Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau đây gọi tắt l

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM

TRAN QUOC HỢP

ĐÁNH GIA CONG TAC DANG KÝ DAT DAI VÀ CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT TAI QUAN 12, THANH PHO HO CHI MINH

LUAN VAN THAC Si QUAN LY DAT DAI

Tp Hồ Chí Minh - Thang 03/2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM

TRAN QUOC HỢP

ĐÁNH GIÁ CONG TAC ĐĂNG KÝ DAT DAI VA CAP

GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT TAI QUAN 12, THANH PHO HO CHi MINH

Chuyên ngành : Quan ly Dat đai

ĐÁNH GIA CONG TÁC ĐĂNG KÝ DAT DAI VA CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT

TAI QUAN 12, THANH PHO HO CHI MINH

TRAN QUOC HOP

Hội dong chấm luận văn:

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả

nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bat kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

TRAN QUOC HỢP

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn tốt nghiệp, tôi đãnhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn từ cơ sở đào tạo, cơ quan công tác, gia đình, bạn

bè và đồng nghiệp Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Quý Thay, Cô và những cán bộ quản lý ở Khoa Quan lý đất đai, phòng SauĐại học Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy

và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

- GS TSKH Phan Liêu, người trực tiếp hướng dẫn khoa học trong quá trình

thực hiện đề tài nghiên cứu này

- Quý đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện tốt nhất đề tôi hoàn thành đề tài nghiên

TÓM TẮT

Đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện từ tháng 10/2022

đến tháng 4/2023 Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng công tác DKDD

và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bản Quận 12, phân tích những

thuận lợi, khó khăn ảnh hưởng đến công tác đăng ký và cấp GCN, mhằm đề xuất

hướng khắc phục và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn Quận 12 Trong

quá trình nghiên cứu đề tài đã áp dụng các phương pháp như thu thập tài liệu thông

tin thứ cấp, phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp, phương pháp tham vấn

chuyên gia; phương pháp so sánh, đánh giá, tông hợp, phương pháp xử lý số liệu vàphương pháp sử dụng bản đồ Qua nghiên cứu, đề tài đạt một số kết quả như sau:

Quận 12 là một cửa ngõ quan trọng ở phía Tây Bắc của TPHCM Quận có diệntích 5.273,93 ha Kinh tế xã hội và mật độ dân số của quận còn thấp hơn so với cácquận nội thành, do đó áp lực về đô thị hóa chưa cao Quận đã và đang tiếp tục đónnhận sự giãn nở lớn của các Quận trung tâm TP.HCM về thương mại dịch vụ và phát

triển dân cư.

Từ 2015 — 2022, Chi nhánh tiếp nhận tong cộng 393.928 hồ sơ gồm 25.425 hồ

sơ đăng ký cấp GCN lần đầu, 368.503 hồ sơ đăng ký biến động đất đai và đăng ký

cấp đồi, cấp lại GCN Kết quả giải quyết 24.673 hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu, đạt

97,04% số hồ sơ đăng ký Kết quả giải quyết đăng ký biến động đất đai và cấp đổicấp lại được 351.097 hồ sơ, đạt 95,28% tổng số hồ sơ Nhìn chung, chi nhánh đã làmviệc đạt kết qua tốt, giải quyết lượng lớn hồ sơ đăng ký và cap GCNQSDĐ đáp ứngnhu cầu người dân, góp phần ôn định quan ly đất đai tại địa phương

Trên cơ sở phân tích các khó khăn tồn tại và nguyên nhân, đề tài đã đề xuất

giải pháp nâng cao hiệu quả công tác DKDD va cấp GCN

registration and certification, in order to propose ways to overcome and improve the

efficiency of land management in District 12 In the process of researching the topic, methods such as collecting documents and information have been applied secondary, survey method, primary information collection, expert consultation method; method

of comparison, evaluation, synthesis, method of data processing and method of using map The thesis achieved some results as follows:

District 12 is an important gateway in the northwest of Ho Chi Minh City The district has an area of 5,273.93 hectares Socio-economic and population density of the district is still lower than that of inner-city districts, so the pressure on

urbanization is not high The District has been and continues to receive the great

expansion of the Central Districts of Ho Chi Minh City in terms of trade, service and residential development.

From 2015 to 2022, the Branch received a total of 393,928 applications, including 25,425 applications for first-time registration of certificates, 368,503

applications for registration of land changes and registration of hills and

re-certification The results of the settlement of 24,673 applications for registration for

the first time certification, reaching 97.04% of the registration applications The

results of settlement of land change registration and re-issuance were 351,097 records, reaching 95.28% of the total number of records In general, the branch has worked with good results, handling a large number of registration documents and issuing land use right certificates to meet people's needs, contributing to stabilizing land management in the locality.

Based on the analysis of existing difficulties and causes, the thesis proposed

solutions to improve the efficiency of land registration and certification.

MỤC LỤC

TRANG Trang tựa

Acres sen Pt An iL1 1|ðHiB4ITTHATksssscsssssesiooxisstnoidR9sosudoiockusidiodgaisg2i028iEesiE51ghnc1G8i0i0aeiignkikbjsdott003.0.00ui8.E.-di0:0s68,08 il

LOT BATT MO A ee rsuis616650160061606001068 1386 sevens staat asa Sse ain SO SSIS SS AISA SAR DARDEN SBE 11

LỠI CART OD saaeeasnsss2tied60013036653g61SSESASESASEGSIESSEESSSXSLSSNSSSSE433ELXGGESS4E005S133555)53540S113555888036 1V

fle candle: eer eer ee ee er tre V

JS DEHE Ea nvettevoleniotlAPUEDOOASHEGSINMGEEEEDEEEDDRSNSUSDGINSDEE.A0 AfDAsikesiisjaveysipbibssirS0ts4s3Enlsruiisl VI

MOG [WG sscsesscseositekesiiikkbinisdkoenketetricodXÖk ga tư sàn ghi 9i 880K 0060i0008 ngôi Kipb sô rsirgtrsfrr2vomislgrngvietaixiAreusresbỎ vil

es ÂN Xx

P0000 10v lu XI

Danh sach cac himh TT 1 xI

OO oO 1Chương 1 TONG QUAN 2<- 2° ©5<©cs£+seEeErerxetrerxerrserxerrsrrseresrrserke 4

LL Co ‹ 0c 4Nha ÔỎ 41.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai -22-©22222222222222222221222222231222221122 2222122 ccee 61.1.3 ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ 222v 6

Em Te Z5

13 Cơ SƠ pháp ̓sssssnsaosorososoisoaisitoibtstt3S08614gSi100630998484501G4:388G:BI4.J8E84SEG13E339334/4090-2058000 251.4 Tình hình DKDD và cấp GCN Thế giới và Việt Nam -cc-ccc- 261.4.1 Tình hình DKDD va quan lý sử dụng đất trên Thới giới - 261.4.2 Tình hình ĐKĐĐ và cấp GCN tại Việt Nam -22-2+2222cccccrsrrrrrrrcee 281.5 Các nghiên cứu có liên quan đề tài -2 ©2222222222222222222E2zrrtrrrrrrrrrrrree 33

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP -+++++++++£ 37

? ca 37

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng dat liên quan đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại quận 12 37

2.1.2 Tình hình ĐKĐĐ và cấp GCN lần đầu tại quận 12 - 37

2.1.3 Đánh giá thực trang đăng ký biến động dat đai thường xuyên tại quận 12 37

2.1.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ky và cấp GCN 38

Di Dix, MEO ENPI á cees-ssicS 0200616 50ns0slie stil chesancan dovaltinadsleaanailiantivebdinstedlendeizananinslsantcalis 38 2.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu -2 22+22E222z2222222zz+z2vzze+ 38 2.2.1.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp -22+2222 38 2.2.1.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp -zc2cs++ 39 2.2.2 Phương pháp tham van ý kiến chuyên gia -2+¿222vvvvrresrrrrrrreee 40 2.2.3 Phương pháp so sánh, đánh giá, tong hợp -2-2zz+2222+zz+zzsce+ 40 2.2.4 Phương pháp xử lý số liệu -22-©2V2222222EEE2+Z22EEEEEZ2EEEEEErrrrrrrrrrrrrrrrev 41 2.2.5 Phương pháp sử dụng bản đồ -2 222£©2E2++++22EEEZ+ttEEEEErrtrrrrrrrrrrrrree 41 Chương 3 KET QUÁ NGHIÊN CỨPU << 5< ©s<£s£+secse£sersersers 42 3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý Nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng đất liên quan đến công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại quận 12 42

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 2-2222E222222zz+22+2 42 3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội -2-©22+EE222EEE£+EEEZ2EEE2EEEEEEEE22EEE2E2Eerrrrrrrred 45 3.1.3 Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai 2 2222z222E+2222E2Z222222zzzrrxee 50 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai giai đoạn 201 5-2022 54

3.2 Tình hình DKDD và cấp GCN lần đầu tại quận 12 -c 60

3.2.1 Công tác ĐKĐĐ lần đầu 2 ©22222222222222222211112222112222211112 222111 Ee e 60 3.2.2 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu -¿- 22 62 3.3 Đánh giá thực trạng đăng ký biến động dat đai thường xuyên tại quận 12 65

3.3.1 Thực trạng đăng ký biến động đất đai -222-2222222ccerccccvvrrrrrrrrre 65

3.3.2 Thực trang công tác cấp đổi, cấp lại GCN (2015 — 2022) - 71

3.3.3 Kết qua công tác đăng ký biến động đất đai va cấp đôi, cấp lại GCN 74

3.3.4 Những hạn chế và khó khăn trong công tác DKDD và cấp GCN 78

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu qua công tác DKDD và cap GCN 82

3.4.1 Kết qua công tác khảo sat mức độ hai lòng của người dân - 82

3.4.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác DKDD và cap GCN 86 KẾT TAURUS X1 DŨ NI ssscsccasncassensnsicnsnssa cincinnati sisson nea 90 TÁT,LIET THAM RAO GuaagggngagỷagitiotoeoattiraotoigiGitditoirgriiniSSStdi 0n 208 92

9 0 | ee 97

GCNQSDĐKinh tế - xã hộiQuy hoạch

Kế hoạch sử dụng đấtQuy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtQuy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đô thịQuốc lộ

Quyền sử dụng đấtTài nguyên môi trường Tài nguyên môi trườngThành phố

Ủy ban nhân dân

Van phòng DKDD

DANH SÁCH CÁC BANG

Bảng 1.1 Danh sách các Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ TP.HCM 31Eếng 5:1, Phân loi a 44Hững 3/2 WAP tess thal TAB a Denn đỆ «.eoseeseseennododbuEktdindauiigeddgngig0010300c0g10000.6-.0.0g0300u5meescuÄ 46Bang 3.3 Hiện trạng dân số năm 2022 - 222222222EEEEE222222222221222222222222222-2e 47Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 ¿-©22+2k+2EE2E1E2E11271111112212112 11 1xe 55Bang 3.5 Thong kê diện tích theo đối tượng quản lý va sử dụng - 56Bang 3.6 Tình hình biến động sử dung đất (2015 — 2022) -¿2222222222cz++r+ 58Bang 3.7 Số lượng hồ sơ DKDD lần đầu (2015 — 2022) -:-2z222222czzz+ 61Bảng 3.8 Kết quả giải quyết hồ sơ DKDD va cap GCN lần đầu -2 22- 63

Bảng 3.9 Tình hình hồ sơ đang giải quyết -©22222+2222E22222z+ttEE222vzrrrrrr 64

Bảng 3.10 Số lượng hồ sơ đăng ký biến động đất đai phân theo loại hồ sơ 67Bang 3.11 Kết qua giải quyết hồ so đăng ký biến động dat dai theo số lượng hồ sơ 69

Bảng 3.12 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo thời hạn giải quyết 70

Bảng 3.13 Tình hình hồ sơ đăng ký biến động đất đai đang giải quyết 71Bang 3.14 Kết quả cấp đồi, cấp lai GCN 2 222©22222222EE2222222222212222222 222cc 73Bảng 3.15 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai và cấp đồi, cấp lại GCN.76

Bảng 3.16 Kết quả điều tra, khảo sát người dân -222¿+222E2222zzzrrtrzrrerree 82

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thủ tục ĐKĐĐ lần đầu 2¿2222222z+222222cz+2 9

Hình 1.2 Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng giấy chứng nhận lần đầu 16

Hình 1.3 Quy trình thực hiện thủ tục cấp đổi GCN 2-©2222222222222222zz2Ezzccee 18 Hình 1.4 Quy trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai - - %5

Hib 1.5 S6 muc ké Gat 88 aa 24

Hình 1.6 Tru sở Van phòng đăng ký đất đai TP.HCM -.30

Hình 1.7 Trụ sở Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 12 2 -©2222cccceccccvzzeeceerrre 33 Hình 3.1 Bản đồ địa chính Quận 12 -2-2222E++2EE222EEE22E2122221222212222122221222 Xe 42 Hình 3.2 Bản đồ hiện trang sử dụng đất quận 12 năm 2022 -2£+ 57 Hình 3.3 Biến động đất đai quận 12 (2015-2022) -2 22¿+222222zz+22222zz+rr+ 59 Hình 3.4 Số lượng hồ so ĐKĐĐ lần đầu (2015-2022) o cceccescesssseesssssesssssesssssesssnseseeseeces 60 Hình 3.5 Số lượng hồ sơ ĐKĐĐ lần đầu theo địa giới hành chính - 62

Hình 3.6 Kết quả công tác DKDD và cấp GON lần đầu -222czz22ccx+ 63 Hình 3.7 Số lượng hồ sơ đăng ký biến động đất đai (2015 — 2022) - 65

Hình 3.8 Số lượng đăng ký biến động đất đai phân theo địa giới hành chính 66

Hình 3.10 Số lượng hồ sơ nộp cấp đối, cấp lại GCN (2015 — 2022) 72

Hình 3.11 Phân bồ số lượng hồ sơ nộp cấp đồi, cấp lai GCN (2015 — 2022) 73

Hình 3.12 Tổng số lượng hồ sơ nộp DKBD va cấp đồi, cấp lại GCN (2015 — 2022) 74

Hình 3.13 Số lượng hồ sơ nộp DKBD va cấp đối, cấp lại GCN theo dia bàn (2015 — 2022) “=5 ốc 7 cốc ốc ốc ẽ ẽ.ốẽ.< 75 Hình 3.14 Hồ sơ DKBD và cấp đổi, cap lại GCN đã giải quyết theo thời hạn 77

Hình 3.15 Tỷ lệ hồ sơ ĐKBĐ và cấp đổi, cấp lại GCN đang giải quyết (2015 — 2022) 78

Hình 3.16 Biểu đồ kết quả điều tra, khảo sát người dân năm 2023 - 86

ĐẶT VAN DE

Tinh cap thiét

Dat dai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu củamọi thành phan kinh tế, là điều kiện chung của lao động là thành phan quan trọng hàngđầu của môi trường sông Dat đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó

là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,

trong đó có công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) là một trong những nội dung quản lý Nhà Nước

về dat đai, là hồ sơ dé Nhà Nước quan lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước,dam bảo đất được sử dụng day đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất , là cơ sở dé xác định, bảo

vệ quyén và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đây sự phát triển của thị trườngbất động sản góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước

Trong nhiều năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận 12 liên tục tăng,

qua các năm đã làm cho quỹ đất có nhiều biến động Việc quản lý đất đai trên địa bàn

van còn lỏng léo, còn nhiều trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người dân sử dụng đất vẫn còn tuỳ tiện, sửdụng đất không đúng mục đích, tình trạng cat nhà trái phép vẫn còn diễn ra

Tính đến ngày 31/12/2021, quận 12 đã cấp được trên 129.674 GCN cho hộ giađình, cá nhân (dat tỷ lệ 98,01%) và 97.855 GCN cho tổ chức (đạt ty lệ 91,34%).Tinhhình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thờigian qua vẫn còn chậm, hồ sơ trễ hẹn vẫn còn, chất lượng của việc cấp GCNQSDDchưa dam bảo, còn nhiều trường hợp cấp giấy chưa đúng đối tượng, chưa đúng vớinguồn gốc sử dụng dat, cấp trùng vị trí, chồng lắn ranh đất Đội ngũ cán bộ làm côngtác chuyên môn trình độ năng lực hạn chế, cơ sở vật chất tràng thiết bị, công nghệthông tin chưa đảm bảo, các hệ thống bản đồ, hồ sơ Địa chính độ chính xác chưa cao

làm anh hưởng đến việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, cũng như việc quản lý đất đai trên địa bàn quận 12 hiện nay.

Xuất phát từ những vấn đề trên, chọn đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất

dai và cấp giáp chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận 12, Thành phố Hà Chi

Minh” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chứcnăng dich vụ công của Nhà nước về ĐKĐĐ, giải quyết được những hạn chế, khókhăn trong công tác cap GCNQSDĐ, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về

đất đai trên địa bàn quận 12, TP Hồ Chí Minh

Mục tiêu

Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng công tác DKDD và cấp GCNQSDD cho hộ gia đình và cánhân trên địa bàn Quận 12, phân tích những thuận lợi, khó khăn ảnh hưởng đến côngtác đăng ký và cấp GCN, mham đề xuất hướng khắc phục và nâng cao hiệu qua quan

lý đất đai trên địa bàn Quận 12

Mục tiêu cụ thé

Đánh giá thực trạng công tác DKDD và cấp GCN trên địa ban Quận 12

Phân tích thuận lợi, khó khăn ảnh hưởng đến công tác đăng ký và cấp GCN.Nhằm đề xuất hướng khắc phục và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bànQuận 12.

Đối tượng

Các văn bản, quy định pháp luật về đăng ký đất đai và cap GCNQSDD

Quy định của pháp luật về VPĐKĐĐ

Số liệu, tài liệu về đăng ký đất đai và GCNQSDĐ tại quận 12

Đối tượng khảo sát: hộ gia đình, các nhân trực tiếp thực hiện thủ tục đất đai tạiChi nhánh VPĐKĐĐ quận 12 và cán bộ quan lý có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực

ĐKĐĐ đang công tác tai UBND quận 12, Chi nhánh VPDKDD quận 12, Phòng

TN&MT.

Pham vi

- Pham vi không gian: Dé tai duoc thuc hién trén phạm vi ranh giới hành chínhthuộc quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi thời gian: thu thập tài liệu, số liệu từ năm từ ngày 01 tháng 4 năm

2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2020

- Phạm vi nội dung: đề tài chỉ thực hiện ĐKĐĐ và cấp GCN cho hộ gia đình

và cá nhân trên địa bàn Quận 12.

Ý nghĩa

- Ý nghĩa khoa học:

Đề tài nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học góp phan hệ thống hóa cơ sở lýluận và làm rõ các quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý đất dai

Xây dựng hệ thống quản lý hồ sơ địa chính hoàn chỉnh hỗ trợ rà soát, tìm kiếmthông tin và lưu trữ hồ sơ cap GCN được dé dang, hợp lý và tiết kiệm

Chương 1

TỎNG QUAN

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là khoảng không gian được giới hạn theochiều thang đứng và theo chiều nằm ngang trên mặt đất Dat đai được hình thànhcùng với lịch sử phát triển của kinh tế - xã hội của loài người

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “đất

đai là một diện tích cụ thé của bề mặt trái đất, bao gom tất cả các cấu thành của môi

trường sinh thái ngay trên vỏ đưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thé nhưỡng,dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật,trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiệntại dé lại”

Theo Luật đất đai 1993, đất đai được định nghĩa như sau: “Đất đai là nguồn

tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quantrọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựngcác cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Như vậy, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn theo chiều thắng đất và theochiều nằm ngang trên mặt đất giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạtđộng sản xuất cũng như cuộc sông của xã hội loài người

1.1.1.2 Phân loại dat]l;

Căn cứ Điều 10, Luật Đất đai năm 2013:

Phân loại đất như sau: căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loạinhư sau:

1 Nhóm dat nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Dat trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Dat trồng cây lâu năm;

2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Dat xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dung trụ sở của tổ chức sựnghiỆp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tẾ, giáo dục và đảo tạo, thể dục thể thao,

khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm

đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàngkhông, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thốngđường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa,

danh lam thắng Canh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất

công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất cho; đất bãi thải, xử

lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:

h) Dat làm nghĩa tràng, nghĩa địa, nhà tang lễ, nha hỏa tang;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng:

k) Dat phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lan, trại cho người lao

động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệthực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xâydựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh màcông trình đó không gắn liền với đất ở;

3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

1.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là quá trình tổng hợp các hoạt động của các cơ

quan nhà nước về đất đai Đó là các hoạt động quản lý tình hình sử dụng đất, việcphân bé dat đai vào mục đích sử dụng đất theo chủ trương của nhà nước, là việc kiểmtra giám sát quá trình sử dụng đất đai Đề đạt được mục tiêu quản lý về đất đai, nhànước cần xây dựng hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có chức năng vànhiệm vụ cụ thé đề thực hiện có hiệu quả

Đề thống nhất việc quản lý về đất đai trên cả nước, theo điều 22, Luật đất đai

2013 quy định cụ thể 15 nội dụng quản lý nhà nước về đất đai Trong đó, “ĐKĐPĐ,lập và quản lý hồ so địa chính, cắp GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgan liền với đất” là nội dung thứ 7 trong 15 nội dung quản ly nhà nước về đất đai.Công tác này đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc hỗ trợ nhà nước trong quản

lý đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là công cụ bảo vệ và điều tiết lợi ích trong cácmỗi quan hệ về đất đai Nhiệm vu này cần được điều chỉnh phù hợp theo từng giaiđoạn phát triển của đất nước và đảm bảo sự liên kết giữa các yếu tố tự nhiên, kinh tế

xã hội của từng địa phương.

sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính day đủ dé quản lý thống nhất đối với đất đai

theo pháp luật, cap GCNQSDD cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, dé xáclập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước va xã hội ĐKĐĐ

mang tinh đặc thù của quản ly Nhà nước về đất đai DKDD là một thủ tục hành chínhbắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành TN&MT trực tiếp giúpUBND các cấp trong việc tô chức thực hiện

Khoản 1 Điều 95 Luật Dat đai 2013 quy định: “ĐKĐĐ là bắt buộc đối với

người sử dụng đất và người được giao đất dé quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”

Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập

hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường,thị trấn trong cả nước và cấp GCN cho những người sử dụng đất đủ diều kiện, làm cơ

sở dé Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất dai theo đúng pháp luật

Các hình thức ĐKĐĐ

ĐKĐĐ được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý nhà nước vềđất đai, hình thức đăng ký trực tiếp trên giấy và đăng ký điện tử có giá trị pháp lý nhưnhau Theo Điều 95 Luật đất đai 2013, có 2 hình thức ĐKĐĐ là đăng ký lần đầu và

đăng ký biến động đất đai

> Đăng ký lần đầu:

Đăng ký lần đầu đối với trường hợp thửa đất được nhà nước giao đất, cho thuê

đất, thửa đất đang sử dụng nhưng chưa đăng ký

Đăng ký lần đầu đối với những trường hợp chưa đăng ký, là công tác phức tạpđòi hỏi quá trình kiểm tra và thu thập thông tin đầy đủ và chính xác để cơ quan cóthâm quyén xem xét làm cơ sở dé người sử dụng đất thực hiện DKDD

Đăng ký lần đầu là sự kết hợp của nhiều nguồn dữ liệu khác nhau như: điềutra thông tin, đo đạc thửa dat, kiểm tra nguồn gốc và thời gian hình thành thửa đất,

cần phải có kết hợp đồng bộ giữa các cơ quan có thâm quyền dé DKDD theo đúng

quy định tránh trường hợp tranh chấp, khiếu nại về đất đai

ĐKĐĐ lần đầu nếu đủ điều kiện sẽ được cấp GCNQSDĐ khi có nhu cầu.

Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất được tạm thời

sử dụng đất cho đến khi có quyết định xử lý theo quy định của pháp luật

Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dung;

Thửa đất dang sử dung mà chưa đăng ky;

Thửa đất được giao dé quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Thời gian thực hiện

ĐKĐĐ lần đầu được thực hiện không quá 30 ngày kế từ ngày nộp hồ sơ hợp

lệ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND cấp huyện Thời gian trênkhông bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không bao gồm thờigian thực hiện nghĩa vụ tai chính của người sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục ĐKĐĐ lần đầu gồm có:

- Đơn đăng ký, cap GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo Mẫu số 04/DK

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Dat đai và Điều 18của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai đối với trường hop đăng ký về QSDD

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu thuộc trường hợp được miễngiảm.

- Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh ly (có phân vi trí tính thuế) hoặcManh trích lục địa chính có đo đạc tài sản gắn liền với đất

- Tờ khai tiền sử dụng dat và Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất

trả kết quả UBND cấp huyện

mm >| Viết phiếu tiếp nhận hồ sơ

Cập nhật thông tin thửa đất đăng ký

| vào hà sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất

Chi nhánh văn phòng

DKDD

Hình 1.1 Quy trình thực hiện thủ tục DKDD lần đầu

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và

trả kết quả thuộc UBND cấp huyện

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sốtiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết qua cho người

nộp hồ sơ, chuyên hồ sơ đến Văn phòng DKDD hoặc Chi nhánh Văn phòng DKDD

Bước 3: Văn phòng DKDD hoặc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ gửi hồ sơ đến

Uy ban nhân dân cap xã dé lay ý kiến xác nhận, không quá 01 ngày kê từ ngày nhận

được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thực hiện kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tải sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm

sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợpkhông có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, không qua 03 ngày ké từ ngày nhận được hồ sơ

day đủ, hợp lệ từ Chi nhánh Văn phòng DKDD;

- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tinh trạng

tranh chấp, nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày

- Gửi hồ sơ đến Văn phòng DKDD hoặc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ, không

quá 01 ngày ké từ ngày kết thúc niêm yết

Bước 4: Văn phòng DKDD hoặc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện cáccông việc sau: cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ liệu

dat đai, không quá 10 ngày ké từ ngày nhận được hồ so day đủ, hợp lệ từ Ủy ban nhân

dân cấp xã

> Đăng ký biến động đất dai:

Đăng ký biến động đất đai đối với các trường hợp đã cấp GCNQSDĐ khingười sử dụng đất đăng ký thay đổi trong quá trình thực hiện quyền của mình ViệcĐKĐĐ có hiệu lực khi được xác nhận vào số địa chính Trong quá trình sử dụng đất

sẽ luôn có sự thay đổi khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như:chuyên nhượng, tặng cho, chuyển đồi, cho thuê

Kết quả của việc đăng ký biến động đất đai sẽ được cập nhật, chỉnh lý hồ sơđịa chính đã được thiết lập trong quá trình DKDD ban dau, làm cơ sở dé xem xét lịch

sử biến động thửa đất khi cần thiết

Đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với các trường hợp:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền

chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản

gắn liền với đất; thế chap, góp vốn bằng QSDD, tài sản gắn liền với đất;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

Có thay đồi về hình dang, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Chuyển mục đích sử dụng đất;

Có thay đôi thời hạn sử dụng đất;

Chuyền từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang

hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giaođất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất cóthu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013;

Chuyên QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợhoặc của chồng thành QSDD chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất

chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết qua hoà giảithành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận;thoả thuận trong hợp đồng thé chấp đề xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước cóthâm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định

hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã

được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;

Xác lập, thay đôi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kè;

Có thay đôi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.3.2 GCNQSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat

Khái niệm

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư

pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớidat hợp pháp của người có QSDĐ, quyên sở hữu nha ở và quyên sở hữu tài sản khácgắn liền với đất (Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai, 2013)

GCNQSDD được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong

cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành Người sử dụng đất được cấp

GCNQSDĐ khi thực hiện thủ tục ĐKĐĐ lần đầu mà đủ điều kiện cấp GCN và đăng

ký biến động dat đai trên GCN đã cấp khi thực hiện các quyên của mình

Như vậy, DKDD là bắt buộc đối với người sử dung đất Kết quả cuối cùng củaviệc ĐKĐĐ là cấp GCNQSDĐ, công tác này không bắt buộc phải thực hiện, người

sử dụng đất khi có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ được tiến hành cấp GCN theo quy định.Vai trò

ĐKĐĐ và cap GCN là một trong những nội dung quan lý nha nước về dat dainhằm thiết lập mối quan hệ mật thiết giữa người sử dụng đất và nhà nước Giúp nhànước xây dựng cơ sở đữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước đồng thờilàm cơ sở dé xác định quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Lap, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dir liệu đất đai; tổchức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; quản lý về hiện trạng sử dụng,diện tích và chủ sử dụng đất; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhànước về đất đai và cho các tô chức, cá nhân có nhu cầu, góp phan cải cách thủ tục

hành chính trên địa bàn quận 12.

ĐKĐĐ va cap GCN còn là cơ sở giúp người sử dụng đất đúng mục đích, hỗtrợ nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dựng đất, là căn cứ pháp

lý xử lý các vi phạm về sử dụng đất theo quy định

GCN ngoài việc xác nhận QSDĐ nó còn là tài sản có giá trị lớn trong các giaodịch giữa người sử dụng đất với các ngân hàng và các công ty như: thế chấp, chothuê, góp vốn

Ngoài ra, GCN dé làm căn cứ xác nhận nghĩa vụ tài chính của người sử dụng

đất mà GCN còn là cơ sở giúp họ được đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi có quyết định

thu hồi đất của nhà nước

GCN đóng vai trò là tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quyền lợicủa cá nhân và tô chức khi đầu tư vào các dự án liên quan đến đất đai

GCN là cơ sở hỗ trợ giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Những yêu cầu của công tác đăng ký và cấp GCN

ĐKĐĐ và cấp GCN là một thủ thục hành chính nhằm thiết lập mối quan hệpháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở đề nhà nước quản lý và bảo

vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Chính vì vậy, công tác ĐKĐĐ và cấpGCN phải đảm bảo các yêu cầu sau:

Thủ tục ĐKĐĐ và cấp GCN phải đảm bảo đúng đối tượng, đúng diện tích,đúng mục đích sử dụng đất và đúng thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thực hiện theo đúng trình tự, thời gian, đúng thâm quyền về thực hiện thủ tục

DKDD theo quy định.

Phải xây dựng cơ sở dit liệu day đủ và thống nhất giữa các cơ quan có thẩm

quyền đề hỗ trợ công tác điều tra khi cần thiết

Đảm bảo các thửa đất sử dụng 6n định lâu dài, có nguồn gốc sử dụng đất rõràng và không có tranh chấp với các chủ sử dụng đất khác

Thắm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cap GCN

Theo Điều 105 Luật Dat đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCN cho tô chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định chức nước ngoai có chức năng ngoại giao Uy ban nhân dân cấp tỉnh được

ủy quyền cho cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp cấp GCN

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nha ở gắn liền với QSDĐ

ở tại Việt Nam.

3 Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụngdat, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đôi, cấp lại thì do cơ quan tài nguyên

môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

1 Đối vối địa phương đã thành lập Văn phòng DKDD thì Sở tài nguyên môitrường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được

cap GCN, GCN quyền sở hữu nha ở, GCN quyên sở hữu công trình xây dựng, trong

các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người

sử dụng dat, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;

b) Cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu côngtrình xây dựng.

2 Đối vôi địa phương chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thì việc cấp GCNcho các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên môi trường cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tô chức, cá nhân nước ngoài; doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ

ở tại Việt Nam.

3 Bộ tài nguyên môi trường quy định về các trường hợp cấp GCN khi thựchiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay déi vàoGCN đã cấp

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat lần đầu

Thời gian thực hiện

Cấp GCNQSDĐ cho người đã đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện khôngquá 20 ngày Thời gian trên không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định củapháp luật, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng

đất

Thành phần hồ sơ

- Chứng nhận QSDD.

- Chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở

- Đơn đăng ký, cấp GCN mẫu số 04a/DK

- Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (có phân vị trí tính thuế)

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, dat

- Tờ khai tiền sử dụng dat

Trinh tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ vàtrả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặcnộp hồ sơ thông qua dịch vụ bưu chính công ích

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hé sơ có trách nhiệm ghi day đủ thông tin vào Sốtiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người

nộp hé sơ, chuyên hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đến Uy bannhân dân cấp xã dé lay ý kiến xác nhận

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với dat so với nội dung kê khai đăng ky;trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định

số 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối vớinhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không

thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt

- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã vàkhu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giảiquyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai;

- Gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng DKDD

- Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tai sản đăng ký đốivới trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạngtai sản có thay đối so với giấy tờ theo quy định

- Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dit liệu đất đai

- Gửi số liệu địa chính đến co quan thuế dé xác định va thông báo thu nghĩa vụtài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ theo quy định của pháp luật)

- Kiểm tra hồ sơ, xem xét cấp GCN

- Cập nhật bé sung việc cap GCN vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai va

chuyên kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả dé trao GCN cho người

sử dụng đất đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất

Nộp hồ sơ cấp GCN Trao GCN sau khi thực

hiện nghĩa vụ tai chính

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

& trả kết quả cấp huyện

-Kiém tra hồ so, cấp

Ra thông báo thuế

UBND cấp xã Cơ quan thuế

Hình 1.2 Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng giấy chứng nhận lần đầu

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 12, 2022)

Cấp đối GCNQSDD

Thời gian thực hiện

- Không quá 07 ngày được tính ké từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính

thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian

thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử

lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám

định.

- Trường hop cấp đổi GCN đồng thời thực hiện thêm các thủ tục đăng ký biếnđộng đất đai về: chuyên QSDĐ (thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho), thay đổi chứngminh nhân dan, hộ khẩu thường trú, thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửađất thì cộng thêm 10 ngày làm việc

Thành phần hồ sơ

- Don đề nghị cấp lại, cấp đôi GCN theo Mẫu số 10/DK

- Bản gốc GCN đã cấp

- Ban sao hợp đồng thé chấp QSDD, tài san gắn liền với đất thay cho bản gốc

GCN đã cấp đối với trường hợp cấp đổi GCN sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính màGCN đã cấp đang thé chấp tại tổ chức tin dụng

- Hợp đồng chuyên nhượng, thừa kế, tặng cho QSDD.

- Trường hợp thửa đất có thay đổi so với GCN thì thành phan hồ sơ còn baosồm Manh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (có phân vi trí tính thuế) hoặc Manhtrích lục địa chính; Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (nếu có); Phiếu xác nhậnkết quả đo đạc hiện trạng thửa đất (nếu có)

- Giấy tờ chứng minh sự thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin trênGCN.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và

trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc

nộp hồ sơ thông qua dịch vụ bưu chính công ích

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sốtiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho ngườinộp hé sơ, chuyên hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ

Bước 3:Chi nhánh Văn phòng DKDD có trách nhiệm như sau:

- Tham tra hồ sơ, xác nhận vào don đề nghị về lý do cấp đổi GCN

- Kiểm tra hé sơ, xem xét ký GCN khi hồ sơ day đủ, hợp lệ.

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa vụtài chính đối với trường hợp phải đóng thuế

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng DKDD có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địachính, cơ sở đữ liệu đất đai và chuyên kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kếtqua dé trao GCN cho người sử dung đất

: ; Trao GCN sau khi thực

Nộp hô sơ câp GCN

hiện nghĩa vụ tai chính

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

& trả kết quả cấp huyện

-Kiém tra hồ sơ, cấpGCN.

- Cap nhat viéc cap GCNViết phiếu nhận hồ sơ

vào HSĐC, CSDL.

Chi nhánh văn phòng

DKDD

Hinh 1.3 Quy trinh thuc hién thu tuc cap đôi GCN

(Nguồn: Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 12, 2022)

Cấp lại GCNQSDD

Thời gian thực hiện

- Không quá 10 ngày được tính kế từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính

thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian

thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử

lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám

định.

Thành phần hồ sơ

- Don đề nghị cấp lại, cap déi GCN theo Mẫu số 10/DK

- Trường hợp thửa đất có thay đổi so với GCN thì thành phần hồ sơ còn bao

gồm Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (có phân vị trí tính thuế) hoặc Manhtrích lục địa chính; Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất (nếu có); Phiếu xác nhậnkết quả đo đạc hiện trạng thửa đất (nếu có)

- Đơn cớ mat GCN có xác nhận của địa phương

- Thông báo niêm yết và kết thúc thông báo niêm yết mat GCN tại xã/phường

nơi có đất

Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất về việc bị mat GCN Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báomat GCN tai trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

Bước 2: Sau 30 ngày, ké từ ngày niêm yết thông báo mat GCN tai trụ sở Ủyban nhân dân cấp xã người bị mất GCN nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại GCN tại Bộphận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cấp huyện

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm thâm tra hồ sơ, chuẩn

bị hồ sơ chuyên cho Văn phòng DKDD để trình co quan nhà nước có thâm quyền kýquyết định hủy GCN bị mất, đồng thời ký cấp lại GCN ké từ ngày nhận được hồ sơ

đầy đủ, hợp lệ từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Van phòng DKDD có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan nhà nước có thâm quyền ký quyết định hủy GCN

bị mat, đồng thời ký cap lại GCN

- Chuyén kết quả cho Chi nhánh Văn phòng DKDD, không quá 01 ngày

Bước 4: Chi nhánh Văn phòng DKDD có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơđịa chính, cơ sở đữ liệu đất đai và chuyên kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trảkết quả để trao GCN cho người sử dụng đất.

Đăng ký biến động dat đai

Thời gian thực hiện

Thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai không bao gồm ngày nghỉ, ngày

lễ theo quy định của pháp luật, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chínhcủa người sử dụng đất Cụ thê từng thủ tục được quy định cụ thể như sau:

- Đăng ký bô sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dung đất đã được

cấp GCN, không quá 14 ngày

- Đăng ký biến động đất đai QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong

các trường hợp chuyên nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ,

quyền sở hữu tài sản gan liền với đất, không quá 10 ngày

- Đăng ký cho thuê, cho thuê lại và xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn,đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, không quá 03ngày.

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúngdau giá QSDĐ; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng théchap, gop vốn bằng QSDĐ; kê biên bán dau giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất dé thi

hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tô chức, chuyền đổi công ty; thỏa thuận hop

nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình,của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất, không quá 10 ngày

- Đăng ký biến động đất dai do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sảngan liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉthửa đất hoặc thay đổi hạn chế QSDĐ hoặc thay đôi về nghĩa vụ tài chính hoặc thayđổi về tài sản gan liền với dat so với nội dung đã đăng ký, không quá 10 ngày

- Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, cham dứt quyền sử dung hạn chế thửa đất liền

kề, không quá 10 ngày

- Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết

hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu, không quá 05 ngày

- Đính chính GCN, GCN quyền sở hữu nha ở, GCN quyền sở hữu công trìnhxây dựng đã cấp, không quá 09 ngày

- Chuyển QSDĐ, quyên sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành

của chung vợ và chồng, không quá 05 ngày

Thành phần hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục ĐKĐĐ lần đầu gồm có:

- Bản gốc GCN đã cấp

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK!

- Giấy tờ liên quan đến nội dụng biến động: chứng minh nhân dân, số hộ khẩu,hợp đồng chuyên quyền, bản vẽ trích do địa chính thửa đất, hợp đồng thé chap, vănbản của tòa án, hợp đồng mua bán tài sản dau giá

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu thuộc trường hợp được miễn

giảm.

- Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (có phân vị trí tính thuế) hoặc

Manh trích lục địa chính có đo đạc tài sản gắn liền với đất

- Tờ khai tiền sử dụng đất và Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất

Trinh tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và

trả kết quả thuộc UBND cấp huyện

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Số

tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người

nộp hồ sơ, chuyên hồ sơ đến Văn phòng ĐKĐĐ hoặc Chi nhánh Văn phòng DKDD

Bước 3: Văn phòng DKDD hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất có tráchnhiệm:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất đai vàchuyên kết quả cho Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả dé trao GCN cho người

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chỉ tiết về hiện trạng và tình

trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với dat dé phục vụ yêucầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan

Hồ sơ địa chính mang những nội dung, thông tin về sử dụng và quản lý đất đai;

bao gồm 3 lớp thông tin cơ bản: Các thông tin về điều kiện tự nhiên; Các thông tin kinh tế

- xã hội; Các thông tin về cơ sở pháp lý

Các thông tin này được thê hiện từ tổng quan đến chỉ tiết cho từng thửa đất trên

toàn lãnh thé Được thiết lập trong quá trình ĐKĐĐ bằng phương pháp tô chức kê khaiDKDD từ cấp cơ sở (xã, phường, thị tran) trên cơ sở bản đồ địa chính

Theo điều 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, thành

phan hồ sơ địa chính gồm:

- Dia phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập

dưới dang số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây: Tài liệu điềutra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và số mục kê đất đai; Số địa chính; Bản lưuGCN.

- Dia phương chưa xây dựng co sở dữ liệu dia chính, hồ sơ địa chính gồm có: Cáctài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dang số(nếu có); Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc

dạng số; Số theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy

Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính: là bản đồ thể hiện trọn các thửa đất và các đối tượng chiếm đấtnhưng không tạo thành thửa đất, các yếu tố quy hoạch đã được duyệt, các yeu tố địa lý cóliên quan; lập theo don vi hành chính xã, phường, thị tran, được cơ quan thực hiện, Ủy bannhân dan cấp xã và cơ quan quản ly đất đai cấp tỉnh xác nhận

Dé phục vụ công việc cap GCNQSDD ở và quyền sở hữu nhà ở trong khu vực đô

thị Mỗi thửa đất được lập một hồ sơ riêng và hồ sơ này được gọi là hồ sơ kỹ thuật thửađất

Hồ sơ này do người làm công tác đo vẽ bản đồ địa chính và người làm công tácquản lý địa chính cùng thực hiện.

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất bắt đầu được tập hợp trong quá trình thành lập bản đồ địa

chính gốc từ khâu đo vẽ ngoại nghiệp, biên vẽ bản đồ gốc và bản đồ địa chính được in

chính thức dé đưa vao lưu trữ

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất được trình bày trên khô giấy A4, in theo hướng nằm ngang

Số địa chính là số được lập theo đơn vị hành chính cấp xã dé thê hiện thông

tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với thửa đất đã

cấp GCN

Số địa chính được thành lập nhằm đăng kí toàn bộ diện tích đất đai đã được

Nhà nước giao quyền sử dụng cho các chủ sử dụng đất vào các mục đích khác nhau

và toàn bộ đất chưa giao chưa cho thuê sử dụng, làm cơ sở dé Nhà nước thực hiệnchức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền sử dụng hợppháp của người sử dụng đất

Số địa chính được lập dé quản lý việc sử dụng đất của người sử dung đất và

dé tra cứu thông tin dat đai có liên quan đến từng người sử dụng đất

Số theo dõi biến động dat đai

Số theo dõi biến động đất đai là số được lập dé theo dõi các trường hợp có

thay đồi trong sử dụng đất gồm thay đồi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử

dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất

Số theo dõi biến động đất đai được lập đề theo dõi tình hình đăng ký biến động

về SDD va làm cơ sở dé thực hiện thông kê diện tích đất đai hàng năm

Số được lập dé theo đõi và quản lý quá trình biến động đất; chỉnh lý hồ sơ địa

chính.

1.2 Cơ sở thực tiễn

Công tác ĐKĐĐ và cap GCN được quy định cụ thể trong Luật Dat Dai 2013

và trước đó là trong Luật Đất Đai 1993 và Luật Đất Đai 2003 Đây là quá trình lâuđài và đang từng bước được hoàn thiện Tuy nhiên, các nghiên cứu trên địa quận 12tương đối ít, chủ yếu các nghiên cứu riêng lẻ, quy mô nhỏ chưa phản ánh hết thựctrạng quản lý đất đai tại địa phương Đa số các nghiên cứu được các cơ quan chuyênngành thực hiện trên một số khía cạnh mà chưa thực hiện toàn diện trên tất cả cácmặt Đặt biệt, công tác phối hợp giữa các phòng ban có liên quan chưa được thực hiệnchặt chẽ, điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc nâng cao hiệu quả của việcĐKĐĐ và cấp GCN trên địa ban

Quận 12 là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của thành phố Hồ ChíMinh cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Bên cạnh đó, địa phương cũng phảiđối mặt với một số khó khăn nhất định, đặc biệt là công tác quản lý đất đai của địa

phương Dé làm được điều đó, công tác ĐKĐĐ và cấp GCN phải được thực hiệnđúng quy định và thống nhất từ trung ương đến địa phương

Những điều trên cho thấy việc đánh giá công tác DKDD và cấp GCN tai quận

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy địnhchỉ tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi,

b6 sung một số nghị định quy đỉnh chỉ tiết thi hành Luật dat đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 thang 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 02/2014/TT - BTNMT ngày 29/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/ND - CP và Nghị định

số 44/ND — CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 09 năm 2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm

2017 Chính phủ sửa đổi, bố sung một số nghị định quy đinh chỉ tiết thi hành Luật dat

đai và sửa đôi, bỗ sung một số điều của các thông tư hướng dân thi hành Luật đất đai

- Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy ban nhândân Thành phố Hồ Chí Minh về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa

- Quyết định 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của Ủy ban nhân dânThành phó Hồ Chí Minh về việc công bồ thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được

chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tại

Thành phô Hồ Chi Minh

1.4 Tình hình DKDD và cấp GCN Thể giới và Việt Nam

1.4.1 Tình hình DKDD và quản lý sử dụng đất trên Thới giới

a Tại Mỹ

Mỹ là một quốc gia phát triển, có hệ thong pháp luật về đất đai thống nhất, cókhả năng điều chỉnh các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp Luật đất đai Mỹ côngnhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền về đất đai đượcpháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như một quyền cơ bản của công dân