Chuyên đề tốt nghiệp tìm hiểu hoạt động moi giới tại công ty cổ phần bất động sản quang thanh

Chuyên đề tốt nghiệp tìm hiểu hoạt động moi giới tại công ty cổ phần bất động sản quang thanh Chuyên đề tốt nghiệp tìm hiểu hoạt động moi giới tại công ty cổ phần bất động sản quang thanh Chuyên đề tốt nghiệp tìm hiểu hoạt động moi giới tại công ty cổ phần bất động sản quang thanh Chuyên đề tốt nghiệp tìm hiểu hoạt động moi giới tại công ty cổ phần bất động sản quang thanh

ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH

NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH TRÌNH ĐỘ ĐÀO TẠO: ĐẠI HỌC

HỆ ĐÀO TẠO: CHÍNH QUY

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN THỊ TÚY LAN

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 04 NĂM 2014

MỤC LỤC

Lời cảm ơn i

Nhận xét của đơn vị thực tập ii

Nhận xét và chấm điểm của giáo viên hướng dẫn iii

Mục lục 1

Danh sách các cụm từ viết tắt

PHẦN MỞ ĐẦU

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH 1.1 Quá trình hình thành và phát triển

1.1.1 Giới thiệu chung

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển

1.2 Chức năng, nhiệm vụ và định hướng phát triển

1.2.1 Chức năng của công ty

1.2.2 Nhiệm vụ và định hướng phát triển

1.3 Kết quả sản xuất kinh doanh

1.4 Tình hình lao động

1.5 Tình hình tài sản và cơ sở vật chất của tổ chức

1.6 Giới thiệu cụ thể về hoạt động của phòng ban sinh viên thực tập

1.6.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

1.6.2 Cơ cấu tổ chức của phòng kinh doanh

PHẦN 2 TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH 2.1 Khái niệm môi giới

2.2 Kỹ năng cần có khi môi giới BĐS

2.2.1 Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin

2.2.2 Kỹ năng giao tiếp với khách hàng

2.2.3 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng

2.3 Quy trình hoạt động môi giới tại công ty Quang Thanh

2.3.1 Chuẩn bị

2.3.2 Tìm kiếm khách hàng tiềm năng

2.3.3 Tư vấn khách hàng tiềm năng

2.3.4 Thương lượng

2.3.5 Tiến hành giao dịch

2.3.6 Ký hợp đồng mua bán

2.3.7 Kết thúc giao dịch

2.3.8 Chăm sóc khách hàng

2.4 Đánh giá hoạt động môi giới BĐS tại công ty

2.4.1 Ưu điểm

2.4.2 Nhược điểm

2.5 Giải pháp nâng cao hoạt động môi giới BĐS tại công ty

2.5.1 Đối với công ty

2.5.2 Đối với nhân viên

PHẦN 3 NHIỆM VỤ ĐƯỢC PHÂN CÔNG VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC TRONG QUÁ TRÌNH THỰC TẬP 3.1 Nhiệm vụ được phân công và kết quả đạt được

3.2 Những kỹ năng đã thực hiện

3.3 Những kinh nghiệm tích lũy

3.4 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ

3.4.1 Thuận lợi

3.4.2 Khó khăn

3.5 Giải pháp nhằm cải thiện đối với công việc và nhiệm vụ được phân công

PHẦN KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

Lời cảm ơn

Được sự phân công của nhà trường, em có được một quỹ thời gian thực tập hết sức quý báu Khi đó, em được tiếp xúc với doanh nghiệp, trải nghiệm trong một môi trường làm việc chuyên nghiệp, có cơ hội áp dụng kiến thức từ giảng đường đại học vào thực tế.

Em rất vinh dự được nhận vào phòng kinh doanh của công ty cổ phần Bất động sản Quang Thanh để được trải nghiệm và học tập chuyên môn.

Về phía công ty: em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến các anh chị:

- Anh Mack Aly - Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Quang Thanh đã trực tiếp hướng dẫn em trong quá trình làm việc.

- Chị Phạm Thị Thu Hằng - Giám đốc đào tạo đã cho em cơ hội làm việc tại quý công ty.

- Cuối cùng, em xin cảm ơn tất cả anh chị đồng nghiệp trong công ty, những người

đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em hòa nhập vào công ty.

Do quỹ thời gian thực tập có hạn, và đây cũng là lần đầu tiên viết báo cáo thực tập tốt nghiệp, khó tránh khỏi những sai sót Vì vậy, để bài viết được hoàn thiện hơn,

em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của cô cùng các anh chị trong công ty Kính chúc quý thầy cô cùng các anh chị nhân viên công ty cổ phần Bất động sản Quang Thanh sức khỏe và thành công trong cuộc sống.

Em xin chân thành cảm ơn.

Trân trọng Nguyễn Nhựt Minh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Tên đơn vị thực tập:

Họ và tên cán bộ hướng dẫn:

Điện thoại liên hệ:

Họ và tên sinh viên thực tập: Nguyễn Nhựt Minh

Hiện là sinh viên:

Khoa: Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Sài Gòn

Ngành: Quản trị Kinh doanh

NHẬN XÉT VÀ PHIẾU CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ

TỐT NGHIỆP CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Tên chuyên đề:

Sinh viên:

MSSV:

Lớp

1 NHẬN XÉT Về hình thức

Về nội dung

Về thái độ và sự chuyên cần của sinh viên

+ Đánh giá vai trò và các yếu tố tác động

+ Khả năng phân tích/ đánh giá/ tìm hiểu hoạt

động của tổ chức

1 đ

2 đ

- Giải pháp đối với thực trạng phân tích 1 đ

- Mức độ thực hiện nhiệm vụ và kết quả đạt

được trong quá trình thực tập ( Giáo viên có thể

tham khảo nội dung nhận xét của tổ chức mà

sinh viên thực tập để làm cơ sở cho việc đánh

giá)

1 đ

- Biện pháp để hoàn thiện công việc được phân

3 Thái độ và sự chuyên cần của sinh viên

(Mỗi sinh viên gặp giảng viên ít nhất 4 lần)

- Lần 1: Nghe hướng dẫn về cách thức thực

hiện

- Lần 2: Thống nhất đề cương

- Lần 3: Trao đổi nội dung trong quá trình viết

- Lần 4: Thống nhất kết quả của chuyên đề

1 đ

Lưu ý: + Giảng viên được phép chấm mức tối thiểu 0,25 điểm cho từng phần

+ Điểm số là tổng cộng điểm sau khi đã được làm tròn

Điểm số: Điểm chữ:

Xếp hạng:

Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2014

Giáo viên hướng dẫn

DANH SÁCH CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Bất động sản BĐSTrách nhiệm hữu hạn TNHH

Phòng quản lý sản phẩm PQLSP

PHẦN MỞ ĐẦU

Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mụcđích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanhbất động sản Hoạt động này là một hoạt động tuy mới được công nhận chính thứctại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triểncủa thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung

So với mặt bằng chung của thị trường bất động sản thế giới, thì thị trường bất độngsản của chúng ta còn khá mới mẻ Không những thế, thị trường bất động sản ViệtNam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển Vì vậy, để thúc đẩythị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Trong đó, môigiới bất động sản với tính chất là yếu tố trung gian , là cầu nối góp phần gắn kếtcung và cầu giúp cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ

Mặt khác, trong xu thế hội nhập như hiện nay, việc phát triển thị trường bất độngsản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới Vì vậy, trong quá trình thựctập tại công ty cổ phần bất động sản Quang Thanh, thông qua tìm hiểu phân tích quátrình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số kiến thức có được, tôi xinchọn đề tài “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤTĐỘNG SẢN QUANG THANH” Do kiến thức cũng như thời gian thực tập có hạn,bài viết khó tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ quýthầy cô và các anh chị nhân viên trong công ty

– Mục tiêu nghiên cứu: bên cạnh việc tìm hiểu, giới thiệu về hoạt động môi giớibất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Quang Thanh, sẽ nêu lên nhữnggiải pháp cụ thể nhằm nâng cao hoạt động môi giới này hơn nữa

– Phạm vi nghiên cứu: trong giới hạn về thời gian thực tập và quan sát tại công ty

cổ phần Bất động sản Quang Thanh

– Bố cục chuyên đề gồm các nội dung sau:

 Phần 1 Tổng quan về công ty cổ phần BĐS Quang Thanh

 Phần 2 Tìm hiểu hoạt động môi giới tại công ty cổ phần BĐS Quang Thanh

 Phần 3 Mô tả nhiệm vụ được phân công và kết quả đạt được

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN QUANG THANH 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

1.1.1 Giới thiệu chung

Tên công ty: Công ty Cổ phần bất động sản Quang Thanh

Logo công ty:

Địa chỉ:

 Nha Trang: 305 Lê Hồng Phong, phường Phước Long, thành phố Nha Trang

Điện thoại: (058) – 3883389 Fax: (058) – 3883389

 Hồ Chí Minh: 250 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 6, quận 3, thành phố Hồ ChíMinh

Điện thoại: (08) 38888720 Fax:(08) 39309577

Website: www.quangthanh.somee.com

Lĩnh vực hoạt động:

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển:

Với vai trò là nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, công ty cổ phầnbất động sản (BĐS) Quang Thanh mong muốn đóng góp và mang lại sự thành côngcho đối tác và khách hàng Qua đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS vữngmạnh.

Công ty cổ phần BĐS Quang Thanh được thành lập vào ngày 20 tháng 08 năm

2007 với tên là công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại (TNHH TM) QuangThanh, có trụ sở tại 305 Lê Hồng Phong, phường Phước Long, thành phố (Tp.) NhaTrang, tỉnh Khánh Hòa Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4200707516 dophòng Đăng ký kinh doanh thuộc sở Kế hoạch và Đầu tư Tp Hồ chí Minh ký ngày24/05/2012 ( thay đổi lần thứ 10 vào năm 2014 )

Chi nhánh công ty cổ phần BĐS Quang Thanh tại Tp Hồ Chí Minh được thành lậpvào ngày 16 tháng 08 năm 2010, có trụ sở tại Tòa nhà Mỹ Vinh số 250 Nguyễn ThịMinh Khai, phường 6, quận 3 Từ đó, công ty tập trung phân phối các dự án tại khuvực Tp Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực quận 9, quận 11, huyện Nhà Bè… Năm 2012, công ty chính thức chuyển từ công ty TNHH tư vấn và đầu tư QuangThanh thành công ty cổ phần BĐS Quang Thanh, qua đó tính chuyên nghiệp vàdịch vụ khách hàng ngày càng được nâng cao, và cam kết luôn cống hiến vì lợi íchtốt nhất của khách hàng

Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, với đội ngũ lãnh đạo và nhân viênchuyên nghiệp, công ty đã không ngừng nâng cao tác phong chuyên nghiệp và cungcấp ra thị trường các sản phẩm có giá trị vượt trội, uy tín và dịch vụ tốt nhất Có thểnói Quang Thanh là đơn vị tư vấn, quản lý và phân phối BĐS hàng đầu, là lựa chọntốt nhất cho khách hàng tại Việt Nam và là đối tác chiến lược của các chủ đầu tư có

uy tín và năng lực cao, chẳng hạn như:

 Công ty cổ phần Savimex - một thương hiệu hàng đầu trong ngành chế biến gỗxuất khẩu Việt Nam

 Công ty TNHH xây dựng và sản xuất Hưng Lộc Phát: doanh nghiệp uy tín nhiềunăm tại Việt Nam trong ngành vật liệu xây dựng

 Tổng công ty cổ phần Phong Phú, một trong những tập đoàn kinh tế đa ngànhhùng mạnh hàng đầu Việt Nam

 Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn là một doanh nghiệp nhà nước trực thuộc

Uỷ ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh đã có hơn 15 năm kinh nghiệm…

Hiện nay, với đội ngũ chuyên viên tư vấn BĐS có trình độ chuyên môn cao, thái độnhiệt tình, tận tâm, sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng là phong cáchlàm việc của công ty Ngoài ra, công ty luôn phấn đấu vì một khẩu hiệu tâm huyết:

“ trao cơ hội, nhận niềm tin”

1.2 Chức năng, nhiệm vụ và định hướng phát triển của công ty

1.2.1 Chức năng của công ty

 Phân phối các sản phẩm BĐS của các chủ đầu tư

 Cung cấp trọn gói các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp và toàn diện như: nhà ở, vănphòng, khu công nghiệp, khu bán lẻ, khu giải trí, y tế, nông thôn, khách sạn vàcác đề án phát triển kết hợp

1.2.2 Nhiệm vụ và định hướng phát triển:

1.2.2.1 Nhiệm vụ

 Tầm nhìn:

Trở thành Công ty phát triển Bất Động Sản chuyên nghiệp tại Nha Trang và

TPHCM thông qua việc phát triển dịch vụ “Sản Phẩm Xanh Thân Thiện với

Môi Trường và dịch vụ Du Lịch”

 Sứ mạng:

Công ty cam kết kiến tạo những môi trường sống – làm việc – giải trí nhằmmang đến những giá trị lâu dài cho cộng đồng bằng năng lực vượt trội củachính mình cũng như đạt được giá trị thặng dư bền vững cho các nhà đầu tư

 Nâng cao chất lượng, dịch vụ và văn hóa công ty ngày càng vững mạnh.

1.3 Kết quả sản xuất kinh doanh giai đoạn 2012-2013

Bảng 1.3 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (đơn vị: tỷ đồng)

ST

T Khoản mục 2011 2012 2013

1 Doanh thu (Tỷ đồng) 31 39 42

2 Chi phí 18.6 23.4 25.2

3 Lợi nhuận gộp (EBIT) 12.4 15.6 16.8

4 Lãi vay (I) 1 1.4 1.5

5 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 11.4 14.2 15.3

Biểu đồ 1.3.2:Lãi ròng của công ty ( 2011 - 2013)

Nhận xét: Nhìn chung, lãi ròng của công ty vẫn đang có xu hướng tăng Tuy nhiên,

do tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn nên tốc độ tăng trưởng lãi ròngđang giảm mạnh ( 2011: 65.79%, 2012: 36.9%) Đây là một điều mà Ban giám đốccông ty cần đặc biệt quan tâm để có những định hướng và hướng đi đúng đắn chocông ty trong thời buổi kinh tế khó khăn

Biểu đồ 1.3.3:Tỷ lệ lãi ròng/ doanh thu ( 2011 - 2013)

Nhận xét: Công ty có tỷ lệ lãi ròng/doanh thu qua các năm khoảng 27% Một kếtquả tương đối khả quan trong thời kỳ thị trường BĐS đang khó khăn

Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh của công ty

 Thuận lợi

Công ty hoạt động có uy tín, có thương hiệu trong lòng khách hàng

Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và nhiệt tình

Công ty có mục tiêu rõ ràng và có chiến lược bán hàng thích hợp trong từnggiai đoạn

Hiện nay, chính phủ và hiệp hội BĐS có nhiều giải pháp để tháo dỡ khó khăncho thị trướng BĐS trong năm 2014 và thời gian tới

Công tác đào tạo nhân sự chưa được chú trọng Kỹ năng nhân viên có được

đa phần ở cấp cơ sở nên chưa chuyên sâu

1.4 Tình hình lao động

Với chính sách thu hút nhân tài hiệu quả, đội ngũ nhân sự của công ty ngày càng giatăng về số lượng và chất lượng theo quy mô phát triển với khoảng 40 nhân viênhoạt động chính thức thuộc tất cả các phòng ban Thêm vào đó, đội ngũ nhân viêntrong công ty luôn có tâm huyết, hoài bão, sáng tạo và được đào tạo bài

Ngoài ra, công ty luôn tạo điều kiện cho các sinh viên được thực tập tại cơ quancũng như triển khai các chương trình đào tạo nhằm bồi dưỡng và tìm kiếm người tàicho công ty từ đội ngũ sinh viên đầy tiềm năng này

Có thể nói Quang Thanh có nguồn nhân lực dồi dào và một chiến lược gầy dựng độingũ nhân viên khá hay Yêu cầu đầu vào không quá khắt khe nhưng sẽ rất áp lực khi

đã quyết định đi trên con đường này Càng về sau, quá trình làm việc sẽ sàn lọc vàchọn ra đội ngũ đầy tiềm năng, đảm bảo được nguồn nhân lực cho các hoạt độngphân phối tiếp theo của công ty Tuy nhiên, điều này khiến công ty tốn nhiều chi phíđào tạo ban đầu để bổ sung kiến thức cho nhân viên mới

1.5 Tình hình tài sản và cơ sở vật chất của công ty

Là công ty hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới, công ty trang bị đầy đủ cácthiết bị phục vụ hữu hiệu cho việc tìm kiếm thông tin cũng như việc lập và sửa cáchợp đồng theo yêu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng như máy in, máytính, mạng xã hội,…đảm bảo thuận lợi cho việc trao đổi và xử lý thông tin.

1.6 Giới thiệu cụ thể về phòng ban Marketing tại công ty Cổ phần BĐS Quang Thanh

1.6.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

1.6.1.1 Sơ đồ: ( Nguồn: Phòng Hành chính – Nhân sự )

1.6.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của từng phòng ban

a Giám đốc:

Đại hội đồng cổ đông

Hội đồng quản trị

Tổng giám đốc

Ban kiểm soát

Phó TGĐ

đầu tư

Phó TGĐ xây dựng

Phó TGĐ kinh doanh

Phó TGĐ tài chính

Quản lý xây dựng

Nhân sự- pháp lý

Tiếp thị

Bán hàng

QL bất động sản

Tài chính

Hành chính quản trị

Kế toán

 Quản trị tổng thể tất cả các hoạt động của công ty, bao gồm tài chính, nhân sự,kinh doanh và các hoạt động hằng ngày của công ty, chỉ đạo, điều hành các bộphận liên kết thực hiện kế hoạch, nhiệm vụ kinh doanh theo quy chế quản lý,hoạt động nội bộ.

 Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty

 Triển khai các quyết định của Chủ tịch Hội đồng quản trị

 Bảo toàn và phát huy hiệu quả sử dụng vốn đầu tư của công ty

b Phó Giám đốc

 Hỗ trợ Giám đốc trong từng lĩnh vực cụ thể và chịu trách nhiệm trước Giám đốc

về các nội dung công việc được phân công và những công việc được Giám đốc

ủy quyền

c Phòng kế toán

 Kiểm tra, giám sát việc thực hiện công tác tài chính kế toán của công ty Phântích, đánh giá hiệu quả tài chính của công ty theo từng thời kỳ, kiểm soát và thựchiện các biện pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót trong quản lý thu chi và sửdụng tài chính của công ty

 Tìm kiếm các nguồn vốn với chi phí sử dụng vốn tốt nhất, nhằm phục vụ nhucầu tài chính ngắn hạn và chiến lược phát triển trung và dài hạn của công ty

d Phòng hành chính nhân sự

 Phát triển thực hiện các chính sách nhân sự (tuyển dụng, đào tạo, phát triển,lương, thưởng, phúc lợi…), nội quy, quy định của công ty Xây dựng các tiêuchuẩn, hệ thống đánh giá nhân sự về các vấn đề liên quan như: năng lực, kết quảthực hiện công việc

 Kiểm tra, giám sát việc sử dụng quyền hạn, chấp hành các chính sách, chỉ thị vàquyết định liên quan đến nhân sự của công ty Tổ chức đào tạo kỹ năng, nghiệp

vụ, đánh giá trình độ năng lực cho cán bộ nhân viên công ty

 Có nhiệm vụ quản lý toàn bộ nhân viên của công ty, thực hiện các chức năngquản lý và đào tạo nguồn nhân lực và phụ trách công tác hành chính văn thư củacông ty

e Phòng kinh doanh

 Làm dịch vụ môi giới BĐS và phụ trách các Văn phòng giao dịch BĐS vềnghiệp vụ

 Dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền cho các nhà đầu tư dự án BĐS như căn

hộ chung cư, căn hộ cao cấp cho thuê tại các trung tâm đô thị

 Thực hiện các dịch vụ hỗ trợ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê BĐS

1.6.2 Cơ cấu tổ chức của phòng kinh doanh

(anh Mack A Ly)

- Chịu trách nhiệm trước giám đốc công ty về hoạt động

và hiệu quả của phòng kinh doanh

- Quản lý, điều hành và giám sát công việc của nhân viên

thuộc phòng kinh doanh

- Phối hợp với phòng nhân sự trong công tác trong côngtác tuyển dụng và đào tạo nhân viên phòng kinh doanhNhân viên chính thức

(10 nhân viên)

Thực tập sinh ( khoảng

15 sinh viên)

- Thực hiện theo sự chỉ dẫn của cấp trên

- Phân phối sản phẩm công ty đang kinh doanh

Nhìn chung, cơ cấu tổ chức phòng kinh doanh của công ty Quang Thanh khá đơngiản nhưng lại cực kì hiệu quả Theo cơ cấu này, chúng ta thấy được:

Trưởng phòng

Nhân viên chính thức Sinh viên thực tập

– Về phía sinh viên thực tập: có thể nhận được sự hướng dẫn và hỗ trợ trực tiếp từtrưởng phòng, có quyền lợi được phân phối tất cả các sản phẩm công ty đangkinh doanh giống như một nhân viên chính thức.

– Về phía nhân viên chính thức: cơ cấu này tạo động lực cho nhân viên chính thức

cố gắng nhiều hơn nữa khi những phong trào thi đua phân phối sản phẩm vớicác sinh viên thực tập do trưởng phòng triển khai

– Về phía trưởng phòng: có thể theo dõi được năng lực làm việc của tất cả nhânviên trong phòng kinh doanh từ nhân viên chính thức cho đến sinh viên thực tập.Hơn thế nữa, có thể quan sát ngầm đội ngũ sinh viên thực tập và chọn ra nhữngngười ưu tú và tiềm năng nhất bổ sung vào đội ngũ nhân viên chính thức củacông ty

Tóm lại, cơ cấu phòng kinh doanh dù đơn giản nhưng mang lại kết quả rất lớn Cơcấu này không những giúp bổ sung được đội ngũ nhân viên chính thức của phòngkinh doanh mà còn giúp công ty giảm thiểu chi phí phỏng vấn, tuyển chọn nhânviên thử việc

PHẦN 2 TÌM HOẠT HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT

ĐỘNG SẢN QUANG THANH 2.1 Khái niệm môi giới:

Theo từ điển bách khoa Tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa là: chủ thể (một cánhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng,…) là trung gian cho hai hay nhiều chủ thểkhác nhau tạo được quan hệ trong giao tiếp và kinh doanh Hay có thể nói: Môi giới

là hoạt động kết nối giữa hai hay nhiều chủ thể với nhau để hoạt động các chủ thể

đó đạt hiệu quả cao hơn Hoạt động môi giới xuất hiện khi :

 Xuất hiện quan hệ giữa các bên (bên cung và bên cầu về BĐS)

 Các bên không thể giải quyết được công việc của mình hay giải quyết khônghiệu quả

 Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyếtnhững công việc liên quan đến các bên

Vậy môi giới BĐS có thể hiểu là: hoạt động thực hiện công việc cho những ngườikhác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả củanhững hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồngmua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới

2.2 Kỹ năng cần có khi môi giới BĐS

Bất kì một khách hàng nào tìm đến lĩnh vực BĐS cũng rất cẩn trọng và suy nghĩkhá kĩ để có thể đưa ra quyết định cuối cùng của mình Dù đầu tư hay là để ở thì đóvẫn là số tiền khá lớn để sở hữu một sản phẩm cũng như những đặc trưng mà lĩnhvực BĐS có được Chính vì điều này, kĩ năng mà những nhà môi giới BĐS có được

là yếu tố quyết định đến sự thành công trong giao dịch nói chung cũng như sự tồnvong của bất kì một tổ chức BĐS nói riêng, cụ thể ở đây chính là công ty cổ phầnBĐS Quang Thanh

2.2.1 Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể - dịch vụ môi giớiBĐS, là yếu tố quyết định sức mạnh và độ chuyên nghiệp của các công ty môi giới

Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnhquan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thịtrường BĐS có.

Trong xu thế phát triển, hội nhập và cuộc sống năng động hiện nay, để sở hữu mộtcăn nhà như mong muốn không phải là vấn đề đơn giản, phải tốn rất nhiều thời gian

và chi phí Hệ thống thông tin BĐS chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu phục vụ cho việcxây dựng chứ không phải là công cụ.Vì vậy vai trò của thu thập và xử lý thông tinluôn luôn đi cùng nhau để mang lại hiệu quả cao nhất cho nhà môi giới

Trong thực tế, mỗi một BĐS đều mang cho mình nhiều đặc điểm, đó có thể là tínhhấp dẫn bởi các tiện ích mà khách hàng có thể nhận được khi sở hữu chúng hoặccũng có thể là một vài khiếm khuyết nào đó Chính vì vậy, trước khi tìm kiếmkhách hàng, nhà môi giới cần tiến hành xem xét và thu thập thông tin BĐS mộtcách kỹ càng, đó chính là cầu nối để khách hàng đến gần và cũng là bí quyết giúpnhà môi giới thành công hơn trong các giao dịch với khách hàng

Ý thức về điều đó, khi chạy một dự án, dù là nhà lẻ hay khu chung cư, công tyQuang Thanh đều đào tạo cho nhân viên việc thu thập thông tin, chẳng hạn như: vịtrí, tiện ích bên trong và xung quanh dự án,nội thất,…Sau đó, công ty sẽ hướng dẫncách cô đọng tất cả thông tin thành một mẫu tin đăng hoàn chỉnh Chỉ khi nhân viênnắm chắc được dự án và vượt qua vòng kiểm tra của quản lý thì mới chính thứcđược bắt tay vào thực thi dự án Ở đây, ta có thể thấy rằng công ty rất đề cao việcthu thập này, từ đó đến nay, dường như công tác thu thập không gặp bất kì trở ngạinào

2.2.1.1 Xác định vị trí, đặc điểm của BĐS

Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần thu thập.Việc thu thập này sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong mắt ngườibán và người mua Điều đó giúp tạo ấn tượng ban đầu tốt và là cơ sở đầu tiên dẫnđến giao dịch thành công Những thông tin về khía cạnh này gồm có:

 Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, tờ bản đồ số, số nhà,đường, phường (xã), quận(huyện),…Việc xác định chính xác các thông tin nàygiúp nhà môi giới có thể tìm hiểu kĩ hơn về tính pháp lý của BĐS đó…

 Tiện ích xung quanh và khoảng cách: việc xác định khoảng cách này giúp nhàmôi giới có những nhận định chính xác về giá trị của BĐS và nó có phù hợp vớinhững yêu cầu mà khách hàng đưa ra hay không?

 Hướng nhà đất: mỗi khách hàng có một sở thích về phong thủy khác nhau, cóngười thích hướng đông để nhận ánh sáng vào bình minh, lại có người thíchhướng tây để nhận ánh sáng vào buổi chiều Vì vậy, việc xác định hướng nhà cóthể giúp nhà môi giới nắm bắt được tâm lí khách hàng và hướng họ tới nhữngcăn hộ thật sự phù hợp

 Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ

 Tầm nhìn, cảnh quan xung quanh ngôi nhà và toàn khu vực đó: sẽ là rất quantrọng đối với những khách hàng có tính cách mạnh mẽ, muốn hưởng thụ khôngkhí từ khoảng không gian rộng lớn và đặc biệt quan trọng khi ngày nay các côngtrình xây dựng khác luôn được phát triển theo chiều cao

 Loại nhà, hình thể, kích thước, không gian

 Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực: điều này tác động rất lớn đến tâm lý củakhách hàng trong việc lựa chọn có nên tiến hành giao dịch hay không nếu hàngxóm của mình là một người khó tính hay tốt bụng; an ninh khu vực đó tốt hayrất tồi, cuộc sống bị đe dọa, sống trong lo lắng, …

Tóm lại, các yếu tố nêu trên không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của khách hàng khithực hiện việc mua, thuê mà còn ảnh hưởng đến khả năng về phát triển kinh tế, khảnăng sinh lời của BĐS trong tương lai.Chính vì vậy, nhà môi giới cần xem xét vàghi chép cụ thể tại hiện trường BĐS đó để có thể đưa ra các biện pháp thuyết phụckhách hàng của mình hiệu quả nhất

2.2.1.2 Những thông tin về tình trạng kỹ thuật tòa nhà

Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có thẩm địnhgiá nhà từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS Vì vậy, nhà môi giới cần nắmbắt tất cả những thông tin có trong bản thiết kế chi tiết xây dựng của dự án.

 Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng

 Loại hình nhà, kiến trúc ngôi nhà chất lượng công trình, khấu hao sử dụng

 Chi tiết chất liệu (sàn, kết cấu móng, tường, sơn,…) thời gian sử dụng, chế độbảo dưỡng…

2.2.1.3 Những thông tin về trang thiết bị

Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng hiệu dụng cơbản sau này của BĐS, chẳng hạn như:

 Hệ thống điện, nước, chiếu sáng, hệ thống dẫn chất thải bên trong và bên ngoàingôi nhà; hệ thống thang máy, cầu thang

 Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điệnthoại, cáp truyền hình, đường truyền mạng,…

 Những đồ vật để lại của BĐS: điều hòa, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh,máy hút mùi,…Những vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng, thời gian đã sửdụng, tình trạng sử dụng hiện tại, để tránh tình trạng những đồ vật đó bị thaythế đồ mới bằng đồ cũ, đồ tốt thành đồ kém chất lượng sau khi đã kí hợp đồng,làm thiệt hại đến lợi ích của khách hàng mà mình đại diện

Đối với căn hộ chung cư, ta cũng cần quan tâm đến hệ thống trang thiết bị sử dụngchung như hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: hệ thống phòng cháy chữacháy, hệ thống thang máy, hệ thống điện hành lang, hệ thống xử lý rác thải…

Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh chụp lại bằng hìnhảnh để lưu vào hồ sơ BĐS

2.2.1.4 Tình trạng pháp lý

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cóđứng tên chính chủ hay không là một trong những yếu tố pháp lý được quan tâmhàng đầu quyết định thương vụ mua bán

 “BĐS hiện có sử dụng vào mục đích cầm cố, thế chấp,…hay không? Vấn đề nàyrất dễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ dễ bị lừa, gây thiệt hạikinh tế.

 Có tranh chấp với hàng xóm về ranh giới thửa đất hay không, có tranh chấp tàisản giữa người nhà với nhau hay không,…những thông tin này rất cần thiết nhàmôi giới phải quan tâm vì sẽ rất dễ làm mất uy tín của mình và công ty

 Những thông tin về quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, các cơ sở hạ tầng

kỹ thuật khác, các dịch vụ công cộng, nơi có BĐS đang toạ lạc Với nhữngthông tin chính xác về quy hoạch sẽ giúp người mua an tâm hơn, thậm chí cónhiều hy vọng về giá trị tương lai của BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn

 Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: đôi khi yếu tố này lại mang yếu tố quyếtđịnh thương vụ có thành công hay không Vì đây là những yếu tố mang tính tâmlinh nên nó tuỳ vào tâm lý từng khách hàng khác nhau Đây là yếu tố để nhà môigiới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng Am hiểu về phong thuỷ là

kỹ năng cần thiết của một nhà môi giới giỏi

2.2.1.6 Đánh giá khả năng sinh lợi của BĐS.

 Đó là việc phân tích và đưa ra những đánh giá về tiềm năng sinh lợi của BĐS.Việc đánh giá chính xác một BĐS là phù hợp với mục đích để ở, để kinh doanhdịch vụ hay dùng để làm văn phòng cho thuê,… từ đó tìm kiếm đúng đối tượngkhách hàng có nhu cầu là điểm khởi tạo cho một giao dịch thành công

 Hơn thế nữa, khi đã tìm được khách hàng thì nhà môi giới vẫn phải luôn đóngvai trò là nhà tư vấn kinh tế đối với các mục đích sử dụng BĐS hiệu quả khikhách hàng của mình không hoặc chưa nhận thức đúng được về tiềm năng sinhlời của nó ở hiện tại và trong tương lai.

2.2.1.7 Kỹ năng thu thập thông tin từ khách hàng

Ngay từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới phải nắm bắt được từ khách hàngnhững thông tin cơ bản sau:

 Kiểm tra, cập nhật những thông tin về BĐS

Nhà môi giới cần nhiều thời gian, sự chú ý vào những thông tin phản hồi nhận được

từ khách hàng liên quan đến BĐS Bằng cách này nhà môi giới thu thập thêm đượcnhững thông tin cụ thể về nhu cầu của khách hàng, đồng thời cũng có thêm đượcnhững thông tin về BĐS

Trong quá trình xem xét BĐS cùng khách hàng, nếu khách hàng thay đổi ý (yêucầu, điều kiện…) nhà môi giới cần ghi chép, sửa đổi những điểm đó vào trong sổghi chép của mình

Khi nhà môi giới nhận được thông tin rằng khách hàng thích BĐS đó, họ cần bắt tayngay vào việc thực hiện tất cả những động tác có thể, không thể để khách hàng tựmình suy tính, giúp khách hàng đưa ra những quyết định đúng đắn Trong trườnghợp cần thiết thì tham gia cùng khách hàng đàm phán và khéo léo dẫn dắt đến việc

ký kết hợp đồng khởi điểm

Nhà môi giới cần cố gắng tìm hiểu về khách hàng một cách kỹ càng nhất Khi đó,

họ có thể lựa chọn cho khách hàng ngôi nhà đáp ứng được sự mong đợi của họ, nhờ

đó nhà môi giới cung cấp được dịch vụ tốt nhất cho khách hàng và tiết kiệm đượcthời gian của mình.

2.2.2 Kỹ năng giao tiếp với khách hàng

2.2.2.1 Kỹ năng giao tiếp trực tiếp

Cảm nhận đầu tiên của khách hàng trong buổi gặp gỡ đầu tiên là rất quan trọng.Thông thường cảm nhận này được xây dựng trong vòng dưới 30 giây đầu tiên.Vìvậy, việc tạo một ấn tượng ban đầu với khách hàng là rất quan trọng Trước hết phảitạo một phong cách cá nhân chuyên nghiệp ngay trong buổi đầu gặp gỡ, đồng thờitạo ra một không khí tin cậy, dễ chịu bằng một vài câu hỏi cá nhân bằng cử chỉ vàthái độ vui vẻ Hãy luôn nhớ rằng sẽ không bao giờ có cơ hội lần thứ hai để gây ấntượng đầu tiên.Vì vậy, chúng ta không thể sai lầm ở lần đầu tiên gặp gỡ với kháchhàng Nếu nhà môi giới không gây được ấn tượng tốt về bản thân hay các dịch vụcủa mình ngay trong những giây phút đầu tiên thì khó có cơ hội tiếp theo sau nàyvới khách hàng

Bên cạnh đó, nhà môi giới cần cố gắng tiếp nhận những ý tưởng trong khi dẫn dắtcâu chuyện cũng như lần gặp gỡ tiếp theo Cần thực hiện việc này một cách chuđáo, nhiệt tình đúng mực để khách hàng luôn cảm thấy rằng họ là người quan trọngnhất Không bao giờ để chúng ta là “diễn viên chính trong cuộc hội thoại” mà người

đó phải là khách hàng của chính mình Nếu trở thành người độc thoại thì có thểchúng ta sẽ đánh mất cơ hội Trong suốt quá trình, cần đưa ra những câu hỏi có ýnghĩa, nói năng rõ ràng, chậm rãi và sử dụng từ ngữ một cách khôn khéo, linh hoạt.Đối với nhà môi giới, việc tuân thủ những nguyên tắc nhất định trong giao tiếp vớikhách hàng cũng rất quan trọng như các nguyên tắc khác Mặc dù chúng ta thấy đốitượng của chúng ta là BĐS hay các quyền có liên quan nhưng thực chất chúng ta lạitiếp xúc, làm việc với những người có nhu cầu hay có quyền hạn liên quan đến nó

Vì vậy, khả năng khéo léo tạo quan hệ thiện cảm, thấu hiểu và thông cảm lẫn nhau

sẽ mang đến thành công cho nhà môi giới

Sau đây là một số nguyên tắc khi giao tiếp với khách hàng:

a Tôn trọng khách hàng