LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Khóa luận “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phận Nam
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về bất động sản làm tài sản bảo đảm
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Trong tiếng Anh, thuật ngữ "real estate" được sử dụng để chỉ bất động sản, trong khi tiếng Pháp sử dụng từ "immobilie" để diễn đạt khái niệm này Tại Trung Quốc, thuật ngữ "Địa sản" được dùng để chỉ tài sản gắn với đất đai, và ở Việt Nam, chúng ta gọi là "bất động sản".
Theo Ngân hàng Thế giới, bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với mọi thứ cố định gắn liền với nó, bao gồm cả các công trình xây dựng và tài sản không thể di dời theo quy định pháp luật.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC, bất động sản bao gồm đất đai và mọi thứ gắn liền vững chắc với đất Bất động sản còn được hiểu là quyền tài sản liên quan đến đất đai, bao gồm các quyền và lợi ích phát sinh từ việc sở hữu bất động sản.
Theo Bộ luật dân sự số 33/2015/QH11, được thông qua ngày 14/06/2005, bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài Một tài sản được xem là bất động sản khi đáp ứng các tiêu chí nhất định.
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý và không thể di dời, điều này xuất phát từ việc bất động sản luôn gắn liền với đất đai Đặc điểm này khiến giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể, trong đó yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị và lợi ích mang lại.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững, gắn liền với sự trường tồn của đất Tuy nhiên, tính bền vững này khác nhau về mặt vật chất và kinh tế Tuổi thọ vật lý của bất động sản thường lớn hơn tuổi thọ kinh tế, trong khi lợi ích kinh tế có xu hướng giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần xem xét tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí trong đầu tư.
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm do sự hạn chế về diện tích bề mặt trái đất và từng khu vực cụ thể Yếu tố vị trí quyết định rằng không thể mở rộng không gian bề mặt của các công trình bất động sản một cách vô hạn Điều này dẫn đến mối quan hệ cung cầu luôn mất cân đối, với cung thường nhỏ hơn cầu, từ đó tạo ra tình trạng đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản có tính chất độc nhất, mỗi tài sản đều được sản xuất riêng lẻ và mang những đặc điểm riêng biệt Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí lô đất, hướng, cảnh quan, hình dáng, kết cấu công trình, kiến trúc và các yếu tố ngoại cảnh.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của mỗi quốc gia và dân tộc Nhu cầu về bất động sản ở các khu vực khác nhau không chỉ phản ánh thói quen tiêu dùng mà còn liên quan đến tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân.
Vào thứ Sáu, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau, với sự ra đời và hoàn thiện của hàng hóa này quyết định sự tồn tại và giá trị của các bất động sản khác Bất động sản không chỉ là tài sản mà còn có tác động mạnh mẽ đến các bất động sản liền kề cũng như các hoạt động kinh tế xã hội liên quan.
Bất động sản luôn được xem là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai và chi phí đầu tư xây dựng lớn Với khả năng sinh lời cao và tiềm năng tạo ra vốn lớn, lĩnh vực này luôn cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Nhà nước cần chú trọng đến hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản để tăng cường vai trò, duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, đặc biệt trong bối cảnh chi phí pháp lý và chính sách đang gia tăng.
Giá trị và khả năng khai thác bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý, do tính phức tạp và giá trị lớn của loại hình tài sản này Quản lý bất động sản đòi hỏi người quản lý phải có trình độ cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt, việc xây dựng công trình, cho thuê và kinh doanh đất đai, cũng như phát triển nhà ở và văn phòng cần có những nghiên cứu chi tiết để đảm bảo hiệu quả.
1.1.2 Phân loại bất động sản
1.1.2.1 Phân lo ạ i b ấ t độ ng s ả n theo tính ch ấ t đầ u t ư
Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và bất động sản hạ tầng, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Ngoài ra, bất động sản cũng có thể là các trụ sở làm việc.
Thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định bất động sản
Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Hoạt động này xuất hiện khi nền kinh tế hàng hóa phát triển đến một mức độ xã hội hóa nhất định, phản ánh sự cần thiết trong quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế.
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản, phản ánh giá trị hiện hành của nó trong kinh doanh Giá trị này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và quyết định đầu tư.
“Thẩm định giá là ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo Ông Nguyễn Văn Thọ, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam, thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng tiền tệ, phục vụ cho mục đích đã xác định trong điều kiện thị trường nhất định Quá trình này kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, yêu cầu thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn vững vàng, thông tin đầy đủ và nhạy bén với biến động thị trường.
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật Tính chất khoa học thể hiện qua việc phân tích dữ liệu và áp dụng các phép toán để xác định giá trị BĐS dựa trên các luận cứ và yếu tố thực tiễn Ngược lại, tính chất nghệ thuật liên quan đến kỹ năng thu thập và xử lý thông tin nhằm hỗ trợ quá trình thẩm định giá và hình thành quan điểm riêng cho từng BĐS Hiện nay, thẩm định giá có xu hướng thể hiện quan điểm qua các phương pháp toán học, tìm kiếm thông tin liên quan đến tài sản và khu vực xung quanh để đưa ra đánh giá chính xác.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá bất động sản được hiểu đơn giản là quá trình xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định.
Trong nhiều trường hợp, không có thị trường để xác định giá, buộc thẩm định viên phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường Quá trình thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định viên có trình độ, kiến thức và kinh nghiệm, tuân thủ các chuẩn mực thẩm định giá và luôn giữ vững đạo đức nghề nghiệp.
Thẩm định giá bất động sản, mặc dù có thể có những cách hiểu và tên gọi khác nhau ở các địa phương, nhưng có thể được định nghĩa một cách đầy đủ và chính xác như sau: "Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích rõ ràng trong điều kiện của một thị trường nhất định, với các phương pháp phù hợp và tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như thông lệ quốc tế."
1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cơ bản
Nguyên tắc sử dụng tài sản hiệu quả nhất là tối đa hóa mức hữu dụng trong các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nguyên tắc cung cầu xác định giá trị của tài sản dựa trên mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Cụ thể, giá trị tài sản ảnh hưởng đến cả cung và cầu của nó Khi cầu tăng, giá trị tài sản cũng tăng, trong khi đó, giá trị tài sản sẽ giảm khi cung tăng.
Nguyên tắc đóng góp cho thấy rằng mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của tài sản đó.
Nguyên tắc thay thế nhấn mạnh rằng một người thận trọng sẽ không chi trả mức giá cao hơn chi phí của một tài sản thay thế tương tự trong cùng một thị trường và thời điểm.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai cho thấy giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng sinh lợi trong tương lai Việc ước tính giá trị tài sản luôn dựa vào triển vọng tương lai và lợi ích mà người mua kỳ vọng nhận được từ quyền sử dụng tài sản.
Nguyên tắc cân bằng trong tài sản yêu cầu các yếu tố cấu thành phải đạt sự cân bằng để tối đa hóa khả năng sinh lời và mức hữu dụng Trong bất động sản, giá bán của một mảnh đất ở vị trí nhất định không đồng nghĩa với việc các mảnh đất lân cận cũng phải có giá trị tương đương.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm cho thấy rằng tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng liên tục cho đến một mức độ nhất định Sau đó, mặc dù đầu tư vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng mức độ tăng thêm của thu nhập sẽ dần giảm xuống.
Nguyên tắc phân phối thu nhập xác định rằng tổng thu nhập từ các yếu tố sản xuất như đất đai, vốn, lao động và quản lý có thể được phân chia cho từng yếu tố này Khi phân phối diễn ra theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân bổ cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
1.3.1 Các nhân tố khách quan
1.3.1.1 Các nhân t ố v ề đ i ề u ki ệ n t ự nhiên Đối tượng chính trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS Đây là một tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên
Vị trí bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong khả năng sinh lời, với giá trị BĐS tỷ lệ thuận với vị trí của nó Mỗi BĐS có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những BĐS nằm trong trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự ở vùng ven Hơn nữa, những BĐS tọa lạc tại ngã ba, ngã tư trên các trục lộ giao thông quan trọng cũng có giá trị lớn hơn so với những BĐS ở vị trí khác.
Kích thước, hình dáng và diện tích thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân địa phương Một thửa đất tối ưu cần phù hợp với nhu cầu cụ thể của đa số người dân trong khu vực Đồng thời, địa hình của bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của nó; những khu vực có địa hình thấp, dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc chịu ảnh hưởng của triều cường thường có giá trị thấp hơn, trong khi những khu vực cao ráo sẽ có giá trị cao hơn.
Kiến trúc bên ngoài của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, thì bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu và tập quán của người tiêu dùng sẽ có giá trị cao hơn Ngược lại, nếu kiến trúc không phù hợp, giá trị sẽ bị giảm.
Môi trường, an ninh: Các yếu tố môi trường sống, tình hình an ninh đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị các BĐS
Khi thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản, nhân viên thẩm định của ngân hàng cần thực hiện khảo sát thực trạng để hiểu rõ các điều kiện tự nhiên Điều này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định giá trị tài sản.
1.3.1.2 Môi tr ườ ng kinh t ế
Thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một phần quan trọng trong quy trình cho vay của các ngân hàng thương mại, với sự phát triển của nền kinh tế đóng vai trò quyết định Khi nền kinh tế tăng trưởng, nhu cầu vốn cho sản xuất và tiêu dùng cũng tăng, dẫn đến sự gia tăng trong hoạt động cho vay tại ngân hàng Sự phát triển này không chỉ thúc đẩy công tác thẩm định mà còn cải thiện chất lượng thông tin trên thị trường, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Các định chế tài chính ngày càng hoàn thiện, giúp nhà đầu tư dễ dàng thu thập thông tin và đưa ra những dự báo chính xác hơn.
1.3.1.3 Môi tr ườ ng pháp lu ậ t
Môi trường pháp luật ảnh hưởng đến từng cá nhân và các doanh nghiệp vì lợi nhuận Một hệ thống pháp lý hoàn chỉnh và các văn bản quy phạm pháp luật phù hợp với thực tiễn sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, giúp các ngân hàng đảm bảo an toàn tín dụng.
Công tác thẩm định giá thường gặp nhiều cám dỗ, với khả năng NVTĐ có thể hợp tác với khách hàng hoặc bên thứ ba để điều chỉnh giá trị bất động sản không đúng với thực tế Do đó, việc quản lý và giám sát chặt chẽ là cần thiết để hạn chế các hành vi tiêu cực trong quá trình thẩm định giá.
Việc sử dụng tài sản của khách hàng làm tài sản bảo đảm cho vay tại các ngân hàng thương mại tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quy trình xử lý sau khi vay Do đó, cần thiết có những quy định rõ ràng từ các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu tài sản và các giao dịch bảo đảm, nhằm nâng cao tính thanh khoản Điều này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc quản lý và thẩm định tài sản một cách hiệu quả hơn.
1.3.1.4 S ự c ạ nh tranh c ủ a các doanh nghi ệ p th ẩ m đị nh giá
Ngân hàng, như một doanh nghiệp vì lợi nhuận, đang phải đối mặt với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong nền kinh tế thị trường Tình hình TĐG (thẩm định giá) không còn chỉ là vấn đề nội bộ của ngân hàng mà đã trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp phát triển mạnh mẽ Sự xuất hiện của nhiều Công ty định giá, đặc biệt là các công ty nước ngoài có nguồn nhân lực và tài chính mạnh mẽ, đã tạo ra áp lực cạnh tranh lớn cho các ngân hàng Điều này vừa là thách thức, vừa là động lực thúc đẩy các ngân hàng thương mại hoàn thiện công tác thẩm định giá của mình.
Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo là một lĩnh vực tài chính hiện đại, yêu cầu sự đầu tư chất xám cao Do đó, con người đóng vai trò quan trọng nhất trong việc ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động này.
Để đảm bảo hiệu quả trong công tác thẩm định, các nhân viên thẩm định và cán bộ ngân hàng cần được đào tạo bài bản về kiến thức thẩm định Việc nâng cao sự nhạy cảm với từng biến số thay đổi trong quá trình thẩm định và lựa chọn phương pháp phù hợp cũng là yêu cầu quan trọng.
1.3.2.2 H ệ th ố ng thông tin ph ụ c v ụ công tác th ẩ m đị nh giá
Quy trình thẩm định giá bao gồm bước thu thập và phân tích thông tin, với mục tiêu giảm thiểu thời gian và chi phí cho các cán bộ định giá Để đạt được hiệu quả này, các ngân hàng cần xây dựng nguồn thông tin nội bộ đầy đủ và chính xác, bao gồm thông tin từ khách hàng và các dữ liệu chính thống về ngành thị trường do các hiệp hội nghề nghiệp cung cấp.
Các trường hợp được phép thế chấp theo quy định của pháp luật
1.4.1 Các trường hợp được phép thế chấp theo quy định của pháp luật
Theo Luật Đất đai 2013, các đối tượng sử dụng đất, loại đất và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.
- Đối với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
Nhà nước đã giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, bao gồm cả việc thuê lại đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất.
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần Trong quá trình chuyển nhượng, người nhận không được phép thay đổi mục đích sử dụng đất, hoặc nếu có chuyển mục đích, phải thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.
+ Được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả gian thuê
Quyền sử dụng đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê và không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, có thể được thế chấp Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cần phải có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan Nhà nước Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân cũng áp dụng quy định tương tự.
Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức mà không thu tiền, đồng thời cũng có hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với hình thức trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, bao gồm cả việc thuê lại đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất Bên cạnh đó, người dân có quyền nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận.
Đất được chuyển mục đích sử dụng từ loại không thu tiền sang hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất với khoản thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
1.4.2 Điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
1.4.2.1 Đ i ề u ki ệ n th ế ch ấ p quy ề n s ử d ụ ng đấ t
Người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền lợi liên quan khi sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, trừ trường hợp nhận thừa kế Để được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện và đất đai phải không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Trong trường hợp sử dụng đất:
Người sử dụng đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp được châm nghã hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại hoặc tài sản gắn liền với đất, cần đảm bảo các điều kiện như: đất phải được sử dụng đúng mục đích và đúng người thuê ghi trên Giấy chứng nhận, Hợp đồng thuê đất; đồng thời, trên đất phải có tài sản hợp pháp và đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp.
1.4.2.2 Th ủ t ụ c th ế ch ấ p quy ề n s ử d ụ ng đấ t
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần được công chứng hoặc chứng thực, sau đó phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định pháp luật Quyền thế chấp sẽ có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Tổng quan nghiên cứu
1.5.1 Kết quả của các nghiên cứu trước
Sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản và vai trò quan trọng của hệ thống ngân hàng Định giá tài sản, một lĩnh vực mới mẻ, đã khẳng định vị trí của mình trong các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng nhà đất, phân chia tài sản, và cho vay thế chấp Hoạt động định giá tài sản bảo đảm giúp các tổ chức tài chính duy trì mức vốn an toàn, tạo cơ sở cho việc cho vay và giảm thiểu rủi ro.
Các nghiên cứu trước đây đã chỉ ra quy trình thẩm định tài sản và thực trạng thẩm định bất động sản tại các đơn vị Việc thu thập thông tin trong quá trình thực tập và nghiên cứu vi mô được thực hiện một cách trung thực Mặc dù có nhiều hạn chế trong công tác thẩm định, các tác giả đã đưa ra giải pháp phù hợp để khắc phục Nhiều đề tài nghiên cứu về thẩm định tài sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu đã được thực hiện qua các năm, như luận văn tốt nghiệp của Nguyễn Minh Hà Khoa, chuyên đề của Trần Thị Thu Hường, và luận văn tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo Tuy nhiên, những nghiên cứu này vẫn còn thiếu sót về mặt thực tiễn và chưa đóng góp nhiều cho công tác thẩm định trong tương lai.
1.5.2 Khoảng trống nghiên cứu Ở Việt Nam, không phải ngân hàng thương mại nào cũng thành lập ra các phòng ban thẩm định tài sản nội bộ Vì vậy mà các ngân hàng này thực hiện các hoạt động cho vay thông qua thuê ngoài các công ty thẩm định giá độc lập Công tác thẩm định giá được tuân thủ theo các quy định pháp luật Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng cách thức thực hiện công tác này tại các ngân hàng hay công ty thẩm định giá lại không giống nhau Có những sự khác biệt do quan điểm cũng như cách thức thực hiện tại các tổ chức khác nhau hoặc chính bản thân các quy định cũng chưa hoàn thiện Điển hình cho việc tuân thủ các quy tắc thẩm định nhưng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cũng đang vấp phải những khuyết điểm Từ trước đến nay, đã có rất nhiều các nghiên cứu khoa học, chuyên đề, luận văn đi sâu khai thác chủ đề hoàn thiện công tác thẩm định giá ở ACB từ quy trình thẩm định, chính sách nhận tài sản nhưng kết quả từ những công trình này chưa đem lại tính thực tiễn cao
Qua việc xem xét các nghiên cứu trước đây về công tác thẩm định tài sản tại Ngân hàng Á Châu, tôi nhận thấy rằng các kết quả chỉ dừng lại ở mức khảo sát mà chưa đưa ra giải pháp cụ thể để khắc phục những hạn chế hiện tại Hơn nữa, các nghiên cứu này cũng không đề xuất phương án mới nào nhằm cải thiện quy trình thẩm định tài sản trong tương lai.
Đề tài tốt nghiệp mang tên “Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại và Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội” được sinh viên Hà Hải Sơn thuộc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên biên soạn.
2009 Đề tài mới nêu thực trạng thẩm định giá bất động sản thông thường tọa lạc ở
Số 15 đường Cát Linh, Quận Đống Đa, Hà Nội theo quy định của Ngân hàng Á Châu Nhưng đề tài chưa chỉ ra được tại thời điểm định giá năm 2009, khi Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội vẫn còn là công ty con của ACB và chưa sát nhập thành phòng thẩm định của Ngân hàng, quy trình thẩm định bất động sản còn chưa hoàn thiện Kết quả định giá chủ yếu dựa vào đơn giá thẩm định của Nhà nước, những lập luận về thông tin so sánh không đủ căn cứ xác minh, lập luận thiếu chặt chẽ Hơn thế nữa, trong quy trình thẩm định lúc này Ngân hàng chưa đề đề cao các yếu tố ảnh hưởng như trích in quy hoạch, độ rộng ngõ/hẻm Và điều này gây ra những rủi ro về phát mại tài sản, ảnh hưởng xấu đến hụt vốn của Ngân hàng Tại thời điểm lúc bấy giờ, đơn giá đất Nhà nước là 40.000.000 đồng/m2, diện tích đất là 86,10m2 thì có 20,4m2 vào quy hoạch giao thông ACB đã bị thất thoát 816.000.000 đồng Sinh viên Hà Hải Sơn cũng không phát hiện hay nghi ngờ gì về trường hợp nếu BĐS TĐ vào quy hoạch thì sẽ gây ra những tổn thất gì cho Ngân hàng Đồng thời, các biện pháp hoàn thiện định giá, sinh viên cũng chỉ liệt kê qua loa chưa mang tính cấp thiết
Chương 1 của khóa luận đã khái quát cơ sở lý luận về thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam, giúp người đọc có cái nhìn tổng quát về công tác thẩm định và điều kiện, thủ tục nhận thế chấp bất động sản Tuy nhiên, cách thức áp dụng các quy định này có sự khác biệt giữa các tổ chức tài chính ngân hàng và công ty thẩm định giá chuyên nghiệp, dựa trên quan điểm và phương hướng hoạt động kinh doanh Qua việc tham khảo các tài liệu cùng chủ đề, tác giả nhận thấy còn nhiều khoảng trống trong các nghiên cứu trước đây Để làm rõ vấn đề này, chương 2 sẽ tập trung vào thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
Khái quát chung về Ngân hàng TMCP Á Châu
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 0032/NH-CP do Ngân hàng Nhà nước cấp vào ngày 24/04/1993 và chính thức hoạt động từ ngày 04/06/1993.
- Vốn điều lệ: 12.885.877.380.000 đồng (tính đến ngày 31/12/2018)
- Trụ sở chính: Số 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Thành phố
- Website: www.acb.com.vn
Sau 26 năm chuyển mình, ACB đã trải qua không ít những thăng trầm và đứng vững khẳng định vị thế trong khối ngành ngân hàng là ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam Bằng hình thức hoạt động kinh doanh chính là huy động vốn ngắn, trung và dài hạn, sử dụng vốn để cho vay và các loại hình bổ sung khác theo 5 giá trị cốt lõi “chính trực, cẩn trọng, cách tân, hài hòa và hiệu quả”, ACB đã gặt hái rất nhiều thành tựu nổi bật, được Nhà nước Việt Nam trao tặng hai huân chương Lao động (năm 2006, năm 2010) và được nhiều tạp chí nổi tiếng trong và ngoài nước bình chọn là Ngân hàng tốt nhất Việt Nam
Tính đến ngày 31/12/2018, Ngân hàng Á Châu có 358 chi nhánh và phòng giao dịch hoạt động tại 47 tỉnh thành cả nước Thành phố Hồ Chí Minh, miền Đông
1 Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP Á Châu năm 2018
Nam Bộ, miền Đồng Bắc Bộ và vùng Đồng bằng sông Cửu Long là những thị trường quan trọng, dự kiến sẽ tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Theo phỏng vấn với Thời báo Kinh tế Sài Gòn online, Tổng Giám đốc Ngân hàng Á Châu, ông Đỗ Minh Toàn, chia sẻ rằng sau khủng hoảng 2012, ACB đã thực hiện chiến lược tách bạch giữa ngân hàng hoạt động tốt và ngân hàng tồn đọng Đội ngũ lãnh đạo được chia thành hai nhóm: một nhóm tập trung vào việc thúc đẩy ngân hàng phát triển và tạo doanh thu ổn định, trong khi nhóm còn lại quản lý các vấn đề tồn đọng như nợ xấu và tiền huy động Chiến lược này vẫn được ACB kiên định thực hiện cho đến nay.
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của ACB giai đoạn 2016 - 2018
Kinh tế phát triển nhanh chóng mang lại cơ hội và thách thức cho các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng ACB Để đáp ứng yêu cầu tăng trưởng, ACB đã liên tục cải thiện cơ cấu tổ chức, đào tạo nhân lực và xây dựng lộ trình phát triển rõ ràng Kết quả là, giai đoạn 2016 – 2018, ngân hàng đã đạt được nhiều thành tích nổi bật trong hoạt động kinh doanh.
Giai đoạn 2016 – 2018 là giai đoạn phát đánh dấu cột mốc quan trọng trong sự phát triển hoạt động kinh doanh ngân hàng trong suốt hơn 20 năm qua
Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản của Ngân hàng ACB giai đoạn 2016 - 2018 Đơ n v ị : t ỷ đồ ng
Năm 2017, tổng tài sản của Ngân hàng ACB đạt 284.316 tỷ đồng, tăng 47.635 tỷ đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng 20% so với năm 2016, vượt xa mục tiêu đề ra là 15% Sự gia tăng này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ và vượt bậc của ACB trong năm qua.
Năm 2018, tổng tài sản của ngân hàng ACB đạt 329.333 tỷ đồng, tăng 1,41 lần so với năm 2016 và tăng 16% so với năm trước, nhờ vào bảng tổng kết tài sản ngày càng vững mạnh và minh bạch Ngân hàng đã tăng vốn kinh doanh thông qua việc phát hành hơn 374 triệu cổ phiếu trả cổ tức với tỷ lệ 30% bằng cổ phiếu Chủ tịch ACB, Ông Trần Huy Hùng, đã khẳng định sự phát triển mạnh mẽ của ngân hàng trong thời gian tới.
“ Năm 2019, ACB dự kiến tiếp tục tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 20% và cổ tức tiền mặt 10%”
Ngân hàng ACB hướng tới mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam bằng cách cung cấp các dịch vụ tài chính uy tín, tối đa hóa lợi ích cho khách hàng hiện tại và tương lai Với lãi suất tiền gửi có kỳ hạn từ 7.0%/năm đến 7.2%/năm, ACB là lựa chọn lý tưởng cho những khách hàng không thích rủi ro Năm 2018, ACB đã củng cố mảng khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, đạt tổng tiền gửi trung và dài hạn lên tới 269.999 tỷ đồng, tăng 62.948 tỷ đồng so với trước đó.
Ngân hàng Á Châu đã nỗ lực không ngừng trong việc huy động và tìm kiếm khách hàng trong suốt 2 năm qua, điều này thể hiện qua tổng tài sản của ngân hàng, khẳng định cam kết của họ đối với sự phát triển chung.
Bảng 2.1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu giai đoạn 2016 – 2018 Đơ n v ị : T ỷ đồ ng
Thu nhập ròng từ lãi 10362920 8457754 6891889
Thu nhập từ lãi, Ngân hàng 24015362 20319639 16448249
Thu nhập ròng từ lãi sau Dự phòng nợ xấu
Thu nhập ngoài lãi, Ngân hàng 5042585 3948463 2462327
Chi phí ngoài lãi, Ngân hàng -8084523 -7184667 -6469603
Thu nhập ròng trước thuế 6388571 2656207 1667026
Dự phòng cho thuế thu nhập 1251519 538076 341852
Thu nhập ròng sau thuế 5137052 2118131 1325174
Vốn sở hữu trong chi nhánh - - - Điều chỉnh GAAP Hoa Kỳ - - -
Thu nhập ròng trước khoản mục bất thường
Tổng khoản mục bất thường - - -
Tổng điều chỉnh thu nhập ròng -150000 -150000 -50000
Thu nhập có sẵn với hạng mục thông thường ngoại trừ khoản mục bất thường
Thu nhập ròng pha loãng 4987052 1968131 1275174
Số cổ phiếu trung bình trọng số đã pha loãng
EPS pha loãng ngoại trừ khoản mục bất thường
Cổ tức trên mỗi cổ phiếu - Phát hành chính cổ phiếu thường
- - - EPS chuẩn hóa đã bị pha loãng 3998.71 1578.1 1022
Quản lý tín dụng từ tài sản bảo đảm động sản và bất động sản tại ACB đã đạt được sự tăng trưởng vượt kỳ vọng, với tổng dư nợ cho vay năm 2018 lên tới 230.527 tỷ đồng và tỷ lệ nợ xấu chỉ 0,73% Hoạt động thu hồi nợ hiệu quả đã giúp thu nhập từ xử lý nợ tăng gấp 4 lần so với năm 2017 Để chuẩn bị cho mục tiêu chuẩn Basel II, ACB đã thắt chặt quy trình thẩm định, ưu tiên an toàn thay vì mạo hiểm, điều này đã chứng minh tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sản trong việc kiểm soát rủi ro và ảnh hưởng đến tình trạng nợ xấu của ngân hàng.
T ổ ng l ợ i nhu ậ n tr ướ c thu ế
Ngân hàng Á Châu (ACB) hoạt động với mục tiêu lợi nhuận, nhưng đồng thời cũng chú trọng đến việc kiểm soát rủi ro Trong bối cảnh nhiều ngân hàng chạy đua lợi nhuận bằng mọi cách, ACB đã triển khai chiến lược tăng trưởng bền vững Báo cáo thường niên năm 2018 ghi nhận ACB đạt kết quả kinh doanh ấn tượng sau 6 năm tái cấu trúc, đặc biệt là sau khủng hoảng liên quan đến sự kiện "bầu Kiên", người từng có ảnh hưởng lớn tại ngân hàng Tổng thu nhập năm của ACB đã cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ và ổn định trong hoạt động kinh doanh.
Năm 2018, doanh thu đạt 24.015 tỷ đồng, tăng 18% so với năm trước Lợi nhuận trước thuế đạt 6.389 tỷ đồng, tăng 141% so với năm 2017, vượt 12% so với kế hoạch 5.699 tỷ đồng và gấp 383,26% so với năm 2016.
Giai đoạn 2016 – 2018 đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của Ngân hàng ACB, khi ngân hàng không chỉ nâng cao uy tín với khách hàng mà còn khôi phục vị thế trong ngành tài chính Thời kỳ này đã giúp ACB vượt qua những khó khăn trong quá khứ và đạt được những bước tiến ấn tượng.
Basel II là phiên bản thứ hai của Hiệp ước Basel, nhằm tái cấu trúc ngành ngân hàng và nâng cao năng lực của các ngân hàng thương mại Nó đưa ra các nguyên tắc và chuẩn mực giám sát ngân hàng, tập trung vào chất lượng tài sản, khả năng sinh lời, hệ số an toàn vốn và năng lực quản trị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành thông tư số 41/2016/TT và thông tư số 13/2018/TT để quy định tỷ lệ an toàn vốn và hệ thống kiểm soát nội bộ, tạo khung pháp lý cho các ngân hàng thực hiện các trụ cột của Basel II, từ đó giúp ACB trở thành ngân hàng “nhìn mặt gửi vàng” của mọi nhà.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định tài sản – Bộ phận Nam Hà Nội
Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Á Châu được phân chia theo cấp vùng và khu vực, với các chức danh rõ ràng, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu quả và tối ưu hóa bộ máy vận hành.
Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phân Nam Hà Nội
2.2.1 Nguyên tắc chung khi thực hiện thẩm định tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
2.2.1.1 Nguyên t ắ c chung khi th ự c hi ệ n th ẩ m đị nh
Ngân hàng ACB chú trọng nguyên tắc độc lập trong quá trình thẩm định giá, nhằm đảm bảo kết quả định giá chính xác và minh bạch Nhân viên thẩm định cần nhạy bén với biến động từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, nhưng cũng phải giữ được sự khách quan và không để các yếu tố bên ngoài làm sai lệch kết quả Nếu thẩm định viên bị ràng buộc, cần xem xét ngưng hoạt động thẩm định để duy trì tính minh bạch Nguyên tắc độc lập không chỉ là một yêu cầu riêng biệt mà còn bao hàm ý nghĩa của các nguyên tắc khác, đảm bảo rằng khi tuân thủ nguyên tắc này, các nguyên tắc còn lại cũng được thực hiện nghiêm túc ACB cũng đưa ra các nguyên tắc cụ thể khác liên quan đến bất động sản.
2.2.1.2 Nguyên t ắ c khác a Nguyên tắc xác định diện tích bất động sản Đối với quyền sử dụng đất và quyền được thuê đất: Trường hợp diện tích đất đươc ghi trên chứng từ pháp lý lớn hơn diện tích thực tế sử dụng BĐS thì phần diện tích được công nhận tính giá trị là phần diện tích được thực tế sử dụng Và ngược lại, phần diện tích được chứng nhận quyền sở hữu nhỏ hơn diện tích thực tế sử dụng thì phần diện tích được ghi trên chứng từ pháp lý Ngân hàng ACB thực hiện nguyên tắc an toàn tính giá trị phần diện tích nhỏ hơn nhằm hạn chế rủi ro khi phát mại hay xử lý nợ, tránh hiện tượng nợ xấu b Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác
Nếu có sự khác biệt giữa diện tích ghi trên chứng từ sở hữu và diện tích thực tế, nhân viên thẩm định sẽ xử lý tương tự như đối với quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.
- Riêng đối với những công trình đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng kí quyền sở hữu thì:
+ Công trình trên đất được xây dựng đúng phép thì diện tích được tính giá trị là phần diện tích thực tế
Công trình xây dựng không đúng giấy phép sẽ được định giá dựa trên diện tích ghi trong giấy phép Nguyên tắc này áp dụng cho việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất.
- Đối với các tài sản gắn liền với đất, Ngân hàng ACB định giá căn cứ vào diện tích và thực trạng sử dụng Cụ thể như sau:
+ “Đối với nhà ở, công trình xây dựng: đơn giá công trình xây dựng không bao gồm trang thiết bị (kể cả thang máy) của công trình xây dựng
Đối với tài sản khác gắn liền với đất, đơn giá xây dựng được xác định dựa trên định mức do cơ quan Nhà nước quy định Nếu không có định mức, đơn giá sẽ được tính dựa trên chi phí thực tế hợp lý để hình thành tài sản, đồng thời cần đánh giá chất lượng còn lại của công trình.
2.2.2 Quy trình thẩm định bất động sản tại Ngân hàng ACB
Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng ACB tương tự như quy định pháp luật, nhưng có sự khác biệt trong cách thức thực hiện Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, quy trình này gồm 6 bước, tuy nhiên tại Ngân hàng ACB, các bước này được sắp xếp lại thứ tự và kết hợp linh hoạt hơn.
Giai đoạn 1: Lên kế hoạch thẩm định (hợp nhất bước 1 và bước 2 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiện: Nhân viên thẩm định
4 Công văn 644/TĐTS – Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng
- Đối tượng tương tác: Bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB
Nhân viên thẩm định cần sử dụng kiến thức chuyên môn để xác minh và thẩm định bề mặt pháp lý tài sản theo quy định của ACB Họ phải xác định xem việc tiếp nhận hồ sơ có đúng thẩm quyền hay không, đồng thời kiểm tra tính đầy đủ của các chứng từ pháp lý được cung cấp Nếu hồ sơ thiếu sót, cần xác định các tài liệu cần bổ sung để đánh giá xem tài sản có đủ điều kiện nhận thế chấp hay không.
Để thực hiện việc định giá bất động sản, trước tiên cần xác định đối tượng cần thẩm định và lựa chọn phương pháp phù hợp cho từng loại bất động sản, như đất đai hay công trình trên đất, theo quy định của ACB.
Sau khi xem xét các chứng từ pháp lý, nếu có thắc mắc về diện tích hoặc nghi ngờ về việc chủ sở hữu thực sự có phải là khách hàng vay hay không, cần làm rõ những vấn đề này để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Để tối ưu hóa quy trình thẩm định, nhân viên cần lập kế hoạch và lộ trình cụ thể dựa trên số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận Việc này giúp hạn chế tình trạng làm việc chồng chéo và đảm bảo rằng mỗi hồ sơ được xử lý một cách hiệu quả và hợp lý.
+ Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng/người hướng dẫn thẩm định: Nhân viên thẩm định cần trả lời được các câu hỏi?
Để tạo sự chủ động trong việc gặp gỡ và tránh tình trạng thay đổi cuộc hẹn, hãy cung cấp thông tin về tên nhân viên thẩm định, phòng ban làm việc và đặc biệt là số điện thoại di động của họ Điều này sẽ giúp cả khách hàng và nhân viên thẩm định dễ dàng liên lạc và sắp xếp lịch hẹn một cách thuận tiện hơn.
Khi chọn địa điểm hẹn gặp khách hàng, cần xác định rõ vị trí thực tế của bất động sản (BĐS) Điều này bao gồm khoảng cách từ BĐS đến các điểm quan trọng, cũng như vị trí của BĐS trên mặt phố hay trong ngõ Ngoài ra, cần lưu ý độ rộng của ngõ và khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường để đảm bảo thuận tiện cho việc di chuyển và tiếp cận.
Việc xác định vị trí của bất động sản (BĐS) là rất quan trọng, vì nó cung cấp thông tin sơ bộ cần thiết để thực hiện các công việc liên quan đến chứng từ pháp lý một cách hợp lý và thống nhất Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro khi BĐS nằm trong hẻm nhưng lại dẫn khách hàng đến một BĐS khác ở mặt phố, mà còn hỗ trợ các thẩm định viên trong việc thực hiện các bước tiếp theo một cách hiệu quả.
Tham khảo trước các dữ liệu thị trường xem liệu có thông tin về các BĐS so sánh hay không?
Thông tin quy hoạch bất động sản (BĐS) rất quan trọng, vì nó xác định liệu BĐS có nằm trong quy hoạch hay không, từ đó quyết định việc thẩm định bình thường hay từ chối thẩm định Việc này dựa vào giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, bản đồ số và thông tin từ các lần thẩm định trước đó.
- Kết quả công việc cần đạt được:
+ Nhân viên thẩm định lập được kế hoạch thẩm định cụ thể
+ Chuẩn bị và xác định được các nội dung công việc khi thẩm định thực tế + Thiết lập được cuộc hẹn với khách hàng
Giai doạn 2: Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin (bước 3 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiên: Nhân viên thẩm định
- Nơi thực hiện công việc: Tại thị trường (nơi BĐS TĐ tọa lạc)
Đối tượng tương tác trong việc thẩm định thực tế bất động sản (BĐS) bao gồm bộ chứng từ pháp lý và quy định của ACB, hiện trạng thực tế của BĐS, cũng như các bên liên quan như khách hàng, người hướng dẫn, chủ sở hữu và người sử dụng Ngoài ra, khu vực mà BĐS tọa lạc cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
Chính sách nhận thế chấp tài sản đảm bảo là bất động sản theo quy định của ACB
2.3.1 Nguyên tắc nhận và điều kiện chung về nhận thế chấp tài sản bảo đảm là BĐS
- Ngân hàng ACB không nhận thế chấp các tài sản/quyền tài sản mà:
+ Các trường hợp pháp luật không cho phép (mục 2.4.1)
Pháp luật cho phép nhận thế chấp tài sản, tuy nhiên, nếu tài sản không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật, việc nhận thế chấp sẽ không hợp lệ Điều này cũng áp dụng ngay cả khi có định giá ước tính cho rằng tài sản đủ điều kiện Tuy nhiên, trường hợp khách hàng đang nợ tiền sử dụng đất nhưng cam kết hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền trước khi nhận thế chấp sẽ được xem xét riêng.
Danh mục tài sản cần KSRR được phân loại theo 3 cấp độ rủi ro: thấp, trung bình và cao Các tài sản này cũng được phân nhóm theo loại rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý theo quy định của pháp luật và rủi ro giá trị tài sản theo quy định của ACB Trưởng đơn vị có trách nhiệm cá nhân đối với các rủi ro pháp lý phát sinh từ việc đề xuất nhận thế chấp các tài sản cần KSRR Tại Phòng thẩm định Bộ phận Nam Hà Nội, Giám đốc phòng là người có trách nhiệm ký xét KSRR.
2.3.2 Chính sách nhận thế chấp đối với BĐS
Ngân hàng ACB phân chia từng loại BĐS thành 2 nhóm: nhóm nhận thế chấp bình thường và nhóm kiểm soát nhận thế chấp
- Tài sản thuộc nhóm nhận thế chấp bình thường: là tài sản được xem xét chấp nhận làm tài sản bảo đảm cho khoản vay
Tài sản thuộc nhóm kiểm soát nhận thế chấp là những tài sản không được chấp nhận làm tài sản bảo đảm cho khoản vay chính Tuy nhiên, chúng có thể được sử dụng làm tài sản bổ sung cho các khoản vay tín chấp hoặc kết hợp với tài sản bảo đảm khác Lưu ý rằng giá trị của tài sản này sẽ không được tính vào tỷ lệ cho vay so với tài sản bảo đảm.
Thực trạng thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng
Quy trình thẩm định bất động sản tại Ngân hàng Á Châu (ACB) có những đặc thù riêng, vừa tuân theo đặc điểm ngành, vừa theo quy định nội bộ của ngân hàng Trong quá trình thẩm định, hai yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tài sản và quy hoạch được xem là quan trọng nhất, luôn được ưu tiên hàng đầu.
02 hồ sơ đã thẩm định và được trả kết quả do chính thực tập sinh cùng người hướng dẫn tiến hành thẩm định
2.4.1 Trường hợp bất động sản không vào quy hoạch và tiến hành theo quy trình thẩm định bình thường
Vào ngày 21/03/2019, Công ty TNHH SXDV & TM Quỳnh Anh, do Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy làm chủ, đã gửi đề nghị cấp tín dụng tại PGD Kim Đồng Ngày 22/03/2019, kênh phân phối đã tiếp nhận phiếu yêu cầu thẩm định, với bất động sản bảo đảm là thửa đất số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội Khoản vay dự kiến sẽ dao động từ 5 tỷ đến 15 tỷ đồng.
Sau khi nhận hồ sơ phân công thẩm định, chúng tôi xác nhận rằng hồ sơ được phân công đúng theo chức vụ (AA2+AAE cho khoản vay từ 5 tỷ đến 15 tỷ) Nhân viên thẩm định sẽ thực hiện quy trình thẩm định theo 04 bước đã được quy định.
Bước 1: Lên kế hoạch thẩm định
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng Thẩm định tài sản Bộ phận Nam Hà Nội
- Đối tượng tương tác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định WI- 14/TĐTS – Hướng dẫn thẩm định tài sản
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường hướng dẫn thực tập sinh tiếp cận và khảo cứu bề mặt hồ sơ
Nhân viên thẩm định đã phối hợp với thực tập sinh để xây dựng một kế hoạch thẩm định chi tiết Họ đã thiết lập cuộc hẹn với khách hàng, ông Dương Ngọc Hưng, vào lúc 13 giờ.
Vào lúc 13 giờ 45 phút ngày 22/03/2019, nhân viên thẩm định đã hẹn gặp người hướng dẫn Bác Vượng tại địa chỉ số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội để tiến hành thẩm định bất động sản Qua trao đổi với khách hàng, được biết Bác Vượng có mối quan hệ bố - con với chủ sở hữu bất động sản này.
Bước 2: Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin
- Người thực hiện công việc: Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường và thực tập sinh Phạm Thị Ngọc Mai
- Nơi thực hiện công việc: Tại số 159 A4 Nguyễn Cảnh Dị, Quận Hoàng Mai,
- Đối tượng tương tác: Bản photo sổ đỏ, hiện trạng thực tế của BĐS, người hướng dẫn (Bác Vượng), khu vực BĐS tọa lạc
Mục tiêu của giai đoạn công việc là hướng dẫn thực tập sinh cách sử dụng máy đo laser để đo diện tích đất, sử dụng la bàn để xác định hướng mặt tiền bất động sản, và định vị bất động sản trên phần mềm Google Maps Nhân viên thẩm định Cao Kiên Cường cũng hướng dẫn thực tập sinh chụp ảnh bất động sản và đưa ra các điểm cần lưu ý khi thẩm định hiện trạng Đồng thời, thực tập sinh sẽ quan sát quy trình lập biên bản thẩm định bất động sản theo đúng quy định của ngân hàng.
- Kết quả công việc đạt được:
Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy, với người sử dụng, Bác Vượng, được xác định là quan hệ con – bố.
+ Đo đạc diện tích BĐS trên thực tế là tương đồng với diện tích được mô tả trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Xác định được mặt tiền BĐS là hướng Đông giáp đường đi; các hướng Tây, Nam, Bắc giáp với nhà khác
+ Định vị chính xác vị trí BĐS tọa lạc
+ Hình ảnh tài sản được chụp đầy đủ gồm: 05 ảnh quang cảnh xung quanh, 02 ảnh mặt tiền, 01 ảnh nội thất
Trong điều kiện bình thường, bất động sản (BĐS) được đánh giá khả năng chuyển nhượng là bình thường, không bị ảnh hưởng bởi xử lý nợ hay quy hoạch giao thông Qua khảo sát môi trường sống và thu thập thông tin từ các BĐS lân cận, NVTĐ đã ghi nhận rằng gần BĐS tọa lạc hiện có giao dịch mua bán trong tháng 03/2019, cùng với giá tham khảo từ tháng 01/2019 để làm thông tin so sánh.
Vào ngày 22/03/2019, NVTĐ đã hoàn tất quá trình thẩm định và lập biên bản theo đúng mẫu, trong đó tất cả các thông tin được ghi chép đầy đủ Biên bản đã có chữ ký xác nhận của người hướng dẫn và nhân viên thẩm định.
Bước 3: Lập tờ trình thẩm định tài sản a Mô tả về BĐS
+ Địa chỉ hiện tại: Ô 159 Khu A – KĐTM Đại Kim – Định Công, Nguyễn Cảnh Dị, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội
+ Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh Dị (Nhựa, #15m, vỉa hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái #100m
- Chứng từ pháp lý các chứng từ có liên quan đến BĐS thẩm định do cơ quan
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0154.2318/QĐ-UB, do UBND Quận Hoàng Mai cấp cho Ông Trần Công Chuyên vào ngày 05/11/2007, đã được cập nhật sang tên cho Ông Dương Ngọc Hưng và Bà Phạm Thị Thủy (tức Thanh Thủy) vào ngày 12/01/2009.
+ Chứng từ nội bộ (các chứng từ nội bộ theo quy định/quy trình của Ngân hàng): Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 22/03/2019
Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Diện tích sử dụng thực tế: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng: 4,20m)
Diện tích được công nhận: 53,55m2 (chiều dài: 12,75m & chiều rộng: 4,20m)
Diện tích đất thổ cư: 53,55m2
+ Về công trình trên đất
Hạng mục công trình: Nhà ở
Số tầng: 05 tầng Mái: Bê tông cốt thép Tường: Gạch Nền: Gạch men
Diện tích sử dụng thực tế: 252,00m2
Diện tích dựng không thuộc phép thuộc KV không công chứng/vượt GPXD: 252,00m2
Chủ sở hữu bất động sản hiện đang sử dụng tài sản để kinh doanh, cụ thể là mở cửa hàng chuyên cung cấp đồ đồng và làm văn phòng cho công ty.
- Mối quan hệ giữa người sử dụng và chủ sở hữu BĐS: bố - con
- Nhập liệu đầy đủ thông tin thu thập và số lượng ảnh đã chụp từ bước 2 thẩm định hiện trạng BĐS b Phương pháp thẩm định
Dựa trên thông tin thu thập và quy định nội bộ của ACB, NVTĐ sẽ tiến hành thẩm định bằng hai phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp kiểm tra theo bảng giá ACB Phương pháp so sánh sẽ được áp dụng để đánh giá giá trị tài sản một cách hiệu quả.
Để đáp ứng mục đích cấp tín dụng cho việc vay thêm, ACB quy định rằng nhân viên thẩm định sẽ thu thập thông tin trong vòng 03 tháng và sẽ lấy 02 thông tin tương đồng với bất động sản thế chấp.
Bảng 2.2 Thông tin về các bất động sản tương đồng
STT Tiêu chí BĐS thẩm định BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
2 Nhóm thông tin Thông tin tham khảo Thông tin tham khảo
4 Nguồn thông tin Chị Linh
Thông tin rao bán Thông tin rao bán
KĐTM Đại Kim – Định Công Ô 19 Lô B5 – KĐTM Đại Kim – Định Công
Khu A4 – KĐTM Đại Kim – Định Công
Phường, Quận Đường Nguyễn Cảnh Dị, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai,
9 Pháp lý Hợp pháp Hợp pháp Hợp pháp
10 Vị trí BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh
BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh
BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Cảnh
Dị (Nhựa, #15m, vỉa hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#100m hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
#190m, cách ngã ba Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Cảnh Dị
#300m Sổ đỏ 57m2, thực tế 82,7m2 hè #4m), cách ngã tư Nguyễn Cảnh Dị - Nguyễn Công Thái
11 Nguồn ngốc sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
15 Diện tích đất thổ cư (m2)
17 Kết cấu 05 tầng 04 tầng 05 tầng
19 Giá thương lượng/giá giao dịch thành công (đồng)
22 Đơn giá đất thổ cư
161.426.844 169.374.416 d Phân tích và điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng
+ BĐS SS1: có diện tích (82,7m2), lớn hơn diện tích của BĐS TĐ (53,55m2) nên tính thanh khoản kém hơn
+ BĐS SS2: cách BĐS TĐ #20m nên coi như tương đồng về giao thông
Các yếu tố tương đồng giữa BĐS TĐ và BĐS SS thì không điều chỉnh
Từ đây, ta có bảng điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng
Bảng 2.3 Bảng điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng
STT Các yếu tố ảnh hường BĐS so sánh
BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2
1 Đơn giá đất thổ cư trước khi điều chỉnh (đồng/m2)
8 Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) 5% 0%
10 Đơn giá đất thổ cư sau điều chỉnh
Theo Phụ lục 06 Công văn WI14/TĐTS, tỷ lệ điều chỉnh giá rao bán cho khu vực nội thành Hà Nội được áp dụng Cụ thể, đơn giá đất SS1 sau điều chỉnh là 152.548.367,58 đồng/m2, tính từ đơn giá 169.498.186,20 đồng với tỷ lệ 90% Đối với đơn giá đất SS2, giá sau điều chỉnh là 152.436.974,40 đồng/m2, dựa trên đơn giá 169.374.416,00 đồng cũng với tỷ lệ 90%.
Đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo phương pháp so sánh được xác định là 152.436.974 đồng/m2 và 152.548.367 đồng/m2 Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, NVTĐ đã chọn đơn giá QSDĐ thẩm định là 152.436.974 đồng/m2, áp dụng nguyên tắc chọn giá trị nhỏ hơn.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
2.5.1.Đánh giá hoạt động kinh doanh nói chung
Vào đầu năm 1993, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập với định hướng kinh doanh “quản lý sự phát triển của doanh nghiệp hiệu quả và an toàn”, tập trung phục vụ cá nhân và doanh nghiệp vừa và nhỏ Mặc dù đã có những điều chỉnh chính sách để thích ứng với từng giai đoạn phát triển, ACB vẫn giữ nguyên tắc cẩn trọng hàng đầu trong mọi nghiệp vụ ngân hàng, từ quy trình thẩm định tài sản bảo đảm cho tín dụng đến công tác kiểm soát rủi ro.
Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng ACB đã có những bước tiến rõ rệt, thể hiện qua việc tái cấu trúc bảng cân đối kế toán Ngân hàng tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và áp dụng chính sách quản lý rủi ro hiệu quả Đặc biệt, quy mô tổng tài sản của ACB đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 284 nghìn tỷ đồng vào cuối năm.
Đến cuối năm 2018, tổng tài sản của ACB đạt 329 nghìn tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2017 nhờ bảng tổng kết tài sản ngày càng vững mạnh và minh bạch Dư nợ tăng 32 nghìn tỷ đồng, tương đương 16%, trong khi huy động vốn tăng 29 nghìn tỷ đồng, tương đương 12% Mặc dù có mức tăng trưởng cao liên tục trong nhiều năm, ACB vẫn duy trì khả năng thanh khoản tốt với tỷ lệ dư nợ cho vay trên huy động tiền gửi khách hàng khoảng 77%, thấp hơn quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 80% Tỷ lệ trái phiếu chính phủ luôn chiếm hơn 15% tổng tài sản Để đảm bảo nguồn vốn khỏe mạnh, ACB thực hiện chia cổ tức bằng cổ phiếu và thanh toán bằng tiền mặt.
Ngân hàng ACB là ngân hàng TMCP đầu tiên tại Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa, đồng thời tiên phong trong công nghệ thông tin ngân hàng với hệ thống mạng diện rộng và nghiệp vụ ngân hàng lõi TCBS Ngoài việc cung cấp dịch vụ ngân hàng thuần túy, ACB còn phát triển các dịch vụ như cho thuê tài chính, chứng khoán và định giá tài sản phức tạp, thể hiện chiến lược linh hoạt nhằm phục vụ khách hàng hiện tại và tiềm năng Thành công của ACB đến từ nỗ lực không ngừng của nhân viên và quản lý, với phương châm làm việc trung thực và tận tụy, giúp ngân hàng ngày càng gần gũi hơn với cộng đồng.
Trong tiến độ phát triển của nền kinh tế đất nước là đi kèm với sức ép cạnh
5 Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu năm 2018
TCBS, viết tắt của “The Complete Banking Solution”, là hệ thống thông tin toàn diện của ngân hàng, bao gồm dữ liệu về tiền, tài sản thế chấp, giao dịch và kế toán, với khả năng xử lý thông tin nhanh chóng qua hệ thống core banking Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, Ngân hàng Á Châu (ACB) đặt ra câu hỏi làm thế nào để "hòa nhập chứ không hòa tan" Để giải quyết vấn đề này, ACB đã xây dựng kế hoạch cho giai đoạn 2018 – 2024 với ba mục tiêu chính: (i) tăng trưởng khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa, (ii) cung cấp trải nghiệm khách hàng vượt trội, và (iii) đạt được lợi nhuận bền vững và hấp dẫn, nhằm thích ứng với thị trường ngân hàng đa dạng và sự cạnh tranh từ các công ty công nghệ tài chính.
2.5.2 Những ưu điểm trong công tác thẩm định tài sản
ACB tuân thủ các nguyên tắc thẩm định tài sản thế chấp theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thông lệ quốc tế, trong đó nguyên tắc độc lập được coi là quan trọng nhất Nguyên tắc này đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra khách quan, giúp hạn chế tối đa các yếu tố chủ quan có thể làm sai lệch giá trị ước tính.
Quy trình thẩm định tài sản tại Ngân hàng ACB tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, bao gồm 04 bước rõ ràng và không trùng lặp Các nhân viên thẩm định (NVTĐ) thực hiện quy trình này một cách nghiêm túc, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong từng giai đoạn thẩm định.
Ngân hàng ACB đặc biệt chú trọng đến các yếu tố như quy hoạch, vị trí, hình dáng và môi trường sống, vì chúng có ảnh hưởng sâu sắc đến kết quả thẩm định bất động sản Sự quan tâm này giúp ACB đưa ra quyết định chính xác về việc nhận tài sản bảo đảm Hiện nay, không nhiều ngân hàng chú ý đến những yếu tố này như ACB Như đã phân tích, quy hoạch phân khu có tác động lớn đến chính sách nhận tài sản thế chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ rủi ro của ngân hàng Việc xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản không chỉ giúp ACB kiểm soát nợ xấu mà còn tác động tích cực đến nền kinh tế.
Vào thứ tư, hầu hết các hồ sơ đã được thẩm định và trả kết quả với độ chính xác cao Tại thời điểm thẩm định, giá trị các bất động sản thế chấp gần như tương đương với giá trị thị trường.
Vào thứ năm hàng tháng, phòng thẩm định tài sản sẽ lập tờ trình phân tuyến đường cho các NVTĐ khảo sát thông tin NVTĐ cần thu thập các thông tin quan trọng như địa chỉ chính xác của BĐS, giá rao bán, thương lượng giá với người bán (nếu có) và xác nhận các đặc điểm hiện có của BĐS Sau khi ghi chép đầy đủ, NVTĐ sẽ điều chỉnh các yếu tố thuận lợi hoặc bất lợi và giải trình chi tiết cho những điều chỉnh này Cuối cùng, các thông tin sẽ được lưu vào mục “giá tham chiếu” trong hệ thống PASS nội bộ, phục vụ cho các lần thẩm định sau này cho BĐS ở vị trí đã khảo sát trong vòng 03 tháng trước Kho dữ liệu phong phú và đa dạng này giúp tiết kiệm nguồn lực và thời gian thực hiện.
2.5.3 Sự hài lòng của khách hàng
2.5.3.1 Ph ỏ ng v ấ n nhân viên th ẩ m đị nh
Theo thông tin từ các chuyên viên thẩm định, số lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định hàng năm đang gia tăng rõ rệt Trong đó, hồ sơ khách hàng thế chấp bất động sản để cấp tín dụng lần đầu và tái cấp tín dụng chiếm 50% tổng số hồ sơ Tỷ lệ khách hàng thanh toán nghĩa vụ nợ vay đúng hạn đạt 82%, góp phần giảm tình trạng nợ xấu so với năm trước Điều này cho thấy công tác thẩm định tài sản tại Ngân hàng ACB rất hiệu quả, giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
Trong quá trình thẩm định thực tế bất động sản, NVTĐ nhận được sự hợp tác tích cực từ khách hàng, với thông tin trao đổi diễn ra thuận lợi Chưa có trường hợp nào khách hàng phàn nàn về tác phong làm việc của NVTĐ, và chỉ khoảng 3% khách hàng không hài lòng với kết quả định giá từ nhân viên tín dụng Điều này cho thấy công tác thẩm định tài sản tại ACB là chính xác và phù hợp, đồng thời phản ánh mức độ hài lòng cao của khách hàng khi chọn ACB làm nơi thế chấp vay vốn.
Qua các cuộc phỏng vấn nhanh với khách hàng đang thế chấp bất động sản tại Ngân hàng ACB, nhiều người cho biết họ chọn ngân hàng này vì uy tín, lợi ích cao và sự chuyên nghiệp của nhân viên Mặc dù quy trình thẩm định bất động sản của ACB được đánh giá là khắt khe hơn so với các ngân hàng khác, nhưng khách hàng vẫn hài lòng với giá trị thẩm định và thái độ làm việc của nhân viên Việc giải ngân cũng diễn ra nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu vốn tức thời của khách hàng Tuy nhiên, công tác thẩm định vẫn gặp một số sai sót và thiếu tế nhị trong việc khảo sát thông tin, dẫn đến một số trường hợp lộ thông tin cá nhân của khách hàng Những nhận định tích cực và góp ý của khách hàng đã góp phần giúp Ngân hàng ACB phấn đấu cải tiến dịch vụ và xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng.
2.6 HẠN CHẾ TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
NVTĐ có thể chưa phát hiện ra việc tài sản có thể được nhận thế chấp hay không, cũng như các hạn chế pháp lý ảnh hưởng đến quyền của chủ sở hữu Điều này dẫn đến nhiều rủi ro cho ngân hàng, bao gồm rủi ro quy trình gây lãng phí nguồn lực, rủi ro giá trị khi mất tài sản bảo đảm, và rủi ro giảm giá trị do các vấn đề pháp lý khi xử lý nợ, như việc một phần tài sản thế chấp không được tính vào giá trị tài sản khi xử lý Hơn nữa, những rủi ro này có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản khi tiến hành phát mại tài sản.
Ngân hàng TMCP Á Châu chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định tài sản, trong đó giá tham khảo của các bất động sản tương đồng là yếu tố quan trọng để ước tính giá trị Tuy nhiên, thông tin so sánh mà các nhân viên thẩm định thu thập thường không đồng bộ và không tương đồng với dữ liệu của bất động sản cần thẩm định Điều này dẫn đến việc họ thường áp dụng phương pháp chặn trên và chặn dưới để điều chỉnh giá, ảnh hưởng tiêu cực đến tính khách quan của kết quả thẩm định Hơn nữa, độ xác thực của thông tin so sánh thường thấp do chủ yếu được cung cấp từ người bán và môi giới, dẫn đến rủi ro nếu nhân viên thẩm định không xác minh trực tiếp Trong quá trình thẩm định, cũng xảy ra tình trạng nhân viên chưa xác minh đúng chủ sở hữu thực tế và đánh giá sai tình trạng pháp lý, gây ra rủi ro giảm giá trị, nợ xấu và khó khăn trong quản lý tài sản.
Thứ tư, ở giai đoạn lập trình tờ trình thẩm định tài sản, theo quy định thẩm định tại Ngân hàng ACB, tồn tại các lỗi nghiệp vụ như:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
Kế hoạch công việc Phòng thẩm định tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu năm 2019
Mỗi công việc đều cần có những chỉ tiêu rõ ràng, có thể do tổ chức đề ra hoặc do chính nhân viên tự đặt ra Đối với nghề thẩm định, khối lượng công việc lớn và thời gian hạn chế yêu cầu các cấp quản lý phải lập kế hoạch và định hướng công việc phù hợp cho từng nhân viên.
Trong những năm qua, nhờ vào sự nỗ lực của đội ngũ nhân viên và tầm nhìn chiến lược của lãnh đạo, ACB đã vượt qua nhiều thử thách và khẳng định vị thế vững mạnh trên thị trường tài chính Việt Nam Không chỉ dừng lại ở thành công hiện tại, ACB luôn đề ra các kế hoạch phát triển bền vững, thể hiện tham vọng của đội ngũ nhân viên trong việc hướng tới tương lai và cống hiến hết mình cho các mục tiêu chung của công ty.
Phòng thẩm định tài sản Ngân hàng Á Châu tiếp tục phát huy thành công trước đó bằng cách xây dựng kế hoạch định hướng nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá Công việc thẩm định tại ACB tập trung vào hai lĩnh vực chính: xây dựng khung giá đất thị trường và thẩm định bất động sản theo yêu cầu từ các kênh phân phối Để triển khai các nhiệm vụ này, vào năm 2019, ban lãnh đạo ACB đã thực hiện phương án cụ thể cho nhân viên, chuyên viên, Giám đốc TĐTS, Giám đốc TĐTS khu vực, Giám đốc nghiệp vụ và nhân viên kiêm chức danh thẩm định tài sản.
Th ứ nh ấ t, v ớ i các tr ườ ng h ợ p ti ế p nh ậ n th ẩ m đị nh B Đ S theo yêu c ầ u c ủ a kênh phân ph ố i
Quy định về điểm hiệu suất tại Bộ phận Nam Hà Nội yêu cầu đạt 140 điểm mỗi nhân viên mỗi tháng, trong khi Bộ phận Bắc Hà Nội cần đạt 150 điểm Đối với nhân viên tạm thời làm việc dưới 6 tháng, mức điểm hiệu suất yêu cầu là 100 điểm mỗi nhân viên mỗi tháng.
- Đối với NVTĐ làm việc dưới 01 năm: 100 điểm/tháng
- Đối với NVTĐ làm việc trên 01 năm: 120 điểm/tháng
- Đối với chuyên viên TĐTS: 130 điểm/tháng
- Đối với Giám đốc TĐTS: 130 điểm – 140 điểm/tháng
Giám đốc nghiệp vụ trong bộ phận phê duyệt cần đạt 130 điểm mỗi tháng Để đảm bảo kết quả thẩm định nhanh chóng và hạn chế rủi ro, yêu cầu tỷ lệ lỗi nghiệp vụ và số lượng hồ sơ trễ cần giảm xuống dưới 2%.
Trong quy trình thẩm định, NVTĐ cần duy trì thái độ làm việc chuyên nghiệp và đảm bảo chất lượng dịch vụ với tỷ lệ hồ sơ xem xét lại giá dưới 0,5% Điều này cho thấy yêu cầu cao về chuyên môn của nhân viên, nhằm đạt được kết quả thẩm định sát với giá trị thị trường theo quy định của ACB tại thời điểm thẩm định Ngoài ra, cần hạn chế hiện tượng chuyển tiếp hồ sơ giữa cấp phê duyệt và NVTĐ để không làm ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết hồ sơ.
Các kỳ thi nghiệp vụ định kì đảm bảo 100% nhân viên đạt, từ đó nâng cao chất lượng nghiệp vụ, khắc phục những lỗi nghiệp vụ không đáng có
Vào thứ hai, việc xây dựng khung giá đất thị trường sẽ được thực hiện bởi Bộ phận Nam Hà Nội, quản lý khu vực Hà Nội, Hà Nam, Thanh Hóa và Nghệ An Trong khi đó, Bộ phận Bắc Hà Nội sẽ phụ trách các khu vực còn lại, bao gồm Hà Nội, Hưng Yên, Nam Định và Vĩnh Phúc Đối với khu vực Hà Nội, cần triển khai xây dựng đơn giá đất theo từng quận, huyện, trong khi các tỉnh sẽ áp dụng theo các cụm, khu vực dựa trên từng tờ trình đường.
Bảng 3.1 Bảng kế hoạch xây dựng đơn giá đất trên các tuyến đường
STT Bộ phận Khu vực Tổng Ghi chú
1 Nam Hà Nội Hà Nội 680 451 con đường và 229 tòa chung cư
Hà Nam 87 78 tuyến đường cũ và 9 tuyến đường mới Thanh Hóa 114 104 tuyến đường cũ và 10 tuyến đường mới Nghệ An 108 98 tuyến đường cũ và 10 tuyến đường mới
Bắc Hà Nội hiện có 650 tuyến đường và 354 tòa chung cư, trong đó có 20 tòa mới xây dựng Tỉnh Hưng Yên đã cập nhật 95 tuyến đường cũ và bổ sung 20 tuyến mới Tại Nam Định, có 95 tuyến đường, trong đó 84 tuyến cũ và 11 tuyến mới được cập nhật Vĩnh Phúc cũng đã cập nhật 143 tuyến đường, với 113 tuyến cũ và 10 tuyến mới.
