Luật Đất đai 2024 đã đưa ra các quy định mới nhằm xác định rõ hơn quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quản lý và sử dụng đất đai.. Vai trò của luật đất đai đối với lĩnh vực tài
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA LUẬT
-*** -
TIỂU LUẬN GIỮA KỲ MÔN: PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ MÔI TRƯỜNG PHÂN TÍCH NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VỀ
TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT
Hà Nội, tháng 5 năm 2024
Trang 2Họ và tên Mã sinh viên Phụ trách Hoàn thành
Nguyễn Bảo Nhi 2226610004
Nhóm trưởng
Phần 3 Chương II + Chương III 100% Đinh Hương Thảo 2226610007 Chương I + Phần 1 Chương II 100%
Lưu Trần Vân Anh 2226610002 Lời mở đầu + Kết luận 100%
Vũ Thuỳ Trang 2236610001 Phần 2 Chương II 100%
Trang 3MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 5
1 Giới thiệu Luật Đất đai 2024 5
2 Vai trò của Luật Đất đai 2024, đặc biệt đối với lĩnh vực tài chính đất đai và giá đất 6
2.1 Vai trò Luật đất đai 2024 6
2.2 Vai trò của luật đất đai đối với lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất 6
CHƯƠNG II: NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 8
1 Tổng quan những điểm mới 8
1.1 Quy định nguyên tắc định giá đất, bổ sung quy định về căn cứ định giá đất 8 1.2 Quy định chi tiết về thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất cụ thể 8
1.3 Quy định về quản lý tài chính đất đai 9
2 Phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 về giá đất 10
2.1 Phân tích những thay đổi về việc quản lý giá đất 10
2.2 Phân tích những thay đổi về phương pháp xác định giá đất 14
3 Đánh giá tác động của những điểm mới của Luật Đất đai 2024 về tài chính đất đai, giá đất 16
3.1 Đánh giá tác động đến kinh tế 16
3.2 Đánh giá tác động đến thị trường bất động sản 17
3.3 Đánh giá tác động đến người dân 18
CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT 20
1 Hoàn thiện chính sách, pháp luật 20
2 Nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành chính sách, pháp luật 21
Trang 4KẾT LUẬN 22 TÀI LIỆU THAM KHẢO 24
Trang 5LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động phức tạp, việc quản lý tài chính đất đai và định giá đất trở nên vô cùng quan trọng Luật Đất đai 2024 đã đưa ra các quy định mới nhằm xác định rõ hơn quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quản lý và sử dụng đất đai Đặc biệt, các quy định về tài chính đất đai đã được cải tiến để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai được sử dụng hiệu quả và công bằng Các quy định mới này không chỉ giúp tăng cường nguồn lực tài chính cho nhà nước mà còn góp phần khuyến khích việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả và bền vững
Bên cạnh đó, giá đất là một yếu tố quan trọng trong việc quyết định các chính sách phát triển kinh tế - xã hội Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định mới nhằm điều chỉnh phương pháp xác định giá đất, đảm bảo giá đất được công bố sát với giá trị thị trường thực tế Việc này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp về đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế Đồng thời, những thay đổi trong quy định về giá đất cũng góp phần vào việc quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí đất đai
Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua với nhiều sửa đổi và bổ sung quan trọng, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 chính là những thay đổi về tài chính đất đai và giá đất Những thay đổi này không chỉ nhằm mục tiêu tạo ra sự minh bạch, công khai trong quản lý tài chính đất đai mà còn hướng đến việc điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí đất đai Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 về tài chính đất đai và giá đất không chỉ là những cải tiến về mặt pháp lý mà còn mang lại những tác động tích cực đến nền kinh tế - xã hội Việc nghiên cứu và phân tích những thay đổi này sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những cơ hội và thách thức trong việc quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian tới
Trang 6CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
1 Giới thiệu Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 có thể có hiệu lực từ ngày 01/7/2024
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18/01/2024 Luật Đất đai 2024 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Các quy định trong Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trừ các quy định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2024, bao gồm:
• Điều 190 quy định về hoạt động lấn biển • Điều 248 - sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 đã
được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 16/2023/QH15 • Đối việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định
của Nghị quyết 61/2022/QH15 về tiếp tục tăng, cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 • Khoản 9 Điều 60 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết
61/2022/QH15 hết hiệu lực Như vậy, theo nguyên tắc, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 trừ hai điều luật có hiệu lực từ ngày 01/4/2024 Tuy nhiên, với mong muốn đưa Luật Đất đai 2024 sớm áp dụng vào cuộc sống so với kế hoạch, Chính phủ sẽ có đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/7/2024 Để có cơ sở với đề xuất trên, ngày 26/3/2024, Thủ tướng Chính phủ có Công văn 202/TTg-NN hỏa tốc gửi bộ, ngành và UBND tỉnh, thành về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024
Trang 72 Vai trò của Luật Đất đai 2024, đặc biệt đối với lĩnh vực tài chính đất đai và giá đất 2.1 Vai trò Luật đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều điều mới mẻ và quan trọng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Bằng cách điều chỉnh các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, luật này đã giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp có liên quan đến đất đai Quan trọng hơn, Luật Đất đai mới đã tập trung vào việc phân cấp, phân quyền, và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai Điều này đặt ra trách nhiệm cao hơn cho chính quyền địa phương trong việc quản lý và sử dụng đất đai Các quy định mới đã loại bỏ các khâu trung gian không cần thiết, như việc giao đất và cho thuê đất thông qua các cơ quan quản lý khu kinh tế hay khu công nghệ cao Thay vào đó, Nhà nước trực tiếp thực hiện các quy trình này, giúp giảm bớt rườm rà và tăng tính đơn giản cho quy trình hành chính việc giao đất và cho thuê đất được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước, giúp giảm bớt thủ tục phức tạp và tăng tính minh bạch và minh bạch trong quản lý đất đai
Luật Đất đai 2024 cũng đánh dấu sự chuyển biến tích cực trong cách tiếp cận vấn đề đất đai Thay vì chỉ tập trung vào việc sử dụng đất để phát triển kinh tế, luật này cũng chú trọng đến việc bảo vệ môi trường và phát triển xã hội, từ đó tạo ra một môi trường sống và làm việc tốt hơn cho người dân và doanh nghiệp Luật Đất đai 2024 không chỉ là một bước tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam mà còn là một công cụ mạnh mẽ để thúc đẩy phát triển bền vững trong tương lai Việc thực thi hiệu quả các quy định của luật này sẽ mang lại nhiều lợi ích to lớn cho cả xã hội và kinh tế đất nước
2.2 Vai trò của luật đất đai đối với lĩnh vực tài chính đất đai, giá đất
Theo Điều 257 Luật đất đai 2024 giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành Các trường hợp liên quan đến giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc thay đổi hình thức thuê đất từ trả tiền hàng năm sang trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, cũng như việc gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, và thay đổi quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có quyết định về giá đất sẽ thực hiện theo các quy định sau đây:
Trang 8a) Đối với các trường hợp được giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nếu việc bàn giao đất đã diễn ra trước ngày 01 tháng 01 năm 2005, thì giá đất và chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ áp dụng theo bảng giá đất năm 2005 được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
b) Đối với các trường hợp được giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nếu việc bàn giao đất đã diễn ra từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực, thì giá đất và chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được xác định tại thời điểm bàn giao đất
c) Đối với các trường hợp đã có quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, và điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhưng chưa có phương án giá đất được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, thì giá đất và chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được xác định tại thời điểm ban hành quyết định về giao đất, cho thuê đất
d) Chính phủ sẽ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và các khoản tiền bổ sung mà người sử dụng đất phải nộp đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, áp dụng cho các trường hợp như nêu ở các điểm (a), (b), và (c) trên
Ngoài ra, trong trường hợp phương án giá đất đã được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định trước ngày Luật này có hiệu lực, thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ tiếp tục quyết định giá đất theo phương án đã được trình mà không áp dụng các quy định của Luật này
Trang 9CHƯƠNG II: NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VỀ TÀI CHÍNH
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã quy định cụ thể về các căn cứ định giá đất Điều này bao gồm việc sử dụng các cơ sở thông tin như cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá đất, giá đất được thể hiện trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như giá đất thông qua các hoạt động điều tra và khảo sát Bằng cách này, việc định giá đất trở nên chính xác hơn và phản ánh đúng tình hình thị trường, từ đó hỗ trợ cho việc phát triển bền vững của thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra những quy định mới và cụ thể hơn về nguyên tắc và căn cứ định giá đất, từ đó giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án liên quan đến sử dụng đất đai của doanh nghiệp Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng được đẩy mạnh, từ đó nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai
1.2 Quy định chi tiết về thẩm định bảng giá đất và thẩm định giá đất cụ thể
Trang 10Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra các quy định cụ thể và chi tiết hơn về việc luật hóa Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể Theo Điều 161 của Luật đất đai 2024, việc phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đã được điều chỉnh một cách rõ ràng Tại cấp tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được thành lập và quyết định bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất ở cấp tỉnh, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương Tương tự, ở cấp huyện, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được quyết định bởi Uỷ ban nhân dân cấp huyện Điều này cho thấy việc phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất được thực hiện một cách rõ ràng và minh bạch từ cấp tỉnh đến
cấp huyện
Đặc biệt, Luật đất đai 2024 cũng quy định rõ việc mời các đại diện của Uỷ ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia vào cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất Điều này nhằm mục đích tạo điều kiện cho sự đa dạng ý kiến và giám sát từ các tổ chức và cộng đồng trong quá trình quyết định giá đất Bên cạnh đó, Luật cũng đã bổ sung những quy định chi tiết về nội dung thẩm định, bao gồm việc thẩm định việc tuân thủ nguyên tắc và phương pháp định giá đất, thủ tục và trình tự định giá đất, cũng như quy định về nguyên tắc làm việc của Hội đồng thẩm định Tất cả những điều này cùng nhau tạo nên một cơ chế định giá đất minh bạch, công bằng và chính xác, đồng thời giúp thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển và nhu cầu sử dụng đất đai tăng cao, việc có một hệ thống quy định rõ ràng và minh bạch về định giá đất là vô cùng quan trọng để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này Luật Đất đai năm 2024 đã làm được điều này thông qua việc điều chỉnh và bổ sung các quy định liên quan, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển hạ tầng, đô thị hóa và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân
1.3 Quy định về quản lý tài chính đất đai
Theo điều 257 Luật Đất đai 2024 của Việt Nam đã đưa ra các quy định chi tiết và minh bạch về quản lý tài chính đất đai, nhằm mục đích tăng cường tính minh bạch, công khai và hiệu quả trong việc quản lý nguồn lực quan trọng này Trong đó, việc quy định về
Trang 11nguồn thu và chi ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai đóng vai trò then chốt Luật đất đai 2024 đã chỉ rõ các khoản thu từ nhiều nguồn khác nhau như thu phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu phí cấp giấy phép xây dựng, thu phí sử dụng đất công, thu phí thu hồi và tái chế đất, cùng với các khoản thu khác từ việc cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch đất đai khác Ngoài ra, luật đất đai 2024 cũng quy định rõ các khoản chi để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm chi để bồi thường khi thu hồi đất, chi để tái định cư, chi để thực hiện các chính sách đất đai và các khoản chi khác liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai Điều này giúp đảm bảo việc sử dụng nguồn lực tài chính một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả Luật đất đai 2024 tập trung vào việc tạo điều kiện cho quản lý tài chính đất đai một cách minh bạch và công khai hơn Các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm rõ ràng trong việc ghi chép, kiểm tra và công bố các khoản thu và chi, đảm bảo tính minh bạch và công khai của quy trình quản lý tài chính liên quan đến đất đai Điều này cũng giúp nâng cao sự tin cậy và hiệu quả trong việc sử dụng nguồn lực này để phát triển kinh tế và xã hội.
2 Phân tích những điểm mới của Luật Đất đai 2024 về giá đất
Giá đất là công cụ quan trọng trong quản lý, sử dụng đất đai theo cơ chế thị trường, từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay đã có nhiều thay đổi tích cực trong quy định về giá đất, điển hình là việc áp dụng phổ biến giá đất cụ thể Mặc dù, số lượng điều luật quy định về giá đất cũng chỉ là 05 điều như Luật Đất đai năm 2013 nhưng nội dung đã bổ sung nhiều vấn đề cần thiết phù hợp thực trạng giá đất ở nước ta thời gian qua Việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường; phản ánh kịp thời giá trị đất đai trong thực tiễn
2.1 Phân tích những thay đổi về việc quản lý giá đất
2.1.1 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024
Căn cứ theo khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể như sau:
Trang 12- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2024;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai 2024
Ngoài ra, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất1
Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: - Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
1 Khoản 3, 4 Điều 160 Luật Đất đai 2024