Giải pháp hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng Bất động sản

Giải pháp hoàn thiện việc định giá tài sản thế chấp bằng Bất động sản

Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Lêi më đầu Nền kinh tế thể sống, kinh tế liên tục vận động phát triển víi thêi gian, mµ nã bao gåm nhiỊu u tố cấu thành Hoạt động Ngân hàng thơng mại yếu tố Lịch sử kinh tế giới đà chứng minh vai trò to lớn nó, ngời ta ví Ngân hàng nh mạch máu nên kinh tế Điều không cờng ®iƯu mét chót nµo nÕu chóng ta ®· chøng kiÕn khủng hoảng tài chính-tiền tệ năm 1997 Châu gần Ngân hàng mặt tạo nguồn cung cấp vốn cho doanh nghiệp, mặt khác Ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho trình lu thông tiền tệ, làm cho hoạt động toán nội kinh tế cho mối quan hƯ kinh tÕ qc tÕ diƠn dƠ dµng Sù phát triển hệ thống Ngân hàng tạo điều kiện cho phát triển nên kinh tế Với nớc phát triển nh Việt nam trình thực CNH-HĐH đất nớc tham gia vào trình hội nhập giới việc tạo hệ thống Ngân hàng vững mạnh yếu tố đợc quan tâm mục tiêu cần đợc thực trình xây dựng phát triển đất nớc Một yếu tố tạo nên vững mạnh an toàn hiệu kinh doanh Hai yếu tố tồn song song nhng lại mâu thuân Hoạt động Ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Rđi ro x¶y tõ nhiỊu phÝa víi nhiỊu cÊp độ khác nhau, vay cịng cã thĨ dÉn tíi sù sơp ®ỉ cđa Ngân hàng Hạn chế rủi ro yêu cầu cấp bách không từ phía Ngân hàng mà từ phía Chính phủ Một biện pháp việc định giá tài sản chấp Đối với hệ thống Ngân hàng thơng mại Việt nam việc định giá tài sản chấp khâu yếu Do thị trờng bất động sản Việt nam tình trạng phôi sinh, pháp luật đất đai Nhà nớc nhiều vấn đề tồn nh văn pháp lý, thủ tục, giấy tờ rờm rà mang nặng tính hình thức, thêm vào khung giá đất Nhà nớc nhiều bất cập so với thực tế thị trờng làm cản trở hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản Ngân hàng Trong trình thực tập Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Hà tây, đợc hớng dẫn tận tình thầy cô, với quan tâm giúp đỡ cán nhân viên Ngân hàng, đặc biệt cô phòng Tín dụng, em đà mạnh dạn sâu nghiên cứu vấn đề Trong luận văn em xin trình bày khía cạnh nhỏ kinh doanh tín dụng với đề tài: Giải pháp hoàn thiện việc Định giá Tài sản chấp Bất Động Sản NHNo&PTNT Hà Tây Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Luận văn gồm phần chính: Chơng I Những vấn đề chung định giá tài sản chấp NHTM Chơng II Tình hình việc định giá tài sản chấp bất động sản NHNo&PTNT Hà tây Chơng III Một số giải pháp Kiến nghị nhằm hoàn thiện việc định giá tài sản chấp bất động sản NHNo&PTNT Hà tây Để hoàn thành luận văn này, em xin cảm ơn T.S Đặng Ngọc Đức cán NHNo&PTNT Hà tây đà tận tình giúp đỡ em, bảo em mặt kiến thức, nghiệp vụ cung cấp số liệu thực tế trình nghiên cứu Do hạn chế mặt thời gian nh kiến thức nên tránh khỏi sai sót Rất mong đợc góp ý thầy cô giáo bạn đọc Chơng I Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Những vấn đề chung định giá tài sản chấp NHTM 1.1 Hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản chấp NHTM 1.1.1 Hoạt động cho vay NHTM 1.1.1.1 Khái niệm: Cho vay quan hệ tín dụng bên Ngân hàng (bên cho vay) với bên là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân xà hội (bên vay), Ngân hàng chuyển giao lợng tiền cho bên vay sử dụng thời gian định theo thoả thuận, bên vay có trách nhiệm hoàn trả gốc lÃi cho Ngân hàng đến hạn toán 1.1.1.2 Cơ sở tồn hoạt ®éng cho vay nÒn kinh tÕ Trong nÒn kinh tế hàng hoá quan hệ tín dụng tồn phát triển do: Trong phạm vi doanh nghiệp: Dù doanh nghiệp có quy mô lớn hay nhỏ nguồn vốn tự có họ lúc đáp ứng đợc nhu cầu sản xuất mà có nhu cầu lại xảy dự định DN, chu kỳ sản xuất doanh nghiệp xảy tình trạng lệch pha nhu cầu vốn lợng vốn doanh nghiệp nắm giữ Thêm vào doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất cần phải có thêm nguồn vốn để đầu t, nh NHTM ngời đáp ứng nhu cầu vốn doanh nghiệp cần Trong phạm vi toàn kinh tế: Trong kinh tế luôn tồn phận dân c hay tỉ chøc kinh tÕ thõa vèn ®ã phận khác lại thiếu vốn, Ngân hàng ngời trung gian giúp ngời thừa vốn thiếu vốn gặp vốn đợc sử dụng có hiệu 1.1.1.3 Các hình thức cho vay Ngân hàng Thơng mại Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Ngân hàng Thơng mại cho vay theo nhiều hình thức để đáp ứng đợc nhu cầu nhiều loại khách hàng Tuỳ thuộc vào khác mà Ngân hàng phân loại thành loại sau: ã Căn vào mục đích: Dựa vào cho vay thờng đợc chia làm loại sau: - Cho vay bất động sản loại cho vay liên quan đến việc mua sắm xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai, bất động sản lĩnh vực công nghiệp, thơng mại dịch vụ - Cho vay công nghiệp thơng mại loại cho vay ngắn hạn ®Ĩ bỉ sung vèn lu ®éng cho c¸c doanh nghiƯp lĩnh vực công nghiệp, thơng mại dịch vụ - Cho vay nông nghiệp loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nh mua sắm vật dụng đắt tiền, ngày Ngân hàng thực khoản cho vay để trang trải chi phí thông thờng đời sống thông qua phát hành thẻ tín dụng - Thuê mua loại khác ã Căn vào thời hạn cho vay: + Cho vay ngắn hạn: Loại cho vay có thời hạn dới năm đợc sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lu động doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân + Cho vay trung hạn: Theo quy định Ngân hàng Nhà nớc Việt nam, cho vay trung hạn có thời hạn từ năm đến năm, nớc giới thời hạn lên tới năm Tín dụng trung hạn chủ yếu đợc sử dụng để đầu t mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có quy mô nhỏ thời gian hoàn vốn nhanh + Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn năm (đối với Việt nam), năm (đối với giới) Tín dụng dài hạn loại tín dụng để đáp ứng nhu cầu dài hạn nh xây dựng nhà ở, thiết bị, phơng tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng xí nghiệp ã Căn vào hình thái tín dụng: Theo đợc chia làm loại: Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B - Cho vay tiền loại cho vay mà hình thái giá trị tín dụng đợc cung cấp tiền Đây loại cho vay chủ yếu Ngân hàng đợc thực c¸c kü tht nh: TÝn dơng øng tríc, thÊu chi, tÝn dơng thêi vơ, tÝn dơng øng tríc… - Cho vay tài sản hình thức cho vay phổ biến đa dạng, riêng Ngân hàng cho vay tài sản đợc áp dụng phổ biến tài trợ thuê mua ã Căn vào phơng pháp hoàn trả: Đợc chia loại: - Cho vay trả góp: loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả gốc lÃi theo định kỳ Loại cho vay thờng đợc áp dụng cho vay bất động sản nhà ở, cho vay tiêu dùng Thông thờng có phơng pháp trả góp sau: Phơng pháp cộng thêm, phơng pháp trả vốn gốc trả lÃi theo số d vào cuối định kỳ, phơng pháp trả gốc trả lÃi tính mức hoàn trả vốn gốc, phơng pháp trả vốn gốc lÃi tất thời kỳ - Cho vay phi trả góp: Là loại cho vay đợc toán lần theo kỳ hạn đà thoả thuận ã Căn vào xuất xứ tín dụng: Dựa vào chia làm loại: - Cho vay trực tiếp: Là việc Ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho ngời có nhu cầu, đồng thời ngời vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho Ngân hàng - Cho vay gián tiếp: Là khoản cho vay đợc thực thông qua việc mua lại khế ớc chứng từ nợ đà phát sinh thời hạn toán Các Ngân hàng thơng mại cho vay gián loại sau: Chiết khấu thơng mại, mua phiếu bán hàng tiêu dùng máy móc nông nghiệp trả góp, mua khoản nợ doanh nghiệp ã Căn vào mức độ tín nhiệm khách hàng: Theo này, cho vay đợc chia làm loại: - Cho vay không bảo đảm: Là loại cho vay tài sản chấp, cầm cố bảo lÃnh bên thø ba, mµ viƯc cho vay chØ dùa vµo uy tín thân khách hàng, đợc áp dụng khách hàng tốt, trung thực kinh doanh, khả tài lành mạnh, quản trị có hiệu Hoàn thiện việc định giá tài sản chÊp Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B - Cho vay có bảo đảm: Là loại cho vay đợc Ngân hàng cung ứng khách hàng phải có tài sản chấp cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay có bảo lÃnh ngời thứ ba Ngoài Ngân hàng phải tuân thủ quy định khác đối tợng vay vốn, quy định hạn mức tín dụng, mức lÃi suất hợp đồng tín dụng Ngân hàng khách hàng có quyền nghĩa vụ riêng phù hợp với quy định pháp luật 1.1.1.4 Vai trò việc cho vay a Đối với ngời tiêu dùng: - Tín dụng góp phần cải thiện mức sống: Nói chung ngời tiêu dùng nhận đợc lợi ích từ viêc sử dụng tín dụng tạo chÕ cho phÐp hä cã thĨ sư dơng c¸c ngn thu nhập tơng lai để toán cho hàng hoá đà đựơc sử dụng mua sắm trớc Nh họ gia tăng mức sống thời khả kiếm thu đợc ngân quỹ tơng lai - Xử lý nhu cầu khẩn cấp: Những nhu cầu tài khẩn cấp không đợc dự báo trớc, đợc tài trợ đờng tín dụng nh: sửa chữa h hỏng nhà cửa, phơng tiện lại, chăm sóc sức khoẻ, mát tài sản - Sự tiện lợi: Ngoài vai trò cung cấp phơng tiện toán, tín dụng công cụ tạo tiện ích cho ngời tiêu dùng Bằng cách sử dụng thẻ tín dụng, ngời tiêu dùng du lịch khắp giới mà toán cho nhiều loại chi trả khác nhau: dịch vụ khách sạn, vé máy bay, mua hàng kỷ niệm Nhu cầu mang lợng lớn tiền mặt đợc giảm thiểu đáng kể b Đối với doanh nghiệp - Mở rộng thị trờng: Nhiều doanh nghiệp dựa vào tín dụng để mở rộng thị trờng tìm kiếm khách hàng Nếu hä cung cÊp qun cho mua b»ng tÝn dơng cho khách hàng, nhiều ngời có khả mua Nhiều khách hàng thiếu ngân quỹ tiền mặt thời a thích dùng tín dụng để họ trả sau - Dự trữ vật t- nguyên liệu: Các doanh nghiệp phụ thuộc vào chơng trình tín dụng nhà phân phối cung cấp Ngân hàng cung cấp để thu đợc vật t, nguyên liệu, thành phẩm nhiều loại tài sản khác cần cho hoạt động sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp mở rộng danh mục mặt hàng kinh doanh dự trữ nhiều hàng hoá họ mua tín dụng Hoàn thiện việc định giá tài sản thÕ chÊp Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B - Các khoản vốn tài chính: Cuối nhiều doanh nghiệp cần vốn để khởi đầu, để trì bàng trớng hoạt động họ Nhiều doanh nghiệp xảy tình trạng không cân luồng ngân quỹ, khoản chi phí đợc cần đến trớc thu nhập đợc tạo từ việc bán sản phẩm dịch vụ Sự phát triển địa điểm kinh doanh mới, sản phẩm thực thi chơng trình tiếp thị không khả thi hỗ trợ khản cho vay kinh doanh 1.1.1.5 Nguyên tắc cho vay a Nguyên tắc thứ nhất: Vốn vay phải hoàn trả gốc lÃi theo thời hạn đà cam kết Nguyên tắc bảo đảm thực chất tín dụng Quan hệ tín dụng quan hệ vay mợn lẫn có hoàn trả gốc lÃi sau thời gian định Tính chất tín dụng bị phá vỡ nguyên tắc không thực đầy ®đ Doanh nghiƯp vay vèn ph¶i cam kÕt tr¶ đủ vốn lÃi sau thời gian định ghi khế ớc vay nợ Hơn nữa, chất xúc tác hoạt động cho vay lÃi suất Th«ng thêng l·i st tiỊn gưi < l·i st tiỊn vay < lợi nhuận bình quân Ngân hàng Đồng thời lÃi suất tiền gửi > tỷ lệ lạm phát Điều đảm bảo quyền lợi ngời gửi tiền, lợi nhuận Ngân hàng thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh Các khoản cho vay Ngân hàng đợc hoàn trả lần trả góp Ngân hàng quan tâm đến thời diểm trả nợ khách hàng ảnh hởng tới khả khoản Ngân hàng tình hình cấu nguồn nh tài sản b Nguyên tắc thứ hai: Cho vay có giá trị tơng đơng làm bảo đảm Cho vay có bảo đảm biểu việc cho vay có cầm giữ vật chấp nh bất động sản, động sản biên nhận kí gửi hàng hóa, khoản phải thu, nhà máy, trang thiết bị, cổ phiếu, trái phiếu, yêu cầu vật bảo đảm bán đợc Bất kỳ khoản vay Ngân hàng phải tính đến hiệu phơng án sản xuất kinh doanh, dự án đầu t để tính khả thu hồi nợ Một phơng án sản xuất kinh doanh có hiệu điều kiện tiên để định cho vay có nghĩa khách hàng không thiết phải có đủ tài sản bảo đảm Ngân hàng cho vay Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Lý cần có bảo đảm nhằm để Ngân hàng giảm bớt rủi ro mát trờng hợp ngời vay không muốn khả trả đợc nợ đến hạn Sự đảm bảo chủ yếu khách hàng có yêu tài Sự yếu thông qua mét sè u tè bao gåm nỵ chång chÊt, lỵi tøc thÊp, qu¶n lý yÕu kÐm Ngêi vay trêng hợp nh tạo lòng tin với Ngân hàng cách chấp tài sản có Đặc biệt khoản vay trung dài hạn Đối với Ngân hàng hình thức cho vay thận trọng an toàn để đối phó với tổn thất xảy nợ hạn, khó đòi khách hàng khả toán c Nguyên tắc thứ ba: Khoản vay phải sử dụng mục đích có hiệu Đơn vị xin vay phải có kế hoạch cụ thể có đơn xin vay gửi tới Ngân hàng, đơn xin vay phải nói rõ số lợng vốn cần vay, thời gian vay mục đích sử dụng vốn Mục đích vay có ảnh hởng lớn đến chất lợng khoản vay thời hạn vay Hầu nh Ngân hàng thích cấp khoản tín dụng đắn Khách hàng phải sử dụng mục đích khoản vay Bởi cho vay Ngân hàng đà thẩm định khả sinh lời khoản vay đó, xem liệu tài trợ cho mở rộng tạo tiền đề tăng lợi nhuận tăng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp Nếu sau vay mà doanh nghiệp sử dụng không mục đích đà ghi hợp đồng điều ảnh hởng xấu đến Ngân hàng Vì vậy, Ngân hàng phải theo dõi mục đích sử dụng khoản vay doanh nghiệp 1.1.2 Hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản chấp 1.1.2.1 Các hình thức bảo đảm tiền vay tài sản 1.1.2.1.1 Bảo lÃnh tài sản bên thứ ba Bảo lÃnh vay vốn Ngân hàng việc bên thứ ba (pháp nhân cá nhân gọi bên bảo lÃnh) cam kết với bên cho vay(bên nhận bảo lÃnh) thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay vốn(bên đợc bảo lÃnh) đến hạn mà mà bên đợc bảo lÃnh không trả đợc toàn hay phần nợ vay (bao gồm nợ gốc tiền phạt hạn) cho bên nhận bảo lÃnh Hoàn thiện việc định giá tài s¶n thÕ chÊp Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Bên bảo lÃnh thực bảo lÃnh tài sản bên thoả thuận bên bảo lÃnh phải chấp, cầm cố bảo lÃnh uy tín cho bên nhận bảo lÃnh Tham gia vào quy trình bảo lÃnh có ba chủ thể: Khách hàng, Ngân hàng bên bảo lÃnh Ngời đứng bảo lÃnh thực bảo lÃnh tài sản bên thoả thuận bên bảo lÃnh phải chấp, cầm cố bảo lÃnh uy tín Do ngời bảo lÃnh ngời phải chịu rủi ro mà ngời đợc bảo lÃnh gặp phải ngời bảo lÃnh ngời đựơc bảo lÃnh phải có quan hệ tín nhiệm với nhau, phải biết trớc đạo đức ngời vay, tính khả thi dự án mà ngời vay thực Bên bảo lÃnh bảo lÃnh phần toàn số tài nợ vay Nhiều bên tham gia bảo lÃnh cho bên dể thực hợp đồng vay vốn Mỗi bên bảo lÃnh thực bảo lÃnh phần nợ gốc, lÃi phạt hạn ký hợp đồng bảo lÃnh độc lập Bảo lÃnh hình thức đảm bảo gián tiếp nhng đợc sử dụng tơng đối rộng Nó mang ý nghĩa quan trọng việc mở rộng khuyến khích đầu t Hoạt động Việt nam chủ yếu Ngân hàng thơng mại đảm nhận cho khách hàng tham gia dự án xin vay Ngân hàng khác 1.1.2.1.2 Bảo đảm tiền vay tài sản cầm cố Cầm cố: Là việc bên vay vốn (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản động sản phụ thuộc sở hữu cho bên cho vay (bên nhận tài sản cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lÃi vay tiền phạt lÃi hạn) Nếu tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu bên thoả thuận, bên cầm cố giữ tài sản cầm cố giao gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản cho bên nhận cầm cố giữ để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ bên nhận cầm cố Tài sản dùng để cầm cố tất loại động sản thuộc sở hữu hợp pháp ngời có tài sản có giá trị giá trị sử dụng, dễ dàng bán đợc chuyển nhợng thị trờng Thời hạn cầm cố quy định nhỏ 90 ngày, mức cho vay không vợt 70% giá trị tài sản cầm cố, với số tài sản đặc biệt 100% 1.2.1.1.3 Bảo đảm tiền vay tài sản chấp Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Thế chấp: Là hình thức mà bên vay vốn dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nhiệm vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc tiền phạt lÃi qúa hạn) bên cho vay Đây phơng thức thiết phải áp dụng doanh nghiệp quốc doanh, cá thể , hộ sản xuất Mức cho vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp dùng tài sản chấp để vay ngắn hạn, trung hạn dài hạn Đối với chấp Ngân hàng nắm giữ giấy tờ sở hữu gốc chi phí lu giữ bảo quản không đáng kể lÃi suất cho vay thờng tơng ứng với khoản cho vay thời hạn Tài sản dùng để chấp không đơn bất động sản nh Luật dân mà động sản khác nh: tàu bay, tàu thuỷ 1.2.1.1.4 Bảo đảm tiền vay tài sản hình thành từ vốn vay Trớc hết phải nói dây hình thức bảo đảm tiền vay tơng đối mẻ Theo hình thức này, khách hàng cam kết với Ngân hàng cho vay việc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng Bảo đảm tiền vay theo hình thức thực dới hai cách: Bên vay cầm cố chấp tài sản hình thành từ vốn vay cho Ngân hàng Để đợc vay vốn theo hình thức đảm bảo này, khách hàng vay phải đáp ứng số điều kiện sau: - Có khả tài để thực nghĩa vụ trả nợ - Có dự ánh đầu t phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi - Có khả hoàn trả nợ có dự án, phơng án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với pháp luật quy định - Có mức vốn tự có tham gia vào dự án giá trị tài sản bảo đảm biện pháp cầm cố chấp tối thiểu 15% vốn đầu t dự án Tài sản hình thành từ vốn vay đợc đem bán bảo đảm vay phải có quyền sở hữu đợc giao quyền sử dụng, đợc phép giao dịch thêm vào tài sản phải xác định đợc giá trị, số lợng Đối với tài sản hình thành từ vốn vay vật t hàng hóa điều kiện trên, Ngân hàng phải có khả quản lý, giám sát tài sản bảo đảm Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 10 Lun văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Theo sè liƯu b¶ng cho thÊy tỉng doanh sè cho vay cđa NHNo Hà Tây năm 2002 so với năm 2001 tăng lên số tuyệt đối 866.398 triệu đồng Để hiểu đợc tăng lên thành phần kinh tế chủ yếu hÃy xem xét cụ thể tiêu sau: + Tình hình cho vay ë doanh nghiƯp nhµ níc chiÕm tû träng cao thứ ba tổng cấu cho vay thành phần kinh tế tăng lên +182.979 triệu đồng Năm 2002 đà có quan hệ nh: Công ty Xi măng Sài Sơn tỷ đồng, Công ty Vật t - N«ng nghiƯp 3,8 tû, c«ng ty xt nhËp khÈu tØnh Hà Tây 12 tỷ đồng, công ty giao thông 214 vay 12 tỷ vốn lu động + Công ty cổ phần - trách nhiệm hữu hạn doanh nghiệp t nhân: Đây thành phần doanh nghiệp quốc doanh chiÕm tû träng cao thø c¬ cÊu cho vay ngân hàng, doanh số cho vay năm 2002 so với năm 2001 công ty trách nhiệm hữu hạn, cổ phần tăng +245.862, doanh nghiệp t nhân tăng +61.331 triệu Doanh số cho vay tăng cao chứng tỏ đầu t cho thành phần kinh tế đáng kể, điều chứng tỏ Ngân hàng mạnh dạn đầu t vào doanh nghiệp quốc doanh Vì Ngân hàng cần quan tâm chủ động tìm kiếm dự án khả thi, khách hàng có nhu cầu vay vốn từ đối tợng để có sách thu hút đầu t cho vay có hiệu + Hợp tác xÃ: Doanh số cho vay thành phần kinh tế chiếm tỷ trọng thấp cấu cho vay thành phần kinh tế Doanh số cho vay năm 2002 có tăng lên so với năm 2001 số tuyệt đối +8.296 triệu chứng tỏ tình hình cho vay hợp tác x· ®· cã nhiỊu tiÕn triĨn, song thùc tÕ hoạt động cho vay vốn Hợp tác xà gặp nhiều khó khăn hầu hết hợp tác xà tỉnh đợc thành lập lại cha xác định đợc hớng phát triển sản xuất kinh doanh cha có nhu cầu vay vốn lớn để phát triển Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 51 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B + Tín dụng hộ sản xuất: Chiếm đa phần hoạt động tín dụng thị trờng kinh doanh chủ yếu Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hà Tây Kết từ số liệu bảng cho ta thấy, doanh số cho vay đối víi s¶n xt chiÕm tû cao nhÊt cấu cho vay Năm 2002 so với năm 2001 doanh số cho vay tăng lên 367.930 triệu số tuyệt đối Điều chứng minh đắn việc xác định đối tợng khách hàng Ngân hàng lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn nông dân Tuy nhiên đối tợng tiềm ẩn rủi ro lớn mà Ngân hàng nông nghiệp phát triẻn nông thôn Hà Tây phải có sách cho vay đợc tính toán kỹ càng, lợng hoá thấp rủi ro, có nh đảm bảo an toàn cho vốn đầu t, hoạt động tín dụng phát triển Bên cạnh năm qua Ngân hàng nông nghiệp Hà Tây đặc biệt ý ®Õn nghiƯp vơ cho vay ®êi sèng víi ®èi tỵng khách hàng công nhân viên nhà nớc, ngời có thu nhập thờng xuyên khách hàng tiềm tích cực đạo Ngân hàng sở tích cực mở rộng đầu t lĩnh vực Bảng 7: Cơ cấu d nợ theo thành phần kinh tế Đơn vị: Triệu đồng TT Chỉ tiêu DNNN C/ty TNHH-CP DNTN HTX Hộ sản xuất Tổng d nợ Năm 2001 Số tiền 227.506 72.336 15.136 5.096 1.123.854 1.443.928 TT(%) 15.76 5.0 1.04 0.35 77,85 100 Năm 2002 Số tiền 298.326 264.778 64.747 7.430 1.541.288 2.176.569 Chªnh lƯch %± + 70.820 + 192.442 + 49.611 + 2.334 + 417.434 732.641 31.1 266 327.8 45.8 37.1 50.7 TT(%) 13.7 12.16 2.97 0.34 70.9 100 (Nguån b¸o c¸o tổng kết tín dụng NHNo Hà Tây năm 2001-2002) Từ số liệu bảng cho ta thấy tình hình d nợ Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hà Tây năm 2002 so với năm 2001 tăng lên số tuyệt đối 732.641 triệu đồng, tốc độ tăng trởng đạt 50.7% Trong tốc độ tăng trởng d nợ lớn chủ yếu tập trung doanh nghiệp t nhân công ty trách nhiệm hữu hạn Mặc dù địa bàn tỉnh Hà Tây nhỏ hẹp lại có ba Ngân hàng thơng mại quốc doanh đóng địa bàn, nên việc tiếp cận đầu t vốn cho doanh nghiệp NHNo&PTNT Hà Tây gặp nhiều khó khăn nhng tính đến cuối năm 2002 NHNo Hà Tây đà có quan hệ với 82 DNNN, 125 DN quốc doanh có tiến đáng kể tốc độ tăng trởng d nợ số lợng chất lợng Theo số liệu bảng cho thấy d nợ Công ty TNHH- Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 52 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B CP năm 2002 tăng 192.442 triệu so với năm 2001, tốc độ tăng trởng đạt 266% D nợ DNTN tăng 49.661 triệu, tốc độ tăng trởng đạt 327.8% Mặt khác d nợ hợp tác xà chiếm tỷ trọng nhỏ thứ hai cấu d nợ theo thành phần kinh tế, có tăng nhng không nhiều hợp tác xà đợc thành lập lại cha xác định đợc hớng phát triển sản xuất kinh doanh cha có nhu cầu vay vốn lớn Còn tỷ trọng d nợ hộ sản xuất năm 2001 chiếm lớn 77.85% giảm xuống năm 2002 70.9% với tốc độ tăng trởng đạt 37.1%, nhìn chung nghiệp vụ tín dụng hộ sản xuất năm tơng đối đồng đạt kết tốt, song Ngân hàng nông nghiệp tỉnh Hà Tây cần phải tăng cờng công tác tín dụng hộ sản xuất khối lợng tăng tín dụng hộ sản xuất yếu tố quan trọng định kết hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng gần 80% tổng d nợ toàn chi nhánh Đồ thị 3: Cơ cấu d nợ theo thành phần kinh tế: 2.2.2.4 Các loại hình thức bảo đảm tiền vay đợc sử dụng NHNo&PTNT Hà tây: Thế chấp, cầm cố, bảo lÃnh, tín chấp, tài sản hình thành từ vốn vay Phân loại hình thức bảo đảm tiền vay NHNo&PTNT Hà tây: Bảng 8: Các hình thức bảo đảm tiền vay STT Hình thức bảo đảm tiền vay Đơn vị: Triệu đồng Doanh số Doanh số Tỷ trọng ThÕ chÊp 172.550 11.57% CÇm cè 68.640 4.6% Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 53 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B B¶o l·nh 81.864 5.5% TÝn chÊp 1.122.462 75.28% Tµi sản hình thành từ vốn vay 45.508 3.05% Tổng 1.491.024 100% Nhìn vào bảng ta thấy hình thức cho vay tín chấp Ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất, (chiếm tỷ trọng 75.28%) Nguyên nhân chủ yếu Ngân hàng tập chung chủ yếu vào khu vực kinh tế quốc doanh, gần 100% doanh nghiệp quốc doanh quan hệ với Ngân hàng dới hình thức tín chấp Các tổng công ty lớn với doanh số cho vay đến hàng chục tỷ đồng đợc Ngân hàng cho vay dới hình thức Hình thức cho vay tài sản chấp Ngân hàng phát triển với doanh số đạt 172.550 triệu chiếm tỷ trọng 11.57% so với tổng doanh số cho vay có bảo đảm Đồ thị 4: Cơ cấu hoạt động bảo đảm tiền vay năm 2002 2.2.2.5 Các loại tài sản đợc chấp NHNo&PTNT Hà tây Theo quy định pháp luật định 167/HĐQT-03, Ngân hàng đợc nhận chấp nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản liên quan đến trình sản xuất kinh doanh nh: dây chuyền máy móc thiết bị Khách hàng chấp Ngân hàng chủ yếu nhà cửa, quyền sử dụng đất, dây chuyền sản xuất Bảng 9: Các loại tài sản chấp NHNo&PTNT Hà tây Đơn vị: triệu đồng Loại tài sản Doanh số Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 54 Lun văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Sè tiỊn Tû träng (%) ThÕ chÊp 172.550 53.46 _ Nhµ cưa vật kiến trúc 112.450 34.8 _ Dây chuyền máy móc 15.050 4.6 _ Qun sư dơng ®Êt 24.220 7.49 _ Hàng hoá 20.830 6.57 Cầm cố 68.640 21.2 _ Xe m¸y 3.702 1.2 _ Sỉ tiÕt kiƯm 34.448 10.66 _ Kỳ phiếu, trái phiếu 30.450 9.34 Bảo lÃnh 81.864 25.34 323.054 100 Tổng ( Nguồn kê tài khoản ngoại bảng chấp, cầm cố, bảo lÃnh NHNo&PTNT Hà tây năm 2002) Qua bảng ta thÊy h×nh thøc thÕ chÊp th× thÕ chÊp b»ng nhà cửa chiếm tỷ trọng lớn (34.8% tổng số tỷ trọng tài sản chấp 53.6%) Trên thực tế nhà cửa loại tài sản chấp đợc dùng để chấp phổ biến Bên cạnh tài sản chấp quyền sử dụng đất chiếm vị trí khiêm tốn, nh loại tài sản khó xác định đợc giá trị việc xử lý sau bên chấp không trả đợc nợ khó Đối với Ngân hàng hình thức chấp máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất thờng đợc áp dụng nhiều công ty TNHH, hình thức đợc Ngân hàng u thích Vì vậy, dây chuyền sản xuất máy móc đà đợc đại hoá nhiều hiểu biết công nghệ ngày tăng, điều đà tạo lòng tin cho Ngân hàng Loại tài sản thuận lợi phát mại, thị trờng đa dạng, bên cạnh có Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 55 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B trung tâm bán đấu giá đà bán đợc nhiều máy móc thiết bị với giá hợp lý giúp Ngân hàng nhiều việc thu hồi nợ Đối với hình thức chấp nhà cửa phù hợp với ®iỊu kiƯn thùc tÕ cđa níc ta, ®êi sèng cha đợc cao nên nhà loại tài sản có giá trị tơng đối lớn với ngời dân, thêm vào việc phát mại loại tài sản có chiều hớng thuận lợi đa dạng hoá thị trờng, sở giao dịch nhà đất đời 2.2.2.6 Doanh số d nợ cho vay có bảo đảm tài sản chấp bất động sản Bảng10: Doanh số d nợ cho vay có bảo đảm TSTC Đơn vị: triệu đồng Tài sản chấp Doanh số D nợ Nợ hạn Năm 2000 98.505 46.152 4.265 Năm 2001 132.250 63.450 5.900 Năm 2002 172.550 85.360 5.889 (Nguồn kê tài sản chấp tài khoản ngoại bảng năm 2000, 2001, 2002) Đồ thị 5: Sự tăng trởng doanh số d nợ cho vay tài sản chấp NHNo&PTNT Hà tây: Hoàn thiện việc định giá tài sản chÊp 56 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B + Doanh số cho vay có bảo đảm tài sản chấp Ngân hàng qua số năm: Trong năm qua, doanh số cho vay có bảo đảm tài sản chấp Ngân hàng tăng dần qua năm: Năm 2000 đạt 98.505 triệu đồng, năm 2001 đạt 132.250 triệu đồng năm 2002 172.550 triệu đồng Sở dĩ doanh số cho vay tăng dần Ngân hàng chủ động mở rộng tín dụng chấp doanh nghiệp quốc doanh làm ăn hiệu quả, đồng thời Ngân hàng mở rộng thêm mạng lới chi nhánh để tăng cờng mối quan hệ tín dụng Các doanh nghiệp làm ăn với Ngân hàng với tài sản chấp lớn công ty TNHH với DNTN đợc thành lập nhng làm ăn phát đạt +D nợ hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản chấp: Năm 2000 d nợ cho vay tài sản chấp 46.152 triệu đồng, năm 2001 d nợ 63.450 triệu đồng đến năm 2002 d nợ 85.360 triệu đồng Nhìn vào đồ thị ta thấy tốc độ tăng doanh số nhanh so với tốc độ tăng d nợ Thành công việc đảm bảo hiệu cho vay tài sản chấp vài năm qua Ngân hàng đà giải chi nhiều nhu cầu khách hàng thực vay chấp cách hiệu vừa tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng, vừa đảm bảo hiệu cho đà thu hút đợc lợng khách hàng ngày nhiều, đáp ứng đợc nhu cầu vốn nhân dân địa bàn số huyện khác Hoàn thiện việc định giá tài sản chÊp 57 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Một yếu tố góp phần vào thành công Ngân hàng đà tạo đợc uy tín thị trờng, đa dạng hoá loại nghiệp vụ, mở rộng quan hệ với khách hàng thuộc thành phần kinh tế quốc doanh 2.2.2.7 Cơ sở định giá tài sản chấp NHNo&PTNT Hà tây Giá trị tài sản chấp sở quan trọng để Ngân hàng mức cho vay khách hàng Theo quy định chung cho vay có bảo đảm tài sản chấp Ngân hàng không đợc cho vay vợt mức 70% giá trị tài sản chấp Tuy nhiên, tuỳ trờng hợp cụ thể tài sản, khách hàng mà Ngân hàng có định khác Yếu tố mà Ngân hàng quan tâm biến động giá cả, tình hình khấu hao tài sản, lÃi phát sinh, thuế phí phát mại tài sản Đối với tài sản chấp bất động sản Ngân hàng dựa mức giá quy định mức giá thực tế thị trờng thời điểm cho vay Theo quy định NHNo&PTNT Ngân hàng lấy giá trị thấp làm Mức cho vay thờng nhỏ 70% khoảng 50-60% Với nhà cửa quyền sử dụng đất Ngân hàng đặc biệt ý tới vị trí nó, định giá trị thực tế thị trờng có quan tâm tới tài sản gắn liền với Đối với dây chuyền sản xuất đợc Ngân hàng trọng tới trình độ công nghệ tính đại Đối với hàng hoá có giá trị, có khả bán tốt thị trờng nh xe máy, ô tô Ngân hàng cho vay tới 80% giá trị 2.2.2.8 Chất lợng định giá tài sản chấp Dựa vào bảng 10 cho thấy: Năm 2001 số vay chấp Ngân hàng 1080 với doanh số 132.250 triệu đồng, nợ hạn 5.900 triệu đồng d nợ cho vay tài sản chấp 63.450 triệu đồng chiếm 0.93% tỷ lệ thấp Ngân hàng Năm 2002 số vay chấp Ngân hàng 1650 với doanh số 172.550 triệu đồng Nợ hạn 5.889 triệu đồng d nợ cho vay tài sản chÊp 85.360 triƯu ®ång chiÕm tû lƯ 0.69% Cã thĨ khẳng định hoạt động cho vay có độ an toàn cao nhờ có cố gắng việc thẩm định Một số vay lớn công ty địa bàn tỉnh cán tín dụng số cán lÃnh đạo xuống tận nơi xem xét, thẩm định đánh giá, số khác khả Ngân Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 58 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B hàng Ngân hàng mời chuyên gia định giá Những yếu tố đà góp phần làm cho việc cho vay có tài sản chấp đợc an toàn hiệu 2.2.3 Các khó khăn hoạt động định giá Tài sản chấp NHNo&PTNT Hà tây 2.2.3.1 Nguyên nhân thuộc phía NHNo&PTNT Hà tây */ Thiếu đội ngũ cán định giá chuyên nghiệp tài sản chấp: Đây thực tế mà Ngân hàng gặp phải Hiện Ngân hàng cha có hẳn phận định giá tài sản chấp nh cha có thực cán định giá Do đó, việc kiểm tra tính chất pháp lý tài sản chấp qua loa, cha thực sâu sắc Mặt khác điều hạn chế Ngân hàng khoản chấp có giá trị lớn, Ngân hàng lại phải mời chuyên gia định giá, việc làm Ngân hàng tốn thêm khoản chi phí phát sinh */ Công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động tín dụng đặc biệt việc thẩm định tài sản chấp cha thực chặt chẽ cha nghiêm */ Công tác thẩm định mà đặc biệt thẩm định tài sản chấp bộc lộ nhiều hạn chế, cụ thể là: - Thẩm định tính chất pháp lý tài sản chấp cha thực đầy đủ giấy tờ dẫn đến tình trạng số tài sản chấp Ngân hàng cha có đủ hồ sơ pháp lý (tài sản không chủ hay tài sản đợc tranh chấp) - Cha có khung giá với biên độ giao động thích hợp việc định giá tài sản chấp Ngân hàng Điều gây khó khăn việc phát mại để thu hồi nợ 2.2.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng */ Khách hàng muốn định giá cao để vay nhiều vốn Ngân hàng, Ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an toàn có rủi ro xảy Dung hoà đợc hai mối quan hệ dễ hệ thống giá Nhà nớc đề cha sát với thực tế, không bao quát hết tài sản khiến hai bên khó chấp nhận Hơn nhận chấp tài sản định thị trờng biến động mạnh cán tín dụng lúng túng vào đâu đợc */ Việc cung cấp t liệu mà khách hàng gửi đến hầu hết không đảm bảo xác có khoản cách xa so với thực tế Có trờng hợp Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 59 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B khách hàng sử dụng tài sản thÕ chÊp ®ã ®Ĩ vay vèn mét thÕ chÊp tÝn dụng khác mà Ngân hàng biết đợc Chính cán tín dụng luôn phải theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp, phải cảnh giác với biến động thị trờng để làm tốt điều Ngân hàng phải có hệ thống thông tin kịp thời */ Khách hàng tìm đủ cách để lẩn tránh việc phát mại tài sản, giả sử nh việc nợ bỏ trốn trớc lấy lời khai ban đầu, toàn án phải hoÃn xử công an bắt đợc nợ Dựa vào quyền có nhà pháp luật quy định, bên chấp cố tình chầy ỳ gây khó dễ cho Ngân hàng việc phát mại tài sản, cố tình sử dụng quyền kháng cáo để trì hoÃn việc trả nợ, xin kiến nghị giám đốc thẩm buộc toàn phải xử làm nhiều lần gây thời gian chi phí cho Ngân hàng Đây nguyên nhân làm châm tôc độ xử lý tài sản chấp Ngân hàng */ Một số khách hàng vay vốn có tài sản chấp nhà cửa, đất cha có giấy tờ hợp lệ, cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không thẩm quyền Nhà cửa đất hệ trớc để lại, nhiều ngời cha muốn làm giấy tờ chứng nhận quyề sử dụng đất sở hữu nhà xây dựng trớc thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trớc bạ lại cao tạo tâm lý cho họ không muốn làm hồ sơ sang tên chủ Vì vậy, gây khó khăn cho việc xử lý tài sản chấp sau */ Bên vay thực hành vi lừa đảo, tài sản đem chấp nhiều Ngân hàng khác để vay vốn tài sản đem chấp nhng có thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến Ngân hàng phải gánh chịu hậu */ Bên vay phá sản, khả toán phải trốn nợ, phát mại tài sản để thu hồi nợ 2.2.3.3 Nguyên nhân từ môi trờng pháp lý, môi trờng kinh tế */ Việc lấy giá đất UBND tỉnh làm định giá cha xác đáng cha phù hợp với giá thị trờng: Ngân hàng định giá tài sản chấp nhà cửa, đất đai theo giá đất UBND tỉnh không phù hợp với thực tế Nguyên nhân giá đất UBND cung cấp thấp so với giá trị thực tế thị trờng, điều làm cho việc định giá tài sản chấp Ngân hàng gặp nhiều khó khăn Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 60 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B */ Quy định xử lý quyền sử dụng đất cha quán: Điều 33- Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định Ngân hàng khách hàng thoả thuận xử lý tài sản chấp theo số phơng thức sau: trực tiếp bán, uỷ quyền bán đấu giá Ngân hàng nhận tài sản làm nghĩa vụ trả nợ Do NĐ số 178 không phân biệt việc xử lý tài sản chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất với việc xử lý tài sản thông thờng khác, nên Ngân hàng khách hàng dễ lựa chọn thoả thuận phơng thức xử lý thích hợp Tuy nhiên, theo quy định Bộ luật dân sự, việc xử lý QSD đất phải thực theo phơng thức đấu giá.Trong văn pháp luật hành xử lý tài sản chấp, kể TTLT số 03 quy định bên đợc quyền thoả thuận việc xử lý tài sản chấp phù hợp với quy định pháp luật đất đai cha nêu phơng thức xử lý cụ thể QSD đất tài sản gắn liền với đất */ Thủ tục chuyển nhợng quyền sở hữu cho ngời mua tài sản phức tạp, nhiều tài sản đợc xử lý xong cha đợc Nhà nớc có thẩm quyền chuyển quyền sở hữu nên bị ách tắc */ Việc phát mại tài sản qua Trung tâm đấu giá nhiều bất cập Thực tế Trung tâm đấu giá vài tỉnh cha đợc thành lập, có t cách pháp nhân hoạt động mang tính chuyên nghiệp bán đấu giá tài sản; có cấp tỉnh, biên chế cha đủ giải tới cấp huyện, thực tế cấp huyện cha đợc phép thành lập Trung tâm đấu giá Do đa tài sản chấp đẻ bán đấu giá Ngân hàng liên hệ với tổ chức thực cho pháp luật Mặt khác lệ phí bán đấu giá qua Trung tâm đấu giá cao, thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài gây bất lợi cho Ngân hàng Trên khó khăn vớng mắc mà NHNo&PTNT Hà tây gặp phải Các khó khăn nhiều ảnh hởng đến hoạt động định giá tài sản chấp nh hoạt động cho vay có bảo đảm tài sản chấp ảnh hởng chung tới toàn hoạt động Ngân hàng Tìm phơng thức tháo gỡ trớc mắt phải thân Ngân hàng sau phôi hợp giúp đỡ cấp, ngành liên quan nh quan lập pháp, NHNN, NHNo&PTNT Việt nam Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 61 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B Chơng III Một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện việc định giá tài sản chấp NHNo&PTNT Hà Tây Việc định giá tài sản chấp NHNo&PTNT Hà Tây nói riêng Ngân hàng nói chung có nhiều khó khăn, vớng mắc, có nhiều ý kiến tranh cÃi vấn đề này.Trong thời gian thực tập em đà có thời gian tìm hiểu nghiên cứu vấn đề qua sách vở, báo chí nh thực tế, lợng kiến thức hạn chế song em mạnh dạn đa mét sè ý kiÕn, c¸c ý kiÕn cã thĨ nhiều bất cập nhng em mong ý kiến mang tính xây dựng, đóng góp phần đóng góp tháo gỡ khó khăn Ngân hàng gặp phải 3.1 Giải pháp NHNo&PTNT Hà Tây 3.1.1 Định giá lại tài sản chấp Tài sản chấp có khả giá theo thời gian nhiều yếu tố tác động vào nh hao mòn vật chất tài sản, giảm giá quan hệ cung cầu thị trờng hay xuất sản phẩm tốt Giá trị tài sản chấp dùng nh để xác định lợng tiền tối đa mà Ngân hàng cho vay nhng giá trị đợc xác định thời điểm mà cán tín dụng tiến hành định giá Do đó, sau trình sử dụng vốn vay khách hàng (nhất tín dụng trung, dài hạn) tài sản không đủ giá trị để bảo đảm cho lợng vốn vay mà khách hàng sử dụng Đến khách hàng không khả hoàn trả lúc đến hạn, việc bán tài sản chấp dù bán đợc theo giá cao thị trờng khó bù đắp đợc tiền nợ cha nói đến nhiều yếu tố khách quan khác tác động làm giá trị lý giảm, đặc biệt khoản vay có tài sản chấp nhạy cảm với thị trờng nh quyền sử dụng đất Chính mà định giá lại tài sản chấp cần thiết Hiện nay, tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng lớn, nằm gần địa bàn Hà Nội nơi có sốt đất đai nên chịu nhiều tác động, mức biến động giá lớn Ngân hàng cần đánh giá lại giá thị trờng khoảnh đất này, dự báo khả thay đổi chúng điều chỉnh mức cho vay cách hợp lý Mặc dầu giá trị quyền sử dụng đất Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 62 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B làm chấp để vay vốn Ngân hàng đợc dựa khung giá đất UBND tỉnh thấp so với giá thị trờng hạn chế nhiều khả mở rộng tín dụng Ngân hàng nhng cần có biện pháp đề phòng giảm giá mạnh tợng bong bóng để tránh thiệt hại cho Ngân hàng Cần có theo dõi sát giá thị trờng đất đai thấy khả giảm giá mạnh cần điều chỉnh giảm vốn vay yêu cầu có khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm Bên cạnh Ngân hàng có thể trình lên NHNNo&PTNT Việt nam xem xét đồng ý cho vay có tài sản chấp quyền sử dụng đất an toàn nh doanh nghiệp có vốn đầu t nớc đà trả tiền thuê đất dài hạn kinh doanh ë ViƯt nam víi møc vèn lín 3.1.2 Chủ động biện pháp hợp lý để nâng cao chất lợng định giá 3.1.2.1 Không ngừng nâng cao trình độ cán tín dụng Ngân hàng Một nhân tố định đến thành công Ngân hàng ngời Mọi thay đổi diễn có đạt kết hay không đạt đến mức độ trớc hết phụ thuộc vào đội ngũ cán Ngân hàng Vì công tác phát triển nguồn nhân lực chất lợng điều cần thiết Cán tín dụng Ngân hàng có lợi có đội ngũ cán hùng hậu, tuổi đời trẻ có kiến thức lòng nhiệt huyết với công việc với cán đà có thâm niên có nhiều kinh nghiệm sâu sát với thực tế , tất ®Ịu tèt nghiƯp tõ trung cÊp trë lªn, cã chuyªn môn vững vàng nghiệp vụ Ngân hàng động nhiệt tình với công việc Tuy nhiên, đội ngũ cán mà có hạn chế kinh nghiệm thực tế cha nhiều, kiến thức tổng hợp thiếu hiểu biết nhiều lĩnh vực kinh doanh Ngân hàng Do đó, bồi dỡng đội ngũ cán vững vàng kiến thức chuyên môn, thông thạo nhiều kiến thức tổng hợp dày dạn kinh nghiƯm thùc tiƠn lµ mét nhiƯm vơ quan träng để đáp ứng nhu cầu công việc năm tới tơng lai Ngân hàng cần phát huy biện pháp đà thực nh: tạo điều kiện cho cán tín dụng học tập nâng cao trình độ, thờng xuyên cử số cán có lực tham gia khoá bồi dỡng NHNNo&PTNT Việt nam, buổi nói chuyện, hội thảo, luận đàm quy định Nhà nớc NHTW, tổ chức lớp nghe giảng số vấn đề nóng hổi, tạo điều kiện cán học tập nâng cao trình độ Hoàn thiện việc định giá tài sản thÕ chÊp 63 Luận văn tốt nghiệp Nguyễn Đình An NH41B Nâng cao tinh thần dám làm dám chịu cho cán tín dụng đồng thời có khuyến khích, hỗ trợ cho họ trình thẩm định dự án hay định giá tài sản Nâng cao trình độ ngoại ngữ, tin học cho cán tín dụng để đáp ứng chơng trình phần mềm công nghệ đại Ngân hàng Mở rộng loại chủng loại, tài liệu đặc biệt sách báo, tạp chí sang nhiều lĩnh vực rộng để bổ sung kiến thức tổng hợp cho cán tín dụng 3.1.2.2 Thành lập phận chuyên định giá tài sản chấp Định giá tài sản chấp việc làm khó khăn, phức tạp nhng lại có tính định không nhỏ đến khả thu nợ Ngân hàng Hiện việc định giá tài sản chấp Ngân hàng đợc tiến hành tập trung với phối hợp cán tín dụng cán lÃnh đạo Cách thức mang lại nhiều hạn chế nh việc định giá, theo dõi không mang tính chuyên môn cao, định giá khó sát thực với giá trị thực tế, không dự đoán, đo lờng trớc đợc xu hớng thay đổi theo thời gian Do việc định giá tài sản chấp nên đợc giao cho phận chuyên môn khắc phục đợc hạn chế Tuy nhiên, tính xúc công việc khả Ngân hàng điều cha làm đợc Nhng khoảng thời gian tới Ngân hàng thành lập đợc phận chuyên môn định giá tài sản bảo đảm số lợng nhân viên Ngân hàng đông số có trình độ cao thẩm định xử lý nợ hạn Điều giúp Ngân hàng đáp ứng đợc nhu cầu kinh doanh khả cạnh tranh Ngân hàng Một số ý tởng cá nhân vấn đề này: + Bộ phận định giá đợc thành lập nên có tham gia số cán phụ trách việc thẩm định dự án cán xử lý nợ hạn Phòng giao dịch qua công việc chuyên trách mà họ năm vững hết kỹ thuật phân tích, thông tin thành thạo đánh giá theo dõi loại tài sản chấp phức tạp khó tiến hành Ngoài ra, khách hàng trả nợ đợc Ngân hàng phát mÃi tài sản chấp để đảm không bị thua lỗ khoản vay không trả đợc nên đòi hỏi cán có kinh nghiệm việc xử lý nợ hạn + Đối với vay định giá tài sản chấp thiết phải có tham gia cán tín dụng đợc giao nhiệm vụ phụ trách tài sản Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 64 Lun tt nghip Nguyn ỡnh An NH41B chấp phần vay, trực tiếp sát theo dõi chúng cán tín dụng 3.1.2.3 Tăng cờng hoạt động kiểm tra, giám sát tài sản sau định giá Đối với tài sản chấp Ngân hàng cần tích cực việc kiểm tra lại tài sản đề phòng khách hàng sử dụng tài sản đà chấp vào mục đích trái luật định Ngân hàng kiểm tra chéo c¸c c¸n bé tÝn dơng nh vËy sím ph¸t hiƯn sai sót sửa chữa kịp thời 3.1.2.4 Nâng cao uy tín sức cạnh tranh Hiện có nhiều tổ chức tín dụng hoạt động có hiệu uy tín thị trờng Vì vậy, để tạo cho đứng vững thị trờng, để cạnh tranh với Ngân hàng khác yếu tố quan trọng Trong hoàn cảnh Ngân hàng có bớc đột phá công nghệ Ngân hàng để chiếm lĩnh thị trờng biện pháp hữu ích nhng công việc thức khó Bên cạnh Ngân hàng cần phát huy yếu tố nội lực để nâng cao uy tín nhân tố nh thái độ nhân viên, cung cách phục vụ, chất lợng dịch vụ cung ứng, cán tín dụng cần nhiệt tình trình tham gia thẩm định khách hàng phối hợp khách hàng xử lý vớng mắc doanh nghiệp 3.2 Một số kiến nghị, đề xuất 3.2.1 Kiến nghị với Chính Phủ: 3.2.1.1 Hoàn thiện số nội dung bảo đảm tiền vay tài sản chấp Qua nghiên cứu cho thấy, thực trạng áp dụng chế bảo đảm tiền vay tài sản chấp theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP Chính Phủ Thông t 06/2000/TT-NHNN1 Thống đốc NHNN có số vớng mắc cha phù hợp tình hình thực tế nên thực đạt đợc mục tiêu mở rộng tín dụng phòng ngừa rủi ro tín dụng Để đạt đợc mục tiêu cần phải có bổ sung chỉnh sửa đồng bộ, kịp thời với quy định pháp luật với thực tế phát huy đợc hiệu Trong phạm vi đề tài xin đề xuất số kiến nghị chỉnh sửa bổ sung điều cần thiết nh sau: Đề xuất hớng hoàn thiện: 3.2.1.1.1 Xác định giá trị tài sản chấp Hoàn thiện việc định giá tài sản chấp 65 ... chung định giá tài sản chấp NHTM Chơng II Tình hình việc định giá tài sản chấp bất động sản NHNo&PTNT Hà tây Chơng III Một số giải pháp Kiến nghị nhằm hoàn thiện việc định giá tài sản chấp bất động. .. tài sản bất động sản đợc định giá; xác định quyền có liên quan đến bất động sản định giá; xác định mục đích chức định giá; xác định thời điểm định giá; giá trị bất động sản cần tìm kiếm 1) Xác định. .. bất động sản so sánh) làm sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu định giá (sau gọi bất động sản chủ thể) 1.2.5.1.2 Công thức tính giá bất động sản Hoàn thiện việc định giá tài sản thÕ chÊp