1.5.6.2.1 Lãi suất vay dài hạn ngân hàng
Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất chiết khấu cho dự án vì những lý do sau:
• Đơn giản trong việc tính tốn.
• Dễ thấy được sự hiệu quả của dự án hay khơng. N hiều dự án nhà đầu tư chỉ cần xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là cĩ thể đầu tưđược. Vì nhiều cổ đơng cĩ thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án cho nên mức lãi suất ngân hàng là một chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả.
Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các dự án bất động sản vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đĩ thường được tài trợ từ nhiều nguồn như:
vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại. Mặc khác một dự án bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay khơng phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà dự án được tài trợ.
1.5.6.2.2 Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành
Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành nghề mang lại. Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này được ưu tiên lựa chọn. Như giai đoạn năm 2008 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao nhất trong lịch sử. Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khĩ khăn. Vì chi phí lãi vay tăng cao nên dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao. Tỷ suất chiết khấu của một dự án bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50 – 70 năm cho nên tỷ suất này khơng phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của dự án bất động sản. Nếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như khơng dự án nào đạt hiệu quả. Do đĩ tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho các dự án bất động sản.
Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các dự án bất động là nằm trong khoảng 14% đến 16%/năm. Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán, cịn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ sốN PV.
1.5.6.2.3 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)
Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng. Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC của một doanh nghiệp hay một dự án được tính tốn như sau:
WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re hoặc rne) Trong đĩ:
WD : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn WP : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn We : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn
r*D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế rP : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi re : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại
rne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới
Nhận xét:
- Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các dự án vì dự án bất động sản địi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết được tài trợ từ tất cả các nguồn tài trợ sẵn cĩ trên thị trường. Do đĩ chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí sử dụng vốn của dự án vào chỉ tiêu này.
- Tuy nhiên với các dự án bất động sản đặc biệt là dự án căn hộ bán, chủđầu tư luơn luơn huy động vốn trước từ khách hàng. N guồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà khơng tốn chi phí. Do đĩ, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ làm cho chỉ tiêu này cĩ chi phí sử dụng vốn rất thấp vì cĩ một tỷ lệ vốn rất cao khơng tốn chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên trong thực tế chủđầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc sử dụng nguồn vốn này như:
9 Chỉđược huy động vốn từ khách hàng khi đã hồn thành xong phần mĩng
9 Chỉđược huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ
9 Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phNm đúng hạn, nếu khơng sẽ bị phạt trễ hạn mà trong các dự án bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì tính chất phức tạp của cơng việc thi cơng. Do đĩ, phần chi phí này thực tế cĩ phát sinh chi phí nhưng rất khĩ xác định được. Ngồi ra, nếu cĩ tin đồn về dự án khơng tốt khách hàng cĩ thể kéo đến địi tiền lại hàng loạt lúc đĩ chủđầu tư khơng thể kiếm đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phNm xây dựng dở dang. Do đĩ, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng khơng đo lường được.
9 Ngồi ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng cĩ thể đã là một phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để hồn thành. Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận thì rất khĩ vì theo chuNn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang
người sử dụng lúc đĩ mới được ghi nhận là doanh thu. Do đĩ, chưa đủ điều kiện hoạch tốn doanh thu thì điều đĩ cũng cĩ nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận.
Ngồi ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC cĩ bao gồm chi phí nợ vay. Trong một giai đoạn nào đĩ chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao. Mà tỷ suất chiết khấu áp dụng cho cả một vịng đời dự án chứ khơng phải trong một vài năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ khơng thích hợp.
Do đĩ, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các dự án nĩi chung và các dự án bất động sản khác nĩi riêng như dự án cao ốc văn phịng, trung tâm thương mại hay khách sạn.
1.5.6.2.4 Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:
Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những cơng ty đã hoạt động trong quá khứ. Nhiều cổ đơng sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng dự án sẽ mang lại nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được. Cổ đơng sẽ quyết định đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi của dự án mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại.
Nhận xét:
- Chỉ tiêu này cĩ ưu điểm là thấy được hiệu quả của dự án đầu tư mở rộng. Trong trường hợp dự án mở rộng khơng mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng dự án hiện tại thì chủđầu tư sẽ khơng quyết định đầu tư vào dự án đĩ mà thay vào đĩ tìm kiếm cơ hội khác cĩ tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ dành nguồn lực tập trung vào khai thác dự án hiện tại.
- Tuy nhiên đối với những cơng ty hoặc dự án mới hoạt động thì khơng thể sử dụng được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu.