Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang

Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư, Quyết định hướng dẫn,các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra đời đã có những thay đổi, điềuchỉnh cho phù hợp với tình hình th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NONG LAM TP HO CHÍ MINH

NGUYÊN VĨNH KỲ

ĐÁNH GIA TINH HÌNH THU HOI DAT, BOI THUONG,

HO TRO VA TAI DINH CU TAI THI XA CAI LAY,

TINH TIEN GIANG

LUẬN VAN THAC SĨ QUAN LÝ DAT DAI

Thanh phố Hồ Chi Minh, Thang 11/2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NONG LAM TP HO CHÍ MINH

NGUYEN VĨNH KỲ

ĐÁNH GIA TÌNH HÌNH THU HOI DAT, BOI THUONG,

HO TRO VA TAI ĐỊNH CƯ TẠI THỊ XÃ CAI LAY,

TINH TIEN GIANG

Chuyén nganh : Quan ly Dat dai

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÒI ĐÁT, BÒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI THỊ XÃ CAI LẬY,

TINH TIEN GIANG

TS TRAN HỎNG LĨNHCục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên

và Môi trường

TS ĐÀO THỊ GỌNTrường Đại học Nông Lâm TP HCM

TS PHẠM QUANG KHÁNHHội Khoa học đất Việt Nam

Từ tháng 01 năm 2015 đến tháng 03 năm 2019 công tác tại Trung tâm Phát

triển Quỹ đất thị xã Cai Lậy, thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

Từ tháng 04 năm 2019 đến nay công tác tại Ban Quan ly dự án và Phát triểnquỹ đất thị xã Cai Lậy, thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang

Tháng 10 năm 2020 theo học Cao học ngành Quản lý đất đai tại trường Đạihọc Nông Lam, Thủ Đức, thành phố Hồ Chi Minh

Địa chỉ liên lạc: số 345, đường Mỹ Trang, Phường 4, thị xã Cai Lay, tỉnh TiềnGiang.

Dién thoai: 0343322009

Email: nguyenvinhkybds36@gmail.com

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từngđược ai công bồ trong bat kỳ công trình nào khác

Học viên

Nguyễn Vĩnh Kỳ

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sựgiúp đỡ của quý thay, cô trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh; các cơquan; gia đình, bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Tiến sĩ Nguyễn Thị Mai, Trường đại học Nông Lâm Thành phố Hồ ChíMinh đã tận tình giảng dạy hướng dẫn, động viên khích lệ, dành nhiều thời gian, địnhhướng, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài

- Các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Dat dai và Bat động sản, Phong sau Dai học,

Trường Dai học Nông Lâm thành phé Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện tốt cho tôitrong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài

- Các cơ quan tại thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang như: UBND thi xã, Chi cụcthống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý dự án và Phát triển quỹđất đã cung cấp, số liệu, tài liệu có liên quan trong quá trình thực hiện đề tài Cáccán bộ tại xã, phường đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu thựcđịa phục vụ cho nghiên cứu.

- Lãnh đạo Ban giám đốc, quý anh, chị, em tại Ban Quản lý dự án và Phát triểnquỹ đất thị xã Cai Lậy đã tạo điều kiện tốt cho tôi vừa học tập và hoàn thành côngtác tại cơ quan.

- Cuối cùng, tôi xin gửi tam lòng ân tình đến gia đình, bạn bẻ và người thân đãủng hộ của tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn./.

Tp Hô Chi Minh, ngày 29 thang 11 năm 2023

Học viên

Nguyễn Vĩnh Kỳ

TÓM TAT

Đề tài: “Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cưtại thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang” được tiễn hành nghiên cứu tại thị xã Cai Lậy,tỉnh Tiền Giang, thời gian từ năm 2015 đến năm 2022 Mục tiêu nghiên cứu của đềtài: đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thị xã CaiLậy nhằm đề xuất các giải pháp giải quyết vướng mắc trong công tác giải phóngmặt bằng, góp phần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai Đề tài sửdụng các phương pháp: điều tra, thu thập thông tin, số liệu; thống kê, tổng hop;phân tích đánh giá; sử dụng bản đồ Kết quả đạt được như sau:

Từ năm 2015 đến năm 2022 trên địa bàn thị xã Cai Lậy đã triển khai 51 dự ánthu hồi đất với tông diện tích 181,59 ha; trong đó có 43 dự án đã hoàn thành và 08

dự án đang tiếp tục thực hiện Tổng diện tích đất đã thu hồi là 72,75 ha với tổngkinh phí bồi thường, hỗ trợ là 530,452 tỷ đồng

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án được thực hiệnđúng quy định pháp luật Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫncòn những tồn tại: người dân chưa hài lòng về giá bồi thường; đơn giá bồi thườngđất được đánh giá thấp (52,32% người được khảo sát) so với giá thị trường, đâycũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự không hài lòng của người dân (77,91 %người được khảo sát), công tác tái định cư thực hiện chưa tốt

Các nguyên nhân chính của những tồn tại trên là do: người dân chưa nhận thứcday đủ về chính sách bồi thường, hỗ trợ; cơ chế xác định giá đất để tính tiền bồithường còn nhiều bat cập; các quy định về bồi thường tài sản trên đất chưa sát thựctế; cơ sở đữ liệu về đất đai trước đây chưa đồng bộ và đầy đủ

Đề tài đã phân tích các thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện và đềxuất các giải pháp: hoàn thiện cơ chế về việc xác định giá đất để tính tiền bồi

thường; điều chỉnh tăng giá bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi; chủ

động về quỹ đất dé bé trí tái định cư; thực hiện tốt công tác tổ chức và quan lý đấtđai; đào tạo, nâng cao năng lực, nâng cao trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ làm côngtác bồi thường

ABSTRACTTopic: "Assessing the situation of land acquisition, compensation, support and resettlement in Cai Lay town, Tien Giang province" was conducted in Cai Lay town, Tien Giang province, from 2015 to 2022 Research objective of the project: evaluate the situation of land acquisition, compensation, support and resettlement in

Cai Lay town to propose solutions to solve problems in liberation work ground,

contributing to strengthening state management of land The topic uses the

following methods: investigation, collection of information and data; integrated

statistics; analysis and evaluation; Use map The results are as follows:

From 2015 to 2022, Cai Lay town has implemented 51 land recovery projects with a total area of 181.59 hectares; Of which 43 projects have been completed and 08 projects are continuing to be implemented The total area of land recovered is 72.75 hectares with a total compensation and support budget of 530.452 billion VND.

Land recovery, compensation, support and resettlement of projects are implemented in accordance with the law However, the work of compensation, support and resettlement still has shortcomings: people are not satisfied with the compensation price; The land compensation unit price is underestimated (52.32% of surveyed people) compared to the market price, this is also the main cause of people's dissatisfaction (77.91% of surveyed people) , the resettlement work has not been carried out well.

The main causes of the above problems are: people are not fully aware of compensation and support policies; The mechanism for determining land prices to calculate compensation still has many shortcomings; regulations on compensation for assets on land are not close to reality; The previous land database was not synchronized and complete.

The topic analyzed the advantages and difficulties in the implementation

process and proposed solutions: perfecting the mechanism for determining land prices to calculate compensation; Adjusting the price of compensation and support for assets on recovered land; be proactive in land funds for resettlement

arrangements; perform well the organization and management of land; Training, capacity building, and responsibility for compensation staff.

MỤC LỤC

TRANG TT TK .——-——-—ằ—=ằẶ—=Sằ— 1 I381009-80,00057 7.7% il

Ti CARD A GAT nan casanncnsvenenduazntnaenendiiansiansnenennvnsivnn iavanakandisteneaneneneuneeebenbitedeneensnearnanshanaaecnines 11 Ici eciei hol (Meee eee ee eer ee ere tee ee ee ee 1V Tóm tẮT ©2222-22222S22222222211122211122211112211112711112211112211122111220112211220122220 re V ASETAC 2 2À 2.2.2 2121211112111 11111111 1112121111112 1111111111101 11110111111 1111 1x VI Mule IG cá sò gái gtög4hög 660G ã1ã03661840068133.6QGIS4 3SSS9EESlANS ee aS VI Tanlisicly cắt HT FT «eseeeeeoeenoenoerndioeikouierBleokketckggnkchdicdiv2uddÖ0udSchddgorgcoogocserdyEGbtmeocsvscneroooodỦ x LẠNH Sach GÁo: BA HỮ ssscasssassnisnsssaconannanveenena aun onantnaa nner am nsneennea XI Darth sách Cae: Nit sssepespscliiii6050002020A83E02S0GGDSAGDHRLISHGISSSVRRNGSESHSEOISHESEELSIdISE- Cua Xi

CO TT mm 1

Clipart 1 TING QUIN MA AN|“|ĂÍÃã 5

1.1 Dat đai, quyền sử dung đất và quan lý Nhà nước về đất đai 5

11:1.8Đ1 thi xõ phấn loại đi BÍ cesesadesneskisghoisiogtlngheosgEin012001006)1603000000668020Ó 5 1.1.2 Quyền sử dụng đất ¿-©22-222222212221122212221122112211 21112121221 cee 7 1.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai -2-22¿©22222222222222EE2EEeEEErrrrrrrrcee 7 1.2 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đắt 8

11L1 T8 NI cso cn sz ct a st 8 58:06 .Ỷ<Ồ'"'"''£Ý5 9

eo rao trao rrirỷitgoorodertronalidriauforootiaGbimiiatadgi 16 I2 số 17

1.2.5 Y nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - 18

1.2.6 Yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 18

1.2.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 19

1.2.8 Co vào 20

1.2.9 Các văn bản áp dụng riêng khi thực hiện thu hồi đất tai 03 dự án 22

1.3 Những nghiên cứu có liÊn (411 s 5-5-5 5 5s s s s9 9999995959 231;8.1:?Firhffniyivir-TRÍ mfffflosseanatoiotiesitobGiEAGEIGISINGIGGS.NG0 20030 0060016004000200686 231.3.2 Cae nghiên éứu có liến quan ONG MUG iásasensieniindsesoeiassksssasuasgossaae 25Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 282.1: Nội dung NOMEN CÍUcacsna sao giang s68g46466161650106450618440581353818064G103560135033u0128.06e8 282.1.1 Đặc điểm tự nhiên, KT-XH và tình hình quản lý đất đai tại thị xã Cai Lậy 282.1.2 Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 28

2.1.3 Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 03 dự án

Chương 5 KẾT QUÁ NGHIÊN CHỦ Uaec2kaua nh ng hgHŸŸng22 001100 00140,680 6 35

3.1 Đặc điểm tự nhiên, KT-XH và tình hình quản lý đất đai tại thị xã Cai Lay 353.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội 2- 22 2¿52z22z+22szzzxzzzze2 353.1.2 Tình hình sử dụng đất - 22 2¿222222222E2223222122212221221E221 22c 403.1.3 Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý Nhà nước về đất dai 443.1.4 Đánh giá chung đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến

công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hôi đất 483.2 Đánh giá tình hình thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 503.2.1 Kết quả thực hiện thu hồi đất theo Nghị quyết năm 2022 - 503.2.2 Kết quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tai định cư các dự

an Pl]al doan 2015-2022 scree seessseesse veces tevesm ee neta ee vascaasienermua aameeneeies 523.2.3 Đánh giá chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thị xã Cai Lay 603.3 Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 03 dự án

KHI ‘Sal ceonsnsgggác0100105500301813665300ã8668893583380835656561481448583860366g8ã0585G1438g53588300ã03888 64

3.3.1 Giới thiệu về 03 dự án -©S2E22E12E1E2121121127171211 211 cxe 643.3.2 Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 03 dự án 683.3.3 Đánh giá chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 03 dự án 783.4 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ

Vũ tài GIẾT DU ceseniecessccenseessenstsnsnnsnesssesistanessevssstzssvssessissdeiarsonsesseassevescseiovevere 793.4.1 Ý kiến của hộ dân -2¿+22+2E+2E2EE2E12752211211221271711211211 112 cye 793.4.7 Ý kiến của săn bộ quận lý «e4, e1 843.4.3 Thuận lợi va khó khăn trong thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 883.4.4 Một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất -2- 2 22 22+22Z+2xezxzczzcrxerxees 90KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, -s csse©©EEvvxesteetrrrvzrsseerrrrrrrsee 93

TÀI LIEU THAM KHẢ kuaeeneeeddeieieniuiiniiinoibgdkosl0010000003100361002.6140 806 95

PHẢN PHỤ LỤC

DANH SÁCH CHỮ VIET TAT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

DTTN Dién tich tu nhién

QSHNO Quyền sở hữu nhà ở

SINMT Sở Tài nguyên và Môi trường

THD Thu hồi đất

UBND Ủy ban nhân dân

VT VỊ trí

BANG TRANG

Bảng 1.1 Các văn bản áp dụng riêng khi thực hiện thu hồi đất tai 03 dự án 22

Bảng 2.1 Tài liệu và số liệu cần được thu thap -2-22522++22zz2zsz+cse2 29 Bảng 2.2 Phân bố số lượng phiếu điều tra hộ đân -2- 222222225522 32 Bang 3.1 Một số chỉ tiêu kinh tế năm 2015 và 2020 -. .-39

Bảng 3.2 Dân số thị xã Cai Lay giai đoạn 2016-2022 -2 2252zz552+¿ 40 Bang 3.3 Hiện trang sử dụng dat tại thị xã Cai Lay năm 2022 42

Bảng 3.4 Biến động sử dụng đất tại thị xã Cai Lay giai đoạn 2015-2022 43

Bang 3.5 Tong hợp các công trình thực hiện năm 2022 theo Nghị quyết 50

Bang 3.6 Cac nhóm trường hợp thu hồi dat giai đoạn 2015-2022 55

Bảng 3.7 Kết quả tong hợp bồi thường giai đoạn 2015-2022 - 55

Bang 3.8 Kết quả tong hợp hỗ trợ giai đoạn 2015-2022 -2 22z222z-< 56 Bảng 3.9 Tổng hợp số lượng khiếu nại và tỉ lệ hoàn thành dự án 57

Bang 3.10 Tông hợp các nội dung khiếu nai các hộ dân giai đoạn 2015-2022 57

Bang 3.11 Bang tong hợp diện tích các loại đất thu hồi tại 03 dự án 67

Bảng 3.12 Tình trạng pháp lý cấp GCN QSDĐ -22-22cccccsrrxsrrrcee 68 Bang 3.13 Don giá bồi thường đất của 03 dự án khảo sát -2 - 69

Bang 3.14 Tông hợp diện tích đất thu hồi tại 03 dự án nghiên cứu 71

Bang 3.15 Tông hop kết quả bồi thường về đất và tài sản gắn liền với dat 72

Bang 3.16 Tổng hợp kết quả các chính sách hỗ trợ của 3 dự án - 73

Bảng 3.17 Tổng hợp kết quả hỗ trợ khác của 3 dự án -22- 525522 74 Bang 3.18 Tông hợp số lượng hỗ trợ tái định cư của 3 dự án . 75

Bảng 3.19 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 03 dự án 75

Bang 3.20 Tông hợp kết quả vận động khiếu nại của các hộ dân - ad Bang 3.21 Kết quả điều tra ý kiến chủ trương của việc thu hồi đất 79

Bang 3.22 Kết quả đánh giá công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật 80

Bang 3.23 Kết quả đánh giá của người dân về giá đất được bồi thường 80

DANH SACH CAC BANG

Bang 3.24 Kết quả điều tra hộ dân phải di chuyển chỗ ở sau thu hồi dat 81

Bang 3.25 Kết quả điều tra hộ dân thay đổi việc làm sau thu hồi dat 81

Bang 3.26 Kết qua phương thức sử dụng tiền bồi thường của các hộ dan 82

Bảng 3.27 Kết quả đánh giá về đời sống của người dân sau khi bi thu hồi đất 83

Bảng 3.28 Kết quả điều tra mức độ hài long của người dân - 83

Bảng 3.29 Kết quá điều tra ý kiến của người dân về những nguyên nhân chủ yêu dẫn đến không hai lòng -2-©222©2222Z+2EE£2EEz2EEz£Ezzzxzzrxzred 84 Bảng 3.30 Kết qua đánh giá về thực trang xây dựng ban hành các văn ban pháp luật và sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước - - 85

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANG

Hình 3.1 Bản đồ hành chính thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền G1ang - 36Hình 3.2 Biéu đồ tài nguyên đất thị xã Cai Lậy - -c -ccsc-c-c -3/7Hình 3.3 Bản đồ hiện trang sử dụng đất năm 2022 -2- 2 222222222 41Hình 3.4 Bản đồ quy hoạch sử dung đất đến năm 2030 -. - 53Hình 3.5 Sơ đồ quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cw 61

Hình 3.6 Sơ đồ vị trí dur án 1 -¿-2+22+2E22EE2EE22E2E1221273E211211221 21.2 xe 64

Hình 3.7 Sơ đồ vị trí dur án 2 - + C4 L4 112 12213 1111101101110112110116 111 65Hình #8 Sơ đồ vị tel uy ÁN 5 se cceeesebeaooabnboinntioodnt4000002G0 -00489106003000.0.:es0 66Hình 3.9 Cơ cau diện tích các loại đất thu hồi theo từng dự án - 67Hình 3.10 Biểu đồ thé hiện xếp hạng điểm số các yêu tố ảnh hưởng 87

MỞ ĐẦU

Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất đặcbiệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và sự ôn định đờisống của người dân Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệphóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất dé phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ich công cộng

và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tat yếu, song việc thu hôi đất tác độngrất lớn đến đời sống người dân, đất phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh củangười dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống

Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định, Thông tư, Quyết định hướng dẫn,các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra đời đã có những thay đổi, điềuchỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của xã hội, từng bước hoàn thiện theohướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ôn định đời sống

và sản xuất, đảm bảo sự công bằng, minh bạch và đồng thuận của người dân Tuynhiên, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất vẫn còn tồn tại, vướngmắc, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài gây mất trật tự, an ninh xã hội đã vàđang diễn ra ở nhiều địa phương

Thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang được thành lập theo Nghị quyết 130/NQ-CPngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ về việc điều chính địa giới hành chínhhuyện Cai Lậy dé thành lập thị xã Cai Lậy và huyện Cai Lậy còn lại Thị xã Cai Lậy

là đô thị trung tâm vùng kinh tế - đô thị phía Tây tỉnh Tiền Giang, cách thành phố

Mỹ Tho 28 km, là trung tâm giao lưu kinh tế quan trọng có tác động đến địa bàn cáchuyện Cai Lay, Cái Bè hướng về thành phố Mỹ Tho và thành phó Hồ Chí Minh nêntốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ Quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân dé có quỹ đất sạch cho các nhà đầu tư

thực hiện các dự án cũng như cho các cơ quan nhà nước thực hiện nâng cấp hệ

thống cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng, công trình phục vụ cho sự phát triểnchung của thị xã Cai Lậy thì công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

là vô cùng quan trọng Công tác này luôn là vấn đề nhạy cảm đối với người bị thuhồi đất, nó tác động lên mọi mặt kinh tế, xã hội, nếu giải quyết không tốt, không

thỏa đáng quyền lợi của người thu hồi đất sẽ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, đặc biệt

là khiếu kiện tập thể, đông người vượt cấp gây mắt ôn định kinh tế, chính tri, xã hội

Từ năm 2015 đến 2022, tại địa bàn thị xã Cai Lậy có tổng số 51 dự án phải thựchiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, có 43/51 dự án đã hoàn thành vớitông diện tích thu hồi đất: 72,75 ha và tổng số hộ dân bị ảnh hưởng: 1.552 hộ giađình, cá nhân Trong đó, các dự án tuyến đường giao thông là ảnh hưởng đến nhiều

hộ gia đình, cá nhân có nhiều vướng mắc trong thực hiện chính sách bồi thường, hỗtrợ và tái định cư.

Vì những lý đo nêu trên, dé đánh giá lại công tác bồi thường, giải phóng mặtbằng tại địa bàn thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang, từ đó tìm ra những khó khăn,vướng mắc và đề xuất được giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư, đề tài: “Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư tại thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang” được thực hiện

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát

Đánh giá tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thị xã CaiLậy nhằm đề xuất các giải pháp giải quyết vướng mắc trong công tác giải phóngmặt bằng, góp phần tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa bản.Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các dự

án nghiên cứu.

- Đánh giá thuận lợi khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất đối với các dự án tại địa bàn nghiên cứu.Đối tượng nghiên cứu

- Cơ chế chính sách trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự

án nghiên cứu địa bàn thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang

- Các dự án thu hồi đất giai đoạn: 2015-2022.

- Quyền và nghĩa vụ của người có đất bị thu hồi

- Đối tượng khảo sát: phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án;người dân có dat bị thu hồi; cán bộ quan lý

Pham vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung

Nghiên cứu đánh giá về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cưđược thực hiện tại địa bàn thị xã Cai Lậy theo Điều 62 của Luật đất đai năm 2013(thu hồi đất dé phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) và tác độngđến đời sống, việc làm, thu nhập, tái định cư của người dân bị thu hồi đất

Phạm vi về không gian

Đề tài trên chọn 03 dự án tại thị xã Cai Lậy để làm địa bàn nghiên cứu, cụ thể:

dự án đầu tư xây dựng công trình Đường huyện 60 (sau đây gọi là Dự án 1); dự ánđầu tư xây dựng công trình Đường Mỹ Trang - thị xã Cai Lậy (từ Trường THCS VõViệt Tân - ĐH53) (sau đây gọi là Dự án 2); dự án đầu tư xây dựng đường cao tốcTrung Lương - Mỹ Thuận giai đoạn 1 theo hình thức hợp đồng BOT Hạng mục: bốsung cầu vượt và đường gom (sau đây gọi là Dự án 3) Đây là 03 dự án thu hồi đấtdiện tích lớn và số hộ bị thu hồi đất nhiều (tổng số 301 hộ); có sự phân bố đồng đều,dan trải tại toàn dia ban nghiên cứu và các dự án được chọn ở 03 xã, phường có đặcđiểm khác nhau về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, đã hoàn thành công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư và đưa vào hoạt động sử dụng, do đó sẽ mang được

tính chất đại điện chung cho các dự án tại địa bàn thị xã Cai Lậy

Phạm vi về thời gian

Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình thu hồi dat dé triển khi thực hiện các dự

án tuyến đường giao thông từ năm 2015 đến năm 2022 đối với những dự án đã hoànthành công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học

Đánh giá chung thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất là nguồn tư liệu quý góp phần làm cơ sở, tư liệu tham khảo cho các nghiêncứu khoa học có liên quan.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của dé tài đánh giá được thực trạng công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013tại địa bàn thị xã Cai Lậy.

Xác định được những khó khăn, vướng mắc của một số dự án tại địa bàn thị xãCai Lậy Từ đó, đề xuất được giải pháp khắc phục, phục vụ chung cho công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư cho những dự án sắp tỚI

Chương 1

TONG QUAN

1.1 Đất đai, quyền sử dung dat và quản ly Nha nước về đất đai

1.1.1 Đất đai và phân loại đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Khái niệm

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộctính tương đối ôn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thê dự đoán được, có

ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự

nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất,thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (BộTNMT, 2012).

Vai trò của đất đai

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch

sử phát triển kinh tế - xã hội, dat đai là điều kiện lao động Dat đai đóng vai tròquyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đaithì cũng không có sự tồn tại của loài người Đất đai cùng với lao động của conngười tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa bàn phân bố dân

cư, tư liệu sản xuất đặc biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp; là môi trườngsinh sống quan trọng nhất của con người Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triểncủa con người, có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đaitạo ra nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thêthiếu được của mọi hoạt động kinh tế Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quátrình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốnquan trọng tạo ra tiềm lực phát triển đất nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vô

cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn củađất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt.

1.1.1.2 Phân loại đất đai

Phân loại đất đai là việc phân đất thành từng nhóm đất khác nhau, căn cứ vàomục đích sử dụng đất Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, hiện nay có 03 nhóm đấtsau: nhóm đất nông nghiệp, nhóm dat phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: đất sản xuất nông nghiệp gồm dat trồng câyhàng năm và đất trồng cây lâu năm Trong đất trồng cây hàng năm bao gồm cácloại: đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đấttrồng lúa nương); đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng nămkhác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác); đất lâm nghiệp bao gồm đất rừngsản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; trong đó gồm đất có rừng tự nhiên,đất có rừng trồng và dat dang được sử dụng dé bảo vệ, phát triển rừng; đất nuôitrồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác

Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất ở tại nông thôn: là đất ở thuộc phạm

vi địa giới hành chính các xã; đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hànhchính các phường, thị trấn; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất quốc phòng; đất anninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng

cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đảotạo; đất xây dựng cơ sở thé dục thé thao; đất xây dựng cơ sở khoa hoc va côngnghệ; đất xây dựng cơ sở ngoại giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác; đấtsản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp; đất cụm côngnghiệp; đất khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm

đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; đất thủy lợi; đất

có di tích lịch sử - văn hóa; đất danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng; đấtkhu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưuchính, viễn thông: đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất công trình công cộngkhác; đất cơ sở tôn giáo; đất cơ sở tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà

tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; đất có mặt nước chuyêndùng; đất phi nông nghiệp khác.

Nhóm đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dung; đất đôi núi chưa sử dụng;

núi đá không có rừng cây.

1.1.2 Quyền sử dụng đất

Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Do không thé có cơ chế détoàn dân thực hiện tất cả các quyền chủ sở hữu mà quyền năng chủ sở hữu đối vớiđất đai được thực hiện thông qua vai trò của Nhà nước, Nhà nước thực hiện quyềnđại diện chủ sở hữu quyền sử dung đất thông qua việc ban hành chính sách, phápluật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước là đại diện chủ sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nênngười sử dung đất chỉ có quyền chuyển giao quyền sử dụng đất được Nhà nước giaocho trên cơ sở pháp luật.

Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giaođất đề trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất được pháp luật về đất đai hoàn thiện qua các giaiđoạn, đến khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời, người sử dụng đất có các quyền chungbao gồm: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động,kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việcbảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việccải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạmđến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi viphạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm phápluật về đất

1.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai

Theo Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định nội dung quản lý Nhà nước

vệ dat đai gôm:

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quan lý, sử dung đất dai và tôchức thực hiện văn bản đó.

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồquy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat

5 Quản lý việc giao dat, cho thuê dat, thu hồi đất, chuyên mục đích sử dụng dat

6 Quan lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi dat

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giây chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiêm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dat

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phố biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, t6 cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.2 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất1.2.1 Thu hồi dat

1.2.1.1 Khái niệm về thu hồi đất

Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việcNhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất hoặc thu lại dat của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất dai”

Việc thu hồi đất do cơ quan quản lý hành chính Nhà nước tiến hành theo mộtthủ tục, trình tự nhất định Tham quyền thu hồi dat được xác định theo thâm quyền

giao đất, cơ quan nào có thâm quyền giao đất gì thì có quyền ra quyết định thu hồiđối với loại đất đó Thu hồi đất được thực hiện thông qua quyết định thu hồi đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Xác định rõ chủ thê bi thu hồi, lý do thu hồi, điệntích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật đấtđai giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thê hiện quyền sở hữutoàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu Đề thực hiện nộidung này, quyền lực Nha nước được thé hiện nhằm dam bảo lợi ích của Nhà nước,

xã hội và lập lại kỷ cương của Nhà nước trong trường hợp vi phạm Luật Dat đai.1.2.1.2 Các trường hợp thu hồi đất

Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Hai là, thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,công cộng.

Ba là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Bốn là, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trảlại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

- Lập, thâm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và t6 chức thực hiện phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản

lý đất đã được giải phóng mặt bằng

1.2.2 Bồi thường

1.2.2.1 Khái niệm về bồi thường

Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Bồi thường về đất là việc

Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sửdụng đất”.

1.2.2.2 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường quy định tại Điều 75 của Luật Dat dai 2013 được bôi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng VIỆC giao đất có cùng mục đích sửdụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất dé bồi thường thì được bồi thường bangtiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết địnhtại thời điểm quyết định thu hồi dat

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

1.2.2.3 Bồi thường về tài sản trên đất

- Nhà nước bồi thường về tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, công trình xâydựng: cây trồng, vật nuôi; chi phí di chuyền

- Thực hiện theo Điều 89 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 9 của Nghị định

sô 47/2014/NĐ-CP, cụ thé như sau:

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo

dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theoquy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằnggiá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuan kỹ thuật tương đương

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn đảm bảo tiêu chuẩn, kỹ thuật

theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế Thiệt hại thực tếbao gồm giá trị bồi thường cộng chỉ phí sửa chữa hoàn thiện nhà ở, công trình

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác nhằm mục đích sản xuất kinh doanh(đường ống nước, đường điện, cây xăng, nhà trọ, nhà máy xay xát, nhà xưởng, nhàkho, tường rào, sân đường, tường kè ) gắn liền với đất không thuộc trường hợpquy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

Mức bồi thường bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và

khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệphần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựngmới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyênngành ban hành được xác định theo công thức sau:

Tgt = G1 - (G1/T) x T1 Trong do:

Tgt: Gia trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hai.

GI: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hai;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

+ Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trìnhđược tính bằng 30 %, nhưng mức bồi thường tối đa không quá 100% giá trị xâydựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, côngtrình bị thiệt hại.”

3 Chi phi dé sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương của nhà, công trình trước khi bị phá đỡ được quy định tại Khoản 1 Điều này,thực hiện như sau:

+ Bằng 100 % giá trị bồi thường phần nhà ở, công trình bị phá dỡ đối với phầndiện tích nhà ở, công trình bị phá dỡ đến ranh giải tỏa (không đền bù phần nhà ở,công trình bi phá đỡ thêm ngoài ranh giải tỏa tới bước cột gần nhất)

+ Hoặc bằng 50 % giá trị bồi thường phần nhà ở, công trình bị phá dỡ đối vớinhà ở, công trình có diện tích phá dỡ lớn hơn diện tích giải toa (do phải phá dỡ thêmngoài ranh giải tỏa tới bước cột gần nhất, khi xác định theo cách hỗ trợ này thì tính

hỗ trợ trên toàn phần diện tích phải phá đỡ) Phần bồi thường và chi phí sửa chữakhông vượt quá giá trị căn nhà.

- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi thực hiện theo Điều 90 của Luật Đất

đai năm 2013.

1.2.2.4 Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được bồi thường và không đượcbồi thường

- Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được bồi thường:

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốcphòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều

75 Luật Dat đai năm 2013, được quy định như sau:

1 Hộ gia đình cá nhân dang sử dung đất không phải là đất thuê trả tiền thuêđất hàng năm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)hoặc có đủ điều kiện dé được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấptrừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ởtại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dân cư cơ sở tôn giáo tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khôngphải là đất do Nhà nước giao cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyênnhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp cụm công nghiệp khu chế xuấtkhu công nghệ cao khu kinh tế có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp tiền nhận chuyênnhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có Giấy chứng nhận hoặc

có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủđiều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

6 Tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nha ở dé bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấpGiấy chứng nhận quyền sử dung dat quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Thu hồi đất mà không phải bồi thường về đất:

Thực hiện theo Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước thu hồi đất khôngbồi thường về đất trong các trường hợp sau:

1 Các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai 2013 Cáctrường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tưvào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất:

+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp đất nôngnghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 54của Luật này (Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp nuôitrồng thủy sản làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định);

+ Đất được Nhà nước giao cho tô chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụngđất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

+ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền

thuê đất một lần cho cá thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất trừ trường hợp

hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công

với cách mạng;

+ Dat nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã phường thị tran;

+ Dat nhận khoán dé sản xuất nông lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản làm muối

2 Dat được Nhà nước giao dé quản ly;

3 Dat thu hồi trong các trường hợp "thu hồi đất do vi phạm pháp luật" và "thuhồi đất do cham dứt việc sử dung đất theo pháp luật tự nguyện trả lại đất có nguy cơ

đe doa tính mạng con người" (quy định tại Điều 64 và các điểm a b c và d khoản 1Điều 65 của Luật Đắt đai)

4 Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Dat daitrừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai 2013

- Thu hồi đất mà không phải bồi thường tài sản gắn liền với đất:

Theo Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp sau đây Nhà nước thuhồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất:

1 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quyđịnh tại các điểm a b dd e ¡ khoản 1 Điều 64 (thu hồi đất do vi phạm pháp luật vềđất đai) và điểm b d khoản 1 Điều 65 của Luật Dat đai năm 2013 (thu hồi đất dochấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật tự nguyện trả lại đất có nguy cơ đe dọatính mạng con người):

+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao cho thuê côngnhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đấtkhông đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

+ Người sử dụng đất có ý hủy hoại đất;

+ Đất không được chuyền nhượng tặng cho theo quy định của Luật Dat đai manhận chuyển nhượng nhận tặng cho;

+ Dat được Nhà nước giao dé quan lý mà dé bi lan chiếm;

+ Đất không được chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà

người sử dung dat do thiếu trách nhiệm dé bị lấn chiếm;

+ Dat được Nhà nước giao cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được

sử dung trong thời han 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng sovới tiến độ ghi trong dự án dau tư ké từ khi nhận ban giao đất trên thực địa phải đưađất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn

sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sửdụng đất tiền thu đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời giannày; hết thời hạn được gia han mà chu đầu tư van chưa đưa dat vào sử dụng thì Nhànước thu hồi đất mà không bồi thường về dat và tài sản gắn liền với đất trừ trườnghop do bat kha khang;

+ Cá nhân sử dung dat chết mà không có người thừa kế;

+ Dat được Nhà nước giao cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn

2 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập

từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội và công trình xây dựng kháckhông còn sử dụng.

1.2.2.5 Giá đất dé tính bồi thường

- Giá dat dé tính bồi thường phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

+ Theo thời hạn sử dụng đất;

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyên nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có dau giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá

như nhau.

- Phương pháp định giá đất: thực hiện theo quy định tại Điều 3, Điều 4, Điều

5, Điều 7 và Điều § của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

- Xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ

Thực hiện theo Điểm đ, Khoản 4, Điều 114 Luật Dat đai 2013 quy định giá đất

cụ thé được sử dụng dé làm căn cứ trong trường hợp sau: “đ) Tính tiền bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất” Vậy tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đấtđược tính theo giá đất cụ th.

UBND cấp huyện giao nhiệm vụ cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thựchiện điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường, hoặc lựa chọn, ký hợp đồngthuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể theo Khoản 4, Điều 115,Luật Đất đai 2023: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ dé cơ quannhà nước có thâm quyền quy định, quyết định giá đất”, thông qua Hội đồng bồithường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất mứcgiá cu thé dé Sở Tài nguyên và Môi trường tô chức kiểm tra và thông qua Hội đồngthâm định giá đất, thâm định bảng giá đất tỉnh trước khi trình UBND tỉnh phê duyệt

Việc tổ chức thực hiện xác định giá dat cụ thé hoặc thuê tổ chức có chức năng

tư vấn xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy định tại Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườngquy định chỉ tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; địnhgiá đất cụ thé và tư van xác định giá đất Số tiền bồi thường thửa đất (đồng) bangdiện tích thửa đất thu hỗồi (m2) nhân đơn giá đất UBND tỉnh phê duyệt cụ thé(đồng/m?)

1.2.3 Hỗ trợ

1.2.3.1 Khái niệm về hỗ trợ

Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “ Hỗ trợ khi Nhà nước thuhồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi dé ồn định đời sống, sanxuất và phát triển”

1.2.3.2 Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Hỗ trợ ồn định đời sống va sản xuất;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyên đồi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thuhồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồiđất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyên chỗ ở;

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyên chỗ ở;

- Hỗ trợ khác: căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác dé bảo đảm có chỗ ở, 6n địnhđời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi

Như vậy, có thé thấy rằng hỗ trợ là khoản trợ giúp thêm của Nhà nước, théhiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự thiệt hại của người bị thu hồi đất vì lợiích chung của đất nước, của cộng đồng Hỗ trợ nhằm giúp người có đất bị thu hồi

ồn định đời sống, sản xuất và phát triển, khắc phục những khó khăn do việc thu hồiđất gây ra

1.2.4 Tái định cư

Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm tái định cư, đó là một khái niệmkhá rộng dung dé chỉ chính sách ôn định cuộc sống cho người dan bị thu hồi dat

Tái định cư là biện pháp nhằm 6n định, khôi phục đời sống cho những người

bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hếthoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,phải di chuyên đến nơi khác Như vậy, nó bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồithường thiệt hại khi thu hồi đất và theo nghĩa hẹp đó chính là quá trình di dời ngườidân đến một nơi ở mới (Dang Hùng Võ, 2004)

Giải phóng mặt bằng: là một quá trình làm sạch mặt bằng thông qua việc thựchiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và một bộ phậndân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xâydựng công trình mới (Phan Trung Hiền, 2017)

Vậy bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tiến đến GPMBkhi Nhà nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc trả lại giá trị vật chất mà cònđảm bảo lợi ích chính đáng cho người có đất bị thu hồi Nhà nước sẽ đảm bảo cho

họ có một cuộc sống mới ôn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng VỚIđiều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ chuyên đổi nghề nghiệp và tạo việc làm dé họ yêntâm sinh sông, sản xuât, làm việc và công hiên cho xã hội ngày càng tot hơn.

Như vậy, cách tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bằng tổng số tiền bồi

thường (đất, nhà ở, vật kiến trúc thông dụng, cây trồng và vật nuôi thủy sản); số tiền

hỗ trợ (ồn định đời song va 6n dinh san xuat, dao tao, chuyén đôi nghề và tìm kiếm

việc làm, hỗ trợ khác ) và tái định cư

1.2.5 Ý nghĩa của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đối với các dự án thu hồi đất nông nghiệp người dân bị thu hồi đất chủ yếu lànông dân sinh sống bằng nông nghiệp Vì vậy, cần phải có hỗ trợ và tính toán cơchế chuyên đổi nghề nghiệp dé đảm bảo cuộc sống cho họ Tuy nhiên, đối tượngngười nông dân trình độ phần lớn là thấp, khả năng chuyên đổi nghề khó khăn Do

Vậy, cùng với việc bồi thường, cần quan tâm đến việc hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp

mới, bồ trí việc làm nhằm đảm bảo cuộc sông én định cho người bị thu hồi đất (LêVăn Quyết, 2009)

Đối với các dự án thu hồi đất ở thì việc bồi thường có khó khăn hơn, do đất ở

có giá trị lớn hơn, gắn bó lâu dài với đời sống và sinh hoạt của người dân Khi đó

cùng với chính sách bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng thì việc bồ trí tái định cư là vô

cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến công tác GPMB Yêu cầu của khu tái định

cư phải có điều kiện hơn hoặc bằng khu ở cũ dé tránh thiệt thoi cho người bị thu hồiđất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống (Lưu Minh Thanh, 2012)

Như vậy, có thê thấy đối với bất kỳ loại đất nào khi bị thu hồi cũng tạo nênnhững khó khăn nhất định cho người bị thu hồi đất do vậy công tác bôi thường, hỗtrợ và tái định cư là không thể thiếu nhằm đảm bảo ổn định cuộc sông cho dân, đảmbảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư nếu được thực hiện tốt sẽ góp phần quan trọng giúp cho việc GPMB được thựchiện đúng tiến độ nhằm sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn

1.2.6 Yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Phải thực hiện theo các quy định của Nhà nước: công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư được thực hiện trong một khoảng thời gian tương đối dài, có nhiều dự

án có thê lên đến vài năm; trải qua nhiều công đoạn thủ tục và nhiều giai đoạn khácnhau; tác động đến nhiều đối tượng Do vậy, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

cần phải tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý theo quy định của Nhà nước.

Có như vậy mới hạn chế được khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất, đâynhanh tiến độ GPMB; tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giám sát, kiểm tra và

xử lý các hành vi vi phạm pháp luật.

- Đảm bảo hài hoà lợi ích hợp pháp của các đối tượng liên quan

- Đảm bảo đúng tiến độ thực hiện và chính xác

- Đảm bảo thực hiện dân chủ, công khai, công bằng trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện với nhiều đối tượng, do

đó phải đảm bảo công bằng giữa tất cả các đối tượng: không thiên vị, ưu tiên đốitượng nào, tránh tình trạng khiếu kiện gây bất bình trong nhân dân (Đào TrungChính, 2014).

1.2.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai: việc ban hành các văn bảnquy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tô chức thực hiện các văn bản đó;

công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; yếu tố giao đất cho thuê đất; yêu tố điều

tra, khảo sát đo đạc đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính; công tác đăng

ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; yếu tố thanh tra chấp hànhcác chế độ, thé lệ về quản lý và sử dụng dat đai (Nguyễn Dũng Anh, 2014)

- Yếu tố giá đất và định giá đất: giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đấtđai trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản - hàng hoáđặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị sử dụng,giá cả và cũng được trao đối trên thị trường bằng hình thức chuyên nhượng Khi đóđất đai trở thành “hàng hoá đất” Giá trị của hàng hoá đất thể hiện ở mặt khả năngsinh lợi của đất và tính sở hữu (Nguyễn Dũng Anh, 2014)

- Yếu tô nguồn lực: vốn, con người thực hiện công tác bồi thường GPMB Day

là yeu tố quan trọng, tác động mạnh mẽ đến tiến độ thực hiện công tác bồi thường

GPMB các dự án trên địa bàn huyện vi trong trường hợp chậm chi trả tiền bồithường, hỗ trợ cũng gây bức xúc trong dân hay xảy ra tình trạng thay đổi ý kiến của

chủ sử dụng có nhà, đất bị thu hồi, mặt khác dễ dẫn đến tiêu cực trong việc triển

khai thực hiện (Nguyễn Dũng Anh, 2014)

- Trình tự thủ tục: là yếu tố giúp đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi,

tránh tình trạng khiếu kiện, tranh chấp và đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong

việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Hồ sơ địa chính: là cơ sở quan trọng dé xác định quyền sử dung đất, thựchiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, hồ sơ địa chính đầy đủ,

chính xác sẽ dam bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi dat

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: điều kiện tự nhiên bao gồm địa hình, khíhậu, thé nhưỡng, tài nguyên thiên nhiên những yếu tố này có ảnh hưởng đến giátrị của đất bị thu hồi, từ đó tác động đến mức bồi thường, hỗ trợ Điều kiện kinh tế-

xã hội bao gồm mức độ phát triển kinh tế, mức sống của người dân những yếu tốnày có ảnh hưởng đến khả năng tái định cư của người bị thu hồi đất

1.2.8 Cơ sở pháp lý

1.2.8.1 Trên phạm vi cả nước

Luật Dat đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về giá đất;

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh về khung giá đất;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Dat dai;

Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ quyđịnh về khung giá đất;

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, thu hồi dat;

Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chỉ tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất

1.2.8.2 Văn bản của tỉnh Tiền Giang

Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 16 ngày 12 tháng 2014 của UBNDtinh Tiền Giang về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địabàn tỉnh Tiền Giang;

Quyết định sé 05/2015/QĐ-UBND ngày 09 tháng 02 năm 2015 của UBND tinhTiền Giang ban hành quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại cây trái, hoa màu vàvật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất;

Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND ngày 04 tháng 9 năm 2015 của UBND tinhTiền Giang ban hành bảng đơn giá xây dựng nhà ở và vật kiến trúc thông dụng trênđịa bàn tỉnh Tiền Giang;

Quyết định số 09/2017/QĐ-UBND ngày 14 tháng 4 năm 2017 của UBND tỉnhTiền Giang về sửa đổi, b6 sung một số điều của Quy định về Bảng giá các loại đấtđịnh kỳ 05 năm (2016-2020) trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 44/2015/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2015 của UBND tỉnh;

Quyết định số 19/2018/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2018 của UBND tỉnhTiền Giang về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ban hành kèm theoQuyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 16 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân tỉnhTiền Giang:

Quyết định sé 01/2019/QĐ-UBND ngày 24 tháng 01 năm 2019 của UBND tỉnhTiền Giang sửa đôi, bé sung một số điều của Quy định về Bảng giá các loại đất định

kỳ 05 năm (2016-2020) trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ban hành kèm theo Quyết định

số 44/2015/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2015 của UBND tỉnh;

Quyết định số 02/2019/QĐ-UBND ngày 14 tháng 02 năm 2019 của UBND tinh

Tiền Giang ban hành Bảng đơn giá xây dựng nhà ở và vật kiến trúc thông dụng trênđịa bàn tỉnh Tiền Giang;

Quyết định số 03/2019/QĐ-UBND ngày 15 tháng 3 năm 2019 của UBND tinhTiền Giang ban hành quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại cây trái, hoa màu vàvật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hôi đất

1.2.9 Các văn bản áp dụng riêng khi thực hiện thu hồi đất tại 03 dự án

Tùy theo từng giai đoạn thời gian thực hiện mà các dự án có các văn bản được

QD số 1708/ QD số 3293/ QD số 2469/

QD-UBND ngày QĐ-UBND ngày QĐ-UBND ngày

Don giá bôi 30/5/2017; 18/10/2019 24/8/2020;

thường dat Quyét dinh sé QD số

3973/QD-2127/QĐ-UBND UBND ngày ngày 06/7/2017 11/12/2020

thong titer QD s6.29/2015/ QĐsó02/2019 QĐsó02/2019/

TP Nang QD-UBND ngay QĐ-UBNDngày QĐ-UBNDngày

bông 04/9/2015 14/02/2019 14/02/2019thông dụng

tường cây vies QD số 05/2015/ QD số 03/2019/ QD số 03/2019/

X VÀ ne QD-UBND ngay QD-UBND ngay QD-UBND ngay

Thư ¬ thủy — 0o/02/201s 15/03/2019 15/3/2019

Đơn giá hỗ trợ

đào tạo chuyển QD số 09/2017/ QD số 01/2019/ QD số 01/2019/

đổi nghề nghiệp +QD-UBND ngày QD-UBND ngày QĐ-UBND ngày

và tìm kiếm việc 14/4/2017 24/01/2019 24/01/2019

làm

(Nguồn: Ban Quản lý dự án và Phát triển quỹ đất thị xã Cai Lay, 2023)

1.3 Những nghiên cứu có liên quan

1.3.1 Tình hình trên thế giới

1.3.1.1 Đối với Trung Quốc

- Các trường hợp thu hồi đất: đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công làđiều kiện tiền đề dé áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đấtđược thực hiện chặt chẽ dé tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm

vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc

phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giaothông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xãhội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho cáclợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật.

- Cơ quan có thâm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấptinh, thành phó trực thuộc Trung ương mới có thâm quyền thu hồi đất

- Bồi thường khi thu hồi đất: nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xácđịnh là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so vớinơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vàomục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thé là: đối với đất nông nghiệp,cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổngsản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quyđịnh (Phương Thảo, 2013).

1.3.1.2 Đối với Singapore

- Các trường hợp thu hồi đất: mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau vềđất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện

dé sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tang; xây dựng côngtrình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị

- Co quan có thầm quyền thu hồi đất: Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giaohoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự chophép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận

và tham khảo ý kiến cộng dong

- Bồi thường khi thu hồi đất: mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi dat được xácđịnh căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản cua chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ.

di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới Trườnghợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhànước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân dé tiễn hành định giálại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này Việc xácđịnh giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản dongười bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động san.Phần gia tri tang thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏigiá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồithường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ điphần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.(Phương Thảo, 2013).

1.3.1.3 Đối với Hàn Quốc

- Các trường hợp thu hồi đất: mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trongnhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đólà: phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy

điện, dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng

cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở đề cho thuê hoặc chuyển nhượng

- Cơ quan có thâm quyên thu hồi đất: tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xãhội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhàđầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch dé thực hiện các dự án xâynhà ở.

- Bồi thường khi thu hồi đất: Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sởcác nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bôi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủđầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khitiền hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủđất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi

thường áp dụng cho từng cá nhân.

- Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặccông ty cô phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thườngthì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Đối với đấtnông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ

được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được

trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ dé hỗ trợ người nông dân phục hồi lạiviệc sản xuất của mình Khoản bôi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàngnăm từ sản xuất nông nghiệp (Phương Thảo, 2013)

1.3.2 Các nghiên cứu có liên quan trong nước

Các công trình nghiên cứu về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tạimột số nơi trên cả nước được tiến hành thực hiện nhằm đánh giá thực trạng công tacnay, kiến nghị cơ quan chức năng cấp trên nhằm hoàn thiện hệ thống chính sáchpháp luật, giải quyết các khó khăn, bức xúc của người dân, đồng thời tạo điều kiệnthuận lợi trong quá trình thực thi pháp luật đối với cơ quan tham mưu, thực hiện Cụthé như sau:

- Theo Ngô Thị Tú Quyên (2017), thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vàđời sống người dân sau thu hồi đất tại một số dự án huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh

Đề tài đã sử dụng các phương pháp điều tra, thu thập tài liệu; phương pháp thamkhảo, kế thừa; phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư của 03 dự án trọng điểm tại huyện Gò Dầu, thời gian từ năm 2008 đến năm

2014 Kết quả nghiên cứu cho thấy: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện GòDầu có nhiều thuận lợi dé phát triển toan diện nông nghiệp, công nghiệp và xây

dựng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn chậm; tổ chức bồi thường đã thực hiện

đúng quy trình, thủ tục; đơn giá bồi thường tương đối sát với giá thị trường; chưa có

chính sách hỗ trợ nào thêm ngoài chính sách chung theo Luật định.

- Theo Đoàn Tiến Dũng (2018), đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư giai đoạn 3 dự án xây dựng Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài sử