Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất

Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC VỀ QUI HOẠCH

SỬ DỤNG ĐẤT

I Những vấn đề chung về qui hoạch sử dụng đất đô thị

1 Khái niệm và đặc điểm qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.1 Khái niệm qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.1.1 Khái niệm và phân loại đất đô thị

1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị

Tổ chức quần cư của con người cũng phát triển từ dạng đơn giản như bản,

xóm đến dạng phức tạp dần lên như điểm dân cư nông thôn, điểm dân cư đô thị ở

đô thị tồn tại nhiều mối quan hệ phức tạp giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân

với cộng đồng, giữa cá nhân với các vấn đề xung quanh… Thật khó có thể hiểu

đúng hết các vấn đề của đô thị, tuy nhiên người ta có thể khái quát về đô thị như

sau: Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật đô cao, chủ yếu là lao động phi nông

nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai

trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của một miền lãnh

thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong huyện

Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ cho nên

các vấn đề về đất đai đô thị luôn được sự quan tâm của rất mọi tổ chức, cá nhân…

Trước khi nghiên cứu các vấn đề về đất đô thị chúng ta xem xét khái niệm về đất

đô thị: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được qui

hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản

xuất, kinh doanh, cac cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh

và các mục đích khác ngoài ra, theo qui định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã

đã có qui hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị

thì cũng được tính vào đất đô thị

1.1.1.2 Phân loại đất đô thị

Tất cả mọi hoạt động của con người từ đơn giản đến phức tạp, từ hoạt động

công cộng đến hoạt động vì lợi ích cá nhân, hay từ hoạt động sản xuất đến các hoạt

động văn hoá thể thao đều diễn ra trên một không gian nhất định Đất đai luôn được

sử dụng vào mọi hoạt động đó của con người và con người sử dụng nó như một

công cụ thực hiện các hoạt động của mình.Căn cứ theo mục đích sử dụng đất đô thị

được phân thành các loại chủ yếu sau:

• Đất sử dụng vào mục đích công cộng:

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất dùng để xây dựng: đường giao

thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, sông hồ, đê, đập,

trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi giải trí, quảng

trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác theo qui

định của Chính phủ

Như vậy ở đô thị, đất công cộng chiếm một tỷ trọng đáng kể trong đất đô thị

Việc quản lí đất công cộng có vai trò quan trọng đối với công tác quản lí ở tất cả

các đô thị

• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh:

Các đô thị đều cần sự ổn định để phát triển cho nên ở đô thị nào cũng cần

phải có đất dành cho mục đích an ninh quốc phòng Tuỳ theo vị trí, quy mô đô thị

mà đất dành cho mục đích an ninh, quốc phòng có tỷ lệ khác nhau ở từng đô thị

Chính phủ quyết định việc sử dụng đất vào mục đích quốc phòng và an ninh theo

những yêu cầu của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an Trong trường hợp đất có qui mô

nhỏ ở mức độ quan trọng không cao lắm nằm trong phạm vi quản lí của đô thị thì

Chính phủ có thể uỷ quyền cho cấp dưới( uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố) quyết

định việc sử dụng đất loại này

Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh bao gồm: đất sử dụng cho các đơn vị

đóng quân; đất sử dụng làm các căn cứ không quân, hải quân và căn cứ quân sự

khác; đất sử dụng làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình

công nghiệp, khoa học, kỹ thuật phục vụ quốc phòng; đất sử dụng làm kho tàng của

lực lượng vũ trang; đất sử dụng vào việc xây dựng các công trình quốc phòng, an

ninh khác do Chính phủ qui định

•Đất ở:

Đất ở là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị Đất

ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đô thị Đất ở nhằm thoả

mãn nhu cầu ăn ở của dân cư đô thị Nó là một bộ phận không thể thiếu được khi

xây dựng đô thị Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp Đất ở

đô thị có nhiều loại: đất do cá nhân sử dụng, đất do tập thể sử dụng, đất cấp, đất

cho thuê,…

• Đất chuyên dùng:

Đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là

nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng các

công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi,

đê điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ; đất sử dụng cho

nhu cầu an ninh quốc phòng; đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đá cát;

đất làm muối, làm gốm, gạch, ngói và các vật liệu xây dựng khác; đất di tích lịch sử

văn hoá và danh lam thắng cảnh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử

dụng vào các mục đích không phải nông nghiệp

• Đất nông nghiệp, lâm nghiệp:

Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông

nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm

về nông nghiệp

Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm

nghiệp gồm có đất rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào

mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên,

nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm lâm nghiệp

• Đất chưa sử dụng:

Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử

dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp; chưa

được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và nhà nước chưa giao cho tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài

Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu

trọng tâm là nghiên cứu những vẫn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị,

các điểm dân cư kiểu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực

trong khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức

sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ

chức có hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống

đô thị Quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động

vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc

sống cộng đồng và xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người Công tác

quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản

xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và

những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác

và bảo vệ tài nguyên môi trường

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử

dụng và quản lý đất khu dân cư đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất thông qua

việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng khu đất dân cư một cách khoa học

nhằm tiết kiệm đất đai và bảo vệ môi trường

1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đô thị:

Chúng ta đều biết quy hoạch được lập ra từ việc nghiên cứu tổng hợp các vấn

đề liên quan như: các vấn đề về lịch sử, xã hội, tính lợi ích lâu dài,…Quy hoạch sử

dụng đất đai cũng được hình thành từ quá trình nghiên cứu đó, chính vì vậy mà nó

có các đặc điểm sau:

1.2.1 Tính lịch sử xã hội:

Ngày nay người ta đang cố gắng cải tiến phương pháp quy hoạch sử dụng

đất đô thị bằng cách nhằm vào các mục đích phát triển, nâng cao điều kiện sống,

cung cấp các dịch vụ công cộng một cách có hiệu quả… Mặc dù vậy nhưng quy

hoạch sử dụng đất vẫn luôn mang đậm màu sắc lịch sử xã hội vì lịch sử phát triển

xã hội chính là lịch sử phát triển quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất đai

thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừalà yếu tố

thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất Vì vậy, nó luôn là bộ phận của phương thức sản

xuất xã hội

Tuy nhiên , trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang

tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý là

phương tiện mở rộng, củng cố bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất

đai để mua, bán,…

1.2.2 Tính tổng hợp

Như chúng ta đã biết quy hoạch sử dụng đất là tổng hợp các biện pháp nhằm

đảm bảo hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất Đặc điểm này thể hiện rằng quy

hoạch sử dụng đất làm nhiệm vụ tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà

các mâu thuẫn, tổ chức, bố trí sử dụng đất phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế –

xã hội và hiện trạng sử dụng đất

1.2.3 sử dụng đất

Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt vô cùng quan trọng, nó có tính chất

vĩnh cửu không mất đi trong quá trình sử dụng mà chỉ có thể là xói mòn, thoái hoá

tính chất màu mỡ của đất đai, hoặc biến đổi các tính chất khác của đất đai Việc

tiến hành quy hoạch là để đáp ứng một cách phù hợp và có hiệu quả nhu cầu trước

mắt cũng như yêu cầu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong tương lai bằng

các biện pháp sử dụng và bảo vệ đất như: thâm canh, cải tạo, bồi dưỡng tính chất

màu mỡ của đất, sử dụng bền vững đất đai

Quy hoạch sử dụng đất là việc căn cứ vào các mục tiêu chiến lược vĩ mô

trung và dài hạn, các định hướng sử dụng đất đai và các dự báo xu thế biến động

đất đai dài hạn của những yếu tố kinh tế – xã hội, để từ đó xác định các quy hoạch

sử dụng đất cụ thể trong và dài hạn đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch

mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất

1.2.4 Tính chính sách:

Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị về chính sách

xã hội Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên

quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ htể trên mặt bằng

đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch

kinh tế- xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và

môi trường sinh thái…

1.2.5 Tính khả biến:

Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước theo nhiều phương

diện khác nhau Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến

đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển

kinh tế trong thời kỳ xác định Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng

tiến bộchính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng

đất đai không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và

điều chỉnh là biện pháp cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch

Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động Một quá trình lập lại theo hình

xoắn ốc “ quy hoạch…thực hiện… điều chỉnh… tiếp tục thực hiện…” với chất

lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao

1.3 Vai trò của qui hoạch sử dụng đất đô thị

Luật đất đai năm 1993 khẳng định vai trò của đất đai: “ Đất đai là tài nguyên

quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở

kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” Thật vậy, đất đai đóng vai trò

quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của loài người, con người cũng như tất cả

các hoạt động của họ không thể tồn tại được nếu không có đất đai Nhận thức được

vai trò quan trọng đó, con người luôn lập cho mình một quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đảm bảo sử dụng đất hiệu quả cao nhất Vai trò của quy hoạch sử dụng đất

đối với công tác quản lý đất đai được thể hiện như sau:

1.3.1 Nhằm hướng cho việc phát triển đô thị cũng như sử dụng đất đai một

cách có kế hoạch, định hướng đảm bảo phát triển bền vững

Phát triển đô thị là một trong những vấn đề trọng tâm, quyết định sự đi lên

của đất nước Đất nước ta đang trong giai đoạn tập trung đẩy mạnh công nghiệp

hoá - hiện đại hoá Quá trình phát triển kinh tế không những làm tăng thêm số

lượng các đối tượng tham gia vào quan hệ sử dụng đất đai, mà nó còn làm cho mục

tiêu sử dụng đất tăng khá nhanh, thông qua các giao dịch có tính kinh tế và phi kinh

tế làm cho mọi tổ chức và cá nhân đều muốn có quyền sử dụng một diện tích đất

đai riêng, và đều cố gắng tối đa để sử dụng đất có lợi nhất Để đảm bảo cho quá

trình phát triển đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển đô thị thì cần

có quy hoạch sử dụng đất cụ thể, việc lập quy hoạch sử dụng đất chính là một trong

những biện pháp nhằm đảm bảo cung cấp đất đai hợp lí cho quá trình phát triển bền

vững

1.3.2 Qui hoạch là công cụ thể hiện chính sách toàn diện của nhà nước đối

với việc sử dụng đất đai

Một trong những mục tiêu quan trọng của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ

thể hoá chiến lược sử dụng đất và không gian theo quy hoạch chung đã được chính

phủ và các cấp có thẩm quyền phê duyệt Khi quy hoạch được lập ra thì đó là công

cụ hữu hiệu trong công tác quản lí đất đai Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu

hiệu nhất giúp nhà nước thể hiện mục đích, định hướng sử dụng đất của mình mà

không phải thông qua hàng loạt các văn bản, hướng dẫn khác nhau Chính vì vậy

quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước đối với việc sử

dụng đất

1.3.3 Tạo cơ sở cho công tác quản lý và kiểm soát phát triển đô thị

Quy hoạch được coi là công cụ thể hiện chính sách của nhà nước một cách

toàn diện nhất, thì các nhà quản lí muốn quản lí đất đai theo đúng pháp luật, theo

đúng định hướng chung của nhà nước thì cần phải căn cứ vào quy hoạch đã được

lập đó Quy hoạch luôn có tính quyết định tới sự phát triển của đô thị, vì trong qui

hoạch ngầm chứa những qui định của nhà nước đối với vấn đề sử dụng đất đai từ

nó ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế – xã hội chung của toàn xã hội

1.4 Nội dung qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.4.1 Khoanh định các loại đất

+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện tự nhiên ( vị trí

địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật), tài nguyên thiên nhiên (tài

nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên rừng, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên

biển) và cảnh quan môi trường

+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện kinh tế – xã hội (

dân số, lao động, việc làm và thu nhập; thực trạng phát triển các ngành kinh tế- xã

hội; phân bố khu dân cư nông thôn, dân cư đô thị; thực trạng về cơ sở hạ tầng kỹ

thuật, hạ tầng xã hội; tài nguyên nhân văn)

+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, hiệu quả kinh tế – xã

hội của việc sử dụng đất đai, mức độ thích hợp của đất đai để sử dụng vào các mục

đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng, khu dân cư nông thôn, phát

triển đô thị

+ Quan điểm về định hướng sử dụng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu

phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh

+ Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất, đảm bảo đất đai được

sử dụng hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường

sinh thái để phát triển bền vững

1.4.2 Điều chỉnh khoanh định cho phù hợp: Trong từng thời kì nếu có sự

thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai

thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp

Đô thị là một thực thể luôn vận động Nó chuyển từ trạng thái cân bằng này

sang trạng thái cân bằng khác Sự vận động không ngừng của đô thị diễn ra trên

mọi mặt đời sống kinh tế xã hội đô thị.Trong khi đó đồ án quy hoạch đô thị là một

hình ảnh đô thị trong tương lai mà các nhà quy hoạch, các nhà quản lí nghĩ ra Đô

thị trong đồ án quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt là một hình ảnh duy

nhất, không vận động Bản thân điềunày đã chứa đựng những mâu thuẫn không

nhỏ Thứ nhất chưa chắc đô thị vận động theo ý muốn của đồ án quy hoạch Thứ

hai là không có một hình ảnh duy nhất của đô thị như trong đồ án

Như vậy việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch đô thị diễn ra như một tất yếu

khách quan Nói khác đi là việc điều chỉnh quy hoạch đô thị là một quy luật của sự

phát triển đô thị, của phát triển xã hội

Việc điều chỉnh quy hoạch đô thị có thể diễn ra ở tất cả các giai đoạn quy

hoạch Điều chỉnh quy hoạch vùng phụ thuộc vào việc xuất hiện những nguồn lực

mới của khu vực hoặc có những xu hướng phát triển mới, khác với ý đồ quy hoạch

đã được duyệt Quy hoạch vùng chịu ảnh hưởng nhiều của việc phân chia vùng

kinh tế, vùng kinh tế trọng điểm… Mọi tác động từ bên ngoài hay bên trong vào

vùng lãnh thổ đều có thể ảnh hưởng đến quỹ đạo phát triển của vùng Những vấn

điều chỉnh quy hoạch vùng không nên đi trái với quy hoạch được duyệt, thậm chí

không nên đi quá xa ý tưởng quy hoạch, nên điều chỉnh vào việc phát triển đô thị

cho phù hợp với thực tế phát triển của vùng

1.4.3 Đề ra các biện pháp thực hiện qui hoạch sử dụng đất

II Quản lí nhà nước về quy hoạch sử dụng đất

1 Khái niệm và nội dung quản lí qui hoạch sử dụng đất đô thị

1.1 Khái niệm quản lí quy hoạch sử dụng đất

Đô thị Việt Nam nói riêng và đô thị thế giới nói chung đều tồn tại các quá

trình phát triển sản xuất, phát triển văn hoá xã hội… Trong quá trình này nếu các

nhà quản lí đô thị nhận thức đúng quy luật, vận dụng các quy luật vận động để

kiểm soát các hoạt động thì đô thị ngày càng phát triển Để có thể hiểu rõ được

công việc của các nhà quản lí đô thị trước hết chúng ta xem xét khái niệm quản lí

đô thị

Quản lí đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công tác

quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt động đó để

đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố Quản lí đô thị là một

khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của nhiều khoa học chuyên ngành,

bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện pháp và phương tiện được chính quyền

nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều kiện quản lí và kiểm soát quá trình tăng

trưởng đô thị

Là một nội dung của quản lí đô thị, quản lí quy hoạch sử dụng đất đô thị

được định nghĩa như sau:

Quản lí qui hoạch sử dụng đất là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính

quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động sử dụng

đất ( hoạt động xây dựng, sử dụng đất mục đích sản xuất,…) nhằm đạt được các

mục tiêu đề ra

1.2 Nội dung quản lí qui hoạch sử dụng đất đô thị

Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị là cụ thể hoá chiến lược ổn định

và phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, của mạng lưới đô thị, của quốc gia theo

chiến lược đã hoạch định nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững Đồ án quy hoạch

sử dụng đất đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý việc sử dụng đất ở đô thị

Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một công cụ để đảm bảo sự phát triển ổn định, cân

đối, hài hoà giữa các ngành, giữa các thành phần kinh tế và tạo điều kiện phát triển

toàn diện các lĩnh vực của đô thị Để phát huy tốt vai trò của quy hoạch sử dụng đất

đô thị cần có biện pháp quản lí quy hoạch đó một cách hợp lí, sau đây là nội dung

của công tác quản lí quy hoạch sử dụng đất:

* Lập và xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất

- Lập đồ án quy hoạch sử dụng đất: Đồ án quy hoạch sử dụng đất đô thị xác

định phương hướng nhiệm vụ cải tạo xây và sử dụng đất, tạo lập không gian và môi

trường sống thuận lợi nhất Đồ án quy hoạch sử dụng đất được lập cho một đô thị

hoặc một khu dân cư đô thị có liên quan chặt chẽ với nhau về mặt lãnh thổ, kinh tế,

xã hội, dịch vụ và các mặt khác Đồ án chung quy hoạch sử dụng đất đô thị được

lập cho giai đoạn từ 10-15 năm

Đồ án quy hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm các nội dung sau:

+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất quy hoạch

+ Bản đồ hiện trạng và quỹ đất sử dụng +Sơ đồ cơ cấu quy hoạch

+Bản đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc bản đồ chia lô ( đối với đồ án quy hoạch chia lô

- Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lí xét duyệt đồ án quy hoạch

được nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách

nhiệm lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý đô thị có trách nhiệm trình cơ

quan xét duyệt và cơ quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch

Phần văn bản: Thuyết minh tổng hợp, thuyết minh tóm tắt, phụ lục và các

văn bản thoả thuận của các cơ quan thẩm định hoặc xét duyệt đồ án

- Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lí xét duyệt đồ án quy hoạch

được nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách

nhiệm lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý đô thị có trách nhiệm trình cơ

quan xét duyệt và cơ quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch

Sơ đồ bộ máy quản lí việc xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất

Đồ án quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý đô thị, tiến hành công tác đầu tư xây dựng, lập

các thiết kế cải tạo, xây dựng đô thị hàng năm, ngắn hạn và dài hạn thuộc các

ngành và địa phương

Việc xét duyệt các đồ án quy hoạch phải căn cứ vào nội dung yêu cầu lập

quy hoạch, đồ án phải bám sát mục tiêu kinh tế chính trị của địa phương

Hồ sơ thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị cần được trình bày theo đúng quy

định việc lập các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị đồng thời nội dung đồ án phải

tuân theo các tiêu chuẩn , quy phạm và quy trình lập đồ án quy hoạch xây dựng đô

thị

Quản lí xét duyệt

Cơ quan duyệt Cơ quan trình Cơ quan lập đồ

án

Chính quyền đô thị được nhà nước uỷ quyền xét duyệt đồ án quy hoạch sử

dụng đất cần giao cho các bộ phận chuyên môn theo dõi, kiểm tra, soát xét trước

khi đồ án được đưa ra trình duyệt

* Lập các văn bản pháp qui về qui hoạch sử dụng đất

Khi đã có đồ án qui hoạch sử dụng đất do cơ quan chuyên môn lập ra, nhà

quản lí đô thị ở các cấp chính quyền có trách nhiệm xem xét, nghiên cứu các đồ án

qui hoạch đó và đưa ra các hướng dẫn cho dân cư về việc cấp chứng chỉ sử dụng

đất khi giao đất sử dụng lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn

Ban hành các chính sách về quản lí quy hoạch sử dụng đất, lãnh đạo các cấp

chính quyền ban hành các hướng dẫn,

Dựa vào bản quy hoạch tổng thể và chi tiết về sử dụng đất để ban hành bản

đồ về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trên các đường phố chính

* Quản lí đảm bảo việc sử dụng đất theo qui hoạch

Đất đô thị được phân thành 6 loại, với mỗi loại đã được qui hoạch cụ thể

trong bản qui hoạch sử dụng đất Tuy nhiên để thực hiện được bản qui hoạch lập ra

đòi hỏi phải có sự cố gắng rất lớn từ nhiều phía, từ người sử dụng, từ nhà quản lí và

cả người làm qui hoạch

Việc thực hiện quản lí sử dụng đất theo qui hoạch được thể hiện qua rất

nhiều công việc như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây

dựng, thẩm định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị, hướng dẫn

nhân dân thực hiện theo qui hoạch,…

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Đây là một nội dung quan trọng

trong công tác quản lí đất đai, đặc biệt là đất đô thị cần phải thiết lập mối quan hệ

pháp lý về sử dụng đất giữa nhà nước với người sử dụng đất Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất có giá trị như một chứng thư pháp lý chứng nhận mối quan hệ

đó

- Cấp phép xây dựng là biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh quan , sử

dụng kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng một cách cụ thể,

có thê giám sát và kiểm tra trong quá trình thi công Hiện nay, cấp phép xây dựng

là biện pháp quản lý và kiểm soát không chỉ ở Việt Nam mà còn ở khắp các đô thị

trên thế giới

- Thẩm định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị: đây cũng

là một trong những biện pháp quản lí sử dụng đất đai, công tác thẩm định này

thường yêu cầu đối với những chủ sử dụng đất với diện tích lớn

* Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất để xây dựng đô thị

- Giao đất: Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất đô thị cần phải lập

hồ sơ xin giao đất Hồ sơ đó có các nội dung như sau: đơn xin giao đất, dự án đầu

tư xây dựng được cơ qua nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bản đồ địa chính tỉnh

hoặc thành phố trực thuộc trung ương Tuỳ thuộc vào quy mô đất đai và mức độ

quan trọng của dự án đầu tư mà chính quyền ( chính phủ hoặc UBND tỉnh) ra quyết

định phê duyệt

Sau khi cá nhân, tổ chức có quyết định giao đất thì chính quyền các cấp tổ

chức thực hiện quyết định này Cụ thể là Uỷ ban nhân dân thành phố, quận, huyện,

thị xã có trách nhiệm thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lí

Các chủ đầu tư được giao đất phải kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban

nhân dân phường, thị xã đang quản lí khu đất đó đồng thời phải tiến hành ngay các

thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng như xin chứng chỉ qui hoạch, thiết kế công trình,

xin phép xây dựng…

Khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư phải xin ý kiến cơ

quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư Nếu sau 12 tháng ( kể từ khi nhận

đất), chủ đầu tư vẫn không tiến hành sử dụng đất theo dự án được phê duyệt thì

quyết định giao đất không còn giá trị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích khác

- Thuê đất: Cũng như việc giao đất, tổ chức và cá nhân muốn thuê đất đô thị

để sử dụng vào mục đích nào đó đều phải nộp hồ sơ xin thuê đất Hồ sơ bao gồm:

đơn xin thuê đất, thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê ( kèm thuyết minh), bản

đồ địa chính khu đất xin thuê, giới thiệu địa điểm của Sở Xây Dựng( hoặc Văn

phòng kiến trúc sư trưởng)

Trình tự và thủ tục thuê đất cũng giống như trình tự và thủ tục giao đất Nhà

nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục

đích sau: tổ chức mặt bằng thi công xây dựng các công trình trong đô thị, sử dụng

mặt bằng làm kho bãi, tổ chức các hoạt động xã hội ( cắm trại, hội chợ,lễ hội) và

xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển về sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ hay nhà ở Việc cho người nước ngoài thuê được tiến hành theo

Luật Đất đai và những quy định riêng

Sở địa chính xem xét, thẩm tra hồ sơ và trình cơ quan nhà nước có thẩm

quyền quyết định cho thuê đất Khi có quyết định cho thuê đất thì cơ quan nhà

nước được Nhà nước uỷ quyền ký hợp đồng với bên xin thuê đất

Bên thuê đất có nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích, nộp tiền thuê đất, lệ

phí địa chính, thực hiện các cam kết hợp đồng Khi hết hạn thuê đất, đối với trường

hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng,

không được làm hư hỏng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật liên quan và bàn

giao lại đất cho bên cho thuê

Đối với những phần đất đô thị có quy hoạch nhưng chưa sử dụng đến thì

chính quyền các cấp có thể giao hoặc cho thuê có hời hạn sao cho không ảnh hưởng

xấu đến quá trình phát triển đô thị

- Thu hồi đất để xây dựng đô thị: Trong quá trình cải tạo và xây dựng đô thị,

việc thu hồi đất của người đang sử dụng để phục vụ mục đích công cộng khác

thường xuyên xảy ra Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ra quyết định thu hồi

đất Trước khi thu hồi đất, chính quyền đô thị phải thông báo cho chủ đang sử dụng

đất biết lý do thu hồi đất, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất

và về tài sản gắn với đất Nếu chủ sử dụng đất là nhà ở của dân cư đô thị thì chính

quyền đô thị cần xây dựng dự án di dân, tái định cư, giải phóng mặt bằng và tạo

điều kiện sinh hoạt cần thiết ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi

Cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi cần phải chấp hành nghiêm chỉnh các

quyết định của Chính quyền, nếu họ cố tình không chấp hành thì bị cưỡng chế ra

khỏi khu đất đang sử dụng Trong trường hợp họ tự nguyện chuyển nhượng, thừa

kế, biếu tặng, chuyển đổi quyền sở hữu nhà và sử dụng đất thì việc đền bù di

chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận Nhà nước thực hiện việc thu

hồi đất và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật

* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý

vi phạm về qui hoạch sử dụng đất

Công tác thanh tra về qui hoạch sử dụng đất là thanh tra việc chấp hành các

chế độ, qui định về việc sử dụng đất theo qui hoạch

Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại hay tố cáocủa công dân về đất đô thị dựa

trên cơ sở hệ thống pháp luật hiện hành

Đất đai là tài nguyên quốc gia và việc sử dụng nó như thế nào đã được lập kế

hoạch và qui hoạch cụ thể Nên tổ chức và cá nhân nào vi phạm đều bị xử lý Tuỳ

theo mức độ vi phạm khác nhau mà có thể xử lý hành chính hay đưa ra truy tố

trước pháp luật Các vi phạm thường xảy ra là sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất,

chuyển quyền sử dụng đất trái phép, lợi dụng chức vụ quyền hạn về giao đất, thuê

đất, thu hồi đất,…

Như vậy công tác quản lý đất đai liên quan đến hệ thống cơ chế chính sách

phát triển kinh tế, xã hội ở đô thị Việc quản lý đất mang tính kế thừa rõ rệt cho

nên muốn cho công tác quản lý đất vào nề nếp thì trước tiên phải hoàn thiện cơ chế

chính sách, giải quyết các vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại Để quản lý tốt việc sử

dụng các loại đất theo đúng qui hoạch thì chính quyền các cấp cần có các giải pháp

đồng bộ về chính trị, kinh tế, xã hội làm cho mọi người dân đô thị hiểu và thực hiện

theo đúng những qui định của quản lý

3 Sự cần thiết của quản lý nhà nước về qui hoạch sử dụng đất

Đất đai là yếu tố cần thiết cho mọi quá trình phát triển của xã hội, nhưng

khối lượng đất lại có hạn chính vì vậy cần phải lập ra quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất hợp lý Việc lập được quy hoạch sử dụng đất là vô cùng khó khăn tuy

nhiên để đảm bảo việc thực hiện đúng theo quy hoạch còn khó khăn hơn, chính vì

vậy vai trò của công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất là vô cùng quan trọng

Chúng ta có thể tóm tắt vai trò đó như sau:

3.1 Đảm bảo việc sử dụng đất đúng chức năng, mục đích theo qui hoạch

Vai trò của nhà nước là hết sức quan trọng trong việc đảm bảo người dân

thực hiện đúng quyền sử dụng đất được nhà nước cho phép Tình trạng sử dụng đất

không đúng mục đích được nhà nước giao hiện đang diễn ra ở rất nhiều khu vực

trong toàn bộ đất nước

Hiện nay quá trình đô thị hoá diễn ra tương đối nhanh và ở hầu hết các đô

thị, mà một tiền đề quan trọng của đô thị hoá đó là chuyển đổi mục đích sử dụng

đất, tuy nhiên nếu thiếu sự quản lí của nhà nước thì việc chuyển đổi này sẽ diễn ra

theo mong muốn chủ quan của người dân mà không theo qui hoạch đã được lập

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá và giai đoạn phát

triển kinh tế cao diễn ra cực kỳ phức tạp, đòi hỏi phải có sự quản lí, kiểm tra

thường xuyên của các cấp chính quyền

3.2 Nhằm nâng cao vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh

tế- xã hội

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có vai trò hết sức quan trọng trong quá

trình phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương, đặc biệt là ở các đô thị Đất đai

nếu được sử dụng tốt thì đó là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, nhưng

ngược lại nếu đất đai không được sử dụng một cách hợp lí thì sẽ dễ xảy ra tình

trạng, nơi không cần đất thì sử dụng bừa bãi, lãng phí, trong khi nơi khác thực sự

thiếu thì lại không có đất để sản xuất Muốn nâng cao vai trò của đất trong quá trình

phát triển kinh tế xã hội cần có sự điều tiết và quản lí của nhà nước

Nền kinh tế càng phát triển thì vai trò của đất đai ngày càng quan trọng, đất

đai được coi là một tư liệu sản xuất đặc biệt chính vì vậy mà việc sử dụng nó như

thế nào đã được các cơ quan nhà nước lập ra qui hoạch và kế hoạch sử dụng cụ thể

Tuy nhiên, không phải mọi nơi, mọi lúc đều thực hiện sử dụng đất theo đúng như

qui hoạch, mà luôn cần phải có sự quản lí và giám sát của nhà nước

3.3 Đảm bảo quá trình phát triển đất đai bền vững

Đất đai là một tài nguyên quan trọng, nó không chỉ cần ở hiện tại mà còn rất

cần cho cả tương lai Chính vì vậy, việc sử dụng đất hiện nay đòi hỏi không chỉ đáp

ứng tốt yêu cầu hiện tại mà còn đảm bảo phục vụ tốt cho tương lai Đa số người

dân khi sử dụng đất đều có dự định sử dụng triệt để tất cả những gì có thể nhằm tối

đa hoá hiệu quả sử dụng hiện tại mà không có ý thức cải tạo và bảo vệ đất đai, tình

trạng sử dụng đất như vậy không đảm bảo đất đai được phát triển bền vững Yêu

cầu đặt ra đối với các nhà quản lí hiện nay là phải đảm bảo được việc điều tra khảo

sát các loại đất sau đó đưa ra kế hoạch sử dụng và bảo vệ tài nguyên đất một cách

hợp lí

4 Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lí qui hoạch sử dụng đất

Trong quá trình quản lí các nhà quản lí luôn lập ra cho mình một chương

trình cũng như kế hoạch quản lí riêng, nhằm đạt hiệu quả quản lí cao nhất Tuy

nhiên, do xã hội luôn phát triển làm cho việc sử dụng đất đai cũng biến đổi hết sức

phức tạp, điều này gây khó khăn rất nhiều đối với công tác quản lí Chính vì vậy

mà họ luôn cố gắng tìm ra những nhân tố làm ảnh hưởng đến công tác quản lí,

nhằm hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực mà nó có thể gây ra đồng thời tận dụng

những tác động tích Những nhân tố ảnh hưởng đó là:

4.1 Nhân tố kinh tế:

Trình độ kinh tế của một giai đoạn phát triển được thể hiện: cơ sở hạ tầng

hiện tại, tiềm năng kinh tế,… các nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử

dụng đất Nền kinh tế phát triển ở giai đoạn cao, có điều kiện đầu tư vào cải tạo

nâng cấp đất đai, thì chất lượng đất đai ngày càng tốt hơn Nhưng quá trình phát

triển kinh tế, xã hội đòi hỏi một khối lượng lớn đất đai được đưa vào sử dụng,

không những thế đất đai còn được khai thác triệt để hơn Ngược lại với nền kinh tế

lạc hậu, kém phát triển, đất đai chủ yếu được sử dụng trong sản xuất nông nghiệp

thì hiệu quả sử dụng thấp Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay đang diễn ra quá

trình nền kinh tế phát triển nên quá trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các

loại đất khác diễn ra tương đối phức tạp, nên công tác quản lý càng trở nên quan

trọng hơn

Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần như hiện nay thì đất đai cũng

trở thành một loại hàng hoá được đưa ra trao đổi và mua bán trên thị trường, sau

mỗi lần mua đi bán lại trên thị trường, đất đai thường hay bị thay đổi mục đích sử

dụng Mặc dù, việc mua bán đất đai trên thị trường đã được sự quản lí của nhà

nước, tuy nhiên sau đó đất đai được sử dụng như thế nào vào mục đích gì thì các

nhà quản lí cũng không thể không quan tâm mà phải kiểm tra và nhắc nhở đảm bảo

việc sử dụng đất đúng qui hoạch

4.2 Nhân tố xã hội

Nhân tố xã hội bao gồm các yếu tố như: pháp luật, văn hoá truyền thống, chế

độ xã hội,… các nhân tố này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lí qui

hoạch sử dụng đất

Đặc biệt là yếu tố luật pháp, pháp luật là do nhà nước đặt ra chung với cả

nước tuy nhiên ở mỗi địa phương với điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì đều có

cơ chế quản lí khác nhau Pháp luật là một công cụ hữu hiệu nhất trong quản lí

nhằm đảm bảo tính công bằng đối với mọi người dân trong quá trình khai thác và

sử dụng đất Pháp luật ở một địa phương nếu được lập ra chặt chẽ và phù hợp với

cơ chế ở địa phương đó thì công việc quản lí có thể sẽ đỡ vất vả hơn và ngược lại

Nhân tố văn hoá, truyền thống và phong tục tập quán có ảnh hưởng trực tiếp

tới tác phong và tư duy của người dân trong việc sử dụng đất Nếu người dân địa

phương có ý thức sử dụng đất tốt, nghiêm chỉnh chấp hành luật pháp thì công tác

quản lý sẽ đơn giản hơn, nhưng nếu người dân vốn đã không có ý thức sử dụng hợp

lí, đất đúng pháp luật thì công tác quản lý sẽ cực kỳ khó khăn phức tạp

Chế độ xã hội là yếu tố liên quan đến hệ thống cơ chế quản lí hiện tại của địa

phương đó, nếu hệ thống quản lý trên tất cả các lĩnh vực khác như an ninh, quốc

phòng, giáo dục,… tốt thì đó là điều kiện tiền đề quan trọng đối với công tác quản

lý qui hoạch sử dụng đất, tuy nhiên nếu chế độ xã hội có bộ máy quản lý lỏng lẻo

không nghiêm túc thì đó sẽ là một khó khăn rất lớn đối với công tác quản lý sử

dụng đất

4.3 Nhân tố con người

Quản lí qui hoạch sử dụng đất xét về thực chất chính là quản lí các hoạt động

của con người trong quá trình sử dụng đất Việc quản lý là của nhà quản lý, còn

việc sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào mỗi con người, nếu mối người dân ngay từ đầu

đã có những nhận thức đúng đắn, và có ý thức nghiêm chỉnh chấp hành các qui

định của nhà nước trong quá trình sử dụng đất thì sẽ tạo điều kiện rất tốt cho công

tác quản lý

Nhân tố con người còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: trình độ văn hoá, ý

thức của người dân và mật độ dân cư sinh sống trên địa bàn,… Mỗi nhân tố trên

đều có tác động đến công tác quản lý Xã hội càng phát triển thì việc quản lý sử

dụng đất đai càng phức tạp, khi trình độ văn hoá được nâng lên thì công tác quản lý

cũng chưa chắc đã đơn giản hơn, nếu trình độ văn hoá được nâng lên cùng với ý

thức của mọi người trong quá trình sử dụng thì công tác quản lý sẽ đơn giản hơn,

nhưng nếu trình độ văn hoá nâng lên mà ý thức chấp hành luật pháp giảm đi thì

công việc quản lý thực sự gặp khó khăn Cùng với qúa trình đô thị hoá là sự tăng

lên đáng kể của dân cư ở đô thị, đất đai được phát huy tác dụng một cách tối đa

Tuy nhiên sự ra tăng mật độ dân cư quá lớn và đột ngột khiến cho công tác quản lý

gặp rất nhiều khó khăn

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUI

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ

I Khái quát qua về quận Tây Hồ

1 Điều kiện tự nhiên

Quận Tây Hồ được thành lập theo Nghị định 69/CP ngày 28-10-1995 của

Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 1/1/1996 Theo quyết định này

Quận gồm có 3 phường thuộc Quận Ba Đình ( phường Bưởi, phường Thuỵ Khê và

phường Yên Phụ) và 5 xã thuộc huyện Từ Liêm ( Xuân La, Phú Thượng, Quảng

An, Nhật Tân và Tứ Liên) với tổng diện tích tính đến ngày 30-11-2000 là

24000,8096ha Đây là đơn vị hành chính cấp Huyện ( Quận) thuộc địa phận Thành

phố Hà Nội

Xét về vị trí địa lý, Quận Tây Hồ nằm ở phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội,

phía Động Bắc giáp với Gia Lâm, Tây Bắc giáp với Từ Liêm, Nam giáp Ba Đình

Phía Đông có sông Hồng nằm dọc biên giới quận Đông Anh tạo nên 1 vùng đất

phù sa trù phú ở ven sông thuộc 5 phường đó là Phú Thượng, Nhật Tân, Tứ Liên,

Quảng An và Yên Phụ với diện tích hơn 200ha

Trên địa bàn quận có quốc lộ 23 chạy dọc đê sông Hồng qua Yên phụ, Tứ

Liên, Nhật Tân và Phú Thượng, có Hồ Tây nằm trọn vẹn trong ranh giới Quận và

hệ thống sông Tô Lịch chảy qua 2 Phường Bưởi và Thuỵ Khê Hồ Tây với diện tích

526ha, là danh lam thắng cảnh nổi tiếng của Hà Nội và cả nước Xung quanh hồ có

các khu dân cư, các công trình xây dựng lớn thuộc các phường Yên Phụ, Quảng

An, Nhật Tân, Xuân La, Thuỵ Khê và các đường trục chính chạy quanh hồ như

đường Thuỵ Khê, Thanh Niên, Âu Cơ diện tích Hồ Tây cùng với dải đất xung

quan hồ hiện đang là điểm thu hút đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật

quanh hồ ( kè Hồ Tây) và các công trình kiến trúc lớn như: năm 2000 đã hoàn

thành công viên nước Hồ Tây với vốn đầu tư 200 tỷ đồng, làng du lịch Nghi Tàm…

2 Tình hình kinh tế – xã hội Quận trong thời gian qua:

Kể từ khi được thành lập (1996) đến năm 2003, mặc dù có nhiều khó khăn,

nhưng kinh tế trên địa bàn Quận đã có bước phát triển đáng kể Đại hội đại biểu

Đảng bộ quận Tây Hồ lần thứ hai (năm 2000) và "Báo cáo kết quả thực hiện kế

hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm (1996-2000)" của UBND Quận đã tổng kết

quá trình phát triển kinh tế - xã hội trong 5 năm qua Sau đây là một số nét khái

quát về quá trình phát triển kinh tế quận Tây Hồ thời kỳ 1996- 2000

- Các ngành kinh tế do Quận quản lý đạt mức tăng trưởng tương đối cao

(bình quân 12,55%/năm) Chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần đã tạo

điều kiện tiếp tục thúc đẩy các ngành kinh tế trên địa bàn

- Các ngành dịch vụ - du lịch, thương mại tăng bình quân trong 5 năm là

13,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu kinh tế của Quận Hoạt động dịch

vụ- du lịch đã bước đầu phát huy được lợi thế so sánh và đang trở thành ngành kinh

tế mũi nhọn

- Sản xuất công nghiệp tăng trưởng nhanh Mặc dù không phải là một trung

tâm công nghiệp của Thành phố nhưng công nghiệp có vị trí quan trọng trong cơ

cấu kinh tế trên địa bàn (đứng thứ 2 sau dịch vụ - du lịch) Công nghiệp ngoài quốc

doanh phát triển rất nhanh, đạt tốc độ bình quân 33,05%/năm Một số doanh nghiệp

Nhà nước đã có sự tiến bộ đáng kể trong việc đổi mới công nghệ, tổ chức quản lý

và nâng cao khả năng cạnh tranh như: Tổng Công ty thủy tinh và gốm xây dựng,

Công ty giầy Thuỵ Khuê, Công ty xây lắp vật liệu xây dựng

- Giá trị sản xuất nông nghiệp và thuỷ sản tăng bình quân 3,15%/năm Bước đầu hình thành một số mô hình phố vườn và vùng sản xuất chuyên canh cây đặc sản truyền thống (hoa

đào, quất cảnh, nuôi cá cảnh và rau sạch) Diện tích trồng hoa tăng từ 169 ha (năm 1995) lên

308 ha (năm 2000)

3 Xu hướng đô thị hoá và phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới:

3.1 Xu hướng đô thị hoá:

Theo Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội và Nghị quyết số 15- NQ/TW ngày

15/12/2000 của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội

trong thời kỳ 2001- 2010, Hà Nội sẽ được đầu tư, mở rộng phát triển ngang tầm với

thủ đô các nước trong khu vực Là Quận nội thành của Thủ đô, trong những năm

tới, tốc độ đô thị hoá trên địa bàn Quận sẽ diễn ra rất nhanh chóng và theo xu

hướng vận động có tính quy luật sau:

Thứ nhất, Là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là ngành

chiếm tỷ trọng tương đối lớn sang cơ cấu kinh tế: Dịch vụ - Công nghiệp- Nông

nghiệp

Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Tây Hồ trong những năm tới là phù hợp

với xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế của Thành phố Hà Nội Tuy nhiên, đối

với quận Tây Hồ, quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng này sẽ diễn ra với

nhịp độ nhanh hơn do Quận có điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý thuận lợi để phát

triển dịch vụ - du lịch, là ngành kinh tế mũi nhọn, là khâu đột phá trong chiến lược

phát triển kinh tế- xã hội của Quận

Hiện tại, giá trị của các ngành dịch vụ nói chung mới chiếm hơn 50% trong

cơ cấu kinh tế do Quận quản lý Đến năm 2010, các ngành dịch vụ-du lịch sẽ chiếm

tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu kinh tế, trong khi đó, khu vực nông nghiệp sẽ giảm cả

về tỷ trọng và giá trị tuyệt đối Đó là xu hướng tất yếu cuả quá trình công nghiệp

hoá, hiện đại hoá trên địa bàn Quận

Thứ hai, Là quá trình hiện đại hoá nhanh hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội Sau 5 năm thành lập, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị trên địa bàn

Quận đã có sự cải thiện đáng kể Tuy nhiên, so với một số quận nội thành khác, hệ

thống cơ sở hạ tầng ở quận Tây Hồ vẫn trong tình trạng rất lạc hậu và chưa tương

xứng với vị trí của một quận nội thành của Thủ đô Vì vậy, tốc độ đô thị hoá trên

địa bàn quận Tây Hồ phụ thuộc trước hết vào việc xây dựng và hiện đại hoá cơ sở

hạ tầng trên địa bàn Quận

Thứ ba, Quá trình đô thị hoá gắn liền với việc đẩy mạnh phát triển dịch vụ -

du lịch, mở rộng giao lưu hàng hoá, nâng cao dân trí và giải quyết các vấn đề xã

hội Cần lưu ý rằng phát triển dịch vụ - du lịch trên địa bàn quận Tây Hồ được gắn

liền với chiến lược phát triển kinh tế của Thủ đô đồng thời mang đậm bản sắc Tây

Hồ Bên cạnh dịch vụ - du lịch, cần chú ý phát triển đồng bộ các hoạt động dịch vụ

khác như thương mại và các loại dịch vụ cao cấp như tài chính, bảo hiểm, tư vấn,

đào tạo nghề

Thứ tư, Đô thị hoá trên địa bàn Quận gắn liền với tiến trình hội nhập kinh tế

của Quận với Thủ đô và cả nước Đây là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển

kinh tế- xã hội trong thời kỳ mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế Vì vậy, quá trình

phát triển của đô thị trên địa bàn Quận trong những năm tới sẽ diễn ra rất nhanh

chóng đòi hỏi việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng phải được tính toán thích

ứng trong thời gian dài, đáp ứng yêu cầu chủ động hội nhập kinh tế quốc tế

Thứ năm, quá trình đô thị hoá làm cho đất nông nghiệp bị mất nhanh và đòi

hỏi về giải quyết việc làm cho dân cư nông nghiệp bị mất đất là vấn đề đặt ra khá

gay gắt Đây cũng là một trong những vấn đề bức xúc của Thành phố Hà Nội trong

quá trình đô thị hoá Riêng đối với quận Tây Hồ, dự kiến đến năm 2010, diện tích

đất nông nghiệp chỉ còn ở vùng ngoài đê chính và trong đê bối của sông Hồng Như

vậy, một bộ phận lớn dân số nông nghiệp

3.2 Dự báo xu hướng phát triển kinh tế quận:

3.2.1- Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận

Dự kiến cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn Quận trong thời kỳ 2001-2010

Công nghiệp - Xây dựng

cơ bản

Nguồn: Quy hoạch kinh tế- xã hội quận Tây Hồ đến năm 2010

3.2.2- Cơ cấu các ngành kinh tế do Quận quản lý

Dự kiến cơ cấu các ngành kinh tế do Quận quản lý trong thời kỳ 2001-2010

Nguồn: Quy hoạch kinh tế – xã hội quận Tây Hồ đến năm 2010

3.2.3- Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu

- Tốc độ tăng giá trị sản xuất trung bình hàng năm của các ngành sản xuất và

dịch vụ trên địa bàn Quận thời kỳ 2001-2010 là 14%-15%/năm; trong đó giai đoạn

2001 - 2005 là 13%-14%/năm và giai đoạn 2006-2010 là 14%-15%/năm

- Giá trị sản xuất các ngành dịch vụ tăng trung bình hàng năm thời kỳ 2001 -

2010 là 14 - 15%/năm, trong đó giai đoạn 2001 - 2005 là 13- 14%/năm, giai đoạn

2006 - 2010 là 14 - 15%/năm Giá trị sản xuất công nghiệp (mở rộng) thời kỳ 2001

- 2010 là 13 - 14%/năm, trong đó giai đoạn 2001 - 2005 là 14 - 15%/năm và giai

đoạn 2006 - 2010 là 12 - 13%/năm

- Giá trị sản xuất nông nghiệp/1 ha đất canh tác bình quân đạt 80 triệu đồng

thời kỳ 2001-2005 và 90 triệu đồng thời kỳ 2006-2010

- Đến năm 2005 đạt phổ cập TPTH và tương đương 75%, đến năm 2010:

100%; năm 2005 có 85% trẻ em trong độ tuổi mẫu giáo đến lớp, 100% trẻ em 5

tuổi được học chương trình mẫu giáo lớn, 100% trẻ em 6 tuổi vào lớp 1, 80%

II Thực trạng qui hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ

1 Thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất

1.1Đánh giá về quỹ đất

Theo số liệu bàn giao năm 1995 thì diện tích đất của quận là 2393.7842 ha

nhưng đến 31/11/2000 thì quận có 2400.69ha, số tăng lên này là do cuộc tổng

kiểm kê đất năm 2000 trên địa bàn quận, phát hiện diện tích tăng 6.9058 ha do

phường Tứ Liên có sự sai khác địa giới hành chính và diện tích tự nhiên ( thực tế

phường Tứ Liên rộng hơn so với diện tích được bàn giao năm 1995 là 6.9058 ha)

Diện tích của quận được phân chia như sau:

Bảng 3: Số liệu quĩ đất hiện có trên địa bàn quận Tây Hồ

Nguồn : Phòng Địa chính – Nhà đất & Đô thị UBND Quận Tây Hồ

Tây Hồ là một quận mới thành lập có diện tích tương đối rộng so với các

quận khác của Thành phố do quận có phần diện tích Hồ Tây và sông Hồng (diện

tích 1041.19ha), phần diện tích này tuy không sử dụng được vào mục đích xây

dựng nhưng nếu được quy hoạch, cải tạo hợp lí thì sẽ là lợi thế lớn nhất của Quận

Phần diện tích đã sử dụng so với phần đất chưa xây dựng có sự chênh lệc đáng kể:

258.84ha ( diện tích đất xây đã xây dựng: 550.33ha, diện tích chưa xây dựng:

809.17 ha) Với quỹ đất chưa sử dụng lớn như hiện nay tạo điều kiện rất nhiều đối

với công tác quy hoạch, phân bổ quỹ đất cho các đối tượng sử dụng, tạo điều kiện

cho công tác xây dựng phát triển đô thị

Quận Tây Hồ được thành lập từ 5 huyện ngoại thành và 3 quận nội thành nên

hiện nay quỹ đất tồn tại dưới dạng đất nông nghiệp chiếm phần lớn 438.96ha (

chiếm 18.28%) Diện tích đất nông nghiệp lớn đóng góp vai trò quan trọng trong

việc cung cấp đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và quá trình đô thị hoá

Quỹ đất hiện nay của Quận chứng tỏ được lợi thế rất lớn về tài nguyên đất, dự báo

khả năng phát triển của quận trong thời gian tới sẽ có nhiều triển vọng Công tác

đầu tư phát triển cũng được tiến hành nhanh và đơn giản hơn

1.2 Thực trạng sử dụng đất của quận:

Tổng diện tích đất: 2400.81ha Gồm có:

+ Đất đê( không tính hành lang bảo vệ): 18.11ha (Trong đó có đất đường trên mặt đê : 7.58ha) +Đất trong đê: 1505.36ha( bao gồm cả Hồ Tây) + Đất ngoài đê: 877.34ha ( bao gồm cả sông hồng) Khu vực đất đã xây dựng: 550.33ha

1 Đất cơ quan trường đào tạo: 9.09ha

2 Đất công trình công cộng: 63.98ha + Khách sạn, dịch vụ thương nghiệp :48.86ha

+ Phòng khám đa khoa, trạm điều dưỡng: 0.94ha

+ Hệ thống công cộng cấp phường, quận: 3.41ha

( bao gồm cả đất công trình hành chính, trạm y tế…)

+ Trường PTTH, Bổ túc văn hoá: 1.61ha

+ Trường Tiểu học, THCS: 6.32HA

Xuân Diệu,Yên Phụ, Thanh Niên, Thuỵ Khê, Hoàng Hoa Thám….)

8 Đất đê:

( Không tính phần đất đường nằm trên đê và hành lang bảo vệ đê)

9 Đất cây xanh – Công viên – TDTT:11.86 ha

II Đất sông hồ: 1041.19ha

10 Đất sông Hồng: 510.54ha

11 Đất Hồ Tây: 530.65ha

III Đất chưa xây dựng: 809.29ha

12 Đất chuyên dùng: 17.40ha ( Bao gồm đất làm nguyên liệu xây dựng, khai thác cát…)

13 Đất nghĩa địa: 15.79ha

14 Đất nông nghiệp: 438.96ha + Đất trồng lúa: 148.78ha

+ Đất trồng hoa: 116.34ha

+ Đất trồng màu và nuôi thuỷ sản: 173.84ha

15 Đất khác: 337.02 ( Bao gồm đất ao, mương thuỷ lợi, đất hoang hoá…)

a Đất cơ quan- trường đào tạo:

Diện tích đất 9.09ha, chiếm tỷ lệ 0.38% tổng diện tích đất toàn quận Những

năm gần đây, các cơ quan, trụ sở, viện nghiên cứu được xây dựng rải rác trên các

phường, chủ yếu ở phía nam Hồ Tây dọc theo đường Hoàng Hoa Thám, phố Thuỵ

Khê như xí nghiệp xây dựng số 5 – Công ty xây dựng Bảo Tang Hồ Chí Minh,

Viện nghiên cứu da giày, Công ty thiết bị phụ tùng, Hãng phim truyện Việt Nam,

Viện nghiên cứu thị trường giá cả…

b Đất công trình công cộng:

Diện tích: 53.21ha, chiếm 2.22% tổng diện tích đất toàn quận

Hệ thống các công trình công cộng còn nhiều thiếu thốn chỉ tập trung nhiều

cho chức năng khách sạn, nhà nghỉ và phần lớn quy mô nhỏ không đáp ứng đủ nhu

cầu xã hội

c Trường học, nhà trẻ:

Diện tích đất 10.77ha chiếm tỷ lệ 0.54% tổng diện tích đất toàn quận Nhà

trẻ, trường học được phân bố đều, đáp ứng một phần nhu cầu của các phường hiện

nay, tuy nhiêm quy mô đất chỉ đạt 20% so với nhu cầu, không đủ để đáp ứng môi

trường giáo dục thể chất cho học sinh

d Đất di tích:

Diện tích đất 10.4 ha chiếm tỷ lệ 0.41% tổng diện tích đất toàn quận Các

công trình phần lớn tập trung quanh khu vực Hồ Tây nằm xen kẽ lẫn trong khu vực

làng xóm tạo thành một quần thể di tích lịch sử văn hoá tín ngưỡng

Đây vừa là các công trình tín ngưỡng của nhân dân, vừa là các danh lam

thắng cảnh để du khách đến thăm quan thưởng ngoạn Có 64 công trình phân bổ

trên 8 phường, trong đó có 21 công trình đã được nhà nứơc xếp hạng

f Đất công nghiệp kho tàng:

Diện tích đất 25.34ha, chiếm tỷ lệ 1.06% tổng diện tích đất toàn quận, chủ

yếu tập trung tại phường Phú Thượng, Yên Phụ, Thuỵ Khê, Bưởi như xí nghiệp đá

Granito, Công ty khai thác vật liệu xây dựng, nhà máy giaays Trúc Bạch, xí nghiệp

giày vải Thuỵ Khê, Công ty xe điện, công ty san nền… đều được xây dựng từ

những thập niên trước Đa số cá xí nghiệp nằm xen lẫn trong khu dân cư Hiện nay

một số xí nghiệp không sử dụng hết đất được cấp, hoặc cho thuê hoặc chuyển đổi

chức năng sử dụng đất( như Đoàn xe ô tô 2-9 chuyển thành đất ở, công ty da giày

liên doanh xây dựng cao ốc, Công ty xe điện cho thuê một phần làm nhà trẻ…)

f Đất an ninh quốc phòng:

Diện tích đất 18.78ha, chiếm tỷ lệ 0.78% tổng diện tích đất toàn quận, tập

trung nhiều tại phường Phú Thượng, Xuân La, Thuỵ Khê, Bưởi với các chức năng

doanh trại quân đội, kho tàng, nhà khách Ngoài các khu doanh trại quân đội ra thì

trong khu đất nói chung thường có một phần là đất ở cơ quan đơn vị, có diện tích

115.46ha chiếm 4.81h% tổng diện tích đất toàn quận, tập trung ở các phường Bưởi,

Thuỵ Khê, Yên Phụ và rải rác ở một số khu vực khác nhưng đa số nằm dọc theo

các đường phố như đường Hoàng Hoa Thám, Thuỵ Khê, Lạc Long Quân, phố Yên

Phụ

g Đất ở:

Do đặc điểm tự nhiên của quận, đất ở được phân bố cả ở phần đất nằm trong

đê lẫn phần đất nằm ngoài đê Sông Hồng, chia làm hai loại: Đất ở làng xóm có diện

tích 257.62ha chiếm 10.73% tổng diện tích đất toàn quận, tập trung xung quanh Hồ

Tây thuộc phường Bưởi, Tứ Liên, Xuân La, Phú Thượng Khu vực này có mật độ

xây dựng còn thấp, bao gồm đất thổ cư, thổ canh, ao trũng đường làng ngõ xóm

Loại đất ở đô thị, tập thể của các cơ quan đơn vị, có diện tích 115.64ha chiếm

4.81% tổng diện tích đất toàn quận, tập trung ở các phường Bưởi, Thụy Khê, Yên

Phụ và rải rác ở một số khu vực khác nhưng đa số nằm dọc theo các đường phố

như đường Hoàng Hoa Thám, Thuỵ Khê, Lạc Long Quân, phố Yên Phụ

h Đất cây xanh – công viên:

Diện tích đât 11.86ha chiếm tỷ lệ 0.49% tổng diện tích đất toàn quận Vườn

hoa Thuỵ Khê, Yên Phụ là vườn hoa Lý Tự Trọng và hai bên đường Thanh Niên

Mới đây Thành phố vừa hoàn thành một công viên nước ở khu vực Tây Bắc Hồ

Tây tại phường Nhật Tân Công viên vui chơi giải trí này có quy mô lớn nhất

Thành Phố và được đầu tư thích đáng để đáp ứng nhu cầu nhân dân Hà Nội và các

vùng lân cận

i Đất nghĩa địa:

Diện tích 15.91ha chiếm 0.66% tổng diện tích đất toàn quận Các nghĩa địa

nằm rải rác gắn liền với các điểm dân cư làng xóm, là nhu cầu hình thành tự phát

không có quy hoạch và các biện pháp cách ly bảo vệ môi trường

j Đất nông nghiệp, chuyên dùng và đất khác:

Diện tích đất 793.38ha chiếm 33.05% tổng diện tích đất toàn quận Phường

Xuân La, Phú Thượng, Nhật Tân có diện tích đất nông nghiệp nhiều nhất trong các

phường của Quận Đất nông nghiệp trên các phường bao gồm: đất trồng lúa, đất

trồng hoa cây cảnh, đất trồng màu và nuôi thuỷ sản Nhân dân địa phương đa số sản

xuất lúa 2 vụ nên xen lẫn trồng màu như ngô, khoai, đỗ, rau,… các ao hồ trũng

thường nuôi cá, trồng sen Đặc biệt ơ phường Nhật Tân, Phú Thượng, Xuân La có

nghề trồng hoa, cây cảnh như đào , quất nổi tiếng, là nơi cung cấp cây cảnh cho Hà

Nội vào nhữg dịp lễ tết

Vùng đất giáp sông Hồng phía ngoài đê bối là vùng đất bồi không ổn định có

diên tích tương đối lớn(khoảng 171.56ha), thay đổi hàng năm do dòng chảy sông

Hồng và thường hay bị ngập lụt khu mùa nước lên, dân cư địa phương vẫn trồng

hoa màu như ngô, khoai,…

Đất chuyên dùng là các loại đất làm nguyên vật liệu xây dựng, khai thác

cát… ở khu vực ngoài đê, thuộc 2 phường Tứ Liên và Yên Phụ

Đất khác được tổng hợp ở các phường là đất hoang hoá, đất bờ thửa, đất ao

trũng, mương tưới tiêu thuỷ lợi…

k Hồ Tây, sông Hồng:

Hồ Tây có diện tích mặt nước 530.65ha thuộc 6 phường là : Nhật Tân,

Quảng An, Yên Phụ, Thuỵ Khê, Bưởi, Xuân La Hồ Tây không những là một cảnh

quan thiên nhiên của Thủ đô, mà còn là nơi có nguồn thuỷ sản tương đối lớn Hiện

nay Công ty khai thác cá Hồ Tây đang quản lí khai thác cá và đầu tư các hoạt động

vui chơi giải trí trên mạt nước như du thuyền, dù bay…

Sông Hồng chảy qua quận từ phía Bắc xuống phía Nam dài khoảng 8 km, có

diện tích khoảng 510.54 ha thuộc 4 phường Nhật Tân, Phú Thượng, Tứ Liên, Yên

Phụ Hàng năm do dòng chảy sông Hồng thay đổi nên vùng đất giáp sông thường

bị lở hoặc bồi không ổn định

l Đất đường và đê:

Đất đường và đê diện tích 37.79ha ( bao gồm các đường chính và không kể

hành lang bảo vệ đê) chiếm 1.58% tổng diện tích đất toàn quận Đê sông Hồng

chạy qua quận từ phường Phú Thượng qua phường Nhật Tân, Tứ Liên, Yên Phụ

Được nhà nước quan tâm, tuyến đê này luôn được cải tạo tu bổ và hiện nay đã

được bê tông hoá đoạn từ An Dương đến dốc Vạn Kiếp tạo thành tuyến đê đẹp của

Thành Phố, con đê này là đường giao thông chính của Quận và Thành phố từ phía

Bắc xuống phía Nam

Các tuyến đường giao thông chính trong quận là : đường Yên Phụ, Nghi

Tàm, Âu Cơ, Lạc Long Quân, Hoàng Hoa Thám, Thuỵ Khê, Xuân Diệu, Thanh

Niên,… là những đường bê tông nhựa có bề rộng từ 5-12m

1.3 Tình hình biến động đất đai:

Trong thời gian qua do ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá, tình hình sử dụng

đất đai trên địa bàn quận cũng có những biến động đáng kể Theo số liệu thống kê

thu được, tình hình biến động các loại đất trên địa bàn quận Tây Hồ là tương đối

lớn qua các năm, đặc biệt là tình hình biến động của đất nông nghiệp, đất chuyên

dùng và đất ở

Trong giai đoạn từ năm 1998 đến năm 2003 diện tích đất nông nghiệp giảm

đi là: 84.51ha, đây là dấu hiệu chứng tỏ tốc độ đô thị hoá trên địa bàn quận là tương

đối lớn, trung bình mỗi năm đất nông nghiệp giảm 14.085ha Đất nông nghiệp giảm

đi chủ yếu là do chuyển đổi mục đích sang mục đích sử dụng là đất chuyên dùng và

đất ở trong đó trọng tâm vẫn là đất chuyên dùng, trong 6 năm từ 1998 đến 2003

diện tích đất chuyên dùng tăng 84,78ha, diện tích đất ở tăng 15.38ha

Như ta đã biết, tổng diện tích đất là không đổi vì vậy thực chất của quá trình

biến động đất đai trên địa bàn quận là quá trình biến đổi từ đất nông nghiệp , đất

chưa sử dụng sang đất chuyên dùng và đất ở Trong phần diện tích đất nông nghiệp

giảm đi thì có phần diện tích đất trồng lúa giảm đi là nhiều nhất ( -77.43ha), diện

tích đất có mặt nước nuôi trồng hải sản giảm là 30.59ha, trong khi đó diện tích đất

trồng các loại cây không phải lúa thì tăng: 21.24ha, đây là dấu hiệu đáng mừng,

tình hình biến động đất đai hoàn toàn theo quy hoạch đề ra Còn phần tăng lên là

diện tích đất chuyên dùng, trong diện tích đất chuyên dùng thì đất xây dựng tăng

lên đáng kể ( 55.25ha) điều này chứng tỏ trong thời gian qua tốc độ phát triển của

quận là tương đối lớn, nhiều dự án lớn liên tiếp được thực hiện hoặc sắp được thực

hiện trên địa bàn quận

Bảng3: Số liệu tình hình biến động đất đai qua các năm từ 1998-2003

2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quỹ đất

Căn cứ hiện trạng xây dựng và sử dụng đất của Quận Tây Hồ, sau khi xác

định vùng cấm xây dựng thuộc hành lang bảo vệ đê sông hồng, các tuyến điện cao

thế, giếng khoan… diện tích Hồ Tây, sông Hồng, phạm vi nghiên cứu quy hoạch

còn lại được phân chia thành các khu vực sau để đánh giá

2.1 Khu vực đã xây dựng:

Khu vực thứ nhất: bao gồm đất công trình không đồng đều, phần lớn ở mức

trung bình, một số công trình mới xây dựng thời gian gần đây có chất lượng tốt và

hình thức kiến trúc đẹp Một số cơ quan, đơn vị sử dụng đất không đúng chức năng

mục đích, không có hiệu quả, gây phức tạp cho việc quản lí xây dựng và đầu tư

phát triển Do lịch sử giao thông để lại, có một số cơ sở sản xuất gây ô nhiễm còn

nằm trong khu dân cư, ảnh hưởng đến môi trường và cảnh quan đô thị Mặt khác do

là đơn vị hành chính cấp quận mới lập, cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật không

tương xứng với các tiêu chuẩn của đô thị, vì vậy các chỉ tiêu phục vụ dân sinh và xã

hội chưa đáp ứng được nhu cầu

Khu vực thứ hai: bao gồm phần làng xóm hiện có trong khu vực nghiên cứu,

mật độ xây dựng dao động trong khoảng từ 20%-30%, mật độ dân cư trung bình

175người/ha, trong đó thấp nhất là 132 người/ha (phường Phú Thượng), cao nhất

291người/ha (Phường Bưởi), khu vực này chịu nhiều ảnh hưởng của quá trình đô

thị hoá, đặc biệt trong các khu vực thuộc bán đảo Quảng An, phường Quảng An,

phía Tây Hồ Tây (phường Nhật Tân), chất lượng công trình đạt mức trung bình

Đối với một số công trình mới xây dựng đạt chất lượng tốt nhưng hình thức kiến

trúc còn nhiều bất cập, không thống nhất Làm mất đi bản sắc kiến trúc truyền

thống và cảnh quan thiên nhiên Hệ thống hạ tầng kĩ thuật và các công trình công

cộng thiếu và mất cân đối không đáp ứng nhu cầu

Trong hai khu vực trên, các cơ quan đơn vị nằm trong phạm vi mở đường

quy hoạch, nằm trong hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kĩ thuật, chức năng

sử dụng đất không theo quy hoạch, nằm trong hành lang bảo vệ các công trình hạ

tầng kĩ thuật, chức năng sử dụng đất không phù hợp quy hoạch… phải có biện pháp

di chuyển hoặc chuyển đổi chức năng phù hợp với quy hoạch theo từng giai đoạn

để tránh gây xáo động xã hội và đảm bảo có quỹ đất phục vụ giải phóng mặt bằng

Danh mục các đơn vị phải di chuyển hoặc chuyển đổi chức năng xem phụ

lục KT-07

2.2 Khu đất chưa sử dụng:

Bao gồm toàn bộ phần đất còn trống lại, được phân chia thành 2 khu vực:

+ Khu vực thuận lợi cho xây dựng là phần đất phía trong đê Sông Hồng,

trong khu vực xác định có nền địa chất ổn định, thuận lợi cho việc xây dựng Địa

hình tương đối bằng phẳng, cao độ nền trung bình đạt trên 5m Phần lớn đất đai là

ruộng canh tác, gần các trục đường giao thông và tiếp cận được với các đường cấp

điện, cấp nước, có sức hấp dẫn đầu tư phát triển đô thị

+ Khu vực không thuận lợi cho xây dựng: toàn bộ phần đất nằm ngoài đê

Sông Hồng, có nền địa chất yếu, địa hình không ổn định, do hàng năm ảnh hưởng

của lũ sông Hồng nên thường xuyên bị ngập Việc đầu tư xây dựng về giao thông

và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khó khăn phức tạp

II Thực trạng công tác quản lý qui hoạch sử dụng đất quận Tây

Hồ

1 Lập và xét duyệt đồ án qui hoạch sử dụng đất

1.1 Nguyên tắc chung khi lập qui hoạch:

- Về cơ bản giữ nguyên khu vực chức năng chính theo quyết định 473/BXD

ngày 8/11/1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng

- Phù hợp với điều chỉnh qui hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã

được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt tại quyết định số 108/QĐ-TTg ngày

20/6/1998

- Dự kiến đất xây dựng theo qui hoạch được phân chia thành các ô quy hoạch

trong đó bao gồm đất xây dựng theo chức năng quy hoạch, đường nhánh, đường

nội bộ (không kể phần Hồ Tây, sông Hồng và phần đất bồi không ổn định)

- Đối với vùng đất bồi không ổn định việc khai thác sử dụng đất phải đảm

bảo tuân thủ các quy định của pháp luật, không làm ảnh hưởng đến hành lang thoát

lũ sông Hồng sẽ thực hiện theo dự án riêng được cấp có thẩm quyền phê duyệt sau

khi có thoả thuận bằng văn bản của Bộ Nông Nghiệp và phát triển nông thôn

1.2 Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2010:

Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được thực hiện ở tất cả các địa

phương với mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc quản lý,

sử dụng đất đai của Nhà nước Muốn quản lý đất đai tốt thì một công cụ quan trọng

không thể thiếu đó là công tác qui hoạch đất đai Cho đến thời điểm năm 2000

Quận Tây Hồ chưa có quy hoạch chi tiết giúp công tác quản lý ở địa phương,

UBND Quận đã chỉ đạo và giao cho các cơ quan chuyên môn phối hợp với viện

Quy hoạch Thành phố thực hiện công tác này trên cơ sở thực tiễn nhu cầu sử dụng

đất và quỹ đất hiện có ở địa phương

Hiện nay đồ án quy hoạch chi tiết về sử dụng đất trên địa bàn quận đã được

lập và xét duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền và đang đưa vào sử dụng từ năm

2000 Đồ án quy hoạch sử dụng đất quận Tây Hồ bao gồm:

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất chung của toàn quận

- 8 Bản đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất của 8 phường trong quận

- Ngoài ra còn có các bản đồ quy hoạch riêng các khu vực đất quan trọng

- Kèm theo các tờ bản đồ đó là bản thuyết minh tổng hợp quy hoạch chi tiết

quận Tây Hồ Bản thuyết minh này trình bày cụ thể diện tích từng ô trong bản đồ

quy hoạch, diện tích từng loại đất, …

Dựa vào thuyết minh tổng hợp quy hoạch chi tiết sử dụng đất quận Tây Hồ

và những bản đồ quy hoạch sử dụng đất ta có thể khái quát tình hình nội dung quy

hoạch sử dụng đất Quận Tây Hồ được cơ quan nhà nước cấp trên lập và xét duyệt

như sau:

Tổng diện tích nghiên cứu : 2400,81ha

Gồm:+ Diện tích đất đô thị: 1188,06ha

+ Diện tích Hồ Tây : 530,65ha + Diện tích sông Hồng và vùng đất bồi không ổn định: 682,1 ha

- Để kiểm soát phát triển và phân bố dân cư theo quy hoạch, đất đô thị trong

địa bàn quận Tây Hồ được phân chia thành các ô quy hoạch (đánh số từ 1 đến 39)1,

giới hạn bởi đường giao thông từ cấp Thành phố đến cấp khu vực hoặc có chức

năng tương đương và các ranh giới tự nhiên theo địa giới hành chính hoặc theo dự

án Tính chất và quy mô của các ô quy hoạch thể hiện đặc điểm của từng khu vực

có tính đến điều kiện hiện trạng, dân cư, ý đồ quy hoạch, việc triển khai sử dụng

đất

Diện tích đất đô thị: 1188,06ha

Trong đó: Diện tích ô quy hoạch: 995,21ha

Diện tích đường và nút giao thông: 166,92ha Diện tích hành lang bảo vệ đê: 25,93ha

- Dân số dự kiến của quận Tây Hồ đến năm 2010 là 120.000 người, phù hợp

với phân bố dân cư theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được phê

duyệt Quy mô dân số trong từng ô quy hoạch được tính toán trên cơ sở quỹ đất

hiện có, đặc điểm dân cư và tổ chức quy hoạch

Đất giao thông và bãi đỗ xe

Diện tích : 196.76ha Gồm có:

+ Diện tích đường: 155,21ha (tính đến đường phân khu vực)

+ Diện tích nút giao thông: 11,71ha + Ga đường sắt đô thị và bãi đỗ xe tập trung: 7,34ha + Bãi đỗ xe phân tán: 22,5ha

Đất công cộng cấp Quận và Thành phố

Diện tích: 133,69ha Được phân bố tại 4 khu vực chính, lấy Hồ Tây là trung

tâm

- Khu vực phía Tây Bắc Hồ Tây đất công cộng quy hoạch theo tuyến, tập

trung dọc đường Lạc Long Quân có các chức năng chính là trung tâm chính trị, văn

hoá của Quận như Quận uỷ, Hội đồng Nhân dân, UBND Quận, các phòng ban

ngành chức năng, trung tâm y tế, nhà văn hoá trên đường vành đai 2 có các công

trình thương mại, khách sạn, dịch vụ công cộng

- Khu vực phía Tây Hồ Tây, công trình công cộng tập trung tại khu trung tâm

thành phố, bố trí hai bên trục không gian hướng về phía Hồ Tây Các công trình có

chức năng chính như: trung tâm giao dịch thương mại, văn phòng các tập đoàn tài

chính lớn của trong nước và quốc tế, các công trình nhiều chức năng hướng vào

phục vụ công cộng và các hoạt động tài chính thương mại

- Khu vực phía Nam: chủ yếu tập trung trong khu vực giữa đường Thuỵ

Khuê với Hồ Tây, trên cơ sở chuyển đổi chức năng một số đơn vị, cơ sở sản xuất

công nghiệp gây ô nhiễm môi trường và các công trình hiện có Chức năng chủ

yếu là dịch vụ công cộng, trung tâm giao dịch, câu lạc bộ thể thao, khách sạn, nhà

nghỉ

- Khu vực phía Đông Bắc Hồ Tây, tập trung tại bán đảo Quảng An và ven

phía Đông Hồ Tây Chức năng chính là khách sạn, dịch vụ, du lịch, văn hoá, nhà

nghỉ

- Trong khu vực từ đường vành đai 2 về phía Đông, đặc biệt tại khu vực nội

thành Hà Nội trước đây, các chức năng công cộng trên có thể kết hợp với các công

trình công cộng khu ở như dịch vụ thương mại tổng hợp, sửa chữa, văn hoá, y tế

phục vụ định kỳ không thường xuyên để đáp ứng cho nhu cầu dân cư

Đất cây xanh, công viên, vui chơi, giải trí

Diện tích 251,49ha (có 50,64ha hồ) với tỷ lệ chiếm hơn 20% đất dân dụng

trong địa bàn Quận, kết hợp với diện tích mặt nước Hồ Tây là 530,65ha nằm trong

khu vực quận Tây Hồ Khu vực này là yếu tố góp phần bảo vệ và làm đẹp cảnh

quan thiên nhiên, vừa là nguồn lực thúc đẩy sự phát triển văn hoá, kinh tế của

Quận

Đất khu ở

- Diện tích 529,14 ha là thành phần chủ yếu của đất đô thị, được hình thành

trên cơ sở dự báo quy mô dân số, cơ cấu quy hoạch và các khu dân cư hiện có được

tồn tại phù hợp với quy hoạch phát triển Quận và quy hoạch chung thành phố

- Quy hoạch sử dụng đất đã xác định quỹ đất dành cho khu ở đối với từng ô

quy hoạch, đồng thời dự báo các nhu cầu cụ thể về đường giao thông, diện tích bãi

đỗ xe, cây xanh, đất công trình công công, đất đơn vị ở, và quy mô dân số tương

ứng để các nhà quản lý có cơ sở để kiểm soát phát triển cũng như các nhà đầu tư có

phương án đầu tư phù hợp với yêu cầu và định hướng của quy hoạch

- Đối với đất ở xây mới, nhìn chung có định hướng xây dựng cao tầng để tiết

kiệm đất và tạo bộ mặt đô thị hiện đại Riêng khu vực xung quanh Hồ Tây và

những khu đất kẹt, mảnh lẻ nằm xen kẽ trong khu vực đã xây dựng, việc lựa chọn

tầng cao công trình phải phù hợp với điều kiện xây dựng và không phá vỡ cảnh

quan chung

Đất cơ quan - trường đào tạo

Diện tích: 21,9ha, được dự kiến bố trí tại các khu vực như sau:

- Khu vực phía Nam Hồ Tây, thuộc phường Bưởi, Thuỵ Khuê là các cơ quan

hiện có được giữ lại, xây dựng chỉnh trang theo quy hoạch

- Khu vực Phú Thượng ô số 2 dành cho các nhu cầu xây dựng trường đào

tạo, giáo dục hướng nghiệp, dạy nghề, nhằm mục đích đào tạo lại, dạy nghề mới

cho lao động trong Quận khi đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi toàn bộ sang đất

phát triển đô thị theo quy hoạch

- Khu vực Xuân La ô số 10: cơ quan, viện nghiên cứu trên cơ sở mở rộng

Trung tâm khoa học tự nhiên và Công nghệ quốc gia, để sớm hình thành một trung

tâm nghiên cứu khoa học lớn ở phía Tây Hà Nội - Trục khoa học Nghĩa Đô

- Ngoài ra xen cài trong các khu vực đặc biệt ở thềm phía Nam Hồ Tây có

một số cơ sở sản xuất được chuyển đổi chức năng làm cơ quan, văn phòng công

trình công cộng phù hợp với quy hoạch phát triển của Quận và của Thành phố

Đất hỗn hợp

- Diện tích 18,34ha là khu đất có chức năng sử dụng hỗn hợp: văn phòng

dịch vụ thương mại, khách sạn, nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của nhiều người

dân muốn sống gần nơi làm việc, gần các cơ sở dịch vụ, gần trung tâm và hấp dẫn

các nhà đầu tư khi có nhiều khả năng lựa chọn, thoả mãn nhu cầu đa dạng của xã

hội

Đất an ninh, quốc phòng

Diện tích: 2,96ha được xác định sau khi cân đối các nhu cầu sử dụng đất

trong khu vực và thực hiện theo quy định 661/TTg ngày 5/8/1997 của Thủ tướng

Chính phủ

Đối với các đơn vị quân đội nằm trong khu vực nghiên cứu xây dựng khu đô

thị mới Nam Thăng Long - Ciputra sẽ từng bước di chuyển trong quá trình triển

khai thực hiện dự án

Đất công nghiệp - kho tàng:

Diện tích: 3,67ha Dự kiến quy hoạch không xây dựng công nghiệp tập trung

trên địa bàn quận Tây Hồ Hầu hết bố trí phân tán ở phường Phú Thượng, chức

năng chủ yếu là kho tàng, đội xe kết hợp trụ sở và một số cơ sở sản xuất kinh

doanh Dự kiến trong khu vực Phú Thượng xây dựng một số cơ sở sản xuất kết

hợp thực hành - hướng nghiệp Ngoài ra, xen lẫn trong khu vực dân cư có một số

cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, quy mô nhỏ, sẽ được xác định cụ thể khi lập

dự án cải tạo, chỉnh trang từng phường Tóm lại, đất dành cho công nghiệp - kho

tàng trên địa bàn Quận Tây Hồ là công nghiệp sạch, kho bãi không gây ô nhiễm

môi trường

Đất công trình di tích

Tổng diện tích: 10,6 ha, trong đó có 21 di tích đã xếp hạng

Đối với các công trình di tích đã được xếp hạng, có vùng bảo vệ 1 được quy

định là bản thân công trình và cụm công trình, vùng bảo vệ 2 được tính ra xung

quanh vùng 1 từ 20 - 30m Từng công trình đã có những quy định cụ thể theo danh

sách quản lý của Sở Văn hoá Thông tin

Đối với các công trình chưa xếp hạng (hoặc đang được xem xét để xếp

hạng), để bảo vệ công trình và cảnh quan, trong phạm vi 20m đến tường rào sẽ

không được xây dựng công trình cao tầng

Đất hành lang cách ly, mương thoát nước

Diện tích : 36,97ha Bao gồm hành lang hai bên đê sông Hồng, thực hiện

theo Pháp lệnh đê điều đã được Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội thông qua ngày

24/8/2000, hành lang hai bên các tuyến điện cao thế - thực hiện theo nghị định số

54/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 về bảo vệ an toàn lưới điện cao áp, một số tuyến

mương thoát nước dự kiến theo quy hoạch Toàn bộ khu vực nêu trên là vùng cấm

không được xây dựng

Đất các khu xử lý kỹ thuật

Diện tích: 5,04ha Bao gồm khu xử lý nước thải, trạm biến áp, cấp nước

Tuy nhiên quy hoạch sử dụng đất chỉ tổng hợp những trạm có quy mô lớn, quá

trình xem xét các dự án cụ thể sẽ được nghiên cứu tiếp tục bổ sung để hoàn thiện hệ

thống hạ tầng kỹ thuật

2 Lập các văn bản pháp qui về qui hoạch sử dụng đất:

Việc lập ra các văn bản về qui hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa trên các văn

bản pháp luật của nhà nước, UBND Thành phố giao cho các quận UBND quận từ

các công văn đó bắt đầu tiến hành việc lập ra các kế hoạch để thực hiện từng công

việc cụ thể

Năm 1996 Quận thực hiện Nghị Định 69/CP ngày 28/10/1995 của Chính phủ

về việc thành lập Quận Tây Hồ Tổ chức củng cố hệ thống cán bộ Phòng Địa chính

và 8 phường trong quận Tổ chức tiến hành công tác kiểm kê, thống kê, xây dựng

bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Thành phố theo Chỉ thị 328/CT- ĐC

ngày 31/3/1995 của Thành Phố Hà Nội Kiểm kê đất đai theo chỉ thị 245/TTg ngày

22/4/1996 của Thủ tướng Chính Phủ với các tổ chức được nhà nước giao đất Rà

soát, điều chỉnh quy hoạch theo Chỉ thị 48/CT-UB ngày 22/12/1995 tại một số

phường chọn làm điểm Triển khai thực hiện Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của

Chính Phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Năm 1998, để khẩn trương tiến hành vịêc đăng ký cấp giấy chứng nhận

QSDĐ tại quận theo Thông tư 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 của tổng cục quản

lý ruộng đất nay là Tổng cục Địa Chính và Nghị Định 60/CP của Chính Phủ,

UBND Quận đã ra công văn số 48/CV-UB ngày 2/3/1993 và công văn số

246/CV-UB ngày 13/6/1998 đôn đốc thực hiện Quyết Định 3564/ QĐ-246/CV-UB Tiếp tục thành

lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng theo Nghị Định 22/1998/NĐ-CP ngày

24/4/1998 của Chính Phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Năm 1999, do công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở còn

chậm, nên ngày 1/7/1999 Chính Phủ ra chỉ thị 18/1999/CT-TTg về một số biện

pháp đẩy mạnh việc hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp

ở nông thôn UBND Thành Phố Hà Nội ra Quyết định 69/QĐ-UB ngày 18/8/1999

thay thế Quyết Định số 3564/QĐ-UB ngày 6/9/1997 nhằm thúc đẩy tiến độ đăng

ký, cấp GCN QSDĐ Và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn Thành Phố Hà Nội Ngay

sau khi có Quyết định này, UBND Quận Tây Hồ đã ra công văn số 570/UB-ĐC

ngày 24/11/1999 nhằm đôn đốc thực hiện Quyết Định 69/199/QĐ-UB ngày

18/8/1999 của UBND Thành phố

Năm 2001 UBND Thành Phố ban hành Quyết Định số 47/2001/QĐ-UB của

UBND Thành phố về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Quận Tây Hồ tỷ lệ 1/2000,

UBND Quận đang chỉ đạo việc lập quy hoạch vùng trồng hoa truyền thống, Ban

QLDA của Quận đang xin giới thiệu địa điểm vùng trồng hoa truyền thống ở 2

phường Nhật tân và Phú Thượng tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc

UBND Thành phố tại buổi làm việc với UBND Quận theo thông báo số

174/TB-VP ngày 3/10/2003 của Văn phòng HĐND-UBND Thành phố: Đối với

quy hoạch các làng nghề truyền thống cây cảnh UBND Quận cần có ý kiến đề

xuất tham gia quy hoạch phát triển làng nghề chung của Thành phố, đối với các

làng nghề nằm trong các khu vực đã đô thị hoá nên xem xét, nghiên cứu ở mức độ

nhất định mang tính đặc trưng Sở QH-KT cần phối hợp với Quận tây Hồ và các