Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh gia lai chi nhánh huyện đak đoa

Trang 1 NGUYỄN MẠNH CƯỜNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH GIA LAI - CHI NHÁNH HUYỆN ĐAK ĐOA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103LUẬN VĂN THẠC SĨ Q

NGUYỄN MẠNH CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH GIA LAI

- CHI NHÁNH HUYỆN ĐAK ĐOA

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Gia Lai, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,

các kết quả được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa

từng dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã

được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ

nguồn gốc

Gia Lai, ngày……tháng……năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Mạnh Cường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện được luận văn, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô

giáo Khoa Quản lý đất đai – Phân hiệu trường Đại học Lâm Nghiệp Gia Lai

đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong

suốt quá trình học tập và nghiên cứu Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân

thành và lời biết ơn sâu sắc tới giảng viên – TS Hoàng Xuân Phương là

người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian

thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đak Đoa, Văn

phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai, chi nhánh Huyện Đak Đoa, Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện Đak Đoa, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và

công chức địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đak Đoa đã giúp đỡ

tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã

tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để

hoàn thành luận văn này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không

tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và

các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Gia Lai, ngày……tháng……năm 2023

HỌC VIÊN

Nguyễn Mạnh Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ vi

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI 4

1.1 Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai 4

1.1.1 Đất đai, quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Đăng ký đất đai 5

1.1.3 Cơ quan đăng ký đất đai, bất động sản 9

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Đăng ký đất đai tại Scotland 10

1.2.2 Đăng ký đất đai tại Mỹ 11

1.2.3 Đăng ký đất đai tại Anh 13

1.2.4 Đăng ký đất đai tại Trung Quốc 14

1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 16

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam 17

1.3.1 Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 17

1.3.2 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương 29

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 32 1.3.4 Kết quả thực hiện hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai 39

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Địa điểm nghiên cứu 41

2.2 Phạm vi 41

2.3 Đối tượng nghiên cứu 41

2.4 Nội dung nghiên cứu 41

2.5 Phương pháp nghiên cứu 42

2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 42

2.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 42

2.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu 45 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đak Đoa 47

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

3.1.2 Đặc điểm các nguồn tài nguyên 49

3.1.3 Hiện trạng môi trường 51

3.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 52

3.1.5 Đánh giá chung 57

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 58

3.2.1 Công tác quản lý nhà nước đối với đất đai 58

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 64

3.3 Tổ chức bộ máy và chức năng của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh gia lai - chi nhánh huyện Đak Đoa 67

3.3.1 Tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - chi nhánh huyện Đak Đoa 67

3.3.2 Chức năng và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa 69

3.4 Tình hình hoạt động của CNVPĐĐ 71

3.4.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 72

3.4.2 Tình hình đăng ký biến động đất đai 74

3.4.3 Tình hình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất 76

3.4.4 Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 79

3.4.5 Tình hình thực hiện các nhiệm vụ khác 80

3.5 Đánh giá mức độ hài lòng đối với CNVPĐĐ 81

3.5.1 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính tại CNVPĐĐ 81

3.5.2 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai chi nhánh Đak Đoa 91

3.5.3 Đánh giá chung về hoạt động của CNVPĐĐ 96

3.6 Một số giải pháp tăng cường hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh gia lai- chi nhánh huyện Đak Đoa 99

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 99

3.6.2 Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động 100

3.6.3 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 101

3.6.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 102

3.6.5 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNVPĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp tính đến năm 2022 24

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022 25

Bảng 2.1 Tiêu chí đánh giá về hoạt động của CNVPĐĐ 43

Bảng 2.2 Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng 46

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện Đak Đoa thời kỳ 2020 - 2022 52

Bảng 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Đak Đoa 53

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Đak Đoa 65

Bảng 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn

2020-2022 72

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký biến động đất giai đoạn 2020-2022 74

Bảng 3.6 Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại

huyện Đak Đoa giai đoạn 2020-2022 77

Bảng 3.7 Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 79

Bảng 3.8 Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận dịch vụ hành chính 82

Bảng 3.9 Đánh giá mức độ hài lòng về thực hiện thủ tục hành chính 83

Bảng 3.10 Đánh giá mức độ hài lòng về sự phục vụ của công chức, viên chức 85

Bảng 3.11 Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết công việc 87

Bảng 3.12 Đánh giá mức độ hài lòng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến

nghị về kết quả giải quyết công việc 90

Bảng 3.13 Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất 92

Bảng 3.14 Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giải

quyết công việc 94

Bảng 3.15 Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa CNVPĐĐ

và các cơ quan liên quan 95

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý

đất đai ở Việt Nam 30

Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai 35

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Đak Đoa 47

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng nhóm đất chính năm 2022 huyện Đak Đoa 65

Hình 3.2 Sơ đồ tổ chức CNVPĐĐ 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các

khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng

Ngày nay đất đai là nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa

(CNH-HĐH), xây dựng phát triển của đất nước bền vững

Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ

và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của con

người Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong

bối cảnh dân số ngày càng tăng, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do

các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay

Ngày nay, cùng với quá trình tăng dân số, đất đai ngày càng quý hiếm,

“tấc đất tấc vàng”, vì vậy, vấn đề xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người dân được Đảng, Nhà nước

đặc biệt quan tâm, nhằm hạn chế những kẽ hở pháp lý có thể gây mâu thuẫn,

tranh chấp dẫn đến nhiều hệ lụy khôn lường Trong xu thế chung, trên thế giới

mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt

Nam cũng đã thực hiện đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ

và mức độ chi tiết khác nhau

Luật đất đai năm 2013 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống

đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính

công: Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) một cấp được lập ở cấp tỉnh,

thành phố trực thuộc TW trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường Tại các

quận, huyện có các Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ tỉnh Gia Lai được thành lập bởi quyết định số

248/QĐ-UBND ngày 24/4/2020 của 248/QĐ-UBND tỉnh Gia Lai về việc tổ chức lại Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các

Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các

huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Gia Lai với các chức năng nhiệm vụ

chính là thực hiện đăng ký đất đai; lập chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ hồ sơ địa

chính và các nhiệm vụ khác

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa

(viết tắt là CNVPĐĐ) được thành lập từ năm 14/9/2020 theo quyết định

91/QĐ-UBND có các chức năng nhiệm vụ chính:

Cũng tương ứng theo chức năng nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất

đai tỉnh theo quy mô địa phương quản lý

Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng CNVPĐĐ) đã thu được nhiều

kết quả như: Trong giai đoạn 2020-2022, CNVPĐĐ đã tiếp nhận và xử lý hồ

sơ cho 9135 trường hợp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm là 47.382 trường hợp và đăng ký biến

động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với là

85.368 trường hợp Ngoài ra, CNVPĐĐ cũng đã cung cấp hồ sơ, bản đồ,

thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 1735

trường hợp góp phần giải quyết nhu cầu thiết yếu khi thực hiện các quyền của

công dân trên địa bàn huyện trong lĩnh vực đất đai tạo niềm tin đối với người

dân khi thực hiện các thủ tục hành chính

Bên cạnh kết quả đạt được như vậy, trong quá trình hoạt động, chi

nhánh còn gặp nhiều tồn tại hạn chế như:

Điều kiện nhân lực của hầu hết CNVPĐĐ còn thiếu về số lượng, chưa

đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây

là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và sự hạn chế trong

việc lập, chỉnh lý HSĐC

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ

tục hành chính về đất đai của CNVPĐĐ còn thiếu thốn; hoạt động của

CNVPĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là

nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC…

Nhằm đánh giá kết quả hoạt động, đề xuất được các giải pháp nhằm

khắc phục những hạn chế còn tồn tại chúng tôi thực hiên nghiên cứu đề tài

“Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia

Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi

nhánh huyện Đak Đoa giai đoạn 2020-2022

- Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi đến làm các thủ tục hành

chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động của Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Gia Lai - Chi nhánh huyện Đak Đoa trong thời gian tới

3 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Đóng góp mới

Luận văn đã đánh giá được tình hình hoạt động của CNVPĐĐ Từ đó,

xác định những vấn đề tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Văn phòng làm cơ

sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của CNVPĐĐ trong những

năm tiếp theo

3.2 Ý nghĩa khoa học

Luận văn góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về đánh giá tình hình hoạt

động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp

3.3 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho CNVPĐĐ có những giải pháp

nhằm tăng cường hoạt động của Chi nhánh trong công tác đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cung cấp hồ sơ,

bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản

lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai

1.1.1 Đất đai, quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:

“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu

bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hồ, đầm lầy, ) Các

lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong

lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,

những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ

chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )” (Đoàn Công

Quỳ và cs, 2006)

Theo quan điểm kinh tế học, đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản

suất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động Đất

là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân

Theo quy định của pháp luật, tại khoản 2 Điều 4 Thông tư

14/2012/TT-BTNMT, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị

trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng

có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong

hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng,

khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt

động sản xuất của con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng

của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp Thứ

hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật

(Nguyễn Đức Khả, 2003)

1.1.1.2 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia

đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công

nhận quyền sử dụng đất” theo điều 688 Bộ luật Dân sự

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nhà nước công

nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về

nhà cho mọi đối tượng sở hữu:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, kinh tế, xã hội

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Là do tư nhân tự tạo lập thông qua xây

dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình

thức hợp pháp khác

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là chứng thư

pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản

khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 97 Luật Đất đai 2013:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được cấp cho người co quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước Bộ

trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức

các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch

hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền

sở hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của

quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ

hoặc được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở

hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những

đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005) Theo

FIG (1995), trên thế giới có nhiều hệ thống đăng ký đất đai khác nhau dựa

trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thông tin, nhưng hầu

hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng

những nhu cầu đa dạng về thông tin, giao dịch đất đai và giảm thiểu chi phí

Có nhiều loại hệ thống dựa trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và

quản lý thông tin

Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu, đối với những quốc gia muốn phát triển

thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất đai bởi nó thúc đẩy một

thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo

được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực

cho nền kinh tế (Economic Commission for Europe, 2004)

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nên người sử dụng đất

không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Do vậy, sau khi được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì trong quá

trình sử dụng đất có những vấn đề thay đổi thì họ phải thực hiện đăng ký với

cơ quan quản lý nhà nước theo luật định Đăng ký quyền sử dụng đất là một

thủ tục hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy

định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp

lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở,

tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền

quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước

CHXHCNVN, 2013)

Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành

chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội

dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng

pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời

hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải

đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác

lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất

1.1.2.2 Phân loại đăng ký đất đai

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất

đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền

(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký

chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung

của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao

dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản

đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng

định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo

an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ,

truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức

này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và

những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp

- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản

thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao

dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký

quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có

chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao

hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất

động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng

ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó (Economic

Commission for Europe, 2005) Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả

ở Úc (hệ thống Torrens, Đức và Scotland)

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là

đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự

kiện pháp lý đó Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân

không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký ở đây

là “đăng ký quyền sử dụng đất” Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục

hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là

người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập

mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Trọng

Đợi, 2009)

1.1.2.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai

- Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp những thông tin quan trọng giúp

hoạch định chính sách phát triển, phục vụ hiệu quả công tác quản lý như quy

hoạch, phát triển đô thị,bảo vệ môi trường, kiểm soát sự phát triển của thị

trường bất động sản Thông tin từ hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho

hoạt động thu ngân sách của Nhà nước được tiến hành thuận lợi và công bằng,

tránh thất thu các loại thuế liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại

một nguồn thu không nhỏ thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp

dịch vụ của hệ thống Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có

thể giám sát được các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch

(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Hệ thống đăng ký đất đai sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai,

bình ổn xã hội, đảm bảo sự minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường

bất động sản, theo đó là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối

liên hệ bền vững với bảo vệ môi trường

- Hệ thống đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường sự an toàn

về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả

năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh

chấp đất đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.1.3 Cơ quan đăng ký đất đai, bất động sản

Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga,

hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mô hình tập trung

và thuộc bộ máy tư pháp Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục

Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản

quy định: “Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn

phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải

quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8)

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư

pháp Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký

Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư

pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch

về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều

9) Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mô hình tập trung; thực hiện đăng ký

tất cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy

nhất có những ưu điểm sau: Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của

cơ quan đăng ký bất động sản; Tách biệt chức năng quản lý hành chính với

chức năng công bố công khai các quyền liên quan đến bất động sản; Bảo

đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn

đến việc quản lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do

thông tin về bất động sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác

nhau (Bộ Tư pháp, 2008)

Cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc

thuộc hệ thống tòa án Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa

Liên bang Đức quy định: Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời

nhau do Toà án khu vực quản lý Các Toà án khu vực có thẩm quyền đối với

địa hạt nơi đất đai toạ lạc Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối

với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định

thống nhất không có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1) Luật Đăng ký bất động

sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện,

chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẩm quyền trong

phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7) (Bộ Tư

pháp, 2008)

Tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ

chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh

tế, Tài chính và Công nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả

chức năng thu thuế đối với bất động sản Hệ thống cơ quan đăng ký bất động

sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương Tại địa phương, các

phòng đăng ký không được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực,

tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch (Bộ Tư pháp, 2008)

Tại Cam-pu-chia, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản trực thuộc Bộ

Quản lý đất đai, Quy hoạch và Xây dựng đô thị Tại Phi-lip-pin, hoạt động đăng

ký bất động sản do Ủy ban đăng ký đất đai thực hiện (Bộ Tư pháp, 2008)

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Đăng ký đất đai tại Scotland

Scotland là một quốc gia thuộc Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc

Ireland Scotland chiếm một phần ba diện tích phía bắc của đảo Anh, có biên

giới với Anh ở phía nam, Đại Tây Dươngbao quanh các mặt còn lại: trong

đó biển Bắc ở phía đông, và eo biển Bắc cùng biển Ireland ở phía tây-nam

Ngoài phần đại lục trên đảo Anh, quốc gia còn có hơn 790 đảo, trong đó có

quần đảo Phương Bắc và Hebrides

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo

Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm

bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ

dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên

pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật

quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy

thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều

kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với

hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ

thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình

thành và phát triển Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland bao gồm:

đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ

gốc; bảng tra cứu (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà,

Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký

Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy, một lượng

lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền,

các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ

thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra Văn tự giao dịch sau khi được đóng

dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và

trao lại cho người nộp hồ sơ (Nguyễn Trọng Đợi, 2009)

1.2.2 Đăng ký đất đai tại Mỹ

Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu

người Luật Đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân

về đất đai và được pháp luật bảo hộ như là một quyền cơ bản của công dân

Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng pháp luật đất đai của Mỹ vẫn

khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong

quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: quyền quyết

định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch

kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng

đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các

quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ

các lợi ích công cộng trên cơ sở bồi thường công bằng cho người bị thu hồi

Các bang ở Mỹ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh

Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có

thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người

sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã

có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán

đất thứ hai gây thiệt hại Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho

quyền ưu tiên đối với người đăng kí Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất

lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi,

đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi

lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có

thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp

đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; phía

bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều

kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện

của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ

đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh

Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải

quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật

được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định

về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp Điều luật

theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một

giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho

giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực

hiện các giao dịch có yếu tố gian lận Điều luật theo nguyên tắc nhận biết:

không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết

được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất

động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý Điều luật hỗn hợp

phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định

như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu

không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng

như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo

nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ

thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền

Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước

và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có

quyền bán hay không (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.3 Đăng ký đất đai tại Anh

Anh là quốc gia có chủ quyền đã từng tồn tại từ năm 927 đến năm 1707

ở phía tây bắc lục địa châu Âu Ở thời đỉnh cao, Vương quốc Anh đã từng kéo

dài tới hai phần ba phía nam Đảo Anh (bao gồm cả Anh và xứ Wales ngày

nay) và một vài hòn đảo nhỏ xa trung tâm; hiện nay thuộc thẩm quyền pháp lý

của Anh và xứ Wales Vương quốc này có biên giới đất liền với Vương quốc

Scotland ở phía Bắc

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản

(đất đai và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ

thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác

phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc

và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ

thống máy tính được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với

INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Năm 1994, Anh đã

chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang

hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số

là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng Đăng ký đất đai cung

cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đăng ký và Luật đất đai

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất

đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có

hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh

sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt

động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng

thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi

hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có

thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Nguyễn

Trọng Đợi, 2009)

Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm

đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa

đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt sở hữu cá

nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất

chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh

thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo

hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

1.2.4 Đăng ký đất đai tại Trung Quốc

Trung Quốc có diện tích tự nhiên là 9,596,961 triệu km², là quốc gia

có diện tích lục địa lớn thứ tư trên thế giới Trung Quốc có 22 tỉnh và 5 khu tự

trị với 4 đô thị trực thuộc, 2 khu hành chính đặc biệt là Hồng Kông và Ma

Cao Theo Hiến pháp năm 1982, toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị

quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là người chịu trách

nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói

riêng; không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê

hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Tuy nhiên, trong thực

tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa

trong một thị trường đất đai "không chính thức” Ở nhiều địa phương, nông

dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu

cầu sử dụng Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào

quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và

không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị

trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho

thuê đất Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành

Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại

đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng

hợp đồng, đấu thầu và đấu giá Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản

lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành

đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước

Về đăng ký đất đai, việc đăng ký đất đai tại Trung Quốc được thực hiện

theo quy định của Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân

Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007 Theo Luật này, Trung Quốc quy định

về việc thực hiện cơ chế đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp

đăng ký tự nguyện (Điều 9) Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc

đăng ký xác minh tài liệu, theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực

hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ

sơ đăng ký (Điều 11) Tuy nhiên, trong trường hợp cần kiểm tra kỹ hơn thì

ngoài việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký có thể đi xem xét thực tế nếu

xét thấy cần thiết (Điều 12) Việc đăng ký bất động sản do cơ quan đăng ký

bất động sản của nơi sở tại thực hiện Nhà nước Trung Quốc thực hiện chế độ

đăng ký thống nhất đối với bất động sản Phạm vi đăng ký, cơ quan đăng ký

và phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của pháp luật và các

quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10) Đăng ký có hiệu

lực kể từ khi ghi chép vào sổ đăng ký bất động sản (Điều 14) Luật này cũng

quy định trong trường hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và

sổ đăng ký không thống nhất thì lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ

chuẩn, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh sổ đăng ký bất động sản có

sai sót (Điều 17) Việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản không theo

diện tích, thể tích bất động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu theo từng thời

điểm đăng ký Tức việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản được ấn

định thành mức phí cố định trong từng thời điểm nhất định

1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Nhìn chung các nước trên thế giới đều coi hoạt động Đăng ký đất đai

(kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động

quản lý Nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện

Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo

mô hình một cấp Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ

quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí

theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành

chính như: Mỹ, Anh… Một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp

tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Mỹ,…

Điểm chung của các cơ quan đăng ký đất đai ở các nước: đều có thẩm

quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp

nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và

việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ

chế: “Một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi

là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và

thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai ở việt nam

1.3.1 Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.1 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất

đai năm 2003

Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, nhiệm vụ đăng ký đất đai, lập,

quản lý hồ sơ địa chính do các Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài

nguyên và Môi trường thực hiện Trong lộ trình cải cách hành chính, nhằm

giảm tải áp lực lên cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, Luật Đất đai năm

2003 đã quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương có văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất, là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức

năng quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất

thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29

tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai đã quy định việc

thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan

tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh), Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi

trường (Văn phòng đăng ký cấp huyện) Đây là một trong những nội dung đổi

mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan

điểm, nhận thức đối với công việc đăng ký đất đai từ việc xác định là một nội

dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước

thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và

được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã khắc phục nhiều

khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất

đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận về

quyền sử dụng đất trong thời gian qua

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có

chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử

dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa

chính theo quy định của pháp luật Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư liên tịch số

05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất Trong đó, Văn phòng đăng ký cấp tỉnh có nhiệm vụ:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng

nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ

chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ

chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên

địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là

cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống

thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình

thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất;

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động

về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý

biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã

để chỉnh lý hồ sơ địa chính;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản

gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là

tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp

được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác

hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp

huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý

đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai

nhưng chưa đăng ký biến động;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu

đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử

dụng, quản lý;

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất cấp tỉnh;

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ

địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ

yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất

đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục

bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ

địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn

phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi

trường giao

1.3.1.2 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất

đai năm 2013

Sau một quá trình triển khai, hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất theo mô hình hai cấp đã bộc lộ một số tồn tại, bất cập cần phải khắc

phục được như: Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với cấp huyện kém hiệu lực, hiệu quả;

hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, làm cho quy

trình cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp, trùng lặp, nên không được

thực hiện đầy đủ, đồng bộ; đặc biệt là khâu đăng ký, chỉnh lý biến động đất

đai không kịp thời và đồng bộ, làm tăng chi phí lập và quản lý, chỉnh lý hồ sơ

địa chính; hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán; còn khó

khăn cho tổ chức và cá nhân khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất là

trong các trường hợp chuyển quyền giữa tổ chức và cá nhân; cùng một tỉnh,

thành phố, cùng một vấn đề nhưng mỗi huyện yêu cầu hồ sơ và áp dụng pháp

luật để giải quyết khác nhau; không điều tiết được công việc giữa các Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nơi quá tải công việc do có quá

nhiều giao dịch, nơi thì nhàn rỗi do ít các giao dịch)

Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã được Thủ tướng Chính

phủ giao thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại

Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 Kết quả của Đề án

Thí điểm đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết, báo cáo Thủ tướng

Chính phủ và đã được thể chế hóa trong pháp luật đất đai năm 2013 với việc

ban hành quy định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” trên cơ sở

chuyển nguyên trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực từ Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất sang Việc ban hành quy định thành lập hệ thống Văn

phòng đăng ký đất đai một cấp đã hoàn thiện về tổ chức và cơ chế hoạt động

của hệ thống này, khắc phục được các tồn tại trước đó, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả, góp phần hiện đại hóa ngành quản lý đất đai

Theo Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai

là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi

trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng

và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng

đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn

liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất

đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu Văn phòng đăng ký

đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và

quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện

theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

(Chính phủ, 2014)

Tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chức năng của Văn

phòng đăng ký đất đai được thay đổi, bổ sung như sau: Văn phòng đăng ký

đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài

nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở,

con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp

luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài

sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo

quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa

chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin

đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các

dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy

định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 15/2020/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

ngày 04 tháng 04 năm 2020 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ,

Bộ Tài chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và

cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và

môi trường quy định nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng như sau:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi

là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao

quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,

quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,

quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với

năng lực theo quy định của pháp luật

a Tình hình thành lập

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng

chính phủ về việc phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ

thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Thủ tướng Chính

phủ trong đó thí điểm 04 tỉnh là: tỉnh Hà Nam thí điểm 2 huyện; thành phố

Hải Phòng thí điểm 01 quận, 01 huyện; thành phố Đà Nẵng thí điểm 06 quận

và 02 huyện; tỉnh Gia Lai thí điểm 01 thành phố, 01 thị xã và 02 huyện

Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi

trường, tính đến tháng 12 năm 2022 cả nước đã có 59/63 tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương thành lập VPĐKĐĐ một cấp, có 656 Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai trong tổng số 667 Quận, huyện, thị xã; còn 04 tỉnh chưa

thành lập là Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dường và Điện Biên theo Luật Đất

đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số

15/TTLT/BTNMMT-BNV-BTC

(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai, 2022)

Sau khi 59/63 Tỉnh đã thành lập VPĐKĐĐ một cấp thì đã có 656 chi

nhánh VPĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, tạo

điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch một cách

nhanh gọn Đặc biệt đã tập trung được về một mối xuyên suốt trong quá trình

quản lý hồ sơ địa chính

- Tính đến hết năm 2022 cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên

85% tổng diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội

- Cả nước đã cấp 51,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích hơn

28,9 triệu ha, đạt 95,9% diện tích các loại đất cần cấp và đạt 97,7% tổng số

trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy Trong đó, đất sản xuất nông

nghiệp đạt 91,3%; đất lâm nghiệp đạt 98,5, đất ở đô thị đạt 97,2%, đất ở nông

thôn đạt 95,5% và đất chuyên dùng đạt 89% diện tích đất cấp Hệ thống

VPĐKĐĐ một cấp theo quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng

Chính phủ cũng đã được Tổng cục quản lý đất đai đôn đốc, hướng dẫn các địa

phương thực hiện có hiệu quả

Hoạt động của VPĐKĐĐ đang khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực

chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đào tạo ra sự

chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp giấy chứng nhận

Song cũng cũng nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận

ở nhiều loại đất chính đạt thấp

b Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký Đất đai

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai năm 2022, số lượng lao động

của các VPĐKĐĐ cấp tỉnh hiện còn hạn chế Tổng số cán bộ của 63

VPĐKĐĐ cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2022 là 1924 người, trung bình

mỗi VPĐK cấp tỉnh có 30 người (bảng 02)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐKĐĐ cấp tỉnh thì có 975

người trong biên chế nhà nước (chiếm 50,67%) và có 949 người hợp đồng dài

hạn (chiếm 49,33%) Tổng số lao động của 656 chi nhánh VPĐKĐĐ tại các

quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tính đến tháng 12 năm 2022 có

7216 người, trung bình mỗi VPĐKĐĐ có 11 người

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022

(Trừ tỉnh Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương và Điện Biên)

Chia theo vùng

VPĐKĐĐ cấp tỉnh Chi nhánh VPĐKĐĐ Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/CNVP

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các chi nhánh

VPĐKĐĐ hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp

trở lên Tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 40%) lao động đã làm việc

tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 60%) lao động mới

được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh

hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của chi nhánh

VPĐKĐĐ

c Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký Đất đai

Giám đốc Sở TN&MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ

cấu tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc VPĐKĐĐ; thực hiện

bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc, phó giám đốc của VPĐKĐĐ và Giám đốc,

Phó Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và phân cấp

quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo

quy định

Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp tỉnh được thành lập một số phòng

chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào

đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cấp tỉnh

Chi nhánh VPĐKĐĐ có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc

Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc chi nhánh VPĐKĐĐ

thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc Trung ương, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

d Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Trước khi thành lập VPĐKĐĐ hầu hết các VPĐKQSDĐ đều có đầy đủ

chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số

05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010

Sau khi VPĐKĐĐ được thành lập theo Quyết định, hầu hết các chi

nhánh VPĐKĐĐ hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng

dẫn tại Thông tư số 15/2020/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2020

e Đánh giá về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

* Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐKĐĐ mặc dù còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm

việc nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐKĐĐ đã tạo ra sự chuyển

biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐKĐĐ là dịch vụ hành chính công tiếp nhận và giải quyết

hồ sơ nên lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được

gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên

nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính

sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan TN&MT từng cấp; hơn nữa đã

phân biệt rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước

trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ

chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết

thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách

thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng

nhận so với trước Luật Đất đai 2013

* Các hạn chế

Chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa

được phân định Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐ các địa phương chưa

thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐĐ

cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính

chuyên nghiệp

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về số

lượng, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã

phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và sự

hạn chế trong việc lập, chỉnh lý HSĐC

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ

tục hành chính về đất đai của VPĐKĐĐ còn thiếu thốn, nhiều VPĐKĐĐ chưa

có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy scan để sao lưu hồ sơ; đặc biệt diện

tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc

lưu trữ HSĐC phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin

đất đai

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương

VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương

VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí

hoạt động; cũng có địa phương VPĐKĐĐ được được bảo đảm bằng ngân

sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ

được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC; việc thực

hiện thủ tục cấp GCN của VPĐKĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số

điểm chưa thực hiện đúng quy định

Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 15/2020/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

ngày 04 tháng 04 năm 2020 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ,

Bộ Tài chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và

cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và

môi trường quy định nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng như sau:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi

là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao

quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,

quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,

quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng

ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với

năng lực theo quy định của pháp luật (Bộ TNMT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài

chính, 2020)

1.3.2 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên

quan và chính quyền địa phương

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng,

cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ

thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau

Đối với cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường

và Văn phòng Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới Việc tháo

gỡ các vướng mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo

của Sở Tài nguyên và Môi trường Vì vậy không cần thiết đề cập trong bài

viết này Đối với cấp huyện thì lại khác, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất

đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan độc lập, không thể

không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có

nhiều thay đổi

Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện

tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp

huyện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng

ký đất đai Bên cạnh đó, là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều

TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và

Môi trường Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và

Môi trường chỉ cùng tham giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của

Ủy ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên

môn liên quan

Quan hệ công tác với UBND các xã, thị trấn: Là mối quan hệ theo

nguyên tắc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn trong việc thẩm định hồ sơ, đo

đạc bản đồ địa chính

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống

quản lý đất đai ở Việt Nam

Chính phủ

Bộ TNMT UBND tỉnh, TP trực

thuộc TW

Sở TNMT UBND huyện,

quận, thị xã, TP

trực thuộc tỉnh

Phòng TNMT UBND xã, phường,

thị trấn

VP ĐKĐĐ cấp tỉnh,

TP trực thuộc TW

Chi nhánh VP ĐKĐĐ các quận, huyện, thị xã, TP trực thuộc tỉnh

Công chức ĐC –

XD

Đánh giá khái quát về hoạt động của VPĐKĐĐ:

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý

Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ

quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà

nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện

chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất,

cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử

dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là tổ chức

xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công

tác quản lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các

thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng

thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở

pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình

- Từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của

từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện

nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các

đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai

2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước

ngoài vào Việt Nam

- Văn phòng Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng trong quan hệ đất

đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với

các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các biện pháp bảo đảm

đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ

chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp,

bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân

sách Nhà nước