Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12, Tp. Hồ Chí Minh

Thực hiện Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 của TP.Hồ Chí Minhban hành về thành lập VPĐKĐĐ Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai CN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀOTẠOTRUONG ĐẠI HỌC NÔNG LAM THÀNH PHO HO CHÍ MINH

Sắc địt fs s dị ole fe s ole 3E fe dị 3E € s s3 s 2 3€ c a

PHAM THUY HÀ

ĐÁNH GIA TINH HÌNH HOAT ĐỘNG CUA CHI

NHANH VAN PHONG DANG KY DAT DAI

QUAN 12, TP HO CHi MINH

LUAN VAN THAC SI QUAN LY DAT DAI

Thanh phố Hồ Chi Minh, thang 12/ 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LAM THÀNH PHO HO CHÍ MINH

xxx Ä % % % %% %% %%%X

PHẠM THÚY HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHANH VĂN PHONG DANG KÝ DAT DAI

QUAN 12, TP HO CHi MINH

Chuyén nganh: Quan ly Dat dai

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÝ DAT DAI QUAN 12, TP HO CHÍ MINH

TS DAO THI GON

Trường Dai học Nông Lam TP Hồ Chi Minh

TS NGUYÊN THỊ BÍCH PHƯỢNGTrường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

TS TRAN HỎNG LĨNHChi nhánh Trung tâm Điều tra và Quy hoạch đất đai phía Nam

TS PHAM QUANG KHÁNHPhó Chủ tịch hội Khoa học Dat Việt Nam

TS NGUYÊN VĂN TÂNTrường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Tốt nghiệp Đại học Chuyên ngành Quản lý đất đai, niên khóa 2005-2009, hệ

vừa học vừa làm tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên — TP Thái Nguyên.

Ngày 01/06/2010 đến 01/7/2015, làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường Quận 12, TP Hồ Chí Minh

Ngày 01/07/2015 đến nay, làm việc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaiQuận 12 thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh

Tháng 10/2020 theo học Cao học ngành Quản lý Đất đai tại trường Đại học NôngLâm TP Hồ Chí Minh

Dia chỉ liên lạc: 164/22 đường TX22, Khu phố 5, phường Thạnh Xuân, Quận

12, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại 0945.339.020

Email: phamthuyha0784@gmail.com

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.

Cac sô liệu, kêt quả nêu trong luận văn là trung thực va chưa

từng được ai công bố trong bat cứ công trình nào khác

Thanh phố Hồ Chí Minh,ngày tháng năm 2023

Học viên

Phạm Thuý Hà

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành được đề tài “Đánh giá tình hình hoạt động của Chỉ nhánh Văn phòngđăng ký đất đai Quận 12, TP Hà Chí Minh”, tôi đã nhận được sự hướng dan tận tinh

của Thầy hướng dẫn, sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cơ quan, đoàn thể và cá nhân

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng — là Thầy hướng

dẫn khoa học đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu

Tôi xin chân thành cảm on Ban giám hiệu, tập thé thầy cô giáo khoa Quan lýđất đai và Bất động sản, Phòng Đào tạo Sau Đại học Trường Đại học Nông Lâm

TP.HCM đã quan tâm, giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu đề tài

Tôi xin cảm ơn Ủy ban nhân dân Quận 12, Phòng Tài nguyên và Môi trường,Chi nhánh văn Phòng đăng ký đất đai Cùng với các đơn vị, cá nhân, đã tạo điều kiện

thuận lợi, giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập tải liệu, số liệu phục vụ thực

hiện đề tài này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, người thân là điểm tựa vữngchắc dé tôi có gang, phấn đấu học tập, phan đấu và trau đồi thêm kiến thức

Tôi xin chân thành cảm ơn./.

Thành phó Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023

Học viên

Phạm Thuý Hà

TÓM TẮT

Đề tài “Đánh giá tình hình hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký datđai Quận 12” thực hiện nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu

quả hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận 12, được tiến hành từ tháng 01 năm 2023 đến

tháng 8 năm 2023 Dé tài sử dụng các phương pháp: Phương pháp thu thập sé liệu, tài

liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp tham vấn chuyên

gia; phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp, so sánh Kết quả đạt được như sau:

Quận 12 là một cửa ngõ quan trọng ở phía Tây Bắc của TPHCM Quận có diệntích 5.273,93 ha Diện tích đất nông nghiệp còn khá nhiều 1.137,92 ha, chiếm 21,22%DTTN Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân (2017 — 2022) đạt 12,43%/năm Kinh

tế xã hội và mật độ dân số của quận còn thấp hơn so với các quận nội thành, do đó áplực về đô thị hóa chưa cao Quận đã và đang tiếp tục đón nhận sự giãn nở lớn của cácQuận trung tâm TP.HCM về thương mại dịch vụ và phát triển dân cư

Chi Nhánh Văn Phòng ĐKĐĐ Quận 12 thành lập ngày 07/09/2015 Trong giai

đoạn từ 2017 — 2022, đã tiếp nhận 314.983 hồ sơ và giải quyết 305.104 hồ sơ đạt tỷ

lệ 96,86% Trong đó, hỗ sơ thuộc thẩm quyền của Sở TN và MT là 40.706.hồ sơ; hồ

sơ thâm quyền của UBND Quận 12 đã giải quyết 20.132 hồ sơ và Chi nhánh đã giảiquyết 244.266 hồ sơ thuộc thầm quyền

Trên cơ sở kết quả điều tra khảo sát 479 phiếu, đã tong hợp được các ý kiếncủa người dân và cán bộ về hiệu quả hoạt động của CN-VPDKDD như sau: Mức độcông khai thủ tục hành chính (76,75%); thủ tục giải quyết đơn giản, ngắn gon(66,55%); Cán bộ giải quyết công việc tận tình, chu đáo (82,6%); Mức độ hài lòng

về thái độ phục vụ của cán bộ (94,8%) Tiến độ giải quyết hồ sơ sớm, đúng hẹn

(82,8%); các khoản lệ phí phải nộp theo đúng quy định chiếm tỷ lệ cao (91,8%) Qua

đánh giá ý kiến cán bộ thì hoạt động của CN-VPĐKĐĐ được đánh giá có hiệu qua

chiếm tỷ lệ (61,54 %)

Đề tài đã phân tích những tồn tại, hạn chế hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận

12 Trên cơ sở đó, đề tài đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt

động CN-VPĐKĐĐ Quận 12: (i) giải pháp về chính sách pháp luật đất đai và cải cách

thủ tục hành chính, (ii) giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động, (iii) giải pháp về cơ

sở vật chất kỹ thuật và (iv) giải pháp về nguồn nhân lực

The Thesis "Assessing the operation of District 12 Land Registration Office branches" aims to assess the current situation and propose solutions to improve the operational efficiency of District 12 Land Registration Office, conducted from January 2023 to August 2023 Topics using methods: Methods of collecting secondary data and documents; methods of investigation and collection of primary data; methods of expert consultation; methods of processing, analyzing, synthesizing, comparing The results are as follows:

District 12 is an important gateway in the northwest of Ho Chi Minh City The county covers an area of 5,273.93 hectares The area of agricultural land is still quite

a lot of 1,137.92 ha, accounting for 21.22% of natural area The average economic growth rate (2017 — 2022) reached 12.43% / year The socio-economic and population density of the district is lower than that of urban districts, so the pressure on urbanization is not high The District has been and continues to receive a large expansion of the Central Districts of Ho Chi Minh City on trade, services and residential development.

District 12 Land Registration Office Branch was established on September 7,

2015 In the period from 2017 to 2022, 314,983 applications were received and 305,104 applications were processed, reaching a rate of 96.86% In which, the records under the jurisdiction of the Department of Natural Resources and Enviroment are 40,706 files; The 12th District People's Committee has resolved 20,132 applications and the Branch has resolved 244,266 applications under its jurisdiction.

Based on the survey results of 479 votes, opinions of people and officials on the performance of the Representative Office were summarized as follows: Level of publicity of administrative procedures (76.75%); simple and concise settlement procedures (66.55%); Staff handle their work dedicatedly and thoughtfully (82.6%); Satisfaction with service attitude of staff (94.8%) Early and on-time processing progress (82.8%); Fees payable in accordance with regulations accounted for a high proportion (91.8%) Through the evaluation of opinions, the activities of the Representative Office were assessed to be effective, accounting for a proportion (61.54%).

The topic analyzed the shortcomings and limitations of the operation of the

Representative Office of District 12 On that basis, the project proposes groups of solutions to improve the efficiency of operation of District 12 Representative

Office: (1) solutions on land law policies and administrative procedure reform, (1) solutions on organization and operation mechanism, (111) solutions on material and

INANE GACH CÁC CHÍT VIET TAT eecsscesncisnzaszecncnenacnnsmnsensnomasnnaansonasniate X

DANH SÁCH CAC BẢÁNG << ©2<©se+xEzExecvcvcrrversrrerrerrsrrsrre XIDATH SÁCH CÁC BUI Eh sce cassesccnsssnscnssciaamarerncesncmnscesmonerenateneenninneaomaneenis xII

ce 1

CPUC, TONG (UA i eccesssvevcvivievnocovioerioncvenvenoviweusvuvenerevssinuvesvetmvunseieausenstved 51.1 Dat đai, phân loại sử dụng dat và quan ly Nha nước về dat đai 51.1.1 Dat đai, phân loại sử dụng đất - 2-52 2222222222221221221221221221 21v Di

1.2 Đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính và mô hình Văn phòng đăng ký dat đai .91.2.1 Đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính - 2+ 2s+cS+2E2E12212211212211 22121 xe 91.2.2 Mô hình Văn phòng đăng ký đất đai - 2-22 ©22222E22E22222E22E2222Ezxe2 14

I0 vàn in 18

1.3 Những nghiên cứu có liên quan trên thé giới và trong nước - 201.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới -2 5- 201.3.2 Hệ thống đăng ký đất đai tại TP.Hồ Chí Minh -2- 2-2222 22z+222z2 231.3.3 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài -2-22©222222++222+z22zzzczzcrr 24Chương 2 NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

251; INO Curve phi: GỮUEss:xczszxc4s2c6651060G567103660E039Sg56SE098ERESS3ESSEGSVSEBIBGEISEGESILEERGEHUdĐ3 29

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình sử dụng và quan lý đất đai 29

2.1.2 Đánh giá các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo

SEALS TÌHISTHUW HnonbbioniitiiointidliBi01S1118SG040S0E0GEE.BSGQ.GHBSHNISHSRGS07S04153000830ã891 29

2.1.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất dai 292.1.4 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện mô hình Chi nhánh Văn phòng

bi 3.“ 30

2.2 Phương pháp nghiên cứỨu - 5555225222 *+£ssrseesersreserrrrrrrrrrrrrrrrrrrc.2Ợ

2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin 2-22 2222+22z+2z2zzzcsz2 302.2.1.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp - 2 2-52: 30

2.2.1.2 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp - - 3Ï2.2.3 Phương pháp chuyển B18 cc 0cvsnevevoomnsevensnnaconsnnnsensusnsannionsevanenwennacnnsesnedvonn DD

2.2.4 Phương pháp xử lý các số liệu - 2 ¿+22+E22E2+E+2E2E22E22E22E22E22222zce2 33Chương 3 KET QUA NGHIÊN CỨU -2-©22©222222222E+22E+2EE+£z+zzzzse2 34

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình sử dụng và quan lý đất đai 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 2-22 ©5225z22222z22522 343.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội - 2-2 2+ 22£2E2E+2222E22Ezz2zzzzzzze- 39

3.1.3 Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý dat đai 22-5525552555z2552 43

3.2 Đánh giá các hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo chức

1111528111)1370180) TS an cốc cốc cố ốc ca ca ca 343.2.1 Cơ cấu, tổ chức hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký dat đai 54

3.2.2 Chức năng nhiệm vụ, cơ chế hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

ee 593.2.3 Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ky dat đai 61

3.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất dai 67

3.3.1 Một số chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký

- E00 Vy 67

3.3.2 Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

twbvpifiiE nili rer 713.4 Dé xuất giải pháp góp phan hoàn thiện mô hình Chi nhánh Văn phòng Dang

3.4.1 Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân 2 2 222z+z+2xz+zz+zse2 783.4.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai Quận 12 -2©22+222E22E2E22E2211222222222222 2x2 80KET LUẬN VA DE NGHI << s+©eeEzsererreerserserrrrserrsrrsersee 84TÀI LIEU THAM KHAO 2-2 <£5<£5*£Ss£Ss£E£veExerserrerrerverrsrsee 86

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIET TAT

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Cơ sở dữ liệuĐăng ký đất đai

Đăng ký biến độngGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH SÁCH CAC BANG

BANG TRANGBang 2 1 Các tài liệu cần thu thập tại các cơ quan -.-30Bang 3.1 Các đơn vị phân loại đất ở Quận 12 - 2+ 522+2£+2E+2Ezzzzzzzzez 37Bang 3.2 Co cấu và chuyền dich cơ cấu kinh tế (2017-2022) 2 2+: 39Bảng 3.3 Hiện trạng dân số Quận 12 năm 2022 - 2+2+22+E2Ez£EzEzzzrzrree 42Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất quận 12, 2022 - - 5< cc+cssseseeeeeee 43Bang 3.5 Tình hình biến động sử dụng đất (2015 — 2022) -2-z5522 46Bảng 3.6 Kết qua đo đạc thành lập Ban đồ địa chính 222 2222222z22z22222 48Bảng 3.7 Thực trạng trang thiết bi của CN-VPĐKĐĐ 22552 2cccccccrrcreg 57Bảng 3.8 Thực trạng và nhu cầu về nhân sự CN-VPĐKĐĐ - 58Bang 3.9 Kết qua tiếp nhận giải quyết thủ tục hành chính (2017 -2022) 61Bảng 3.10 Loại hồ sơ đã giải quyết thuộc thâm quyền Ủy ban nhân dân quận 12

(I7 ODD) cttw iri val nana cantata nba 62

Bảng 3.11 Loại hồ so đã giải quyết thuộc tham quyền Chi nhánh Văn phòng Đăng

ký đất đai Quận 12 (2017 -2022) -©2+2222E22E2E121122121121121222222 2e 63Bảng 3.12 Loại hồ sơ đã giải quyết thuộc thâm quyền Sở Tài nguyên và Môi

trường: (2017-2022) creeaeonrniotitriirttoitotsltsttDVHGĐGSEOEtastsstnetatbasgmseremi 64 Bảng 3.13 Tình hình thu phí (20177-2022) 2-5525 52222222*+2£+E+Esesrrrreres 65

Bảng 3.14 Tình hình ứng dụng các phần mềm trong sử dụng và quản lý dữ liệu.67Bang 3.15 So sánh VPĐKĐĐ va mô hình VPĐKĐĐ về thời gian và thẩm quyền

Bang 3.16 Ý kiến đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh 71Bang 3.17 Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ đang làm việc tai Chi nhánh 76

DANH SÁCH CÁC HÌNH

HÌNH TRANGHình 1.1 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác QLĐĐ 13Hình 3.1 Bản đồ hành chính Quận 12 - ¿2 ®+S£EE£EE2E£EE£EE2EEEeEEzErxerxrex 35Hình 3.2 Ban đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2022 - Quận 12 45Hình 3.3 Tổ chức bộ máy hoạt động của CN VPDK đất đai Quận 12

MỞ DAU

Đặt vẫn đề

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt

không thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp là thành phần quan trọng hàng đầucủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,

văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng

Đăng ký dat đai là việc kê khai hiện trang sử dụng đất như diện tích, mục đích

sử dụng, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩmquyền Đăng ký đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất, nó không chỉ góp phần

bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất mà còn đóng vai trò quan

trọng trong việc quản lý Nhà nước về đất đai, minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất ở hai cap gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trựcthuộc Sở TNMT, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc PhòngTài nguyên và Môi trường Bên cạnh những thành tựu đạt được là tạo sự chuyên biếnmạnh mẽ trong công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcòn một số hạn chế chưa khắc phục được như: hồ sơ đất đai được quản lý ở nhiều cấp

có một số bất cập chưa khắc phục như: (thiếu đồng bộ trong cập nhật biến động hỗ

sơ địa chính, thiếu nhất quán trong việc giải quyết các thủ tục hành chính )

Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng kýđất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Vănphòng đăng ký đất đai một cấp (VPĐKĐĐ) được lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường VPĐKĐĐ một cấp bước đầu đãkhắc phục được những tôn tại của VPĐKĐĐ trước đây trong công tác cập nhật, quan

lý hồ sơ địa chính, từng bước thực hiện và hoàn thiện công tác cập nhật, chỉnh lý biến

động, khắc phục tình trạng chưa chỉnh lý, chỉnh lý chưa đúng, chưa đủ huyện, thị xã

trực thuộc tỉnh tại làm cơ sở cho việc xây dựng hệ thống cơ sở đữ liệu về đất đai

Thực hiện Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 của TP.Hồ Chí Minhban hành về thành lập VPĐKĐĐ Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (CN-VPDKDD) Quận 12 hoạt động từ ngày01/7/2015, vào hoạt động nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và đảm bảo quyền lợi củangười dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề đăng ký,cấp Giấy chứng nhận, CN-VPĐKĐĐ Quận 12 các hoạt động liên quan đến quyên củangười sử dụng đất, công tác giao dịch bảo đảm Từ năm 2016 đến năm 2022 CN-VPĐKĐĐ Quận 12 tiếp nhận được 355.120 hồ sơ, giải quyết 353.520 hồ sơ

Hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận 12 đã khắc phục được những khó khăn

ban đầu và hoàn thành được tất cả chức năng và nhiệm vụ được giao đúng theo quy

định Bên cạnh đó, hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận 12 vẫn còn một số hạn chế

như thủ tục hành chính chậm, những phát sinh mới trong quá trình phát triển đô thịcủa Thành phố Xuất phát từ thực tiễn trên, với mục đích đề xuất giải pháp góp

phần nâng cao hiệu quả hoạt động của CN-VPĐKĐĐ, đề tài: “Đánh giá tình hình

hoạt động của Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 12” đã được thực hiện

Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình thực hiện và hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai Quận 12

- Phân tích nguyên nhân khó khăn, vướng mắc làm cơ sở đề xuất giải phápnâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký dat đai Quận 12

Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát

Đối tượng nghiên cứu

- Tổ chức bộ máy, chức năng, nhiệm vụ của CN-VPĐKĐĐ Quận 12

- Cơ sở vật chất, nguồn nhân lực của CN-VPĐKĐĐ Quận 12

- Các kết quả hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận 12 như tiếp nhận, giải quyết

hồ sơ; tài chính, ứng dụng công nghệ thông tin

- Một số chỉ tiêu về hoạt động của CN-VPĐKĐĐ Quận 12 như thu ngân sách,Đối tượng khảo sát

- Người sử dụng đất thực hiện giao dịch đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai Quận 12

- Tham van cán bộ làm việc tại CN-VPĐKĐĐ Quận 12

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian

Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính Quận 12, TP HCM

Pham vi thời gian

Các số liệu, tài liệu được thu thập tai CN-VPĐK.ĐĐ Quận 12 từ nam 2017-— 2022.Giới hạn nội dung nghiên cứu

Trong nội dung nghiên cứu về tình hình quản lý sử dụng đất đề tài tập trungnghiên cứu một số nội dung: hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất và một sốnội dung quản lý nhà nước tác động đến đăng ký đất đai

Trong phần kết qua hoạt động của CN-VPĐKĐĐ chi tập trung nghiên cứu một

số hoạt động trong nhiệm vụ được giao: đăng ký biến động, đăng ký cấp GCNQSDD

dat lan dau; công tác kiểm định bản đồ đối với hồ sơ tách thửa; quản lý hồ sơ địa chính

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm phong phú thêm cơ sở lý luận và

cơ sở thực tiễn trong việc hoan thiện hệ thống 'VPĐKĐĐ của cả nước

Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề là tài liệu tham khảo phục vụ công tác quản lý Nhà

nước về đất đai nói chung và công tác ĐKDĐ nói riêng trên địa bàn Quận 12 trong

thời gian đến

Chương 1

TỎNG QUAN

1.1 Dat dai, phân loại sử dụng đất và quản lý Nhà nước về dat đai

1.1.1 Dat đai, phân loại sử dụng đất

1.1.1.1 Dat dai và vai trò của dat đai

Về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai”

là một diện tích cụ thé của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố cau thành củamôi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thé nhưỡng,

dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt

cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và độngvật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con ngườitrong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

nước, đường sá, nhà cửa ).

Như vậy, “đất dai” là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiềuthắng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyền, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất),theo chiều nằm ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thé nhưỡng, địa hình, thuỷvăn, thảm thực vật và các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to

lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.

1.1.1.2 Phân loại sử dụng đất

Sử dụng đất đai là hoạt động tác động của con người vào đất đai nhằm đạt kếtquả mong muốn trong quá trình sử dụng Trên thực tế có nhiều loại hình sử dụng đấtchủ yếu như đất trồng cây hang năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cỏ, đất trồngrừng, đất cảnh quan du lịch, v.v , ngoài ra còn có đất sử dụng đa mục đích với haihay nhiều kiểu sử dung chủ yếu trên cùng một diện tích đất Kiểu sử dụng đất có thé

là trong hiện tại nhưng cũng có thé là trong tương lai, nhất là khi các điều kiện kinh

tế, xã hội, cơ sở hạ tầng, tiến bộ khoa học thay đôi Trong mỗi kiểu sử dụng đất thường

gan với những đối tượng cây trồng hay vật nuôi cụ thé (Phạm Chí Thành và Dao Châu

Thu, 1998).

Theo Luật Đất đai 2013 bao gồm 3 nhóm đất chính:

(1) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

(2) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thi;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tô chức sự

nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo duc và đào tạo, thé dục thé thao,

khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: đất

sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gồm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàngkhông, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thốngđường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa,danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đấtcông trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông: đất chợ; đất bãi thải, xử

lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lan, trai cho người lao độngtrong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệ thựcvật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựngcông trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà côngtrình đó không gắn liền với đất ở;

(3) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động tổ chức và điều chỉnh bằng quyềnlực nhà nước đối với các hành vi của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất

đai để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu toan dân về đất đai nhằm duy trì và phát

triển các quan hệ đất đai theo trật tự pháp luật quy định

Như vậy quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quanNhà nước về đất đai: Đó là các hoạt động trong việc nam và quản lý tình hình sửdụng đất dai; trong việc phân bồ dat đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trươngcủa Nhà nước; trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất (Nguyễn ĐắcNhẫn, 2014)

Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai

Đối tượng của quản lý đất đai là tài nguyên đất đai, cho nên quản lý nhà nước

về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc sau:

Phải quản lý toàn bộ vốn đất đai hiện có của quốc gia, không được quản lý lẻ

tẻ từng vùng.

Nội dung tải liệu quản lý không phụ thuộc vào mục đích sử dụng.

Số liệu quản lý đất đai phải bao hàm cả số lượng, chất lượng, loại, hạng mục

phục vụ cho mục đích sử dụng đất của các loại đó

Quản lý đất đai phải thê hiện theo hệ thống và phương pháp thống nhất

Những quy định, biểu mẫu phải được thống nhất cả nước, trong ngành địa chính

Số liệu so sánh không chỉ theo từng đơn vị nhỏ mà phải được thống nhất so

sánh cả nước.

Tài liệu trong quan lý phải đơn giản phố thông trong cả nước

Những điều kiện riêng biệt của từng địa phương, cơ sở phải phản ánh được.Những điều kiện riêng lẻ phải khách quan, chính xác, đúng những kết quả, sốliệu nhận được từ thực tế

Tài liệu quản lý đất đai phải đảm bảo tính pháp luật, phải đầy đủ, đúng thực tế.Quản lý nhà nước về đất đai phải trên cơ sở pháp luật, luật đất đai và các vănbản, biểu mẫu quy định, hướng dẫn của Nha nước và các co quan chuyên môn từTrung ương đến địa phương

Quản lý đất đai phải tuân theo nguyên tắc tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tếcao, phát triển bền vững (Tôn Gia Huyén, 2011)

1.1.2.2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung quản lý Nhà nước vềđất đai như sau:

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

chức thực hiện văn bản đó.

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyên mục đích sử dụng đất.

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê dat dai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá dat

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phé biến, giáo dục pháp luật về đất dai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.2 Đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính và mô hình Văn phòng đăng ký đất đai.1.2.1 Đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính

1.2.1.1 Đăng ký đất đai

Khái niệm và phân loại

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối

với các đối tượng là các tô chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện

đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với

moi tô chức, trong quá trình sản xuất và đời sống

Theo Điều 46 của Luật Đất đai và Điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc đăng ký

đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giaoquyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong

mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuêđất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyền quyền sử

dụng đất hoặc thay đôi những nội dung chuyền quyền sử dụng dat đã đăng ký khác

VPĐKĐĐ có chức năng nhiệm vụ tổ chức thực ĐKĐĐ, quan lý hồ sơ địa chính va

thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế một cửa.

Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất làviệc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền SDD, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gan liền với đất và quyền quan ly đất đối với một thửa dat vào HSBC”

Tóm lại, ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấpgiấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy

đủ giữa Nhà nước với người sử dung đất, làm cơ sở dé Nhà nước quản ly chặt chẽ đất

đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

ĐKĐĐ gồm đăng ký quyền sử dụng dat lần đầu và đăng ký biến động về sửdụng đất:

- Đăng ký đất ban đầu: việc đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nướcgiao đất, cho thuê dat cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; hoặc người sử dụng dat theoban án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền

đã được thi hành, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ Sau

khi đăng ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp GCNQSDĐ,được thừa nhận va bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dung đất của mình

- Đăng ký biến động đất đai: được thực hiện khi người sử dụng đất đã được

cấp GCNQSDĐ nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện các quyền hoặc

biến động khác như: chuyên đôi, chuyền nhượng, nhận chuyền nhượng, thừa kế, tặng

cho quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thé chap, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chuyển mục đích sử dụng đất

hoặc có thay đôi đường ranh giới của thửa đất

Vai trò và yêu cầu đăng ký đất đai

- Cở sở đề bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

- Điều kiện đảm bao dé Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất

- Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,

nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đât đai

DKDD sẽ thiết lập nên hệ thong hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDD với day đủcác thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thông các thông tin đó chính

là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước

ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người sử dung dat dé thiết

lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước va người sử dụng cùng thi hànhLuật đất đai nhằm:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, diện tích tronghạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ

theo quy định của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thâm quyền quy định

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi

trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thước

từng thửa đất, hạng đất

- Thực hiện triệt dé, kịp thời: trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phảiđược thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thâm quyền giao đất, chothuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh

đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ vàthực hiện đúng pháp luật.

1.2.1.2 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tap hợp tài liệu thé hiện thông tin chỉ tiết về hiện trạng va

tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài san gắn liền với đất déphục vụ yêu cầu quan lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá

nhân có liên quan.

Hồ sơ địa chính mang những nội dung, thông tin về sử dụng và quản lý đất đai;

bao gồm 3 lớp thông tin cơ bản: Các thông tin về điều kiện tự nhiên; Các thông tin kinh tế

- xã hội; Các thông tin về cơ sở pháp lý

Các thông tin này được thể hiện từ tổng quan đến chi tiết cho từng thửa đất trêntoàn lãnh thổ Được thiết lập trong quá trình ĐKĐĐ bằng phương pháp tổ chức kê khaiĐKĐĐ từ cấp cơ sở (xã, phường, thị tran) trên cơ sở bản đồ địa chính

Theo điều 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, thành

phần hồ sơ địa chính gồm:

- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập

dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây: Tài liệu điều

tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và số mục kê đất đai; Số địa chính; Bản lưuGiấy chứng nhận

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: Cáctài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dang giấy và dạng số(nêu có); Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc

dạng số; Số theo dõi biến động dat đai lập dưới dạng giấy

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính trong công tác quản lý nhà nước về

dat dai

Dé quan ly tốt tài nguyên đất dai thì việc thu thập các thông tin về đất dai vacác thông tin có liên quan đến đất đai là vô cùng quan trọng Do vậy, HSĐC ra đờinhư một sản pham tat yếu của công tác quan ly nhà nước về đất đai Việc phân tíchcác lớp thông tin của hệ thống HSĐC cho phép chúng ta xác định các hiện tượng kinh

tế, xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai, từ đó làm cơ sở khoa học cho việc hoạchđịnh các chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai phù hợpvới quá trình phát triển chung của toàn xã hội Ngoài ra, việc phân tích các thông tin

trong hệ thống HSĐC còn cho phép chúng ta giải quyết các van dé: thống kê, kiêm

kê đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất.

Hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lýnhà nước về đất đai Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thé hiện day đủ,chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trang sử dung dat dé đáp ứng nhu cầu quan lý vềđất đai Điều này trở nên rất dé dang khi thiết lập được CSDL địa chính Do là tập hợpthông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệuthuộc tinh địa chính và các dit liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, dé truycập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử Khi đó, cácthông tin cần thiết có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính Chính vì vậy, việc xâydựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản dé xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại

- Phản ánh hiện - Cơ sở thẩm tra

Chính sách trạng để xây dựng HỒ (nguồn gốc, cơ Thanh tra, giải.

đất dai lạ | chính sách sở pháp lý sử _ „| quyết tranh chấp,

- Đánh giá thực hiện SƠ dụng đất ) khiếu nại

= ong ing - Dinh ky - Cung cap

- Chuyén dé thong tin

- Đánh giá hiện trạng ca ÔNG - Nguồn gốc và

sử dụng đất - Lập hồ sơ - Cơ sở xác định hạng thông tin thửa đất

- Phản ánh kết quả - Thẩm định hồ sơ đất - Tinh trạng pháp lý

Hình 1.1 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác QLĐĐ

Yêu cầu thành lập hệ thống hồ sơ địa chính

Lập hồ sơ địa chính

HSĐC được lập theo don vị hành chính cấp xa

Viéc lap va chinh ly HSDC thuc hién theo dung trinh ty, thu tuc hanh chinh

quy định tại Chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Thông tư số 29/2004/TT-BTNMTngày 1 tháng 11 năm 2004,Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm

2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lýHSĐC, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về HSĐC và Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày

04 tháng 10 năm 2010 Quy định kỹ thuật về chuẩn dit liệu địa chính

HSĐC phải dam bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, số địa chính, sốmục kê đất dai, số theo dõi biến động đất đai; thong nhất giữa bản gốc và bản sao;thống nhất giữa HSĐC với GCNQSDD và hiện trạng sử dụng đất.

Quản lý hồ sơ địa chính

Trách nhiệm quản lý HSĐC được quy định như sau: Quản lý HSĐC dang số:VPDKDD cap tỉnh chịu trách nhiệm quản ly HSBC dang số của tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương;

Đối với huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà

chưa kết nói với cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì

CN-VPĐKĐĐ cấp huyện chịu trách nhiệm quản ly HSĐC dang số của địa phương

* Quản lý hồ sơ địa chính dạng giấy

Trong điều kiện nước ta hiện nay còn nhiều hạn chế về hạ tầng kỹ thuật nênphương pháp quan lý HSĐC dạng giấy đựơc sử dụng phổ biến Phương pháp nàyđược thành lập bằng công nghệ thủ công truyền thống và hầu như chưa có sự trợ giúp

của công nghệ hiện đại.

Phương pháp này phù hợp với trình độ hiện nay của cán bộ địa chính cấp cơ sởcũng như điều kiện quản lý trên thực tế Tuy nhiên, việc quản lý HSDC dạng giấy gặpkhông ít những khó khăn khi phải tiến hành tra cứu, thống kê, quản lý biến động Thực tế cho thay mỗi khi có nhu cầu cung cấp thông tin, cán bộ địa chính phải mat một

khoảng thời gian nhất định dé tìm kiếm, thống kê Mặt khác, do ảnh hưởng của yếu tố

chủ quan nên chất lượng thông tin được cung cấp đôi khi còn nhiều sai sót

1.2.2 Mô hình Văn phòng đăng ký đất đai

Nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động dịch vụ công va đây mạnh

cải cách tổ chức bộ máy, khắc phục hạn chế của hệ thống VPDKQSDD ở hai cấp vàtiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng Đăng ký, phù hợp với điều kiện công nghệhiện đại, từ năm 2012, Thủ tướng chính phủ đã có Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày17/4/2012 phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một cấptrực thuộc Sở TN&MT và đề án đã triển khai tại 4 tỉnh, thành phố bao gồm: thànhphó Đà Nẵng, thành phố Hải Phòng, tinh Đồng Nai và tỉnh Hà Nam Sau hơn hai năm

thực hiện, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo tổng kết Số 55/BC-BTNMTngày 31/8/2014 báo cáo tổng kết thực hiện dé án thí điểm kiện toàn Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Saukhi hợp nhất thành Văn phòng đăng ký một cấp đã thực hiện việc rà soát, điều chuyên,sắp xếp lại cán bộ hiện có và tuyên dụng thêm một số cán bộ mới cho phù hợp, bố trí,

bổ sung thêm trang thiết bị kỹ thuật phục vụ yêu cầu Văn phòng đăng ký các cấp đều

xây dựng quy chế làm việc, quy chế phối hợp công việc giữa Văn phòng đăng ký vớicác cơ quan, đơn vị liên quan, xây dựng cơ chế tài chính cho hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Báo cáo tổng kết Số 55/BC-BTNMT ngày 31/8/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường thì kết quả thực hiện Đề án cho thấy Mô hình Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm nổi trội so với mô hình Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất hiện nay:

Thứ nhất, DKDD theo mô hình mới thé hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp tronghoạt động tô chức thực hiện nhiệm vụ ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất với bộ máy tô chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí

công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc thống nhất, thực hiện gắn với hệthống cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng

Thứ hai, hoạt động ĐKĐĐ đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất,đảm bảo việc triển khai thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theođúng kế hoạch, có trọng tâm, trọng điểm

Thứ ba, chất lượng thủ tục ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được nâng cao Đã phát hiện hàng nghìn trường hợp trước đây giải quyết thủ tụckhông đúng quy định.

Thứ tư, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đảm bảo theo quy định, chấtlượng công việc đảm bảo Các văn phòng đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyênmôn, chủ động hơn về thẩm quyền

Với kinh nghiệm thực tế rút ra từ mô hình thí điểm, ngày 15 tháng 5 năm 2014Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dan thi hành Luật Dat

dai năm 2013, trong đó tại Điều 5 có quy định bộ máy tổ chức của VPĐKĐĐ nhưsau: “VPĐKĐĐ là đơn vi sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnhthành lập trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các

'VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân,

có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản dé hoạt động theo quy định của phápluật” và “VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh”

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ thì thời hạn phải thành lập hoặc tổ chức lại VPĐKĐĐ

trước ngày 31 tháng 12 năm 2015.

1.2.2.1 Chức năng

'VPĐKĐĐ là đơn vi sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TNMT, có chức năng thực

hiện DKDD, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chinh

lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở đữ liệu đất đai; thông kê, kiểm kê đất đai và cungcấp thông tin đất đai cho tô chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí vănphòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn

Thực hiện theo Điều 2, Thông tr 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04/4/2015 Thông tư liên tịch giữa bộ TNMT, BNV và BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn, cơ cấu t6 chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc sở TNMT

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng

- Cung cấp hồ sơ, ban đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

1.2.2.3 Cơ cầu tô chức

VPĐKĐĐ có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bồ nhiệm, miễn

nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật

và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phù hợp với tiêuchuẩn chức danh theo quy định

'VPĐKĐĐ.

1.2.2.4 Nguồn nhân lực

Biên chế, số lượng người làm việc của VPĐKĐĐ được giao trên co sở đề án

vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổngbiên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đượccấp có thâm quyền phê duyệt

1.2.2.5 Cơ chế hoạt động

VPĐKĐĐ thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập

1.2.3 Các văn bản pháp lý

Ké từ khi Luật Dat dai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm

1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ được chính thức quyđịnh là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai,trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địaphương tiến hành

Đến Luật Dat đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bat động sảnnói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông qua những quy định về giáđất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầuđây nhanh công tác đăng ký dat đai, cap GCNQSDD cho người sử dung đất càng trởnên cấp thiết Vì vậy, hệ thống ĐKĐĐ tiếp tục có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý

lẫn thủ tục đăng ký.

Ngày 16/11/2003, Luật đất đai năm 2003 được ban hành và có hiệu lực01/07/2004, với 13 nội dung quản lý về đất đai: Ban hành các văn bản quy phạm phápluật về quản lý, sử dung đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; Xác định địagiới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử

dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat;Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyên mục đích sử dụng đất; Đăng

ký quyền sử dụng dat, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ; Thống kê,kiểm Kế đất đai; Quản lý tài chính về đất đai; Quản lý và phát triển thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định củapháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp vềđất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đấtđai; Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai Luật đất đai đã đi vào đời sống,bên cạnh góp phần giải quyết một số vướng mắc Tuy nhiên vần còn những hạn chế

chưa giải quyết một cách triệt dé

Ngày 09/12/2013, Luật Đất đai 2013 được ban hành và có hiệu lực từ ngày01/07/2014, có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với luật hiệnhành, các chương tăng mới là các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trước đâythuộc chương II Luật Đất đai năm 2003 tách ra (có 6 mục chuyên thành chương và

bé sung thêm một chương có nội dung mới) Cac chương mới: Quyền và trách nhiệmcủa Nhà nước đối với đất đai; Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai; Quyhoạch kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, chuyền mục đích sử dụng đất;Thu hồi đất, trưng dung dat, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; DKDD, cap GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất; Tài chính về dat đai, giá dat vàdau giá quyền sử dụng đất; Chế độ sử dụng các loại đất Luật này quy định tại điều

95 việc ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao dat dé quan

lý Riêng đối với đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì đượcthực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu ĐKĐĐ, nhà ở va tài sản khác gắn liền với đất

gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức DKDD thuộc

cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và cógiá trị pháp lý như nhau (Khoản 1 và 2 Điều 95 Luật đất đai năm 2013)

Từ kết quả DKDD qua từng thời kỳ có thé thấy nhà nước ta luôn chú trọngvấn đề quan lý đất dai du trong điều kiện hoàn cảnh khó khăn Dé đảm bảo quyền lợicủa người dân và dé quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, nhà nước ta vẫn luôn dànhmột khoản ngân sách không nhỏ cho đo đạc, thành lập bản đồ địa chính phục vụĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước

1.3 Những nghiên cứu có liên quan trên thế giới và trong nước

1.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới

Tại Vương quốc Anh

Hệ thống ĐKĐĐ của Anh có hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản

khác gắn liền với đất) được thực hiện đăng ký theo một hệ thống nhất có Văn phòngchính tai Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồngđều trên toàn bộ lãnh thé Anh Moi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên

hệ thống máy tính theo một hệ thống thống nhất được nối mạng nội bộ (không kếtnối với internet, để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land

Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dan chi tiếtvào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bố sung vào năm 2009

Trước năm 2002 VPĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc (BĐS) địa hạt

nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới

(năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì kháchhang có thé lựa chọn bat kỳ Văn phòng đăng ky nao trên lãnh thé Anh

Điểm nỗi bật trong Luật đất dai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ vềđăng ký, bat kỳ người nào sở hữu đất dai và bất động sản trên lãnh thé Anh đều phải

đăng ký tại VPDKDD; Nha nước chi bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu

có tên trong hệ thông đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyền toàn bộ hệ thống đăng ký từ thủ công trêngiấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng nội bộ, dùng dữ liệu số

Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dit liệu đó do VPDKDD cung cấp Điều này

được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới

dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tậpthê (sở hữu chung, đồng sở hữu )

Tại Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật đăng ký và hệ thong thi hành hoàn chỉnh

Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thểtiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định nay là dé bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đấtđai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu

đất đai Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại

Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với ngườiđăng ký Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký dé

chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng dé ngăn chặn người đến

mua sau tiếp tục mua, ké cả việc đi lay số đăng ký trước Yêu cầu có liên quan vềviệcđăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kì các yếu tố nào có liên quan như

khế ước, thé chap hợp đồng chuyền nhượng hoặc yếu tô có ảnh hưởng đến quyền lợiđất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp

điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện củamình theo hợp đồng, khé ước nộp cho nhân viên đăng ký dé vào số đăng ký, tiến hành

chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng cótính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể

biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc

ngôi nha cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dich được triển khai lần đầu tiên theo LuậtĐăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các

vân đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3

loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắcnhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng kýtrước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù chogiao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dé bị lợi dụng dé thực hiện

các giao dịch có yêu tô gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng

ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyên lợiliên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển logicvới các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua

trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống nay ở Mỹ, dù theo nguyêntắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thong đăng ký

chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền.Người mua vẫn phải điều

tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem ngườibán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

Tại Úc Châu

Ở Úc, quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất

đai và các địch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữnhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của Chính quyền bang và chuyên dan sang cơ chế tự trang trải chi phi

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống

đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Uc, sau này được biết đến với tên

gọi là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thốngnay vào áp dụng tại các Bang khác của Uc và New Zealand, và các nước khác trênthé giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐKĐĐ và 1bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyền sangdạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bảngiấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng Giây chứng nhận, người mua

có thé kiểm tra Giấy chứng nhận của BĐS mà minh đang có nhu cầu mua Thông tin

về ĐKĐĐ được xây dựng thành hệ thống đầy đủ, toàn diện và được lưu giữ tạiVPĐKĐĐ Người dân hoặc tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu thông tin củabat kỳ mảnh đất nào có thé đến VPĐKĐĐ của Bang dé xem, truy cứu, tìm hiểu

Tại Hà Lan

Hệ thống ĐKĐĐ ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên

cơ sở hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi cómột giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý

hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch

Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản dược tổ chức theo ngành dọc: cơ quanĐịa chính Hà Lan chịu trách nhiệm đo đạc lập bản đồ địa chính, DKDD va bat động sản,

cơ quan có 15 chi nhánh khu vực tại các tỉnh Mỗi chi nhánh có phòng đo đạc, phòng

đăng ký và quản lý chứng thư phục vụ cho việc chuyển nhượng bat động sản

Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay ở Ha Lan là một hệ thống đăng ký Nhà nước, do cơquan Nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thong nay van hanh co hiéu qua kinh tế, phí

dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức

đủ đề hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính

1.3.2 Hệ thống đăng ký dat đai tại TP.Hồ Chí Minh

Theo báo cáo tông kết kết quả hoạt động hàng năm của VPĐKĐĐ TP.HCM từnăm 2016 — 2022 cho thấy:

Tổ chức bộ máy đã có sự quản lý, điều hành tập trung Chất lượng giải quyết hồ

sơ đất đai được nâng cao, thống nhất trong toàn Thành phố Thời gian thực hiện thủ tục

đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đảm bao đúng quy định; giảm thời gian thực hiện đối với

nhiều loại thủ tục từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây

Việc thực hiện các TTHC về đất dai đã thực sự đổi mới, kịp thời phát hiện nhữngsai sót, chồng chéo, loại bỏ một số giấy tờ không có trong thành phần các loại hồ sơ do

địa phương trước đây tự quy định.

VPDKDD đi vào hoạt động đã tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhântrong việc thực hiện các quyền, các giao dịch về đất đai trên địa bàn Thành phố, bước

đầu thiết lập hệ thống CSDL địa chính ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại

Theo Báo cáo tong kết công tác năm 2022 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2023.Trong năm 2022, công tác tiếp nhận giải quyết đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và

hồ sơ đăng ký biến động là 465.870 hồ sơ (tăng vượt so với tong khối lượng là 479.429

hồ sơ/năm 2021, trong đó đúng hạn: 452.856 hồ sơ, đạt 97,13%.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, tình hình hoạt động của hệ thống

VPĐKĐĐ Thành phố cũng còn những khó khăn về cơ sở vật chất, nhân lực, cơ chế hoạt

động cũng như những vướng mắc trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn.1.3.3 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài

Những năm qua đã có nhiều nghiên cứu về lĩnh vực quản lý đất đai và đượcứng dụng vao thực tế các địa phương, làm căn cứ khoa học cho việc hoàn thiện cácchính sách pháp luật phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai Tiêu biểu là:

- Dự án nghiên cứu khả thi xây dựng hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam(1993 - 1994): Nghiên cứu khả thi về các bước đi trong quá trình hiện đại hoá côngtác quản lý đất đai ở Việt Nam

- Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điền về đổi mới hệ thống địa chính(1997 - 2003): chuyền giao công nghệ và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vựcquản lý đất đai tại Việt Nam

- Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ

đất đai (Chu Văn Thinh, 2000): Nghiên cứu những đặc trưng cơ bản về lịch sử đấtđai và quản lý đất đai ở Việt Nam, đánh giá hệ thống các chính sách đất đai và hiệntrạng sử dụng đất đai từ năm 1980 đến nay

- Chương trình hợp tác Việt Nam và Thụy Điền về tăng cường quản lý đất đai và

môi trường 2004 - 2009 (SEMLA): Đánh giá hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam

- Hoàn thiện hệ thống DKDD va bat động sản (Đỗ Đức Đôi, 2005): Nghiêncứu xây dựng mô hình cơ quan đăng ký bất động sản hiện đại đáp ứng yêu cầu công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

- Dự án hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VietnamLand Administration Project - VLAP): Triển khai xây dựng hệ thống ĐKĐĐ, hồ sơ địachính, cấp GCNQSDĐ theo phương thức hiện đại nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạođiều kiện dé dàng tiếp cận và công khai hoá thông tin về đất dai

- Hệ thống DKDD theo luật pháp đất đai Việt Nam và Thụy Điền (Đặng AnhQuân, 2011): Lịch sử phát triển của hệ thống DKDD của Việt Nam, đánh giá va tìm

giải pháp cải tiến hệ thống DKDD, xây dựng hệ thống thông tin và cung cấp thôngtin đất dai

- Đánh gia hiệu quả hoạt động cua VPDKDD theo co chế một cấp tại tỉnh BìnhDương, (Nguyễn Thị Tuyết), 2016: Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai trênđịa bàn tỉnh, đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký thời 2 cấp, đánh giátình hình hoạt động của văn phòng đăng ký thời một cấp, qua quá trình nghiên cứu, đềtài đã đưa ra bốn giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động VPĐKMC, đó là các giảipháp về: cơ chế chính sách, tổ chức, công nghệ và tài chính

Đề tài khoa học “Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản” (chủnhiệm Đỗ Đức Đôi) là 1 trong 7 đề tài nhánh của Đề tài “Nghiên cứu đổi mới hệthống quản lý dat dai dé hình thành và phát triển thị trường bat động sản ở Việt Nam”với mục tiêu nghiên cứu mô hình cơ quan đăng ký bất động sản hiện đại, đáp ứng nhucầu phát triển trước mắt và lâu đài của nước ta Đề tài đã nghiên cứu các nội dungchính là: Nghiên cứu 1 số mô hình đăng ký đất đai ở nước ngoài Điều tra đánh giáthực trạng hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam Xây dựng mô hình cơ quan đăng ký

bất động sản ở Việt Nam

Kết quả, nhóm tác giả khẳng định một số vấn đề cốt lõi sau:

1 Cần phải chuyên đồi hệ thống đăng ký dat đai theo chủ sử dụng đất sang hệthống đăng ký đất đai theo thửa dat, lấy thửa đất là đơn vị cơ bản dé cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2 Đồi mới giấy chứng nhận theo hướng sử dụng 1 loại giấy thống nhất trong

cả nước dé đăng ký cho tất cả các loại đất và tài sản gắn liền với đất, mỗi giấy chứngnhận cấp cho 1 thửa đất

3 Xây dựng cơ quan đăng ký chuyên trách tách khỏi chức năng quan ly nha

nước về đất đai đề thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo mô hình “một cửa” Cơ quannày thực hiện tat cả các giao dịch về đất dai: đăng ký ban đầu, đăng ký biến động vàdịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến đất đai và bất động sản

Đối với việc hình thành cơ quan đăng ký, căn cứ vào tình hình thực tế củanước ta về tô chức bộ máy và thực trạng hồ sơ, đề tài đề xuất 2 giai đoạn như sau:

- Giai đoạn 1: Thanh lập cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường của tỉnh trên cơ sở hợp nhất và tô chức lại Phòng Dang ký đất đai vaTrung tâm Lưu trữ tư liệu địa chính (mang tính độc lập tương đối)

- Giai đoạn 2: Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai cho từng tình hoặc từng vùngtùy theo nhu cầu nam trong hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia thống nhất Day là cơquan độc lập đảm bảo thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai thông suốt trong cả nước

Theo nhận định của tác gia đề tài, cần khoảng 10 năm dé chuyên mô hình từgiai đoạn 1 sang giai đoạn 2 Tuy dé tài đã được nghiệm thu từ năm 2004, nhưng cóthé thấy phải tới năm 2014 - 2015 ngành Tài nguyên và Môi trường mới thực sự ápdụng giai đoạn 1 của mô hình đăng ký đất đai Van dé quan trọng hiện nay là phảitừng bước tổng kết giai đoạn 1 của mô hình dé lựa chọn thời điểm thích hợp chuyểnsang giai đoạn 2: Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký đất đai quốc gia

Dé tài độc lập cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quan lý đất đai déhình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Mã số 2002/15 (Chủnhiệm Nguyễn Đình Bồng) được xây dựng trên cơ sở 14 tài liệu phản ảnh kết quảnghiên cứu của 7 đề tài nhánh đã được nghiệm thu Đề tài trình bày kết quả nghiêncứu về 4 vấn đề cốt lõi: (1) Thực trạng và cơ sở hình thành, phát triển thị trường bấtđộng sản Việt Nam; (2) Đổi mới chính sách pháp luật đất đai dé hình thành và pháttriển thị trường bất động sản; (3) Một số vấn đề về chính sách kinh tế tài chính đất

trong thị trường bat động san; (4) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị

trường bat động sản Bên cạnh đó, Dé tai cũng trình bay đề xuất về Mô hình hệ thốngđăng ký đất đai/bất động sản và Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động

sản trên cơ sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử Đề tài kết

luận các vấn đề then chốt nhằm thống nhất về nhận thức và các giải pháp cần thiết đólà: Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt dé khaithác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nên kinh tế Nhà nước có vai trò quyết

định trong việc vận hành của một thị trường bat động sản lành mạnh Xây dựng va

hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành và phát triển thịtrường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn