Đăng ký quyền sử dụng dat, lập và quan ly hé so di- 123docz.net

QUAN HAI BA TRUNG THANH PHO HA NOI

2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng dat, lập và quan ly hé so dia chinh, cap giấy

chứng nhận quyền sử dụng dat

Với mục tiêu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho

các hộ gia đình, cá nhân, UBND quận Hai Bà Trưng đã chỉ đạo thực hiện như sau:

- Hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp kê khai, đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

- Lập hồ sơ, công bố công khai các trường hợp đã kê khai đăng ký không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, các trường hợp chưa kê khai đăng ký.

Trong 3 năm trở lại đây, công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận đã được day nhanh va nâng cao hiệu qua hon rất nhiều. Với việc thành lập Văn phòng đăng ký Nha và Dat trực thuộc Phòng Tài nguyên & Môi trường quận, đã giúp giải

quyết nhanh chóng các thủ tục va thuận lợi cho nhân dân khi đến làm việc. Trong

giai đoạn từ 2010 đến 2012, toàn quận đã cấp 6666 giấp chứng nhận. Cụ thể như

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 49 GVHD: TS. Bùi Thị Hoang Lan

Bảng 7: Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quận Hai Bà Trưng

năm 2010-2012

Don vị: hồ sơ

Năm 2010 2011 2012

1. Nhà và đất bàn giao UBND Phường

quân lý 1945 918 787

1.1. Hồ sơ do các phường trình 1366 818 701 1.2. Hồ sơ do các tô chức nộp 579 100 86

2. Nhà mua theo Nghị định 61/CP 1546 794 676

Tổng 3491 1712 1463

Nguôn: Sinh viên tự tong hợp (Dựa vào Báo cáo tổng kết hoạt động phòng Tài nguyên và Môi trường quận

Hai Bà Trưng năm 2010, 2011, 2012)

Biểu đỗ 3: Biểu đồ thể hiện số lượng hô sơ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010-2012

2500 -

2000 -

1500 -

1000

500

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

= Nhà và dat bàn giao UBND

phường quản lý

Nhà mua theo Nghị định 61/CP

Trên địa bàn toàn quận tính đến năm 2012, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Tổng số hồ sơ trên toàn quận là: 42.495 hồ sơ

- Số thửa đất (hồ sơ) đã kê khai đăng ký: 40.645 hồ sơ, đạt 95,6%.

- Số hồ sơ đã được cấp giấy chứng nhận: 32.281, đạt 79,4% số hồ sơ đã kê

khai đăng ký.

- Số hồ sơ còn lại chưa cấp giấy chứng nhận: 10.235 hồ sơ. Trong đó:

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & OL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 GVHD: TS. Bùi Thị Hoàng Lan

+ Số hồ sơ còn tại phường: 9.736 hồ sơ. Gồm: 180 hồ sơ đã kê khai đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, đã xét duyệt đang niêm yết công khai, chưa trình quận;

3.162 hồ sơ đã kê khai thiếu thủ tục cần được bổ sung, hoàn thiện hồ sơ; 4.544 hồ sơ đã kê khai, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; 1.850 hồ sơ chưa kê khai.

+ Số hồ sơ đã trình quận, thành phố: 493 hồ sơ. Trong đó: 429 hé sơ chưa cấp ngay được GCN (243 hồ sơ đã thẩm định, có vướng mắc cần xin ý kiến tham van của cơ quan có lien quan; 186 hồ sơ trình Sở Xây dựng xác lập sở hữu); 64 hồ sơ phường mới trình đầu tháng 12/2012 đang thâm định.

2.2.7. Thống kê và kiểm kê đất đai

Phòng Tài nguyên và Môi trường là đơn vi thực hiện công tác thông kê va

kiểm kê đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng. Công tác thống kê đất đai được

thực hiện hàng năm và báo cáo lên UBND quận Hai Bà Trưng cũng như các đơn vị

cấp trên. Kiểm kê đất đai được thực hiện 5 năm một lần vào các năm 1995, 2000, 2005, 2010. Đợt kiểm kê đất đai năm 2010 được thực hiện dựa vào Luật đất đai 2003, Chi thi số 618/CT-TTg ngày 15/5/2009 của Thủ tướng Chính phủ, Kế hoạch số 2841/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 07/8/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Văn ban số 1539/TCQLDD-CDKTK ngày 26/10/2009 của Tổng cục quản lý đất dai về việc hướng dẫn nghiệp vụ kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.

Kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 của quận Hai Bà Trưng như sau:

° Tổng diện tích tự nhiên: 1008,85 ha bao gồm:

- Đất Nông nghiệp: 14,76 ha, chiếm 1,46% tổng diện tích đất tự nhiên

- Nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích: 993,73 ha, chiếm 98,50% tổng diện tích đất tự nhiên.

- Nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là: 0,36 ha, chiếm 0,04% tổng diện tích đất tự nhiên

e Các đối tượng sử dụng đất bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân: 296,42 ha chiếm 47,98 % - Tổ chức trong nước: 318,71 ha chiếm 51,59 % - Tổ chức ngoài nước: 2,28 ha

- Cộng đồng dân cư: 0,41 ha

Tổng 617,82 ha chiếm 61,24 tổng diện tích tự nhiên.

So với kỳ kiểm kê năm 2005, tổng diện tích tự nhiên của toàn quận giảm 0,03 ha. Dat nông nghiệp giảm 1,51 ha, Dat phi nông nghiệp tăng 1,35 ha, Đất chưa

sử dụng tăng 0,1371 ha.

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5I GVHD: TS. Bùi Thị Hoàng Lan

2.2.8. Quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính là nội dung rất quan trọng của QLNN về đất đai trên địa ban quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội trong quá trình phát triển đô thị — bao

gồm các mặt cơ bản sau:

2.2.8.1. Thực trạng về giá chuyển nhượng đất

Trên cơ sở quy định của Luật Dat đai năm 2003, căn cứ Thông tư liên tịch sỐ

02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và

Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thâm định và ban hành bảng giá đất và

điều chỉnh bảng giá đất thuộc thầm quyền của UBND Tỉnh, Thành phó; Nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất và Quyết định số 2951/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội. Theo quyết định này giá đất ở đô thị cao nhất là 840.000 VNĐ/m? ở vị trí mặt tiền đường loại 1 và thấp nhất là 40.000 VĐN/ m? ở vị tri cách mặt đường loại 3 từ 100-200m. Mức giá đất ở nông thôn cao nhất là 30.000 VNĐ/m2 và thấp nhất là 7.000VNĐ/m2. Giá đất nông nghiệp được tính theo 4 khu vực — cao nhất là đất nông nghiệp nội thành giá 15.400 VNĐ/m}, thấp nhất là 600 VNĐ/m2.

Kế hoạch 754/KH-ĐTT của UBND quận Hai Bà Trưng ngày 18/7/2011 về tổ chức thực hiện việc điều tra, xây dựng bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.

Dựa trên Báo cáo số 1194/BC-UBND về Kết quả điều tra giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng làm cơ sở xây dựng khung giá đất năm 2013.

Giá chuyển nhượng dat cơ bản đều tăng so với bảng giá dat năm 2012 quy định tại Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 23/11/2011 của UBND thành phố Hà Nội. Các đường phố đều tăng, tăng cao nhất là vị trí số 4 phố Triệu Việt Vương

1632,88% và thấp nhất là vị trí số 1 phố Bà Triệu 32,96%. Cụ thé như sau:

Bang 8: Giá chuyén nhượng đất cao nhất và thấp nhất ở các vị trí đất

F La. Tuyén pho Tuyến phố Tuyến phố

Tuyên phô loại 1 - - -

loại 2 loại 3 loại 4

Cao nhất Triệu Việt Vương | Tô Hiến Thanh Nguyễn Cao Đê Tô Hoàng

ao nhâ

(eiá/m?) (550.000.000 (420.000.000 (546.000.000 (180.000.000

lá/m \ \ \ `

` đông/m?) đông/m?) đông/m?) đông/m?)

k v2 Lê Duan Giải Phóng Minh Khai Vạn Kiếp

Thâp nhât

(eiá/m?) (25..000.000 (20.000.000 (25.830.000 (40.000.000

` đồng/m?) đồng/m?) đồng/m?) đồng/m?)

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52 GVHD: TS. Bùi Thị Hoàng Lan

Nguồn: Báo cáo số 1194/BC-UBND về Kết quả điều tra giá chuyền nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng làm cơ sở xây dựng khung giá đất năm 2013.

2.2.8.2. Thực trạng về thu tiền sử dụng dat, thu tiền thuê đất và các loai thuế, phi, lệ phí

Diện tích tính thuế nhà, dat là toàn bộ diện tích thuộc khuôn viên đất ở của hộ nộp thuế bao gồm: diện tích mặt đất xây dựng nhà ở và các công trình phụ, diện

tích đường di lại, diện tích sân, diện tích đường bao quanh nhà, diện tích vườn, ao

hồ và diện tích dé trống được phép sử dụng theo giấy phép cấp đất của cơ quan có thâm quyên.

Đối với hộ nộp thuế thuộc vùng đô thi: Tuy theo vi trí lô đất của hộ nộp thuế thuộc loại đường phố và loại đô thị khác nhau mà xác định mức thuế nhà đất khác nhau tính trên một đơn vị diện tích đất chịu thuế (mức thuế bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế suất thuế SDĐNN hạng đất cao nhất trong vùng).

Căn cứ kết quả xác định diện tích chịu thuế và mức thuế suất thuế đất ở của từng hộ nộp thuế tai Tờ khai tính thuế, Chi cục thuế có trách nhiệm tô chức thu hồi

Tờ khai và tính số thuế đất phải nộp trong năm của từng hộ gia đình trên Tờ khai, thực hiện lập số thuế nhà, đất của từng hộ trên địa bàn xã, phường. Tổng hợp số thuế đất của các hộ gia đình thành số thuế đất của xã, phường, thị trấn (mỗi hộ đứng tên trên 1 dong tại số thuế đất của xã, phường, thị tran).

Cách tính:

Số thuế phải nộp trong năm của hộ =

Tổng diện tích đất chịu thuế X Mức thuế suất ứng với hạng, vị trí của thửa đất 2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dung đất trong thị trường bắt động sản:

Từ Cách mạng T8/1945 đến giai đoạn 1958, khi tiễn hành xong Luật cải cách ruộng đất ở miền Bắc, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, tuy nhiên giai đoạn này việc chuyền nhượng BĐS diễn ra rất ít do tình trạng đất nước còn chiến tranh, kinh tế không 6n định. Từ năm 1960 - 1993 Nhà nước thống nhất quản ly dat đai và pháp luật nghiêm cắm mua bán đất. Vì vậy giao dịch chuyên nhượng đất đai có diễn ra, nhưng chỉ theo một chiều là Nhà nước giao cho các đơn vị xây dựng các khu nhà ở

dé bán hoặc phân cho cán bộ nhà nước ở hoặc thuê; các giao dịch ngầm giữa những NSDD (mua bán trao tay) vẫn diễn ra, tuy nhiên số lượng giao dịch không lớn.

Từ sau Luật đất đai năm 1993, về pháp lý ở nước ta đã có cơ sở để hình thành thị trường BĐS. Tuy đã được Luật hoá, nhưng giai đoạn từ năm 1993 (kể cả

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 53 GVHD: TS. Bùi Thị Hoang Lan

trước đó) đến năm 2003 thi trường BĐS ở nước ta, trong đó có thành pho Hà Nội vẫn chưa phát huy được tiềm năng to lớn của đất đai (giai đoạn 1993 là thời điểm có

“cơn sốt giá đất” lần 1), thị trường ngầm diễn ra vẫn là phổ biến — lý do cơ bản là cung cầu mất cân đối. Do kinh tế phát triển, người dân có nhu cầu cần cải thiện về nhà ở đất ở, trong khi đó lượng BĐS hợp pháp rất ít (mà chủ yếu bị khống chế bởi chính sách đất đai của Nhà nước), do đó việc chuyền dịch buộc phải diễn ra ngoài quy định của pháp luật (giữa những cá nhân với nhau) — còn gọi là thị trường ngầm.

Các BĐS được giao dịch ở giai đoạn này bao gồm cả những căn hộ mà người sử dụng thuê của các Công ty kinh doanh nhà Nhà nước; nhà tự quản của các tổ chức phân cho cán bộ của đơn vi để ở; nhà ở được tạo dựng chưa hợp pháp... Thậm chí

có cả những BĐS hợp pháp cũng được giao dịch không làm thủ tục qua các cơ quan

nhà nước có thâm quyền xác nhận. Thực hiện Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ “quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDD”, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4420/QĐ-UB ngày 14/11/1997 về việc “quy định về thủ tục chuyền dich nhà đất thuộc SHTN trên địa bàn Thành phố”.

Nguồn cung BĐS do tổ chức đấu giá có ý nghĩa rat quan trọng với thành phố Hà Nội cả về mặt QLNN và về mặt kinh tế. Về mặt QLNN, nó chứng tỏ chính sách đổi mới về quan hệ sở hữu đất đai của Nhà nước ta là đúng hướng. Đồng thời vào thời điểm năm 2006, Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào 29/11/2005 có hiệu lực từ 01/7/2006; Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua tháng 6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/1/2007; Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua vào 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Cùng với Luật Đất đai, các Bộ Luật nêu trên đang cùng tham gia điều chỉnh quan hệ cung, cầu của thị trường BĐS ở nước ta. Do là những cơ sở pháp lý quan trong dé thị trường BĐS được hoàn thiện và hoạt động ôn định, lành mạnh về mặt kinh tế.

2.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thé rút ra một số diém đáng chú ý sau đây:

Thứ nhất,không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyền đôi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyên đổi quyền sửdụng dat. Tuy nhiên

đối tượng và phạm vi chuyên đôi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia

đình, cá nhân sử dung đất không phải là đất thuê chi được quyền chuyền đổi quyền

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 54 GVHD: TS. Bùi Thị Hoàng Lan

sửdụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá

nhân khác.

Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mới có quyền đề thừa kế quyền sử dụng đất

Thứ ba,b6 sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân nhăm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con

cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phan đất dé họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất.

Thứ tư,hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Dat dai năm 2003 có hiệu lực thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyền nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn băng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất.

Thứ năm,bồ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở

nước ngoai.

Thực tế ở quận Hai Bà Trưng hiện nay van đề quản lý quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất cũng được quan tâm và chú trọng. Sau đây là số liệu về số người sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng năm 2012.

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 55 GVHD: TS. Bùi Thị Hoang Lan

Bảng 9: Số lượng người sử dụng đất phân theo mục đích quận Hai Bà Tưng

năm 2012

ơ F 2 Hộ gia |T6 chức| Tổ chức và | Cộng

STT Người sử dụng dat theo Tông đình và | trong cá nhân đồng

mục đích sô ;

cá nhân | nước | ngoài nước | dân cư

1 Dat sản xuất Nông nghiệp | 9 7 2 2 _ |Đất nuôi trồng thủy san 6 3 3 3 Đất ở tại đô thị 59714 | 54137 | 5577

4 Đất trụ sở, cơ quan 60 59 1 5 Đất quốc phòng 7 7

6 Đất an ninh 37 37 7 Đất khu công nghiệp 27 27 8 Đất cơ sở sản xuất, kinh

doanh dịch vụ 381 Ị 3⁄4 6

9 _ |Đất giao thông 3 3 10 |Đất thủy lợi

hội

19 |Dat cho 7 7 20 |Đất di tích, danh thăng 10 10 21 |Đất ton giáo 10 10

22 |Đắttín ngưỡng 19 2 10 7 23 | Dat phi nông nghiệp khác 4 4

Nguôn: Biểu số 04- Báo cáo kết qua thong kê đất dai quận Hai Bà Trưng

năm 2012

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 56 GVHD: TS. Bùi Thị Hoàng Lan

2.2.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất dai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất dai

Một số sai phạm chủ yêu trong công tác quản lý đất trên địa bàn quận Hai Bà

Trưng như sau:

- Giao đất không đúng thâm quyền

- Mua bán, chuyên nhượng đất trái pháp luật - Lan chiếm đất công

- Tự động chuyền đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Nhìn chung tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng còn diễn ra khá trầm trọng và có chiều hướng gia tăng. Quận và các phường đã tích cực kiểm tra, phát hiện các sai phạm dé xử lý. Tuy nhiên kết quả xử lý còn hạn chế và chưa triệt để, gây tâm lý nhờn luật và có nhiều tiêu cực trong quản lý. Đề tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai, cần tiến hành lập hồ sơ

đầy đủ tất cả các trường hợp vi phạm, phân loại để có biện pháp xử lý đứt điểm các vi phạm, đảm bảo đưa toàn bộ quỹ đất vào sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.

2.2.12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai

Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay, UBND quận Hai Bà Trưng đã thực hiện tốt công tác công khai minh bạch các chính sách, pháp luật về nhà, đât;

thực hiện tốt công tác Quản lý Nhà nước về đất đai; ban hành các văn bản chỉ đạo và các quyết định hành chính về đất đai đúng quy định, do đó tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất dai đã giảm đáng kể, không còn nhiều các nhiệm vụ việc nồi cộm, phức tạp góp phần giữ ồn định tình hình an ninh, trật tự trên địa bàn quận.

Tổng số các quyết định hành chính, hành vị hành chính về đất đai bị khiếu

nại, t6 cáo là: 30 quyết định và 3 hành vi hành chính, trong đó:

- Thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi dat: 01 quyết định (01 khiếu nại, đang giải quyết)

- Bồi thường, hỗ trợ, GPMB, tái định cư: 05 quyết định.

(05 khiếu nại, đang giải quyết 02, khiếu nại sai 02, rút đơn khiếu nại 01) - Cấp, thu hồi GCN QSDĐ: 19 quyết định

(16 khiếu nại: đang giải quyết 05, đã giải quyết 11; 03 tố cáo đã giải quyết) - Giải quyết tranh chấp đất đai: 06 quyết định

(khiếu nại 06: đang giải quyết 01, đã giải quyết 05)

- Quyết định giải quyết khiếu nại, tổ cáo: 02 quyết định (khiếu nại 02, đã giải quyết).

SV: Vũ Tùng Lâm Lớp: KT & QL Đô thị 51