Hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định giá thế chấp tại ngân hàng tmcp sài gòn – hà nội ( shb)

Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD LỜI NÓI ĐẦU Cùng với sự phát triển kinh tế nói chung và hệ thống Ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản ( BĐS) làm tài sản thế chấp tại các Ngân hàng ngày càng gia tăng. Thẩm định giá tài sản ở nước ta là một lĩnh vực khá mới nhưng nó đã giữ một vài trò khá quan trọng. Bởi các tác nhân trong nền kinh tế muốn phát triển, mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh thì nhu cầu về vốn là rất lớn, mà lượng vốn này chủ yếu là các doanh nghiệp vay tại các Ngân hàng. Tuy nhiên để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Giá trị và chất lượng của tài sản thế chấp sẽ quyết định việc ngân hàng có cho vay vốn hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu, nếu tài sản đó có đủ các điều kiện mà Ngân hàng yêu cầu. Nhờ có hoạt động định giá tài sản phù hợp mà các ngân hàng phát triển được tốt vai trò của mình, cho vay phù hợp với giá trị tài sản, hạn chế được rủi ro tín dụng trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Thật vậy, rủi ro tín dụng trong các ngân hàng là điều không thể tránh khỏi, gây ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của ngân hàng , vì vậy hạn chế rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB). Tuy nhiên việc định giá BĐS thế chấp vẫn diễn ra tình trạng bất cập trong công tác định giá, hơn nữa việc áp dụng các phương pháp còn chưa linh hoạt gây khó khăn cho việc cho vay khi mà nhu cầu sử dụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng cho đầu tư và tiêu dùng. Do vậy, nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện hơn công tác định giá phục vụ cho các hoạt động cho vay, em quyết định chọn đề tài : “ Hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB)”. Phạm vi : Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 1 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD Phương pháp : Sử dụng các phương pháp chủ yếu như : So sánh Kết cấu chuyên đề : Gồm 3 chương : + Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá BĐS + Chương 2 : Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. + Chương 3 : Những giải pháp Nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. Do trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót . Em rất mong sự giúp đỡ của các thầy trong khoa để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn cán bộ trong phòng tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn giúp đỡ trực tiếp của thầy giáo : TS Trần Văn Khởi đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tài. Em xin chân thành cảm ơn ! SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 2 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Khái niệm thẩm định giá ( TĐG) Hoạt động TĐG là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản TĐG là một xác định giá của TS ở trên thị trường. Nhưng TĐG là một dạng đặc biệt của việc xác định giá bởi công việc TĐG do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm và tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực việc. Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán lẻ chiếc quần đó. Nó có thể bán với giá từ 700.000 đồng đến 1.000.000 đồng. Sau một vài lần mua sắm, người ta có thể dự tính được giá mua một cách chính xác loại hàng đặc biệt đó. Nhưng trong 1 thị trường phức tạp như trên thị trường BĐS hoặc một dây chuyền sản xuất hiện đại thì việc xác định giá đòi hỏi thẩm định viên phải là một nhà chuyên môn được đào tạo và có kinh nghiệm. Vậy, thẩm định giá là gì ? - Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Postmouth, Vương quốc Anh “ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hính thái tiền tệ cho 1 mục đích đã được xác định”. - Định nghĩa của GS Lim Lan Yuan – Trường xây dựng và BĐS – Đại học quốc gia Singapore : TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho 1 mục đích cụ thể của 1 tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư và lựa chọn. Định nghĩa của Fred Peten Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Dar win : TĐG là việc xác định giá tị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG . Do vậy TĐG là áp dụng các dữ liệu SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 3 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD thực tế do sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá tị của chúng. - Ở Việt Nam, theo điều 4 Pháp lệnh giá : TĐG là việc định giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thực tế tại một địa điểm, thẩm định nhất định theo tiêu chuẩn Việt nam và thông lệ quốc tế. 2. Đối tượng TĐG : Đối tượng TĐG phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thực tế tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích TĐG tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản TĐG của khu vực và quốc tế. Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong TĐG bao gồm 04 loại sau : - Bất động sản - Động sản - Doanh nghiệp - Các quyền tài sản 2.1. Bất động sản BĐS có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được , bao gồm : + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 4 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD 2.2. Động sản Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như : Máy móc, thiết bị 2.3. Doanh nghiệp : Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp bao gồm các loại hình : Công ty trách nhiệm hữu hạnh, công ty cổ phần, công ty hợp doanh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước. 2.4 Các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sinh hoạt trí tuệ. Quyền TS là một khái niệm pháp lý, bao hàm tất cả các quyền , quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. 3. Mục đích TĐG Xác lập mục đích TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc thẩm định giá tài sản, nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của TS trong TĐG. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế kỹ thuật của TS rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản. Dựa trên sự khác biệt của đặc tính kinh tế kỹ thuật để xác định mục tiêu của TĐG tài sản. Ta có thể phân thành các loại chính như sau : SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 5 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD - Nhằm mục đích bảo toàn tài sản - Nhằm mục đích mua bán tài sản - Nhằm mục đích chuyển đổi quyền SHB - Nhằm mục đích nghiệp vụ nhà đất - Nhằm mục đích cho thuê, thế chấp - Nhằm mục đích tính thuế - Nhằm mục đích thanh lý - Nhằm mục đích phục vụ quản lý - Nhằm mục đích phục vụ pháp luật. 4. Vai trò chức năng TĐG 4.1 Vai trò của TĐG TĐG là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi thẩm định giá là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc TĐG là để xác định giá trị của tài sản ở trên thực tế. TĐG có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh TS cố định. Dịch vụ của nhà TĐG phục vụ bất kỳ người nào có quan hệ giao dịch về tài sản. Do vậy, việc hiểu rõ về TĐG là yếu tố quan trọng nhất đối với một thẩm định viên. Vai trò của những nhà TĐG đã phát triển lớn mạnh trong những năm gần đây. Môi trường kinh doanh mới đã tạo ra nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá. 4.2 Chức năng của TĐG : SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 6 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD TĐG tài sản là yêu cầu của những loại hình nghiệp vụ tài sản ( Mục đích sử dụng tài sản ) mà sinh ra . Mặt khác TĐGTS có liên quan đến lợi ích nhiều mặt của các đương sự, các bên. Do đó, TĐG đều có quan hệ lợi hại đặc biệt. TĐG TS thiên lệch cho bất cứ đương sự nào đều có ảnh hưởng đến sự tín nhiệm đối với kết quả TĐG của các đương sự khác. Từ đó mất đi mục đích yêu cầu phục vụ nghiệp vụ TS. Cho nên TĐG TS phục vụ nghiệp vụ TS, nó không phục vụ bất cứ đương sự nào mà để đáp ứng tiền tệ cơ bản của yêu cầu nghiệp vụ tài sản là phải cung cấp một loại thước đo giá trị, loại thước đo giá trị đó hoàn toàn phù hợp với tính chất của nghiệp vụ tài sản, phù hợp với nghiệp vụ tài sản, không phải là tài liệu phục vụ cho bất cứ một chủ thể đương sự nào, cũng không thay đổi theo ý muốn chủ quan của bất cứ người nào. Đề ra thước đo giá trị của tài sản là chức năng cơ bản của TĐGTS. Có thước đo chính xác là cơ sở để bảo hộ cho đương sự các quyền lợi hợp pháp, đảm bảo nghiệp vụ TS tiến hành thuận lợi. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, TĐGTS trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu. Cụ thể. - TĐG là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh tài sản một cách hiệu quả. - TĐGTS góp phần để bảo vệ TS quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội. - TĐGTS là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh. - TĐGTS là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền. - TĐGTS theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia. SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 7 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD II – BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Bất động sản : 1.1. Khái niệm bất động sản : Theo điều 181 Bộ Luật dân sự : “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm : Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy BĐS trước hết là TS nhưng không phải là TS nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là BĐS. Vì vậy đặc điểm riêng của BĐS là không thể di dời được. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình gắn liền với đât đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, không thể thiếu của BĐS. 1.2 Đặc trưng của BĐS 1.2.1. Tính cố định : Do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có tính cố định nên người ta không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nới khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi đó tọa lạc và mang tính chất địa phương. 1.2.2. Tính không đồng nhất : Thông thường ít có 2 BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy, giá BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. 1.2.3. Tính khan hiếm : Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy, về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. 1.2.3.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 8 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD 2. Bất động sản thế chấp : 2.1. BĐS thế chấp : Thế chấp BĐS là một sản phẩm trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh các cá nhân tổ chức họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như hiện nay, việc thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất hoạt động, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Ngoài ra, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn ( gọi là bên thế chấp ) dùng TS là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ( gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn ), đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ). 2.2. Điều kiện đối với BĐS thế chấp Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể thế chấp và vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có bao gồm : Thứ nhất : BĐS đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất. Thứ hai : BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cần mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Thứ ba : BĐS đó không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 9 Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình. Thứ tư : BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng. III – NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TĐG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về TĐG bất động sản. Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. 2. Mục đích và vai trò của TĐS bất động sản. 2.1. Mục đích của TĐG bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị. Việc TĐG nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá BĐS rất quan trọng trong việc quyết định mua – bán cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi nhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế. 2.2. Vai trò của TĐS bất động sản : TĐG bất động sản là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản đang sử dụng. 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp : Giá trị BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường , khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS có thể bị đẩy lên cao và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung thì giá BĐS có thể giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả của BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như : 3.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên : a. Vị trí của BĐS : SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A 10 [...]... thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định SV: Nguyễn Thị Yến 28 Lớp TĐ41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD Chương II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG I – MỘT SỐ NẾT KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI 1 Tình hình chung : 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB ) Ngân hàng TMCP Sài. .. ngân hàng quy định, tổ chức kiểm tra công tác thẩm định ở các chi nhánh và các phòng giao dịch trực thuộc - Tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ thẩm định - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá tài sản thế chấp cầm cố phù hợp thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng - Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản đảm bảo nơi vay và thực hiện công chứng -Lập các văn bản thông báo việc thế chấp. .. những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa trong báo cáo định giá * Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá BĐS thế chấp Một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng là định giá BĐS thế chấp, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định cho vay, thời hạn vay hay không cho vay Những BĐS thế chấp hầu hết là những TS dễ mua bán, trao đổi như : Nhà ở, đất đai... phương pháp thu nhập vào định giá BĐS thế chấp : Tại các Ngân hàng, BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đa dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng Do đó tùy thuộc vào từng loại BĐS mà thẩm định viên sẽ áp dụng phương pháp nào cho phù hợp Đối với các BĐS tạo ra thu nhập ròng hàng năm như BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập mang lại hiệu quả hơn hẳn Khi đó, các thẩm định viên sẽ quy đổi... SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Cơ sở để thẩm định giá trị TS theo chuẩn mực của Ủy ban chuẩn mực định giá quốc tế ( TSVC) và hiệp hội thẩm định giá ASEN và quy định pháp luật của từng quốc gia, đó là giá trị thị trường và giá trị khác giá trị thị trường 1 Giá trị thị trường : Là tổng số tiền trao đổi ước tính về TS giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán TS với một bên là người mua, sẵn sàng mua TS, vào... có một trụ sở chính đơn sơ đặt tại số 341 - ấp Nhơn Lộc 2 – Thị tứ Phong Điền – Huyện Châu Thành – tỉnh Cần Thơ ( cũ ), nay là huyện Phong Điền – Thành phố Cần Thơ Đến năm 2008, SHB đã chuyển hội sở ra Hà Nội ( số 77 Trần Hưng Đạo – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội ) trung tâm kinh tế lớn thứ 2 cả nước Trải qua 17 năm hình thành và phát triển, SHB đã ngày càng khẳng định vị thế và vai trò của mình trong hệ thống... điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá 2 Các phương pháp thẩm định giá BĐS Các phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp được sử dụng : * Phương pháp so sánh trực tiếp *Phương pháp thu nhập * Phương pháp chi phí *Phương pháp thặng dư * Phương pháp lợi nhuận Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu nhập... quả và có những bước phát triển mạnh mẽ Ngày 20/01/2006 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ký quyết định số 93/QĐNHNN chấp thuận cho SHB chuyển đổi mô hình từ Ngân hàng TMCP nông thôn sang Ngân hàng TNCP đô thị, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của SHB, từ đó tạo thuận lợi cho Ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và. .. chức năng theo quy định của pháp luật - Thực hiện việc mua bán bảo hiểm các tài sản thế chấp cầm cố - Định kỳ tái định giá tài sản thế chấp cầm cố, kiểm tra thường xuyên và định kỳ tài sản thế chấp cầm cố , đề xuất kịp thời các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng - Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp cầm cố trong toàn bộ hệ thống ngân hàng 3.3 Thực trạng... định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với BĐS thế chấp : Một số vùng quy định về tiêu chuẩn xác định và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như : ở Quận Hoàn kiếm có ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp * Các hạn chế quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với BĐS thế chấp, tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 3.2.2 Các yếu . động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. + Chương 3 : Những giải pháp Nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. Do. định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB) . Phạm vi : Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội. SV: Nguyễn. kinh doanh của các ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB). Tuy nhiên việc định giá BĐS thế chấp vẫn diễn ra tình trạng bất cập trong công tác định giá, hơn nữa việc