Luận văn thạc sỹ: Marketing Hỗn hợp Dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower

Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam nhận 700.000m2 mặt bằng trong năm 2013 (Báo cáo nghiên cứu thị trường năm 2012 của Coldwell Banker Richard Ellis CBRE) và con số sẽ là 1,6 triệu m2 tính đến hết năm 2015. Sự gia tăng trên tập trung đến 70% tại hai thành phố lớn của cả nước. Tại khu vực Hà Nội, năm 2013 sẽ đón chào sự hoạt động của Vincom Mega Mall Royal City (230.000m2) và Tràng Tiền Plaza (14.000m2) và một số trung tâm thương mại có quy mô nhỏ khác.Trong khi đó, kể từ năm 2010 đến nay, thị trường liên tục đi xuống với các chỉ số kinh tế cả nước không đạt kế hoạch, lạm phát vẫn còn ở mức cao: 18,31% năm 2011 và 6,81% năm 2012 (Số liệu Tổng cục Thống kê).Với bức tranh kinh tế ảm đạm và chưa có một dự báo chắc chắn cho một tương lai tốt đẹp hơn, dẫn đến nhà đầu tư chần chừ khi chọn dự án, người dân thắt chặt tiêu dùng. Thực trạng này đã được một số báo khai thác thời gian gần đây để miêu tả tình trạng không mấy hấp dẫn của các TTTM trên cả nước. Với sự tác động của các yếu tố Vĩ mô của nền kinh tế, tất cả TTTM, trong đó có Mipec Tower gặp phải nhiều khó khăn: Không thể định hướng phát triển lâu dài có độ chính xác và ổn định cao do liên quan tới những chính sách ngành chưa được cụ thể hóa. Khó khăn trong tiếp cận những chính sách ưu đãi hiện có, nguyên nhân xuất phát từ rắc rối trong thủ tục hay sự không thống nhất trong văn bản hướng dẫn thi hành. Không đạt mục tiêu tăng trưởng đề ra cả về mặt doanh thu lẫn về hình ảnh xây dựng, thể hiện sự bế tắc trong các kế hoạch Marketing cụ thể. Giảm tỷ lệ lấp đầy do các khách thuê gặp khó khăn trong kinh doanh Mất đi khách hàng quen thuộc Sức ép lớn về cạnh tranh để tồn tại…Từ thực trạng trên, tác giả nhận thấy mục tiêu bức thiết nhất của TTTM Mipec Tower hiện nay là gia tăng sự hài lòng của các khách thuê hiện tại, từ đó tạo cơ sở để tồn tại và phát triển trong tương lai. Từ những điều kiện trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Marketing Hỗn hợp Dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower” để thực hiện Luận văn thạc sỹ Marketing.

trờng Đại học kinh tế quốc dân HOàNG TRầN TRƯờNG MARKETING HỗN HợP DịCH Vụ CHO THUÊ MặT BằNG KINH DOANH TạI TRUNG TÂM THƯƠNG MạI MIPEC TOWER Chuyên ngành: MARKETING Ngời hớng dẫn khoa học: GS.TS. TRầN MINH ĐạO Hµ néi, n¨m 2013 LỜI CAM ĐOAN Tác giả cam đoan nghiên cứu này là của riêng, do học viên tự nghiên cứu từ thực địa hoặc nguồn thứ cấp khác nhưng luôn ghi rõ nguồn. Tác giả không sao chép kết quả nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình. Tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng khoa học về tính xác thực và nguyên bản của tài liệu này. Học viên Hoàng Trần Trường LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, tôi đã hoàn thành luận văn thạc sỹ Marketing với đề tài “Marketing Hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower”. Để hoàn thành luận văn thạc sỹ, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của các tập thể, cá nhân trong và ngoài trường đại học Kinh tế Quốc dân, vì thế: Trước hết với tình cảm chân thành và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn đến GS.TS Trần Minh Đạo – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên và khuyến khích tôi hoàn thành Luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Marketing, trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã trực tiếp giảng dạy và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn lãnh đạo và tập thể nhân viên trong công ty CP Thương mại và Dịch vụ Mipec Tower đã cung cấp cho tôi những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình làm việc tại công ty. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè đã luôn bên cạnh động viên, giúp đỡ tôi về mặt vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành báo cáo của mình. Xin chân thành cảm ơn tất cả! MỤC LỤC Hệ thống bán lẻ hiện đại 4 Theo công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007, Euromonitor và Nielsen 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại gồm những mô hình chính sau: 4 Cửa hàng giảm giá (discount store): 5 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 PHỤ LỤC 105 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa tiếng Anh Nguyên nghĩa tiếng Việt 1 DVPPBL Dịch vụ phân phối bán lẻ 2 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc dân 3 TTTM Trung tâm thương mại 4 WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ Hệ thống bán lẻ hiện đại 4 Theo công ty nghiên cứu thị trường thuộc tập đoàn IBM (Hoa Kỳ) năm 2007, Euromonitor và Nielsen 2008, hệ thống kinh doanh bán lẻ hiện đại gồm những mô hình chính sau: 4 Cửa hàng giảm giá (discount store): 5 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 Hình 1.1: Vị trí Trung tâm thương mại Mipec Tower Error: Reference source not found Hình 3.1 Ma trận BCG Error: Reference source not found Sơ đồ 1.1 Năm lực lựng cạnh tranh của Michael Porter Error: Reference source not found Sơ đồ 1.2 Sơ đồ tổ chức Mipec Tower Error: Reference source not found Sơ đồ 2.1 Quy trình mở gian hàng mới Error: Reference source not found Sơ đồ 2.2 Quy trình hỗ trợ Vận hành Error: Reference source not found Sơ đồ 2.3 Quy trình hỗ trợ Marketing Error: Reference source not found Sơ đồ 3.1 Quy trình mở gian hàng mới Error: Reference source not found Sơ đồ 3.2 Quy trình hỗ trợ Vận hành – Kỹ thuật Error: Reference source not found Sơ đồ 3.3 Quy trình hỗ trợ Vệ sinh – An ninh Error: Reference source not found trờng Đại học kinh tế quốc dân HOàNG TRầN TRƯờNG MARKETING HỗN HợP DịCH Vụ CHO THUÊ MặT BằNG KINH DOANH TạI TRUNG TÂM THƯƠNG MạI MIPEC TOWER Chuyên ngành: MARKETING Hµ néi, n¨m 2013 TÓM TẮT LUẬN VĂN Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ là một nhu cầu phái sinh và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách điều tiết của Nhà nước. Do đó, Cầu mặt bằng bán lẻ ngày một gia tăng do tác động của các yếu tố: Tập quán tiêu dùng, xu hướng phát triển Kinh tế, đặc điểm dân số. Và chịu sự điều tiết của các chính sách Nhà nước: Các chính sách tác động đến sự gia nhập thị trường và cạnh tranh trên thị trường; chính sách tác động đến đầu tư phát triển dịch vụ phân phối bán lẻ; chính sách tác động đến hoạt động kinh doanh và hiệu quả kinh doanh của các cơ sở dịch vụ phân phối bán lẻ. Như những ngành kinh doanh khác trong nền kinh tế thị trường, cho thuê mặt bằng bán lẻ chịu sự tác động của các yếu tố cạnh tranh trong ngành, bao gồm tập hợp các doanh nghiệp và cá nhân có ảnh hưởng tới quyết định Marketing của doanh nghiệp: các nhà cung cấp, các đối thủ cạnh tranh, các nhà phân phối, các tổ chức xã hội, khách hàng,… Những lực lượng này ảnh hưởng trực tiếp tới các quyết định Marketing của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải nghiên cứu các yếu tố thuộc môi trường cạnh tranh vì các mục tiêu: (1) học tập các kinh nghiệm của đối thủ cạnh tranh để nâng cao khả năng cạnh tranh của mình; (2) có thể sử dụng hoạt động của họ trong quá trình làm Marketing trên thị trường; (3) Đánh giá được mạnh, yếu của các yếu tố ngành kinh doanh để tạo ra lợi thế cạnh tranh khác biệt bền vững của doanh nghiệp trên thị trường. Bước đầu tham gia vào thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ, năm 2009 TTTM Picomall khai trương tại địa chỉ 229 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội. Là TTTM có tổng diện tích kinh doanh 30.000m2, gồm 5 tầng phục vụ hoạt động mua sắm, rạp chiếu phim, ẩm thực, thể thao…Ngoài ra, còn sở hữu hai tầng hầm để xe với diện tích 11.000m2, sức chứa 200 ô tô + 1000 xe máy cùng lúc. Trong giai đoạn 2009-2012, với 03 mục tiêu Marketing đặt ra, Mipec Tower hoàn thành mục tiêu về lưu lượng khách tới TTTM, nhưng điều đó không thực sự có ý nghĩa do mục tiêu về tỷ lệ Khách thuê và xây dựng hình ảnh TTTM lại không đạt được. i [...]... DVPPBL thớch ng vi cam kt hi nhp quc t ca Vit Nam thi k ti trờng Đại học kinh tế quốc dân HOàNG TRầN TRƯờNG MARKETING HỗN HợP DịCH Vụ CHO THUÊ MặT BằNG KINH DOANH TạI TRUNG TÂM THƯƠNG MạI MIPEC TOWER Chuyên ngành: MARKETING Ngời hớng dẫn khoa học: GS.TS TRầN MINH ĐạO ii Hà nội, năm 2013 1 LI M U 1 Lý do la chn ti: Thi trng cho thuờ mt bng ban le tai Viờt Nam nhõn 700.000m2 mt bng trong nm 2013 (Bao... kt qu t phõn tớch SWOT v hng t vn t Ma trn BCG dnh cho hot ng Du hi, BGD TTTM Mipec Tower ra chin lc Kinh doanh trong thi gian 2013 2016 vi mc ớch: Phỏt trin TTTM Mipec Tower trờn nn tng sn cú, gia tng u t v tng bc thit lp v trớ dn u trong hỡnh nh Trung tõm thng mi cho c gia ỡnh ti khu vc Kinh doanh mc tiờu T nh hng ca chin lc kinh doanh, TTTM Mipec Tower ra 05 mc tiờu cn hon thnh: Hon thin khu vc... 3/10/2012, TTTM Picomall chớnh thc i tờn thnh TTTM Mipec Tower vi hi vng tip thờm mt lun sinh khớ cho th trng kinh doanh m m Tin hnh phõn tớch mụi trng cnh tranh m Mipec Tower ang i din cựng vi thc trng hot ng kinh doanh, Marketing, d dng nhn thy TTTM Mipec Tower ang ng trc mt vn vụ cựng khú khn: Ci thin cỏc ch s th hin s khe mnh ca TTTM, Thớch nghi vi mụi trng kinh doanh V mụ y s bin i, Chng li ỏp lc cnh tranh... c s ờ tụn tai va phat triờn trong tng lai T nhng iu kin trờn, tỏc gi la chn ti: Marketing Hn hp Dich vu cho thuờ mt bng kinh doanh tai Trung Tõm Thng Mi Mipec Tower thc hin Lun vn thc s Marketing 2 Mc tiờu nghiờn cu: - Phõn tớch hot ng ca cỏc biờn sụ Marketing hn hp dich vu cho thuờ mt bng kinh doanh tai TTTM Mipec Tower t ú ch ra im mnh, im yu v cỏc vn cũn tn ti - Tỡm kim cỏc gii phỏp khc phc nhng... nhm thỳc y hot ng ca th trng kinh doanh dch v cho thuờ mt bng bỏn l núi chung cng nh hot ng Marketing hn hp ti TTTM Mipec Tower 4 CHNG I: C IấM THI TRNG CHO THUấ GIAN HANG CUA CAC TTTM TAI VIấT NAM VA S THAM GIA CUA TTTM MIPEC TOWER 1.1 Cung Cu v qun lý nh nc trong hot ng dch v cho thuờ mt bng kinh doanh bỏn l 1.1.1 c im Cung mt bng bỏn l Phõn loi da theo mụ hỡnh kinh doanh, mt bng bỏn l ti Vit Nam... Chng II: Thc trng cỏc bin s Marketing Hn hp Dch v cho thuờ mt bng kinh doanh ti TTTM Mipec Tower Chng III: iu chnh chng trỡnh Marketing Hn hp ti TTTM Miec Tower v Mt s kin ngh vi nh nc 3 6 Nhng úng gúp mi Vi vic nghiờn cu ti khỏ mi m, lun vn hy vng s úng gúp c nhng giỏ tr lý lun v thc tin, lm giu thờm kin thc v kinh nghim ng dng Marketing dch v trong lnh vc kinh doanh cho thuờ mt bng bỏn l C th l:... thi gian 1 nm; Tng trng doanh thu vi mc 20%/ nm trong nm u tiờn v duy trỡ mc trờn 20% cho nhng nm tip theo; Xõy dng b mỏy hot ng chuyờn nghip trong cung cp dch v sau 06 thỏng iv Da trờn chin lc kinh doanh, B phn Marketing xõy dng chin lc Marketing cho TTTM Mipec Tower giai on 2013 2016 vi chin lc s dng l Khỏc bit hoỏ sn phm xõy dng, cng c, khai thỏc hỡnh nh Trung tõm thng mi cho c gia ỡnh Vi mc tiờu... thng chớnh sỏch hin ti i vi hot ng ngnh cho thuờ mt bng kinh doanh bỏn l: nhng thnh tu, hn ch v nguyờn nhõn; - Gii thiu hỡnh nh tng th v TTTM Mipec Tower trong giai on th trng cnh tranh ngy mt khc lit hn, v hin trng mc hi lũng ca cỏc Khỏch thuờ; - Qua nghiờn cu, tỏc gi hy vng ó ỏnh giỏ mt cỏch c th nht tỡnh trng ca TTTM Mipec Tower trong hot ng kinh doanh dch v cho thuờ mt bng bỏn l Mt s gii phỏp v... lý Marketing hn hp ti TTTM Mipec Tower - Phm vi nghiờn cu: TTTM MipecTower ti thanh ph H Ni, trong giai on t nm 2009 2013 4 Phng phỏp nghiờn cu Phng phap nghiờn cu ờ thc hiờn ờ tai: - Phõn tich - Tụng hp Trờn c s ngun d liu th cp v s cp 5 B cc ca lun vn Bờn cnh li m u v kt lun, lun vn c kt cu thnh 3 chng: Chng I: c im th trng cho thuờ gian hng kinh doanh bỏn l ti Vit Nam v s tham gia ca TTTM Mipec Tower. .. cỏc TTTM mi, thay i cụng nng cỏc TTTM v khu vc kinh doanh, bin i cu u t vo lnh vc kinh doanh trong TTTM Vi gúc nhỡn u t, khi xột cỏc yu t thuc mụi trng kinh t tỏc ng ti hot ng ngnh cho thuờ mt bng kinh doanh, ta xột cỏc yu t c bn: Tc tng trng kinh t, thu nhp bỡnh quõn u ngi (TNBQ), t l lm phỏt, lói sut, s bin ng ca cỏc kờnh u t Bng 1.1 Thng kờ cỏc ch s kinh t 2010 - 2012 Nm G (GDP) TNBQ Lm phỏt Lói . đã hoàn thành luận văn thạc sỹ Marketing với đề tài Marketing Hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower . Để hoàn thành luận văn thạc sỹ, ngoài nỗ lực. kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Mipec Tower để thực hiện Luận văn thạc sỹ Marketing 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Phân tích hoạt động của các biến số Marketing hỗn hợp dịch vụ cho thuê mặt. học kinh tế quốc dân HOàNG TRầN TRƯờNG MARKETING HỗN HợP DịCH Vụ CHO THUÊ MặT BằNG KINH DOANH TạI TRUNG TÂM THƯƠNG MạI MIPEC TOWER Chuyên ngành: MARKETING Hµ néi, n¨m 2013 TÓM TẮT LUẬN VĂN Nhu