Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nước ta

Cơ sở lý luận và thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị nước ta

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN PHẦN MỞ ĐẦU Sau 10 năm đổi đất nước ta thu thành tựu to lớn, có ý nghĩa quan trọng nhiều mặt, khối khủng hoảng KT - XH Chuyển sang giai đoạn đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng XHCN nghiệp dân giầu nước mạnh, xã hội công văn minh Đất nước ta đứng trước vận hội Có tương đối đầy đủ điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi, nhân hồ Trong thị đóng vai trị quan trọng khơng trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hố, giáo dục, khoa học khu vực mà nước Bên cạnh đất thị lại đóng vai trị khơng phần quan trọng Đất thị yếu tố cần thiết để người tiến hành hoạt động sản xuất hoạt động khác Trên địa bàn đô thị đất điều kiện vật chất thiếu phát triển KT - XH thị Vì để đáp ứng yêu cầu cho phát triển KT - XH đất nước nói chung thị nước ta nói riêng Thì việc quản lý sử dụng đất đô thị cần thực theo phương hướng họp lý tiết kiệm hiệu Quản lý sử dụng đất đô thị vấn đề xúc vơ quan trọng q trình cơng nghiệp hố- đại hố đất nước Đó lý khiến em chọn đề tài cho viết Do lần đầu thực đề án thời gian gấp rút nên không tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp bạn giúp đỡ thầy giáo để em hồn thành tốt đề án THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN I NỘI DUNG VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA Khái niệm đất đô thị Đất đô thị khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng quốc phịng , an ninh mục đích khác Phân loại đất đô thị Đất đô thị phân chia thành loại chủ yếu sau: 2.1 Theo mục đích sử dụng - Đất dành cho cơng trình cơng cộng đường giao thơng, cơng trình giao thơng tĩnh, nhà ga, bến bãi, cơng trình cấp nước, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc - Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng , quan ngoại giao khu vực hành đặc biệt -Đất đan cư: bao gồm diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt không gian theo qui định xây dựng thiết kế nhà - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, cơng trình văn hố, vui chơi, giả trí, cơng sở khu vực hành chính, trung tâm thương mại, bn bán , sở sản xuất kinh doanh - Đất chưa sử dụng đến: đất quy hoạch để phát triển đô thị chưa sử dụng - Đất nông, lâm, ngư nghiệp thị: Gồm diện tích hồ ni trồng thuỷ sản, khu vực trồng xanh, trồng hoa, cảnh, phố vườn 2.2 Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm Đất dân dụng: đất , đất phục vụ công cộng, đất xanh, đất giao thơng đất cơng trình hạ tầng kỹ thuật THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Đất ngồi khu dân dụng: đất nơng nghiệp, đất kho bãi , đất trung tâm chuyên ngành, đất quan ngồi thị, đất quốc phịng an ninh, đất chun dùng khác, đất chưa sử dụng 2.3 Phân loại theo nghĩa vụ tài nhười sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất thị gồm loại - Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh giao đất sử dụng có thời hạn - Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Giao đất không thu tiền sử dụng đất * Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo qui định bảo vệ môi trường, mĩ quan đô thị - Đất đô thị phải xây dựng sở hạ tầng sử dụng - Mức sử dụng đất vào cơng trình xây dựng phải tuân theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị nước ta 3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc lập đồ địa định giá loại đất đai đô thị * Điều tra khảo sát, lập đồ địa Điều tra, khảo sát đo đạc,lập đồ địa biện pháp phải thực công tác quản lý sử dụng đất đô thị Thực tốt công viêc giúp cho ta nắm số lượng, phân bố, cấu chủng loại đất đai Đây công việcbắt buộc quy đinh rõ điều 13, 14, 15 luật đất đai Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường tiến hành dựa đồ tài liệu gốc sẵn co Dựa vào tài liệu này, đất trích lục tiến hành xác định mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ xác hình dáng kích thước thực tế lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lơ đất Trên sở tài liệu sẵn có hồ sơ kỹ thuật thu thập sau điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng đồ địa * Đánh giá giá trị đất thị THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Giá trị đất đô thị hiểu giá trị hành luồng thu nhập mang lại từ đất đai Do giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng lợi ích mang lại từ hoạt động Nhìn chung, mục đích sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí thuận lợi lơ đất Thơng thường giá đất cao trung tâm kinh doanh thành phố, xa trung tâm giá đất thấp thành phố đa trung tâm giá đất xoay quanh trung tâm thành phố Ngoài ra, giá đất phụ thuộc lớn vào quan hệ cung cầu Đối với thành phố có hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao giá đất cao Việc xác định giá đất đô thị vào tiêu thức sau đây: - Căn vào việc phân loại đô thị: đô thị nước ta phân thành năm loại: + Đô thị loại I đô thị lớn, trung tâm kinh tế, trị, văn hố xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thơng cơng nhgiệp, giao dịch quốc tế có vai trò thúc đẩy kinh tế nước + Đô thị loại II đô thị loại lớn, trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, giao dịch quốc tế có vai trị thúc đẩy phát triển vùng lãnh thổ + Đô thị loại III thị trung bình lớn, trungtâm trị, kinh tế, văn hố có vai trị thúc đẩy phát triển tỉnh lĩnh vực vùng lãnh thổ + Đô thị loại IV thị trung bình nhỏ, trung tâm tổng hợp trị, kinh tế, văn hố, xã hội hoặc trung tâm chuyên nghành hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp có vai trị thúc đẩy sư phát triẻn kinh tế tỉnh vùng tỉnh + Đô thị loại V đô thị nhỏ, trung tâm tổng hợp kinh tế – xã hội trung tâm chuyên nghành hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm cơng nghiêp có vai trị thúc đẩy phát triển vùng tỉnh vùng huyện THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Những thị trấn thị xã chưa phân loại đô thị đưa vào thị loại để xác định gía đất - Căn vào phân loại đường phố đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả sinh lợi, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt lơ đất Nếu đường phố có nhiều đoạn có, khả sinh lợi, sở hạ tầng khác giá đất đánh giá xếp hạng với đường phố tương đương Đối với thị có tiểu vùng khác điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng phân loại đường phố theo tiêu chuẩn riêng Việc quy định giá đất cụ thể uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cư vào khung giá đất phủ giá đất thực tế địa phương hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho lô đất Đối với đô thị trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội vùng, đồng thời trung tâm thương mai, du lịch giá đất xác định cao không 1,2 lần bảng khung giá đất đô thị loại 3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị lập kế hoạch sử dụng đất đô thị * Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch đô thị phận quy hoạch khơng gian có mục tiêu trọng tâm nghiên cứu vấn đề phát triển quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư kiếu đô thị Quy hoạch thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải tổng hợp vấn đề tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần nghỉ ngơi, giải trí nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc tạo lập môi trường sống thị Đơ thị hố phát triển kéo theo gia tăng đất đai xây dựng Chức hoạt động đô thị ngày đa dạng phức tạp, nhu cầu người ngày tăng cao liên tục đổi Vì quy hoạch đô thị hoạt động định hướng người tác động vào không gian kinh tế xã hội, vào THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN môi trường tự nhiên nhân tạo, vào sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng điều kiện không gian cho trình sản xuất mở rộng xã hội - Phát triển toàn diện, tổng hợp điều kiện sống, điều kiện lao động tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng người - Tạo lập tối ưu trình trao đổi người với thiên, khai thác bảo vệ tài nguyên môi trường Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cấu đô thị mang tính định hướng phát triển thị thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết phận thị việc cụ thể hố hình khối không gian, đường nét, màu sắc mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở, sản xuất nghỉ ngơi, giải trí thị * Lập kế hoạch phân phối đất đai xây dựng đô thị Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị chia thành nhóm sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựng cơng trình sản xuất, kho tàng, xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành quản lý, đào tạo, nghiên cứu giao thơng phục vụ hoạt động sản xuất lại người lao động Ngồi cịn bố trí khu đất cơng nghiệp cơng trình dịch vụ cơng cộng, thể thao nghỉ nghơi, giải trí - Đất khu ở: bao gồm đất để xây dựng khu khu cũ (thường gọi khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong khu đất dùng để xây dựng nhà có cơng trình dịch vụ cơng cộng, đất xanh, thể dục thể thao giao thông phục vụ cho khu THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Ngồi cịn bố trí khu sở sản xuất không độc hại sử dụng đất ít, quan hành nghiệp, sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm tiểu thủ công nghiệp - Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, trung tâm phụ trung tâm chức đô thị khu quận dùng để xây dựng cơng trình hành chính- trị, dịch vụ cung cấp hàng hố vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch cơng trình giao thơng Ngồi cịn bố trí khu đất trung tâm thị nhà ở,khách sạn, cơng trình nghỉ nghơi, giải trí, sở sản xuất khơng độc hại, chiếm diện tích, sở làm việc cao tầng - Đất xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, công viên, bờ sông, bờ hồ, mảng rừng nhỏ, khu vườn (trồng hoa, ươm cây) đất xây dựng công trình sân bãi thể dục, thể thao, cấp thị Trong khu đất xanh, thể dục thể thao bố trí cơng trình dịch vụ cơng cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các sở sản xuất nông lâm ngư nghiệp đô thị - Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe số cơng trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho cơng trình ngầm đường cấp, nước, đường dây điện dây thơng tin Ngồi ra, đất thị cịn gồm số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp đô thị khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, khu nghỉ dưỡng, quan đặc biệt Nhà nước Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải vào dự kiến quy mơ dân số thị để tính quy mơ diện tích loại đất theo tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Diện tích bình Cơ cấu qn(m2/ người) (%) THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: 10-12 10-12 - Đất kho tàng: 2-3 2-3 - Đất khu ở: 40-50 46-50 3-5 3-5 - Đất trung tâm đô thị- khu đô thị - Đất xanh, thể dục thể thao: 15-22 15-22 - Đất giao thông: 10-13 12-14 Tổng cộng đất có chức thị: 80-100 100 Sự giao động tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố địa hình khu đất xây dựng, địa chất cơng trình khu đất xây dựng,số tầng cao cơng trình, trạng tự nhiên xây dựng thị Đối với tiêu diện tích đất bình qn đầu người, thị nhỏ thường lây tiêu cao, đô thị lớn lấy tiêu thấp 3.3 Giao đất, cho thuê * Giao đất Các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thị vào mục đích phê duyệt lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích + Hồ sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất - Dự án đầu tư xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Bản đồ địa trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 200-1/1000 - Phương án đền bù + Thẩm quyền định việc giao đất đô thị: Hồ sơ gửi đến quan địa cấp để thẩm tra trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất Chính phủ Tổng cục Địa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình Chính phủ định + Trách nhiệm tổ chức thực định giao đất thị: THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYEÁN Việc tổ chức thực định giao đất đô thị thực sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt hướng dẫn việc đền bù thiệt hại thu hồi đất phạm vi địa phương quản lý Các quan địa cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất trường theo định giao đất, lập hồ sơ quản lý theo dõi biến động quỹ đất đô thị Việc giao nhận đất trường thực tổ chức, cá nhân xin giao đất có định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa làm thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật Người giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất Uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi quản lý khu đất Sau nhận đất, người giao đất phải tiến hành thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng, người giao đất phải trình quan định giao đất xem xét giải Việc sử dụng đất giao phải đảm bảo tiến độ ghi dự án đầu tư xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nếu thời hạn 12 tháng kể từ nhận đất, người giao đất không tiến hành sử dụng mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép định giao đất khơng cịn hiệu lực * Th đất Các tổ chức cá nhân không thuộc diện giao đất khơng có quỹ đất xin giao, công việc sử dụng không thuộc diện giao đất phải tiến hành cho thuê đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất thị để sử dụng vào mục đích sau đây: - Tổ chức mặt phục vụ cho việc thi cơng xây dựng cơng trình thị - Sử dụng mặt làm kho bãi - Tổ chức hoạt động xã hội cắm trại, hội chợ, lễ hội THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Xây dựng cơng trình cố định theo dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu th đất thị dành cho mụch đích phê duyệt phải làm hồ sơ xin thuê đất * Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất - Thiết kế sơ mặt khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh - Bản đồ địa khu đất xin thuê - Giới thiệu địa điểm Kiến trúc sư trưởng thành phố Sở Xây dựng (đối với nơi khơng có Kiến trúc sư trưởng) Đối với việc xin th đất để xây dựng cơng trình cố định, việc xin thuê đất tiến hành thủ tục trình tự xin giao đất * Thẩm quyền định cho thuê đất: Cơ quan địa cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin th đất trình quan nhà nước có thẩm quyền định * Hợp đồng cho thuê đất: Sau có định cho thuê đất, quan nhà nước uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất mục đích - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa theo quy định pháp luật - Thực hiên hợp đồng thuê đất Hết thời hạn thuê đất, trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt trở lại nguyên trạng, không làm hư hỏng cơng trình sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan bàn giao lại cho bên cho thuê Đối với việc cho người nước thuê đất tiến hành theo quy định riêng Nhà nước 3.4 Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị * Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất ... DUNG VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐƠ THỊ Ở NƯỚC TA Khái niệm đất thị Đất đô thị khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở. .. gốc quản lý hồ sơ sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 3.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất hiểu việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất. .. luật hành Cơ sở lý luận quản lý sử dụng đất đô thị 4.1 Việc sử dụng đất thị có tác dụng lớn thúc đẩy kìm chế phát triển kinh tế đô thị Đất đô thị với tính cách tải thể vận hành kinh tế đô thị, chất