1
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
Thực hiện luật đất đai 1993, nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94 – TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ tài chính – Bộ xây dựng – tổng cục địa chính – ban vật giá của chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước. UBND tỉnh Bắc Thái ( nay là Thái Nguyên) tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 10/09/1999, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quyết định số 2630/1999/QĐ – UBND quy định tổng thế giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định này được áp dụng từ năm 1997 đến trước Luật đât đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/07/2004, đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên được quy định theo 5 loại đường phố và 4 vị trị với mức giá cụ thể cho từng vị trí.
Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 6/11/2004 và Thông tư 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2204, UBND tỉnh Thái Nguyên công bố giá đất vào ngày 01/01/2004
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2010, 2011,2012 lần lượt là: Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 01/01/2010, Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010, Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 ban hành quy định giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên
3.3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
Giá đất của thành phố Thái Nguyên áp dụng cho địa bàn nghiên cứu tại 15 tuyến đường trong các năm từ 2010, 2011,2012 được thể hiện trong bảng 3.4. Giá được ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm. Theo đó, giá đất năm 2010 áp dụng theo Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 01/01/2010, giá đất năm 2011 áp dụng theo Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010, giá đất năm 2012 áp dụng theo Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011.
Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trường tại 12 đường phố đại diện cho 3 nhóm đường phố của địa bàn nghiên cứu bao gồm:
Nhóm I gồm các đường phố: Hoàng Văn Thụ, Cách Mạng Tháng Tám, Lương Ngọc Quyến, Bắc Kạn.
Nhóm II gồm các đường phố: Bắc Nam, Quang Trung, Túc Duyên, Dương Tự Minh.
Nhóm III gốm các đường phố: Quang Vinh, Gia Sàng, Phú Xá, Tân Cương.
Qua bảng 3.5 ta có thể thấy giá đất quy định các năm sau được điều chỉnh cao hơn hoặc bằng các năm trước. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau. Ví dụ như tại tuyến đường Hoàng Văn Thụ, giá đất quy định là cao nhất trong các trục đường khác, đoạn từ đường tròn trung tâm đến đảo tròn Đồng Quang, giá đất quy định của các năm 2010, 2011, 2012 là 30 triệu VND/m2. Vì đường Hoàng Văn Thụ là trục đường trung tâm nhất của thành phố Thái Nguyên.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.5. Giá đất do nhà nƣớc quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2012
TT Tên đường phố
Đoạn đường Giá đất năm 2010 Giá đất năm 2011 Giá đất năm 2012
triệu/m2 triệu/m2 triệu/m2
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
1 Hoàng Văn Thụ Đảo tròn trung tâm Ngã tư đường Nguyễn Huệ 30 7 5 3 30 8 5.5 3.5 30 8 5.5 3.5 2 Cách mạng tháng
tám Đảo tròn TT Chi nhánh điện thành phố 18 4.5 3.5 2 20 5 3.5 2.2 20 5 3.5 2.2
3 Lương Ngọc
Quyến Ngã 3 Mỏ Bạch Ngõ 185 rẽ sở GD & ĐT 18 6.5 4 2.5 18 7.5 4 2.8 18 7.5 4 2.8
4 Bắc Kạn Đất Cty CP đầu tư
XDTN Ngã 3 Mỏ Bạch 16 5 4 3.5 16 5 4.5 3.5 16 5 4.5 3.5
5 Bắc Nam Ngã ba Bắc Nam Đường sắt Hà Thái 7 3 2 2 8 3.5 2.5 2.2 9 3.8 2.8 2.2
6 Quang Trung Đường sắt Hà Thái Ngã 3 rẻ cổng Z159 8 4 2.5 1.5 10 5 3 2 11 5 3.2 2
7 Túc Duyên Đường Phan Đình Phùng
Hết đất UBND phường Túc
Duyên 5 3 2 1.2 6 4.5 3 1.5 6 4.5 3.5 2
8 Dương Tự Minh Đê mỏ bạch Cầu Mỏ bạch 9 4 2.2 1 11 5 3 1.5 11 4.5 3 1.5
9 Quang Vinh Đường Dương Tự Minh
Cổng trường mầm non Qang
Vinh 2.5 1.5 1 1 3 1.5 1 1 3.5 2.5 2 2
10 Gia Sàng Đường Cách Mạng
Tháng 8
Cổng UBND phường Gia
Sàng 3 1,8 1.2 0.8 3.5 2.2 1.5 0.9 3.8 2.8 2 1.5
11 Phú Xá Đường sắt Hà Thái Nghĩa trang Phú Xá 2 1.3 0.8 0.8 3 1.5 1 1 3.5 2 1.5 1.5
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.4. Xác định các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
Phân loại các loại đường phố: Việc phân loại đường phố được căn cứ vào giá đất tại vị trí 1 được quy định và áp dụng tại các Quyết định số 37/2009/QĐ- UBND ngày 01/01/2010, Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010, Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011, theo đó:
- Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 16 triệu đồng/m2
trở lên - Đường phố nhóm II: Có giá đất từ 6 đến cận 11 triệu đồng/m2 - Đường phố nhóm III: Có giá đất từ 1 đến cận 4 triệu đồng/m2
3.4.1.1. Biến động giá đất ở vị trí đường phố I và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường phố nhóm I bao gồm: Đường Hoàng Văn Thụ, đường Cách Mạng Tháng 8, đường Lương Ngọc Quyến, đường Bắc Kạn. Những tuyến phố này có đặc điểm là tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng, trường học…Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là cao. Việc giá đất ở tại các đường phố này cao là do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Bảng 3.6. Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm I Đường phố Vị trí
Giá TT trung bình qua các
năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch
Triệu/m2 Triệu /m2 Giá TTTB/Giá QĐ
(lần) 2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012 Đường Hoàng Văn Thụ 1 70 80 85 30 30 30 2.3 2.7 2.8 2 15 20 23 7 8 8 2.1 2.5 2.8 3 11 16 19 5 5.5 5.5 2.2 2.9 3.4 4 6 8.5 10 3 3.5 3.5 2 2.4 2.9 Cách Mạng Tháng Tám 1 42 55 60 18 20 20 2.3 2.8 3 2 9.5 15 18 4.5 5 5 2.1 3 3.6 3 6 9 10 3.5 3.5 3.5 1.7 2.5 2.9 4 3.5 5 5.5 2 2.2 2.2 1.8 2.3 2.5 Lương Ngọc Quyến 1 45 60 65 18 20 20 2.5 2.8 3 2 13 18 20 6.5 7.5 7.5 2 2.4 2.7 3 6.5 8 9 4 4 4 1.6 2 2.3 4 4 5.5 6 2.5 2.8 2.8 1.6 1.9 2.1 Bắc Kạn 1 35 45 50 16 16 16 2.2 2.8 3.1 2 9.5 14 16 5 5 5 1.9 2.8 3.2 3 7.5 10 11 4 4.5 4.5 1.9 2.2 2.4 4 6 7.5 8.5 3.5 3.5 3.5 1.7 2.1 2.4
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.6 thể hiện giá đất của đường phố nhóm I ta thấy: Giá đất do Nhà nước quy định trong 3 năm từ 2010 đến năm 2012 không có sự thay đổi lớn giữa năm trước và năm sau.
Giá đất của năm 2010, được quy định theo Quyết định số 37/2009/QĐ- UBND ngày 01/01/2010 tỉnh Thái Nguyên, theo đó giá đất của đường Hoàng Văn Thụ là 30 triệu đồng /m2, giá đất của đường Bắc Kạn là 16 triệu đồng/m2, giá đất của đường Cách Mạng Tháng 8 và Lương Ngọc Quyến là 18 triệu đồng/m2
Đến năm 2012 giá đất được quy định theo Quyết định số 62/2011/QĐ- UBND ngày 20/12/2011. Giá đất của giá đất của đường Bắc Kạn và đường
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Hoàng Văn Thụ không tăng, còn giá đất theo quy định của đường Lương Ngọc Quyến và đường Cách Mạng Tháng 8 đều tăng từ 18 triệu đồng/m2 lên thành 20 triệu đồng/m2. Như vậy, sau khi có Quyết định về giá đất năm 2012 được ban hành thì giá đất được Nhà nước điều chỉnh nhằm giảm mức chênh lệch giữa giá quy định của Nhà nước với giá thực tế chuyển nhượng. Tuy nhiên mức độ giảm ở các vị trí không đều nhau.
Từ giá đất quy định tại 2 vị trí trên cùng 1 tuyến đường phố, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước đã có các Quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất qua các năm nhưng chưa thực sự phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường. Như tại vị trí 1 của đường Hoàng Văn Thụ có sự chênh lệch năm 2010 là 2.3 lần đến năm 2012 hệ số chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước đã lên tới 2,8 lần. Nhưng tại ví trí 4 thì mức độ chênh lệch lại thấp hơn về đều hơn qua các năm. Như vậy, loại đường phố khác nhau thì sự chênh lệch khác nhau, mức độ này tùy thuộc vào điều kiện sinh lời, mức độ phát triển kinh tế xã hội trên đường phố đó. 0,000 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2010 2011 2012 VT1 VT2 VT3 VT4
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình các đƣờng phố nhóm I Nhìn vào hình 3.2 cho thấy, giá đất thị trường trung bình đường phố
nhóm I luôn tăng qua các năm. Đặc biệt năm 2011, giá đất trung bình đường phố nhóm I tăng mạnh so với năm 2010. Giá đất trung bình nhóm I năm 2011 ở vị trí
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 cao nhất là tuyến đường Hoàng Văn Thụ có giá là 80 triệu đồng/m2 và thấp nhất là đường Cách Mạng Tháng 8 có giá là 45 triệu đồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá đột biến trên là do từ đầu năm 2010 đến hết năm 2011 thị trường chứng khoán, giá vàng trong nước có những biến động mạnh dẫn đến giá chuyển nhượng BĐS tăng cao. Và tại những tuyến phố này tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại…luôn là sự quan tâm lớn của nhà đầu tư BĐS.
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 còn vị trí 1 là rất ít. Tại các vị trí 1, BĐS được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Ta thấy giá đất chuyển nhượng tại khu diễn ra không đều, giá đất vị trí 1 cao hơn hẳn so với các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sự dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất, diện tích phù hợp… thì có giá đất chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu đó là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng…Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng với từng thửa đất.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2010 2011 2012 Đ. Hoàng Văn Thụ Đ. Cách Mạng Tháng 8 Đ. Lương Ngọc Quyến Đ. Bắc Kạn Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí 1 nhóm I
Qua hình 3.3 ta có thể thấy, giá đất ở tuyến đường Hoàng Văn Thụ là cao nhất trong các tuyến đường thuộc nhóm I. Năm 2010, đất ở Hoàng Văn Thụ được bán với giá trung bình 70 triệu đồng/m2 trong khi ở đường Cách Mạng Tháng 8 có 60 triệu đồng/m2 và đường Lương Ngọc Quyến 45 triệu đồng/m2
và đường Bắc Kạn là 35 triệu đồng/m2 . Đến năm 2012 giá đất đường phố nhóm I tăng: Ở đường Hoàng Văn Thụ là 85 triệu đồng/m2, của đường Cách Mạng Tháng 8 là 60 triệu đồng/m2 và của đường Lương Ngọc Quyến là 65 triệu đồng/m2
và đường Bắc Kạn là 50 triệu đồng/m2. Điều này cho chúng ta thấy rõ khẳ năng sinh lời giữa các tuyến đường trong đường phố nhóm I là khác nhau.
3.4.1.2. Biến động giá đất ở đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng
Các đường phố nhóm II bao gồm: đường Bắc Nam, đường Quang Trung, đường Túc Duyên, đường Dương Tự Minh. Những tuyến phố này có cơ sở hạ tầng khá tốt, tập trung nhiều nhà hàng, các chợ lớn, cửa hàng kinh doanh….mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triền sản xuất kinh doanh.
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ Bảng 3.7. Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm II Đường phố Vị trí
Giá TT trung bình qua
các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch
Triệu/m2 Triệu/m2 Giá TTTB/Giá QĐ
(lần) 2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012 Bắc Nam 1 14.5 17 20 7 8 9 2 2.1 2.2 2 5.5 8 9.5 3 3.5 3.8 1.8 2.3 2.5 3 4 6 7 2 2.5 2.8 2 2.4 2.5 4 3.5 5.5 6 2 2.2 2.2 1.8 2.5 2.7 Quang Trung 1 18 25 30 8 10 11 2 2.1 2.1 2 8 12 14 4 5 5 2.2 2.5 2.7 3 5.5 7 8 2.5 3 3.2 2.2 2.3 2.5 4 3 4.5 5 1.5 2 2 2 2.2 2.5 Túc Duyên 1 12 18 20 5 6 6 2.4 3 3.3 2 5.5 10 12 3 4.5 4.5 1.8 2.2 2.7 3 4 6.5 8 2 3 3.5 2 2.1 2.1 4 2 3.5 4 1.2 1.5 2 1.6 2.3 2 Dương Tự Minh 1 20 28 35 9 11 11 2.2 2.5 3.1 2 7.5 10 13 4 4.5 5 1.9 2.2 2.6 3 4 6.5 8 2.2 3 3 1.8 2.2 2.7 4 2 3.5 4 1 1.5 1.5 2 2.3 2.6
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.7 thể hiện giá đất do nhà nước quy định. Giá đất năm 2010 được tính theo giá quy định tại Quyết định số 37/2009/QĐ – UBND ngày 01/01/2010. Và năm 2011, 2012 theo Quyết định số 47/3010/ QĐ – UBND ngày 22/12/2010 và Quyết định số 62/2011/ QĐ – UBND ngày 20/12/2011 về khung giá các loại đất. Giá đất quy định các năm 2010, 2011, 2012 tăng dần qua các năm. Năm 2012, các tuyến đường phố thuộc nhóm II có giá là 9 triệu đồng/m2
(VT1 Bắc Nam), 11 triệu đồng/m2( VT1 Quang Trung), 6 triệu đồng/m2
( VT1 Túc Duyên), 11 triệu đồng/m2(VT1 Dương Tự Minh). Như vậy, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về giá đất là căn cứ tính thuế khi thực hiện chuyển QSDĐ đã phần nào làm giảm sự chênh lệch giữa