LUẬN văn CAO học THẠC sỹ THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG 1 . NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ. LUẬN văn CAO học THẠC sỹ THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG 1 CẦN BIẾT VÀ THAM KHẢO THÊM. XEM TÀI LIỆU LUẬN văn CAO học THẠC sỹ THẨM ĐỊNH dự án đầu tư xây DỰNG 1
Trang 1CHUONG 1
LY LUAN CHUNG VE THAM DINH DU AN DAU TU XAY DUNG 1.1 DU AN DAU TU XAY DUNG:
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
s& Khái niệm về dự án đâu tr:
Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ,
tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn
đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại
cho quốc gia lớn nhất có thể được
+ Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:
Du dn dau tw xây đựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình
bày một cách chỉ tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã
hội Dự án đầu tư xây dựng được cấp thâm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy
hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải
được tính tốn, phân tích một cách chỉ tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị
trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội
Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo
dựng ra tài sản cố định là cơng trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác cơng
trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai 4 Phân loại dự án đẫu tư xây dựng:
> Theo quy mơ tính chất:
- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư
- Cac dy án còn lại được phân thành 3 nhóm :A., B, C theo quy định tại
phụ lục I nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ > Theo nguồn vốn đầu tư :
- Dy an sử dụng von ngân sách nhà nước
- Dy 4n sir dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh vốn tín dụng đầu tư
phát triển của nhà nước
Trang 2Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước
-_ Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn
1.1.2 Ý nghĩa của dự án đầu tư xây dựng khả thi:
- Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước
tài trợ hoặc cho vay vốn;
- Là cơ sở để xác định kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đơn đốc q trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dung;
- Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn và
cấp giấy phép đầu tư;
- Là căn cứ quan trọng nhất dé theo dõi, đánh giá và có những điều chỉnh kịp
thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình xây đựng và hoạt động của đự án đầu tư xây dựng;
- Là căn cứ quan trọng đề xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của dự án đầu tư xây dựng liên doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng khả thi tốt có tác dụng tích cực đề giải quyết các van
đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên tham gia thực hiện
1.1.3 Vai trò của đầu tư xây dựng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:
Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trị đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế -
xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thê hiện những mặt chính sau: - Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản có định) cho các ngành kinh
tế quốc dan dé sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi
- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa
phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo đục với các mối quan hệ xã hội khác
- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất
lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội
Trang 3
- Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia
- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra
nhiều lãng phí, thất thốt làm tốn thất to lớn, lâu đài, nhiều mặt đến sự phát triển
của đất nước
1.1.4 Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng:
Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện
dự án, dy án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý Cụ
thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau:
> Tiền xác định Vv > Xác định « r Chuan bi « Vv > Tham dinh v > Thực hiện Ỳ > Hoạt động > Thanh lý
Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng
+ Giai đoạn tiền xác định:
Thu thập thông tin rộng rãi liên quan đến tình hình cơ bản (tự nhiên, kinh té,
xã hội) của khu vực Thông tin này là cơ sở dữ liệu để giúp ta phác thảo các dự án
thích ứng Thông tin bao gồm số liệu về nguồn lực thiên nhiên, thống kê về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và khu vực dự án đầu tư xây dựng
Trang 4
3L Giai đoạn xác định:
Công việc này gồm việc lập ra các dự án chuyên biệt có mức ưu tiên cao đối với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và khu vực Trong giai đoạn này, mục đích của dự án được lập ra phải rõ ràng và được xác định một cách cụ thể, chỉ phí
và lợi ích ước lượng được định lượng và thiết kế ban đầu của dự án được lập ra Dự
án thường được xác định dựa trên kế hoạch quốc gia, báo cáo kinh tế hay nghiên cứu khu vực Qua việc nghiên cứu này có thể cho thấy điều kiện thuận lợi, khó khăn
đối với dự án trong hướng phát triển của quốc gia hay khu vực
3È Giai đoạn chuẩn bị:
Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được
phân tích một cách chỉ tiết hơn Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư
xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chế- pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, môi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được
phân tích một cách chỉ tiết Việc soạn thảo (thiết lập) đòi hỏi năng lực chuyên môn của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng
3È Giai đoạn thấm định:
Thắm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về mặt khả thi của dự án Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị
trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện
Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng Sự thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại
+ Giai đoạn thực hiện:
Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thâm định sẽ đủ điều kiện để thực hiện Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không
dự báo được trước Do đó, ở giai đoạn này đòi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo thực hiện thành công dự án
Trang 5
Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên
5È Giai đoạn hoạt động:
Đây là giai đoạn dự án bắt đầu đưa vào khai thác vận hành cho ra những sản phẩm hay dịch vụ Dé chắc chắn rằng dự án mang lại lợi ích tối đa qua thời gian thì
các phương tiện phải được sử dụng, bảo hành và bảo trì đúng tiêu chuẩn, quy cách Vì vậy khi đã xây dựng dự án phải có đủ kinh phí dé tuyển nhân viên và dự án phải
đạt công suất tối đa
+ Giai đoạn đánh giá:
Đánh giá bao gồm việc phân tích các vấn đề nảy sinh trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án, các van đề như vượt kinh phí, thi cơng xây lắp chậm trễ, sự có kỹ thuật, khó khăn về tài chính, tình hình biến động của thị trường Từ đó tìm ngun nhân
gây ra các van đề trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án và tìm biện pháp khắc phục
Đánh giá cuối cùng được thực hiện khi dự án được thực hiện khi dự án hoàn
thành cũng như trong quá trình hoạt động của nó
Đánh giá giúp đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, thành công và thất bại của
dự án Các kết quả này sẽ có giá trị trong kế hoạch hoá các dự án trong tương lai và
từ đó có thể phòng tránh những khuyết điểm được lặp lại
s+ Thanh ly:
Đây là bước cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng Việc thanh lý dự án đầu tư có thể phải được tiến hành sau một thời gian dự án đi vào hoạt động chứ không nhất
thiết hết thời hạn mà dự án đã ký kết ban đầu
1.2 THẢM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.2.1 Khái quát chung và mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.1.1 Khái quát chung:
Thâm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có cơ
sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dy án
một cách độc lập tách biệt với quá trình soạn thảo dự án Tham định dự án tạo ra cơ
Trang 6sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả Các kết luận rút ra từ quá trình
thấm định là cơ sở dé các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư và cấp phép đầu tư
Thâm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trị quản lý vĩ mơ của nhà
nước đối với các hoạt động đầu tư Nhà nước với chức năng công quyền của mình
sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư
Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư
hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thâm quyền của nhà nước cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay khơng, nếu có thì bằng cách nào
và đến mức độ nào Việc xem xét này gọi là thâm định dự án 1.2.1.2 Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Đối với Cơ quan thâm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế -
xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay khơng và thơng qua đó đưa ra
những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bỗ sung hay bác bỏ dự án
Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét kha
năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân,
việc thấm định còn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, Ổn định của dự án
mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn
1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng: 1.2.2.1 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trị rất quan trọng khơng
chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà còn đối với các định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc
ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án
- Đối với nhà đầu tu:
+ Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án
Trang 7+ Làm căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn
- Đối với các đối tác dau tu:
+ Làm căn cứ ra quyết định góp vốn thực hiện dự án
- Đối với các định chế tài chính:
+ Xác định khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ, tuổi thọ của dự án để
quyết định phương thức cấp vốn, kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng
- Đối với cơ quan nhà nước:
+ Xác định được những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại
+ Đánh giá ưu nhược điểm của dự án, nhằm loại bỏ những dự án xấu và
tránh loại bỏ những dự án hiệu quả
+ Làm căn cứ để áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thời hạn trả nợ
1.2.2.2 Ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Thâm định dự án có ý nghĩa rất lớn, giúp bảo vệ các dự án lớn tốt khỏi bị bác
bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn
đầu tư Cụ thể:
e Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất e Giúp cho các cơ quan quản lý vĩ mô của nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng, lãnh thổ và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả
e Giúp cho việc xác định được những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế các mặt có hại
e Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án đầu tư
1.2.3 Căn cứ thấm định dự án đầu tư xây dựng:
Căn cứ thâm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
e Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư
e Căn cứ pháp lý
Trang 8
e Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
té, kĩ thuật cụ thể
e Thông lệ quốc tế
a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gôm:
1 Tờ trình thẩm định dự án thé hiện các nội dung theo mẫu sau:
(Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình)
2 Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở
3 Các văn bản pháp lý có liên quan b) Căn cứ pháp lÿ:
-_ Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh
tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật đầu tư, luật lao động, luật môi trường, luật đất
đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế (thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật
tài nguyên
-_ Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng
-_ Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm
định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền - Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan
c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật:
-_ Các quy phạm như: quy phạm về xây dựng, sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống
-_ Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia bắt buộc áp dung trong các hoạt động xây
dựng, bao gồm: khảo sát và thí ngiệm chuyên ngành xây dựng: quy hoạch xây dựng
và quy hoạch đô thị; lập và thâm định dự án đầu tư xây dựng; thiết kế, thi công và
nghiệm thu cơng trình xây dựng
Trang 9
-_ Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp cơng trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thé
đối với từng loại công trình và từng bộ mơn thiết kế, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu
chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành
-_ Các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật như: Định mức dự tốn
xây dựng cơng trình, Định mức chỉ phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng
cơng trình, Định mức về lập quy hoạch xây dựng
d) Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước (về hàng hái, hàng không, đường sông, )
- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB, )
- Cac quy tin dụng xuất khẩu của các nước
-_ Các quy định về thương mại, tín đụng, bảo lãnh, bảo hiểm,
1.2.4 Nội dung thắm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.4.1 Thẩm định tính hiệu quá của dự án đầu tư xây dựng:
+ Xem xét các yêu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án bao gồm:
1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư
2) Các yếu tô đầu vào của dự án
- Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án
4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội
1.2.4.2 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng: 3+ Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:
1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng
đô thị, nông thôn;
2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);
3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của
dự án;
Trang 10
4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;
5) Khả năng hoàn trả vốn vay; 6) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy;
7) Các yếu tô ảnh hưởng đến dự án như quốc phịng, an ninh, mơi trường và
các quy định khác của pháp luật có liên quan
1.2.4.3 Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng:
1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chỉ tiết xây dựng hoặc tống mặt
bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với
vị trí, quy mơ xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với cơng
trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
2) Sự phù hợp của việc kết ni với hạ tang kỹ thuật của khu vực;
3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền cơng nghệ đối với cơng
trình có u cầu cơng nghệ;
4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, mơi trường, phịng
cháy, chữa cháy;
5) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành
nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định
1.2.5 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.5.1 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu:
Đây là một phương pháp đơn giản và được dùng rất phổ biến trong khi thâm định dự án đầu tư xây dựng Phương pháp này được sử dụng khi tiến hành thâm
định nội dung về các khía cạnh kĩ thuật của dự án Khi thẩm định cần so sánh đối chiếu từng nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng như
các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu Phương
pháp so sánh, đối chiếu khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành
theo cụ thể như sau:
Trang 11- Thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án: so sánh đôi chiếu dự án với các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất
động sản Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương
-_ Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: so sánh đối chiêu dự án với các
dự án đầu tư xây có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm xây dựng tương tự đã được triển khai
-_ Thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án là: các chỉ tiêu dùng đề so sánh đôi chiếu là:
+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cơng trình do Nhà Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được
+ Các định mức về kĩ thuật (sản xuất, vật liệu, nhân công, máy móc, thiết
bị, ) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành
+ Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu
(địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng )
-_ Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu: + Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,
+ Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công tác thâm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự, mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án Đặc biệt khía cạnh thị trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý
1.2.5.2 Phương pháp thấm định các khía cạnh kỹ thuật:
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài chính, kinh tế xã hội của dự án Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi những giải pháp kĩ thuật về xây dựng cơng trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi
thâm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa học Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là:
Trang 12
a) Phân tích địa điểm xây dựng:
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến
vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh
của sản phẩm dự án đầu tư xây đựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự
án đó
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của
nhà nước và địa phương hay không Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và
khó khăn gì
- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường ảnh hưởng đến q trình
thi cơng cơng trình như thế nào
b) Qui mô giải pháp xây dựng, kiến trúc:
- Quy mô xây dựng, giải pháp kết câu kiến trúc các hạng mục cơng trình có
đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không
- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư
- Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không
c) Công nghệ trang bị cho dy an:
- Xem xét công nghệ được lựa chọn cho dự án là công nghệ đã được qua kiểm chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của cơng nghệ, máy móc Đội ngũ cán bộ công nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành các máy móc, cơng nghệ đó hay khơng
đ) Phân tích các tác động mơi trường, phịng cháy chữa cháy (PCCC):
Đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp
chưa, và đã được cơ quan có thâm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải
có hay chưa Cần phải đối chiếu với các qui định pháp luật hiện hành xem xét dự án
về lập, thâm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC
Trang 131.2.5.3 Phương pháp thấm định khía cạnh tài chính:
a) Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn:
Việc thấm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực
hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc
không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự
án Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn Nên việc thâm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chỉ tiết và
Kĩ lưỡng
Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính tốn hợp
lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm
tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,
Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau:
- Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn Vay,
vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan
- Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây đựng các hạng mục cơng trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)
- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà cung cấp về giá mua, chỉ phí vận chuyền, bảo quản, lắp đặt, chỉ phí CGCN (nếu có)
- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới)
hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết b) để dự án sau khi hoàn thành có thê hoạt động bình thường
Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Cần phải xem xét tỉ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bé nguồn vốn đầu tư cho dự án
b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án:
Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này
sẽ đưa vào đề tính tốn chỉ phí đầu tư ban đầu, chỉ phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải
trích hàng năm, nợ phải trả
Trang 14- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào dé tính tốn: Mức huy động
công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dy kiến hàng năm
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền công nghệ đề xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chỉ phí sản xuất kinh doanh trực tiếp
Q trình tính tốn hiệu quả tài chính và khả năng phân bổ vốn của dự án đầu
tư được thâm định qua các bước chính như sau:
> Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án
e Xác định mơ hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô đầu
tư của dự án, nhằm đảm bảo khi tính tốn phải phản ánh trung thực,
chính xác hiệu quả và khả năng triển khai của dy án > Bước 2 : Phân tích đề tìm dữ liệu
e Khi để xác định được mơ hình đầu vào, đầu ra của dự án, công tác thâm định cần phân tích dự án dé tìm ra các đữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết
phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau đây:
+ Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện
khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác thâm
định, tính tốn hiệu quả dự án
+ Kiểm tra việc tính tốn các khoản chỉ phí đầu tư sản xuất hàng năm của dự án
e Chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức chi phí So sánh các chi phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang
họat động
e Kiểm tra chỉ phí nhân cơng: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chat lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động của dự án so với thực tế trong khu vực và so với các địa phương khác
e Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khấu hao
Trang 15e Kiểm tra chỉ phí về lãi vay ngân hàng và các khoản thuế của dự án
+ Kiểm tra tính hợp lí của giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra, và doanh
thu hàng năm của dự án
+ Kiểm tra tính chính xác của tỉ suất chiết khấu (r) trong phân tích tài chính của dự án Để kiểm tra vấn đề này, cần dựa vào chỉ phí sử dụng
của các nguồn vốn huy động
+ Thẩm định dòng tiền của dự án (Dựa vào các chỉ tiêu: chi phí, đoanh
thu, khấu hao, lãi vay, đã được kiểm tra ở trên)
+ Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở (Phương án cơ sở): tính tốn hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án (nếu có)
với các giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ xảy ra nhất
> Bước 3: Xem xét, phân tích, đánh giá và kết luận về các chỉ số, chỉ tiêu tính
tốn của dự án:
e_ Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
s+ Giá trị hiện tai rong (NPV: Net Present Value)
- Gia trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư
Cơng thức tính: NPV = Cạ + PV
+ Trong đó:
©_NPV là giá trị hiện tại ròng
o € là vốn đầu tư ban đầu vào dự án
+ PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó PV được tính:
¬¬
“+n dan? a+r (+r)!
+ Trong đó:
o C, la các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t o r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
=> Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự
án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xác minh chính
Trang 16xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn người ta có thể lấy bằng với lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường, Nhưng thông thường là chi phí bình qn của vốn Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án
-_ Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:
+ Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có NPV > 0 đều được chọn (Sở đĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì khi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ lệ lãi suất yêu cầu cho khoản vốn đó) Ngược lại NPV< 0 => bác bỏ dự án
+ Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV > 0 và lớn nhất thì
được chọn
-_ Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có ưu nhược
điểm sau:
* Ưu điểm:
+ Phương này tính tốn dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (tức là hiện tại hố dịng tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian
+ Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự
án nào có làm tối đa hố sự giàu có của chủ đầu tư
* Nhược điển:
+ Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn Cụ thể: r càng nhỏ = NPV càng lớn và ngược lại Trong khi đó, việc xác định đúng r
là rất khó khăn
+ Chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra là bao nhiêu)
+ Với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là
khơng có ý nghĩa Muốn so sánh được, phải giả định rằng dự án có
thời gian ngắn hơn sẽ được đầu tư bổ sung với số liệu lặp lại như cũ để
sao cho các dự án có thời gian bằng nhau Thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các thời gian dự án Đây là việc tính tốn phức tạp mất thời gian
Trang 17
sÈ IRR (Internal Rate of Return)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án
Về mặt kỹ thuật tính tốn, IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV=0, tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu
tư, đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm, ta có cơng thức:
NPV=Co+ RR) * ae ¬ ey 5
* Ý nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cần thiết của dự án IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự án đều là vốn vay (cả gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phát sinh
Người ta sử dụng hai cách:
- Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV Nếu NPV >0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại Lặp lại cách làm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng
TRR của dự án đầu tư
- Phương pháp nội suy tuyến tính: thường được sử dụng Đầu tiên chọn 2 mức lãi suất chiết khấu sao cho: Với r¡ có NPV;> 0; Với rạ có NPV;< 0
Áp dụng công thức:
NPV,
IRR= IRR; + (IRR>— IRR) NPY, +|NPY,]
Chênh lệch giữa r¡ và r; khơng q 0.05 thì nội suy IRR mới tương đối đúng * Sử dụng IRR để đánh giá lựa chon dự án sau :
+ Trước hết lựa chọn một mức lãi suất chiết khấu làm IRRø„ (IRR định mức thông thường đó chính là chi phí cơ hội)
+ So sánh nếu IRR > IRR», thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu là các dự án đầu tư là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR >
TRRz„ được chấp nhận
Nếu các dự án đầu tư loại trừ nhau: chọn dự án có IRR > 0 và lớn nhất
Trang 18* u điển: của phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của
tiền Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả
vốn đầu tư ưu điểm hơn các phương pháp khác;
Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử
dụng so sánh chỉ phí sử dụng vốn IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà dự án có thể chịu được Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau
* Nhược điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR để lựa chọn dự án loại trừ có quy mơ, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm
Với dự án có những khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn
tới hiện tượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR khơng cịn chính xác
Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu tư tại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư
=> Về mặt tốn học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến
quyết định chấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập Tuy
nhiên có thể có hai kết luận trái ngược cho những dự án loại trừ Trong trường hợp có sự xung đột giữa hai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo
phương pháp NPVcần được coi trọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng:
phương pháp NPV ưu việt hơn phương pháp IRR %T (Thời gian hoàn vấn):
- Thời gian hoàn vốn của một dự án là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn
đầu tư ban đầu
- Có hai cách tính chỉ tiêu này: thời gian hoàn vốn không chiết khấu (không tính đến giá trị thời gian của tiền) và thời gian hồn vốn có chiết khấu (quy tất cả các khoản thu nhập chỉ phí hiện tại theo tỷ suất chiết khấu lựa chọn)
Áp công thức:
LKPV (CF) 1
T= (t-1)(niim) + T, "¬ x12(háng )
+ Trong đó:
o_ (1) năm: Số năm kế trước thời điểm hòa vốn
Trang 19o_ LKPV(CFĐ¿: Thời gian lũy kế dòng tiền ròng trước thời điểm hòa vốn (t-1)
o PV(CF): Hién giá thu nhập ròng ở năm kế sau thời điểm hịa vốn (0
+ Cơng thức tính thời gian hồn vốn cung cấp một thông tin quan trọng rằng vốn của cơng ty bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian Thơng thường nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ dự án đầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn
+ Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư theo nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau
* Uu điểm: của phương pháp này:
Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàng lọc Nếu có
một dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn trong thời gian đã định thì
việc tiếp tục nghiên cứu dự án là khơng cần thiết Vì luồng tiền mong đợi trong một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một luồng tiền trong một tương gần
thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh giá mức độ rủi ro của dự án
* Hạn chế: Tuy nhiên phương pháp thời gian hồn vốn có một số hạn chế mà có thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hồn vốn khơng chiết khấu khơng tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố giá trị thời gian của tiền tệ không được đề cập Phần thu nhập sau thời điểm hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, như vậy không đánh giá được hiệu quả tài chính của cả đời dự án Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá
lợi nhuận của chủ sở hữu
+ Phương pháp tỷ số lợi ích ! chỉ phí (BCR: Benefit-Cost Ratio)
Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư
(quy về thời điểm hiện tại) > _—._
=o (1+r)
C
% (l+r)
BCR = B; Luéng tién dự kiến năm ¡
C;: Chi phi nam i
Trang 20
Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR > I Suy ra được chấp nhận (khả thi về mặt tài chính)
BCR là chỉ tiêu chuẩn để xếp hạng các dự án theo nguyên tắc dành vị trí
cao hơn cho dự án có BCR cao hơn
* Uu điển: nó cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả
* Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lâm khi lựa
chọn các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV nhỏ và ngược lại
* Độ nhạy của dự án:
Môi trường xung quanh thường xuyên tác động tới dự án đầu tư trên
nhiều mặt cấp độ khác nhau Do vậy khi xem xét dự án ngoài cách xem xét dự
án qua các chỉ tiêu ở trạng thái tĩnh, cần phải đặt dự án đầu tư ở trạng thái động trong xu thế biến động của các yếu tố bên ngồi
Để có một cách đánh giá khách quan toàn diện hơn về dự án, thông
thường để xem xét độ nhạy người ta thường tính toán thay đổi các chỉ tiêu
NPV, IRR khi có sự biến đổi của một số nhân tố:
+ Giá bán sản phẩm; + Giá đầu vào thay đổi; + Vốn đầu tư;
+ Tỷ giá lên xuống;
Trên thực tế khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta cho các biến số thay đổi 1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay bao
nhiêu %
Ý nghĩa của việc phân tích độ nhạy của dự án là cho công tác thẩm định
có thể khoanh được hành lang cho sự đầu tư của doanh nghiệp
Ngoài các nội dung trên, thẩm định dự án còn tiến hành thêm phân tích
tài chính dự án đầu tư trong đó thường sử dụng các phương pháp phân tích sau + Phân tích diễn biến nguồn vốn sử dụng
Trang 21
+ Phân tích luồng tiền mặt
+ Phân tích các chỉ tiêu tài chính trung gian
=> Kết hợp giữa đánh giá hiệu quả tài chính với phân tích tài chính dự án trong
thẩm định tài chính dự án đầu tư sẽ cho ra một kết qủa chính xác hơn, toàn diện hơn và bao quát hơn được toàn bộ dự án vừa xem xét trên từng góc độ cấp khác nhau
Như vậy mỗi chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư có những ưu nhược điểm nhất định Tuy nhiên mức độ không như nhau Mỗi chỉ tiêu thẩm định dư án sẽ được so sánh với các tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định (có thể do nội tại chỉ tiêu mang lại hoặc tiêu chuẩn qua so sánh chỉ tiêu khác) Kết
quả thẩm định thông qua những chỉ tiêu sau khi so sánh với giá trị tiêu chuẩn sẽ nói
lên ý nghĩa của từng mặt vấn đề Như vậy qua việc thẩm định bằng một hệ nhiều chỉ tiêu, kết luận chung, cuối cùng về dự án đầu tư phải là kết luận mang tính tổng hợp, khái quát, thậm chí phải nhờ vào sự cho điểm có phân biệt tầm quan trọng khác nhau của chỉ tiêu đánh giá
~ Phương pháp tính toán các chỉ tiêu sử dụng:
+ Chương trình phần mềm MICROSOFT Excel
+ Sử dụng Chương trình phần mềm thẩm định dự án đầu tư
1.2.5.4 Phương pháp đánh giá so sánh các chỉ tiêu kinh tế - xã hội:
Dự án đầu tư được thực hiện tại một vùng, một lãnh thổ nhăm khai thác, sử
dụng tài nguyên và sử dụng lao động một cách có hiệu quả nhất: Do đó, bên cạnh
việc đánh giá hiệu quả tài chính chúng ta cần đánh giá về mặt kinh tế - xã hội So sánh về việc hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương: như phát
triển hệ thống giao thông công cộng, điều kiện sinh hoạt, điện nước, giá giục, y tế, wee Đánh giá ảnh hưởng môi trường thiên niên và văn hóa
1.2.6 Các nhân tố ảnh hướng đến chất lượng thâm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.6.1 Nhân tố chủ quan:
Chất lượng thẩm định bi chi phối bởi nhiều yếu tố, cơ bản có thể phân ra nhân
tố chủ quan và nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan là những nhân tố thuộc về nội
bộ mà Ngân hàng có thể chủ động kiểm soát, điều chỉnh được
Trang 22
* Nhân tố con người
Con người được coi là động lực của sự phát triển xã hội với ý nghĩa họ chính là
chủ thể đồng thời là đối tượng phục vụ mà các hoạt động xã hội hướng tới Nhân tố
con người đóng vai trò quan trọng trong nâng cao chất lượng thẩm định phải kể đến
các khía cạnh: kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức của người
thẩm định Kiến thức ở đây không chỉ là hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn đơn thuần mà bao gồm hiểu biết về khoa học - kinh tế - xã hội Kinh nghiệm là những cái được tích luỹ qua hoạt động thực tiễn, năng lực và khả năng nắm bắt xử lí cơng
việc trên cơ sở các tri thức đã tích luỹ * Quy trình, thủ tục thẩm định:
Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nội dung, phương pháp
thẩm định và trình tự tiến hành những nội dung đó Quy trình thẩm định được xây dựng một cách khoa học, tiên tiến và phù hợp với thực tế sẽ góp phần nâng cao chất
lượng thẩm định tài chính Nội dung thẩm định cần đề cập đến tất cả các vấn đề về
tài chính dự án đứng trên góc độ: vấn đề vốn đầu tư (tổng, nguồn, tiến độ ) hiệu quả tài chính, tính khả thi và rủi ro dự án Nội dung càng đây đủ, chỉ tiết bao nhiêu
càng đưa lại độ chính xác cao của các kết luận đánh giá
Các nội dung thần định tài chính được sắp xếp theo một trình tự hợp lí, logic sé
thể hiện được mối liên hệ, hỗ trợ lẫn nhau giữa việc phân tích các khía cạnh tài chính của dự án, báo cáo thẩm định sẽ chặt chế và có sức thuyết phục hơn
* Phương pháp thẩm định:
Đội ngũ cán bộ thực hiện quy trình thẩm định: Trình độ chuyên môn, hiểu biết
các lĩnh vực liên quan tới dự án đầu tư xây dựng như: Quản trị dự án, kinh tế - kỹ thuật, quản trị kinh doanh, đạo đức của cán bộ đều có ảnh hưởng trực tiếp, gián
tiếp đến hiệu quả thẩm định Thiếu hiểu biết sẽ làm công tác này mất thời gian, và thiệt hại cho nhà đầu tư dự án (có thể mất cơ hội kinh doanh, rồi có thể gặp rủi ro nợ
không trả được )
* Nội dung thẩm định:
Thẩm định tính pháp lý của doanh nghiệp, tình hình tài chính q khứ, tài sản
đảm bảo Giám sát, kiểm soát, đánh giá quá trình thực hiện dự ánđêu ảnh hưởng tới
chất lượng thẩm định dự án
Trang 23* Các nhân tố khác: (Vấn đề thông tin và xử lý thông tin)
- _ Thực chất thẩm định là xử lí thơng tin để đưa ra nhũng nhận xét, đánh giá về
dự án Nói một cách khác thơng tin chính là nguyên liệu cho quá trình tác nghiệp
của cán bộ thẩm định Do đó số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của thơng tin có tác động rất lớn đến chất lượng thẩm định
Nếu thơng tin khơng chính xác thì phân tích là khơng có ý nghĩa cho dù là có
sử dụng phương pháp hiện đại đến mức nào Đánh giá trong điều kiện thông tin không đây đủ cũng có thể dẫn đến những sai lầm như trường hợp thơng tin khơng chính xác Như vậy, cần phải thu thập đây đủ thông tin
1.2.6.2 Nhân tố khách quan:
* Từ phía doanh nghiệp: Hồ sơ dự án đầu tư và tính trung thực của thông tin
do chủ đầu tư cung cấp về: tình hình sản xuất kinh doamh và khả năng tài chính hiện có, những thơng số trong dự án cũng như mọi vấn đề là hết sức quan trọng góp phần nâng cao chất lượng thẩm định, cũng như chất lượng của dự án
* Môi trường kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia quy định kinh nghiệm năng lực phổ biến của chủ thể trong nền kinh tế, quy định độ tin
cậy của các thông tin, do đó ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định Nền kinh tế chưa
phát triển, cơ chế kinh tế thiếu đồng bộ cùng với sự bất ổn của các điều kiện kinh tế
vĩ mô đã hạn chế việc cung cấp những thông tin xác thực phản ánh đúng diễn
biến, mối quan hệ thị trường, những thông tin về dự báo tình trạng nên kinh tế,
Đồng thời các định hướng, chính sách phát triển kinh tế, xã hội theo vùng, ngành,
chưa được xây dựng một cách cụ thể, đồng bộ và ổn định cũng là một yếu tố rủi ro
trong phân tích, chấp nhận hay phê duyệt dự án
* Môi trường pháp lý: Những khiếm khuyết trong tính hợp lý đồng bộ và hiệu lực của các văn bản pháp lý của Nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm
định (cũng như kết quả hoạt động của dự án)
Trang 24CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẲM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KÉ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG:
2.1.1 Thông tin liên hệ và Chức năng hoạt động:
s+ Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: 29 Bạch Đằng, Thành phó Rạch Giá, Kiên Giang
Điện thoại: 077.3870319; Email: skhdt@kiengiang.gov.vn
s° Vị trí và chức năng:
Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban Nhân dân Tỉnh
tham mưu, giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước và kế hoạch đầu
tư bao gồm các lĩnh vực: tham mưu, tổng hợp về quy hoạch, kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội, tổ chức thực hiện và kiến nghị, đề xuất về cơ chế, chính sách quản lý kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh, đầu tư trong nước, ngoài nước ở địa phương; quản lý nguồn hỗ trợ chính thức ODA, đấu thầu, đăng ký kinh doanh, trong phạm vi địa
phương: Về các dịch vụ công thuộc phạm vị quản lý của sở theo quy định của pháp
luật; thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND Tỉnh và
theo quy định của pháp luật
Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của UBND tỉnh, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư
2.1.2 Nhiệm vụ và quyền hạn:
Trình UBND Tỉnh ban hành Quyết định, Chỉ thị về quản lý các lĩnh vực quy
hoạch, kế hoạch và đầu tư thuộc phạm vị quản lý của Sở theo quy định của Pháp
luật, phân cấp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và chịu trách nhiệm về nội dung các văn
bản đã trình
Trình UBND Tỉnh quyết định việc phân công, phân cấp, quản lý về các lĩnh
vực kế hoạch và đầu tư cho UBND cấp huyện và các sở, ban, ngành của tỉnh theo
Trang 25quy định pháp luật; chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy
định phân cấp đó
Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, và chịu trách nhiệm việc tô chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kế hoạch và đấu tư ở địa phương, trong đó có chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trên địa bàn tỉnh và những vấn đề liên quan đến việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch, sử dụng các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh
-_ Về quy hoạch và kế hoạch:
"_ Chủ trì phối hợp và trình UBND Tỉnh quy hoạch tổng thê, kế hoạch dai
hạn, kế hoạch 05 năm và hàng năm, bồ trí kế hoạch vốn đầu tư thuộc
ngân sách địa phương; các cân đối chủ yếu về kinh tế - xã hội của tỉnh,
trong đó có cân đối tích lũy và tiêu dùng, cân đối vốn đầu tư phát triển, cân đối tài chính
" Phối hợp với Sở tài chính lập dự toán ngân sách tỉnh và phân bổ ngân sách cho các đơn vị trong tỉnh để trình UBND tỉnh
-_ Về đầu tư trong nước và nước ngồi:
"Trình và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình trước UBND tỉnh về danh mục các dự án đầu tư trong nước, các dự án thu hút vốn đầu tư
nước ngoài cho từng kỳ kế hoạch và điều chỉnh trong trường hợp cần thiết
" Làm đầu mối giúp UBND Tỉnh quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật; tổ chức hoạt động xúc tiền đầu tư và cấp phép đầu tư thuộc thẩm quyền
- _ VỀ quản lý vốn QDA và các nguôn viện trợ Phi chính phú:
" Là cơ quan đầu mối vận động, thu hút, điều phối quản lý vốn ODA và
các nguồn viện trợ phi Chính phủ của tỉnh; hướng dẫn các sở, ban, ngành xây dựng danh mục và nội dung các chương trình sử dụng vốn ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ; tổng hợp danh mục các
chương trình dự án sử dung ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ
trình UBND Tỉnh phê duyệt và báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Trang 26-_ Về quản lý đấu thầu:
" Chủ trì, thấm định và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản trình Chủ tịch UBND Tỉnh về kế hoạch đấu thầu , kết quả xét thầu các dự án hoặc gói thầu hoặc thâm quyền quyết định của Chủ tịch UBND Tỉnh
= Huong dẫn, theo dõi, giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu thầu và tổng hợp tình hình thực hiện các dự án đã được phê duyệt và tình hình thực hiện đấu thầu
- _ Về quản lý cúc khu công nghiệp, khu chế xuất:
" Chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành, có liên quan thấm định và trình UBND tỉnh quy hoạch tổng thể các khu công nghiệp, khu chế xuất trên
địa bàn để UBND tỉnh trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
" Quản lý tài chính, tài sản được giao và thực hiện ngân sách được phân
bổ theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND Tỉnh
2.1.3 Cơ cấu tô chức:
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức tại Sở Kế hoạch & Đầu tư - Kiên Giang BAN GIÁM ĐĨC ` r r r PHỊNG PHỊNG| |PHỊNG| |PHÒNG| |PHÒNG| |PHÒNG
TỎ | |PHÒNG| | ĐĂNG || HỢP | | THẢM | | KINH || VAN | |PHONG
CHUC | | TONG KY TAC DINH TE HOA PHAP
HANH HOP KINH DAU DỰ | |NGANH XÃ CHE
CHANH DOANH TU AN HOI
(Nguén: Tổng hợp của Sinh Viên)
+ Chức năng các phòng ban:
> Phòng tổ chức hành chánh:
Tham mưu cho Giám đốc Sở về công tác tổ chức bộ máy, biên chế, quy hoạch,
đề bạt, bổ nhiệm, tiếp nhận, điều động, luân chuyền và các chế độ chính sách đối
với cán bộ, công chức của Sở;
Trang 27
Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc quy định của Pháp luật > Phong tong hop:
Tham mưu về chiến lược, qui hoạch tông thể phát triển kinh tế xã - hội tinh, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh 5 năm, hàng năm của tỉnh Hướng dẫn
huyện, thị, thành phố xây dựng đề cương dự toán quy hoạch
Chủ trì thực hiện các nhiệm vụ: Tham mưu cho Giám đốc, UBND tỉnh về quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh
> Phòng đăng ký kinh doanh:
Thực hiện nhiệm vụ đăng ký kinh doanh, phối hợp thực hiện cơ chế một cửa
liên thông trong đăng ký kinh doanh với Cục thuế và Công an tỉnh Hướng dẫn
nghiệp vụ đăng ký kinh doanh cho phịng Tài chính - Kế hoạch các huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh;
Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của
Pháp luật
> Phong hop tac dau tư:
Tham mưu cho Giám đốc Sở trình UBND tỉnh cơ chế, chính sách kêu gọi, thu
hút vốn đầu tư trên địa bàn tỉnh;
Tham mưu cấp Giấy chứng nhận đầu tư, theo dõi tình hình triển khai thực hiện
của các dự án đầu tư ngoài ngân sách Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư, hướng
dẫn quy trình thủ tục đầu tư; Chủ trì tham mưu bố trí danh mục vốn đầu tư các chương trình, dự án ODA (kể cả vốn đối ứng);
> Phòng thẩm định dự án:
Chủ trì phối hợp với phịng chun mơn theo dõi, hướng dẫn thực hiện về cấp ủy quyền trong quản lý đầu tư xây dựng cho UBND các huyện, thị xã, thành phó, các sở và các ngành thuộc tỉnh;
Chủ trì phối hợp với các phịng chun mơn và sở, ban, ngành có liên quan thâm định, kiểm tra thực tế các dự án đầu tư thuộc vốn ngân sách tỉnh và các nguồn vốn khác theo phân cấp của UBND tỉnh
Phối hợp với các chủ đầu tư giám sát và đánh giá đầu tư các dự án đầu tư xây
dựng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước Định kỳ báo cáo công tác giám sát và đánh giá đầu tư cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư;
Trang 28
> Phòng kinh tễ ngành:
Tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các ngành: Công
thương, giao thông - vận tải, viễn thông, CNTT, xây dựng, thủy lợi, nông nghiệp và
phát triển nông thơn, chương trình trồng mới 5 tiệu ha rừng, chương trình biển đơng
hái đảo, chương trình kinh tế biến, chương trình điều phối phát triển kinh tế vùng
trọng điểm thuộc khối kinh tế ngành;
Tham gia thâm định các quy hoạch, kế hoạch về phát triển kinh tế - xã hội và
đầu tư phát triển thuộc khối ngành kinh tế;
Tham mưu góp ý kiến về các quy hoạch và kế hoạch phát triển đài hạn, trung hạn của các ngành, lĩnh vực được giao trực tiếp theo dõi khi được yêu cầu;
Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của
Pháp luật
> Phịng văn hóa — xã hội:
Trực tiếp tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các lĩnh
vực: giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa - thể thao - du lịch, thông tin, lao động thương binh xã hội, chính sách dân tộc, các dịch vụ thuộc khối văn hóa-xã hội, mơi trường
các chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phát triển bền vững;
Tham mưu góp ý kiến, thâm định về các quy hoạch và kế hoạch phát triển dài hạn, trung hạn Tham gia phản biện các dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật thuộc các ngành, lãnh vực văn xã
> Phòng pháp chế:
Chủ trì soạn thảo hoặc tham gia phối hợp với các phòng liên quan giúp Giám đốc sở xây dựng văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý của Sở; Tham gia ý kiến đối với dự thảo văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan khác soạn thảo gởi đến;
Chủ trì, phối hợp với các phịng có liên quan ra soát, định kỳ hệ thống hóa văn
bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Sở; Định kỳ 6 tháng, hàng năm báo cáo về kết quả rà soát văn bản quy phạm pháp luật;
Trang 292.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẤM ĐỊNH DỰ ÁN ĐÀU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐÀU TƯ TÍNH KIÊN GIANG:
Với chức năng là cơ quan đầu mối tiếp nhận và tham mưu cho Ủy ban nhân
dan tinh trong việc ra quyết định, phê duyệt và cấp phép đầu tư các dự án thuộc
thấm quyền của mình trên địa ban tỉnh Kiên Giang trên cơ sở tập hợp ý kiến đóng
góp của các sở, ban, ngành liên quan Công tác thấm định các dự án đầu tư được thực hiện tốt sẽ giúp cho Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang lựa chọn những
dự án phù hợp với chính sách phát triển và pháp luật Ngồi ra, cơng tác thâm định
dự án còn giúp cho Cơ quan Quản lý Nhà nước kiểm soát được các vấn đề liên quan
đến việc tiến trình thực hiện, các vấn đề công nghệ và CGCN, đảm bảo ngăn chặn nạn ô nhiễm môi trường Đồng thời, công tác thẩm định còn giúp cảnh báo cho doanh nghiệp những rủi ro liên quan đến dự án đầu tư để từ đó giúp doanh nghiệp
có hướng đầu tư mới mang lại hiệu quả
Vì vậy, có thể kết luận công tác thẩm định dự án đầu tư hết sức quan trọng và
cần thiết trong việc phê duyệt và cấp phép đầu tư Từ đó, góp phần thực hiện đúng
chính sách, chủ trương, pháp luật và thúc đẩy việc thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nói riêng và của đất nước nói chung
Để hiểu rõ về công tác thẩm định dự án đầu tư, Tôi xin được dẫn chứng một ví
dụ minh họa về công tác thẩm định dự án đầu tư “Khu đồ thị mới Phú Cường” tại
Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang sau đây:
+ GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1) Tên dự án: “Dự án Khu đô thị mới Phú Cường”
2) Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang
3) Địa điểm: Khu vực VI & V dự án lân biển, phường An Hòa, tp Rạch Giá,
tỉnh Kiên Giang
4) Quy mô: Với diện tích quy hoạch là 1.672.397 mổ - Phía Bắc giáp khu III lấn biển, đường Lê Hồng Phong; - Phía Nam giáp kênh Cụt, cửa sông Rach Soi;
- Phía Đơng giáp dân cư hiện hữu dọc đường Lâm Quang Ky; - Phía Tây giáp biển (vịnh Rạch Giá);
Trang 30
5) Hinh thức đầu tư :
Chủ đầu tư thực hiện đầu tư mới các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và các cơng trình hạ tầng xã hội của dự án Doanh nghiệp sẽ được đầu tư và kinh đoanh toàn bộ
phan dat được giao theo quy hoạch chỉ tiết được duyệt
6) Thời gian thực hiện: Từ năm 2009 — 2017
2.2.1 Căn cứ thực tiễn tiến hành thấm định dự án đầu tư xây dựng:
2.2.1.1 Đề xuất phê duyệt và cấp phép dự án đầu tư xây dựng:
4 Hồ sơ dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” trình xin phép đẫu tư, bao gồm:
a)_ Tờ trình xin phép đầu tư (Theo biểu mẫu 2.1)
b) Quyết định phê duyệt kết quả lya chon chu dau tu dy 4n Khu đô thị mới của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
c) Quy hoạch chỉ tiết xây dung tỷ lệ 1/500 được duyệt
đ) Dự án đầu tư “Khu đô thị mới Phú Cường — Kiên Giang”, bao gồm: + Phần thuyết minh dự án
+ Phần thiết kế cơ sở
đ) Các pháp lý có liên quan
> Đứng trên góc độ cơ quan Quản lý Nhà nước, quan điểm Ngân sách và theo
Quy chế Khu đô thị mới Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang đã tiến hành tổ
Trang 31chức thấm định dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” thông qua phương pháp so sánh,
đối chiếu các chỉ tiêu, và trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt, cấp phép đầu tư
v Uu điểm:
- Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người có kinh nghiệm và kiến thức về chuyên môn về Bắt động sản
-_ Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách
quan của nhu cầu thực tế của thị trường, trên cơ sở tuân thủ theo quy định của pháp
luật thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên dễ xem xét và đánh giá
v Nhược điểm:
-_ Cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng chính xác Nếu các thông tin phục
vụ công tác thâm định sẽ không chính xác, thì dẫn đến đến kết luận đánh giá dự án
đầu tư sai lệch với yêu cầu
- Dodi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường
Tức là người lám công tác thâm định dự án phải xác định và phân tích được điểm
mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh, đối
chiếu các chỉ tiêu
2.2.1.2 Các pháp lý để tiễn hành thấm định dự án đầu tư xây dựng:
-_ Căn cứ Luật Xây dựng Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003; -_ Căn cứ Luật Đầu tư ngày 29 tháng II năm 2005;
-_ Căn cứ Luật sửa đôi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến Đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 06 năm 2009;
- Căn cứ Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2008 của
Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối
với Dự án Khu đô thị mới, Dự án Nhà ở, Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; - Căn cứ Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới;
- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
Trang 32- Căn cứ Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh
Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chỉ tiết xây dựng khu đô thị mới
Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới
lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m”, tỷ lệ 1/500;
- Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ, bỗ sung Quyết định số
1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc
phê duyệt Đồ án quy hoạch chỉ tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều
chỉnh quy hoạch chỉ tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lắn biển thành phố Rạch
Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m, tỷ lệ 1/500;
-_ Căn cứ Quyết định số 2449/QĐ-UBND ngày 13/10/2008 của UBND tinh
Kiên Giang về việc công nhận kết quả trúng giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử đụng dat khu IV, V dự án lắn biển mở rộng thành phố Rạch Giá;
-_ Căn cứ giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khu 4-5 dự án lấn biển mở rộng
thành phố Rạch Giá cấp cho Công ty Cô phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang
- _ Căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan
> Nhận xét:
Các căn cư trên là điều kiện tiên quyết đề tiến hành Thâm định dự án Những
căn cứ trên cũng thể hiện tính hợp pháp của dự án, và là cơ sở để xem xét, đánh giá dự án cho những bước tiếp theo
Hiện nay, hầu hết tất cả các dự án đầu tư ở Việt Nam đều phải tuân thủ theo
đúng pháp luật của Việt Nam Điều này, nhằm hướng tới một môi trường đầu tư có sự giám sát và quản lý của nhà nước theo hướng hiện đại, công bằng và dân chủ Tuy Nhiên, một số thủ tục, pháp lý của Việt Nam vẫn đang trong vấn đề cần hoàn thiện Hệ thống pháp luật và hội nhập, nên không tránh khỏi việc các thủ tục, văn bản hành chính rườm rà Đứng trên góc độ trong đề tài nghiên cứu của mình, Tơi
nhận thấy các căn cứ trên là cần thiết và hợp lý
Trang 332.2.1.3 Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật:
-_ Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình xây dựng
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp cơng trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể
đối với từng loại cơng trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ
thuật riêng của từng ngành
-_ Các định mức kinh tế - kỹ thuật: định mức chung cho các ngành nghề, các
định mức riêng cho từng ngành và từng chuyên ngành như: định mức về lập quy
hoạch, định mức về dự tốn cơng trình - phần xây dựng, định mức kỹ thuật về máy
móc - thiết bị - công nghệ, và định mức chỉ phí đầu tư xây dựng công trình
> Nhận xét:
Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật (gọi chung là
định mức) là quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản
lý Nhà nước có thâm quyền về xây dựng và ban hành Đó là các yêu cầu kỹ thuật tối
thiểu bắt buộc phải tuân thủ đối với mọi hoạt động xây dựng và các giải pháp, các
tiêu chuẩn xây dựng được sử dụng đề đạt được các yêu cầu đó
Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn và định mức là cơ sở đảm bảo về mặt
chất lượng và an toàn trong việc thực hiện xây dựng cơng trình
=> Vì thế, xem xét, đánh giá việc áp dụng các quy phạm, tiêu chuẩn và các
định mức áp dụng cho dự án là cần thiết và nhằm gia tăng hiệu quả quản lý của Nhà
nước và góp phần chuẩn hóa, hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam theo hướng hiện đại và hội nhập
2.2.1.4 Các quy ước và thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước về các lĩnh vực đầu tư dự án (khu đô thị, công nghiệp, .) -_ Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm
> Nhận xét: Việc áp dụng tùy thuộc vào từng loại dự án, nên vì thế việc thâm định cần quan tâm xem xét đến các quy ước và thông lệ quốc tế áp dụng cho dự án của mình thâm định Để từ có có những ý kiến thẩm định khách quan và phù hợp
Trang 34
2.2.1.5 Quy trình thấm định dự án đầu tư xây dựng: Tiếp nhận chuyên ngành hồ sơ "mm hen KHOI CHUYEN : Đơn vị NGÀNH : đầu mỗi — i
(Sở Kế hoạch 15 ngày “làm việc” Ý kiến của các cơ | :
& Đầu tư) quan Quản lý :
HOP THONG NHAT Y KIEN KHOI QUAN LY 15 ngày “làm việc”
Ý kiến của các cơ
quan địa phương
© <Or > E a = > 5 ếp E 1 + có liên quan Báo cáo thẩm định dự án đầu tư | 20 ngày “làm việc”
Uÿ Ban Nhân Dn tinh |
Kiên Giang | Quyết định về Giấy
phép đầu tư
Sơ đồ 2.2: QUY TRÌNH THÂM ĐỊNH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
(Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên)
> Nhận xét:
Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 200 ha, hời hạn giải quyết thủ tục
hành chính là 45 ngày “làm việc” Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối tô chức thâm
định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của chính quyền đơ thị nơi có dự án và ý kiến của các Sở, ngành liên quan Sau khi thẩm định, Ban quản lý hoặc Cơ
quan đầu mối trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép đầu tư
* Ưu điểm: Việc quy định rõ về thời gian, cách thức và trình tự thực hiện như
trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư dễ tiếp cận, thực hiện thủ tục
nhanh chóng
Trang 35⁄ Nhược điểm: Tính chất phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài, và vốn đầu tư
của đự án KĐTM là khá lớn Vì thế, việc phải lấy ý kiến của nhiều bên liên quan,
ban ngành liên quan Điều này, sẽ gây ra những trợ ngại khơng nhỏ trong q trình thực hiện, giải quyết thủ tục hành chính của Cơ quan đầu mối và cơ quan có thấm
quyền phê duyệt, cấp phép đầu tư dự án
2.2.2 Nội dung thắm định dự án đầu tư xây dựng:
2.2.2.1 Thấm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng:
+ Nội dung được thẩm định :
Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án
- Các yếu tố đầu vào của dự án: Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, và
các yếu tố đầu vào khác
- Quy mô, các giải pháp xây dựng và tiến độ thực hiện dự án
- Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội 1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án:
Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án “K#u đô thị mới Phú Cường” với
thiết kế trở thành một khu đô thị phức hợp chất lượng cao, bao gồm: Khu trung tâm
thương mại, khu trung tâm dịch vụ và xung quanh là khu dân cư với các biệt thự đơn lập - song lập cao cấp và những loại nhà phố đa dạng Về tổng thể, Dự án là một khu đô thị hiện đại với những nét độc đáo riêng thỏa nhu cầu đa dạng của người cư trú, khách tham quan du lịch
> Ý kiến cơ quan thẩm định:
-_ Căn cứ định hướng chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tinh Kiên Giang; và mục tiêu, chiến lược phát triển, cùng chính sách huy động nhiều
nguồn vốn để xây dựng các cơng trình, kết cầu hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu của
nhân dân
=> Dự án “Khu đô thị mới Phú Cường-Kiên Giang” là cần thiết và phù hợp
với các định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương
Trang 36> Nhận xét:
Việc xem xét, đánh giá sự cần thiết và mục tiêu của dự án nhằm hướng tới mục tiêu phát triển đồng bộ, và thực hiện theo đúng kế hoạch và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và của đất nước nói chung
*⁄ Ưu điểm: Các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển là căn cứ, cơ sở
để xem xét tính đồng bộ, đảm bảo mục tiêu phát triển của toàn xã hội, và giúp bộ
máy quan quản lý Nhà nước hoạt động hiệu quả vì mục tiêu sự nghiệp của đất nước
Bên cạnh đó, giúp các Nhà đầu tư có căn cứ dé xây dựng kế hoạch đầu tư của mình
được thuận lợi hơn
v Nhược điểm: Nếu các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển được xây không phù hợp hoặc khơng cịn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế chung của xã hội do những yếu tố khách quan lẫn chủ quan Thì điều này, sẽ tạo ra những
khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, và khó xây dựng chính sách thu hút các
Nhà đầu tư Việc không thu hút được các Nhà đầu tư sẽ khó thúc đây nền kinh tế
phát triển, thậm chí cịn kéo theo nhiệu hệ lụy cho nền kinh tế
=> Từ đó, cho thấy việc xây dựng các định hướng, chính sác, chiến lược phát triển cần đứng trên quan điểm thực tế và đứng trên mục tiêu phát triển chung của
toàn xã hội
2) Các véu tô đầu vào của dự ún:
*- Địa điểm xây dựng và nhu cầu sử dụng đất :
- Địa điểm hiện trạng: Tổng diện tích dự án 7.672.397 m, đã được giao đất theo hình thức trúng thầu giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
- Diện tích đất được phân thành 4 khu phù hợp với quy hoạch chỉ tiết 1/500 được duyệt, như sau:
+ Khu 1: 1.112.619 m thuộc khu vực 4, 5 đô thị mới lắn biển mở rộng thành phó Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang
+ Khu 2: 240.978 mỶ là khu mở rộng công viên Phan Thị Rang
+ Khu 3: 105.000 mỶ là Cảng cá mới tiếp giáp khu dân cư Tây Nam Rạch Sỏi
+ Khu 4: 213.800 m thuộc khu Hành chánh - Giáo dục của tỉnh
Trang 37Trong đó: SST LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH TỶ LỆ (m) (%) 1 | Dato 435.347 26,0
2 | Dat khu hanh chính - giáo duc 213.800 12,8
3 | Dat céng trinh céng cong 39.142 2,3
4 | Dat thuong mai - dich vu 166.043 9,9
5 | Đất cây xanh 212.845 12/7 6 | Đất giao thông 551.798 33,0 7 | Đấtcảng cá 53.422 3,2 8 | Đất ngồi dân dụng §9.027 5,3 TONG CONG 1.672.397,00 100,0 (Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số) > Ý kiến cơ quan thẩm định: Địa điểm xây dựng và nhu cầu về diện tích sử
dụng đất của Dự án phù hợp với quy hoạch chỉ tiết được duyệt (điểm 4.1 — khoản 4
- Điều I của Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về sử dụng đất: với Mật độ xây dựng toàn khu là 27%); và các chỉ tiêu
sử dụng đất được duyệt
> Nhận xét:
Quy hoạch chỉ tiết được duyệt là những định hướng quy hoạch cho cả một đô thị với mục đích là để quản lý quy hoạch chung cho cả một khu vực rộng lớn trong đô thị Nội dung quan trong là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất (bao gồm: các chỉ tiêu diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, chỉ giới xây dựng cơng trình, .) Ngoài ra, Quy hoạch chỉ tiết còn thể hiện về không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan, và là các yếu tố cần thiết cho một
thiết kế công trình
Vì thế, việc xem xét, đánh giá các yếu tố đầu vào của dự án cần phải tuân thủ
trên trên quy hoạch chỉ tiết được cơ quan có thâm quyền phê duyệt Điều này, góp
phần tạo tiền đề cho việc lập dự án và thực hiện xây dựng dự án theo đúng các chỉ
tiêu và đồng bộ về cơ sở hạ tầng trong khu vực
Trang 38
3) Quy mô, các giải pháp và tiễn độ thực hiện dự án: a) Quy mô đự án:
e Quy mô đầu tư: Hình thành một khu đô thị mới nhằm tạo không gian làm
việc, sinh hoạt, thương mại tốt nhất cho người dân phát triển quỹ nhà, đáp ứng về
nhu cầu nhà ở của thành phố Rạch Giá, kích thích dự phát triển Dự án hoàn thành
sẽ cung cấp 3050 căn (Nhà liền kể: 562 căn; Nhà phố thương mại: 1076 căn; Biệt thự 544 căn; Chung cư 6-9 tầng: 868 căn) với quy mô dân số dự kiến 16.205 người
e Quy mô xây dựng:
Ha tang kỹ thuật toàn khu: 551.798 m’ - Nhà ở Liên kế : 61.725,5 m? - Nhà phố thương mại :136.314,0 mử
- Biệt thự :195.978,5 m”
- Chung cư :— 41.329 mỉ, - Thuong mai - dich vu : 166.043 m2 > Ykién co quan tham dinh:
+ Xem xét, đánh giá sự phù hợp với tiêu Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế; và
căn cứ theo ý kiến về thiết kế cơ sở của Sở Xây dựng
+ Dựa trên số liệu của cục tống kê và tính dự báo về tăng dân số của Thành
phố Rạch Giá - Kiên giang qua các giai đoạn, cho thấy về mặt quy mô đầu tư của dự
án là khả thi
Dự báo tăng dân số qua các năm:| 2010 2015 2020 2025
Tong dân số (người) 251.000 | 271.000 | 291.000 | 351.000
(Phu luc - Bang 2.1: Quy hoạch sử dụng đât & Dự báo quy mô dân sô) => Dựa trên các tiêu trí trên cho thấy Quy mô Dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt và đảm bảo tính hợp pháp của dự án
b)_ Các giải pháp xây dựng, và tiễn độ thực hiện dự án: ¢ Cac giải pháp xây dựng Hạ tầng kỹ thuật:
Giải pháp cho đê vây;
v⁄ Giải pháp pháp san lắp mặt bằng;
Trang 39Giải pháp thiết kế giao thơng - thốt nước mưa — vỉa hè;
Giải pháp cấp nước;
Giải pháp cấp diện;
Giải pháp thông tin liên lạc; Giải pháp thoát nước sinh hoạt;
Giải pháp đầu tư tuyến cảng hậu cần nghề cá;
Giải pháp thu gom tác;
Đánh giá sơ bộ về tác động môi trường;
Giải pháp đầu tư khu Dịch vụ thể thao đa hợp;
Giải pháp đầu tư cây xanh và công viên công cộng;
S CS S S S S 6S S6 SA
Giải pháp đầu tư xây dựng khu nhà ở
e Tiến độ thực hiện dự án: Được chia thành 03 giai đoạn
Giai đoạn 1 (từ 2009 — 2011): Thi công xây dựng giao thông và hạ
tầng kỹ thuật các tuyến đường chính
v Giai đoạn 2 (từ 2012 — 2014): Tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng
các khu vực còn lại trong dự án; Thi công xây dựng các tuyến đường
giao thơng cịn lại và hạ tầng kỹ thuật; Thi công khu công viên cây
xanh, các dịch vụ công cộng khác
Giai đoạn 3 (từ 2011 — 2017): Thi công xây dựng các cơng trình dịch vụ thương mại và nhà ở
> Ý kiến cơ quan thẩm định:
+ Xem xét đánh giá các giải pháp xây dựng dựa trên quy hoạch chỉ tiết được duyệt, cá Quy chuân-Tiêu chuẩn, và các ý kiến tham gia của các cơ quan quản
lý chuyên ngành Từ đó, cho ra kết quả thâm định đạt yêu cầu, đảm bảo tính thực
hiện và khả thi của các giải pháp xây dựng
+ Tiến độ thực hiện dự án đi đúng với trình tự đầu tư dự án, phù hợp với chủ trương, chính sách và chấp thuận chủ trương đầu tư