Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại quận Cầu giấy, Hà Nội

Nếu như đối với người sử dụng đất thi GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý, tao cơ sở để họ được phép thực hiện day va trọn vẹn quyển năng sử dụng đất của minh trên cơ sỡ sự công nhân, bao d

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NỘI

PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT Ở, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI ĐÁT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VA THUC TIEN THUC HIEN TAI QUAN CAU GIÁY, THANH

PHO HANOI

LUẬN VAN THAC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HANOI, NĂM 2021

PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT Ở, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐÁT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VA THỰC TIỀN THỰC HIỆN TAI QUAN CAU GIÁY, THANH

PHO HANOI

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, NĂM 202L

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trinh nghiên cứu của riêng tôi, các kết Tuân, dữ liệu trong luân văn nay 1a trung thực, đảm bảo đô chính xác, tin cây Tôi cũng xin cam đoan rằng moi su giúp đỡ cho việc thực hiện luân văn nay

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong bai viết đã được chỉ ré nguồn.

gốc

TÁC GIẢ LUẬN VAN

'VŨ THỊ THẢO KHUE

'Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : GCNQSĐ.

1.2 Lý luận pháp luật vẻ cắp Giấy chứng nhân quyên sử dung đất ở, quyển sở

"hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với đất cho hô gia đính, cá nhân 21

KET LUẬN CHƯƠNG1

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG BAT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẮT CHO HỘGIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VA THUC TIẾN THỰC HIỆN TẠI QUAN CAU GIAY, THÀNH PHO HÀ.

NỘI

344

2.1 Thực trang pháp luật về cấp Giây chứng nhận quyền sử dung dat ở, quyền

sở hữu nha 6 va tài sẵn khác gắn lién với đất cho hộ gia đình, cá nhân 35

3.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật vé cấp Giầy chứng nhận quyển sử dụng đất ở,

quyển sở hữu nha ở và tai sản khác gin liên với đất cho hô gia định, cá nhân tai quân Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 53

KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUAT VE NÂNG CAO HIEU QUA ÁP DỤNG PHÁP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT G, QUYEN SỞ HỮU.

HÀ NỘI

3.1 Định hướng hoàn thiên pháp luật vé cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng

đất ở, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn lién với đất cho hộ gia đình, cá

nhân “

32 Giải pháp nâng cao và hoàn thiên pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyên sử dung đất, quyền sở hữu nhà ỡ vả tải sin khác gắn liên với đất cho hộ gia dinh, cá nhân 70

3.3 Giãi pháp nâng cao hiệu quả áp dung pháp luật về cấp giấy chứng nhânquyền sử dung đất, quyển sở hữu nhà ở vả tải sản khác gắn liên với đất cho hộ

gia nh, cá nhân tại quân Câu Giây, thành phổ Hà Nội 734

KET LUẬN CHƯƠNG 3

KET LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO

1 Tính cấp của dé tài

Từ ma xưa, các cu ta đã có câu “tắc đất, tắc vàng”, câu nói nay đã cho

thấy sự quý giá của dat Dat dai là nguồn tai nguyên thiên nhiên cực kỳ quý.

giá, lả tài sản quan trọng bậc nhất của mỗi quốc gia Ở Việt Nam, đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước đại diện chủ sỡ hữn và thông nhất quản lý nhưng không trực tiép chiếm hữu, sử dụng mã giao đất, cho thuê dat đối với các cá nhân, tổ chức và công nhân quyền sử dung đất thông qua việc cấp Giấy

chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản gắn lién với đất

(sau đây được goi tất là GCNQSDĐ) Đây là hoạt đồng có ý nghĩa rất lớn

không chỉ đối với người sử dung đất ma còn đối với cả các cơ quan quan lynhà nước về đất đai

Nếu như đối với người sử dụng đất thi GCNQSDĐ là một chứng thư

pháp lý, tao cơ sở để họ được phép thực hiện day va trọn vẹn quyển năng sử

dụng đất của minh trên cơ sỡ sự công nhân, bao dim của Nha nước thi đối với

cơ quan quản lý nba nước, công tác cấp GCNQSDD giúp cho nha nước có thể

để dang nắm bắt được tình hình khai thác, sử dung, biến đông của dat đai, tir

đó giúp việc để ra các chính sách vé quy hoạch, kế hoạch sử dung dat đạt hiệu.quả, góp phan thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Dong thời,'GCNQSDĐ còn là cơ sé để cơ quan nha nước có thẩm quyển thực hiện chứcnăng, nhiệm vụ của mình la giải quyết tranh chap dat đai, giải quyết khiều nai,

tổ cáo trong quan lý và sử dụng đất Hoan thiện các quy định pháp luật vẻ lĩnhvực đất dai cũng như thúc day tiến độ cấp GCNQSDĐ cho người dân gópphân nâng cao trình độ quản lý đắt dai của nhả nước Chính vi vậy, công tác

cắp GCNQSDĐ 1a một van để mang tính thời sự và cấp thiết được các cấp chính quyền đắc biết chú trọng, quan tâm.

hiện nay gém 8 đơn vi hành chính cấp phường trực thuộc với mệt độ dân cưđông đúc, du nhập tử nhiều nơi khác nhau va lich sử quản lý đất đai, nha ở đểlại nhiễu rắc rối khó giải quyết do đất đai chủ yên nằm xen kế trong các khutập thể, khu nha ở cũ, nằm trong vành dai bảo vệ các di tích lịch sử, khó

xác định được cụ và chính xác nguồn gốc, Do vay, Cầu Giấy là một trong những quận nay sinh nhiễu vướng mắc, căn tré trong quá trình hoạt động và tranh chép liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ tại Ha Nội Nêu công tác cấp GCNQSDD trên khu vực quận được thực hiện tốt thì Câu Giấy thì sẽ bão đâm quyền va lợi ich hợp pháp của người sử dụng đất va tao điều kiện thuận lợi cho hoạt đông quản lý nha nước đổi với lĩnh vực đất dai Việc nghiên cứu

thực tiễn áp dung Luật Bat đai năm 2013 va các văn ban liên quan hiện hành.trên địa bên quên Câu Giấy trong công tác cấp GCNQSDĐ là vô cùng cấp

thiết

Nhằm hiểu rõ hơn về bản chất cũng như các ý nghĩa quan trọng về vẫn

để cập GCNQSDD theo quy định của Luật Bat dai năm 2013 và nêu ra một số

định hướng bỗ sung, hoàn thiên pháp luật với mục tiêu hướng tới quyển Loitôi ưu nhất cho người sử dung đất trong quan hệ sở hữu đất đai, em quyétđịnh lựa chọn để tài: “Pháp int về cấp giấy ciuing nhân quyên sử đụng đắt 6,quyén sở hit nhà ở và tài sản gắn liền với đắt cho hộ gia đình, cá nhân vàthực tiễn áp dung tat quận Câu giấy, Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ Luật học,

chuyên nghành Luét kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Trong giới nghiên cứu khoa học pháp lý, pháp luật vẻ cắp GCNQSDĐ.

1ä một van để pháp lý cơ bản, quan trong, không thé thiểu và nhận được khả

nhiễu sự quan tâm, nghiên cứu đưới nhiều khía cạnh khác nhau Quản lý nha

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat là một trong những van dépháp lý cơ bản trong luật đất đai, đồng thời cũng là một nội dung cơ ban trongquan ly nha nước về đất đai Dién hình lả hàng loạt các công trình, các baiviết, các sách chuyên khảo đã vả dang Ja tai liệu nghiên cửu pho biển như.Nguyễn Minh Tuan (2011), Đăng jÿ' bắt động sản — Những van đà ij luận vàthực tiễn, Nab Chính ti quốc gia, Hà Nội, ThS Pham Thu Thủy (2005),

“Một in đề về cấp giấy chưng nhận quyên sử dung đất theo Luật Đắt dat

2003”, Tap chí Luật học, Trân Thị Luyén (2004), “Một số ý

tiễn độ cấp giây chimg nhận quyên sit dung đất”, Tap chi ngân hàng, tr64-65;

TS Trên Quang Huy (2009), “Pháp luật đắt đại Việt Nem hiện hành nhìn thegóc độ bảo đảm quyển của người sử đụng đất”, Tap chí luật học, Nguyễn

về đây manh

Đức thịnh (2017), Pháp iuật về cấp gidy chưng nhận quyền sử dung đắt,quyễn sở lu nhà 6 và tài sản Khác gắn liễn với đất đối với hộ gia đình cánhân và thực tiễn thực hiện tại quận Ba Đình, thành phd Hà Nội, Luân văn.thạc sf luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội, Nguyễn Đắc Thing (2020),

"Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hiểm nhà ở vatài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quân Bắc Từ Liêm thành phd Hànội, Luân văn thạc sf luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Đỗ Huyền My(2020), Pháp iuật về cấp Gidy chứng nhân quyền sử dung đất, quyền sở hianhhà ở và tat sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn thành phd Cao Bằng, tinhCao Bằng, Luân văn thạc s luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, cùng

rat nhiêu bai đăng được công bổ trên các trang tạp chỉ điện từ

Tất cả các để tai nghiên cứu trên đã phân tích, nêu bật những mặt mạnh, mặt yêu trong công tác quan lý nha nước vẻ đắt đai, trong đó có công,

tac cấp giấy chứng nhân quyển sử dụng đất ở mỗi dia phương nhất định Trên

cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên

cửu đã công bộ, luận văn tiếp tục tim hiểu những vấn dé lý luận pháp luật

2013, từ đó để ra những gidi pháp, kiến nghĩ, bỗ sung hoản thiên pháp luật

trong việc cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới.

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu của dé tài

"Việc nghiên cứu dé tai nhằm sang tỏ những vấn để lý luận cơ bản vẻ pháp luật về cấp GCNQSDĐ , quyền si hữu nha ở va tai sản gắn lién với đắt cho hô gia đính, cá nhân theo quy định của Luật at đai năm 2013, Từ đó có

cơ sở để xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng tại quận Câu Giấy, Hà Nội, đồng,

thời để xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, mang lại ý nghĩa nhất định trong thời gian tới

Để đạt được mục đích nói trên, người thực hiện luận văn cần giãi quyết

các nhiệm vụ nghiên cứu sau.

"Nhận thức rổ rang hệ thông các lý luân cơ ban cũa pháp luật trong vẫn

để cap GCNQSDĐ ở Việt Nam,

Phân tích, bình luận, đảnh giá các quy định pháp luật vẻ cấp GCNQSDĐ cho hô gia định và cá nhân & Việt Nam,

"Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho

hô gia đính và cá nhân trên địa bản quận Câu Giấy, thành phô Ha Nội, từ đólâm rõ những hạn chế, bat cập va nguyên nhân của tinh trang nảy

Đô xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cập GCNQSDĐ cho hộ gia đính va cá nhân.

4, Đối trong và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cia

- Các tr thức lý luân về cấp GCNQSDĐ và pháp luật vẻ cấp GCNQSDB cho hộ gia định va cá nhân,

- Các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đỉnh va cá

nhân,

- Thực tiến áp dụng pháp luật về cắp GCNQSDĐ cho hộ gia đính và canhân trên địa ban quân Câu Giầy, thành phó Hà Nội

“Phạm vi nghiên cửa

Nghiên cứu các quy đính pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia định.

và cá nhân ghỉ nhận trong các văn bản pháp luật từ khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2013 đến nay Hoạt đông quản lý nha nước về đất đai có nội dung rất rồng nhưng trong luận văn chỉ giới hạn pham vi nghiên cửu về một

hoạt động quản lý cụ thể đó là thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp

GCNQSDĐ cho hộ gia dinh và cả nhân, học viên nghiên cửu trên dia bản

quận Cầu Giáy, thành phé Ha Nội

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đổ thực hiến được những mục đích và nhiệm vụ nêu trên, ngoài phương,

pháp luận Duy vật biên chứng của Chủ nghĩa Mác Lé-nin lam cơ sở nghiên

cứu, tác giả luận văn còn sử dụng phương pháp phân tích, diễn giải, phương

pháp quy nap (trong chương 1, 2 và 3), phương pháp so sánh (trong chương 1

và chương 2), phương pháp khdo st, phương pháp thống kê (trong chương 2)

để hoàn thiện để tài

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề

Két quả nghiên cứu vẻ lý luân của để tải nêy góp phân tiếp tục lam sing

td những van dé lý luận vẻ pháp luật cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình va cá

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phan lời nỏi đâu, kết luận, lời cảm ơn, lời cam đoan, mục lục và danh mục tai liệu thao khảo, luận văn được trình bay theo bổ cục gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn để lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhân quyền sử dung đất ở, quyền sở hữu nha ở và tai sản gắn liễn với đất cho hộ gia dinh, cá nhân.

Chương 2: Thực trang pháp luật về cắp giấy chứng nhân quyền sử dụng

đất ở, quyên sở hữu nhà ở va tai sản gắn liễn với đất cho hộ gia đính, cá nhân

và thực tiễn áp dung tại quân Câu Giầy, thành phố Ha Nội

Chương 3: Định hướng va giải pháp hoàn thiện pháp luật vé nâng cao hiệu quả áp dung pháp luật vẻ cấp giấy chứng nhân quyển sử dung đất ở, quyền sỡ hữu nhà ở và tải sẵn gắn liên với đắt cho hộ gia đính, cả nhân từ

thực tiễn quân Cầu Giầy, thành phô Hà Nội

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE CAP GIAY

(CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG ĐẮT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở 'VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIÊN VỚI ĐẮT CHO HỘ GIA BINH, CA

LLL Khái niệm, đặc điềm về Giấy ching nhận quyên sử dung dit, quyên.

sở lim nhà ở và tài sin khác gắn lên với đắt

Ngày nay, khí thực hiện nên kinh tế thi trường đính hướng sã hội chủ nghĩa, với nguyên tắc đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân, do chỉnh nhân dân hi

sinh xương máu của minh để gin giữ, Nha nước thực hiện việc giao dat, chothuê đất cho tổ chức, hô gia đính, cá nhân sử dung én định, lâu dài (sau đây

goi 1a người sử dụng đất) Những người này được chuyển quyền sử dụng đất trong thời han bản giao đất, cho thuê đất Như vậy, trong thời đại hiện nay thì

quyển sử dung đất chính lả một loại quyển vẻ tải sản của chủ thé la người sửdung đất Song để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dai với tải sản đấtdai của mình va khuyến khích họ đầu tư, bôi bổ, cdi tạo nâng cao hiệu quả sửdụng đất thì quyển sử dụng đất phải được Nha nước bão hô va dim bao vẻmặt pháp lý thông qua việc cắp GCNQSDĐ, quyển sở hữu nhà ở va tải sản

khác gắn liên với đất

Có thể thấy, dường như ở nước ta đang sắc lập hình thức "sỡ hữu kép”

trong lĩnh vực đất đai Theo đó, vẻ mat thực tế, chính người sử dụng đất là

chủ thể trực tiếp sỡ hữu quyên sử dụng đất, còn về mat chính tri - pháp lý thì

đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại điên chủ sở hữu Thông qua pháp luật, Nhà nước đã bảo dim vẻ mặt pháp lý đổi với quyển sử dung đất thông qua việc cấp GCNQSDP nhằm công nhận va bao về quyên sử dụng dat của người sử dụng đất Theo quy định tại Diéu 26 Luật Dat đai năm 2013 thi

“Báo đâm của Nhà nước đối với người sie ng đất: 1 Bảo hộ quyền sử chingđất và tài sẵn gắn liền với đất hop pháp của người sử dung đất; 2 Cấp Giápching nhận quyền sit dung đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liễnvới đất cho người sit dung đất khi có đi điều Kện theo quy định của pháp

dit buộc phải tôn trọng quyền của người cóđỗi với tài sản (theo PGS.TS Dương Đăng Huệ) Ta có thể hiểungắn gọn về định nghĩa vật quyền tức là quyển trên vật Một người có tai sản.

Tài sẵn với tư cách là chu sở hin

vat quy

thì có quyển trên vật, hay gọi theo cách khác đó là quyền sỡ hữu Quyén trên tải sản của người khác thi gọi là vật quyển khác Mặt khác trong Bộ luật dân.

su cũng đã ghi nhận một số điểm cơ bản của lý thuyết vết quyền theo hướng:

về mặt từ ngữ, sử dụng cum từ "quyên khác đổi với tải sản”, về mặt nội ham,

ghi nhận các quyền mới la quyền bể mit, quyền hưởng dụng, mỡ réng va quy

định cụ thể hơn nữa quyển đối với bat động sản liên kể (quyển địa dich)

Khác với các quyên tải sản được ghi nhận thi một trong những tư tưởng cốt lõi của vật quyển, đó là quyển nay cho phép chủ sở hữu quyển được phép

thực hiên quyền của mình, bất kế vật đó đang thuộc quyên sở hữu của ai Các

quyên đối với tài sin khác, mặc đủ không sử dung thuật ngữ vật quyền, nhưng.

tu tưởng, bản chất chính lả thể hiện quyên năng rất mạnh của chủ thể sở hữu.quyền đổi với tài sản Mặc dù mới thể hiện ở một mức độ nhất định nhưng với

tự cách là đạo luật cơ ban của hệ thống pháp luật tư, lý thuyết vé vật quyển

cũng sẽ có sư ảnh hưởng hết sức sâu sắc đến các đạo luật khác có liên quan vađiển hình như Luật Dat dai hiện hành

‘Van dung lý thuyết vật quyền vào pháp luật đất đai cho thấy ở nước ta

mic dù dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thông nhất quản lý va lâm

đại điện chủ sở hữu Tuy nhiên người str dụng đắt mới là người trực tiếp khai

thác, sử dung Họ được tự quyết việc chuyển nhượng hoặc thay đổi quyển sửdụng đất trong thời hạn sử dung Trong một phạm vi và mức độ nhất định,người sử dung đất có một số quyển năng đổi với đất đai như quyên chiếm.hữu, giữ gìn, quyền quản lý, quyền sử dung đất vả quyển chuyển quyền sử:

dung đất Vì vậy, các vật quyền nảy được gọi chung là vật quyển hạn chế.Nhằm để người sử dụng dat yên tâm đâu tư vao đất đai va nâng cao hiệu quả

sử dung đất của minh thi Nha nước thông qua pháp luật phải ghi nhận quyển

và ngiĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời zây dựng hảnh lang pháp lý

vững chắc bảo hộ quyển, lợi ích hợp pháp của chủ thể nảy Để đạt được

những thành quả đó pháp luật đất đai cần thiết chế lai toàn bô cơ câu về nội

dung của Hiển pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,cho thué đất, công nhận quyền sử dung đắt Người sử dụng đất được cimyễnquyễn sử cung đắT, thực hiện các quyén và ngiữa vu theo quy đinh của luật “1thảnh các quy định cụ thé, Nhà nước cân phải hạn chế đến mức thấp nhất sự

can thiệp hành chính vao việc thực hiện các giao dich về quyền sử dung dat;

đẳng thời tao lêp một hành lang pháp lý đẩy đủ, đồng bộ để các giao dich nayđược vân hanh một cách thông suốt từ dau tới cuối, không bị gián đoạn,vướng mắc Đảm bảo quyên tự chủ cho người sử dung dat, lam tăng sự tin.tưởng cũng như khích lệ tinh than dé ho tập trung đầu tư và cãi tao, nâng cao

hiệu quả trong quá trình sử dụng đắt, Như vay, nhà nước cân có sự bão đăm.

vẻ mặt pháp lý về quyén của người sử dung đôi với đất đai thi ho mới yên tâm.gin bó lâu dai, én định và có sự đâu tư lớn vào lính vực đất đai này

GCNQSDĐ còn lả sự bao lãnh vé mặt pháp lý của Nhà nước đổi với quyền sỡ hữu tai sản của người sử dụng đất Như vay, GCNQSDĐ ra đời như một sự

‘bao dam của Nha nước nhằm bão hộ không để bị tổn thất về quyển sử dungđất của người sử dung đất

GCNQSDD là một thuật ngữ được sử dụng phổ biển trong quan lý va sitdung đất đai Trong đời sông xã hội, người dan thường gọi GCNQSDD 1a “số.đỏ" hay “bìa đỏ” Thuật ngữ nay được sử dụng phổ biển trong các văn banpháp luật về đất dai, đặc biệt kể tit khi Luật Bat đai năm 1903 được ban hành

Khoản 208u5 Hn pháp năm 2013.

với quy định “Mnd nước cấp GCNOSDĐ cho người sử dung đất én din lâu

dat"? Thuật ngữ này được giới khoa học pháp lý xem sét va giải nghĩa như

sau

Thứ: nhất theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tưpháp) biên soạn năm 2006: “Gidy chứng nhận quyền sử dung đất: Giápching nhận do cơ quan nhà nước có thâm quyền cắp cho người sử dung đất

đỗ bảo hộ quyền và lợi ich hợp pháp của người sử dung đất 3

Thứ hai khái tiệm về GCNQSDĐ có sự thay đổi theo thời gian cụ thể

nm 2003 theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấp cining nhận quyén sửdung đất là gidy chưng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chongười sử dung đất để bdo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dungđất"" Đến năm 2013, khái niệm nay có bỏ sung thêm theo Khoan 16, Điều 3Luật Dat đai 2013 quy định: “Giáp chứng nhận quyền sử đụng đất quyên sở

"iu nhà ở và tài sẵn gắn liền với đất đai là chứng tae pháp Ip để Nhà nướcxác nhận quyên sit đụng đất quyền sở hit nhà 6, tài sản khác gắn liền vớiđắt hợp pháp của người có quyễn sử dung đắt, quyền sở hữm nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn iiễn với đất” So với khái niệm trước đây thì luật Datdai 2013 đã sửa đổi thuật ngữ GCNQSDĐ sang một thuật ngữ khác mang tinh

chat bao quát, đây đủ hơn la GCNQSDĐ, quyền sé hữu nhả ở va tài sin khác

gin liên với đất Đông thời khẳng định GCNQSDD lả một chứng thư pháp ly

để nha nước xác nhận quyển sử dung đất và chỉ cơ quan nha nước có thẩm

quyền mới được cấp

Nhu vậy qua xem sét các khải niệm về GCNQSDĐ nêu trên cho thấy về

cơ bản các quan điểm nảy déu khả đẩy đủ, phan ánh đúng bản chất của.GCNQSDĐ một cách hợp pháp, quyển năng đó bao gồm: trao đổi, tăng cho,

thừa kế, gdp vồn, Đồng thời, khái niêm pháp lý quy định tại Khoản 16 Điều,

3 Luật Dat đai năm 2013 vẻ GCNQSDĐ cũng đã đánh dấu một bước phát

triển tiếp theo trong tư duy, nhận thức lý luận và diéu chỉnh pháp luật vềGCNQSDD Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về việc cấp GCNQSDĐ

do cơ quan có thẩm quyền cấp theo một trình tự, thủ tục chặt chế, thông nhất

‘Tw những lập luận trên, ta có thể rút ra một số đặc điểm về GCNQSDĐ

như sau

Thứ nhất GCNQSDD là giấy tờ chứng nhận pháp lý có tinh thông nhật

được nhà nước cấp cho người sử dụng đất khi và chi khí họ đáp ứng đủ điều

kiện theo quy định của luật đất đai và các văn ban pháp luật hướng dẫn đikèm nhằm phục vụ công tác quản lý của nhà nước va đảm bảo quyển lợi tôi

da cho người sử dụng đất

Thứ hai, GCNQSDĐ được cấp theo một trình tự, thủ tục chất chế Dat dai là tải sẵn có giá trị vô cùng lớn, tai nguyên có giới han, việc Nha nước công nhén GCNQSDD là một loại tải sản, đã làm cho tải sản nay cảng có giá

tri, vi thé dé xảy ra tranh chấp, ung đột vẻ lợi ích nên cần được quản lý chất

chế Không những vay, việc xác định nguồn gốc đất ở nước ta hiện nay cũng rat khó khăn, néu không lam chất chế dễ dẫn dén khiêu nai, kiện cáo; tac đông,

xấu dén tình hình chính trị của dat nước

Thứ ba, cấp GCNQSDD được thực hiến dựa trên quyền lực Nha nước,

chỉ các cơ quan nha nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mớiđược cấp Qua quá trình thực tế, Nhả nước từng bước có quy định cụ thể vảthống nhất về cơ quan có thẩm quyên cap GCNQSDD Theo đó, thẩm quyển.cấp GCNQSDD thuộc vẻ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh va cắp huyền, thông qua

cơ chế một cửa Cơ quan nha nước có thẩm quyên phải thông qua tổ chức, cá.nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thẩm tra, xác minh hé sơ, nguồn gốc va quá

trình sử dụng đất theo đúng hạn mức và quy tình trong các văn bản quy

pham pháp luật đã ap dung thi hin trên cả nước do Bộ tai nguyên môi trường

dụng đất Nhằm dim bao cho việc quản lý đất đai được hiệu quả, Nhà nước

đã ban hảnh ra các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất ma họ phải thực hiện khi tham gia quan hệ trong

Tĩnh vực đất đai Theo đó, một trong những quyển lợi cơ bản ma người sử dụng đất được hưởng khi tham gia quan hệ pháp luật đất dai đó là được cấp

GCNQSDĐ GCNQSDĐ chính là một chứng thư pháp lý quan trong để Nhà

nước quan lý chất chế về đất đai, giúp sắc nhân mỗi quan hệ hợp pháp giữa

Nhà nước va người sử đụng dat, cũng như dm bão tâm quan trọng trong việc

quản lý của Nhà nước đổi với người sử dung đắt

Ý nghĩa trên được biểu hiện đưới nhiễu khía cạnh khác nhau Thôngqua GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ năm bắt được tỉnh hình nguồn gốc, thực trang

và sự biển động cia quả trình sử dung đất Qua công tác cấp GCNQSDĐ, Nhanước có cơ sỡ để xây dựng, cải cách chính sách đất dai va thực hiện tốt hơn.chức năng quản lý của mình đổi với đất đai Bên cạnh đó, hoạt đông nay hỗtrợ cho công tác quy hoạch sử dung đắt, thống kê đất đai diễn ra một cách

thuận lợi, tránh phung phí tiễn của vả thời gian của nhân dân Nhả nước có

thể từng bước hiến đại hóa công tác quản lý đất đai thông qua hoạt động cấp

GCNQSDB.

Thứ hai, hoạt động cắp GCNQSDB giúp Nhà nước theo đối và

soát được thi trường giao dich bắt đồng sản.

Hiện nay, khi đắt dai ngày cảng có giá trị thì các giao dịch đất đai cũng

diễn ra ngày cảng nhộn nhịp, sói động va dẫn tới khó kiểm soát hơn Thực tế

có sư tôn tại hai loại giao dich: Giao dich hop pháp va giao dich bat hợp pháp,

ví dụ như Chuyển nhượng quyển sử dung đất không lm đúng thủ tục nhằm.mục dich trên thuế, chuyển nhượng quyền sử dụng dat không đủ điều kiện

cấp giây chứng nhân, buôn ban quyền sử dung đất kiếm lới, Ngoài ra trong

công tác công chứng giầy tờ nhà đất, "số d6” tại các văn phòng công chứng tư

nhân còn rơi rớt một vai trường hợp lam giả, "làm nhái” GCNQSDĐ một cách tinh vi khó phát hiện Cac giao dich lách luật đó đã tạo nên những cơn sốt ào về giá đất gây ảnh hưởng xấu tới việc đầu tư của người dân nhất là đổi

với những đổi tượng chưa có hiểu biết đây đũ vẻ pháp luật Bai vây vẫn nạn.nay rất cấp thiết trong việc tham gia xử ly kip thời của Nha nước để từng

‘bude đưa các giao dich đắt đai không trong sạch nay vao vòng kiểm soát củapháp luật Và chính hoạt động cắp GCNQSDD là cơ sở giúp Nhà nước kiểm.soát được các giao dịch đất đai của các chủ thể sử dụng đất tốt hơn Hơn nữa

việc cấp GCNQSDĐ được xem như một cơ chế do Nha nước để ra nhằm sác lập sự an toàn pháp lý cũng như tránh được các sự cổ cho cả hai bên quan hệ

Nhà nước với người sử dung dat va giữa những người này với nhau

Thứ ba, hoạt đông cắp GCNOSDĐ tao lập nguồn tìm cho ngân sách

“Nà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương

Cấp GCNQSDP lá hoạt đông dem lại nguôn thu cho ngôn sách, Thông

qua việc cấp GCNQSDĐ, Nha nước sẽ có day đủ thông tin, cơ sở để phục vu

cho việc thu thuế sử dung dat phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tién sử

dụng đất, tiên cho thuê đất, lê phí dia chinh Đây là một khoản thu không

hễ nhỏ cho ngân sách nha nước, đặc biết la ngân sách địa phương, Trinh tự

thủ tục cụ thể về cấp GCNQSDĐ sẽ khắc phục phân nao tình trang thu lợi từđất ít hơn đầu tu cho đất

Thứ te nhằm góp phan lễm soát và đề phòng các hành vi hông hânthủ quy dinh cũa pháp luật đất dat thi GCNQSDD còn là cơ số dé các cơquan chức năng xử iƒ các khiễu nat, vi phạm, tô giác trong lĩnh vực này

GCNQSDĐ là chứng từ pháp lý làm cơ sỡ để cơ quan Nha Nước sác

đính nguồn gốc, tinh trang, sự biển động cia thửa đất Thông quaGCNQSDD, cơ quan nha nước có thẩm quyền có thé nắm bat các hoạt động,của người sử dụng đất như Các giao dịch chuyển nhượng, thể chấp quyền sửdụng đất từ đó sác định tính chất, mức độ vi phạm và đưa ra các chế tải xử

phat nhằm răn đe, phòng ngừa các hành vi vi phạm Qua đó bảo vệ quyền và loi ích hợp pháp cia người sử dung đất, tạo niém tin, sự ting hộ của nhân dân vào công tắc quản lý đất đai nói riêng cũng như công tác quản lý xã hội nói chung của Nhà nước.

‘Mat khác, theo quy đính của pháp luật thi có hai cơ quan có thẩm.quyển giải quyết tranh chap dat đai la Tòa án nhân dân va Ủy ban nhân dân,GCNQSDD là cơ sé pháp ly để phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai co

quan này Bởi theo quy đình của Luật Đất đai 213, người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ vé đất dai theo quy đính tại Khoản 1 va 2 Điểu 203 Luật Dat dai năm 2013 thi Téa án nhân dân là bên có

thấm quyền giải quyết những tranh chap này Mặt khác, nếu ho không có cácgiây tờ hợp lệ thì thấm quyên giải quyết tranh chấp sẽ thuộc về cơ quan hanhchính nha nước là Uy ban nhân dân Phân định thẩm quyển như trên đã tránh.được hiện tượng dim đẩy hay chổi bỏ trách nhiệm giữa Uy ban nhân dân vả

Toa án nhân dân, đồng thời cũng tránh được sự mắt thứ tự vẻ thẩm quyểngiữa các cơ quan nha nước trong van dé giả: quyết tranh chấp dat dai

1.122 nghĩa

Tine nhất, đâm bảo các nguyên If của pháp luật a8 người sử dung đất an

với người sit dung đất

tâm phát triển, Rhai khẩn đất đai, đâu tư lâu dài, ẫn anh

Nhằm để nguồn tải nguyên đất đai được sử dụng một cách hiệu quả,trảnh lãng phí thi Nhà nước cần có cơ chế pháp ly bao hô quyền sử dụng chongười sử dung đất nhằm khuyên khich và tao đông lực cho người sử dụng datyên tâm dau tư cải tạo, gắn bó ổn định, lâu dai với đất Việc cap GCNQSDĐ.chính là sự khẳng định, bao đảm của Nhà nước với người sử dụng đất sing

đất cia ho là hop pháp, được pháp luật thừa nhân, bao vệ, từ đó giúp người

én yên tâm sử dụng, đâu tư vào nguén tải nguyên thiên nhiên nay,

‘Mit khác khi quyền sử dung dat bị thu hồi theo quy định tại các Điều 61,

62, 64 và 65 Luật Dat dai năm 2013 thi GCNQSDD sẽ là một cơ sỡ pháp lý,

điều kiện quan trong để người sử dụng đất được hưởng các quyển lợi chínhđáng theo luật định như: hỗ trợ, bồi thường, cắm đất tai định cư Trường hợpngười không có GCNQSDĐ khi Nha nước thu hồi dat vao mục đích quốcphòng, an ninh, phat triển kinh tế xã hội vì lợi ich quốc gia, công công sékhông được bai thường ma chỉ có thé được xem xét hỗ trợ một phân thiệt hai,tùy điêu điện ma có thể được bôi thường bang việc ban giao dat có cùng mục.dich sử dung với loại đất đã thu hồi hoặc nếu địa phương đó không còn quỹđất thì bôi thường bằng tiên theo giá đất cụ thể của nha nước hiện hanh Theo

đó giãi quyết được tinh trang dén bủ bắt hợp lí, đảm bão được quyên lợi chính

đáng của người dân, giảm tinh trang that thoát, lãng phí cho ngân sách nha

nước

Thứ hai, cấp GCNOSDĐ là cơ sở pháp I đỗ người sử dung đất thực

“hiện déy đủ các quyền năng mà pháp iuật đất đai quy adinh

Khi đạt được những điều kiện nhất định do pháp luật hiện hành quy định.

thì người sử dụng đất có thể thực hiện các quyển năng của mình như Chothuê, cho thuê lai, chuyển nhượng, chuyển đổi, tăng cho, thé chap quyền sử.dung dat, di chúc, thừa kế, gop vốn Và điều kiên tối thiểu để người sử dungđất thực hiện được các quyển năng trên đất của minh đỏ là họ phải co

GCNQSDB Bai 1é chi có chủ sỡ hữu hop pháp hoặc người được chủ sở hữu

‘iy quyển mới có đẩy đủ quyền năng nêu trên, do đó, người nắm trong tay GCNQSDD là người chủ hợp pháp va họ có đây đủ quyền hạn với mãnh đất

do mình đứng tên s hữu.

"Như vay, chủ thể được quyên thực hiện các giao dich vé quyền sử dungđất chỉ có thé la người có quyên sử dụng đất hợp pháp Điều nay là hợp lý bởi1£, để bao vệ quyên và lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng thiđất chuyển nhượng đó phải co đẩy đủ, rõ rang thông tin vẻ nguồn gắc, điện

tích, thời han, mục đích sử dung và chính chủ sử dung đất như vậy mới có

thể mang đi trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, do lịch sử quản lý và sử đụng

Git đai ỡ nước ta qua các thời kỷ khác nhau rất phức tap, công với việc cơ sở

dữ liêu, thông tin vé đất đai chưa hoàn thiện nên thực tế việc ác định tinh

hợp pháp của đất và người sử dung đất cũng gấp khá nhiều khó khăn, trở ngại Cho nên việc Nha nước cắp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chính là

phương pháp đơn giản nhất tạo ra cơ sở pháp lý dé sác định người sử dụngđất là hợp pháp

Thứ ba, cắp GCNOQSDD là một trong những co sở dé người sử dung đất

tự bão vệ quyền và lợi ich hợp pháp của mình

Quy định tại Điều 166 Luật Dat đai năm 2013, cho thấy những quyển.lợi chung, căn bản của người sử dung đất là được Nhà nước bảo hộ khí bịngười khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp vẻ đất đai của minh

Điều nay có ngiĩa là khi người sử dung đất hợp pháp bị người khác xâm.

1.13 Các loại Giấy chứng nhận quyên sứ dung dat 6, quyên sở hữm nhà ở'

i sản khác gin liền với đất

Hiện nay, ở nước ta tổn tại các loại GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyên cấp qua các thời ky, bao gồm:

Thứ nhất, Tổng cục Quan lý ruông đất ban hảnh mẫu GCNQSDĐ cho

người dân theo quy định của Luật Bat dai năm 1987

Thứ hai, GCNQSDĐ cắp theo mẫu do Tổng cục Quản ly ruộng đất pháthành theo quy định của Luật Dat dai năm 1993 đổi với dat 6 tại khu vực nôngthôn, đất nông nghiệp, đắt lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sin va đất lâm.muối (gọi là số đồ)

Thứ ba, Bô Xây dựng ban hành mu Giấy chứng nhận quyển sở hữu

nha 6, quyển sử dung đất ở tại đô thi theo quy đính của Nghỉ đính số 60/CP

ngày 05/07/1994, gọi là "Số hồng"

Thứ te GCNQSDĐ cấp theo mẫu do Bộ Tải nguyên va Môi trường

phát hành theo quy định tại Khoản 1 Điển 48 Luật Bat đai năm 2003 cho moi loại đất,

Thứ năm, GCNQSDĐ cấp theo mẫu do Bộ Tai nguyên va Môi trường

phát hành theo quy định của Luật Bat dai năm 2013.

Ngoài ra, trước tháng 11/2004 ở nước ta còn tén tại một loại giấy nữa

đó lả Giầy chứng nhận quyền quản lý, sử dung nha, đắt, trụ sở lam việc thuộc

sở hữu nha nước (Số tim), thuộc thẩm quyền ngành Tài chính

Hiện nay tại Phu lục ban hinh kèm theo Thông tư số

23/2014/TT-BTNMT ngảy 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên va Môi trường có quy đính rõ rang chi tiết về mẫu GCNQSDB.

Theo đó, GCNQSDĐ gồm một tờ có 04 trang, được in nên hoa văn.trồng đồng mau héng cánh sen vả trang bé sung có nền trắng, kích thước củamỗi trang là 190mm x 265mm, bao gồm các nội dung theo quy định sau:

‘Trang 1 thể hiện Quốc hiệu, Quốc huy và dong chữ “Giáp cining nhânquyền sử dung đất, quyền sở hit nhà 6 và tài sản khác gắn liễn với đắt

được in màu đỗ đậm chỉnh giữa Tiếp đó mục L La họ tên đẩy đủ của người

sử dung đất - chủ sở hữu chứng nhận này, tiép đó la số seri phát hành Giấy chứng nhân gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in mau đen, dẫu

nỗi của Bộ Tai nguyên và Méi trường

Trang 2 thể hiên muc "II Thita đất, nha ở và tai sin gắn liễn với đất”,

mô tả bao gồm chỉ tiết các thông tin vẻ thửa đất đã được phân loại, mục đích

sử dung và ghi chú, ngày tháng năm cơ quan ký cấp Giầy chứng nhân, số và

cấp Giấy chứng nhân, mã vạch 13 số phía cuỗi trang *

1.14 Yêu cầu về cấp Giây ching nhận quyên sứ dung dat, quyên sở hitunhĩ ở và với đấtsin khác gắn lú

Mt là việc cap GCNQSDD phải thực hiển đúng pháp luật

Cấp GCNQSD không phải là hoạt đông tủy tiên mang tinh “ban phát”

của cơ quan nha nước có thẩm quyển mà phai tuân thủ các quy định của pháp

ˆ ĐÊu1 Thôn tựsố 23/2014/TT-8TMHMT

luật vé điều kiên, nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyển và trình tự, thủ tục cấpGCNQSDĐ v.v Theo đó: i) Không phải cơ quan nha nước nào cũng có thẩm

quyên cấp GCNQSDĐ ma chỉ các cơ quan được pháp lut quy định mới được.

thực hiên viée nay; ii) Không phải bất cử người sử dụng đất nào cũng được

cắp GCNQSDĐ ma chi những người sử dụng dét đáp ứng điều kiên do pháp luật quy định mới được cấp giấy chứng nhận, iit) Việc cập GCNQSDD phải tuân thi các quy định của pháp luật vẻ căn cử, nguyên tắc, trình tự, thủ tục, iv) Cấp GCNQSDĐ dura trên kết qua của việc thực hiện các hoạt động mang tính kỹ thuật, chuyên môn nghiệp vụ được quy định chất chế cia cơ quan quản lý đất đai.

Hai li, việc cập GCNQSDĐ phải được thực hiện công khai, mình bach, lim chính va dân chủ Công khai, minh bạch, liêm chính lả một trong những, tiêu chi đánh giá năng lực và mức đô hiệu quả của nha nước trong việc quản.

ý và điều hành lĩnh vực đất đai hiện đại Tuân thũ triệt

ngăn ngừa hiến tương “mở ngoặc" hoặc “dich vụ nhanh” trong cấp 'GCNQSDĐ, những nhỉ

Công khai minh bạch trong cấp GCNQSDĐ là việc công khai toàn bộ quy trinh, thủ tục, các giấy từ cân thiết trong hỗ sơ sin cắp GCNQSDĐ; nghĩa

rêu cầu nảy nhằm

tiêu cực, "bôi trơn", hạch sách người dân.

vụ tải chính khi cấp GCNQSDĐ vv trên website, fanpage, cổng thông tin

điện tử, tai bô phân một của tiếp nhân hỗ sơ xin cấp GCNQSDĐ Việc này

có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của người đứng đâu cơ quan, của camera,sưu phan ánh, góp ý của người dân vảo sO điện thoại, đường đây nóng ciangười, tổ chức có thẩm quyền giải quyết

Ngay thẳng và trong sach đổi với cấp GCNQSDĐ la việc cản bộ, công

chức nha nước thực hiện tên tâm phục vụ ma không đòi hai bat cứ một khoăn

tiển lót tay, "phí hoa héng" nao từ phía người sử dung đất

Dân chủ trong cấp GCNQSDD là tổ chức, cá nhân có thẩm quyển tôn.trọng, lắng nghe vả tiếp nhân ý kiến góp ý của người sử dụng đất, tạo điềukiện để người dân phát huy quyên làm chủ, theo dối, giám sat va kiểm tra việc.

thực hiện các quy đính trong toan bộ quá trinh cấp GCNQSDĐ.

Ba li, việc cập GCNQSDĐ phải dua trên thủ tục, trình tư đơn giản, taothuận lợi cho người sử dụng đất Yêu cầu này nhằm khuyến khích, tao đông

lực cho người sử dụng đất kê khai, đăng ký đất đai và cắp GCNQSDĐ Điều nay gop phén nâng cao hiệu quả quản lý nha nước vẻ dat dai; khắc phục các giao dịch “ngém” về đất dai và cải thiện chỉ số công khai minh bạch của thi trường bat động sin ở nước ta

Bon là, việc cap GCNQSDD phải dim bao đúng đối tượng sử dụng dat,

đúng diện tích đất, ranh giới, mục đích sử dụng đất Đây là một yêu câu quan trong nhằm đâm bảo việc cấp GCNQSDĐ phản ánh trung thực, chính xác thực trang sử dụng đắt, mục dich cũng như đổi tượng sử dụng đất Diéu nay

góp phân giảm thiểu hiện tượng tranh chấp đất đai và giúp việc giải quyết

tranh chấp đất dai (khi có) được thuận lợi hơn Có như vay, GCNQSDĐ mới 1ä biện pháp bảo dam quyển của người sử dụng đất và giúp Nha nước quản lý chất chế đất đai.

Nam là, việc cấp GCNQSDD đăm bao sự bình đẳng trong sử dụng đất

Điều đó có ngiấa 1a quyên sử dụng đất Ia tài sẵn chung của cả vợ va chẳng thì

khi cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ cf họ tên vợ và họ tên chồng Trong trườnghợp vo chồng có đơn để nghỉ cấp GCNQSDĐ chỉ ghỉ ho tên một bén vợ hoặcchẳng và có xác nhận cia Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú thì khi cấp

GCNQSDB mới ghi tên một bên vợ hoặc chẳng nhằm bão về quyền lợi vẻ đắt đai cho cã hai bên

“Sâm li, việc thực hiện nghĩa vụ tải chính khi cấp GCNQSDĐ phải phù hợp với kha năng ti chính cia người dân, đặc biết là các hộ gia đính nông

dân, hô nghèo, người lao động, người có hoàn cảnh khó khăn Trên tình hình thực té đã có trường hợp người sử dung đất từ chối nhận GCNQSDĐ do phải thực hiên nghĩa vụ tài chính vượt quá mức kh năng của họ Vi vay, việc

thực hiện nghĩa vụ tai chính khi cấp GCNQSDĐ phải hợp lý với khả năng tai

chính của người dân Có như vay, mới tao diéu kiện cho họ được thực hiện tốt các quyển, nghĩa vụ của người sử dung đất do pháp luật đất đai quy định.

1.2 Lý luận pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân.

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyênsit dụng đất ở, quyên sở lim nhà ở và tài sản khác gin liên với dat

Pháp luật vé cép GCNQSDĐ lả một bô phân quan trong không thể

thiếu của pháp luật đất đai, nó bao gồm các quy phạm pháp luật đất dai do cơ

quan nhà nước có thấm quyển ban hành, với mục đích điều chỉnh các quan hệphat sinh giữa các chủ thé trong lĩnh vực đất đai Có thể hiểu: Pháp luật vềcấp Giây chứng nhân quyển sử dung dat là tổng hợp các quy phạm pháp luật

về nguyên tắc, đổi tương, trình tự, thủ tục đăng ký cap Giấy chứng nhận; tổchức, hoạt đông của cơ quan, tổ chức đăng ký quyên sử dụng dat va giá trị

pháp lý của việc đăng ký cấp Giầy chứng nhận quyền sử dụng đất

‘Tw khải niệm nay, có thể rút ra những đặc điểm cơ bản của pháp luật về

cấp GCNQSDĐ như sau.

Thứ nhất, việc câp GCNQSDĐ là biểu hiện cho tính pháp lý của Nhanước Theo đó nhà nước là chủ thể duy nhất có thẩm quyển ban hành, chứkhông phải do bat cứ một cá nhân hay tổ chức nao khác Việc cấp, thu hổi vảchỉnh sửa GCNQSDĐ là chủ quan do nó phụ thuộc phan lớn vào ý chí của cơquan nha nước có thẩm quyển Điều nảy có ý nghia là khi người sử đụng đất

có nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ thì phải làm hỗ sơ theo trình tự quy định của

pháp luật Giấy tờ, hé sơ xin cấp GCNQSDD được gửi đến cơ quan nha nước

có thẩm quyển xem xét va người sử dụng dat chỉ được cấp GCNQSDĐ néu

đáp ting đủ các điều kiện do pháp luật quy định.

Thứ hat, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định về trình tự

thủ tục cấp GCNQSDĐ: quy định về giấy tờ hồ sơ, trình tự các bước xétduyệt, cơ quan có thẩm quyền xét duyét va ra quyết định cap GCNQSDĐ,quy định về nội dung cụ thé trong việc cấp GCNQSDĐ: diéu kiện để đượccấp, đối tương nao được cấp cũng như căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền cấp

GCNQSDĐ và các quy định bao gồm khác.

Ti ba Nhà nước thực hiện quyển năng quản lý tài nguyên đất đai của

‘minh thông qua phương thức ban hảnh các bộ quy tắc cũng như quy định cụ

thể về pháp luật đắt đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêngĐiều nay có ngiĩa là pháp luật về GCNQSDĐ quy định thấm quyển cấp gây

chứng nhận.

đúng theo quy định Thông qua công cu là các quy phạm pháp luật đất đai,

ude cơ quan nha nước, các tổ chức, cá nhân phãi chap hanh

Nhà nước zác lập một trật từ thông nhất về quy tỉnh cấp phát, thu hỏi GCNQSDB, từ đó công tác này di vào nên nếp, tránh tình trang lam quyên,

sai thẩm quyên, không đúng chỗ Dong thời phục vụ tôi ưu nhất công tác quan

lý nba nước vẻ đất đai cũng như giúp Nhà nước nắm bất thực trang sử dungđất cia người sở hữu, những biển động cia mảnh đất va biết được mãnh đất

đó di vào sử dung có hợp pháp hay không, từ đó có cơ sỡ, biên pháp bao vệ

quyên và lợi ích hợp pháp của các chủ thé trong quan hệ pháp luật đất đai

122 Nội dung pháp luật về cấp Gi

dung dat

Nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các nhóm quy phạm sau đây.

chứng nhận ching nhận quyên sử:

Thứ nhất, nhóm các quy định cụ thé của pháp luật về nội dung trongGCNQSDD Bộ phân này bao gồm các quy tắc quy định về phân loại cụ théđổi tượng vé việc cấp gidy (là cá nhân/ hộ gia dint chitc/doanh nghiệp ),quy định vẻ xem xét, đối chiếu, chỉnh sửa thật đúng thông tin thể hiện trong'GCNQSDP, quy định cụ thể về nghĩa vụ tai chính khi cắp( nêu có) trừ trường,hop được miễn, quy định về cơ quan hảnh chính có thẩm quyền cấp, thay đổi

hay đính chính GCNQSDĐ.

Thứ hai, nhóm các quy pham pháp luật gồm các bước trong quả trình cấp phát GCNQSDB: trình tự, thi tục đỉnh chính, xét duyét cấp GCNQSDĐ Bộ

phan nay gồm các quy định vé quy trình thẩm tra, xét duyệt giây từ hồ sơ xin

cấp GCNQSDĐ(có đũ điều kiện hay không), các quy định vé trình tự, thủ tục cấp, đính chính GCNQSDĐ,, quy đính về điều kiên, thủ tục đăng ký quyền sit dụng đất

‘Trt ba, nhóm các quy phạm pháp luật trong van để giãi quyết các đơn từ

tổ giác, khiéu nại và ché tải xử lý vi pham pháp luật vé cấp GCNQSDĐ Bộ

phan nay bao gồm các quy đỉnh vẻ quyền, nghĩa vụ của người tổ giác, khiêu nại, của người bi tổ giác va cơ quan giải quyết khiếu nai, các quy định về vi phạm pháp luật của cơ quan cũng như cán bộ công chức khi cập GCNQSDĐ.

và các chế tai xử lý vi pham pháp luật về GCNQSDĐ.

1.2.3 Những yêu tô tác động đến pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyên

sử dung đất

Tint nhất, quan điễm về đường lỗi của Đăng

'Vẻ mat lý luận, quan điểm, đường lối, chủ trương cia Đăng lả “hạt

nhân” của hệ thông pháp luật, hay nói cách khác, pháp luật là sự “thể chế

hóa" những ÿ kiến, đường lỗi, phương hướng hành đồng của Đăng, vì vay

những quan điểm, đường lối, chủ trương cia Đăng trong lĩnh vực nảy tácđộng mạnh mẽ đền hệ thông pháp luật đất đai nói chung và các quy định về

cấp GCNQSDD nói riêng Đường lối, chủ trương của Đăng vẻ lĩnh vực pháp

luật đất đai nói chung và về cap GCNQSDĐ nói riêng thể hiện ở một số văn

kiến sau:

~ Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lân thứ XI chỉ rõ: “Đổi mới côngtác lap quy hoạch, ké hoạch hóa sử đụng đất: xây dung cơ sở dit iiêu và đắtdai; day mạnh sử dung đất tiết kiệm, hợp If, có hiệu quả: kết hop báo vệ điệntích độ phì nhiêu của đất canh tác nông ngiuập ” Š

- Quyét định 1277/QĐ-BCT năm 2014 vẻ kế hoạch hảnh động, tiếp tục

đổi mới chính sách, pháp luật vẻ đất đai trong thời kỷ đẩy mạnh toàn diệncông cuộc đổi mới, tạo nén ting để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành

nước công nghiệp theo hướng hiên đại hóa do Bộ trưởng Bộ Công thương ban

hành, khẳng định: Thực hiên đăng ký bất buộc vẻ quyển sử dụng đất Nhànước bao hô quyển và lợi ích hợp pháp cho chủ thể đăng ky đất dai đúng luật

kèm các ché tải chất chế ngăn ngừa các tường hop giao dich trái phép, Không, đăng ký với cơ quan nhà nước; đồng thời tôi tu hóa nguồn lực to lớn tử đất

dai giúp ich cho sự phát triển kinh tế xã hội, dam bảo quốc phòng, an ninh,

‘bao vệ môi trường, khắc phục vẫn nan tham những, phi pháp, khiếu kiện về

đất đai.

Những quan điểm, đường lỗi của Dang vẻ lĩnh vực đất dai nói chung vảđăng ký đất đai, bắt đông sản nói riêng là cơ sỡ, định hướng chính trị dé các

văn bản hướng dẫn thi hành trong linh vực luật dat đai và Luật Bat dai năm.

2013 được thiết chế toan bộ thành các quy định vé cấp GCNQSDĐ

Thit hai, chỗ độ số hi đắt đai

Trong nên kinh tế thị trường, quyển tải sản vẻ đất đai được xác lập vả

‘bdo hộ dua trên cơ sở đất đai thuộc sơ hữu toàn dân do Nha nước đại diện chủ.

` Đảng Công sản vit nam: Vấn tm ại bội đại bu toàn quốc Hn thi, nh, Chính trquốc ga, te

sé hữu va thống nhất quan ly dat dai Nha nước công nhân va bảo hộ quyểntải sản về dat dai cho tổ chức, hô gia đình, cả nhân thông qua việc cấpGCNQSDĐ Sự chi phổi của chế độ sở hữu toàn dân đổi với pháp luật về cắpGCNQSDD thể hiện:

Một là, việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện dựa trên quyển lực nha

nước Không phải bất cứ cơ quan nha nước nao cũng có thẩm quyển cấp

GCNQSDĐ mà chỉ các cơ quan nha nước theo quy định của pháp luật mới

được thực hiện thẩm quyển nay Cấp GCNQSDĐ là một phương thức thựchiện quyén đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và phải tuân thủ các quy

định của pháp luật về đổi tương, nguyên tắc, điều kiên, trình tự, thi tục.

đa là người sử dụng đất sử dụng Ôn định lâu dai, không có tranh chấp,

phù hop với quy hoạch mới thuộc đổi tượng được cấp GCNQSDĐ Điễu nay

có nghĩa là người sử dụng đất muốn được cập GCNQSDĐ thi trước hết họ phải có quyển sử dụng đất Quyển sit dụng, sỡ hữu đất nay của họ được sắc lập thông qua việc được Nha nước công nhận.

Ba là, bang pháp luật, Nha nước quy định nghĩa vụ tài chính mà người

sử dụng đất phải thực hiện khi cắp GCNQSDĐ; quy định trình tự, thủ tục, căn

cứ, nguyên tắc cập GCNQSDĐ buộc các chủ thể phải tuân theo trong quan

hệ cấp GCNQSDD v.v

Thử ba, cơ chỗ quân Ij kinh tế

'Ở mỗi nén kinh tế đều có một cơ ché quản lý đặc trưng riêng biết Xemxét ở mức độ khái quá, quá trình phát triển nên kinh tế nước ta được phân

thành hai thời kỳ Thời kỳ trước năm 1986 và thời kỳ sau năm 1986 (hay côn.

gọi lả thời kỹ trước đổi mới vả thời kỷ sau đổi mới) Và hoạt động cấp.GCNQSDĐ chiu ảnh hưỡng của cơ chế quản lý kinh tế, theo đó, "cơ chế quấn

Of kin tế là khái miệm ding đŠ chi cách thức và phương pháp tiễn hành mà

qua đô Nhà nước tác động vào nền kinh tế đỗ xác định phương hướng nềnkinh tế tự vận động đồn các muc tiêu đã định”.®

_Một là nền lanh tế nước ta thời ky bao cấp (trước năm 1986) van hành.

theo mô hình kinh tế cũ ở miễn Bắc- dẫn dat dưới su chỉ đạo của Đảng Bacđiểm cơ ban của cơ chế quản lý kinh tế trong thời kỳ nay là tính kế hoạch hóa.tập trung Theo đó nha nước như một trung tâm lãnh đạo tối cao sử dung các

công cụ kế hoạch của mình trực tiếp tác đồng vào mọi quyết định liên quan

đến hoạt đông sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, Cơ chế quan trị và điều

‘hanh nay nay có những điểm cơ bản sau:

~ Cơ sở kinh tế được sây dưng dua trên nên tăng chế đô công hữu vé tư

liệu sẵn xuất của nha nước xã hội chủ nghĩa ma theo do nhà nước ta thiết lậpthành phân kinh tế nay dưới hai hình thức sỡ hữu cơ ban: toan dân và tập thể

Sở hữu cá nhân (không phải nhà nước hay đoàn thé) vé tư liệu sản xuất đều không được thừa nhân

- Nha nước quan tri nên kinh tế trên cơ sé hệ thống chỉ tiêu pháp lệnh áp

đất từ trên xuống dưới với chế đồ cấp phát - giao nộp săn phẩm theo quan hệ

hiện vat trong khi quan hệ hàng hóa - tiền tệ chỉ là hình thức Các đơn vị kinh.

tẾ không có quyền tư chủ trong kinh doanh cũng không bi rang buộc tráchnhiệm đổi với kết quả sản suất, kinh doanh do nha nước đã tác động, can dự

mạnh mé vào hoat đông này Ngoài ra, các quy luật vé giả trị, các phát minh sảng chế hau như không được coi trong

"Những đặc trưng với cơ chế quản lý kinh tế như trên thì dường như đã loại bé các giá tri vin có của đất dai Khiến cho các hô gia đỉnh, cá nhân.

không được làm chủ đối với dat đai Ho sử dụng đất của Nha nước, tập théthông qua việc được cấp phát đất không thu tién sử dụng đất, khi không có

nhu câu str dụng thi Nhà nước thu hồi đất Vi vây, quyền tai sẵn của cá nhân.

“ Ngujễn xuân Qu):Cơ chế thường v vai te cia Nhà nước trong nên kính tế Vật tam, vb Thống lể,

Co chế kinh tế thị trường có một số đặc trưng cơ bản như sau:

~ Để quần lý nên kinh tế một cách hiệu quả, nhà nước đã sử dung phápTuật, thuế nhằm xa bö hoàn toàn chế đô cấp cho (theo chế đô, quy định) va

‘bat buộc giao nộp mang tính chất bao cấp theo quan hệ hiện vật Nha nước

tách riêng thành từng phan rõ rang các chức năng quản lý nha nước với chức năng quản lý hoạt động sản xuất, kinh doanh, mỡ réng quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh cho người lao động,

- Nha nước quyết định phương hướng phát triển nên kinh tế hang hoa

nhiễu thành phân, trong đó, Nhà nước giữ vai trò chi phối toản bô thành phân kinh tế

- Quy luật giá tri tac động tới moi hoạt động sản xuất, kinh doanh của sã

hội va trở thành một yêu tổ không thể thiểu của quan hệ kinh tế

- Các giá tri quan trọng khác như sức lao động, phát minh sing chế, trí

tuê, đất đai, tư liệu sản xuất đã được coi la hang hóa về mất pháp lý va cho

phép trao đổi trên thị trường

Cơ chế thí trường chỉ phối đến pháp luật vé cấp GCNQSDĐ thể hiện

người có nhu câu cấp GCNQSDĐ phải thực hiện nghĩa vu tai chính về đất đai như tiên thuế đất, tiên sử dụng dat, lê phí địa chính, các loại thu có liên quan

đến đất dai va lệ phí trước ba do cơ quan thuế zác định ma người sử dụng đất

phải nộp.

Thứ tr đặc điễm. thức, tâm i văn hóa truyền thông

Chấp hành pháp luật nói chung và chấp hảnh pháp luật vẻ cấp

GCNQSDĐ nói riêng khó tránh khỏi sự ảnh hưởng cia các yếu tố đặc điểm

vé văn hóa, tém lý truyền thống, phong tục tập quan Theo Pham Duy Nghĩa,

“người phương Tay

pháp luật là người Cả nhân lấp kế ước làm công cụ nền tăng để giao dich

Ấy cá nhân làm trung tâm cña pháp luật, chủ thé của

việc nhỏ cho đến lớn hét thay dựa trên khé ước, tổ chức xã hội cũng là khếtóc đối với ho Con người Việt Nam huôn lắp gia đình là trung tâm Công cunền tảng của gia đình không phải là khế ước, mà là tôn ti trật he Ngôi thứ

trong công đồng đôi Khi trở nén quan trong hon là con người Ân sau ngôi thu

46, vì lẽ đó người Việt Nam quan tâm nhiều hơn đẫn bỗn phận và nghiã vụtrong cộng đồng, luật pháp không quan được xem là sự giao eo giữa những

nhóm lợi ich hay cả nhân trong xã hôi °” Điều này cho thay nhên thức truyền

thống, các yếu tô văn hóa, phong tục, tap quán tác động mạnh mé đến hành viting xử, trat tư tổ chức gia đình, sã hội ở nước ta Hiệu qua xây dựng va thựchiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ khó tránh khối sự chỉ phối của đấc điểmvăn hóa, ý thức, tâm ly truyên thông của người dân Khi đặc điểm văn hóa,

ý thức, tâm lý truyền thông của người dân tiên tiến hơn, phủ hợp với quan

điểm, đường lối của Đăng, nhiệm vụ pháp luật của Nhà nước thi việc thi hảnhpháp luật đạt hiệu qua cao va ngược lại Suy xét tìm hiểu về vẫn để này, lý

giải vi sao pháp luật nói chung va pháp luật vé cập GCNQSDĐ nói riêng khí

đã vào cuộc sống lại gặp nhiễu hạn ché, trở ngai ở khu vực nông thôn, ving

sâu vũng xa, vùng đặc biết khó khăn.

1144 Lich sit hình thành và phát trién của pháp luật về cấp Giấy chứng

nhận.

Giai đoạn trước năm 1993.

"Trong suốt giai đoạn trước năm 1986, kể từ khi Nha nước Việt Nam Dan

chủ Công hòa ra đời, do hoàn cảnh chiến tranh triển miền, cơ quan quản lý dat

đai các cấp thường xuyên bắt n định Ở hoàn cảnh đó, nha nước chưa có bat

” Phạm Duy Nghĩa (2008), Chuyên thảo Lut kinh ế, nb Đại học Quốc gã Hồ Hội ti

cử văn bản pháp luật nào làm căn cứ cho việc chứng nhận quyển sử dung đất

nhằm bão dam quyển lợi hợp pháp của người sử dụng đất Các quan hệ pháp

uất đất dai đều được điều chỉnh bai các văn bản quy pham riêng lẻ, dân trải

và không có sự liên kết với nhau, bắt tập trung, mang tinh tủy nghỉ mà chưa

co một văn bản thống nhất nào

"Trong lịch sử pháp luật đất đai ở nước ta, vào ngày 20/12/1987, văn ban Luật Dat dai đầu tiên ra đời khi được Quốc hội thông qua Luật Bat dai năm.

1987 ra đời đã để cap đến khái niệm vé người sử dụng đất.Qua đó, giúp nhân.

tiết đối tượng được Nhà nước ban giao đất, cho thuê đất để sử dụng én định,lâu dai cụ thé ra sao và xác lập mỗi quan hệ giữa những chủ thé nay với Nha

nước

Bén canh khái niêm người sử dung đắt, việc cấp GCNQSDĐ lần đâu tiên trong lich sử lập pháp được quy đính tai Luật Bat đai 1987, đã trỡ thành một

trong những nội dung trong điểm của nhà nước trong nhiệm vụ quan lý đất

dai Trong quá trình cấp giấy CNQSDĐ, nhà nước chỉ tiết hóa những nội

dung trong quy định của Luật Bat dai năm 1987 từ Tổng cục Quản ly ruộng

đất (mà nay là Bô Tài nguyên và Mỗi trường) đã ban hành quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc đăng ký đất dai va cấp GCNQSDĐ Tiếp

đó, Thông tư so 302/TĐK TK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định

số 10LĐKTK có hiệu lực ngày 14/7/1989 Đây là những văn bản đâu tiên gây dựng nên tăng lập nên trên cơ sỡ pháp lý kiên cổ cho công tác đăng ký và cấp

GCNQSDB Tuy nhiền, trong giai đoạn này, việc khai triển mỡ réng phạm vi

cấp GCNQSDD vẫn còn những giới han, han chế nhất định, phan lớn dia

phương chỉ dừng ở bước lam điểm chỉ mới cho hộ gia đính, người dân sử

dung đất néng nghiệp

Giai đoạn từ năm 1993-2003:

Hon 05 năm sau khi thi hành, Luật Bat đai năm 1987 đã biểu 16 rõnhững điểm không phủ hợp cia minh do còn mang năng quan điểm của nên.

kinh tế bao cấp Ngày 14/7/1903, Luật Bat đai năm 1993 được công bồ và cho

thi hành để thay thé cho Luật Dat đai năm 1987 Luật Dat đai năm 1993 đãsửa đổi và thêm vào các quy định dap lại những yêu cẩu, đòi hỏi, của công tácquản lý và sử dụng đất trong điều kiên kinh tế thị trường như việc định giáđất, quy định Nha nước giao dat, cho thuê dat cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dung én định lâu dai; quy định một trong những quyền tối thiểu củangười sử dụng đất là được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất được chuyển

quyền sử dung trong thời hạn đã định, Tiếp theo đó, một loạt các văn ban

chi dẫn thi hành Luật Dat dai năm 1993 cũng được công bổ mà tiêu biểu là

Nghĩ định số 6O/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ vé quyên sỡ hữu nhà và quyền sở hữu đất 6 đô thị

Theo đó, Luật Dat đai năm 1993 cũng lưu tâm thường zuyên, tân tâm chỉ

đao triển khai công tác ban giao đất và cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng

đất nhưng giai đoạn này đã phát sinh ra ba loại giấy chứng nhận:

+GCNQSDĐ hay còn gọi là số đỏ do Tổng cục Địa chính phát hành.Loại giấy nay được cấp cho tô chức, hô gia dinh, cá nhân sử dung đất nông,

nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghỉ đính số 64/1903/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chỉnh phủ

+ GCNQSDĐ ở va quyền sở hữu nha ở hay còn gọi là số hồng, Giấy tờ

nay được cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do B6 Xay dựng phát hành theo Nghĩ định số 6O/CP ngày 05/07/1904

+ (Giấy mầu tim) hay còn goi lả giấy chứng nhận quyển quản lý, sit dung nhà, đắt, trụ sở làm việc thuộc sở hữu của nha nước được cấp cho các đơn vị hành chính sự nghiệp do Bộ Tai chính phát hành theo Quyết định số

quyền sử dung đất được cấp theo mét trình tự, thủ tục khác nhau va do những

cơ quan khác nhau điều chỉnh gây vướng mắc trong công tác quản lý về đấtđai nói chung, đồng thời gây ra những trở ngại đáng kể trên thực tiễn thực

hiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình do pháp luật quy

định Trước thực tiễn nay, đời hôi Nhà nước phải kip thời ban hành duy nhất

một loại GCNQSDĐ do một cơ quan ban hảnh dùng chung cho moi loại đất

nhằm để công tác quản lý đất đai được thuận lợi, dé dang hơn, từ đó dam bao

quyền và lợi ích của người dân.

Giai đoạn từ năm 2004-2013.

‘Thang 11 năm 2013, Luật đất đai 2003 sửa đồi, bỗ sung được thông qua

tại kỹ hop thứ 4 Quốc hội khóa XI đã chính thức thay thé cho Luật Bat đai

1993 trên cơ sé tổng hop, kết luân, đánh giả thành quả 10 năm thi hanh LuậtĐất đai năm 1993 Với mục tiêu thực hiện nghiêm chỉnh đường lối đúng đắn

cũng như các chính sách của Đăng vẻ tiép tục cãi cảch pháp luật đất đai trong

thời kì đổi mới đất nước, Luật Dat đai năm 2003 kế thửa những thành tựu,đóng góp của các quy định Luật Bat dai 1903, đồng thời bé sung các quy định

vẻ cắp GCNQSDĐ như quy định về cấp GCNQSDĐ trong trường hợp khuđất giới han trên thực địa có vườn ao, quy định vé cấp GCNQSDĐ cho sinhhoạt công đồng, tấp thé dân cư, cơ sỡ tôn giáo sử đụng đất

'Việc thông nhất cấp GCNQSDD theo một mẫu giầy chung trong phạm

vĩ cả nước được quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004

hướng dan thi hành Luật Dat đai năm 2003 Nhưng cũng chính vào thời điểm

nay lại phát sinh các quan hệ rắc rỗi không dễ giải quyết về mẫu giấy chứng.

nhận do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hanh Cụ

Hai trường hợp quy định vé cấp gầy chứng nhận quyền sở hữu nha ở

theo Luật Nha 6 năm 2005, đó là

sở hữu tai sản theo quy định của pháp luật

Trường hop cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở vả quyển sit dung đất ở khi va chỉ khi chủ sở hữu đồng thời la chủ sử dung dat ở, chủ sỡ

"hữu căn hộ trong nhà chung cu.

Trường hợp cap giấy chứng nhân quyển sở hữu nha ở khi vả chỉ khi chủ sở hữu nha 6 không đồng thời là chủ sử dung dat.

Trong khoảng thời gian nay cùng tốn tai hai loại giấy chứng nhận đổi

với bắt đông săn, đó là “Số đỏ” và “Số hồng” như đã nêu ở trên thi đây dé gây

sa những bất cp Bởi "Số đỡ” mới xac lập được quyển của người sử dụng

đất, còn lại tai sản bat động sản trên đất thì chưa xác định được chủ sở hữu.Hon nữa, quá trình bắt động sản trên đất nêu có thay đổi cũng không đượclâm rõ trong quyển "số đố” nảy Vấn dé quản lý nha ở vả quyền sử dụng đấttại đô thi được Bộ xây dựng công nhân qua "sé hồng" Như vậy, nhằm giảm.thiểu những khó khăn, vướng mắc giữa các quy định của luật với mục dich

quản tri của Nha nước đối với quyển sir dung đất bao gồm các tai sản khác

gin liên với đất, năm 2009, Chính phủ đã ban hành Nghỉ định số

38/2009/NĐ-CP quy định thống nhất toàn bộ các loại bat động sin vào một

loại giấy chứng nhân chung cho cả nhà va đất, mẫu giấy này do Bộ Tảinguyên và Môi trường phát hành hay còn goi là "Giây chứng nhân quyền sit

dụng đất, quyền sở hữu nha ỡ va tai san khác gắn liên với đất" Day chính lamẫu GCNQSDĐ hiện hành

Giai doan từ tháng 07/2014 đến nay:

Hiển pháp năm 2013 được ban hành với nhiễu sữa d

đó tại Điều 54 có quy định quyển sử dung đất được pháp luật bảo hô Nhằm

sung, trong

đạt mục tiêu thể chế hóa đường lỗi quan điểm của Đăng biểu hiện trong Nghị

quyết số 19/NQ-TW Hội nghị lên thứ 06 Ban chấp hành Trung ương khóa XI

và cũng để phù hợp với Hiển pháp năm 2013 ban hành, tại kỳ hop thứ 6 củaQuốc hội khóa XIII đã phê duyệt Luật Bat đai năm 2013, luật này bat đầu có

hiệu lực từ ngày 01/07/2014 và chính thức thay cho Luật Bat đai 2003.

Luật bỗ sung quy định về các trường hợp đăng ký lan dau, đăng ký sửađổi, đăng ký đất dai trên cổng thông tin điện tử, thêm vào cho day đủ các quy.định trường hop sử dụng đất là tài sản chung của nhiễu người thì cấp mỗingười một giầy chứng nhận, hoặc cấp một giầy chứng nhận vả giao cho người

đại dién khi người dân có yêu cẩu Bên canh đó, toan bộ những người có

chung quyển sử dụng đất, nha ở hay tai sin gắn liễn với đất déu được ghi tên

đây đủ trên giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật nay cũng có quy định về trường

hop có thé cấp giấy chứng nhận khi không có giấy tờ về quyền sử dụng datcũng có thé được cắp giây chứng nhân Luật Dat đai 2013 đã được Quốc hội

đẳng ý chấp thuận cho thực hiện, sau khi dự thao la sự kiện trọng đại, có tam

ảnh hưởng lớn trong việc đánh dau những đổi mới về chính sách đất đai nhằm.đáp ứng theo yêu câu phát triển kinh tế - zã hội trong thời kỳ thúc day su pháttriển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đắt nước, thể hiện được ý chí, kỷ vọng vả

‘mong muôn của dai da sô nhân dân.

KET LUẬN CHƯƠNG 1Qua quá trình tìm hiểu vẻ việc cấp GCNQSDĐ và pháp luật vé cấp

GCNQSDD tại chương 1 luận văn, tôi rút ra mét số kết luận chính sau:

Thứ nhất cấp GCNQSDĐ là một nội dung của quản lý nhà nước về đất

dai được thực hiện trên cơ sở quyển lực nha nước, Hoạt động nảy nhằm công nhận quyển sử dụng đất hợp pháp của người được Nhả nước giao đất, cho thuê đất cấp GCNQSDB, đồi hỏi cơ quan có thẩm quyển chuyên môn

phải thực hiện một loạt các hoạt động mang tính kỹ thuật và nghiệp vụ như.

Đo đạc, phân loại đắt, xác định diện tích, ranh giới sử dụng đất, đăng ký đất đại

Thứ hai cấp GCNQSDĐ không chi tạo tiên dé để người sử dụng đất

thực hiên các quyển và ngiấa vụ do pháp luật đất đai quy định, ma còn góp phân nâng cao hiệu quả quản lý nha nước về đất dai va nâng cao tính công khai, minh bạch của thi trường bat đông sản nhằm bảo về lợi ích tốt nhất của người dân.

Thứ ba các quy pham vẻ cấp GCNQSDĐ mang tinh hành chính công,

thể hiển quan hệ hợp pháp giữa Nha nước và người sử dung đất trong cấp

GCNQSDĐ Pháp luật về cép GCNQSDĐ bao gồm nhóm các quy phạm mang tính nội dung và nhóm quy phạm mang tinh hình thức Đó la các quy

định vẻ phạm vi điều chỉnh, diéu kiên, căn cứ, nguyên tắc, đối tượng, thẩm

quyền được cấp GCNQSDĐ va các quy định vẻ trình tu, thủ tục cấp giấy chứng nhân.

Thứ tr, pháp luật vé cép GCNQSDĐ hình thành va phát triển qua từng

thời kỳ gin với việc ban hành Luuật Đắt dai năm 1987, Luật Dat đai năm 1993,

Luật Dat dai năm 2003, Luật Dat đai năm 2013 và các văn ban hướng dẫn thi

hành Các văn bản pháp luật nay quy định vẻ việc cấp GCNQSDB, tạo cơ sỡ pháp lý cho hoạt đông cập GCNQSDĐ trên thực tế