GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp

LUẬN văn CAO học THẠC sỹ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp . TỪ LÝ THUYẾT ĐẾN THỰC TIỄN GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp . NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG KHU PHỨC hợp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TRẦN VIẾT HUY GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THN KỲ TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN TRẦN VIẾT HUY DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CR – Capitalization Rate: Tỷ suất vốn hoá DEP – Depreciation: Khấu hao DPP – Discounted Payback Period: Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu EBIT – Earning Before Interest and Tax: Lợi nhuận trước thuế và lãi EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao EPS – Earning Per Share: Thu nhập trên mỗi cổ phần IRR – Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội bộ NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tiền hoạt động thuần sau thuế NPV – Net Present Value: Hiện giá thuần NWC – Net Working Capital – Vốn luân chuyển OEAT – Operating Earning After Tax: Lợi nhuận hoạt động sau thuế OEBT – Operating Earning Before Tax: Lợi nhuận hoạ t động trước thuế PI – Profitability Index: Chỉ số sinh lợi PP – Payback Period: Thời gian thu hồi vốn WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí sử dụng vốn bình quân CBRE – CB Richard Ellis UBND – Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM – Thành Phố Hồ Chí Minh SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức TNDN – Thu Nhập Doanh Nghiệp TNCN – Thu Nhập Cá Nhân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thông số cơ bản về dự án 22 Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến 23 Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25 Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM 26 Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 27 Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án 40 Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau 43 Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án 44 Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án 45 Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2 49 Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 50 Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 55 Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối vớ i phương án 2 56 Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV 56 Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên IRR 56 Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án 59 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp 25 Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP 26 Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á 28 Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực 30 Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm 31 Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM 32 Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM 33 Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM 34 Hình 2.9 Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM 35 Hình 2.10 Khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM 36 Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án 64 Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR của dự án 65 Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án 66 Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án 66 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1 1.1 Tổng quan về thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 1 1.1.1 Một số khái niệm 1 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp 1 1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản 1 1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản 1 1.1.1.4 ThNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 2 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 3 1.1.3 Qui trình thNm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 3 1.2 Tầm quan trọng của việc thNm định tài chính một dự án đầu tư b ất động sản 5 1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thNm định tài chính 5 1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 6 1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án 7 1.4.1.1 Dự án mở rộng 7 1.4.1.2 Dự án thay thế 7 1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuNn sức khỏe và an toàn. 7 1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án 7 1.4.2.1 Các dự án độ c lập lẫn nhau 7 1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau 8 1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau 8 1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 8 1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm 8 1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất 8 1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư 9 1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây d ựng xong 9 1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án 9 1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu 10 1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu 10 1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu 10 1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án 11 1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp 13 1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu 13 1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu 14 1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 17 1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro 17 1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro 18 1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis 18 1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis 18 1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation 19 KẾT LUẬN CHƯƠNG I 20 CHƯƠNG 2: THẨ M ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ 21 2.1 Sơ lược về dự án : 21 2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM. 21 2.1.2 Định hướng đầu tư dự án 21 2.1.3 N hững thông số cơ bản ban đầu của dự án 22 2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án 22 2. 2 N ghiên c ứu thị trường và đề xuất phát triển dự án 23 2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại 23 2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM 24 2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25 2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM 28 2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM 35 2.3 Phân tích và thNm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình 39 2.3.1 Phân tích SWOT của dự án 40 2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầ u tư 41 2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư 44 2.3.3.1 N hững thông số cơ bản 44 2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án 44 2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án 45 2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án ( R) 45 2.3.3.4.1 Căn hộ bán 45 2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng 46 2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại 46 2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe 47 2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O) 47 2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep) 48 2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng 49 2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe cho thuê 49 2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT) 51 2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án 51 2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF) 52 2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án 52 2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe. 52 2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng 53 2.3.10 N hận xét kết quả đạt được 53 2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án 53 2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 53 2.3.11.2 Phân tích tình hu ống (Scenario Analysis) 57 2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) 59 2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết 59 2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo 62 2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng 63 2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo 63 2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro 65 KẾT LUẬN CHƯƠN G II 66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢ P 68 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới 68 3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 69 3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 74 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 76 KẾT LUẬN CHUNG 77 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt N am phát triển một cách sôi động. Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến giữa năm 2008, từ giá căn hộ chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình t ăng 100-200%. Điều này đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Tuy nhiên b ắt đầu từ giai đoạn giữa cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã đNy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm. Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai. Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng giờ phải xem xét lại. Từ đây cho thấy nhu cầu thNm định các dự án đầu tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp – một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta. Bên cạnh đó, việc thNm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thNm định tính khả thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm N n của chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài chính. Tuy nhiên để có thể thNm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thNm định các dự án bất động sản phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền [...]... dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản Để phát triển một dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư sẽ phải tiến hành rất nhiều bước thNm định để đi đến quyết định chọn lựa dự án đầu tư, bao gồm: 4 Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường bao gồm: Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà... thNm định tài chính các dự án bất động sản phức hợp là xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án bất động sản có xem xét đến việc lựa chọn các hạng mục phức hợp để đầu tư Bên cạnh đó dự án bất động sản phức hợp sẽ có nhiều hạng mục có phương án hoạt động khác nhau cho nên phải xác định phương án kinh doanh phù hợp sau khi đã đầu tư xây dựng cho từng hạng mục này 1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu. .. đến là đối tư ng nào, hiện nay trong khu vực dự án có bao nhiêu dự án tư ng đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so với dự án mình dự định thực hiện Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho dự án dự định sẽ đầu tư Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm định này các nhà đầu tư sẽ thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng, công nghệ xây dựng đối... những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận Việc chấp nhận một dự án này có nghĩa là từ bỏ hoàn toàn dự án khác Ví dụ nhà đầu tư đã quyết định phát triển khu văn phòng Sài Gòn Trade Center thì sẽ bỏ dự án xây khách sạn tại vị trí này 1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 1.5.1 Phân tích thị trường... động đầu tư xây dựng bất động sản Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọn lọc lại những hạng mục nào phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro 1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thNm định. .. phân tích về thị trường để quyết định xem là sản phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng N goài ra, việc lựa chọn hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư 1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp thường là quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra... Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư Đây là những bước quan trọng để thực hiện một dự án bất động sản phức hợp thành công Dự án bất động sản phức hợp khác với những dự án khác ở việc chọn lựa sản phNm đầu tư N ếu như những dự án thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu tư vào sản phNm gì trước khi bắt đầu thNm định, sau khi thNm định xong nếu hiệu quả thì đầu tư còn không hiệu quả thì không... 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1.1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp Bất động sản phức hợp là dự án bất động sản bao gồm nhiều hơn một hạng mục trong một dự án Các bất động sản phức hợp trên thế giới thường bao gồm căn hộ ở kết hợp với trung tâm... luận về việc thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp Chương 2: ThNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực tiễn Chương 3: Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 7 Nội dung nghiên cứu Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau: - Xác định các chỉ tiêu... thấp, xây dựng nhà tái định cư… Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về sản phNm của mình Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu tư sẽ tự kinh doanh Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh giá xem sản phNm đầu tư . đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án về dịch vụ nhà ở; 2 - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự. 68 3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 69 3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh. Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thN m định hiệu quả tài chính của dự án