Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

TÓM TẮTĐề tai nghiên cứu “Đánh giá các yếu tổ ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NONG LAM TP HO CHÍ MINH

xxx % % %% KKK

NGUYEN THỊ TƯỜNG THU

ĐÁNH GIÁ CAC YEU TO ANH HUONG DEN CÔNG TAC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN GAN LIEN

VOI DAT CAC DU AN NHA CHUNG CU

TAI THANH PHO THU DUC, THANH PHO HO CHI MINH

LUẬN VAN THẠC SĨ QUAN LY DAT DAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC NONG LAM TP HO CHÍ MINH

xxx % % %% KKK

NGUYEN THỊ TƯỜNG THU

ĐÁNH GIÁ CÁC YEU TO ANH HUONG DEN CÔNG TAC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN GAN LIEN

VOI DAT CAC DU AN NHA CHUNG CU

TẠI THÀNH PHO THU ĐỨC, THÀNH PHO HO CHÍ MINH

Chuyénnganh : Quan lý Đất đai

ĐÁNH GIA CÁC YEU TO ANH HUONG DEN CÔNG TÁC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN GAN LIEN

VOI DAT CAC DU AN NHA CHUNG CU

TAI THANH PHO THU DUC, THANH PHO HO CHI MINH

NGUYEN THI TUONG THU

Hội đồng cham luận van:

1 Chủ tịch: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

2 Thư ký: TS HUỲNH THANH HIEN

Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

3 Ủy viên: TS ĐÀO THỊ GỌN

Hội Khoa Học Dat

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Tôi tên là: NGUYEN THỊ TƯỜNG THU, sinh ngày 29 tháng 11 năm 1982,

tại Quảng Ngãi

Tốt nghiệp Đại học ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông LâmThành phó Hồ Chí Minh năm 2005

Tháng 12 năm 2021 học cao học ngành Quản lý đất đai tại trường Đại họcNông Lâm thành phố Hồ Chi Minh

Quá trình công tác:

- Từ năm 2005 đến 2009 Công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quậnThủ Đức

- Từ năm 2009 đến 2012 Công tác tại Văn phòng UBND quận Thủ Đức

- Từ năm 2012 đến 2013 Công tác tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Thủ

Đức

- Từ năm 2013 đến 2015 Công tác tại UBND phường Trường Thọ quận Thủ

Đức

- Từ năm 2015 đến 2017 Công tác tại Hội Liên hiệp phụ nữ quận Thủ Đức

- Từ năm 2017 đến 2020 Công tác tại Uỷ ban kiểm tra Quận ủy Thủ Đức

- Từ năm 2020 đến 2021 Công tác tại Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức

- Từ năm 2021 đến 2023 Công tác tại Phòng Quản lý đô thị Tp Thủ Đức

- Từ năm 2023 đến nay Công tác tại Phòng Quy hoạch — Xây dựng thànhphố Thủ Đức

Địa chỉ liên lạc: 97/23 A đường 48 nhánh 3, khu phố 6, phường Hiệp BìnhChánh, Thành phố Thủ Đức

Điện thoai:0909355922; Email: thunguyen29111982@gmail.com

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các sô liệu, kêt quả

nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bô trong bât

kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi đã nhận được

sự giúp đỡ của các giáo sư, phó giáo sư, tiến sĩ, quý thay, cô trường Dai học NôngLâm thành phó Hồ Chí Minh; cơ quan; Ban, Ngành; gia đình, bạn bè và đồngnghiệp Tôi xin chân chân thành cảm ơn đến:

- TS Nguyễn Thị Bích Phượng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôitrong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

- Các thầy, cô giáo Khoa Quan lý Dat dai và Bất động sản, Phòng đào taosau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM đã tạo điều kiện tốt cho tôi trongquá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài

- Các giáo sư, tiến sĩ công tác tại các cơ quan, trường học khác đã tận tình

giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường.

- Các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã ủng hộ, giúp đỡ tôitrong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn./.

TP Hồ Chí Minh, ngày thang năm 2024

Tác giả luận văn

TÓM TẮT

Đề tai nghiên cứu “Đánh giá các yếu tổ ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại thành phố Thú Đúc, thành phố Hồ Chi Minh” được thực hiện từ tháng

08 năm 2023 đến tháng 12 năm 2023, nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức làm cơ sở đề xuất các giải pháp Đề tài

sử dụng các phương pháp điều tra, thu thập số liệu, thống kê mô tả, so sánh, phân tích,đánh giá số liệu và phương pháp bản đồ Qua nghiên cứu đề tài thu được kết quả:

TP Thủ Đức có tốc độ phát triển kinh tế cao, cùng với đó là trên địa bàn có nhiềutrường đại học, cao dang cùng với khu công nghệ cao và khu chế xuất Linh Trung nên dân

số tập trung đông đúc, do đó nhu cầu nhà ở lớn và nhà ở chung cư phát triển là tất yếu.

Tại thành phố Thủ Đức có 89 chung cư thương mại được xây dựng va đi vào hoạt động giai đoạn 2014 - 2022, tập trung chủ yếu tại Quận 2 (cũ) với 45 chung cư thươngmại, diện tích xây dựng hơn 72.22 ha, tổng số căn hộ 28.355 căn nhưng chỉ cấp GCN

QSDD và QSH TSGLVD với 8.796 GCN đạt 31,02% Mặt khác, Quận 9 (cũ) có 3.505

GCN được cấp trên tong số 18.969 căn hộ, đạt tỷ lệ rất thấp với 8,48%.

Trong 04 dự án chung cư thương mại được chọn nghiên cứu, dự án Chung

cu Fresca Riverside và dự 4 Chung cư Sunview Town có tỷ lệ cấp GCN QSDD vaQSH TSGLVD khá cao với lần lượt đạt 88,69% và 99,45% Việc chưa cấp giấy

chứng nhận được xác định là do các nguyên nhân: Chủ đầu tư thế chấp dự án làm cho các căn hộ không đủ điều kiền đăng ký cấp GCN; Chủ đầu tư xây dựng không đúng giấy phépxây dựng dẫn đến không đủ điều kiện cấp GCN; Chủ đầu tư thu phí trái với hợp đồng banđầu dẫn đến tranh chấp, không đủ điều kiện cấp GCN

Từ kết quả nghiên cứu đề tài đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ và QSH TSGLVD tại các dự án nhà chung cư: Giải pháp về quy định phápluật; Giải pháp về nguồn nhân lực quản lý nhà nước; Giải pháp về cơ sở vật chất,công nghệ; Giải pháp về thế chấp dự án; Giải pháp về thuế, phí; Giải pháp về quản

ABSTRACTThe MSc thesis "Assessing factors affecting the granting of certificates of land use rights, ownership of houses and other assets attached to land for apartment buildings projects in Thu Duc city, Ho Chi Minh City" Ho Chi Minh City" will be carried out from August 2023 to December 2023, to evaluate factors affecting the issuance of Certificates of land use rights, ownership of houses and other attached assets with land for apartment projects in Thu Duc city as a basis for proposing solutions The topic uses methods of investigation, data collection, descriptive statistics, comparison, analysis, evaluation of data and map methods The following results were obtained:

Thu Duc city has a high economic development rate, along with that there are many universities and colleges in the area along with high-tech park and Linh Trung export processing zone, so the population is densely concentrated, therefore The need for large housing and apartment building development is inevitable.

In Thu Duc city, there are 89 commercial apartments built and put into operation in the period 2014 - 2022, concentrated mainly in District 2 (old) with 45 commercial apartments, construction area of more than 72,22 hectares, The total number of apartments

is 28.355 units but only Certificates of Land Use Rights and Property Rights are issued with Land Use Rights Certificates with 8,796 Certificates reaching 31,02% On the other hand, District 9 (old) had 3.505 certificates issued for a total of 18.969 apartments, reaching a very low rate of 18,48% The reason the certificate has not been issued is because the investor has not yet completed its financial obligations and completed the procedures for issuing a certificate for the apartment.

Among the four commercial apartment projects selected for research, the Fresca Riverside Apartment project and the Sunview Town Apartment project have quite high rates of issuance of Land Use Rights Certificates and Land Use Rights Certificates, reaching 88.69% and 99.45% respectively The lack of certification was determined to be due to the following reasons: The investor mortgaged the project, making the apartments ineligible to register for issuance of Certificates; The investor does not build in accordance with the construction permit, leading to ineligibility for issuance of Certificate of Merit; The investor charged fees contrary to the original contract, leading to disputes and not being eligible for a Certificate of Origin.

From the research results, the topic proposes solutions to complete the work of granting Land Use Rights Certificates and Land Use Rights Certificates in apartment buildings projects: Solutions on legal regulations; Solutions for state management human resources; Solutions for facilities and technology; Project mortgage solutions; Tax and fee

Mie a Cố CÔ cổ 0 vil

Danh mục các chữ viẾt tắt - + s22 222122121121221211211121111211211210121111212 1e ce x

Danis ichy eA cl ĐỘT Di-css.snxcssosssiesozeiiitsoagSidist288100ni:5aE025/00150218u2ig688igEsdirbztuiudigoolliufghiklströctibag XI

OANH SAC HOA C0 sex nssosisstenoioel9Si2540219866038330003088:1238000338)830100E9G3BĐS.QSERSSGLSSSHUNGLS2400184 Xi

0621000 1Taree 1 TONG QUAN 00090 )) ` vẽ ốc 51.1 Đất đai và Quan lý nhà nước về đất đai -2-©2252222222222E222z22EczExzrxees 51.1.1 Đất đai và tài sản gắn liền với đất - 2-2 2s+2x22E22E22E22122121 21212 ce 51.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai - 2-52 5222221221221221221212112112112122121 Xe 8

1.1.3 Quyền sử dung dat và quyền sở hữu nhà 2- 22 +222S2z2E2zzzzzzse2 9

1.2 Nhà chung cư, quản lý nhà chung cư và công tác cấp Giấy chứng nhận

quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât các

CUE An TAN AUC NU Bp OU bussidcnniouidddnididEinSt2400/020G30815)54403.0030%30780489ùgigG0159)gEEGA30100W058/6/G04 6-3008 10

1.2.1 Dự án kinh doanh bat AON SAN 10

1.2.2 Nha chung cư va quản lý nha chung cư ceeeceeeeeeeeeeeeeeeeeees 14

1.2.3 Công tác cap Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở

và tài sản khác gắn liền với dat các dự án nhà chung cư - - 16

1.2.4 Các yéu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

1.2.5 Các căn cứ pháp lý liên quan đề tải 2 2¿222222222222E22E222E22xzzzczxez 201.3 Những nghiên cứu có liên quan trên thế giới và trong nước . 22

V3.1 co .H Ả.ẢẢẢ 32

1.3.5 Thi se 25

1.3.3 Tại thánh phố Hỗ Chí Mii occ ceconecseccensnsvsnvenetinnensnnetsenaivessnwesnvessenenonenvenvs #7Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP -¿©22222+22z2z2zzzzzzxe2 29

2.1 Nội dunig nghiÊn GỮU sac 22212 sues Án Hà HA a2 TH H4 kHỂn dÁ Hg20Ep24.k pH 39

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý, sử dụng đất thành phố

1 mẽ 29

2.1.2 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án nhà chung cư -.- 292.1.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ và QSH

TSGLVD tại các dự án nha Chun CW::sccscisic6xs264816044161663615565 6 368605465136836 138% 29

2.1.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ và QSH

TSGLVD tại các dự án nhà chung Cư -5- 252 +S+<S+£++E+ssereerrrrrrrrerree 30

250» Ê HƠI Phấp NE HE bán se sngsseisebtetdDniobsoistsosSSNESISGU6493005084831330H3838L5s6021g80.gg:g©22)Ú

2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin - eee 252 cee ceeeeceeeeceeeeteeeeeeeeees 30

2.2.2 Phương pháp tham van chuyên gia 2- 22©2222222222EE£22+22zzzEzzzzzrxez 332.2.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tong hợp số liệu 2 2-52: 33

2.2.4 Phuong phap danh 0à 1 34

2.2.5 Phuong pháp sử dụng bản d6 ccccccccccecssecssessseceseecseessessseseteessesstessteeseeesee 3inrrng Cee eC Ce TT sessseoseeeocssgtesicsttEES9S01220G:2002000322002800010380 363.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý, sử dụng đất thành phố Thủ

ĐỨC 22222 222222222122112112212211211221211211212121 1c 3

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên - 2+ 2+22SE£EE2EEE2EE2 2E SỔ3.12 Thủi Hình Bính 06 = xã BẾI seauesuenaioninhtbiatninneitgbsgiiabst0A0pkgSBA00i03088.g0016E0.000160 38

12 ru nen me eer nnecennaniuohoiriGiordanEtoipiecotoitiegSiESđ2AsGcer820ig0nquạ 42

3.1.4 Công tác quản lý đất đai 222222222222222112211271227122121121121 21 xe 45

3.2 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

va tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án nhà chung cư - - 48

3.2.1 Tình hình thực hiện dự án nhà ở chung cu - - - <=+<c+<c+ec+ec+s 48

3.2.2 Tình hình cấp GCN QSDD và tài sản gắn liền với đất tại các dự án nha

ở GHUỦÑE GÙ -22022,LHE2EU21DE.-L0 082 EADEHDA.LCEADiiHireLHCU-iiEiDHHEEELHELE-Li.Hie 50

3.2.3 Phân tích những khó khăn, bất cập trong thực hiện dự án và cấp GCN

QSDD và QSH TSGLVD tại các dự án nhà ở chung cư - 55

3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cap GCN QSDD va QSH

TSGLVD tại các dự án nhà chung Cư - 5-5222 222*22**+E£+sEssrerreererrrees 58

3.3.1 Tình hình thực hiện dự án và công tác cấp GCN QSDĐ và tài sản gắnliền với đất tại 04 dự án nhà ở chung cư nghiên cứu -:- 2 2z52z5s2 583.3.2 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cap GCN QSDD va QSH

TSGLVD tại các dự án:nhà Chung CW::::::ss::s:sssxs35566555456418616500316516563585 9865540886338 66

3.3.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác cấp GCN QSDĐ và

QSH TSGLVD tại các dự án nhà chung cư 555555 £+sc+sc+eeeereerrrs 68

3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ và QSH TSGLVĐ

tại cáo dir dn rif8.CHUIE?ÔOW566xcga266s-E5SEs6 S0010619839s6-4L83/908620BGE0E2L6530/C0L31E4812L868/88.:82 75

3.4.1 Giải pháp về quy định pháp luật 2 2222222222+222222+22zzzxzzzrsrxez 753.4.2 Giải pháp về tô chức thực hiện ¿©22©522S22E22E22E22E22E22E222222222ee2 763.4.3 Giải pháp về nguồn nhân lực quan lý nhà nước -222z z2 ld3.4.4 Giải pháp về cơ sở vat chất, công ngh6 cece ecsesseesessesseesesseeeeseeeseeaees 7834.5 Cũñi phữn“về i oe, ee 783.4.6 Giải pháp về thuế, phí -¿2252+22222122EE2E122312212711221271211221 212222 xe 793.4.7 Giải pháp về quản lý xây dựng chung cư -222©2222+222Ezzzz5sz+> 79KET LUẬN VÀ KIEN NGHỊ 2+ 2 SS2ES2E£2EE2E22E211211217121.212121 1e 81

a uareaeeaetenotirttbstbtkibdsontesiisnuangdudnoobisdduttriBAGrngicduingidsoe 83PHU LUC 9 :.ÄÄäã—äậ , ,ÔỎ 86

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

Kinh doanh bat động sản

DANH SÁCH CÁC BANG

BANG TRANG

Bảng 2.1 Lỗi liệu th Ch ap ve scscsssscsssansssansesnssvevoonsosssesnesaaocsnransevseveesesnrenseremsseavennses DO

Bang 2.2 Các chung cư chọn nghién cứu - e eects cee eeceeteeeeteeeteeee 31

Bang 2.3 Phân bé phiếu khảo sat cc cc ceccecccccsecsessessesseessessesstessesseeseesseseseeees 32Bang 3.1 Tốc độ tăng trưởng bình quân thành phố Thủ Đức giai đoạn 2016-

;i000055 Ô 30

Bang 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thủ Đức -2 25252552+- 43Bang 3.4 Biến động sử dụng đất thành phố Thủ Đức giai đoạn 2014 - 2022 44Bang 3.5 Tình hình cấp GCN QSDĐ và QSH TSGLVD tại thành phố Thủ

Đức qua các năm trong giai đoạn 2014 - 2022 - -+<+<<+++e£e+eeezxe 54

Bang 3.10 Khai quát 04 dự án chung cư điển hình -2-55255255+55+2 59Bang 3.11 Tình hình cap GCN QSDD và QSH TSGLVD tai 04 dự án chung

GƯƠHĐHÏ1ETT GỮTLiptgg2612zg300160038)101AGRGSRBEIRBIGRSISGHIGIRBEGMIGRNĐIGERĂNGIRESSÿNGiESSBXGGESSttssagi 64

Bảng 3.12 Xác định các yếu té ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ vaQSH TSGLVD tại các dự án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức 67Bang 3.13 Kết quả khảo sát người dân và cán bộ chuyên gia - 68

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANG

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Thủ Đức -2©2¿2s+2s+zzezsezsezsezs-c-c-.3/7

Hình 3.2 Ty trọng các chung cư thương mai trước va sau năm 2013 49

Hình 3.3 Số dự án chung cư thương mại tại thành phố Thủ Đức giai đoạn 2U << DODD orc crests bodNgiáuig G535 G00RGHGGEEGEGLERERIEGGEGSgSiQdGESStEuftRauEBBfgtixgqgtatgostoesaad 49 Hình 3.4 Tỷ lệ cap GCN QSDĐ và QSH TSGLVD tại thành phó Thủ Đức Điãiidab-20 1< 20277: sucsueuenndnoakinisnoakddndsekoEik nesieolneascascnaavanivciaumtunindiauteneaaste 50 Hình 3.5 Hình ảnh thực tế chung cư Fresca Riverside 2: 225525522 60 Hình 3.6 Sơ đồ vị trí chung cư Fresca Riverside 2 2¿©2z+22zz2zzzzzze2 60 Hình 3.7 Hình ảnh thực tế chung cư Sunview Town -25+555+55ssccss2 61 Hình 3.8 Sơ đồ vị trí chung cư Sunview Town -+-522+222z+2cxzszrxssrscee 61 Hình 3.9 Hình ảnh thực tế chung cu 4S Riverside Linh Đông - 62

Hình 3.10 Sơ đồ vi trí chung cư 4S Riverside Linh Đông - 62

Hình 3.11 Hình ảnh thực tế chung cư Moonlight Residences - 63

Hình 3.12 Sơ đồ vị trí chung cư Moonlight Residences -. - 63

MỞ DAUĐặt vấn đề

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triểnđất nước, được quản lý theo pháp luật” Việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả,tiết kiệm là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước, là yếu tố quyết định sự phát triểnmột cách bền vững của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ồn định chính trị - xã hội

Về mặt kinh tế, đất đai là tài sản, tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt là thành phan quan trọng hang đầu của môi trường sống, là địa ban phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; làđối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động, đất là mặt bằng phát triểnkinh tế quốc dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắnliền với đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa thiếtthực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tô chức vàcông dân; là chứng từ pháp lý đảm bảo mọi quyền lợi đối với chủ sở hữu đất, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất; Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trêngiao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản côngkhai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

Thành phố Thủ Đức được thành lập theo Nghị quyết 1111/NQ- UBTVQH14ngày 09 tháng 12 năm 2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (có hiệu lực thi hành

từ ngày 01 tháng 01 năm 2021), trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên của Quận

2, 9 và Thủ Đức, có tổng diện tích tự nhiên 21.156,96 ha chiếm 10,09% diện tíchdat đai toàn thành phố Hồ Chí Minh, gồm 34 phường trực thuộc Dân số của thànhphố Thủ Đức tính đến thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2022 là 1.209.771 người(tương đương khoảng 13% dân số Thành phố Hồ Chí Minh), mật độ dân số trung

bình là 5.718 người/km?.

Thủ Đức là Thành phố mới được thành lập trực thuộc thành phố Hồ Chi

mang lại giải pháp nhà ở hiệu quả khi mà các khu đô thị ngày càng đông dân hơn,

quỹ đất nhà ở bị thu hẹp và khó tìm được khu đất phù hợp dé “an cư lạc nghiệp” màngười dân lựa chọn; sự xuất hiện của các nhà chung cư đã góp phần giải quyết hiệuquả những van dé bức thiết đó, vừa giúp việc quy hoạch phát triển đô thị dién rathuận lợi, vừa tạo điều kiện cho người dân thay đổi giá tri sống theo hướng hiện đại.Tuy nhiên, trong công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư trong những năm gầnđây xuất hiện nhiều bật cập, nhiều dự án nhà chung chưa cấp GCN quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân, từ đó dẫnđến khiếu nại, khiếu kiện về cấp GCN tại các dự án nhà chung cư trên cả nước vàthành phố Thủ Đức cũng không ngoại lệ

Giai đoạn 2014 - 2022, thành phố Thu Đức xây dựng 89 chung cưng thươngmại, tập trung chủ yếu tại Quận 2 (cũ) với 45 chung cư thương mại, diện tích xâydựng hơn 72.22 ha, tông số căn hộ 28.355 căn nhưng chỉ cap GCN QSDĐ và QSHTSGLVD với 8.796 GCN đạt 31,02%; Quận 9 (cũ) có 3.505 GCN được cấp trêntổng số 18.969 căn hộ, đạt tỷ lệ rất thấp với 18,48% Vậy yếu tố nào ảnh hưởng đếncông tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tài sảnkhác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức cần được làm

rõ là cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giây chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự ánnhà chung cư tại thành phố Thủ Đức

Xuất phát từ những van dé đó, đề tài “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đếncông tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đúc, thành phố

Hồ Chí Minh ” được thực hiện

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tong quát

Xác định và đánh giá các yếu tổ ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất các dự

án nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức, làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệuquả công tác này, góp phần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các du án nhà chung cư trên dia bàn thanhphố Thủ Đức và tại 04 dự án nhà chung cư nghiên cứu;

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các dự án nhàchung cư tại thành phố Thủ Đức

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giây chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung

cư tại thành phố Thủ Đức

Đối tượng nghiên cứu

- Các dự án nhà chung cư thương mại tại thành phố Thủ Đức

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nha chung cư tại

thành phố Thủ Đức

- Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gan liền với đất (căn hộ) tại các dự án nhà chung cư thương mại tạithành phố Thủ Đức

Phạm vi nghiên cứu đề tài

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ nghiên cứu một số nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức,thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2014 - 2022 Bên cạnh đó, đề tài chọn 04 nhàchung cư dé nghiên cứu chuyên sâu là:

- Chung cư Fresca Riverside với 398 căn hộ

- Chung cư Sunview Town với 1.639 căn hộ

- Chung cư Moonlight Residences với 535 căn hộ.

Phạm vỉ không gian và thời gian

- Về không gian: Pham vi nghiên cứu là các dy án nhà chung cư nằm trong địagiới hành chính thành phố Thủ Đức, thành phó Hồ Chí Minh

- Về thời gian: Đề tài sử dụng số liệu dự án nhà chung cư thương mại từ năm

Chương 1

TONG QUAN

1.1 Đất dai và Quan ly nhà nước về đất đai

1.1.1 Đất đai và tài sản gắn liền với đất

1.1.1.1 Đất đai

Về mặt kinh tế, đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đốitượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động, đất là mặt bằng phát triểnkinh tế quốc dân

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khudân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” (Quốc

Hội, 2013).

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư BTNMT, “Dat đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thé và có cácthuộc tính tương đối ôn định hoặc thay đổi nhưng có tinh chu kỳ, có thé dự đoán

14/2012/TT-được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tổ tự

nhiên, kinh tế - xã hội như: thé nhưỡng, khí hậu, địa hình, dia mạo, địa chất, thuỷvăn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Bộ Tai nguyên

và Môi trường, 2012).

1.1.1.2 Tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất được hiểu là những tài sản vật chất không thé táchrời với một mảnh đất cụ thé, vi dụ như các công trình xây dựng như nhà ở, tòa nhà,cầu đường, đường sắt, đường bọ, cống hồ và các công trình khác được xây trên mộtmảnh dat cụ thé Các tài sản này được coi là gắn liền với dat vì chúng không thé di

chuyền hoặc tach rời một cách dé dàng và không gây thiệt hại cho chúng (Chính

phủ, 2014).

Theo pháp luật Việt Nam, tài sản gắn liền với đất còn bao gồm các quyền sửdụng đất, quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản khác có liên quan đến đất Tài sảnnày thường được xem là cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh doanh, giao thôngvận tải, công nghiệp và dân cư Việc quản lý và sử dụng tài sản gắn liền với đất cầntuân thủ các quy định của pháp luật dé đảm bảo an toàn và bền vững cho môi

trường và con người.

Đúng với ý nghĩa của tài sản gắn liền với đất, các tài sản này thường đượccoi là các tài san đầu tư lớn và có giá trị cao Việc quan lý và sử dung tài sản này làmột trong những vấn đề quan trọng nhất của các doanh nghiệp và Chính phủ Việc

sở hữu các tài sản gắn liền với đất thường đòi hỏi các quy trình pháp lý và thủ tụcphức tạp dé đảm bao tính chính xác và tránh các tranh chấp pháp ly trong tương lai

Trong phạm vi tài sản gắn liền với đất, các quyền sử dụng đất có thể đượcchia thành nhiều loại khác nhau, chang hạn như quyền sử dung đất cho mục đíchnông nghiệp, quyền sử dụng đất cho mục đích công nghiệp, quyền sở hữu đất vàquyền sử dụng đất theo hình thức cho thuê Các quyền sử dụng đất này cũng có thểđược phân loại theo thời hạn Ví dụ như quyền sử dụng đất dài hạn, quyền sử dụngđất ngắn hạn hoặc quyền sử dụng đất vĩnh viễn (Chính phủ, 2014)

Hiện nay theo quy định của pháp luật về đất đai thì tài sản gắn liền với đấtbao gồm một số loại tài sản cụ thé:

Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Nhà ở, côngtrình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở là các công trình xây dựng đượcthực hiện nhằm mục đích phát triển các dự án xây dựng nhà ở hoặc khu dân cư Các

dự án này thường được thực hiện bởi các nhà đầu tư, công ty xây dựng hoặc các chủđầu tư khác Các công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bao

gồm một số loại công trình khác nhau Cụ thé:

- Nhà ở: các loại nha ở được xây dựng trong các khu đô thị hoặc khu dan cu

mới Các nhà ở này có thể bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố, chung cu,

- Các công trình cơ sở hạ tang: các công trình cơ sở hạ tang được xây dựng

để đảm bảo các hoạt động sinh hoạt hàng ngày của cư dân trong khu dân cư, baogồm đường giao thông, hệ thống thoát nước, điện, nước,

- Các công trình công cộng: các công trình công cộng bao gồm các công trình

xây dựng như trường học, bệnh viện, công viên, sân bóng, Các công trình này

được xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân trong khu dân cư (Quốc Hội,

2013; Chính phủ, 2021).

Các tài sản gắn liền với đất với các đặc điểm như sau:

- Không thể tách rời: tài sản gắn liền với đất không thể di chuyển hay táchrời một cách dễ dàng Các tài sản này thường được xây dựng và lắp đặt trực tiếptrên mảnh đất cụ thể và không thể được đi chuyền một cách độc lập

- Tính liên kết chặt chẽ: tài sản gắn liền với đất có tính liên kết chặt chẽ vớimảnh đất mà chúng được xây dựng trên Các tài sản này thường được xem như mộtphần của mảnh đất và không thể tách rời được mảnh đất mà chúng đang gắn liền

- Có giá trị cao: tài sản gắn liền với đất thường có giá trị cao và đòi hỏi chỉphí đầu tư lớn đẻ xây dựng và duy trì Do đó, việc quản lý và sử dụng tài sản nàycần phải được thực hiện một cách cần thận và hiệu quả dé đảm bảo đầu tư và bền

vững trong dai han.

- Được coi là cơ sở hạ tầng: tài sản gắn liền với đất thường được coi là cơ sở

hạ tầng cho các hoạt động kinh doanh, giao thông vận tải, công nghiệp và dân cư

Việc quản lý và sử dụng tài sản này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an

toàn và bền vững cho môi trường và con người

- Phải tuân thủ quy định của pháp luật: việc quản lý và sử dụng tài sản gắnliền với đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tín chính xác vàtránh các tranh chấp pháp lý trong tương lai Việc sở hữu các tài sản này thường đòihỏi các quy trình pháp lý và thủ tục phức tạp dé bảo đảm tính chính xác và tránh cáctranh chấp pháp lý có thé xảy ra trong tương lai

1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động tổ chức và điều chỉnh bằng quyềnlực nhà nước đối với các hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đấtđai dé thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhằm duy tri và pháttriển các quan hệ đất đai theo trật tự pháp luật quy định (Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2007).

1.1.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Theo Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung về quản lý đất đai

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và

bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tai nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đắt, chuyền mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi dat

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê dat dai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phố biến, giáo dục pháp luật về đất dai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; Xây dựng không đúng giấy phép, tố cáotrong quản lý và sử dụng đất đai.

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

Với 15 nội dung quản lý đất đai được quy định rất cụ thể trong luật đất đai và

các văn bản dưới luật, làm căn cứ quan trọng đề các địa phương thực thi công tácquản lý đất đai

1.1.3 Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

1.1.3.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhânđược Nhà nước giao đất sử dụng “Quyên sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộgia đình, chủ thé khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc côngnhận quyền sử dụng đất” (theo điều 688 Bộ Luật Dân sự) (Quốc Hội, 2015)

Quyên sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khiquan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đang xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở

thành một vấn đề nóng hồi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế tìm ra một cơ

chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích

là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đây nền kinh tế phát triển và xãhội 6n định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vậnđộng quan hệ dat đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiễn củanền kinh tế - xã hội đất nước

1.1.3.2 Quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ dựa trên quy định tại điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: Chủ sở hữunhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thứcđầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhậnđổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liênquan Theo đó, có thé thay pháp luật quy định cụ thé về khái niệm chủ sở hữu nhà ở

Về đối tượng sở hữu nhà ở là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vàoViệt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện theo quyđịnh riêng về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân và tổ chức nước ngoài.

Đối với tô chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu

tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi

nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; Chủ sở hữu nhà ở là người

Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức đó là mua, thuê mua nhà ở

thương mại của doanh nghiệp, hay mua, thuê nhà ở của hợp tác xã kinh doanh bấtđộng san hay còn gọi là doanh nghiệp kinh doanh bat động sản, mua, nhận tặng cho,nhận đồi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyên nhượng quyền

sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền dé

tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức sau: Dau tư

xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật

có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại baogồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khuvực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp theoquy định nêu trên thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứngnhận) đối với nhà ở đó Nhà ở được cấp Giây chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.(Quốc Hội, 2013)

1.2 Nhà chung cư, quản lý nhà chung cư và công tác cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự

án nhà chung cư

1.2.1 Dự án kinh doanh bắt động sản

- Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanhbất động san là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dung, mua, nhận chuyền

nhượng để bán, chuyên nhượng: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san;

thực hiện dịch vụ môi gidi bất động sản; dịch vụ sản giao dịch bat động san; dich vu

tư van bat động san hoặc quan ly bất động sản nhằm mục dich sinh lợi” (Quốc Hội,

2014).

- Theo Khoản 2 Điều 55 Luật Dat dai 2013 quy định Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đấtn đối với “Tổ chức kinh tế được giao dat dé thực hiện dự án đầu

tư xây dựng nha ở dé bán hoặc dé bán kết hợp cho thuê” (Quốc Hội, 2013)

1.2.1.1 Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định như sau:

“1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau

đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất tronggiấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵntrong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận vềquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trìnhxây dựng gắn liền với dat;

c) Không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều

kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyên sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên dé bao đảm thi hành án;

đ) Trong thời hạn sử dụng đất”

1.2.1.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

“1, Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định khôngđược thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2 Tô chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanhnghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này” (Quốc Hội, 2014)

1.2.1.3 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở

Theo Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“1 Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiệnkinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền từng thời kỳ

2 Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quyhoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa

phương trong từng giai đoạn.

3 Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chấtlượng xây dựng: thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nỗ; bảo đảmkiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và cókhả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tainguyên đất đai

4 Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạchchi tiết xây dựng và chủ yêu được thực hiện theo dự án Dự án đầu tư xây dựng nhà

ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều nay, bảo đảm việcphân bố dân cư, chỉnh trang đô thị Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thìchủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở đề cho thuê

5 Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển

nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng

nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng

vùng, miễn; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triên nông thôn

bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng” (Quốc Hội,

2014).

1.2.1.4 Các trường hợp phat triển nhà ở theo dự án

Theo khoản 2 Điều 18 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“- Phát triển nhà ở dé cho thuê, cho thuê mua, dé bán của các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản;

- Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;

- Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;

- Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước” (Quốc Hội, 2014a)

1.2.1.5 Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo Khoản 2, 3 , 4 Điều 19 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“2, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thựchiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dungquyết định chủ trương dau tư của cơ quan nhà nước có tham quyền và đáp ứng cácyêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này

3 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên

bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhucầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việttrước, viết tiếng nước ngoài sau Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được

cơ quan có thâm quyên quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xâydựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng

4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự

án đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dungbao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sảnxây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tong mức dau tư nếu là dự ánđược đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thâm quyền theo quy định

tại Điều 170 của Luật nay quyét định trước khi triển khai thực hiện xây dựng.”

(Quốc Hội, 2014a)

1.2.2 Nhà chung cư và quản lý nhà chung cư

1.2.2.1 Nhà chung cư

Luật Nhà ở năm 2014 (tại Khoản 3 Điều 3) định nghĩa Nhà chung cư: “Nhàchung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, cóphần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụngchung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dungvới mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé

ở và kinh doanh” (Quốc Hội, 2014a)

Theo tiểu mục 1.46 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN04:2021/BXD về Nhà chung cư, thì căn hộ chung cư là “Căn hộ nằm trong nhàchung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích dé ở cho một gia đình, cánhân hay tập thé." (Bộ Xây dựng, 2021)

Phân loại nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung là Luật Nhà ở), baogồm: Nhà chung cư thương mai; Nha chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tai

định cu; Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại; Nha chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.

Phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư:

Theo Khoản 15, 16 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộhoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữuriêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặctrong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật

1.2.2.2 Quản lý nhà chung cư

Quản lý nhà chung cư là việc quản lý mọi hoạt động của tòa nhà chung cư.

Việc quản lý chung cư bao gồm từ các công trình xây dựng và hệ thống kỹ thuậtảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người dân trong chung cư Việc quản lýchung cư có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo đảm mọi hoạt động được diễn ra mộtcách dễ dàng như những vấn đề liên quan đến mạng internet, điện nước, thang máyhay hệ thống camera giám sát đảm bảo sự an toàn cho khu chung cư (Bộ Xây dựng,2021a) Số lượng cư dân sinh sống tại các chung cư rất lớn nên việc quản lý chung

cư được vận hành bởi một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và có nhiều kinhnghiệm dé xử lý các tình huống bất ngờ, nhằm tối ưu hóa được việc quan lý nhà

chung cư.

Ban quản lý chung cư

Ban quản lý chung cư là đơn vị vận hành và quản lý chung cư theo các quy

định của pháp luật Trong đó, ban quản lý chung cư có thê là cư dân hoặc đội ngũ

quản lý có năng lực cao được đào tạo chuyên nghiệp.

Nhiệm vụ của ban quản lý chung cư là kiểm tra liên tục và thường xuyên các

hệ thống vận hành hoạt động của chung cư như: thang máy, camera giám sát anninh, hệ thống phòng cháy chữa cháy, Thường xuyên kiểm tra các hoạt động củanhân viên thuộc ban quản lý chung cư dé đảm bảo công việc được dién ra một cáchtrôi chảy Điều khiến các hoạt động bên trong và bên ngoài chung cư: thang máy,đèn điện, hệ thống chữa cháy và các thiết bị khác được sử dụng trong chung cư (Bộ

Xây dựng, 2021a).

Quản lý vệ sinh chung cư: Vấn đề vệ sinh bên ngoài và trong của chung cưcũng nên được chú trọng Hiện nay, các ban quản lý chung cư đều có một đội ngũdọn đẹp vệ sinh chuyên nghiệp nhằm đảm bảo cho chung cư luôn sạch sẽ và khônggian sống trong lành

Quản lý vận hành chung cư

Chung cư được áp dụng và vận hành bởi những hệ thống kỹ thuật tiên tiến

đánh giá thường xuyên các hệ thống và thiết bị của chung cư để tránh hư hỏng.Thêm vào đó, khảo sát toàn bộ hệ thống kỹ thuật tiên tiến dé phục vụ cho đời sống

sống của khách hang

Quản lý tài chính

Việc quản lý tài chính là điều không thé thiếu trong quá trình vận hành chung

cư Những khoản chi cho các dịch vụ vệ sinh, an ninh nên được ban quản ly chung cư lập báo cáo tài chính một cách chính xác theo từng tháng hoặc định kỳ (Bộ Xây dựng, 2021a).

1.2.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư

1.2.3.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với dat

Ý nghĩa của việc cấp GCN

GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người

sử dụng đất, sử dụng căn hộ, là GCN do cơ quan Nhà nước có thấm quyền cấp chongười sử dụng đất và quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với dat dé bảo hộquyên và ích hợp pháp của người sử dụng đất, sử dụng căn hộ

Việc cấp GCN với mục đích dé nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhànước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiền năng của đất,đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ maisau Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn

tài nguyên đất và hoạt động sử dụng tài nguyên đất

Vai trò của cấp GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nướcquản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệquyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác nhưngân hàng, các công ty đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sửdụng dat, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội

1.2.3.2 Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN cho căn hộ tại dự án

nhà chung cư

- Tại khoản 1,3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ quy định như sau:

“1 Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách

nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:

a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tưhoặc giấy chứng nhận đầu tư;

b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phépxây dựng (nếu có);

c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan cóthẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở

(trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết

kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạngxây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (cócác thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, điện tích xây dựng và diện tích sử dụngchung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thé hiệnphạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặtbằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tang, từng căn hộ:

đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

3 Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthay cho người nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xâydựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua dé tự đi đăng ký Hồ sơ gồm có:

a) Don đăng ky đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dung dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình

xây dựng theo quy định của pháp luật;

c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.”

- Theo Khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày20/5/2023 Sửa đồi, bố sung khoản 1 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1 Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tàinguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:

a) Đối với dự án phát triển nhà ở:

Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thâmquyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, trường hợp cóthay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa

vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo

quy định của pháp luật);

Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kếmặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xâydựng và hợp đồng đã ký; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quanchuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấpthuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định củapháp luật về xây dựng; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin

số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêngcủa từng căn hộ; trường hợp nha chung cư thì sơ đồ phải thé hiện phạm vi (kích

thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựngnhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ ”

- Theo khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bồ sung Điều

72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo hướng thuận lợi hơn:

+ Hồ sơ giảm nộp: Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư, giấy

phép đầu tư hoặc chứng nhận dau tư; Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ1/500, báo cáo kết quả thực hiện dự án

+ Hồ sơ nộp bồ sung: Thông báo nghiệm thu của Sở Xây dựng cho phép Chủđầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận nghiệm thu hoàn thành công trìnhđưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng

1.2.3.3 Quy định xử phạt chủ đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản khi khôngthực hiện thủ tục cấp GCN cho người mua căn hộ

Theo Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ(có hiệu lực ngày 05/01/2020, thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày10/11/2014 của Chính phủ) quy định về không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấpkhông đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua

nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng dat tại dự án kinh doanh batđộng sản:

“ Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bat động sản không nộp hồ so dé làmthủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng,người nhận chuyền quyên sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không day đủgiấy tờ cho người mua, thuê mua nha, công trình xây dựng, người nhận chuyênquyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bat động sản thì

hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm ”

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung

cư

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, tuynhiên, cơ bản bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chính như sau:

- Xây dựng không đúng giấy phép

1.2.5 Các căn cứ pháp lý liên quan đề tài

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2014

và Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung số 06/2020/QH14 được Quốc hội thông qua

ngày 17/6/2020

- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014

- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội thông quangày 25/11/2014 và Văn ban hợp nhất số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 LuậtKinh doanh bắt động sản

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉtiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy địnhchỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở

- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bắt động sản.

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

- Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phat viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về sửa đôi, bổsung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 của Ủy ban nhân dânthành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liềnvới đất; cấp, cấp đối, cấp lại giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02/5/2017 của Ủy ban nhân dân thànhphố Hồ Chi Minh về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được chuẩnhóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố

- Công văn số 230/UBND-ĐT ngày 19 tháng 01 năm 2019 của Ủy ban nhândân thành phó Hồ Chí Minh triển khai thực hiện Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09tháng 10 năm 2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quản lýnhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

- Công văn số 2156/UBND-ĐT ngày 30/6/2022 của Ủy ban nhân dân thànhphó Hồ Chí Minh về tăng cường hiệu lực, hiệu qua trong công tác quan lý, sử dụngnhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hỗ Chí Minh

- Công văn số 1208/UBND-ĐT ngày 11/10/2022 của Ủy ban nhân dân thànhphố Hồ Chí Minh về tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địaban Thành phố Hồ Chí Minh

- Công văn 7117/UBND-QLDT ngày 22 tháng 11 năm 2022 của Ủy ban nhândân thành phố Thủ Đức về tăng cường hiệu lực, hiệu qua trong công tác quan lý, sửdụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức

1.3 Những nghiên cứu có liên quan trên thế giới và trong nước

1.3.1 Trên thế giới

* Tại Mỹ: Theo tài liệu "A Brief History of Condominiums" của Công ty Bấtđộng sản The Corcoran Group, khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu ở

Mỹ Theo đó, những tòa nhà có chủ sở hữu riêng lẻ trong một khuôn viên chung đã

xuất hiện từ thập niên 1800 Tuy nhiên, đến những năm 1960, sự phát triển củangành xây dựng và tăng trưởng dân số đã tạo ra nhu cầu lớn cho các loại hình nhà ởtiện nghi và giá cả phải chăng, dẫn đến sự gia tăng của nhà chung cư ở Mỹ Trongnhững năm 1960 và 1970, các chính sách về tài chính và quy hoạch của chính phủliên bang và các bang đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của nhà chung cư.Các chính sách nay bao gồm việc cung cấp các khoản vay vốn có lãi suất thấp dé hỗtrợ xây dựng nhà chung cư và quy định rõ ràng về quản lý và vận hành các tòa nhànhà chung cư Từ đó, nhà chung cư đã trở thành một loại hình nhà ở phổ biến ở Mỹ

và hiện nay được xây dựng ở hầu hết các thành phố lớn và khu vực đô thị trên toànquốc (Weesep, 1987)

Ở Mỹ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư(condominium) được thực hiện thông qua quy trình chuyển nhượng bất động sản.Trong quá trình này, người mua căn hộ sẽ ký kết hợp đồng mua bán với chủ sở hữuhiện tại của căn hộ và thực hiện thanh toán tiền mua căn hộ Sau đó, các bên sẽ thựchiện thủ tục chuyển nhượng tài sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

cho người mua (Dreier và Atlas, 1995) Theo tài liệu "Buying a Condominium" của

Cục Bảo vệ Người Tiêu Dùng Hoa Ky (Consumer Financial Protection Bureau),

trong quá trình mua căn hộ nhà chung cư, người mua sẽ thực hiện các bước sau:

- Ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ sở hữu hiện tại của căn hộ.

- Thanh toán tiền mua căn hộ

- Thực hiện thủ tục chuyên nhượng tài sản

- Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được cấp bởi cơ quan chức năng củabang (state) nơi căn hộ đó được đặt Ngoài ra, theo quy định của Luật Bat động san(Real Estate Law) tại Mỹ, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ còn được ghi têncủa người sở hữu và các thông tin liên quan đến căn hộ, bao gồm diện tích, địa chỉ

và các điều khoản và điều kiện của hợp đồng mua bán (Weesep, 1987)

* Tại Singapore, nhà chung cư cũng được phát triển từ thập niên 60 của thé

kỷ trước Năm 1960, phan lớn người dân Singapore sông trong những điều kiện

chật chội đông đúc, tiêu chuẩn vệ sinh kém và thậm chí không có đủ khả năng sở

hữu nhà ở Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) được Chính phủ giaonhiệm vụ đương đầu với thách thức đó, tiếp thu đất đai và biến những quy hoạchtáo bạo thành hành động Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế

và xây dựng nhà ở chung cư có giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốcSingapore Gần nửa thế kỷ qua, Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã

cung cấp nhà ở cho người Singapore Họ luôn đưa ra những chương trình và chính

sách nhà ở đầy sáng kiến: họ không chỉ xây các nhà ở tập thể mà còn tạo nên những

tổ âm cho người dân; họ không chỉ xây lên các đô thị mà còn hình thành những

cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ chung cư HDB cũng đãgiúp cho 9 trong số 10 người dân Singapore sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống Nhà

ở chung cư (hay nhà ở tập thé) giá phải chăng, chất lượng cao là một trong những

cột trụ chính của xã hội Singapore Tai Singapore, khái nệm chung cư được sử

dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý nhằm mô tả sựphát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai tháctối đa quỹ đất, căn cứ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng do URA quy định, chung

cư (apartment) được phân thành hai dạng: dạng flat và dang condominium.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư tại Singapore được cấpbởi Cục Đăng ký Bất động sản (Singapore Land Authority) của Chính phủSingapore Đây là cơ quan chức năng có trách nhiệm quản lý hệ thống đăng ký vàquản lý tài sản bất động sản của Singapore (See và cộng sự, 2018)

* Tại Hàn Quốc, theo tài liệu "Korean Apartment Culture" của tác giả

Younghan và Bomi (1990), những nhà chung cư đầu tiên được xây dựng tại HànQuốc vào những năm 1960 dé đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của các cư

dân thành thị Trong những năm 1970 và 1980, với sự tăng trưởng nhanh chóng của

kinh tế Hàn Quốc, nhu cầu về nhà ở tăng cao và các chính sách hỗ trợ của chính phủ

đã thúc đây sự phát triển của các dự án nhà chung cư Các dự án nhà chung cư đượcxây dựng với quy mô lớn, hiện đại và được trang bị nhiều tiện nghi va dich vụ Theo

tài liệu "The Rise of Korean Apartment Culture" của tác giả Youngmin Kim, từ

những năm 1990, nha chung cư trở thành loại hình nhà ở phố biến nhất tại HanQuốc

Ở Hàn Quốc, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư được cấp bởiCục đăng ký bất động sản Hàn Quốc (Korea Real Estate Registration System -

KRRS) thuộc Bộ Tài chính KRRS là cơ quan chức năng có trách nhiệm quản lý hệ

thống đăng ký và quản lý tài sản bất động sản của Hàn Quốc

Như vậy qua đó ta có thé thay nhà chung cư đã có cả một quá trình phát triểnlâu đời trên thé giới chứ không chi trong thời kỳ phát triển hiện đại ngày nay

Nguyên nhân của sự ra đời nhà chung cư chính là sự tập trung dân cư ngày càng

nhiều về thành phố và sự tăng trưởng tự nhiên dân số góp phần hình thành các đôthị lớn, tốc độ phát triển nhanh và dân cư ngày càng tập trung tại đây đông đúc Để

giải quyết mâu thuẫn này các nhà kiến trúc và xây dựng đã tìm ra được giải pháp là

xây dựng các tòa nhà chung cư cao tầng Nhà chung cư cao tầng đã không còn lànhững tòa nhà kém chất lượng phục vụ nhu cầu nhà ở của những người thu nhập

thấp, mà đã hình thành các khu đô thị với những căn hộ chung cư sang trọng, đắt

tiền Từ lịch sử phát triển đô thị của loài người như vậy, có thể nói rằng: chính nhà

ở chung cư cao tang đã vừa là giải pháp vừa là động lực tao ra cuộc sống văn minh

đô thị (Lee, 2021).

1.3.2 Tại Việt Nam

Ở Việt Nam, nhất là tại Hà Nội, từ những năm 1970 cho đến những năm 1980

đã bat đầu xuất hiện những khu nhà ở 4-5 tầng tô chức theo kiểu nhà chung cư còngọi là nhà tập thé - tiêu biểu là khu nhà ở lắp ghép Kim Liên Tại Sai Gòn (nay làThành phó Hồ Chí Minh), cũng xuất hiện nhiều khu nhà ở chung cư mà có thé lấymột vi dụ tiêu biểu là khu nhà ở Thanh Đa thường được gọi là cư xá Thanh Da Quỹnhà chung cư cũ tập trung chủ yếu ở 4 thành phố lớn: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

và Thành phố Hồ Chí Minh với số lượng hơn 80.000 căn Sau khi Pháp lệnh Nhà ở

có hiệu lực thi hành (năm 1992), Nhà nước thực hiện chính sách phát triển nhà ở,trong đó có nhà chung cư theo hướng xóa bỏ bao cấp về nhà ở và thực hiện chínhsách tạo điều kiện cho người dân tự tạo lập về chỗ ở Từ đó, ở cả Hà Nội, Thànhphố Hồ Chí Minh và một số đô thị khác, các chung cư không được quản trị tốt đãdẫn đến sự xuống cấp nghiêm trọng Đời sông của người dân trong chung cư bịthiếu thốn trầm trọng, mất an toàn Đây là nguyên nhân trực tiếp nhất, quan trọngnhất khiến trong bộ phận không nhỏ người dân hình thành "định kiến" với chung

cư Ở chung cư đồng nghĩa với chấp nhận chất lượng sông thấp, do không còn sự

lựa chọn nào khác (Vũ Vân Anh, 2022).

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phó Hồ chí Minh, hàng năm dân sốtăng tự nhiên khoảng từ 50.000 - 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh khác vào

xác và thường là cao hơn số này) Nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm là rất lớn.Mặc dù theo thống kê, tuyệt đại đa số có nhà ở song thực tế nhu cầu về nhà ở tại

khu vực đô thị rất cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ

Chi Minh va Da Nẵng Xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ ở do tăng thu nhập và di

cư tìm việc làm hoặc từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư đô thị Hơnnữa, yêu cầu nâng cao mức sống người dân về các điều kiện ăn ở sinh hoạt, làm nảysinh các nhu cầu về nhà ở mới và tăng thêm diện tích ở cho người dân đã có nhà.Đặc biệt số hộ khá giả đều có ý muốn mở rộng diện tích, cải thiện tiện nghi sinhhoạt Như vậy, ngoài nhu cầu nhà ở cho số dân tăng thêm thì việc cải thiện tìnhtrạng nhà ở kế cả xây dựng mới cho người thu nhập thấp và tăng thêm diện tích ởcủa người dân thuộc tầng lớp khá giả là một nhu cầu tất yếu trong tiến trình tăngtrưởng kinh tế và phát triển đô thị, kích thích tiêu dùng xã hội, từ đó kích thích pháttriển sản xuất Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trong cả nước không ngừng tăng vàtăng mạnh nhất là ở Hà Nội và Hồ Chí Minh Xây dựng chung cư cao tầng là giảipháp cơ bản nhất để giải quyết vấn đề nhà ở nói chung và đảm bảo một diện tích

sống hợp lý cho người dân đô thị Trong giai đoạn đô thị hóa hiện nay, loại hình nhà

chung cư ngày càng phát triển, có đủ phân khúc từ bình dân, hạng trung cho đến caocấp đáp ứng theo nhu cầu, thị hiếu của thị trường (Vũ Vân Anh, 2022)

Ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư được cấp bởi SởTài nguyên và Môi trường của Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Theo báocáo "Tinh hình thực hiện chính sách phat triển nhà ở tại Việt Nam" của Bộ Xâydựng được công bố vào tháng 3 năm 2021 thì từ khi Luật Dat đai năm 2013 có hiệu

lực đến cuối năm 2020, cả nước đã có tổng cộng 1.186 dự án nhà chung cư được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Tổng số căn hộđược cấp giấy chứng nhận trong các dự án này là 1.885.139 căn hộ (Vũ Vân Anh,