Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh Thái Ngun - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Phan Thị Duyên – Học viên lớp Quản lý đất đai K25 C xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu nghiên cứu kết nêu Luận văn trung thực chưa người khác công bố cơng trình Luận văn khác Tơi xin cam đoan cứ, thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc tài liệu có tính pháp lý./ Tác giả luận văn Phan Thị Duyên Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo q báu thầy giáo, giáo Phòng đào tạo (Bộ phận sau đại học), Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu ngày hơm nay, ngồi cố gắng nỗ lực thân nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Phan Đình Binh người thầy hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Cùng với tơi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện Phòng Thống kê, Phòng Tài ngun Mơi Trường, Phòng, Ban UBND thành phố Hạ Long nhân dân phường Hồng Gai, Hồng Hà Bãi Cháy thành phố Hạ Long, anh, chị, em bạn đồng nghiệp Với lòng biết ơn, tơi xin trân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu tất người Tác giả luận văn Phan Thị Dun Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học hình thành giá đất .6 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10 1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất .15 1.2.2 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 16 1.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam .20 1.3.1 Định giá đất giới 20 1.3.2 Định giá đất Việt Nam 21 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 24 2.2.1 Địa điểm 24 2.2.2 Thời gian nghiên cứu .24 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hạ Long .24 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 24 2.3.3 Giá đất theo quy định địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .24 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long 24 2.3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra thu thập số liệu sơ cấp 25 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 26 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .27 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 27 Vịnh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 29 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 29 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Hạ Long giai đoạn 2015 2018 34 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 34 3.2.2 Công tác khảo sát, đánh giá phân hạng đất 41 3.2.3 Công tác quản lý tài đất đai .44 3.3 Giá đất theo quy định số khu vực đại diện địa bàn thành phố Hạ Long 44 3.3.1 Giá đất theo quy định chung phạm vi nước 44 3.3.2 Giá đất theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh .45 3.4 Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 3.4.1 Giá đất quy định số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 45 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Hạ Long) 48 3.4.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 49 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu 66 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.5 Đề xuất số giải pháp để giá đất quy định Nhà nước thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất thị trường 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Kiến nghị 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO .74 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 34 Bảng 3.2 Bảng trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 37 Bảng 3.3 Khung giá đất đô thị 44 Bảng 3.4 Khung giá đất nông thôn 45 Bảng 3.5 Giá đất thuộc Nhóm I theo quy định từ năm 2015 đến 2018 45 Bảng 3.6 Giá đất thuộc Nhóm II theo quy định từ năm 2015 đến 2018 .47 Bảng 3.7 Giá đất thuộc Nhóm III theo quy định từ năm 2015 đến 2018 .48 Bảng 3.8 Giá đất thị trường giá đất Nhóm quy định khu vực I, II, III qua năm (2015-2018) .53 Bảng 3.9 Giá đất thị trường giá đất Nhóm quy định khu vực I, II, III qua năm (2015-2018) .59 Bảng 3.10 Giá đất thị trường giá đất Nhóm quy định khu vực I, II, III qua năm (2015-2018) .64 Bảng 3.11 Ảnh hưởng yếu tố địa lý đến đất 67 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành thành phố Hạ Long 28 Hình 3.2 Sơ đồ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016 30 Hình 3.3 Tàu khách tham quan vịnh Hạ Long 32 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 64 Bảng 3.10 Giá đất thị trường giá đất Nhóm quy định khu vực I, II, III qua năm (2015-2018) Tên đường Giá đất thị trường qua năm (triệu đồng/m2) Năm Năm Năm Năm 2015 2016 2017 2018 Giá đất quy định qua năm (triệu đồng/m2) Năm Năm Năm Năm 2015 2016 2017 2018 Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ (lần) Năm Năm Năm Năm 2015 2016 2017 2018 I/ Phường Hồng Gai Trục đường từ Bến Phà đến hết trụ sở Công ty than Hòn Gai Trục đường Lê Thánh Tơng đoạn hết trụ sở Cơng ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng Trục đường 25/4 (trọn đường) 16 16 18 18 4,4 4,4 4,4 4,4 3,63 3,63 4,09 4,09 17 17 18 18 6,6 6,6 6,6 6,6 2,57 2,57 2,72 2,72 18 18 18 20 8,8 8,8 8,8 8,8 2,04 2,04 2,04 2,27 13 13 15 15 2,3 2,3 2,3 2,3 5,65 5,65 6,52 6,52 12 12 15 15 2,2 2,2 2,2 2,2 5,45 5,45 6,81 6,81 8 10 10 1,3 1,3 1,3 1,3 6,15 6,15 7,69 7,69 II/ Phường Hồng Hà Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ giáp phường Hồng Hải đến hết trụ sở Báo Quảng Ninh Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ hết trụ sở Báo Quảng Ninh đến hết Nhà khách UBND Tỉnh Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ Nhà khách UBND Tỉnh đến Công an Tỉnh III/ Phường Bãi Cháy 65 Đường Hạ Long đoạn từ Bến phà cũ đến ngã ba Bưu điện Đường Hạ Long đoạn từ ngã ba Bưu điện đến hết nhà trẻ đóng tàu (trừ khu vực dự án đường nối khu du lịch Hùng Thắng với đường Hạ Long) Đường Hạ Long đoạn từ Nhà trẻ đóng tàu đến hết đường Nguyễn Cơng Trứ 12 15 16 16 4,5 4,5 4,5 4,5 2,66 3,33 3,55 3,55 15 18 18 18 3,3 3,3 3,3 3,3 4,54 5,45 5,45 5,45 15 15 16 16 2,8 2,8 2,8 2,8 5,35 5,35 5,71 5,71 Giá đất năm 2015 đến năm 2018 giá đất UBND Tỉnh ban hành Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 ổn định đến năm 2020 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn số liệu đơn giá theo quy định) 66 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu 3.4.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất ở: Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực nhóm nhân tố cá biệt Tất nhân tố có tác động trực tiếp gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (thuộc khu trung tâm), vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thành phố, cuối vị trí tuyến đường Khác với loại mặt hàng thơng thường, người mua người bán lựa chọn giao dịch mua bán nơi miễn phù hợp với mục đích kinh doanh tiêu dùng thân Đất đai có tính chất cố định khơng di dời được, có hạn phạm vi khơng gian định Chính thế, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, có ý nghĩa quan trọng giá trị đất địa bàn thành phố Hạ Long Trên tuyến đường, phố tiến hành điều tra; đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí nhiều rõ rệt Vì tuyến đường thuộc khu vực trung tâm, có chất lượng sở hạ tầng tốt, lại nơi tập trung nhiều quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh cơng trình cơng cộng, dân cư đông đúc Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường, phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Vị trí có giá cao gần mặt đường lớn, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất vị trí 2, vị trí thuộc đường nhánh bê tông trải nhựa, độ rộng từ đến 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ vị trí 1, phần tiếp giáp vị trí với vị trí Các đất thuộc vị trí chủ yếu dùng để Vì mức độ chênh lệch giá khơng thể rõ 67 rệt loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đất chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất Bảng 3.7 Ảnh hưởng yếu tố địa lý đến đất Tên người sử dụng đất Nguyễn Thanh Bình Vũ Đình Bộ Nguyễn Đình Liêm Giá đất (triệu đồng/m2) Khoảng cách tới đường (m) Kích thước mặt tiền (m) Chiều sâu (m) 120 Mặt đường trục đường 25/4 (trọn đường) 12 70 Mặt đường trục đường Lê Thánh Tơng đoạn hết trụ sở Cơng ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng 16 18 Mặt đường nhánh có ngõ rộng từ 2-3m (thuộc trục đường Lê Thánh Tông) 18 3.4.3.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống nước,…), số lượng cơng trình công cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường phường Hồng Hà, phường Hồng Gai phường Bãi Cháy, có mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt từ yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan mơi trường ln tình trạng tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần mặt đường làm đất có giá cao khu vực khác có số điều kiện tương đồng 68 Trên tuyến đường, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng hai tuyến đường nhóm I Sự khác biệt vị trí hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn khác nhau, mật độ dân cư sinh sống tuyến đường khác nhau, kéo theo nhu cầu khả tiếp cận với công trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường địa phương 3.4.3.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị Yếu tố đặc điểm đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 150m2 chuyển nhượng dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với nhu cầu sử dụng khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để kinh doanh nhỏ lẻ Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác khơng vng, nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 150m2 có hình thể hình chữ nhật giá đất ln cao đất khu vực có hình hình thang hay méo mó 3.4.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất - Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên điều tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất 69 nằm quy hoạch dự án cần triển khai giá trị khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất lâu dài, việc chuyển nhượng đất diễn ra, ngồi yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng, vị dụ đất nằm ngõ hẻm, nhà nước quy hoạch đường lớn qua, thực đền bù giải phóng mặt số đất lại ngõ, xóm thành đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, có nhiều dự án thực xong khiến đất bám trục đường lại thành ngõ cụt, khiến giá trị đất giảm xuống, yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng 3.4.3.5 Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất Đến năm 2020, Hạ Long trở thành thành phố phát triển động, đại, thành phố xanh, thành phố dịch vụ-công nghiệp, trung tâm du lịch nước mang tầm quốc tế, cung cấp dịch vụ công nghiệp xanh; điểm du lịch phát triển mạnh biết đến phạm vi toàn cầu; cửa ngõ du lịch đến Việt Nam trung tâm thương mại, tài chính, ngân hàng, trung tâm tổ chức hội nghị, hội thảo Miền Bắc Với vai trò thủ phủ tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long tiếp tục trung tâm kinhtế, trị, văn hóa xã hội Tỉnh, có sở hạ tầng kinh tế -xã hội, đô thị kỹ thuật phát triển Thành phố đẩy mạnh phát triển giảm nghèo bền vững, không ngừng nâng cao đời sống vật chất tinh thần người dân, giữ gìn phát huy sắc dân tộc, bảo tồn phát huy tài sản văn hóa địa phương, di sản thiên nhiên Vịnh Hạ Long bảo vệ môi trường bền vững Thành phố tập trung phát triển dịch vụ, công nghiệp theo hướng đại, lấy trọng tâm phát triển dịch vụ gắn với việc phát huy giá trị Di sản Kỳ quan thiên nhiên giới Vịnh Hạ Long mở rộng kết nối với Vịnh Bái Tử Long sản phẩm du lịch Tỉnh đồng thời tập trung xây dựng dự án ưu tiên để xúc tiến xây dựng phát triển ngành công nghiệp dịch vụ, công nghiệp giải trí, cơng nghiệp văn hóa dựa tảng cơng nghiệp sáng tạo tổ chức trình độ cao, tạo đột phá, khác biệt giá trị gia tăng cao 70 Thành phố quan tâm khai thác trụ cột phát triển người, tài nguyên thiên nhiên, văn hóa làm lợi so sánh, đảm bảo ngành, sản phẩm dịch vụ, du lịch Hạ Long nhanh chóng tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu, trở thành thương hiệu mạnh nước quốc tế Thành phố Hạ Long đầu tàu đổi mơ hình tăng trưởng xây dựng quyền thị, nỗ lực chuyển đổi mơ hình phát triển từ "nâu" sang "xanh" để địa phương khác Tỉnh học hỏi Phát triển kinh tế hỗ trợ tảng vững quốc phòng, an ninh, ổn định trị trật tự an toàn xã hội - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, giải nhu cầu việc làm, thành phố Hạ Long phát triển kinh tế theo hướng “từ nâu sang xanh” trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần thành phố Hạ Long nhà nước đầu tư nhiều cơng trình trọng điểm, tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, phải nói đến giá đất địa bàn thành phố tăng mạnh năm gần 3.5 Đề xuất số giải pháp để giá đất quy định Nhà nước thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất thị trường Nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời 71 sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thị xã trực thuộc Trung ương nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Phối hợp với cán địa thị trấn, xã người dân thường xuyên để thực điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường thời điểm xây dựng giá đất 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” giai đoạn năm 2015 – 2018 đưa số kết luận sau: - Khung giá đất đô thị Nhà nước ban hành thành phố Hạ Long so với giá đất thực tế thị trường có chênh lệch cao, nhóm I nhóm có giá trị cao tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định (thấp 1,2 lần cao 5,6 lần) Nguyên nhân do: + Giá thị trường chủ yếu giao dịch thông qua thỏa thuận hai bên, chủ nhà tự giá, có liên hệ với Công ty thẩm định giá + Khung giá đất Nhà nước ban hành không theo kịp diễn biến giá thực tế thị trường, lẽ từ lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất ban hành, giá chuyển nhượng thực tế thị trường biến động nhiều + Yếu tố chủ quan, tức người làm công tác định giá chưa đủ lực thiếu thực tế + Thông tin thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch Hậu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai mà gây khó khăn cho cơng tác đền bù, giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất - Qua việc tìm hiểu mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Hạ Long cho thấy giá đất luôn bị chi phối nhiều yếu tố yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau, yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng nhiều nhất, cụ thể: Ở khu vực trung tâm vị trí khả sinh lợi đất yếu tố tác động nhiều nhất, khu vực xem khu vực trung tâm, tập trung đơng dân cư có điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, buôn bán Còn khu vực ven trung tâm yếu tố quan tâm vị trí sở hạ tầng đất Yếu tố hình dạng diện tích đất chưa người dân quan tâm nhiều 73 Công tác định giá đất địa bàn thành phố Hạ Long nhiều bất cập: giá quy định không sát giá thị trường, việc xác định giá thị trường dùng làm thông tin cơng tác định giá đất gặp nhiều khó khăn giá thật chưa quản lý, kinh phí đầu tư cho công tác điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ cơng tác định giá đất thấp Kiến nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ cục theo nhu cầu thực tế thị trường vị trí cụ thể, đặc biệt nơi triển khai dự án lớn nơi đầu tư xong sở hạ tầng cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế - Nâng cao hiệu quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước từ trung ương đến địa phương - Xây dựng tổ chức tập huấn đào tạo cán định giá đất để công tác định giá đất đạt hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ cán chuyên trách định giá đất, thành thạo nghiệp vụ; có chun mơn sâu, có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước lĩnh vực gia đất - Tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài thực năm tới để góp phần nâng cao hiệu công tác định giá, quản lý giá đất quản lý đất đai địa phương để có sở đề xuất với cấp có thẩm quyền đưa giải pháp phù hợp để công tác định giá đất nói riêng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung tốt hơn./ Tác giả luận văn Phan Thị Duyên 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ; Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ việc phân loại thị; Chính Phủ (2012), Tờ trình số 302/TTr-CP ngày 24/10/2012 của Chính phủ dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 10 Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 75 11 Nguyễn Thế Huấn cộng (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 12 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun; 13 Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 14 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/1003; 15 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 16 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 17 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 18 Tổng cục Thống kê (2015), Niên giám thống kê năm, NXB Thống kê 19 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội; 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 21 UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013; 22 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014; 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 76 24 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015), Quyết định số 568/2015/QĐ-UBND ngày 27/02/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2015 25 UBND tỉnh Quảng Ninh (2016), Quyết định số 523/2016/QĐ-UBND ngày 23/02/2016 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2016 26 Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 27 Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên./ PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong Ơng/bà vui lòng hồn chỉnh giúp tơi số thơng tin sau đây) A THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: ………………………….…… Ngõ: ….…… …… … (rộng: …….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Nghề Lao động tự nghiệp khác:…………………… Trình độ văn hóa: … ………………… Dân tộc: ……………………………… Thu nhập bình quân: ……………… triệu đồng/năm B THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Thông tin đất: - Diện tích đất: ……………… m2; Số thửa: …………; Tờ BĐ số: ………… - Hình thể: ………….………………………………………………………… - Kích thước: Chiều sâu: ……… m; Độ rộng mặt tiền: ……… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường huyện cung cấp thơng tin) - Loại đường phố:………………………………………………………………… - Vị trí:…………………………… ….…………………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất: - Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100m 100 - 200m 201 - 300m > 300m - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: …………………………………… - Mục đích sử dụng: Nhà ở: Loại nhà: ……….…………… ; Cấp nhà: …… ; Năm xây dựng: … ; Diện tích xây dựng: m2; Số tầng: … ; Diện tích sàn sử dụng: m2 Mặt kinh doanh: ……………………………………………………………… - Tài sản khác: ……… Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ: - Giao thông Tốt Trung bình Kém - Cấp nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thơng Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng mơi trường Tốt Trung bình Kém Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Có Khơng Giá đất chuyển nhượng cho thuê đất thị trường? Năm 2015 2016 2017 Giá bán Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: …………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Xin cảm ơn thơng tin mà Ơng/bà cung cấp! Quảng Ninh, ngày …… tháng …… năm….… Người điều tra Chủ sử dụng (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) ... THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người... UBND tỉnh Quảng Ninh .45 3.4 Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 3.4.1 Giá đất quy định số khu vực đại diện địa bàn nghiên. .. hưởng đến giá đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Mục tiêu đề tài - Tìm hiểu giá đất thực tế theo thị trường giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; - Phân tích yếu