a) Nhu cầu
Nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn ở Việt Nam phát triển mạnh trong những năm vừa qua, đặc biệt là tại TPHCM. Theo số liệu thống kê, đất đai dành cho việc phát triển và xây dựng nhà ở khơng đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng nhanh trong thời gian này là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh. Dưới đây là các nguyên nhân chính khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
TP.HCM cĩ tốc độ gia tăng dân số nhanh chĩng (cả về gia tăng tự nhiên lẫn cơ học), điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Tốc độ gia tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm. Số liệu thống kê cho thấy năm 2006, dân số thành phốđã đạt mức hơn 7 triệu người và theo số liệu của Sở Cơng An Thành phố cung cấp, số lượng dân nhập cư từ các tỉnh thành cĩ đăng ký tạm trú dài hạn đã chiếm 30% tổng số dân tồn thành. Hằng năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người.
b) Nguồn cung
Tính đến nay, nguồn cung của các khu căn hộ bán hiện đại cao cấp tại TP.HCM khoảng 63 dự án đã được hồn thành và đưa vào sử dụng tại TP.HCM với hơn 15.000 căn hộ. Hầu hết trong số đĩ là các khu căn hộ trung bình và khơng nằm tại khu trung tâm thành phố.
Hình 2.1: Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp SỰ THAY ĐỔI GIÁ BÁN CỦA NHỮNG DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP
5,100 5,200 5,500 2,050 2,800 2,100 5,000 2,190 2,300 1,200 1,500 2,400 2,700 930 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2004 2005 2006 2007 Q1/08 Q2/08 Q3/08 USD/ m 2 luxury high-end Nguồn: CB Richard Ellis Giá bán căn hộ được nghiên cứu bao gồm hai loại là căn hộ sang trọng (luxury) và căn hộ cao cấp (high-end). Căn hộ sang trọng là những căn hộ nằm tại trung tâm Q1 và được thiết kế theo tiêu chuNn quốc tế và đầy đủ tất cả các tiện nghi như khách sạn. Căn hộ cao cấp là những căn hộ ngồi trung tâm Q1 và cũng cĩ thiết kế cũng như nội thất theo tiêu chuNn cao cấp. Giá bán 2 loại căn hộ này tăng đột biến vào giữa năm 2008 và bắt đầu giảm xuống vào cuối năm 2008 theo đà suy giảm của nền kinh tế.
d) Đề xuất
Từ những nghiên cứu trên dự án được đề xuất xây dựng hai khối căn hộ cao cấp với số hộ quy hoạch là 2.000 cư dân tương đương với 530 căn hộ. Đối tượng khách hàng mà dự án hướng tới là những người Việt N am cĩ thu nhập cao, những Việt kiều và đối tượng người nước ngồi được mua nhà theo Nghịđịnh 181 NĐCP của chính phủ. Giá bán đề xuất ban đầu là 2.100 USD/ m2. Giá bán đề xuất dựa trên sự so sánh của những dự án tương đồng cũng như dự đốn nhu cầu về căn hộ cao cấp trong tương lai.