Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mơ phỏng Monte Carlo Simulation. Phân tích mơ phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tựđộng cùng một lúc. Mỗi một biến trong mơ hình được giảđịnh là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng của biến cho ra một kết quả trên mơ hình. Tiến trình này được lập lại theo yêu cầu của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽđược hiển thị trên đồ thị dự báo.
Phân tích mơ phỏng cho kết quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả của phân tích mơ phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo. Ngồi ra, một đặc điểm mà phân tích mơ phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mơ phỏng cĩ độ chính xác cao hơn và cĩ khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.
Trong phương pháp phân tích này để cĩ độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính xác với mơ hình thực tế. Điều này cĩ thể khĩ nhất là đối với trường hợp khơng cĩ số liệu lịch sử và địi hỏi một khả năng phán đốn tốt của người phân tích thơng thường để xác định các thơng số cho các biến cần mơ phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.
Nhận xét:
Phương pháp này cĩ độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính phải tính tốn hàng ngàn dự báo đểđưa ra vùng tin cậy.
Tuy nhiên phương pháp này khĩ thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ liệu hồn chỉnh mới cĩ thể áp dụng được phương pháp này.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Cơng việc thNm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư và kinh doanh bất động sản . Dự án bất động sản phức hợp cĩ đặc điểm khác với các dự án khác là:
- Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một tồ nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu USD.
- Thời gian hoạt động dài: thơng thường một dự án bất động sản cĩ thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủđầu tư cĩ thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp khơng bán được hết tất cả sản phNm. Do đĩ, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt động lâu dài.
Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khĩ cĩ cơ hội sửa đổi sau khi xây dựng xong. Do đĩ, cơng việc thNm định tài chính các dự án bất động sản càng phải chú trọng hơn nữa. Ngồi ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản chỉ dừng lại ở việc thNm định hiệu quả mà quên đi cơng tác phân tích rủi ro. Đây là một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định cĩ đầu tư hay khơng vào dự án đĩ của chủđầu tư.
CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ.
Nội dung của chương này nhằm trình bày cách thức hồn thiện việc thNm định dự án bất động sản phức hợp trong thực tế. Trong suốt quá trình phân tích của luận văn này dự án xây dựng và kinh doanh khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình được tính tốn để làm ví dụ minh họa. Qua nghiên cứu các mơ hình đầu tư bất động sản trong thực tế thì mơ hình này là phổ biến nhất. Trong thời gian sắp tới mơ hình này sẽ được phát triển nhiều ở các thành phố lớn nước ta.