nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 - 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN QUANG VINH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng Thái Nguyên - 2013 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Trần Quang Vinh Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Thế Hùng trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Tài ngun Mơi trường, Phịng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên ịa bàn TP Thái Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Quang Vinh Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG TỔ 1.1 Cơ sở pháp lý đề tài 1.1.1 Các văn Trung ương 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên 1.2 Cơ sở khoa học đề tài 1.2.1 Giá đất ất 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 19 1.2.5 Phương pháp xác định giá đất 23 Việt Nam giới 30 1.3.1 Công tác định giá đất Việt Nam 30 1.3.2 Công tác định giá đất giới 31 32 CHƢƠNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 36 36 36 2.4 Phương pháp CHƢƠNG 3 37 39 39 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 39 39 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 40 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn TP Thaí Nguyên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 44 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên 45 3.3 Thực trạng giá đất nhà nước quy định thành phố Thái Nguyên 49 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nươc 49 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 50 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 54 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 54 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 63 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 65 3.5 Một số đề xuất xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố thái nguyên 67 Ế 68 Kết luận 68 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận VT : Vị trí TTTB : Thị trường trung bình QĐ : Quyết định KH : CP TP : : Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC BIỂU Bảng 3.1: Kết thực tiêu kinh tế - xã hội TPTN năm 2012 42 B 3.2 Hiện trạng sử dụ 2012 c 44 Bảng 3.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 46 Bảng 3.4 Giá nhà nước quy định đất 50 Bảng 3.5 Giá đất nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2012 52 Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I 55 Bảng 3.7 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II 59 Bảng 3.8 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III 61 Bảng 3.9 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất hai tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh 63 Bảng 3.11 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 64 Bảng 3.12 Đặc điểm số khu dân cư 65 Bảng 3.13 Giá đất khu trước sau thực dự án 66 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Thống kê trường hợp cấp GCN quyền SDĐ theo loại địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 48 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I 56 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 58 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 60 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm II 60 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 62 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm III 62 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ MỞ ĐẦU T ững nhu cầu thiết đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán ộ loại hàng hóa xu tất yếu, từ ất đai nằm thị trườ Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều đối tượng, họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu đất đai Thực tế nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận giá bồi thường với người sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Để khắc phục hạn chế này, việc có bảng giá đất thị trường phù hợp cần thiết Ngoài việc giải hạn chế trên, bảng giá đất cịn hỗ trợ cho việc tìm kiếm hội sử dụng đất cá nhân, tổ chức hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội nhà đầu tư Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi nhiều vấn đề, việc xác định đầy đủ yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố việc làm quan trọng cần thiết Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Thành phố Thái Nguyên đà hội nhập phát triển, hoạt động kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên ngày phong phú đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát triển sở hạ tầng địa phương triển khai thực gây áp lực lớn lên đất đai Cùng với tiến trình phát triển địa phương, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất bất cập chênh lệch giá đất nhà nước thực tế Nhìn nhận góc độ quản lý nhà nước giá đất nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, cịn giá đất thị trường giao dịch thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu bên tham gia nên giá thị trường cao giá nhà nước Để điều chỉnh giá đất, giảm chênh lệch giá đất nhà nước giá đất thị trường vấn đề khó nên cần xây dựng bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho hoạt động liên quan đến việc quản lý sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội địa phương ổn định lĩnh vực quản lý đất đai Như vậy, để góp phần tích cực cơng tác xác định giá đất thị trường việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tạ Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn 2010 - 2012” M Mục đích chung Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 60 nhiên tỷ lệ chênh lệch giá quy định với giá thị trường vị trí thương cao so với vị trí cịn lại 35,000 VT1 VT2 30,000 VT3 25,000 VT4 20,000 15,000 10,000 5,000 0,000 2010 2011 2012 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm II Đ Bắc Nam Đ Quang Trung 35 Đ Túc Duyên 30 Đ Dương Tự Minh 25 20 15 10 2010 2011 2012 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm II Qua nghiên cứu giá thị trường đường phố nhóm II bảng 3.7 hình 3.4, 3.5 cho thấy: giá đất thị trường qua năm tăng vị trí, đường phố Tuy nhiên mức độ tăng năm 2011 cao hơn, diễn nhộn nhịp sôi động Các nhà đầu tư vào chứng khốn có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá đất tăng nhanh Các tuyến đường nằm Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 61 đường rộng, có khả sinh lời Trên mặt đường thường doanh nghiệp bn bán, kinh doanh, vụ chuyển sử dụng đất vị trí thường giá thị trường cao Tại vị trí 2,3,4 việc mua bán chuyển nhượng thường cao vị trí Nhìn chung vị trí 2,3,4 thuận lợi cho sống gia đình khơng sản xuất kinh doanh, vị trí bên tuyến đường có điều kiện lại thuận lợi 3.4.1.3 Biến động giá đất nhóm III Qua thống kê thu thập số liệu giao dịch quyền SDĐ, tiến hành điều tra tổng hợp giá đất đường phố nhóm III tuyến đường: Đường Quang Vinh, đường Gia Sàng, đường Phú Xá, đường Tân Cương Bảng 3.8 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm III Đường Vị phố trí Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Triệu/m2 Triệu/m2 Mức chênh lệch Giá TTTB/Giá QĐ (lần) 2010 2011 2012 2.4 2.5 2.7 2010 2011 7.5 2012 2010 2.5 2011 2012 3.5 2.5 8.5 4.5 10 1.5 1 1.5 1 2.5 2 2.3 2 2.7 2.5 2.4 2.5 2.3 3.5 2 3.5 3.8 2.3 2.4 2.6 3.5 2.5 1.5 3.8 4.5 1.8 1.2 0.8 2.2 1.5 0.9 2.8 1.5 1.9 2.1 1.9 1.8 2.5 2.2 2.1 2.3 4.5 10 3.5 2.3 2.3 2.8 1.5 1.5 3.5 2.5 2.5 3.5 1.3 0.8 0.8 1.5 1 1.5 1.5 1.5 1.9 1.9 2.3 2.5 2.5 2.3 2 3.5 1.1 1.5 1.8 2.3 2 1 1.5 1.5 2.5 1.2 0.6 0.5 0.3 0.8 0.7 0.4 0.8 0.5 1.7 2.3 1.9 2.1 2.5 2.5 2.5 Quang Vinh Gia Sàng Phú Xá Tân Cương (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 62 Cũng tương tự nhóm I nhóm II, giá đất có thay đổi qua năm Nhưng giá đất chưa sát với thực tế Năm 2010 , vị trí đường Quang Vinh có chênh lệch với hệ số k = 2.4 giá đất thị trường triệu đồng/m2, đến năm 2012 hệ số k = 2.7 giá đất thị trường triệu đồng/m2 giá đất nhà nước quy định năm 2012 có 3.5 triệu đồng/m2 Như giá thị trường có xu hướng tăng nhanh qua năm giá quy định Nhà nước chưa đáp ứng để sát với thực tế Do định tỉnh khung giá đất quy định cần phù hợp sát với diễn biến thị trường 25,000 VT1 VT2 20,000 VT3 VT4 15,000 10,000 5,000 0,000 2010 2011 2012 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm III Đ Quang Vinh Đ Gia Sàng 10 Đ Phú Xá Đ Tân Cương 2010 2011 2012 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm III Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 63 Trong đường phố thuộc nhóm III đường Tân Cương đoạn đường có sở hạ tầng, mật độ dân cư, đường thấp so với hai nhóm đường cịn lại Do giá đất đường phố Tân Cương thấp Giá đất thị trường năm 2012 đường Quang Vinh triệu đồng/m2, đường Gia Sàng 10 triệu đồng/m2, đường Phú Xá 11 triệu đồng/m2 đường Tân Cương triệu đồng/m2 * Qua phân tích biến động giá đất nhóm đường ta thấy loại đường phố ảnh hưởng đến giá đất Nhóm đường có sở hạ tầng tốt, tập trung đông dân cư, gần trung tâm có giá đất rât cao so với nhóm đường xa trung tâm 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên lựa chọn số lô đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…dữ liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thức tế đất đô thị tuyến đường địa bàn thành phố Thái Nguyên Bảng 3.9 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đƣờng Hồng Văn Thụ tuyến đƣờng Quang Vinh Đường phố Vị trí Giá QĐ qua năm Giá TT trung bình qua năm Triệu/m2 Giá TTTB/ Giá QĐ (lần) 2010 2011 2012 2.3 2.7 2.8 2011 80 2012 85 15 20 23 8 2.1 2.5 2.8 11 16 19 5.5 5.5 2.2 2.9 3.4 8.5 10 3.5 3.5 2.4 2.9 Quang Vinh 2010 `70 Hoàng Văn Thụ 2010 2011 2012 30 30 30 Mức chênh lệch 7.5 2.5 3.5 2.4 2.5 2.7 3.5 1.5 1.5 2.5 2.3 2.7 2.4 2.5 1 2 2.5 2.5 2 4.5 1 2 2.3 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 64 Bảng 3.9 phản ánh rõ ràng giá bán thị trường đường phố Hoàng Văn Thụ , giá bán vị trí 2,3,4 có khoảng cách xa so với vị trị đường phố Đường phố Hồng Văn Thụ coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường vị trị (năm 2010 70 triệu/m2) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, Cịn tuyến đường Quang Vinh mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đường Hoàng Văn Thụ Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất đẹp có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, q trình sử dụng, yếu tố tĩn ngưỡng…các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Bảng 3.10 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Đơn vị:1000/m2 Giá bán Độ rộng mặt tiền Đường Gia Sàng Đường Dương Tự Minh Đường Quang Vinh – (m) – (m) 3.000 – 4.500 4.000 - 5000 4.000 – 5.000 5.000 – 6.000 2.500 – 3.500 4.000 – 4.500 >6.500 >7.000 >5.000 >6 (m) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, đất có diện tích đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Gia Sàng với độ rộng mặt tiền từ – m giá trung bình từ 3.000 – 4.500 triều động/m2, cịn đất Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 65 rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 Cũng đường Gia Sàng lô đât đường Dương Tự Minh, đường Quang Vinh có diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao có giá cao so với lơ có mặt tiền nhỏ 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Tôi chọn khu dân cư quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên khu dân cư số 3, số phường Đông Quang, khu dân số phường Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khụ vực Kết điều tra thể bảng sau Bảng 3.11 Đặc điểm số khu dân cƣ Năm bắt Năm hoàn đầu quy thành quy hoạch hoạch Khu dân cư số 3, số P.Đồng Quang 157 2007 2009 Khu dân cư số P Túc Duyên 392 2006 2006 Tổng số lô (ha) Khu dân cƣ Diện tích quy hoạch 1,8 2,18 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang quy hoạch theo định số 192/QĐ – UBND ngày 31/01/2007 UBNG tỉnh Thái Nguyên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch, hồn thành Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 66 năm 2009 Có 157 lơ với 1.8 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu dân cư có giá 3.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá trị thị trường trung bình 4.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 9.000.000 VNĐ/m2 Và đên năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 12.000.000 - 15.000.000 VNĐ/m2 Bảng 3.12 Giá đất khu trƣớc sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cư Giá đất TB Mức chênh lệch Chênh lệch Bắt đầu quy Sau thực Khu dân cư đơn giá Hệ số K hoạch quy hoạch (1000/m ) Khu dân cư số 3, số 3.000 1,8 34.000 – 5.500 7.000 -9.000 P Đồng Quang 4.500 1,63 Giá đất trung bình 4.750 8.500 3.750 1,79 Khu dân cư số 3.000 – 1.500 – 2.000 4.500– 6.500 –3,25 P.Túc Duyên 4.500 Giất đất trung bình 1.750 5.500 3.750 3,14 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số phường Túc Duyên quy hoạch theo định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên Với diện tích 2.18 ha, khu dân cư số phường Túc Dun có 392 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 2006 hồn thành năm Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cư có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản giá đất khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 1000.000 – 1.200.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá khu đất quy định định số 2528/QĐ – UBND ngày 10/11/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên giá đất đất 2.000.000 – 2.500.000 VNĐ/m2 Sau thực xong sở hạ tầng, đường lại giá đất trung bình thừa 4.500.000 – 6.500.000 Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 67 VNĐ/m2 Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 8.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động 3.5 Một số đề xuất xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố thái nguyên Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm để phát triển kinh tế - xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa quy định phường , xã để thực công tác định giá đất - Hằng năm UBND tỉnh đưa định giá đất khu vưc thông báo cho người biết, hạn chế thấp việc đầu tích trữ đẩy giá lên cao - Khi có biến động giá đất năm phải trình UBND tỉnh sửa đổi kịp thời chống thất thuế đảm bảo đời sống kinh tế xã hội dân - Trong việc quản lý nhà nước phải đưa quy định cụ thể văn để có sở phục vụ cho cơng tác định giá đất tốt Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 68 Kết luận - Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tình Thái Ngun với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng tốc độ thị hóa diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai - Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đơng dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thự tế cao không phản ánh giá thị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân - Sự chênh lệch giứa giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấu chứng nhận QSĐ, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho cơng tác hành án - Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tùy theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 69 - Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất sau đến yếu tố môi trường, tự nhiên – xã hội - Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích Kiến nghị - Tỉnh cần xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, hực xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá đất từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra, đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợn với quy định pháp luật hành - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch “ treo”, quy hoạch khơng ổn định, thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch ,kế hoạch Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO (2012), , Thái Nguyên Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai” Quốc Hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đặng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nơng nghiệp Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2003), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng(2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 11 Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP 12 Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP 13 Thông tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 71 14 UBND Thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2010 kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2011 15 (2011) - 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010) Quyết định số 37/2009/QĐ – UBND ngày 01/01/2010, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 47/3010/ QĐ – UBND ngày 22/12/2010, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2011 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 62/2011/ QĐ – UBND ngày 20/12/2011, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 Tài liệu Internet 19 Văn Hào (2012) “Những đổi cần thiết quản lý giá đất” http://www.tinmoi.vn/nhung-doi-moi-can-thiet-trong-quan-ly-gia-dat011219647.html 21/02/2012 20 Hồng Thái (2012) “Đổi phương pháp định giá đất” Báo kinh tế đô thị http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx ?ItemID=797 4/10/2012 21 Địa Việt Nam (2012) “ Hội thảo lấy ý kiến chuyên gia giá đất” http://diachinh.org/vi/news/Tin-tuc/Hoi-thao-ve-gia-dat-68/ 6/8/2012 Tài liệu tiếng anh 22 Marko Hannonen (2005) An analysis of land prices: A structural time-series approach Finland 23 James meikle (2001) A review of recent trends in house contruction and land prices in Great Britain London Số hóa trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Mã phiếu PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Tỉnh:………………… Huyện, TP:…………… TT: … VỀ THỬA ĐẤT Xin Ông/Bà vui lịng cho biết thơng tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu  vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Địa chủ sử dụng đất: Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…………………………… 1.2 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):……………………………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nông nghiệp Buôn bán II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: … Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Tổ: …Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Khơng 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………………… 2.3 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.4 Kích thước: Kích thước mặt tiền: ….m; mặt sau:.…m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác):…………………………………………………………………………………… 2.6 Hướng lơ đất:………………………………………………………… 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Số hóa trung tâm học liệu Cho thuê Kinh doanh http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ………………………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: …… m; Cơ sở giáo dục: … m; Chợ: …… m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…………… …………………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: - Mơi trường: Trong lành: Khơng đảm bảo: Trung bình: Ơ nhiễm: 2.10 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang góp vốn: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thơng: Tốt Trung bình Kém - Cấp nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thơng tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:……………… ; Cấp nhà:…………….; Năm xây dựng………… 3.2 Diện tích xây dựng:……… m2; Số tầng:…….; Diện tích sàn sử dụng: …… m2 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Số hóa trung tâm học liệu Không http://www.lrc-tnu.edu.vn/ IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m2 V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… ………… 5.2 …………………………………………………………………………………… 5.3………………………………………………………………………………………………… VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2013 Chủ sử dụng Số hóa trung tâm học liệu Ngƣời điều tra http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ... việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tạ Thái Nguyên, tỉnh Thái. .. 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 54 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 54 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 63 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng... lơ đất đến giá đất +Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất + Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất - 2.4 Để thực nội dung nghiên cứu nêu trên, phương pháp nghiên cứu ứng dụng bao gồm: - Phƣơng