II – THỰC TRẠNG CễNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI PHềNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG SHB
3. Thực tế việc sử dụng cỏc phương phỏp thẩm định giỏ BĐS để tiến hành thế chấp cho vay tại SHB.
Phương ỏn thẩm định giỏ BĐS để tiến hành thế chấp cho vay tại Ngõn hàng TMCP Sài Gũn – Hà Nội ( SHB ) đối với hộ gia đỡnh ụng Nguyễn Thỏi Bỡnh thụng qua cỏc biờn bản định giỏ và bỏo cỏo thẩm định của cỏn bộ tớn dụng tại Ngõn hàng.
- Đối tượng cho vay : + ễng Nguyễn Thỏi Bỡnh ( chủ hộ ) + Bà Nguyễn Thị Lõm ( vợ ) - Địa chỉ :
- Đại diện Ngõn hàng : Phú phũng Nguyễn Thị Thỳy Phũng Tớn dụng
Để vay vốn Ngõn hàng phục vụ cho việc kinh doanh , gia đỡnh ụng Bỡnh đó mang giấy tờ nhà đất thuộc quyền sở hữu của mỡnh ra để thế chấp
làm tài sản cho số vốn vay. Sau khi xem xột đơn đề nghị vay vốn của ụng Bỡnh – phũng Tớn dụng đó cử cỏn bộ tớn dụng đến nhà ụng Bỡnh để thẩm định giỏ trị tài sản thế chấp.
Biờn bản thẩm định ngày 15 / 10 / 2010.
Chủ sử dụng đất mang tờn ụng Nguyễn Thỏi Bỡnh Tài sản thế chấp gồm :
- Quyền sử dụng 100 m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDĐ ) số 10105230056 , hồ sơ gốc số : ( 6862.2000.QĐUB )/ (31328.2000 ) do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 15 / 10 / 2000 cho ụng Nguyễn Thỏi Bỡnh và bà Chu Thị Lõm.
- Hiện trạng tài sản : + Vị trớ
+ Căn hộ 2 tầng xõy từ năm 2004, diện tớch xõy dựng 80 m2, tỷ lệ cũn lại 70%.
+ Tổng diện tớch là 100 m2 Đinh giỏ tài sản thế chấp : Căn cứ định giỏ :
- Đơn giỏ xõy dựng nhà ở đó được UBND tỉnh phờ duyệt là 10.000.000 đồng / m2.
- Đất được định giỏ : 100 m2 x 50.000 đ / m2 = 5.000.000.000 đồng - Nhà được định giỏ : 80 m2 x 10.000.000 đ / m2 = 800.000.000 đồng - Tổng giỏ trị quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền với đất được định giỏ là :
5.000.000.000 đ + 800.000.000 đ = 5.800.000.000 đồng ( Bằng chữ : Năm tỷ, tỏm trăm triệu đồng chẵn )
Theo quy định của Ngõn hàng thỡ mức cho vay tối đa khụng quỏ 70% giỏ trị tài sản bảo đảm. Vậy gia đỡnh ụng Bỡnh sẽ được vay với số tiền là :
5.800.000.000 đồng x 70% = 4.060.000.000 đồng ( 4.060 triệu )
Phõn tớch kết quả thẩm định của Ngõn hàng :
* Ưu điểm :
- Việc định giỏ thực hiện đơn giản, dễ làm, đảm bảo tiến độ nhanh phự hợp với nhu cầu vay vốn của người đi vay.
- Nếu khỏch hàng khụng cú khả năng thanh toỏn thỡ với mức định giỏ nhưu vậy sẽ dễ bỏn hơn.
* Nhược điểm :
-Với việc định giỏ như vậy thỡ khỏch hàng sẽ phải chịu vay một khoản tớn dụng nhỏ nờn cú thể làm ảnh hưởng đến tiến độ thi cụng của cụng trỡnh, dự ỏn và làm hạn chế việc cạnh tranh của ngõn hàng trờn thị trường.
- Khụng cú BĐS để so sỏnh nờn giỏ trị tài sản do cỏn bộ tớn dụng đưa ra mang tớnh chủ quan, khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị hiện tại của BĐS.
- Khụng tuõn theo cỏc nguyờn tắc thẩm định giỏ
Để khắc phục cỏc nhược điểm trờn, em sẽ định giỏ lại giỏ BĐS mà ngõn hàng đó thẩm định dựa trờn những phương phỏp mà em đó được học.
Trước hết để tớnh giỏ trị mảnh đất em sẽ sử dụng phương phỏp so sỏnh trực tiếp và kết hợp với phương phỏp để tớnh giỏ trị tài sản gắn liền với đất.
-Ứớc tớnh giỏ trị đất :
Một số đặc điểm về BĐS cần thẩm định + Vị trớ mặt ngừ
+ Diện tớch : 100 m2 ( 4 m x 25 m ) + Cú sổ đỏ và khụng cú tranh chấp + Lợi thế kinh doanh : Thuận lợi
+ Hỡnh dỏng : Vuụng vức.
Sau khi khảo sỏt giỏ đất trờn thị trường em đó thu thập được một số thụng tin về 3 vụ mua bỏn BĐS gắn với thời gian thẩm định.
- BĐS 1 : Địa chỉ : Vĩnh Tuy – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội
Mặt ngừ, vuụng vức, diện tớch 80 m2, đơn giỏ 50 triệu/m2 - BĐS 2 : Địa chỉ : Minh Khai – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội
ở trong ngừ, túp hậu, diện tớch 110 m2, đơn giỏ 52 triệu/m2 - BĐS3 : Địa chỉ : Đại La – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội
ở trong ngừ, nở hậu, diện tớch 120 m2, đơn giỏ 49,5 triệu/m2
*Xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất :
Qua điều tra thị trường thu thập được tương quan giỏ đất trờn thị trường như sau :
- Vị trớ :
+ BĐS 1 : Vĩnh Tuy – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội , diện tớch 80 m2 ở mặt đường, giỏ bỏn 4.000 ( triệu đồng ), giỏ 1 m2 đất là 50 triệu đồng.
+ BĐS 2 : Minh Khai – Hai Bà Trưng – Hà Nội. Diện tớch 75 m2, giỏ bỏn là 3.600 ( triệu đồng ), giỏ 1 m2 đất là 48 triệu đồng.
So sỏnh :
( Giỏ 1 m2 mặt đường – giỏ 1 m2 đất trong ngừ
--- x 100 Giỏ 1 m2 đất trong ngừ
[ 50 ( triệu ) – 49 triệu ) ]
--- x 100 = 2 % 49 triệu
Vậy lấy tỷ lệ đất mặt đường là 100 % thỡ đất trong ngừ là 98 %. - Hỡnh dỏng :
+ BĐS 1 : Địa chỉ : Vĩnh Tuy – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội. Diện tớch 80 m2, hỡnh dỏng vuụng vức, bỏn với giỏ 4000 ( triệu đồng ), giỏ 1 m2 đất là 50 (triệu đồng )
+BĐS 2 : Địa chỉ : Minh Khai – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội, diện tớch 82 m2, hỡnh dỏng túp hậu, bỏn với giỏ 3.772 ( triệu đồng ) giỏ 1 m2 đất là 46 ( triệu đồng ).
+ BĐS 3 : Địa chỉ : Đại La – Hà Nội, diện tớch 75 m2, hỡnh dỏng nở hậu, giỏ bỏn 4.050 ( triệu đồng ), giỏ 1 m2 đất là 54 ( triệu đồng ).
So sỏnh :
( Giỏ 1 m2 vuụng vức – giỏ 1 m2 túp hậu )
--- x 100 Giỏ 1 m2 túp hậu
[ 50 ( triệu đồng ) – 46 ( triệu đồng )
--- x 100 = 9 % 46 ( triệu đồng )
( Giỏ 1 m2 vuụng vức – giỏ 1 m2 nở hậu )
--- x 100 Giỏ 1 m2 nở hậu
[ 50 ( triệu đồng ) – 52,5 ( triệu đồng )
--- x 100 = 5 % 52,5 ( triệu đồng )
Vậy lấy tỷ lệ hỡnh dỏng vuụng vức là 100 % thỡ túp hậu là 91 %, nở hậu là 105 %.
- Quy mụ :
+ BĐS 1 : Vĩnh Tuy – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội. Diện tớch 82 m2, giỏ bỏn là 4.182 ( triệu đồng), giỏ 1 m2 đất là 51 ( triệu đồng ).
+ BĐS 2 : Minh Khai – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội. Diện tớch 100 m2, giỏ bỏn là 4.900 ( triệu đồng ) giỏ 1 m2 đất là 49 ( triệu đồng )
+ BDDS3 ; Đại La – Hà Nội, diện tớch 130 m2, giỏ bỏn là 6.110 ( triệu đồng ), giỏ 1 m2 đất là 47 ( triệu đồng ). So sỏnh : ( Giỏ 1 m2 BĐS 1 – giỏ 1 m2 BĐS 3 ) --- x 100 % Giỏ 1 m2 BĐS 3 [ 51 ( triệu đồng ) – 47 ( triệu đồng ) --- x 100 = 9 %
47 ( triệu đồng ) ( Giỏ 1 m2 BĐS 2 – giỏ 1 m2 BĐS 3 ) --- x 100 % Giỏ 1 m2 BĐS 3 [ 48 ( triệu đồng ) – 47 ( triệu đồng ) --- x 100 = 2 % 47 ( triệu đồng )
Vậy ta lấy diện tớch dưới 82 m là 109 %, trờn 82 m là 100 %, từ trờn 100 m – 140 m là 98 %.
Phõn tớch cỏc yếu tố so sỏnh :
* Vị trớ :
Giỏ đất mặt ngừ là 100 %, giỏ đất trong ngừ là 98%, lấy BĐS cần thẩm định, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 2 và BĐS 3 là : + Tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 2 là : 100 % - 98 % --- 2,04 % 98 % + Tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 3 là : 100 % - 98 % --- = 2,04 % 98 % * Hỡnh dỏng :
Giỏ đất vuụng vức là 100 %, túp hậu là 91 %, nở hậu là 105 %, tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 2 và BĐS 3 là : + Tỷ lệ điều chỉnh BĐS 2 là : 100 % - 91 % --- = 9,89 % 91 % + Tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 3 là : 100 % - 105 % --- = 4,76 % 105 % * Quy mụ : Giỏ đất từ 80 m – 100m là 100 %, từ trờn 100 m – 150 m là 98 %. Tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 2 và BĐS 3 là : + Tỷ lệ điều chỉnh BĐS 2 là : 100 % - 98 % --- = 2,04 % 98 % + Tỷ lệ điều chỉnh cho BĐS 3 là : 100 % - 98 %
--- = 2,04 % 98 %
* Bảng điều chỉnh giỏ đất của cỏc yếu tố so sỏnh :
Bảng điều chỉnh giỏ đất của cỏc yếu tố so sỏnh
Đơn vị tớnh : Triệu đồng STT Yếu tố so sỏnh BĐS cần thẩm định BĐS so sỏnh 1 BĐS so sỏnh 2 BĐS so sỏnh 3 1 Giỏ bỏn 4.000( triệu) 5.720( triệu) 5.940( triệu
2 Diện tớch 100m2 80m2 110 m2 120m23 Tỡnh trạng phỏp lý Sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ