GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp

LUẬN văn CAO học THẠC sỹ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp . TỪ LÝ THUYẾT ĐẾN THỰC TIỄN GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp . NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRẦN THN KỲ

TP HỒ CHÍ MINH NĂM 2009

số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN VIẾT HUY

DEP – Depreciation: Khấu hao

DPP – Discounted Payback Period: Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu

EBIT – Earning Before Interest and Tax: Lợi nhuận trước thuế và lãi

EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao

EPS – Earning Per Share: Thu nhập trên mỗi cổ phần

IRR – Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội bộ

NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tiền hoạt động thuần sau thuế

NPV – Net Present Value: Hiện giá thuần

NWC – Net Working Capital – Vốn luân chuyển

OEAT – Operating Earning After Tax: Lợi nhuận hoạt động sau thuế

OEBT – Operating Earning Before Tax: Lợi nhuận hoạt động trước thuế

PI – Profitability Index: Chỉ số sinh lợi

PP – Payback Period: Thời gian thu hồi vốn

WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí sử dụng vốn bình quân

CBRE – CB Richard Ellis

UBND – Uỷ Ban Nhân Dân

Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến 23

Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25

Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM 26

Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 27

Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án 40

Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau 43

Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án 44

Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án 45

Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2 49

Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 50

Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 55

Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối với phương án 2 56

Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV 56

Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên IRR 56

Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án 59

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp 25

Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP 26

Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á 28

Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực 30

Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm 31

Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM 32

Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM 33

Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM 34

Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án 64

Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR của dự án 65

Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án 66

Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án 66

ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1

1.1 Tổng quan về thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 1

1.1.1 Một số khái niệm 1

1.1.1.1 Bất động sản phức hợp 1

1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản 1

1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản 1

1.1.1.4 ThNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 2

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 3

1.1.3 Qui trình thNm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 3

1.2 Tầm quan trọng của việc thNm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản 5

1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thNm định tài chính 5

1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 6

1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án 7

1.4.1.1 Dự án mở rộng 7

1.4.1.2 Dự án thay thế 7

1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuNn sức khỏe và an toàn .7

1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án 7

1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau 7

1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau 8

1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau 8

1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 8 1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm 8

1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất 8

1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư 9

1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây dựng xong 9

1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án 9

1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu 10

1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án 11

1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp 13

1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu 13

1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu 14

1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 17

1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro 17

1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro 18

1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis 18

1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis 18

1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 20

CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ 21

2.1 Sơ lược về dự án : 21

2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM .21

2.1.2 Định hướng đầu tư dự án 21

2.1.3 N hững thông số cơ bản ban đầu của dự án 22

2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án 22

2 2 N ghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án 23

2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại 23

2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM 24

2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25

2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM 28

2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM 35

2.3 Phân tích và thNm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình 39

2.3.1 Phân tích SWOT của dự án 40

2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư 41

2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư 44

2.3.3.1 N hững thông số cơ bản 44

2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án 44

2.3.3.4.1 Căn hộ bán 45

2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng 46

2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại 46

2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe 47

2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O) 47

2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep) 48

2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng 49

2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe cho thuê 49

2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT) 51

2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án 51

2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF) 52

2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án 52

2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe .52

2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng 53

2.3.10 N hận xét kết quả đạt được 53

2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án 53

2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 53

2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis) 57

2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) 59

2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết 59

2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo 62

2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng 63

2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo 63

2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro 65

KẾT LUẬN CHƯƠN G II 66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 68

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới 68

3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 74

KẾT LUẬN CHƯƠNG III 76 KẾT LUẬN CHUNG 77

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt N am phát triển một cách sôi động Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến giữa năm 2008, từ giá căn hộ chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình tăng 100-200% Điều này

đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi nhuận Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới Tuy nhiên bắt đầu từ giai đoạn giữa cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã đNy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự

án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng giờ phải xem xét lại Từ đây cho thấy nhu cầu thNm định các dự án đầu

tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp – một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta Bên cạnh

đó, việc thNm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thNm định tính khả thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn của chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định Để có thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài chính Tuy nhiên để có thể thNm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư

từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là một vấn đề khá phức tạp Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro Điều đó đòi hỏi việc thNm định các dự án bất động sản phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền

tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn

đã phải tạm ngưng thực hiện Tình trạng hiện nay là việc thNm định dự án bất động sản chỉ dừng ở phần phân tích và thNm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá bán sản phNm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước… mà dự án đầu tư bất động sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền vững

2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức phân tích các rủi ro và ứng dụng cho các dự án đầu tư bất động sản phức hợp trong thực tiễn tại Việt N am

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính các dự

án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp và phân tích các yếu tố rủi ro của các

dự án đầu tư bất động sản và đưa ra các giải pháp kiến nghị giảm thiểu thấp nhất các

rủi ro cho các nhà đầu tư vào dự án bất động sản ở nước ta

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là những dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong phần nghiên cứu này có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học:

9 phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thống số để lập các bảng biểu cần thiết cho quá trình phân tích dự án

9 phương pháp phân tích sau khi các tính toán các chỉ tiêu cần thiết, phương pháp phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định phục vụ cho công tác quyết định lựa chọn dự án

9 phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính toán với nhau để đưa ra các nhận định tính khả thi của dự án

6 Kết cấu của luận văn

N ội dung của đề tài gồm 3 phần chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về việc thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

7 Nội dung nghiên cứu

Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau:

- Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng

- Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới, đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thNm định dự án đầu tư bất động sản trong thực tế

- Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:

9 Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế

nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất đến rủi ro của dự án

9 Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất cho dự án

9 Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được

dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC

1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản Trong thực tế có các loại dự án đầu tư như sau:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án khách sạn, nhà hàng;

- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

Do đó dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường Đây là một trong những khâu quan trọng nhất của thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá mới cho thị trường bất động sản Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản khác so với các hoạt động mua bán lại bất động sản So với hoạt động mua bán bất động sản thì nhà đầu tư chỉ cần xác định được giá mua vô, chi phí liên quan đến bất động sản như thuế chuyển mục đích sử dụng, chi phí môi giới, lãi vay, chi phí cơ hội, thuế chuyển nhượng… và lợi nhuận kỳ vọng là có thể xác định được giá bán Đối với hoạt động đầu tư nhà đầu tư sẽ đi từ khâu đầu tiên là chọn khu đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản Sau khi xây dựng xong bất động sản nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh bất động sản đã tạo ra như bán tất

cả hay khai thác kinh doanh Theo số liệu thống kê của các tổ chức quản lý bất động sản trên thế giới thì mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ bán kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn chiếm phổ biến nhất Đây được xem là mô hình thích hợp nhất cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọn lọc lại những hạng mục nào phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro

1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thNm định hiệu quả tài chính của dự án kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công đến sau khi hoàn tất việc kinh doanh dự án Việc thNm định này có thể được thực hiện cho từng phương án kinh doanh khác nhau phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư

N hà đầu tư sẽ chọn lựa phương án kinh doanh trong số những phương án sau:

¾ Bán lại tất cả dự án sau khi xây dựng xong

¾ Bán một số hạng mục và kinh doanh một số hạng mục

¾ Kinh doanh tất cả các hạng mục

Việc thNm định tài chính cũng sẽ đề xuất cho các nhà đầu tư đâu là phương án kinh doanh phù hợp nhất đối với mục tiêu của công ty mình

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thẩm định tài chính các dự án

đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

™ Đặc điểm của bất động sản phức hợp

¾ N hiều hạng mục kinh doanh trong cùng một dự án

¾ Thông qua thNm định tính khả thi mới quyết định được cần đầu tư vào hạng mục nào

¾ Các hạng mục thường có đặc điểm hoạt động khác nhau Đối với dự án mà tất cả các hạng mục được bán hết thì thời gian của dự án là từ khi bắt đầu xây dựng đến sau khi bán xong Đối với hạng mục kinh doanh thì thời gian đầu tư của dự án kéo dài từ 50 đến 70 năm

¾ Hạng mục này sẽ làm gia tăng giá trị cho các hạng mục khác

™ Đặc điểm của thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động

tư xây dựng cho từng hạng mục này

1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

Để phát triển một dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư sẽ phải tiến hành rất nhiều bước thNm định để đi đến quyết định chọn lựa dự án đầu tư, bao gồm:

™ Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường bao gồm:

¾ Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng nhà tái định cư…

¾ Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về sản phNm của mình

¾ Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu

tư sẽ tự kinh doanh

™ Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh giá xem sản phNm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực

dự án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so với dự án mình dự định thực hiện Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho

dự án dự định sẽ đầu tư

™ Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm định này các nhà đầu tư sẽ thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng, công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thNm định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công trình

™ Thẩm định về kinh tế – xã hội

¾ Dự án sẽ đóng góp cho xã hội như thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội như thế nào

¾ Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động

¾ N ghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước

¾ Các chỉ tiêu khác như: góp phần phát triển chung của nền kinh tế, thoả mãn nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, góp phần nâng cao mức sống cho người dân

™ Thẩm định về môi trường sinh thái: việc thNm định chỉ tiêu này cần được thực hiện cho cả giai đoạn xây dựng và sau khi đưa sản phNm vào sử dụng

¾ Giai đoạn xây dựng thường diễn ra trong thời gian dài và việc xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến khu vực xung quanh như tiếng ồn, bụi, nước thải ThNm định chỉ tiêu này nhằm mục đích giúp nhà đầu tư có các biện pháp giảm thiểu những tác động này đến môi trường

¾ Giai đoạn đưa sản phNm vào sử dụng sẽ phải thNm định những tác động như sau: mức độ ô nhiễm do nước thải gây ra, tiếng ồn do cư dân của dự án gây ra ThNm định chỉ tiêu này nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống nước thải đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân trong dự án, xây dựng lối đi riêng

™ Thẩm định về tài chính: là xác định dự án có hiệu quả hay không về mặt tài chính thông qua việc tính các chỉ số tài chính Việc thNm định này đa phần sẽ quyết định

có lựa chọn đầu tư dự án hay không

1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản

ThNm định tài chính của một dự án là một trong các khâu thNm định chính để đi đến quyết định lựa chọn dự án đầu tư Việc thNm định tài chính của các dự án bất động sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên như trước khi tiến hành mua đất, sau khi thiết kế ý tưởng, sau khi thiết kế cơ sở và trước khi triển khai dự án Trong các bước thNm định dự án thì thNm định tài chính là khâu thNm định quan trọng nhất đối với một dự án đầu tư bất động sản Một dự án được đánh giá là khả thi khi tỷ suất sinh lợi mang lại lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc suất chiết khấu thị trường Thêm vào đó dự án phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và

có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất

1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính

¾ Tiêu chuNn hiện giá thuần (N PV)

Hiện giá thuần (N PV) của một dự án là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu

N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu

¾ Tiêu chuNn tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Tỷ suất sinh lời nội bộ của một dự án là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của dự án bằng 0

¾ Tiêu chuNn chỉ số sinh lợi (PI)

Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án đầu tư so với đầu tư ban đầu

I

PV

PI =

¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn (PP)

Thời gian thu hồi vốn của dự án là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu của dự án

¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP)

Tiêu chuNn PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu chuNn DPP sẽ khắc phục điểm yếu này Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương lai của dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra

Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính như hiện nay Tuy nhiên, để xây dựng được những con số phục vụ cho việc tính ra các chỉ tiêu này cần sự am hiểu về đặc thù của ngành nghề cũng như xây dựng được nguồn số liệu đầu vào chính xác và có độ tin cậy cao Trong thNm định tài chính của

dự án bất động sản thì các yếu tố đóng vai trò rất quan trọng như: tiến độ thực hiện

dự án dự kiến, chi phí xây dựng, giá bán sản phNm, chi phí chiết khấu, chi phí hoạt động, tốc độ tăng giá bán và cho thuê Xác định chính xác các yếu tố này sẽ giúp cho kết quả tài chính của dự án có độ tin cậy cao

1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án

Các dự án có nhiều mục đích khác nhau Tuy nhiên tất cả các dự án có thể xếp thành nhóm: dự án mở rộng, dự án thay thế, dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp

lý

1.4.1.1 Dự án mở rộng

Công ty Keppel Land đầu tư cao ốc văn phòng Sài Gòn Center ở 65 Lê Lợi – Quận 1 nhận thấy nhu cầu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại gia tăng đáng kể cho nên công ty quyết định đầu tư mở rộng thêm cao ốc thứ hai kế bên cạnh

1.4.1.2 Dự án thay thế

Thời gian gần đây các khu chợ truyền thống như chợ Tân Bình, Bà Chiểu, Văn Thánh… đã trở nên quá cũ kỹ không an toàn cho công việc kinh doanh cũng như không phản ánh được bộ mặt phát triển của thành phố Do đó chủ trương của thành phố là kêu gọi các nhà đầu tư đầu tư xây dựng mới các khu chợ này khang trang hơn nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của cư dân Thành phố sẽ ưu tiên dành một phần đất trong khu chợ cho chủ đầu tư xây dựng các hạng mục kinh doanh nhằm thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra xây dựng lại các chợ này

Không giống như các ngành nghề khác là phải đầu tư liên tục để tìm kiếm sản phNm mới thay thế các sản phNm đã trở nên lỗi thời Thông thường các dự án thương mại lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với

số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì không có cơ hội để đầu tư thay thế

1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn

Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc Khi phân tích tốt nhất là nên được xem như các dự án phụ thuộc

1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án

1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau

Các dự án được gọi là độc lập lẫn nhau về kinh tế nếu việc chấp nhận loại bỏ dự án này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ các dự án khác

1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau

N ếu dòng tiền của một dự án bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án khác thì dự án thứ nhất gọi là phụ thuộc vào dự án thứ hai Mặc khác, dự án thứ hai cũng gọi là phụ thuộc vào dự án thứ nhất Ví dụ việc lựa chọn xây dựng sân golf sẽ giúp việc bán các biệt thự trong khu sân golf đạt được giá cao hơn vì khách hàng mua biệt thự này sẽ thụ hưởng được những tiện ích mà sân golf mang lại N gược lại, khách hàng ở trong các biệt thự này sẽ thường xuyên chơi golf hơn Điều này sẽ góp phần làm tăng doanh thu cho khu sân golf Do đó, dự án villa và sân golf là hai dự án phụ thuộc lẫn nhau

1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau

Hai dự án gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào

đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận Việc chấp nhận một dự án này có nghĩa là từ bỏ hoàn toàn dự án khác Ví dụ nhà đầu tư đã quyết định phát triển khu văn phòng Sài Gòn Trade Center thì sẽ bỏ dự án xây khách sạn tại vị trí này

1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp

1.5.1 Phân tích thị trường của sản phẩm

Đây là một trong những giai đoạn quan trọng khi tiến hành thNm định một dự án bất động sản phức hợp mà các nhà đầu tư bất động sản Việt N am thường hay bỏ qua Công đoạn này sẽ giúp đánh giá nhu cầu, nguồn cung cũng như lịch sử của các hạng mục này Thông qua những thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác được những đối thủ cạnh tranh trên thị trường, quyết định đến giá bán của sản phNm chúng

ta dự định đầu tư cũng như quyết định đến việc lựa chọn các hạng mục nào cần phát triển nhằm đạt được hiệu quả cao nhất

1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất

Phân tích SWOT nhằm xác định được những điểm mạnh, điểm yếu của dự án cũng như cơ hội và thách thức Việc phân tích này sẽ chỉ ra đâu là điểm mạnh đâu là điểm yếu của dự án nhằm mục đích phát huy điểm mạnh và hạn chế tác động của điểm yếu N goài ra, phân tích SWOT cũng sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội và cũng giảm thiểu những nguy cơ đe doạ đến dự án

1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư

Đây là những bước quan trọng để thực hiện một dự án bất động sản phức hợp thành công Dự án bất động sản phức hợp khác với những dự án khác ở việc chọn lựa sản phNm đầu tư N ếu như những dự án thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu

tư vào sản phNm gì trước khi bắt đầu thNm định, sau khi thNm định xong nếu hiệu quả thì đầu tư còn không hiệu quả thì không thực hiện Trong khi đối với dự án bất động sản phức hợp thì đa phần sau khi thNm định nhà đầu tư mới biết là những sản phNm gì cần đầu tư Đây là một điểm khác biệt của các dự án bất động sản phức hợp Việc lựa chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thành công của dự án N hững cơ sở để lựa chọn hạng mục phù hợp là phân tích SWOT của dự án cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng N goài ra, việc lựa chọn hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư

1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong

Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp thường là quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh Hạng mục thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng lợi nhuận đạt được đầu tư vào dự án mới Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu

tư N hà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý

1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án

Một dự án được đầu tư mới hay đầu tư mở rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết

định Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các

dự án đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp như đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho nghiên cứu phát triển Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng cần xem xét trong đánh giá tính khả thi của dự án hay một quyết định đầu tư

1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu

N gân lưu là bảng dự toán thu chi trong suốt tuổi thọ của dự án, nó bao gồm những khoản thực thu và thực chi của dự án tính theo từng năm Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm

1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu

Vì dòng ngân lưu phản ánh thời điểm thực thu và thực chi của dòng tiền nên trong phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dòng ngân là cơ sở để đánh giá dự án Lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu chi tiền của dự án, vì vậy không phản ánh một cách chính xác tổng hiệu quả của dự án theo thời giá của tiền tệ

1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu

Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basis)

Đánh giá dòng tiền cho một dự án cụ thể trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác động như thế nào nếu dự án được chấp nhận so với tác động khi dự

án không được chấp nhận Vì vậy, nên đưa vào phần phân tích tất cả các thay đổi trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thuế phát sinh do việc chấp nhận dự án

N gược lại, không tính đến dòng tiền không bị dự án thay đổi

Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế

Vì đầu tư ban đầu cho một dự án đòi hỏi chi phí bằng tiền mặt sau thuế, nên thu nhập

từ dự án cũng phải được tính bằng dòng tiền sau thuế để đảm bảo cùng đơn vị trong tính toán

Tất cả các tác động gián tiếp của một dự án phải được xem xét khi đánh giá dòng tiền

Dòng tiền của dự án phải được xem xét đánh giá trong mối quan hệ qua lại giữa tất

cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng tiền và lợi nhuận của dự án hiện tại

Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của dự án

Chi phí thiệt hại là những chi phí đã được chi ra Vì các chi phí thiệt hại không thể thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một dự

án Chi phí này được gọi là chi phí chìm

Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của dự án khi tính toán dòng tiền

Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực của công ty vào dự án Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự

án

1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án

Trong phân tích tài chính của dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng thì phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích quan tâm nhất vì dòng tiền của dự án là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính hiệu quả của một dự án đầu tư N ội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động thuần sau thuế ( N et operating cash flows – N CF) của một dự án

Trong đó:

OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế

Dep : là thay đổi chi phí khấu hao

N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự

án Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF Tuy nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án thì N WC sẽ được thu hồi lại

do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì

N WC sẽ giảm làm cho N CF tăng

N CF = OEAT + Dep - N WC (1)

Công thức tính dòng tiền N CF (1) cho thấy dòng tiền của dự án phụ thuộc vào 3 chỉ tiêu chính:

OEAT được tính dựa vào thay đổi trong thu nhập hoạt động trước thuế ( OEBT) x (1-T) với T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

OEBT bằng thay đổi trong doanh thu R trừ đi các thay đổi trong các chi phí hoạt động O và thay đổi khấu hao Dep

Trong đó R = R1-R0, O = O1 – O0, Dep = Dep1 – Dep0 với:

R1 :là doanh thu của doanh nghiệp khi không có dự án

R0 : là doanh thu của doanh nghiệp khi có dự án

O1 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có

dự án

O0 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án

D1 : Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có dự án

D 0 : Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án

Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:

N CF = [(R 1 -R 0 ) – (O 1 - O 0 ) – (Dep 1 – Dep 0 )](1-T) + (Dep 1 -Dep 0 )- N WC

N goài ra, nếu năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án giá trị tài sản được thu hồi sau thanh lý thì giá trị thanh lý sau khi trừ các khoản thuế sẽ được cộng thêm vào dòng tiền của dự án vào năm cuối cùng này để tính tổng giá trị dòng tiền của dự án suốt thời gian dự án hoạt động

Vốn luân chuyển của dự án được thu hồi toàn bộ sau khi kết thúc dự án: trong suốt đời sống kinh tế của dự án doanh nghiệp sẽ đầu tư vốn luân chuyển tăng thêm, vốn đầu tư này sẽ được thu hồi lại bằng tiền mặt sau khi kết thúc dự án và khoản thu hồi này cũng được cộng vào để tính toán dòng tiền của dự án

Một chỉ tiêu cần quan tâm trong xác định dòng tiền của dự án là khấu hao vì tỷ lệ khấu hao, phương pháp khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của dự án do giá trị khấu hao là khoản chi phí được khấu trừ trước khi tính thuế Hiện nay, có ba phương pháp khấu hao mỗi phương pháp khấu hao mà doanh nghiệp sử dụng có ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của dự án đó là khấu hao dạng đường thẳng, khấu hao nhanh và khấu hao dựa trên số năm giảm dần

1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp

1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của dự án về thời điểm lập

dự án Thông thường tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: cơ cấu vốn của dự án, địa điểm dự án được dự định đầu tư, lĩnh vực đầu tư, thời gian đầu tư Trong thực tế lãi suất vay dài hạn, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), tỷ suất sinh lợi trung bình ngành được sử dụng để làm tỷ suất chiết khấu Tuy nhiên mỗi yếu tố sẽ có một ý nghĩa khác nhau và được sử dụng trong những giai đoạn khác nhau Trong giai đoạn nền kinh tế bình thường thì chi phí sử dụng vốn bình quân được ưu tiên hàng đầu để làm tỷ suất chiết khấu Bởi vì, hầu hết các dự án bất động sản trong thực tế được tài trợ chủ yếu từ các nguồn sau: nợ vay, cổ phần ưu đãi, thu nhập giữ lại, cổ phần thường Do đó để phản ánh chính xác tỷ suất chiết khấu, chi phí

sử dụng vốn bình quân nên được dùng làm tỷ suất chiết khấu cho các dự án bất động sản Lãi suất vay dài hạn chỉ phản ánh phần vốn được tài trợ bằng nợ của dự án Tỷ suất trung bình ngành cũng là một chỉ tiêu quan trọng để lựa chon làm tỷ suất chiết

khấu tuy nhiên việc tính tỷ suất trung bình ngành hiện nay chưa đủ độ tin cậy vì cơ

sở dữ liệu ngành để tính toán còn nhiều hạn chế Thực tế khi chọn tỷ suất chiết khấu

sẽ gặp một rào cản rất lớn đó là lãi suất vay ngân hàng Các nhà đầu tư kỳ vọng một

tỷ suất chiết khấu luôn luôn lớn hơn lãi suất vay ngân hàng nhưng thực tế năm 2008 lãi suất ngân hàng tăng một cách bất thường và giao động ở mức từ 18% đến 20% Điều này sẽ rất khó để một dự án bất kỳ mang tính khả thi nếu lấy tỷ suất chiết khấu lớn hơn hoặc bằng lãi suất vay ngân hàng vì lãi suất trung bình các ngành giao động

tư không khả thi)

Hầu như không có chỉ tiêu nào được sử dụng cho tất cả các dự án mà phụ thuộc vào quan điểm của từng chủ đầu tư Có chỉ tiêu phù hợp với dự án này nhưng có chỉ tiêu phù hợp với dự án khác N hững chỉ tiêu sau đây trong thực tế được chọn làm tỷ suất chiết khấu của các dự án bất động sản

1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu

1.5.6.2.1 Lãi suất vay dài hạn ngân hàng

Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất chiết khấu cho dự án vì những lý do sau:

• Đơn giản trong việc tính toán

• Dễ thấy được sự hiệu quả của dự án hay không N hiều dự án nhà đầu tư chỉ cần xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể đầu tư được Vì nhiều cổ đông có thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án cho nên mức lãi suất ngân hàng là một chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả

Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các dự án bất động sản

vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đó thường được tài trợ từ nhiều nguồn như:

vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại Mặc khác một dự án bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay không phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà dự án được tài trợ

1.5.6.2.2 Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành

Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành nghề mang lại Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này được ưu tiên lựa chọn N hư giai đoạn năm 2008 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao nhất trong lịch sử Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khó khăn Vì chi phí lãi vay tăng cao nên dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao Tỷ suất chiết khấu của một dự án bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50 – 70 năm cho nên tỷ suất này không phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của dự án bất động sản N ếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như không dự án nào đạt hiệu quả Do đó tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho các dự án bất động sản

Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các dự án bất động là nằm trong khoảng 14% đến 16%/năm Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán, còn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ số N PV

1.5.6.2.3 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC của một doanh nghiệp hay một dự án được tính toán như sau:

WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re hoặc rne) Trong đó:

WD : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn

WP : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn

We : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn

WD + WP + We = 1

r*D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế

rP : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi

re : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại

rne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới

Nhận xét:

- Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các dự án vì dự án bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết được tài trợ từ tất cả các nguồn tài trợ sẵn có trên thị trường Do đó chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí

sử dụng vốn của dự án vào chỉ tiêu này

- Tuy nhiên với các dự án bất động sản đặc biệt là dự án căn hộ bán, chủ đầu tư luôn luôn huy động vốn trước từ khách hàng N guồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà không tốn chi phí Do đó, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ làm cho chỉ tiêu này có chi phí sử dụng vốn rất thấp vì có một tỷ lệ vốn rất cao không tốn chi phí sử dụng vốn Tuy nhiên trong thực tế chủ đầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc

sử dụng nguồn vốn này như:

9 Chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng

9 Chỉ được huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ

9 Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phNm đúng hạn, nếu không sẽ bị phạt trễ hạn mà trong các dự án bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì tính chất phức tạp của công việc thi công Do đó, phần chi phí này thực tế có phát sinh chi phí nhưng rất khó xác định được N goài ra, nếu có tin đồn về dự án không tốt khách hàng có thể kéo đến đòi tiền lại hàng loạt lúc đó chủ đầu tư không thể kiếm đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phNm xây dựng dở dang Do đó, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng không đo lường được

9 N goài ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng có thể đã là một phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để hoàn thành Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận thì rất khó vì theo chuNn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang

người sử dụng lúc đó mới được ghi nhận là doanh thu Do đó, chưa đủ điều kiện hoạch toán doanh thu thì điều đó cũng có nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận

N goài ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC có bao gồm chi phí nợ vay Trong một giai đoạn nào đó chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao Mà tỷ suất chiết khấu áp dụng cho cả một vòng đời dự án chứ không phải trong một vài năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ không thích hợp

Do đó, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các dự án nói chung và các dự án bất động sản khác nói riêng như dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hay khách sạn

1.5.6.2.4 Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:

Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những công ty đã hoạt động trong quá khứ N hiều cổ đông sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng dự án sẽ mang lại nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được Cổ đông sẽ quyết định đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi của dự án mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại

Nhận xét:

- Chỉ tiêu này có ưu điểm là thấy được hiệu quả của dự án đầu tư mở rộng Trong trường hợp dự án mở rộng không mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng dự án hiện tại thì chủ đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào dự án đó mà thay vào đó tìm kiếm

cơ hội khác có tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ dành nguồn lực tập trung vào khai thác dự án hiện tại

- Tuy nhiên đối với những công ty hoặc dự án mới hoạt động thì không thể sử dụng được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu

1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro

Hầu hết các dự án bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phNm

- Đa số các biến có ảnh hưởng đến N PV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng,

tỷ lệ lạm phát… đều có mức độ chắc chắn không cao

- Thông tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém

- Để hạn chế khả năng thực hiện một dự án không hiệu quả trong khi đó lại bỏ qua một dự án có hiệu quả

Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến:

(1) Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,

(2) Phân tích tình huống- Scenario Analysis,

(3) Phân tích mô phỏng – Monte Carlo Simulation

1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro

1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis

Trong một dự án bất động sản hầu hết các biến là không chắc chắn và chúng sẽ mất rất nhiều thời gian để tìm ra biến nào được dự báo chính xác Chính vì vậy, vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào có ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất Phân tích độ nhạy là công cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của dự án sẽ biến động như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi

có thể quyết định được việc đầu tư vào dự án hay không

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên không thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 biến cùng thay đổi

1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis

Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết

hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc Các biến kết hợp với nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đó là tình huống xấu nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt nhất cùng một lúc và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là tình huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại

Nhận xét:

Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn đến thay đổi về kết quả

Việc phân tích này sẽ thực hiện thông qua công cụ của phần mềm excel, tuy nhiên chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống có thể xảy để ra các kết quả khác nhau Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy nhất

1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation

Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mô phỏng Monte Carlo Simulation Phân tích mô phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc Mỗi một biến trong mô hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng của biến cho ra một kết quả trên mô hình Tiến trình này được lập lại theo yêu cầu của phép thử Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự báo

Phân tích mô phỏng cho kết quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả của phân tích mô phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo N goài ra, một đặc điểm mà phân tích mô phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và

có khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế

Trong phương pháp phân tích này để có độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính xác với mô hình thực tế Điều này có thể khó nhất là đối với trường hợp không có số liệu lịch sử và đòi hỏi một khả năng phán đoán tốt của người phân tích thông thường

để xác định các thông số cho các biến cần mô phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến

- Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một toà nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu USD

- Thời gian hoạt động dài: thông thường một dự án bất động sản có thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủ đầu tư có thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp không bán được hết tất cả sản phNm Do đó, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt động lâu dài

Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khó có cơ hội sửa đổi sau khi xây dựng xong Do đó, công việc thNm định tài chính các dự án bất động sản càng phải chú trọng hơn nữa N goài ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản chỉ dừng lại ở việc thNm định hiệu quả mà quên đi công tác phân tích rủi ro Đây là một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định có đầu tư hay không vào dự án đó của chủ đầu tư

CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ

N ội dung của chương này nhằm trình bày cách thức hoàn thiện việc thNm định dự án bất động sản phức hợp trong thực tế Trong suốt quá trình phân tích của luận văn này

dự án xây dựng và kinh doanh khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình được tính toán để làm ví dụ minh họa Qua nghiên cứu các mô hình đầu tư bất động sản trong thực tế thì mô hình này là phổ biến nhất Trong thời gian sắp tới mô hình này sẽ được phát triển nhiều ở các thành phố lớn nước ta

2.1 Sơ lược về dự án :

2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM

Trong những năm gần đây nhu cầu về căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại tăng lên đáng kể do sự phát triển nhanh của kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh đó quận Tân Bình là quận có dân số đông nhất tại TP.HCM do đó nhu cầu về nhà ở và trung tâm thương mại rất cao Đáp ứng nhu cầu đó, khu phức hợp Dynamic Plaza gồm trung tâm thương mai, cao ốc văn phòng, khách sạn và căn

hộ bán tọa lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ thuộc quận Tân Bình TP.HCM mà chủ đầu tư hướng đến Dự án sẽ đóng vai trò là trung tâm mua bán, giải trí, nhà ở cao cấp và khách sạn sang trọng bậc nhất tại Quận Tân Bình Dự án có diện tích rộng 1 hécta toạ lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ, một trong những trục đường chính nối quận Tân Bình với các quận 1,3, 11, 12, Phú N huận Đây là một vị trí rất thuận lợi để phát triển căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng như khách sạn

2.1.2 Định hướng đầu tư dự án

Ý tưởng ban đầu của chủ đầu tư là phát triển 4 hạng mục như sau: căn hộ bán, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách sạn Tuy nhiên để dự án mang tính khả thi cao ngoài các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, qui mô dự án thì yếu tố lựa chọn các hạng mục đầu tư cũng đóng một vai trò khá quan trọng N hà đầu tư nên xem xét đến yếu tố là nên đầu tư vào những hạng mục nào và sản phNm dịch vụ sắp

cung ứng cho thị trường có điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phNm dịch

vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp có thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực

mà chúng ta đang có ý định tham gia…và hiện nay có bao nhiêu dự án tương tự đang được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thông tin này các nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án

Với vị trí chiến lược như trên chủ đầu tư mong muốn phát triển dự án thành một khu phức hợp cao cấp bậc nhất tại quận Tân Bình bao gồm các hạng mục: căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và một khách sạn 3-5 sao Việc phát triển tất

cả các hạng mục như trên vào dự án hay sẽ một hoặc một vài hạng mục ở trên vào dự

án phụ thuộc vào việc nghiên cứu và dự đoán thị trường tại thời điểm hiện tại và tương lai

2.1.3 Những thông số cơ bản ban đầu của dự án

2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án

Tổng số vốn đầu tư ban đầu của dự án dự kiến là 115 triệu USD Cơ cấu nguồn vốn

và phương án huy động được thể hiện như sau:

Bảng 2.2: Vốn đầu tư dự kiến

USD)

Phương án huy động

Vốn chủ sở hữu ban đầu 15% 17,25 - Phát hành cổ phần thường

Huy động từ khách hàng 60% 69,00 - Thông qua hình thức bán

trước căn hộ khi đã hoàn thành phần móng

2 2 Nghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án

Thực hiện việc nghiên cứu về thị trường căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, cao

ốc văn phòng và khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM mà chủ đầu tư cần nghiên cứu trước khi quyết định đầu tư vào dự án này là một phần quan trọng trong việc thành công của dự án Các thông tin về thị trường sau cần phải nghiên cứu kỹ trước khi thực hiện

dự án:

9 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM trong quá khứ và hiện tại,

9 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM,

9 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM,

9 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM,

9 Thị trường khách sạn tại TP.HCM

Dựa trên những thông tin nghiên cứu về nguồn cung, cầu quá khứ, hiện tại và dự đoán tương lai để đưa ra những dự đoán về các số liệu cần đưa vào mô hình thNm định tài chính

2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang phát triển nhanh nhất cả nước tính tổng

số dự án và tổng số vốn đầu tư vào lĩnh vực này Hầu hết các dự án lớn đều tập trung vào TP.HCM, đây được xem là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển các dự án bất động sản Tính đến cuối tháng 06/2009 tổng số vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là 5,18 tỷ USD chiếm 24,3% tổng vốn đầu tư vào

bất động sản cả nước Các dự án mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng đến vào căn hộ cao cấp, khách sạn 4-5 sao, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng Đây được xem là một trong những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao vì nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu

2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM

a) Nhu cầu

N hu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn ở Việt N am phát triển mạnh trong những năm vừa qua, đặc biệt là tại TPHCM Theo số liệu thống kê, đất đai dành cho việc phát triển và xây dựng nhà ở không đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng nhanh trong thời gian này

là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh Dưới đây là các nguyên nhân chính khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao tại Thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM có tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng (cả về gia tăng tự nhiên lẫn cơ học), điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao Tốc độ gia tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm Số liệu thống kê cho thấy năm 2006, dân số thành phố đã đạt mức hơn 7 triệu người và theo số liệu của Sở Công An Thành phố cung cấp, số lượng dân nhập cư từ các tỉnh thành có đăng ký tạm trú dài hạn đã chiếm 30% tổng số dân toàn thành Hằng năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người

b) Nguồn cung

Tính đến nay, nguồn cung của các khu căn hộ bán hiện đại cao cấp tại TP.HCM khoảng 63 dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng tại TP.HCM với hơn 15.000 căn hộ Hầu hết trong số đó là các khu căn hộ trung bình và không nằm tại khu trung tâm thành phố

c) Giá bán

Hình 2.1: Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp

SỰ THAY ĐỔI GIÁ BÁN CỦA NHỮNG DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP

5,100 5,200

5,500

2,050

2,800 2,100

5,000

2,190 2,300

1,200

1,500

2,400 2,700

930 0

và được thiết kế theo tiêu chuNn quốc tế và đầy đủ tất cả các tiện nghi như khách sạn Căn hộ cao cấp là những căn hộ ngoài trung tâm Q1 và cũng có thiết kế cũng như nội thất theo tiêu chuNn cao cấp Giá bán 2 loại căn hộ này tăng đột biến vào giữa năm

2008 và bắt đầu giảm xuống vào cuối năm 2008 theo đà suy giảm của nền kinh tế

d) Đề xuất

Từ những nghiên cứu trên dự án được đề xuất xây dựng hai khối căn hộ cao cấp với

số hộ quy hoạch là 2.000 cư dân tương đương với 530 căn hộ Đối tượng khách hàng

mà dự án hướng tới là những người Việt N am có thu nhập cao, những Việt kiều và đối tượng người nước ngoài được mua nhà theo N ghị định 181 N ĐCP của chính phủ Giá bán đề xuất ban đầu là 2.100 USD/ m2 Giá bán đề xuất dựa trên sự so sánh của những dự án tương đồng cũng như dự đoán nhu cầu về căn hộ cao cấp trong tương lai

2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM

a) Nhu cầu

Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM

Tổng nhu cầu

Diện tích đã cho thuê (m2)

Tỷ lệ cho thuê (%)

81.054 100%

192.941 100%

204.127 94%

490.851 97% Giá chào thuê (không bao

gồm phí dịch vụ và thuế

VAT)

63 – 65USD (diện tích thực)

40 – 65USD (diện tích thực)

25 – 48USD (diện tích thực)

25 – 65USD (diện tích thực)

N guồn: CB Richard Ellis

18 205.670

98 217.462

121 504.186

Giá cho thuê hàng tháng

(USD/m2)

44 – 45USD (diện tích sàn)

29 – 45USD (diện tích sàn)

18 – 34USD (diện tích sàn)

18 – 45 USD (diện tích sàn)

N guồn: CB Richard Ellis

N hìn tổng quan, thị trường văn phòng TP.HCM đang trong giai đoạn đầu phát triển

cả về nguồn cung và chất lượng dịch vụ văn phòng cho thuê Cùng với tốc độ phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê được đầu

tư xây dựng ngày càng nhiều, mang đến một diện mạo hiện đại cho Thành phố

Đến thời điểm cuối Q1/2008, Thành phố Hồ Chí Minh có tất cả 135 cao ốc văn phòng đang hoạt động, cung cấp 752.418 m2 diện tích sàn (tương đương 583.356 m2diện tích sử dụng) trên toàn thành phố Quận 1, được xem là khu trung tâm hành chính thương mại của thành phố Hồ Chí Minh, hiện là khu vực tập trung nhiều nhất cao ốc văn phòng cho thuê các loại, chiếm 57% tổng diện tích văn phòng của toàn thành phố

Hình 2.2: Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP.HCM

LỊCH SỬ NGUỒN CUNG VĂN PHÒNG TPHCM THÔNG QUA DIỆN TÍCH HOÀN THÀNH MỚI QUA CÁC NĂM

Nguồn cung hiện có Nguồn cung mới

N guồn: CB Richard Ellis

c) Giá cho thuê

Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phịng tại TP.HCM

A,B,C

$18,8 $19,4 $20,1 $21,7 $23,2 $31,0

N guồn: CB Richard Ellis