1
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây thì nhu cầu về đất ở càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thành phố Thái Nguyên trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất ở các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất. Tôi chọn 2 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái Nguyên là khu dân cư số 3, số 4 phường Đông Quang, và khu dân cứ số 6 phường Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu. Dựa trên phương pháp thu thập số liệu, điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra hai khụ vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện ở bảng sau.
Bảng 3.11. Đặc điểm của một số khu dân cƣ
Khu dân cƣ Diện tích (ha) Tổng số lô quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành quy hoạch
Khu dân cư số 3, số 4
P.Đồng Quang 1,8 157 2007 2009
Khu dân cư số 6
P. Túc Duyên 2,18 392 2006 2006
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Khu dân cư số 3, số 4 phường Đồng Quang được quy hoạch theo quyết định số 192/QĐ – UBND ngày 31/01/2007 của UBNG tỉnh Thái Nguyên. Là khu đất do thành phố làm chủ đầu tư. Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch, được hoàn thành
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ năm 2009. Có 157 lô với 1.8 ha đất. Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất của khu dân cư có giá là 3.000.000 VNĐ/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá trị thị trường trung bình là 4.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m2. Đến năm 2009 sau khi hoàn thành quy hoạch, khu dân cư đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra là 7.000.000 - 9.000.000 VNĐ/m2
. Và đên năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất các lô khoảng 12.000.000 - 15.000.000 VNĐ/m2.
Bảng 3.12. Giá đất của các khu trƣớc và sau khi thực hiện dự án
Đơn vị: 1000/m2
Khu dân cư Giá đất TB Mức chênh lệch
Khu dân cư Bắt đầu quy hoạch
Sau khi thực hiện quy hoạch
Chênh lệch đơn giá (1000/m2)
Hệ số K Khu dân cư số 3, số 4
P. Đồng Quang 4.000 – 5.500 7.000 -9.000 3.000 - 4.500 1,8 3- 1,63 Giá đất trung bình 4.750 8.500 3.750 1,79
Khu dân cư số 6
P.Túc Duyên 1.500 – 2.000 4.500– 6.500
3.000 –
4.500 3 –3,25
Giất đất trung bình 1.750 5.500 3.750 3,14
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Khu dân cư số 6 phường Túc Duyên được quy hoạch theo quyết định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên. Với diện tích 2.18 ha, khu dân cư số 6 phường Túc Duyên có 392 lô. Bắt đầu quy hoạch năm 2006 và hoàn thành cùng năm đó. Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp của khu dân cư có giá trung bình là 200.000 VNĐ/m2
, bao gồm tất cả các khoản như giá đất và các khoản hỗ trợ về cây cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp. Đất ở có giá trung bình từ 1000.000 – 1.200.000 VNĐ/m2
. Khi có quyết định quy hoạch giá của khu đất được quy định tại quyết định số 2528/QĐ – UBND ngày 10/11/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên thì giá đất các thửa đất là 2.000.000 – 2.500.000 VNĐ/m2
. Sau khi thực hiện xong cơ sở hạ tầng, đường đi lại thì giá đất trung bình của các thừa là 4.500.000 – 6.500.000
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
VNĐ/m2. Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất của các lô khoảng
8.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m2.
Như vậy, qua điều tra thực tế ở hai khu dân cư trên ta có thể thấy rõ ảnh hưởng của các quy hoạch dự án đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoạch cao hơn không đáng kể so với giá quy định của nhà nước, khi có biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các quy hoạch diễn ra sôi động nhất.
