* Khỏi niệm :
Phương phỏp thu nhập là phương phỏp chuyển đổi cỏc thu nhập rũng hàng năm trong tương lai về giỏ trị vốn hiện tại, phương phỏp thu nhập được xõy dựng trờn việc tuõn thủ cỏc nguyờn tắc dự kiến cỏc lợi ớch trong tương lai và chủ yếu được ỏp dụng đối với cỏc BĐS tạo thu nhập.
Được xõy dựng chủ yếu trờn việc tuõn thủ cỏc nguyờn tắc dự bỏo cỏc lợi ớch tương lai. Theo nguyờn tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết , giỏ trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giỏ trị hiện tại của tất cả cỏc khoản thu nhập tương lai cú thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thỡ cú thể tỡm được giỏ trị của BĐS, nú tương ứng với giỏ vốn phải đầu tư để tạo ra cỏc khoản thu nhập đú.
Quỏ trỡnh chuyển đổi thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm về hiện tại là quỏ trỡnh vốn húa và được thể hiện :
Giỏ trị vốn = thu nhập rũng / tỷ lệ vốn húa trực tiếp.
+ Thu nhập rũng : Là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thỏc BĐS ( cung cấp hàng húa dịch vụ ) với chi phớ bỏ ra để đạt được doanh thu đú kể cả việc khấu trừ thuế.
+ Tỷ lệ vốn húa : là lói xuất lợi tức mà nhà thẩm định giỏ căn cứ vào đú để chuyển húa thu nhập thành giỏ trị vốn của BĐS. Đú là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xột đầu tư vào một BĐS nào đú cho một mục đớch kinh doanh cụ thể.
* Nguyờn tắc ỏp dụng :
Phương phỏp thu nhập được xõy dựng dựa trờn 3 nguyờn tắc : - Nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyờn tắc cung cầu
- Nguyờn tắc dự bỏo cỏc lợi ớch tương lai
* Cỏc bước tiến hành :
+ Bước 1 : ước tớnh thu nhập trung bỡnh hàng năm cho một BĐS cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan cú tỏc động đến thu nhập.
+ Bước 2 : ước tớnh tất cả cỏc khoản chi phớ đề trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa, bảo hành.
+ Bước 3 : Xỏc định tỷ lệ lói xuất thớch hợp dựng để tớnh toỏn, cụng việc này cú thể dựa vào việc phõn tớch tỷ lệ lói của cỏc BĐS tương tự.
+ Bước 4 : Dựng cụng thức vốn húa để tỡm ra giỏ trị hiện tại của BĐS mục tiờu.
Cú 2 phương phỏp vốn húa : + Phương phỏp vốn húa trực tiếp :
TNR
Giỏ BĐS = --- R
Trong đú : TNR : Thu nhập rũng
R : Tỷ lệ vốn húa chung. + Phương phỏp vốn húa giỏn tiếp :
CF1 CF2 CFn
Giỏ trị BĐS = ---+ --- + ... + --- (1 + r)1 ( 1 + r)1 (1+r)1 Trong ddos : CFi : Dũng tiền rũng hàng năm
R : Tỷ suất lợi tớch.
* Ưu điểm và nhược điểm của phương phỏp thu nhập
+ Ưu điểm :
Đõy là phương phỏp cú cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, nú tiếp cận một cỏch trực tiếp những lợi ớch mà BĐS mang lại trong tương lai.
Ngoài việc chiết khấu dũng tiền là phức tạp, núi chung phương phỏp thu nhập là phương phỏp đơn giản trong quỏ trỡnh ỏp dụng.
- Cú độ chớnh xỏc tương đối cao, khi cú chứng cứ thị trường cú thể so sỏnh được khi cỏc khoản thu nhập được dự bỏo tương đối chớnh xỏc.
+ Nhược điểm :
- Khi phõn tớch thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt : Vị trớ, tuổi thọ, chất lượng...
- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự bỏo cỏc khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giỏ cú độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cỏc tham số tớnh toỏn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
* Vận dụng phương phỏp thu nhập vào định giỏ BĐS thế chấp :
Tại cỏc Ngõn hàng, BĐS dựng vào mục đớch thế chấp rất đa dạng về chủng loại, giỏ trị, mục đớch sử dụng... Do đú tựy thuộc vào từng loại BĐS mà thẩm định viờn sẽ ỏp dụng phương phỏp nào cho phự hợp. Đối với cỏc BĐS tạo ra thu nhập rũng hàng năm như BĐS cho thuờ thỡ phương phỏp định giỏ thu nhập mang lại hiệu quả hơn hẳn. Khi đú, cỏc thẩm định viờn sẽ quy đổi tất cả cỏc khoản thu nhập trong tương lai của BĐS thế chấp về giỏ trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xỏc định.
Chương II
THỰC TRẠNG CễNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG I – MỘT SỐ NẾT KHÁI QUÁT VỀ TèNH HèNH HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP SÀI GềN – HÀ NỘI