II – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO CễNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN
c. Hoàn thiện khung thể chế phỏp lý.
Tại Việt Nam, cơ chế quản lý về đất đai cũn kộm khiến cho cỏc văn bản phỏp lý khụng kịp thay đổi để phự hợp với sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản.
Theo quy định của Luật đất đai 2003 thỡ giỏ đất trờn thị trường biến động, sau hai thỏng Chớnh phủ mới tiến hành điều chỉnh khung giỏ đất. Như vậy, theo quy định này thỡ việc điều chỉnh giỏ đất khi cú sự biến động là rất
chậm. Mặt khỏc, Nghị định 188 quy định giỏ đất cho Nhà nước ban hành được xỏc định dựa trờn cơ sở xử lý thụng tin giỏ thị trường của cỏc vụ chuyển nhượng trước đú, theo quy định này thỡ giỏ đất khụng trực tiếp được hỡnh thành trờn cơ sở cung – cầu.
Luật đất đai 2003 quy định khung giỏ đất chỉ được điều chỉnh vào thỏng 1 hàng năm trong khi đú giỏ đất đai lại luụn luụn biến động, cú thể thay đổi theo từng ngày, từng thỏng.
Chớnh những hạn chế đú, đó dẫn đến tỡnh trạng trong những năm qua tồn tại cơ chế hai giỏ đất : Giỏ đất do nhà nước quy định ( thường thấp hơn giỏ thị trường ) và giỏ thị trường , điều này đó tạo ra những điều bất hợp lý.
Việc xõy dựng khung giỏ phải căn cứ vào những yếu tố hỡnh thành giỏ đất như : Khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng... như hiện nay, nhưng cần quy định rừ về định tớnh và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giỏ đất thực tế trờn thị trường so sỏnh với giỏ đất trao đổi thực tế của những nơi cú vị trớ tương tự ( cú thể co gión một số phần trăm nào đú ), cho phộp địa phương linh động, dễ dàng hơn và khụng bị ràng buộc một cỏch cứng nhắc vào quy định, phõn loại của nhà nước.
KẾT LUẬN
Định giỏ BĐS thế chấp là một trong những khõu quan trọng trong hoạt động cấp tớn dụng của Ngõn hàng SHB thụng qua kết quả định giỏ, Ngõn hàng sẽ đưa ra được cỏc quyết định cho vay hợp lý, đảm bảo cho Ngõn hàng vừa giảm được đến mức thấp nhất rủi ro cú thể mang lại vừa thu được lợi nhuận. Cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế và hệ thống tài chớnh, hoạt động định giỏ thế chấp tại cỏc ngõn hàng ngày càng đúng một vai trũ quan trọng trong quỏ trỡnh phỏt triển của hoạt động tớn dụng.
Sau hơn 17 năm hỡnh thành và phỏt triển SHB đó đạt được những thành cụng nhất định, đặc biệt là trong cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp. Trong những năm vừa qua, hoạt động định giỏ BĐS thế chấp luụn được cỏc cấp lónh đạo của SHB quan tõm và tạo nhiều điều kiện. Cú thể núi SHB là một trong những ngõn hàng đi đầu trong cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp. Tuy nhiờn, bờn cạnh những thành cụng đó đạt được thỡ Ngõn hàng cũng khụng trỏnh khỏi những sai sút trong cụng tỏc định giỏ.
Về mặt lý luận , chuyờn đề đó đi sõu vào nghiờn cứu và làm sỏng tỏ cỏc vấn đề cơ bản cú liờn quan đến định giỏ thế chấp, cỏc khỏi niệm, căn cứ, nguyờn tắc định giỏ BĐS thế chấp, cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến giỏ trị của BĐS
thế chấp, quy trỡnh định giỏ BĐS và phõn tớch kinh nghiệm định giỏ của một số ngõn hàng trong nước và trờn thế giới.
Chuyờn đề cũn nghiờn cứu và đi sõu vào phõn tớch thực trạng hoạt động định giỏ BĐS thế chấp tại Ngõn hàng TMCP Sài Gũn – Hà Nội ( SHB). Qua đú, thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt chưa hoàn thiện của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp.
Trờn cơ sở nghiờn cứu và phõn tớch lý luận và thực trạng chuyờn đề đó mạnh dạn đề xuất một số giải phỏp gúp phần nõng cao chất lượng hoạt động định giỏ BĐS thế chấp. Ngoài ra, chuyờn đề cũn đưa ra một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền, kiến nghị với Ngõn hàng Nhà nước Việt Nam, kiến nghị với Ngõn hàng SHB nhằm hoàn thiện và nõng cao hơn nữa chất lượng của hoạt động định giỏ BĐS thế chấp.
Bộ tài chính
Trờng cao đẳng tài chính – Quản trị kinh doanh Khoa : Thẩm định giá
==============