, vì l i ích c a các cá nhân cĩ liên quan tác đ ng đ n các quy t đ nh. Ch cĩ t nhân, v i s nh y bén trong kinh doanh tuân theo các nguyên t c cung ậc u c a th tr ng m i là nh ng ng i t c th i và đ a ra nh ng quy t đ nh h p lỦ nh t đ i v i tài s n c a chính h .
M t đi u d nh n th y Vi t Nam là dân c s ng d c theo các tr c đ ng giao thơng và các c s kinh doanh, các v n phịng, cơng s c ng khơng ph i ngo i l . Các v trí càng đ p, càng các tr c đ ng chính, càng g n các khu trung tâm kinh t ậ v n hĩa ậ chính tr , ầ càng cĩ giá. Và nh ng n i đĩ ch c ch n cĩ khơng ít các c a hàng, v n phịng đ i di n, cơng ty, quán n,ầ đang thuê m t b ng đ kinh doanh. Và giá cho thuê nhà ch c ch c ph i đ c ph n nào trong các h p đ ng cho thuê nhà đư đ c cơng ch ng. ây chính là m t c s tham kh o đ đ nh giá cho thuê nhà c a Nhà n c.
Chính vì v y, vi c đ nh l i giá cho thuê đ t đ i v i các doanh nghi p c ph n hĩa ti p t c thuê đ t c a Nhà n c s là vi c làm d dàng h n là đ nh giá giá tr l i th đ a lỦ theo giá chênh l ch gi a khung giá Nhà n c và giá th c t th tr ng. i u này s cĩ nhi u đi m l i, do:
- V i r t nhi u các v trí đ t và nhà đang đ c t nhân (th m chí là c c quan hay doanh nghi p Nhà n c) cho thuê trong khu v c mà doanh nghi p c ph n hĩa đang s d ng làm c s đ tham kh o và quy t đ nh. Vì v y, quá trình đ nh giá ti n thuê nhà đ t c a doanh nghi p cĩ th ti n hành nhanh chĩng và chính xác.
- Tài s n c a doanh nghi p c ph n hĩa khơng b t ng lên m t cách đ t bi n, nh h ng đ n k t qu kinh doanh c a doanh nghi p. i u này c ng giúp cho các c p lưnh đ o d dàng h n trong ra quy t đ nh c ph n hĩa.
- Doanh nghi p tránh đ c vi c v a ch u chi phí ti n thuê nhà đ t c a Nhà n c trong khi ph i kh u hao giá tr l i th v trí đ a lỦ và cĩ th tránh đ c r i ro b thay đ i giá tr doanh nghi p do b thu h i di n tích đ t đang đ c
thuê đ ph c v các l i ích khác c a đ a ph ng hay c a c ng đ ngkhi đang cĩ trong giá tr doanh nghi p giá tr mi ng đ t thuê c a Nhà n c.
- Nhà đ u t cĩ đ c cái nhìn chính xác h n v doanh nghi p mình đang đ nh hay đang đ u t vào. H s d dàng ra quy t đ nh đ u t h n.
- Nhà n c tránh th t thu ngân sách.
Chính nh ng l i ích t vi c khơng tính giá tr l i th v trí đ a lỦ vào giá tr doanh nghi p c ph n hĩa mà tính tốn l i giá cho thuê nhà và đ t c a Nhà n c thì c nhà đ u t , doanh nghi p và Nhà n c s cùng cĩ l i và nh th s thúc đ y quá trình c ph n hĩa DNNN đ c ti n hành nhanh chĩng, theo đúng đ nh h ng c a ng và Nhà n c ta.
Ngồi l i ích thúc đ y nhanh quá trình c ph n hĩa DNNN, vi c tính l i giá cho thuê nhà đ t c a Nhà n c cịn mang đ n m t s l i ích sau:
- Vi c pha lỗng ph n v n Nhà n c c ng s đ c gi m thi u.
Do s khơng cịn cĩ th l i d ng vào chênh l ch giá tr s d ng đ t đai khi th c hi n vi c này.
- Thúc đ y các doanh nghi p s d ng cĩ hi u qu h n các di n tích đ t đ c
thuê.
Hi n nay, đ n giá thuê đ t m t n m tính b ng 0,5% đ n 2% giá đ t theo m c đích s d ng đ t thuê do UBND c p t nh quy t đ nh (v n b n m i nh t quy đ nh v n đ này là Ngh đ nh 69/2009/N -CP ngày 13/08/2009) và đ t kinh doanh ch tính b ng 60% đ n giá thuê nên th c t các DNNN hay các doanh nghi p đư c ph n hĩa đ c thuê đ t r t r , chênh l ch l n v i th c t th tr ng. Chính vì v y, mà cĩ hi n t ng các DNNN b hoang các di n tích đ c thuê hay cho thuê l i đ h ng chênh l ch do chi phí hàng n m b ra là khơng đáng k , khơng nh h ng nhi u đ n k t qu kinh doanh. Vì v y, khi Nhà n c tính tốn l i giá thuê nhà đ t theo th c t th tr ng (trong đĩ t t nhiên là khơng th thi u ph n giá tr l i th v trí đ a lỦ) địi h i doanh nghi p ph i tính tốn k l ng h n v i các di n tích đ t đang thuê vì chi phí này s nh h ng r t l n đ n k t qu kinh doanhc a doanh nghi p, nh t là các doanh nghi p đang n m gi nhi u khu đ t v i di n tích l n.
- Nhà n c s cĩ thêm qu đ t ph c v cho các d án khác khi thu l i đ c nhi u khu đ t cĩ v trí đ p, r ng l n mà tr c đây đã giao cho các DNNN.
M t doanh nghi p cĩ v n Nhà n c khi ph i tr ti n thuê nhà đ t nh các doanh nghi p lo i hình khác đang ph i tr ti n thuê s ph i suy ngh đ n vi c tr l i ph n đ t thuê khơng s d ng hi u qu (đang b hoang ho c s d ng sai m c đích) do chi phí cao, ho c tr l i ph n đ t đang cho thuê do khơng t o ra giá tr t ng thêm ho c ph i tính đ n vi c chuy n đ i đ a bàn n u khơng c n s d ng đ n l i th v trí đ a lỦ c a di n tích đ t đang s d ng (ví d : m t x ng may thì khơng c n đ t trung tâm thành ph ).
Khi đĩ, m t s khu đ t đ p, r ng l n s đ c b sung vào qu đ t cho các d án đ u t phát tri n m i, ph c v dân sinh,ầ c a đ a ph ng. Nh v y, c Nhà n c, doanh nghi p và ng i dân trong khu v c đ u đ c h ng l i.
3.3 Xác đ nh l i khung giá đ t c a Nhà n c.
Các bi n pháp đư đ c tác gi nên lên trên ch là ch là các gi i pháp tình th đ gi i quy t v n đ ch m tr quá trình c ph n hĩa DNNN cịn đ gi i quy t c n c v n đ giá tr tài s n c a Nhà n c thì c n xác đ nh l i khung giá đ t c a Nhà n c mà c th là b ng giá đ t c a các đ a ph ng.
Hi n nay, theo phân c p c a Chính ph thì t 01/01/2009, C c Qu n lỦ đ t đai thu c B Tài nguyên và Mơi tr ng là n i xác đ nh khung giá chung m t s lo i đ t (mà tr c đây do ngành Tài Chính đ m nhi m) và khung giá đ t đ c ban hành kèm theo Ngh đ nh 123/2007/N -CP. Cịn b ng giá các lo i đ t c th t i đ a ph ng (theo phân vùng, phân lo i đ ng ph và theo v trí đ t) do UBND c p t nh xác đ nh, ban hành vào ngày 01/01 hàng n m và dao đ ng trong kho ng ± 20% so v i khunggiá Nhà n c.
Theo quy đ nh hi n hành thì Chính ph ban hành khung giá c a: a) i v i nhĩm đ t nơng nghi p:
- Khung giá đ t tr ng cây hàng n m; - Khung giá đ t tr ng cây lâu n m; - Khung giá đ t r ng s n xu t;
- Khung giá đ t nuơi tr ng th y s n; - Khung giá đ t làm mu i;
b) i v i nhĩm đ t phi nơng nghi p: - Khung giá đ t t i nơng thơn; - Khung giá đ t t i đơ th ;
- Khung giá đ t s n xu t, kinh doanh phi nơng nghi p t i nơng thơn; - Khung giá đ t s n xu t, kinh doanh phi nơng nghi p t i đơ th ;
Khi so sánh khung giá các lo i đ t quy đ nh trong Ngh đ nh 123/2007/N -CP v i khung giá các lo i đ t quy đ nh trong Ngh đ nh 188/2004/N -CP cho th y Khung giá đ t t i đơ th (B ng 7) và Khung giá đ t s n xu t, kinh doanh phi nơng nghi p t i đơ th (B ng 9) khơng thay đ i trong khi đây là các lo i đ t cĩ bi n đ ng v giá r t l n qua các n m. Chính vi c quy đ nh khung giá nhà n c nh v y đư càng làm cho giá th c t chuy n nh ng đ t trên th tr ng và giá theo quy đ nh chênh l ch ngày càng l n, cĩ khi g p 3-4 l n. i u này đư t o khĩ kh n cho cơng tác đ nh giá và th m đ nh giá.
V i nh ng d n ch ng trong các ph n tr c đư cho th y khung giá đ t là c s trong