Quá trình nhận thức của nước ta vềđất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới rất vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉđổi mới được chếđộ sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hố trong nơng nghiệp trên cơ sởNhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất cĩ giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng khố VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hồn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơđất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các DN nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước.
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khố IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngồi tham gia đầu tư. Chủ trương đã cĩ điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hố bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TƯ ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành TƯ Đảng khố IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đNy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. N ghị quyết đã
quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đĩ cĩ nội dung quan trọng là đất đai khơng chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà cịn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm Nn trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai nhằm đNy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nơng nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi đất.
3.2 Giải pháp hồn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
Đặc thù của các dự án bất động sản là vốn đầu tư rất lớn. Do đĩ, khi đầu tư rồi thì rất ít cơ hội để sửa chữa. Từ kinh nghiệm thực tế tác giảđề xuất một số giải pháp và kiến nghị dưới đây nhằm hồn thiện mơ hình thNm định các dự án bất động sản phức hợp.
Thứ nhất: các chính sách thuế về bất động sản phải nhất quán
Dự án bất động sản tương đối khác với các dự án khác là thời gian xây dựng ngắn nhưng thời gian hoạt động rất dài. Đĩ đĩ dự án cĩ thể khả thi trong giai đoạn thNm định nhưng qua thời gian do sự thay đổi của chính sách làm cho dự án khơng cịn khả thi. Trong nhiều trường hợp những thay đổi chính sách này làm nhiều nhà đầu tư từ làm ăn cĩ lợi nhuận chuyển sang thua lỗ. Gần đây nhất là hai cơng văn của tổng cục thuế liên quan đến việc gĩp vốn là bất động sản:
¾ Cơng văn số 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ “ Đối với tài sản gĩp vốn để thành lập doanh nghiệp, tài sản điều chuyển giữa các đơn vị thành viên trong doanh nghiệp, phân phối, hợp nhất trong trường hợp chia tách doanh nghiệp, sát nhập, hợp nhất, đổi tên doanh nghiệp, khơng thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp”
¾ Tuy nhiên vào ngày 21/08/2009 Bộ Tài Chính lại cĩ cơng văn số 11769 BTC- TCT về việc xử lý chênh lêch lại do đánh giá lại tài sản thì “ Trường hợp doanh
nghiệp cĩ phát sinh khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản cố định khi gĩp vốn liên doanh, liên kết từ năm 2008 trở về trước phải tính thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng chưa tính thuế thu nhập doanh nghiệp thì khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản cố định được phân bổ dần vào thu nhập khác khi xác định thu nhập chịu thuế của kỳ tính thuế năm 2009 trở đi và khoản thuế thu nhập doanh nghiệp này khơng phải tính phạt nộp chậm”. Cũng theo cơng văn này thì “ trường hợp chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất để gĩp vốn vào các dự án đầu tư xây dựng nhà, hạ tầng để bán cĩ phát sinh thu nhập thì khoản chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất phải tính vào thu nhập khác khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”
Như vậy 2 cơng văn nêu lên cùng một vấn đề nhưng nội dung lại khác nhau hồn tồn. Trong khi cơng văn 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ việc gĩp vốn để thành lập doanh nghiệp thì khơng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Điều này cĩ nghĩa là các gĩp vốn cĩ định giá lại hay khơng định giá lại đều khơng phải đĩng thuế thu nhập doanh nghiệp. Từ cơng văn này các doanh nghiệp đã hoạch tốn vào sổ sách của mình mà khơng bao gồm thuế TNDN trên. Nhiều dự án đã đầu tư xây dựng và đã kết thúc. Trong khi cơng văn 11769 BTC-TCT ngày 21/08/09 thì qui định việc định giá lại để gĩp vốn thành lập doanh nghiệp thì phải tính thuế thu nhập doanh nghiệp trên phần chênh lệch này và hồi tố lại cho khoảng thời gian trước khi nghị định này ra đời. Từ cơng văn này rất nhiều doanh nghiệp đã cĩ nhiều cơng văn kiến nghị lên Bộ Tài Chính về vấn đề này nhưng đến nay cũng chưa cĩ văn bản nào đính chính cơng văn 11769 BTC-TCT cả. Đối với các dự án bất động sản được xây dựng trước năm 2008 các doanh nghiệp bất động sản hiện nay khơng biết phải xử lý thế nào vì giá trị gĩp bất động sản vào thành lập liên doanh, doanh nghiệp mới trước kia hầu như khơng tính đến khoản thuế này.
Thứ hai: các chính sách thuế về bất động sản phải dễ hiểu và dễ áp dụng
Việc ra các văn bản về bất động sản cần phải rõ ràng tránh việc ai đọc xong văn bản thì hiểu sao cũng được, hoặc khơng biết phải áp dụng như thế nào. Gần đây nhất là Thơng tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân
đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản và Cơng văn 3929/TCT-TNCN về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, trong đĩ qui định về hai mức thuế suất phải đĩng khi chuyển nhượng hợp đồng gĩp vốn là 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp khơng xác định được giá vốn và 25% trên giá bán trừđi giá mua trong trường hợp đã chuyển nhượng nhiều lần. Tuy nhiên như thế nào là nhiều lần chuyển nhượng thì khơng thấy 2 văn bản này hướng dẫn. Cĩ hai mức thuế suất nhưng người dân khơng được quyền lựa chọn mức thuế để đĩng mà cơ quan thuế sẽ xác định cách đĩng thuế nào cĩ lợi cho Nhà nước thì ấn định cách đĩ để người dân đĩng. Từ sự hướng dẫn khơng rõ ràng này nên mỗi nơi hiểu mỗi khác và người dân phải chờ đợi rất lâu để được đĩng thuế và nhiều nơi khơng biết tính thuế thế nào nên giữ hồ sơ về kê khai thuế của người dân rất lâu. Điều này dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư vì dự án khơng thể chuyển nhượng do sự khơng rõ ràng của chính sách thuế này. Theo đề xuất của tác giả nên chọn một mức thuế suất cốđịnh là 2% trong thời gian áp dụng ban đầu, trong khi áp dụng nên từng bước hướng tất cả các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Thời gian sau đĩ nên chuyển dần sang áp dụng mức thuế suất trên lợi nhuận thu được.
Thứ ba: đơn giản hố những thủ tục vềđầu tư bất động sản
Hiện nay các thủ tục về cấp phép đầu tư tuy đã cĩ nhiều thay đổi nhưng vẫn cịn rắc rối. Một dự án từ khi xin phép đầu tư đến khi nhận được giấy phép đầu tư thường diễn ra từ 12 đến 24 tháng. Với thời gian kéo dài và phải qua rất nhiều cửa thì cơ hội của nhà đầu tư đã trơi đi mất. Đa số các thơng số đưa vào dự án dựa trên yếu tố thị trường nhưng thời gian kéo dài quá thì những yếu tố này khác xa so với lúc lập dự án. Hiện nay theo qui định để xin được giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư cần ít nhất 45 ngày. Hồ sơ xin giấy chứng nhận đầu tư nộp tại Sở Kế Hoạch Đầu Tư, phịng nhận hồ sơ nhận xong chuyển sang chuyên viên phịng thNm định đầu tư, sau đĩ hồ sơ chuyển sang phĩ phịng đầu tư, sau đĩ được chuyển lên trưởng phịng đầu tư, sau đĩ được chuyển lên phĩ giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đĩ được chuyển lên giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đĩ được chuyển qua chuyên viên thNm định dự
án Thành phố, sau đĩ được chuyển lên trưởng phịng thNm định đầu tư, sau đĩ hồ sơ được chuyển sang Chủ tịch uỷ ban nhân dân thành phố. Do đĩ để nhận được giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư phải chờđợi rất lâu đơi khi nhà đầu tư sẽ chuyển sang thị trường khác vì cơ hội đầu tư sau khi xin được giấy chứng nhận đầu tư sẽ mất đi. Đo đĩ, theo đề xuất của tác giả cần 10-15 ngày sau khi nhà đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ để xin giấy chứng nhận đầu tư. Hơn thế nữa, khơng cần thiết phải chuyển sang uỷ ban nhân dân để ký hồ sơ mà giám đốc sở kế hoạch đầu tư nên được uỷ quyền ký mọi giấy chứng nhận đầu tư vì sở kế hoạch đầu tư hiểu hơn ai hết là hồ sơ xin giấy chứng nhận đầu tư là hợp lệ hay khơng.
Thứ tư: minh bạch hố thị trường bất động sản
Minh bạch hố thị trường bất động sản là điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc những giao dịch trên thị trường được cơng khai hố sẽ giúp cho các chính sách của nhà nước sẽđi sát với thị trường. Ngồi ra điều này sẽ giúp cho các tổ chức xây dựng được những chỉ số bất động sản chính xác. Hiện nay các giao dịch bất động sản trong thực tế hầu hết là các cá nhân tự mua bán và thoả thuận giá với nhau, khi làm hợp đồng thường khai thấp hơn giá giao dịch. Việc này sẽ tạo điều kiện để tránh phải nộp thuế cao. Ngồi ra những thơng tin giao dịch này khi được cơng bố sẽ làm sai lệch thơng tin cho thị trường. Hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản dựa vào thơng tin khơng chính xác nên những nhận định và phán đốn sẽ sai lệch so với thực tế. Đề xuất của tác giả là đNy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bất động sản và gắng mã số cho tất cả bất động sản. Bên cạnh đĩ xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản trên cả nước, khi cĩ biến động về bất động sản thì cập nhật thơng tin vào hệ thống dữ liệu. Từng bước bắt buộc các thanh tốn cho giao dịch bất động sản nên thực hiện thơng qua chuyển khoản ngân hàng.
Thứ năm: đa dạng hố nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Một đặc điểm của bất động sản là cần rất nhiều vốn do đĩ đa dạng hố nguồn vốn là một yêu cầu để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Khi thNm định dự án đầu tư, nhà đầu tư thường dự tính nguồn vốn là sẽ huy động được với chi phí như
thế. Tuy nhiên, trong thực tế vì cĩ quá ít nguồn vốn nên nếu khơng huy động được vốn với chi phí ước tính thì nhà đầu tư phải chấp nhận huy động vốn với chi phí cao hơn rất nhiều nếu khơng muốn dự án của mình bịđình trệ. Nhà nước nên phát triển các nguồn tài chính cĩ khả năng cho vay dài hạn là các quỹ thu hút được nguồn tiền tiết kiệm dài hạn của tư nhân như quỹ hưu trí, phí bảo hiểm đĩng vào các cơng ty bảo hiểm, đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust). Đây là loại hình thu hút tiền tiết kiệm từ các những đối tượng cĩ thu nhập ổn định và bền vững.
Thứ sáu: ước tính nguồn vốn chính xác và chuẩn bịđầy đủ
Vốn đầu tư cho bất động sản thường rất lớn, do đĩ hầu hết các chủđầu tư khi đầu tư vào dự án bất động sản thường sử dụng nợ vay ngân hàng phần lớn. Bên cạnh đĩ đối với các dự án căn hộ chủ đầu tư sử dụng phần nhiều vốn từ sự ứng trước của khách hàng.
Xác định lượng vốn cần thiết cho dự án cĩ thể hồn tất việc xây dựng. Đối với dự án bất động sản vốn đầu tư thường rất lớn và thời gian đầu tư và khai thác thường rất lâu. Do đĩ, chủ đầu tư cần phải chuNn bị trước khi lập thNm định. Thêm vào đĩ theo nghịđịnh 153/NĐ-CP qui định chủđầu tư phải cĩ ít nhất từ 15% đối với dự án dưới 20 hecta và 20% vốn chủ sở hữu với dự án rộng hơn 20 hecta khi thực hiện dự án. Hơn nữa theo nghị định 181/N ĐCP chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn của khách hàng sau khi đã hồn thành xong phần mĩng và huy động tối đa 70% theo tiến độ thực hiện dự án, 30% phần cịn lại chỉ được huy động sau khi đã bàn giao nhà. Để hồn thành phần mĩng phải mất từ 6 đến 12 tháng và thơng thường chi phí xây dựng phần mĩng chiếm 25% đến 30% giá trị của cơng trình. Do đĩ trong điều kiện mà các ngân hàng thắt chặt tín dụng thì chủđầu tư khơng thể tìm đâu ra nguồn vốn để tiếp tục phát triển. Vốn là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình thiết lập cũng như triển khai dự án, để cĩ một dự án thành cơng điều đầu tiên và quan trọng nhất là phải cĩ đủ vốn. Một dự án bất động sản cĩ đủ lượng vốn cần thiết thì mới đảm bảo tiến độ thi cơng cơng trình. Do đĩ, đểđảm bảo yếu tố vốn, các dự án đầu tư phải xác định lượng vốn cần thiết trong một thời gian hợp lý. Các nhà đầu tư
cần phải tính tốn lượng vốn trên cơ sở hợp lý hĩa các chi phí cần thiết như chí phí đầu tư ban đầu, vốn luân chuyển trong suốt vịng đời của dự án, tình hình kinh doanh trong từng giai đoạn của dự án.
Thứ bảy: bảo đảm an tồn cho người lao động cũng như cơng trình trong quá trình xây dựng, mua bảo hiểm cho người lao động và cơng trình xây dựng.
Thời gian gần đây các cơng trình xây dựng thường xảy ra những tai nạn chết người.
Nguyên nhân do các chủđầu tư ít quan tâm đến an tồn trong xây dựng hoặc nếu cĩ quan tâm thì thường rất chú trọng ở giai đoạn ban đầu và ít quan tâm trong giai