Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Tăng cường Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội

Bùi Thị Hoàng LanLỜI MỞ ĐẦU Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối vớicông tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, trong đó quản lý

Trang 1

— BO GIAO DUC VA DAO TAO

TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRƯỜNG - ĐÔ THỊ

CHUYEN DE

THUC TAP TOT NGHIEP

Chuyên ngành: Kinh tế và quản ly đô thị

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Bùi Thị Hoang Lan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do bản thân thực hiện, không sao chép, cat ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nêu sai phạm tôi xin chịu kỷ luật với Nhà trường.

Hà Nội, ngày 12 tháng 5 năm 2013

Sinh viên

Vũ Tùng Lâm

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành chuyên đề, em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt

tinh của các thay cô giáo trong Khoa Môi trường và Đô thị cũng như các cô chú,

anh chị dang làm việc tại Phong Tài nguyên và Môi trường quận Hai Ba Trưng

thành phó Hà Nội

Trước hết em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Bùi Thị Hoàng Lanngười đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trìnhnghiên cứu và hoàn thành chuyên dé tốt nghiệp của minh

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị trong Phòng Tài nguyên và

Môi trường quận Hai Bà Trưng, đặc biệt là chủ Bùi Văn Hải — trưởng phòng và

anh Pham Ngọc Hưng — chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều

kiện thuận lợi cho em trong việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có liên quan

đến dé tài

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 12 tháng 5 Năm 2013

Sinh Viên

Vũ Tùng Lâm

Trang 4

MỤC LỤC

LOT MO ĐẦU - - 22-51222221 EEEE2E1271211221711211271211 1111121111211 11 1 .1x xe 1

CHƯNG 18 ooeccccscsssesssesssesssesssesssecssesssecssecssesssessvessssssvssssessesssecssesssesssecaseessetsvesseeesees 4

CƠ SO LY LUẬN VE QUAN LY NHÀ NƯỚC VE DAT ĐAI - 4

DO THI occ ccccccccccccesssesssesssesssesssesssessvessvessvsssvsssesssecssecsuecssecsusssecssecssecssecssecssesseessveesees 4

1.1 Tổng quan về đất đai đô thị, - cccccsesseeseessesseessessesssessesseesees 4

1.1.1 Một số khái niệm - 2-22 2£ ©+£+EE+EE2EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrrrees 41.1.2 Phân loại đất đai đô thị :-©2¿5<+Sx2ESEEtEEE E121 2121k 41.1.2.1 Nhóm đất nông ngni€D ceccccccccescesceccessscsessecsecsecsessessessessessecsessesseeseesesses 4

1.1.2.2 Nhóm đất phi nông ng hiỆp) 2-55 ©5eScs EtecEEEeEEEEErtrrrkerkerrree 5

1.1.2.3 Nhóm đất chưa sử AUN cceccecceccescessessessessessessessessessessessessessessessesseeseesees §1.1.3 Đặc điểm của đất đai đô thị ¿5+ 25+2cxe2E2EE2EE2EEExerkrrkrrkrrrrees 81.2 Lý luận chung về Quản lý Nhà nước về datdaid6thi 10

1.2.1 Khái niệm: 2- 22 ©<+EE2+EEEEE2271127112711211271211211.11 211.1 10

1.2.2 Mục đích và yêu cầu Quản lý đất đai đô thị -¿-2 s+szzcsee 11

1.2.2.1 Mục đích Quản lý đất đai đô thi: c.cceeccecscesscesseesssessesssesssesssesssesssessseee 111.2.2.2 Yêu cầu Quản lý đất dai đô thir cececceccccescescsscssesessessessessessessesseeseeees 111.2.3 Đặc điểm Quan lý Nhà nước về đất đai đô thị ¿5:52 121.2.4 Vai trò Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị -¿ sccsce¿ 131.2.5 Nội dung Quản ly Nhà nước về đất đai đô thị . -¿-cecse¿ 141.2.5.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

dai và tổ chức thực hiện các văn bản AO -5:cc+csce+esrsreses 14

1.2.5.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hô sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chỉnh + ¿5£ ©s+£+E£+Ee+terterxertereered 151.2.5.3 Khảo sát, do đạc, đánh giá, phân hạng dat; lập bản đô địa chính, bản

đô hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 151.2.5.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5-ccc5cscccec l6

1.2.5.5 Quản lý việc giao dat, cho thuê đất, thu hôi dat, chuyển mục đích sử

AUN At RE" 17

1.2.5.6 Đăng ký quyên sử dụng đất, lập và quan lý hồ sơ dia chính, cấp giấy

chứng nhận quyển sử dụng đất -+©cc©c++ccc+ccctecrsrxerxerrsee 18

1.2.5.7 Thong kê, kiểm kê đất đai - c5 St‡EéEEEEEEEEEEEEEerkerkerkerkerkee 211.2.5.8 Quản lý tài chính về đất đai - 5-5-5 ctéEềEeEeEeEkerkerkerkerkerkrree 221.2.5.9 Quản lý và phát triển thị trường quyên sử dụng đất trong thị trường

bất AONG SGN ocesessesscssessessessessessessessecsessecsessessessessessessessecsessessesseeseeseess 22

Trang 5

1.2.5.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyên và nghĩa vụ của người sử

ng RRRERRERRERERREREREREREh 221.2.5.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về

đất dai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai -. 5:-55-55¿ 23

1.2.5.12 Giải quyết tranh chấp về dat dai; giải quyết khiếu nại, tổ cáo các vi

phạm trong việc quan lý và sử dụng đất đai 555: 23

1.2.5.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đái - 24

1.2.6 Đánh giá hiệu quả Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị 241.2.7 Kinh nghiệm một số Đô thị trong và ngoài nước về Quản lý Nhà nước về

Gat dai dO 00 261.2.7.1 Kinh nghiệm của một số nước trên Thế giới: - -: - 261.2.7.2 Kinh nghiệm của một số Tỉnh, thành pho ở Việt NAM 29

1.2.7.3 Đài HỌC THÍ FAL So SG nh TT Tnhh nh Hư Hư ưng 31

CHUONG 2: PHAN TÍCH THUC TRẠNG CÔNG TAC QUAN LÝ NHÀ

NUOC VE DAT DAI TREN DIA BAN QUAN HAI BA TRUNG THANHPHO HA NOD ý ý 33

2.1 Khái quát chung về quận Hai Ba Trung - 5s sezszxzzxe2 33

2.1.1 Khái quát các đặc điểm Kinh tế, xã hội ¿5+ +s+xerxered 332.1.2 Khái quát về đất dai ở quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội 33

2.1.2.1 Tổng quỹ đất quận Hai Bà Trrưngg - 52c ©5e+5s+c+ccE+certerrseei 33

2.1.2.2 Phân tích thực trạng quỹ đất quận Hai Bà Trưng năm 2012 352.1.2.3 Biến động đất dai quận Hai Bà Trưng các năm gắn đây 382.2 Phân tích thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận

Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 5-5 ©5225 SE2Eczxczxcrxcrxees 4] 2.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản ly, sử dung dat đai va

tô chức thực hiện các văn bản đó - :-ccc+¿2csvvecvxvrrrrrrrrrrrrrred 4I

2.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính 2 © ¿+ £+E£+E££E££E£+E£EE££EtEEtEErrkerkerkerree 422.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ

hiện trạng sử dụng đất và ban đồ quy hoạch sử dụng dat - 422.2.3.1 Hiệu quả của việc sử dung bản đô địa chính chính quy 42

2.2.3.2 Đánh giá chất lượng và hiệu quả sử dung bản đồ địa chính 43

2.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ¿5c 5z +se+xeced 442.2.4.1 Giai đoạn trước Luật đất đai 1 993:- - 5c cccceEvEteEskrrkerkerees 442.2.4.2 Giai đoạn từ năm 1998 đến NAY? -:-c¿-55c©csc2cxcccxeccsecsed 44

Trang 6

2.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

00 PP “5 452.2.5.1 Giao đất và cho thuê đất -eccc-cccccctEEtiirrttkiirrrtrriirrrrriio 45

2.2.5.2 Thu hỏi đất - ccccccc HH ue 47

2.2.6 Đăng ký quyền sử dung đất, lập va quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất -2- 2© x+£k+£E+£Ee£Eerkerxerxerxee 48

2.2.7 Thong kê và kiểm kê đất đai -¿- 2: ©5222+22x2EcExerErerxerxrzrrrree 50

2.2.8 Quan lý tài chính về đất đai -¿-2¿ 5252 2 EEEE2EEEEEEEEErkerkrrrrrree 512.2.8.1 Thực trạng về giá chuyển nhượng đất -:© +55: 512.2.8.2 Thực trạng về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các loai thuế,

đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai 2 25255: 562.2.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi

phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai . 56

2.2.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất dai cece: 57

2.3 Đánh giá hiệu quả công tác Quản lý Nhà nước về Dat đai đô thị trên địa

bàn quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội - 5© 2555: 572.3.1 Kết quả dat được ccceccccsesssesssessseessecssesssessusssssssuessssssssssesssecssecesecssecssecees 612.3.2 Hạn chế của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hai

? Mu) Cai 62

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế: -¿- 2 +¿2++2zx+2zx2zxzzed 63CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP TANG CƯỜNG QUAN LÝ NHÀ NƯỚC

VE DAT DAI TREN DIA BAN QUAN HAI BÀ TRƯNG -2-5¿ 65

3.1 Quan điểm và định hướng Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị của

thành phố Hà Nội 5© ST KT E111 11111111111 1111k 653.1.1 Quan điểm Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị -zs¿=s¿ 653.1.1.1 Quan điểm kết hợp giữa quyên sở hữu với quyên sử dụng và đảm

bảo sự quản lý tập trung thong nhất của nhà nước — 653.1.1.2 Quan điểm kết hợp quản lý dat dai với bảo vệ môi trường và giải

quyết các vấn đê xã hội ©2+ 5+ ©+SE‡EE‡EE‡EEEEEEEEEEEEEEErkerkrrkervee 663.1.1.3 Quan điển Quản lý đảm bảo tính đông bộ và hệ thống 66

Trang 7

3.1.1.4 Chủ động xây dựng và quản lý tốt thị trường bắt động sản 67

3.1.2 Dinh hướng Tăng cường Quan ly Nhà nước về đất đô thị trên địa bàn

thành phố Hà Nội 2- 2 + SE SE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkerkerkee 67

3.1.2.1 Đổi mới cơ chế hoạt động quan lý nhà nước đối với đất dai trong

01787/1/1/87/087/18/19/00nẺn8088Ầ.ẦẦ - 67

3.1.2.2 Quan lý nhà nước đối với đất dai phải đảm bảo nguyên tắc sử dung

dat đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm -c5c©5z©csccccccssced 68

3.1.2.3 Sứ dụng quan hệ thị trường trong xử lý các quan hệ đất dai 693.1.2.4 Phát huy quyên chủ động của người sử dụng đất để khai thác, sử

dụng đất có hiệu quả có vị trí quan trọng trong thực hiện chức năng

quản lý nhà nước đối với đất đai . 55c55cccccccccccereerresred 71

3.2 Giải pháp Quản lý Nha nước về dat dai trên dia ban quận Hai Bà Trưng

thành phố Hà Nội ¿5© SE SEEETE E71 2211111 111111 1xx 733.2.1 Giải pháp trước mắt - ¿+ + e+x+EEEEEEEEEEEEEEE 1121.11.11.11 crk 73

3.2.2 Giải pháp lâu đài 2 222c E2 1t 2E1112221112211112221112 E1 rrae 74 3.2.2.1 Nâng cao nhận thức pháp luật trong quan hệ quản ly sử dụng đất 74

3.2.2.2 Khuyến khích và xử lý các quan hệ quan lý sử dụng dat bang các

biện pháp điều hành và các lợi ích về kinh tế cụ thể - -: 76

3.2.2.3 Sửa đổi bổ sung cơ chế chính sách đất dai phù hợp với quá trình

phát trÏỂH 55c EEEEEEEEEEEE1E21211211.11.11.11 1111111 reo 773.2.2.4 Điều chỉnh những điểm bat hợp lý va quản lý chặt chẽ việc thực

hiện quy hoạch sử dụng đất - c5 cectecteEeEkeEkerkerkerkerkerkee 783.2.2.5 Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất đai - 793.2.2.6 Hoàn thiện và tăng cường biện pháp quản lý thị trường bat động san803.2.2.7 Tăng cường chất lượng và hiệu quả hoạt động của bộ máy quản lý

nhà nước đối với AGL Ai cecececcesecccsescccssescssesvesesseesesveresesresssvessaveneseene 81KẾT LUAN oooceececcccccccccccscsscsscsesscsscsesscsscsvsscsscsssesussvssesucssacseesesassrsansacsneatsseareateaeaees 82

TÀI LIEU THAM KHHẢO -2- 2-52 SS‡SE£SE‡EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkerkerkrree 83

Trang 8

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

BĐS : Bất động sản

GPMB : Giải phóng mặt bằngGCN : Giấy chứng nhận

Trang 9

DANH MỤC BANG BIEU

Bang 1: Các tiêu chí đánh giá hiệu quả Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị 25Bang 2: Bảng Thống kê đất đai theo đơn vị hành chính - ¿5252 52552 34

Bảng 3: Dat phi nông nghiệp phân theo loại đất và đối tượng quan lý 37

Bảng 4: Biến động đất đai quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2005-2010 - 39

Bảng 5: Diện tích và dân số các phường thuộc quận Hai Bà Trưng cũ được sát nhập

Vao quan Hoang Mal 0 Ẻ 42

Bang 6: Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất của Quận năm 2012 46

Bảng 7: Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm

“0005200115 49

Bảng 8: Giá chuyên nhượng đất cao nhất và thấp nhất ở các vị trí đất 51Bang 9: Số lượng người sử dụng đất phân theo mục đích quận Hai Ba Tung năm

00 — 55

Bảng 10: Đánh giá hiệu quả QLNN về đất đai -22- 552552 cEccEzEerxerrerred 58

Biểu đồ 1: Biểu đồ cơ cấu các loại đất quận Hai Bà Trưng năm 2012 34Biểu đồ 2: Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp quận Hai Ba Trưng năm 2012 38Biểu đồ 3: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất trong giai đoạn 2010-20 122 -¿- 2 ¿+++£++£EzEserxerrssred 49

Trang 10

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp | GVHD: TS Bùi Thị Hoàng Lan

LỜI MỞ ĐẦU

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối vớicông tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, trong đó quản

lý Nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội

phát sinh trong quá trình sử dung đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Để

phù hợp với quá trình Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa đang diễn ra nhanh chóng,

Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bảnpháp luật dé quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tinhhình thực tế Bên cạnh đó Đảng và Nhà nước luôn khuyến khích động viên các đối

tượng sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo pháp luật Tuy

vậy đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế

xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó mhững vấn đề phức tạp,

đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời dam bảo duoc các lợi ích của người sử dụng

đất Luật đất đai năm 2003 và bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã có những quy định

đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai Nhưng sau khi ban hành Luật đất đai

năm 2003 đặc biệt là do tác động của cơ chế thị trường, công tác quản lý Nhà nước

về đất đai vẫn còn bị buông lỏng chưa được quan tâm đúng mức Thêm vào đó, ý

thức pháp và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng còn hạn chế dẫnđến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặtkinh tế xã hội

Nhất là đối với thủ đô Hà Nội, với vai trò là trung tâm kinh tế — chính trị —văn hoá xã hội của cả nước, yêu cầu đặt ra đối với công tác Quản lý Nhà nước về

đất đai đô thị một cách hiệu quả đầy đủ, hợp lý đất đai là mục tiêu quan trọng trong

chiến lược phát triển kinh tế xã hội Quận Hai Bà Trưng cũng là một trong nhữngquận nội thành lâu đời của thành phố, đây cũng là một địa bàn trọng điểm cần tăng

cường Quản lý Nhà nước về đất đai Vì những lý do trên, em đã chọn đề tài:”Tăng

cường Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng thànhphố Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp

Các nghiên cứu trong những năm gan đây có liên quan đến đề tài của e nhưchuyên đề tốt nghiệp “Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả côngtác quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng” của

sinh viên Vũ Thị Hồng Nhung lớp Kinh tế và Quản lý đô thị K50 và chuyên đề tốt

nghiệp “Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý, sử dung đất đô thị trênđịa bàn quận Hai Bà Trưng” của sinh viên Ngô Thị Dương Quý lớp Kinh tế và

Trang 11

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: TS Bùi Thị Hoàng Lan

quản lý đô thị K43 Tuy nhiên nghiên cứu của sinh viên Ngô Thị Dương Quý được

thực hiện cách đây gần 10 năm khi Luật Đất đai 1993 vẫn còn hiệu lực, hiện nay,vấn đề Quản lý đất đai đã được thực hiện theo Luật đất đai 2003 nên có nhiều vấn

đề mới, cần được giải quyết cũng như ở một số nội dung của Luật đất đai 2003 có

mở rộng phạm vi, đối tượng mà Luật đất đai 1993 chưa đề cập tới Còn chuyên đề

của sinh viên Vũ Thị Hồng Nhung, tuy được làm gần đây, nhưng các nội dung vềQuản lý Nhà nước về đất đai được nghiên cứu vẫn chưa đầy đủ, mới chỉ tập trungvào 8 nội dung trong khi có tất cả 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theoLuật đất đai 2003 Trong đề tài của em, phần nội dung trọng tâm là vấn đề Quản lýNhà nước về đất đai nhưng sẽ đi nghiên cứu toàn b613 nội dung Tuy nhiên các đề

tài nói trên cũng là nguồn tai liệu tham khảo quan trọng giúp em hoàn thành tốt đề

tài nghiên cứu của mình.

e Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

- Tổng kết, khái quát cơ sở lý luận về Quản lý Nhà nước về đất đai

- Phân tích thực trạng công tác Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

quận Hai Bà Trưng- thành phố Hà Nội và tìm ra các vấn đề đã làm được cũng nhưcác bất cập trong Quản lý

- Đề xuất một số giải pháp kiến nghị dé nâng cao hiệu qua quản ly Nha nước

về đất đai đô thị

e Phương pháp nghiên cứu: phương pháp thống kê, bảng biéu, xử lý số liệu,

so sánh và phân tích thực tế trên cơ sở kết hợp giữa lý luận và thực tiễn đề làm rõcác vấn đề cần nghiên cứu

e Đối tượng nghiên cứu:

- Đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của quận Hai Bà Trưng, thành phố

Hà Nội.

e Pham vi nghiên cứu:

- Chuyên dé nghiên cứu toàn bộ 13 nội dung của Quan lý Nha nước về đất

đai Từ đó đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý

- Không gian: quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội

- Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2010-2012, một số van đề có mở rộng racác năm về trước đề so sánh và đánh giá

e Đối tượng nghiên cứu: chuyên đề sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề quản

lý Nhà nước về đất đai thuộc thâm quyền của cấp Quận quản lý

Trang 12

e Kết cấu của chuyên đề: ngoài phần mở dau và kết luận, đề tài gồm có 3

chương:

- Chương 1: Cơ sở lý luận chung Quản lý Nhà nước về dat đai ở đô thị

- Chương 2: Phân tích thực trạng Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bànquận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội

- Chương 3: Một số giải pháp tăng cường Quản lý Nhà nước về đất đai trênđịa bàn quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội

Trang 13

trị kinh tế được thé hiện bằng giá tiền trên một don vị điện tích đất đô thị khi có sự

chuyên quyền sở hữu

Theo quan điểm khác, đất đô thị là một phần diện tích cụ thé của bề mặt trái

đất, bao gồm các yếu tố cau thành môi trường sinh thái ngay trên và đưới bề mặt đất

như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái dân

cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại

dé lại

Dat đô thi được định nghĩa trong Luật đất đai sửa đôi năm 2003 là đất nội

thành, nội thị và thị tran, ngoài ra đất ngoại thành, ngoại thị nếu được quy hoạch đô

thị và sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị thì cũng duoc quản lý va sử dụng như

Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu dé sử dụng vào sản xuất nông

nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về

nông nghiệp Dat nông nghiệp vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động chonên nó có vai trò hết sức quan trọng dé tạo ra lương thực thực phẩm nuôi sống con

người.

Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau:

e Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chănnuôi, đất trồng cây hàng năm khác

e Đất trồng cây lâu năm

e Dat rừng sản xuất

e Đất rừng phòng hộ

e Đất rừng đặc dụng

e Dat nuôi trồng thuỷ sản

Trang 14

e Dat làm muối

e Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủNông nghiệp là một ngành quan trọng và không thể thiếu đối với xã hội Vìthé quan lý đất nông nghiệp phải được chú trọng và quan tâm chặt chẽ dé phát triển

một nền nông nghiệp bền vững, lâu dài và năng suất cao Thực hiện đa canh, đa

dạng sản phâm, kết hợp nông nghiệp, lâm nghiệp và công nghiệp chế biến đáp ứngnhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khâu đạt hiệu quả cao

1.1.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệpThứ nhất: Đất ở: gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị

e Dat ở tại nông thôn là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm

đất dé xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trongcùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựngđiểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền xét duyệt

e Dat ở tại đô thị: bao gồm dat dé xây dựng nhà ở, xây dựng các công trìnhphục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy

hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền xét duyệt

e Đất ở tại đô thị phải bồ trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng

các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bao đảm vệ sinh môi trường va

cảnh quan đô thị hiện đại.

Thứ hai: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

Thứ ba:Dat sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm: Dat cho

các đơn vị đóng quân, đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủquốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh, đất làm ga,cảng quân su; dat làm các công trình công nghiệp, khoa học va công nghệ phục vụ

trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân

dân; đất làm trường ban, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; đất xây dựngnhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm nhàcông vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục,trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý; đất xây dựng các công

trình quốc phòng, an ninh khác do Chính phủ quy định.

Thứ tw:Dat sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khucông nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụngcho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

Trang 15

e Dat khu công nghiệp bao gồm dat dé xây dựng cụm công nghiệp, khu côngnghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ

sử dụng đất

e Dat sử dụng cho khu kinh tế bao gồm dat dé xây dựng khu kinh tế mở, khukinh tế cửa khâu va các khu kinh tế khác được thành lập theo quyết định của Thủtướng Chính phủ Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm các loại đất có chế độ sửdụng khác nhau trong khu vực riêng biệt nhằm khuyến khích đặc biệt cho các hoạtđộng đầu tư và xuất khâu

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho Banquản lý khu kinh tế đối với điện tích đất đã thu hồi theo quy hoạch phát triển khukinh tế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyên xét duyệt Ban quản lý khu kinh tếđược giao lại đất, cho thuê dat thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ giađình, cá nhân; giao lại đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đấthàng năm đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu kinh tế

e Dat làm mặt bang xây dung cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm dat dé xây

dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiêu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ

sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất,

kinh doanh.

e Dat sử dụng cho hoạt động khoáng sản bao gồm dat dé thăm dò, khai thác,chế biến khoáng sản Dat dé thăm dò, khai thác khoáng sản được Nhà nước cho thuêthu tiền thuê đất hàng năm đối với tô chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài được phép thực hiện dự án thăm dò, khai

xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.

e Đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn bao gồmđất xây dựng các hệ thống giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ

Trang 16

thống thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống dẫn điện, dẫn xăng dầu, dẫn

khí, thông tin liên lạc và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình này

e Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ antoàn phải bảo đảm kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất, bồ trí kếthợp các loại công trình trên cùng một khu đất nhằm tiết kiệm đất và phải tuân theo

các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan về bảo vệ an toàn công

trình.

Thứ sáu: Dat do các cơ sở tôn giáo sử dụng

e Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh thất,thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo,

các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động Uỷ ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước

và quỹ đất của địa phương, quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo

e Đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạnghoặc được Uy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định bao

vệ thì phải được quản lý nghiêm ngặt Trong trường hợp đặc biệt cần thiết phải sửdụng đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh vào mục đích khác thì

phải được phép của cơ quan nhà nước có thâm quyền

Thứ bay: Dat có công trình là đình, đền, miéu, am, từ đường, nhà thờ họ

Việc sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ

họ phải đúng mục dich, phù hợp với quy hoạch sử dung đất chi tiết, kế hoạch sử

dụng dat chỉ tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nôngthôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền xét duyệt Việc xây dựng, mở rộngcác công trình của cộng đồng phải được phép của cơ quan nhà nước có thâmquyên

Thứ tam: Dat làm nghĩa trang, nghĩa địa

Dat làm nghĩa trang, nghĩa địa phải quy hoạch thành khu tập trung, xa khu dan

cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh và tiết kiệm đất Uỷ ban nhândân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức đất và chế độ quản lý việcxây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa

Thứ chin: Dat sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

e Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đã xác định, đất sông, ngòi, kênh,

rạch, suối và mặt nước chuyên dùng được quản lý và sử dụng theo quy định sauđây:Nhà nước giao cho tổ chức để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác đất có mặtnước chuyên dùng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp với

Trang 17

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: TS Bùi Thị Hoang Lan

nuôi trồng và khai thác thuỷ sản;Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

thu tiền thuê đất hang năm đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để nuôi

trồng thủy sản; Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thu tiền thuê đất

hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước

ngoài dé thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản.

e Việc khai thác, sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nướcchuyên dùng phải bảo đảm không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chủ yếu đãđược xác định; phải tuân theo quy định về kỹ thuật của các ngành, lĩnh vực có liênquan và các quy định về bảo vệ cảnh quan, môi trường; không làm cản trở dong

chảy tự nhiên; không gây cản trở giao thông đường thuỷ.

Thứ mười: Dat phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

1.1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng

Dat chưa sử dụng là đất chưa được sử dụng vào mục đích nào cả Nó đồng

nghĩa với đất hoang theo nghĩa chưa có chủ cụ thể và chưa được đưa vào khai thác

sử dụng, nó bao hàm đất có khả năng nông nghiệp -lâm nghiệp thuỷ sản hoặc đất có

thé đưa hoặc đã đưa vào hoạt động nhưng còn đang trong quá trình chuyển giaohoặc xác lập quyền sử dụng hợp pháp tạm thời còn chưa sử dụng

Đất chưa sử dụng dùng dé bổ sung cho các loại đất khác, đáp ứng yêu cầuphát triển kinh tế xã hội Tuy vậy hiện nay đất chưa sử dụng vẫn còn nhiều Chínhsách giao đất cho các nông — lâm trường trước đây không cân đối giữa điều kiệnkhai thác với đất đai làm cho đất đai bị bỏ hoang hoá Ngay tại các trung tâm côngnghiệp, các thành phố cũng đề đất đai không sử dụng do chính sách cho không đất

cho các xí nghiệp, do chưa có sự đầu tư một cách hợp lý

1.1.3 Đặc điểm của đất dai đô thịNghiên cứu về đất ở đô thị và công tác quản lý nhà nước với đất ở đô thị

không thé không dé cập đến những đặc trưng của đất đô thị Bởi vì qua đó ta mới có

một cái nhìn chung nhất về đất đai tại đô thị Đây cũng chính là những đặc điểm

chung của đất ở đô thị Nhìn chung đất đô thị có những đặc điểm kinh tế đáng chú ý

sau đây:

e Dat đô thị thuộc sở hữu nhà nước: Điều 17 và 18 Hiến pháp năm 1992 củanước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàndân”, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”

e Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên hoặc đất lâm nghiệp, được trang bị kếtcau hạ tầng kỹ thuật khi chuyền mục đích sử dụng

Trang 18

e Dat đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt Là tuliệu sinh hoạt, đất đô thị dùng cho nhà ở, giải trí công cộng Là tư liệu sản xuất, đất

đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất đai

cần dùng Tính chất đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ: Diện tích đất có hạn, đất không

di chuyén được, không thuần nhất về chức năng, vi trí, không bi hao mon Đất thuộc

sở hữu Nhà nước nhưng vẫn được người sử dụng mua bán trao đổi, chuyển nhượng

và đó là một loại hàng hoá đặc biệt.

e Có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị của mỗi lô đất chịuảnh hưởng của nhiều yếu tố, trong đó có cả các yếu tổ chức năng của các lô đấtxung quanh Trên mỗi mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh với

nhau, như sự cạnh tranh giữa khu công nghiệp và trung tâm thương mại ở trung tâm

đô thị.

e Có nhiều đối tượng sử dụng Trên cùng một mảnh dat có thé có nhiều đốicùng hưởng lợi: chủ đất, chủ nhà hàng Các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường chialàm nhiều quyền lợi khác nhau Những cá nhân khác nhau có thể có những quyềnlợi khác nhau khi cùng chung sống trên cùng một mảnh đất đô thị, làm ảnh hưởngđến giá trị của nó

e Việc sử dụng phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt, tôn trọng các quy định về môi trường và mỹ quan

đô thị (nguyên tắc sử dụng)

e Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi sử dụng: Dat đô thị phải được xây

dựng cơ sở hạ tâng khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làmlại Trong thực tế hiện nay, hiện tượng hệ thống ống nước hay cáp ngầm làm saukhi đường sa đã xong còn tương đối phé biến Đây là đặc điểm phân biệt giữa đất

đô thị và đất nông thôn, nông nghiệp Hệ thống cơ sở hạ tang kỹ thuật cao là hết sứccần thiết ở đô thị

e Hạn mức đất xây dựng phải theo quy định của Chính phủ Chính phủ quyđịnh diện tích tối đa cho mỗi hộ tuy từng đô thi và tuỳ từng khu vực

e Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vi trí mang lại Giá tri

sử dụng đất đô thị do mức độ trang bị kết cau hạ tầng xác định mục đích chức năng

sử dụng theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt.

Việc sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam tuân theo Luật đất đai năm 2003 mà

cơ sở của nó là Luật đất đai năm 1993 và Hiến pháp năm 1992 Việc khai thác, quản

lý, sử dụng đất đô thị được đặt trong môi trường pháp ly của nhà nước mà cụ thé làLuật đất đai

Trang 19

1.2 Ly luận chung về Quan lý Nhà nước về đất đai đô thi

1.2.1 Khái niệm:

Quản lý là chức năng và hoạt động của hệ thống tổ chức, quản lý ton tạitrong mọi xã hội dé duy trì tổ chức và phân công lao động xã hội, điều hoà các mốiquan hệ xã hội giữa những người trong một tô chức và giữa các tô chức xã hội trongquá trình sản xuất vật chất, trong các hoạt động xã hội nhằm đạt được mục tiêu nhấtđịnh Trong hệ thống quản lý xã hội, QLNN về kinh tế có vai trò và vị trí quan trọnghàng đầu, đặc biệt trong điều kiện phát triển nền KTTT định hướng XHCN ở nước

ta hiện nay.

QLNN đối với đất đai là một nội dung quan trọng của QLNN về kinh tế, dovai trò và vị trí đặc biệt của đất đai với tính chất là tài nguyên quốc gia vô cùng quýgiá, TLSX không thé thay thé trong sản xuất nông lâm nghiệp, là mặt bằng dé tổchức sản xuất của nhiều ngành kinh té , đồng thời đất đai còn là hàng hoá đặc biệt

có giá trị cao QLNN đối với đất đai trong nền KTTT ở nước ta hiện nay chính là

chức năng của Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân, tham gia trực

tiếp vào vận hành thị trường đất đai Các hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở

đô thị tập trung vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống dịch vụ đất đai

đô thị, do đất đai là một loại hàng hoá BĐS có giá trị lớn nhất, thị trường QSDD làthị trường quan trọng nhất của thị trường BĐS

QLNN doi với dat dai là hoạt động thực thi quyên lực Nhà nước vừa vớichức năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa với chức năng quản lý nhà nước

về đất dai như tat cả các nhà nước khác, đó là hoạt động có tổ chức và được điều

chỉnh bằng hệ thống các công cu quản lý vào quan hệ dat dai trong xã hội, dé đạtđược mục tiêu nam va phân bồ hợp lý, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất dai;bảo vệ môi trường sống và bảo vệ đất đai

Hệ thống các công cụ QLNN đối với đất đai đang được triển khai thực hiện ởnước ta hiện nay gồm:

- Pháp luật: Đó là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Nhànước ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ đất đai trong xã hội bằng pháp luật và

thông qua pháp luật.

- Quy hoạch: Đó là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dung đất và thông quaquy hoạch dé quyết định mục dich sử dụng đất, thông qua quy hoạch, kế hoạch sửdung đất dé thực hiện quyền định đoạt về dat đai như: cơ chế giao đất, thu hồi dat,

ban hành chính sách tài chính về đất.

- Kinh tế: Hệ thống tài chính đất đai thé hiện thông qua các chính sách về thu

Trang 20

tiền sử dung đất, các loại thuế, phi va lệ phi về dat, quan lý giá đất và chính sáchđền bù, hỗ trợ khi Nha nước thu hồi dat

- Hành chính: Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai,

hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và hệ thống dịch vụ đất đai

Như vậy, có thê xác định khái niệm quản lý nhà nước đối với đất đai ở nước

ta như sau: OLNN đối voi đất dai là sự tác động liên tục, có định hướng mục tiêucủa bộ máy nhà nước lên đối tượng sử dụng đất, nhằm thực hiện mục tiêu chung đề

ra trong những điều kiện và môi trường kinh tế nhất định, trên nguyên tắc cao nhấtNhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai trực tiếp tham gia vận hành thịtrường, dé thực hiện quyên về kinh tế của sở hữu và các chức năng khác của Nhànước Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất dai, dong thời có biệnpháp bảo vệ đất và môi trường sống theo hướng sử dụng bên vững quỹ đất QLNN vềđất dai đô thị nhằm phân bồ tài nguyên đất dai đúng quy hoạch, kế hoạch đất dai day

đủ, khoa học, hợp lý và đạt hiệu quả kinh tế cao, xây dựng phát triển đô thị theo hướngtoàn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh cua do thị trong điêu kiện hộinhập kinh tế quốc tế, dong thời khai thác được thé mạnh của dat dai đô thị là có giá trịkinh tế cao, có thé tạo ra nguôn von dau tư lớn cho quá trình phát triển của đô thị

1.2.2 Mục đích và yêu cầu Quản lý đất đai đô thị

1.2.2.1 Mục đích của Quản lý đất đai đô thị:

Quản lý Nhà nước về đất đai có một số mục đích như sau:

e Bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất

e Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất của quốc gia

e Tăng cường hiệu quả sử dụng đất, sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và tuân

theo đúng quy hoạch.

e Phát hiện và xử lý các vi phạm trong Quản lý đất đai

1.2.2.2 Yêu cầu Quản lý đất đai đô thị:

Đất đô thị là tài nguyên quý giá và có diện tích giới hạn, là một tư liệu sảnxuất quan trọng dé phục vụ nhiều nhu cầu phát triển đô thị Chính vi thế việc sửdụng đất đô thị phải có những yêu cầu sau đây

Trước hết, sử dụng đất phải đúng mục đích và đúng quy hoạch

Căn cứ vao thực trạng về đất đai của đô thị, nhu cầu sử dụng đất, đặc điểm tự

nhiên, kinh tế, xã hội của đô thị, căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội tổng

thé, quốc phòng an ninh của cả nước, căn cứ vào quy hoạch phát triển các ngành và

các địa phương dé có quy hoạch và kế hoạch sử dung dat của đô thị

Trang 21

Ngoài ra nhu cầu về lưu thông trong đô thị rất lớn do ở đó tập trung nhiềuhoạt động sản xuất, địch vụ đáp ứng nhu cầu cho nội thành, ngoại thành, ngoại tỉnh

và xuất khâu ra nước ngoài nên giao thông đô thị cần được quy hoạch sao cho cóthể kết hợp được sự thuận lợi nhất với hệ thống giao thông liên vùng và cần đượcđầu tư thích đáng

Thứ hai, sử dụng đất tiết kiệm

Đất đô thị phải được sử dụng một cách tiết kiệm vào những mục đích cầnthiết Tiết kiệm đất được thé hiện ở việc Nhà nước thu hồi đất đã giao nhưng sửdụng không hiệu quả, không đúng mục đích hoặc người sử dụng cé tình huỷ hoạiđất Tiết kiệm đất cũng được thể hiện ở việc phải sử dụng đất theo quy hoạch Nhànước sẽ có thé thu hồi một diện tích đất ở rộng lớn dé giao cho các dự án phát triển

đô thị theo quy hoạch: khu chung cư cao tầng, khu đô thị mới, khu công nghệcao dé đất đai duoc sử dụng hiệu quả

Thứ ba là, việc sử dụng đất đô thị phải hiệu quả

Trong tình trạng chung đất chật người đông cùng với quá trình công nghiệphoá, hiện đại hoá hiện nay việc nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng caohiệu quả sử dụng đất đến từng người dân, từng cấp chính quyền nhằm khai thác tối

đa nguồn lực này đây nhanh tốc độ phát triển kinh tế xã hội của đô thị là công việccấp thiết hiện nay Do đó các đô thị cần khan trương đưa ra các biện pháp và chínhsách hữu hiệu nhằm khắc phục tình hình hiện tại

Thứ tư là, phải thực hiện day đủ các nghĩa vụ khi sử dụng dat

Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ của mình khi sử dụng đấttrong đó có nghĩa vụ tài chính Đây là cơ chế góp phần tăng nguồn thu ngân sách,tăng trách nhiệm của người sử dụng đất và qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô

thị.

1.2.3 Đặc điểm Quản lý Nhà nước về đất dai đô thị

e Xét về tính chất: Hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai mang tính vĩ mô(bao trùm lên tất cả và có tính chất tổ chức) nhằm khai thác và sử dụng đất đai cóhiệu quả, nó khác với hoạt động quản lý của người sử dụng đất chỉ mang tính chất

kỹ thuật, nghiệp vụ gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực của mình.

e Xét về số lượng: Hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước rất phong phú,

đa dạng bao gồm: Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồchính, quản lý các hoạt động sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất; Kiểm tra, thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý

Trang 22

và sử dụng đất; Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Ban hành cácvăn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất, tô chức thực hiện các văn bản đó

e Các hoạt động trên được qui về các hoạt động cơ bản sau:

- Hoạt động năm chắc tình hình đất đai

- Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo đúng quy

tổng thể chung của cả nền kinh tế Vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai là

một yêu cau cần thiết dé điều hoà các mối quan hệ giữa chủ thé quản lý là Nhà nước

và người sử dụng đất Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai như sau:

e Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phân bé đất đai có

cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội của đất nước Bằng

các côn cụ đó, nhà nước sẽ đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu

quả cao, giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất cóbiện pháp hữu hiệu dé khai thác đất

e Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước nắm chắc toàn bộquỹ đất đai cả về số lượng và chất lượng làm căn cứ cho các biên pháp kinh tế xãhội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý

e Thông qua việc ban hành và tô chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà nước

tạo cơ sở pháp lý dé bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế,doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ về dat đai Bang hệ thong pháp luật và các vănbản pháp quy, nhà nước xác định địa vị pháp lý cho các đối tượng sử dụng Trên cơ

sở đó nhà nước điều chỉnh hành vi của các đối tượng sử dụng đất, hành vi nào là

hợp pháp, hành vi nao là không hợp pháp.

e Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai nhưchính sách giá cả, chính sách thuế, đầu tư, chính sách tiền tệ, tín dụng nhà nướckích thích các chủ thé kinh tế, các cá nhân sử dung day đủ hợp ly đất đai, tiết kiệmđất nhằm nâng cao khả năng sinh lời cuả đất, để góp phần thực hiện mục tiêu kinh

Trang 23

tế xã họi của cả nước và để bảo vệ môi trường Các chính sách đất đai là nhữngcông cụ dé nhà nước thực hiện vai trò quan lý trong từng giai đoạn nhất định Nhànước tạo môi trường thông thoáng, cải cách các thủ tục đầu tư, điều chỉnh các công

cụ quản lý đó dé tăng dau tư vào dat

e Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, nhà nước nắmchắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyếtnhũng vi phạm đó Với vai trò này, nhà nước đảm bảo cho các quan hệ sử dụng đấtđai được vân hành theo đúng quy định của nhà nước Với việc kiểm tra giám sát,

nhà nước có nhiệm vụ phát hiên kịp thời các sai sót ách tắc, các vi phạm trong sử

dụng đất của tô chức, hộ gia đình, cá nhân Vai trò này được nhà nước tiến hành vớinhiều nội dung khác nhau:

- Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch của các nganh các cấp.

- Kiểm tra giám sát việc chấp hành thực hiện các văn bản pháp lý, chủ

trương chính sách của nhà nước.

- Kiểm tra kiểm soát việc sử dụng đất của cả nước cũng như của từng hộ gia

đình cá nhân.

- Kiểm tra các công cụ và chính sách quản lý.

- Kiểm tra việc thực hiện các vai trò, chức năng quản lý của các cơ quan nhanước trong lĩnh vực quản lý đất đai

1.2.5 Nội dung Quản lý Nhà nước về đất dai đô thị1.2.5.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đấtđai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật để tiến hành thực hiện nhiệm vụ

thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước là nội dung quan trọng hàng đầucủa QLNN về đất đai Đó là một hệ thống các biện pháp được thé hiện dưới dạngquy phạm pháp luật về đất đai, gồm Luật Đất đai và những quy định của các cơquan, tô chức nhà nước trong việc hướng dẫn, chỉ đạo hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ tàinguyên đất, bảo vệ môi trường và giữ gìn cảnh quan sinh thái Ngoài những văn bảnchứa đựng các quy phạm pháp luật cụ thê điều chỉnh quan hệ quản lý còn được điềuchỉnh bởi các ngành Luật khác như: Luật Dân sự - điều chỉnh quan hệ quản lý đấtđai giữa các thể nhân, bao gồm các quan hệ về thừa kế, hợp đồng dân sự, quan hệ

tranh chấp dân sự Luật hình sự: điều chỉnh những hành vi vi phạm nghiêm trọng

quan hệ quản lý đất dai, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyên lợi của Nha nước vacông dân Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh quan hệ xã hội liên quan đếnhoạt động đầu tư, tư vấn, dịch vụ bất động sản

Trang 24

Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới chếđộquản lý có vai trò quan trong hàng dau, vì nó quyết định mức độ va khả nănghuy động tiềm lực của xã hội và của bộ máy nhà nước trong sự nghiệp quản lý

và sử dụng nguồn tài nguyên to lớn là đất đai - Nó bao gồm những quy định cụthể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định những nội dung củahoạt động QLNN về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức quan

lý đất đai ở các cấp, quy định những hình thức, cách thức xử lý các vi phạmpháp luật trong quản lý đất đai

1.2.5.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hỗ sơ địa giới hànhchính, lập bản đô hành chính

Hồ sơ địa chính: là hệ thống những văn bản, tài liệu về lý lịch của một thửa

đất, một khu vực đất gan với người sử dụng đất, nó là tài liệu quan trọng phục vụcho công tác QLNN về đất đai Hồ sơ địa chính lưu trữ toàn bộ những tài liệu liênquan đến các hoạt động kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất từ lúc ban đầu (trongthống kê gọi là kỳ gốc hay kỳ định gốc), liên tục được cập nhật các biến động cóliên quan đến các hoạt động quản lý đất đai cả về diện tích; loại đất

Do Nhà nước ta được tô chức theo mô hình nhà nước đơn nhất: từ Trung ươngđến tỉnh (thành phố trực thuộc Trung ương) đến huyện (quận, thị xã, thành phố thuộctinh) đến xã (phường, thị tran) Nhà nước tiễn hành xác định địa giới hành chính, lập

và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính cho từng đơn vị hànhchính các cấp trong phạm vi cả nước Theo thống kê hiện nay cả nước có 64 đơn vị

hành chính cấp tỉnh (thành phố trực thuộc Trung ương) trong đó có 59 tỉnh, 5 thành

phố trực thuộc Trung ương, 541 đơn vi hành chính cấp huyện va 9079 đơn vi hành

chính cấp xã

1.2.5.3 Khao sát, do đạc, đánh giá, phân hạng dat; lap ban dé dia chinh,ban do hiện trạng sử dung đất và ban đô quy hoạch sử dung dat

Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là những biện pháp quản

lý, sử dụng khoa học kỹ thuật dé xác định về mặt lượng và chất của đất đai, là cơ sở

dé xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Ban đồ địa chính là tài liệu bản vẽ chuyên ngành được lập cho đến từng thửadat, thé hiện diện tích, hình thé, độ cao, chủ sử dụng và loại đất sử dung (đất trồnglúa hay đất trồng cây lâu năm, đất ở hay đất công trình xây dựng ) Bản đồ địachính được lap ở các loại tỉ lệ khác nhau tuỳ thuộc yêu cầu của công tác quản lý và

sử dụng Thông thường ở đô thị, bản đồ địa chính được lập ở tỷ lệ 1/200; 1/500 và

1/1000 Ở vùng ngoại thành, vùng nông thôn bản đồ địa chính được lập ở tỉ lệ

Trang 25

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp l6 GVHD: TS Bùi Thị Hoàng Lan

1/1000 hoặc 1/2000.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là hình ảnh sao chụp nguyên vẹn thực tế sửdụng đất ở vào một thời điểm nào đó, do yêu cầu của công tác quản lý Bản đồ hiệntrang sử dụng đất thé hiện diện tích, hình thé, tình hình sử dụng, các điểm địa vật và

các công trình trên đất (đất nông nghiệp hay đất lâm nghiệp, dat giao thông, ao hd,

khu dân cư ) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thường được lập ở các loại tỉ lệ1/1000, 1/2000, 1/5000 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập theo từng đơn vihành chính lãnh thé, hoặc theo một chủ thé sử dụng đất cụ thé

1.2.5.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtQLNN bằng quy hoạch, kế hoạch là chức năng vô cùng quan trọng của Nhà

nước hiện đại nhằm định hướng chiến lược phát triển toàn diện và phát triển bền

vững cả kinh tế, chính trị, xã hội và đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước

QLNN về đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch vừa là thực hiện chức năng đạidiện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa thực hiện chức năng quản lý chung của mọinhà nước Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyềnđịnh đoạt đối với đất đai qua cơ chế giao đất, thu hồi đất và quyết định mục đích sửdụng dat trên phạm vi cả nước

Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch tổng thể, đó là hệ thống cácbiện pháp của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đúng mục đích, sử

dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và tiết kiệm Thông qua việc phân bồ, điều chỉnh,

cơ cấu lại sử dụng quỹ đất đai cho các ngành sản xuất và các đối tượng sử dụng đất,

khai thác và tiến hành tổ chức sử dung đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xãhội, tạo điều kiện dé bảo vệ đất, bảo vệ môi trường

Quy hoạch đất đai thường được xây dựng cho thời gian từ 10 - 20 năm hoặc

30 năm (định kỳ quy hoạch), tuỳ thuộc tính chất của quy hoạch đất đai là quy hoạchđất dai chi tiết hay quy hoạch dat đai tổng thé, quy hoạch vùng hay quy hoạch chomột đơn vi hành chính Có những quy hoạch đất đai dài hạn được lập cho thời gian

30 - 50 năm (quy hoạch đất đai đất trồng rừng, quy hoạch đất đai cho vùng cây

nguyên liệu hoặc cây đặc san ).

Kế hoạch sử dụng đất là trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được xác lập,

tiền hành tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo từng thời gian, thời điểm cụthé, dé đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn nhấtđịnh Kế hoạch sử dụng đất thường được xây dựng cho thời gian hàng năm hoặc 3 -

5 năm.

Trang 26

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo đơn vị hành chính lãnhthé, đơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành (quy hoạch dat đai đô thị, quy hoạch

đất nông nghiệp, quy hoạch đất lâm nghiệp ) Các tổ chức nha nước, các cấp chính

quyền được Nhà nước phân công có trách nhiệm xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất và tô chức thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđã được xác

lập Tuy nhiên, đến nay hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở nước ta chưađáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước, còn tình trạng quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất bị phá vỡ hoặc không được thực hiện (quy hoạch “treo”), hoặc không thựchiện theo đúng quy hoạch, tính khả thi thấp, quy hoạch đất đai chưa gắn với quyhoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và các quy hoạch chuyên ngành khác

1.2.5.5 Quan ly việc giao dat, cho thuê đất, thu hồi dat, chuyển mục đích sửdụng đất

e Chính sách giao đất của nhà nước thể hiện như sau:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất :

+ Các tô chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

+ Các cơ quan nhà nước, tô chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội sử dụngđất dé xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, xâydựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã

hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại g1ao.

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản,

làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó.

+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

+ Hộ gia đình cá nhân có nhu câu sử dụng đât làm nhà ở.

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở dé bán va cho thuê

+Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyên nhượng hoặccho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tang đó

+Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp đề tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng theo dự án

- Nhà nước cho thuê đất:

+Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được

phê duyệt trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản làm muối

+ Các tô chức va cá nhân người nước ngoài.

Trang 27

Tham quyền giao đất, cho thue đất được quy định theo điều 23,24 của luậtđất đai Tham quyền gao đất cho thuê đất không phải sử dụng vào mục đích sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:

Chính phủ:

- Giao đất có thu tiền sử dụng dat dé tạo vốn xây dung cơ sở hạ tang theo dự án

- Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho các tổ

chức sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân tại nội thành, nội thị

UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho

thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân

Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làmmuối thì thẩm quyên giao quy định như sau:

+UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho tổ

chức kinh tế sử dụng đất, UBND quận huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh giao đấtcho thuê đất cho hộ gia đình cá nhân

Hạn mức giao đất do Chính phủ quy định đối với từng vùng và từng loại đất

e Thu hôi đất:

Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đã giao sử dụng trong những

trường hợp sau:

Tổ chức sử dụng đất bị giải thé phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu

sử dụng đất, cá nhân người sử dụng đất đã chết mà không có người được quyềntiếp tục sử dụng đất đó

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất dược giao

- Đất không sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩmquyên cho phép

- Người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước

- Đất giao không đúng thẩm quyền

Trong trường hợp thu hồi đất dé phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốcgia, xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội, nhà nước

có chính sách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chínhsách đền bu hỗ trợ theo các quy định của chính phủ

1.2.5.6 Đăng ký quyên sử dụng dat, lập và quan lý hô sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyên sử dụng dat

Đăng ky QSDD: đăng bộ (Immarticumnation) là thuật ngữ chỉ việc kê

khai đăng ký một thửa đất và các BĐS trên đó, sau khi đã đo đạc, xác định xong

Trang 28

ranh giới thửa đất Đăng ky QSDD nhằm ghi nhận QSDD hợp pháp đối với một

thửa đất vào hồ sơ địa chính, xác lập quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nước và

NSDD.

Dang ky đất là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối vớicác đối tượng sử dụng đất là tô chức, hộ gia đình, cá nhân Vì đất đai là một tư liệu

sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy việc sử dụng đất của bất kỳ đối tượng nào

cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thâm quyền Việc đăng ký đất đượcthực hiện đối với mọi loại đất trên phạm vi cả nước trong những trường hợp sau:

- Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất.

- Khi chuyên đổi mục đích sử dụng đất

- Khi thực hiện chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử

dụng đất

- Khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất

Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký ban đầu và đăng ký biếnđộng Thông qua đăng ký đất, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nướcvới người sử dụng đất làm cơ sở để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo phápkuật va cũng là dé bảo vệ quyền lợi của người sử dụng Đăng ky đất thực chat làquá trình thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chonhững người có đủ điều kiện từ đó nó tạo ra cơ sở pháp lý dé phat huy các quyềncủa người sử dụng đất

Đăng ký đất phải được thực hiện thương xuyên liên tục dé có thé phan ánh

kịp thời cập nhật những biến động đất đai Đăng ký đất thường được tiễn hành ở cấp

xã, do xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phươngmìmh quản lý Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của

nhà nước về sử dụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn vị năm rõ nhất được

tình hình đất đai cũng như biến động dat đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xãquản lý Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tinđầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranhchấp cũng như xác định nghĩa vụ tải chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật Việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat do cơ quan quản lý đất dai ở trung ươngphát hành UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất cho tổ chức và đối tượng được chính phủ quyết định giao đất UBND

quận, huyện, thi xã, thành phố thuộc tinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho hộ gia đình cá nhân.

Trang 29

GCN QSDĐ: là chứng thư pháp ly do cơ quan nhà nước có thâm quyên lập,cấp cho NSDD hợp pháp dé bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của NSDD Nộidung của GCN phải ghi rõ tên tuổi, địa chỉ thường trú của NSDĐ, diện tích, hìnhthể và loại đất mà Nhà nước giao cho NSDĐÐ, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất Công tác cap GCN QSDD phải được thiết lập nhanh chóng, NSDD chỉ được thựchiện các quyền khi được Nhà nước cấp GCN QSDD Đó là quan hệ pháp lý rất

quan trọng nhằm xác định quan hệ trách nhiệm giữa chủ sở hữu và NSDĐ, là cơ

sở dé thiết lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thê đối với dat đai

a Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đấtMoi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc

sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký dat đai không chỉ đảm bảoquyên lợi của người sử dung đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụngđất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sửdụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý

sử dụng đất đai theo đúng mục đích

b.Xéứ cấp giay chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại

các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó.Chính vi vậy dé tăng cường quản lý dat đô thị cần phải tổ chức xét cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành.

Thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do uỷ ban nhândân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp Cơ quan quản lýnhà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tô chức thực hiện việc đăng ký, xétcấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất đô thị

e Chuyến quyền sử dụng đất đô thịChuyển quyền sử dụng đất đô thị được hiểu là việc người có quyền sử dungđất hợp pháp chuyền giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân theo cácquy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyền dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình thường, tat

yếu, thường xuyên của cuộc sông xã hội nhất là nền kinh tế thị trường Vì vậy côngtác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ

sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác

Trang 30

tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác Hơn nữalàm tốt công tác quản lý chuyên quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợidụng quyền tự do chuyên nhượng quyền sử dụng đất dé thực hiện các hành vi đầu

cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối vớicác hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự thì chuyển quyền sử dụngdat gồm 5 hình thức : Chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế và thé chấpquyên sử dụng đất

e Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng datTheo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuyên quyền sử dụng đất phải được

làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyền Đối với việc chuyên đổi

quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phốthuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với việc chuyền nhượng quyền sử dụng đất đô thịphải làm thủ tục tại uy ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương.e

Việc chuyên quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện

thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất phải được lập thành vănbản có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thâm quyền (trừ văn bản về thừa kếquyên sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế)

e Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thịChỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyền quyền sử dụngđất Người được phép chuyền quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây :

- Có giấy chứng nhận quyền sử dung đất được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn được quyền sử dụng dat và chi được chuyền quyền sử

dụng đất trong thời hạn được quyên sử dụng còn lại.

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai; đất chuyên

quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không

có tranh chấp ở vào thời điểm chuyền quyền sử dụng dat

1.2.5.7 Thong kê, kiểm kê dat dai

- Thống kê dat đai: là biện pháp tính toán dé tổng hợp, đánh giá về hiện trạng

đất đai tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất giữa hai lần thống kê, mục

đích nắm được quỹ đất vào một thời điểm nhất định, tình hình sử dụng của từng loạiđất, tình hình biến động đất đai giữa các thời điểm Thông thường việc thống kê đất

đai được tiên hành moi năm một lân ở tat cả các cap hành chính nhà nước.

Trang 31

- Kiểm kê đất đai: là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính

và trên thực địa về hiện trạng đất đai tại thời điểm kiểm kê, tình hình biến động đấtđai giữa 2 lần kiểm kê Từ đó có cơ sở để xây dựng quy hoạch, kế hoạch đất đai vàđánh giá hiệu quả Ở nước ta, từ năm 1976 đến nay, Nhà nước đã nhiều lần có

những đợt tổng kiểm kê đất đai trong phạm vi cả nước Gần đây nhất, Chính phủ đã

có Chỉ thị số 28/2004/CT-TTg ngày 15/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểmtra đất đai năm 2005, theo quy định của điều 53 Luật đất đai năm 2003

1.2.5.8 Quản lý tài chính về đất đai

Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa dé thực hiện quyền lợi về mặtkinh tế của chủ sở hữu, đồng thời thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, nó baogồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất,thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi thường thiệt hại cho NSDĐ khi Nhà nướcthu hồi đất, các khoản ngân sách đầu tư vào đất và quản lý ngân sách khi đấu giáQSDD Quan ly tài chính về đất đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiếtkiệm, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi dé NSDD yén tam đầu tư vàođất, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.5.9 Quản lý và phát triển thị trường quyên sử dụng đất trong thị trườngbắt động sản

Quan lý va phát triển thị trường QSDD trong thị trường BĐS là việc Nhà nước trựctiếp tham gia vận hành thị trường, dé điều chỉnh các quan hệ kinh tế dat, trong điều kiệnnền KTTT và hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta Quản lý thị trường QSDĐ là nộidung mới được Luật đất đai năm 2003 quy định, nhằm quản lý chặt chẽ các giao

dịch chuyền QSDĐ, đảm bảo sự ồn định và phát triển lành mạnh của thị trường này,

khắc phục tình trạng đầu cơ đất Đây là một nội dung rất quan trọng của QLNN vềkinh tế đất, đặc biệt trong điều kiện nước ta hiện nay, đất đai được tiền tệ hoá và làtài nguyên có giá trị lớn nhất

1.2.5.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyên và nghĩa vụ của người sửdụng đất

Dé đảm bảo NSDD phải thực hiện đúng những quyền pháp luật cho phép,

phải thực hiện đúng những nghĩa vụ với Nhà nước, các cơ quan của bộ máy nhà

nước phải có cơ chế giám sát kiểm tra quá trình tổ chức sử dụng đất của NSDĐ.Đây là tong hợp những biện pháp về chính sách, cơ chế và cả tiến bộ kỹ thuật được

ap dụng, dé buộc NSDĐ phải tuân thủ pháp luật Đồng thời hạn chế tính quan liêu

thậm trí tiêu cực của bộ máy Nhà nước, giúp NSDĐ khai thác, sử dụng tốt nhất

nguồn tài nguyên quý giá được Nhà nước giao

Trang 32

1.2.5.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật vềđất dai và xử lý vi phạm pháp luật về đất dai

Là việc cơ quan nhà nước có thâm quyền xem xét việc các quy định của phápluật có được thực hiện theo đúng trình tự, đúng nội dung, đúng thời điểm và các điều

kiện cụ thể khác? Phát hiện các lệch lạc, sai sót dé ngăn chặn phát sinh hậu quả xấu

gây thiệt hại cho quyền lợi của Nhà nước hoặc cá nhân Kịp thời xử lý các vi phạmtheo quy định của pháp luật, nhăm đảm bảo việc tuân thủ theo pháp luật của tất cảmoi đối tượng sử dụng đất, đảm bảo sự bình đẳng giữa những đối tượng sử dụng đất

và các cơ quan quản lý của Nhà nước Ở mỗi cấp quản lý, bộ máy QLNN đều cóchức năng kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật Ở nước ta có Thanh trađất đai chuyên ngành thuộc Bộ TN&MT, Thanh tra chuyên ngành thuộc Sở TN&MTcác tỉnh, thành phố, ngoài ra cơ quan Thanh tra Nhà nước cũng được giao nhiệm vụthanh tra việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quan lý đất dai

1.2.5.12 Giải quyết tranh chấp về dat dai; giải quyết khiếu nại, tổ cáo các viphạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

- Tranh chấp đất đai là việc những NSDĐ tranh chấp với nhau về diện tíchđất được Nhà nước giao quyền sử dụng, hoặc tranh chấp nhau về QSDĐ Có thể xảy

ra các dạng tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân với cá nhân hoặc tổ chứcvới tô chức có sử dụng đất Khi có tranh chấp QSDĐ, các cơ quan nhà nước vớichức năng tổ chức quyền lực công, phải có trách nhiệm giải quyết tranh chấp trên

cơ sở các quy định của pháp luật.

- Khiếu nại, tố cáo các vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai: khiếu nại làviệc NSDĐ dé nghị cơ quan nhà nước có thấm quyền giải quyết những yêu cầu vềquyền lợi đối với QSDD của cá nhân hoặc tô chức có liên quan, hoặc kiến nghị với

cơ quan có thâm quyền của Nhà nước giải quyết những vấn đề lợi ích của họ, mà cơquan nhà nước cấp dưới đã giải quyết, nhưng NSDĐ thấy chưa đúng

Tố cáo các vi phạm trong quản ly đất dai: là việc công dân, tổ chức tố cáocán bộ QLNN, tô chức hoặc cá nhân vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai

Song cùng với công tác QLNN về đất đai theo những nội dung cơ bản đã nêu

ở trên, Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai trên cơ sở

phân công nhiệm vụ giữa các cơ quan của bộ máy nha nước, đó là sự phân công

chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan lập pháp và cơ quan hành pháp Quốc hội là

cơ quan quyên lực nhà nước cao nhất, có thẩm quyên ban hành pháp luật về đất đai,quyết định quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước, thực hiện quyền giám sát tối caođối với việc quản lý SDD trong phạm vi cả nước Chính phủ là co quan hành pháp

Trang 33

cao nhất, có thâm quyền quyết định quy hoạch kế hoạch đất đai của tỉnh, thành phốthuộc Trung ương: quyết định quy hoạch, kế hoạch đất đai an ninh quốc phòng;

thống nhất QLNN về đất đai trong phạm vi cả nước Bộ Tài nguyên và Môi trường

chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc QLNN về đất đai HĐND các cấp thực

hiện quyền giám sát thi hành pháp luật đất đai tại địa phương, UBND các cấp thực

hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, QLNN về đất đai tại địa phương theothâm quyền được pháp luật quy định

1.2.5.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Dịch vụ công về đất đai là những hoạt động giao dịch, nhằm giải quyết nhữngmối quan hệ giữa công dân, tổ chức với các cơ quan có thâm quyền của Nhà nướctrong việc thực hiện các quy định của pháp luật Một nội dung rất quan trọng của quản

lý hệ thống dịch vụ đất đai là cung cấp thông tin đất đai Các thông tin về quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, thông tin về giá đất, tình trạng đất đai đều phải được công khaicung cấp cho mọi đối tượng có nhu cầu Ví dụ: quan hệ chuyền QSDĐ, quan hệ cấpGCN QSDĐ là các quan hệ dich vụ công về đất đai QLNN về hoạt động dịch vụcông là đảm bảo quyền lợi của công dân, làm cho các quy định của pháp luật được thực

hiện nghiêm túc, đúng thời gian, đúng thủ tục, xoá bỏ được những khâu trung gian

phiền nhiễu làm mat lòng tin của nhân dân Do tác động của quá trình đô thị hoá trongđiều kiện KTTT nhu cầu xử lý trong các quan hệ dịch vụ công về đất ở Hà Nội cũng

như quận Hai Bà Trưng có khối lượng ngày càng phát sinh rất lớn Đó là các quy định

về thủ tục cap GCN QSDD ở và quyền sở hữu nhà ở; thủ tục chuyển QSDĐ; thủ tục

nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyên QSDD có những thời điểm như từ 1/7/2004 —31/12/2005 các điểm thu nộp thuế trên dia bàn thành phó đều bị quá tải, do người sửdụng đất muốn hoàn thành nhanh nhiệm vụ tài chính, trước khi quyết định về khunggiá các loại đất của Nhà nước ban hành có hiệu lực Hệ thống dịch vụ công về đất đai làmột trong những khâu yếu nhất, gây cản trở lớn nhất và có nhiều tiêu cực nhất trong hệthống quản lý hành chính nhà nước về quan hệ đất đai ở thành phố Hà Nội

Hiện nay hoạt động dịch vụ công về đất đai ở nước ta là một trong những khâuyêu nhất của hệ thống quản lý hành chính trong quan hệ dat dai Đồng thời đây cũng làmột van đề nổi cộm và có nhiều tiêu cực gây bức xúc trong nhân dân cần được xử lýdứt điểm và có biện pháp giải quyết triệt dé, tạo ra môi trường thông thoáng cho người

sử dụng đất và các nhà đầu tư tham gia các hoạt động kinh doanh bat động san

1.2.6 Đánh giá hiệu quả Quản lý Nhà nước về dat đai đô thị

Đề tài nghiên cứu 13 nội dung của Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị, đây làmột vấn đề vô cùng quan trọng trong Quản lý Nhà nước nói chung và Quản lý đất

Trang 34

đai nối riêng Dé đánh giá hiệu quả của Quan lý Nhà nước về đất đai đô thị, ta sử dụng các phương pháp sau:

Bảng 1: Các tiêu chí đánh giá hiệu quả Quản lý Nhà nước về đất đai đô thị

STT Nội dung Tiéu chi

Quản lý quy hoạch, kê hoạch sử | „ „

3 công khai quy hoạch sử dụng đât

dụng dat Zz :

Tiên độ thực hiện quy hoạch

l ; , _ | Đôi tượng va các loại đất được

Quản lý việc giao dat, cho thuê dat, | Lt ak

oak 2 „ _ | giao dat va cho thuê dat

4 |thu hoi dat, chuyên mục đích sử ——- : =—

l Đôi tượng bi thu hoi dat

dụng dat : : =

Tông diện tích đã thu hôi

Tổng số hồ sơ

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và | Số hồ sơ đã kê khai đăng kí

5 | quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy | Số hồ sơ được cấp giây chứng

chứng nhận quyền sử dụng đất nhận

Số hồ sơ còn lại

: Q ¬ Thống kê đất đai

6 | Thông kê, kiêm kê dat đai ¬ —

Kiêm kê đât đai

TQ ye ay ¬ Giá chuyên nhượng đất

7| Quản lý tài chính vê dat đai ————

-Cac loại thuê, phí, lệ phí

Trang 35

Quản lý, giám sát việc thực hiện " ¬ - „

` l - „ , | Thực hiện quyên và nghĩa vụ của

8 |quyên và nghĩa vụ của người sử vu .

F người sử dụng đât

dụng đât.

Thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đấtGiải quyết tranh chấp về đất đai, giải | Bồi thường, hỗ trợ, GPMB, tái

quyết khiêu nại tô cáo các vi phạm | định cư

9 | pháp luật trong quan ly va sử dụng | Cấp, thu hồi GCN QSDĐ

đất đai Giải quyết tranh chấp đất đai

Quyết định giải quyết khiêu nại, tô

cáo

12.7 Kinh nghiệm một số Đô thị trong và ngoài nước về Quản lý Nhànước về đất đai đô thị

1.2.7.1 Kinh nghiệm của một số nước trên Thể giới:

a Kinh nghiệm của Trung Quốc:

Cũng như Việt Nam, Trung quốc là quốc gia thuộc hệ thống các nước XHCNtrước đây và hiện nay là quốc gia xây dựng mô hình phát triển nhà nước theo hình

thái xã hội XHCN, nhưng mang đặc sắc Trung Quốc Là quốc gia nông nghiệp được

xếp vào dạng các nước đang phát triển, kinh nghiệm của Trung Quốc trong cuộc phát

triển kinh tế đất nước là bài học lớn cho nhiều quốc gia trên thế giới QLNN về đất

đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nỗi bật là:

e Vé đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng datHiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao dat cho tổ chức

cá nhân sử dụng dưới dạng giao QSDĐ và cho phép QSDĐ được chuyên nhượngtrên thị trường QSDD đã được phép chuyền nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp tức là đã cho phép NSDĐ được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chếbằng quy định mục dich và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 —70 năm) “Daoluật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSDĐ nhà nước tại các Thành phố và thịtran” ban hành năm 1990 quy định cụ thé điều kiện dé chủ sử dụng đất được phép

chuyên nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước; đã

được cấp GCN QSDĐ; đã đầu tư vàosử dụng dattheo đúng mục đích được giao(thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xingiao đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi

đât.

Trang 36

Về Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dung dat: là biện pháp quan trong trongcông tác quản lý đất đai của Nhà nước Trung Quốc Luật pháp quy định Nhà nước

có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch đất đai trong phạm vi cả nước vàtrong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành

thị, Nhà nước tiễn hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thé thành phó là

kế hoạch có tính tông thé, tính lâu dài, tính chiến lược, tính chỉ đạo về phát triển

kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố - bao gồm các nội dung chính là:

- Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.

- Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố

- Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình củađất dùng xây dựng thành phó

- Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thànhphố

- Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt

Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch củacấp trên và phải được cấp có thầm quyền phê chuân mới được thi hành

e Vẻ thống kê, kiểm kê đất dai:

Luật quản lý đất đai quy định: Đất đai của Trung Quốc được chia làm 3 loại

chính:

- Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nôngnghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

- Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà

cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trongcác công trình an ninh quốc phòng

- Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhànước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm,việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hànhchính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sửdụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnhđất

e Vẻ Quản lý tài chính đất:

Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất (ở Trung Quốc không có hìnhthức giao đất ôn định lâu dài không thời hạn), NSDĐ phải nộp đủ tiền sử dụng đất

cho Nhà nước mới được thực hiện các quyên; Nhà nước coi việc giao đât thu tiên là

Trang 37

biện pháp quan trọng dé tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn dé phát

triển

- Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thé, vì vậy dé phát triển

đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử

dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh

tác dé 6n định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải

tiến hành (có thể trực tiếp hoặc nộp tiền) thai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng

với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định vềphí trưng dung đất (như là dang bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất ở Việt Nam) Đó

là các loại chi phi mà đơn vị sử dụng datphai trả gồm: Chi phí đền bù đất (do đơn vịphải trả cho nông dân bị trưng dụng đất), trưng dụng đất không có thu lợi thì khôngphải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: (là phí đền bù cho đầu tu bị tiêu hao trên dat,tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam); chi phí đền bù sắp xếp lao động vàphí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất (tương tự hình thức chi phí hỗtrợ chuyền nghề, đào tạo nghé và thu nhận lao động); chi phí quản lý đất (gần nhưphí hay lệ phí hành chính được sử dụng cho các cơ quan quản lý như tổ chức pháttriển quỹ đất; Ban chỉ đạo GPMB )

b Kinh nghiệm của Pháp

Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thé chế chính

trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất

dai của Cộng hoà Pháp còn khá rõ đối với nước ta Van dé này có thé lý giải vì Nhà

nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do

chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân

còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý

đất đai của Nước Cộng hoa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng là:

e Vẻ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat:

Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Phápcông tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rấtnghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thịhóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước

đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở dé ra

đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt là vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về

phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọngtrong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật

Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự

Trang 38

can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địaphương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa

kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như

BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thô

e Vẻ xác định địa giới hành chính, lập bản đô hành chính:

Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sỡ hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác

QLNN về đất dai của Pháp được thực hiện rat chặt chẽ Điều đó được thé hiện quaviệc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rấtqui củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tinlãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí

địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý

của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất,phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu củacộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở

xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.

Như vậy có thé nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (du quy định chế độ sởhữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đadạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay Mục tiêucủa mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăngcường khả năng cạnh tranh, dé phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồngthời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện dé phattriển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,cởi mở nhưng vẫn giữ được ôn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

1.2.7.2 Kinh nghiệm của một số Tỉnh, thành pho ở Việt Nam

a Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Là trọng điểm kinh tế số 1 của cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điện tích2095,2 km? với dân số 5.891 triệu người với 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành,

254 phường, 5 thị tran và 58 xã Là thành phó đặc biệt, vì vậy công tac QLNN về đấtdai của thành phố Hồ Chí Minh có vai trò rất quan trọng trong việc 6n định và pháttriển kinh tế của Thành phố Từ khi có luật đất đai năm 1987, Thành uỷ, UBNDThành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công tác quản lý đất đai và quản lý quyhoạch nhằm thê chế hoá chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước trên

địa bàn.

Trang 39

e VéQuan lý tài chính về đất dai:

Thành phố đã ban hành Quyết định số 4755/QD-UB ngày 26/9/1998 về khunggiá các loại đất theo quy định của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

Quyết định về khung giá đất theo Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 của chính

phủ Về công tác quản lý quy hoạch đô thị, ngày 10/7/1998 Chính phủ đã ban hành

Quyết định số 123/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ

Chí Minh.

e Về xác định địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính:

Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành phố cơ bản được xây dựng khá bài bản,toàn Thành phố đã được đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chính qui và không

chính qui ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000 (1/500 ở các quận nội thành và 1/1000 ở các

huyện ngoại thành) Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch- kế hoạch SDD giaiđoạn 2001 đến 2010 và đã được Chính phủ phê duyệt

e Vẻ Đăng kỷ quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đấtThành phố đã công bố cơ bản hoàn thành công tác triển khai cấp GCNQSDD ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị

e Vẻ Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:

UBND Thành phố đã ban hành Chi thị số 08/CT-UB ngày 22/4/2002 nhằm

chấn chỉnh và tăng cường QLNN về đất đai trên địa bàn Hàng nghìn vụ việc viphạm tô chức pháp luật của các và cá nhân trên địa bàn Thành phố đã được xử lý.Nhìn chung các văn bản của Thành uỷ và UBND Thành phố đã góp phan ôn địnhcông tác quản lý đất đai ở địa phương Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thihành, Thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện Luật và

các Nghị định của Chính phủ Tuy nhiên, cũng như tình hình chung của các tỉnh,

thành phố trong cả nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai, đô thị ở Thành phốcũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp

e Vẻ Quản lý thị trường bat động sản:

Thị trường BĐS trong khu vực Thành phố có chiều hướng “trầm lắng” donhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là yếu tố đầu cơ của 1 số tổ chức và cá nhân, đồng

thời do hệ thống các văn bản pháp luật hiện hành chưa đồng bộ và chưa có khả năng

đáp ứng được yêu cầu của tình hình thực tế xã hội hiện nay

b Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng:

Là Thành phố cảng quan trọng của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc, thànhphố Hải Phòng có diện tích 1.526,3 km? và dân số là 1.793 triệu người với 5 quận, 1thị xã va 8 huyện; 57 phường, 9 thị tran, 152 xã Trong nhiều năm qua, quản lý nhà

Trang 40

nước về dat đai ở Thanh phố có nhiều van dé phức tạp

e Vé Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo các vi phạm về dat dai:

Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt

Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trình DTH, giá đất bị day lên rất cao, trong khi

Thành phố chưa có biện pháp kiên quyết dé ngăn chặn kịp thời tình trạng vi phạm

pháp luật.

e Véxdc lập địa giới hành chính và lập hồ sơ địa chính:

Hệ thống hồ sơ địa chính không được lưu trữ đầy đủ và cập nhật thườngxuyên Vì vậy công tác QLNN về đất đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếuthông tin pháp lý về nguồn gốc đất đai làm cơ sở đề thực hiện giao đất, đền bù thiệthại về đất và xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý đất đai

e Vẻ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về dat dai:

Từ năm 1993 đến năm 2002, Thành phố đã ban hành 12 văn bản thé chế hoácác quy định của Luật và Nghị định của Chính phủ dé triển khai công tác QLNN vềđất đai trên địa ban

e Vẻ Quản lý Quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat:

Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị được triển

khai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thoả đáng Năm 2001 HĐND thành phố

Hải Phòng đã ban hành Nghị quyết số 20 ngày 5/7/2001 “Phê duyệt quy hoạch SDDthành phố Hải Phòng giai đoạn 2000- 2010” Theo qui hoạch này, đến năm 2010,diện tích đất chuyên dùng của Thành phố sẽ tăng 2062 ha, chủ yếu sử dụng vào cácloại đất nông nghiệp: 1176 ha, đất lâm nghiệp 528 ha

1.2.7.3 Bài học rút ra

Từ việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số quốc gia trên thế giới

và một số tỉnh thành trong nước, bai học kinh nghiệm rút ra cho công tác QLNN vềđất đai ở nước ta nói chung và quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội nói riêng là:

e Hệ thống các văn bản pháp luật phải được nghiên cứu sâu sắc, khoa học vàđược ban hành đồng bộ, kip thời, mang tính chất ổn định (tuy chỉ là tương đốinhưng vẫn phải đảm bảo trong thời gian nhất định 5 đến 10 năm), đồng thời các quy

định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa.

e Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộtrên cơ sở công nghệ tin học điện tử hiện đại từ TW đến địa phương (ví dụ hệ thốngquản lý Toren của Australia) Muốn đạt được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ dé cóđược hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địaphương trong cả nước Thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và

Định dạng
Số trang	94
Dung lượng	59,8 MB