CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại
1.3.1. Các nhân tố khách quan
1.3.1.1. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Đối tượng chính trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS. Đây là một tài sản mà giá trị của nó phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên.
Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại hai vị trí, vị trí tuyệt dối và vị trí tương đối.
Những BĐS tọa lạc trong trung tâm đô thị luôn có giá trị cao hơn những BĐS cùng loại nhưng tọa lạc vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại ngã ba, ngã tư trên cách trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Kích thước, hình dáng, diện tích thửa đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Địa hình bất động sản tọa lạc: Ở những khu vực có địa hình thấp hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá BĐS được đánh giá thấp, ngược lại giá sẽ cao hơn.
Kiến trúc bên ngoài bất dộng sản: Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp thị hiếu, tập quán hơn thì giá trị cao hơn và ngược lại.
Môi trường, an ninh: Các yếu tố môi trường sống, tình hình an ninh đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị các BĐS.
Vậy nên, khi thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là BĐS, các nhân viên thẩm định của Ngân hàng cần khảo sát thực trạng nhằm nắm rõ được các điều kiện tự nhiên, gắn liền với sự tồn tại và ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá.
1.3.1.2. Môi trường kinh tế
Thẩm định giá TSBĐ một khâu trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại. Mà yếu tố quyết định đến hoạt động cho vay này chính là sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cho hoạt động tiêu dùng cũng tăng theo, do đó làm ra tăng vốn vay tại NHTM, điều này kéo theo công tác thẩm định cũng diễn ra sôi động hơn.
Bên cạnh đó, nền kinh tế phát triển, các định chế tài chính dần hoàn thiện, trong đó có thị trường BĐS sẽ giúp thông tin trên thị trường ngày càng trở nên hoàn hảo, đáng tin cậy hơn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các NVTĐ thu thập thông tin dễ dàng hơn, đưa ra các lập luận cũng như những dự báo vững chắc hơn.
1.3.1.3. Môi trường pháp luật
Môi trường pháp luật tác động đến từng đối tượng xã hội nói riêng và các doanh nghiệp hoạt động vì mục đích lợi nhuận nói chung. Một môi trường pháp lý hoàn thiện, các văn bản pháp quy bám sát thực tiễn góp phần tạo hành lang pháp lý giúp cho các Ngân hàng đảm bảo an toàn tín dụng.
Công tác thẩm định giá chứa đựng rất nhiều cám dỗ, NVTĐ cũng có thể bắt tay với khách hàng hoặc bên thứ ba để định giá cao hoặc thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực mà BĐS đang có. Vì vậy, cần có sự quản lý, giám sát chặt chẽ nhằm hạn chế các hành vi tiêu cực xảy ra.
Việc đem tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng làm tài sản bảo đảm tiền
vay tại các NHTM chứa đựng nhiều rủi ro trong việc xử lý các thủ tục sau vay. Do đó, cần có các quy định rõ ràng từ phía các cơ quan có thẩm quyền về quyền sở hữu tài sản, về các giao dịch bảo đảm nhằm nâng cao tính thanh khoản. Điều này, cũng giúp các NHTM quản lý và thẩm định tài sản dễ dàng hơn.
1.3.1.4. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá
Ngân hàng, xét về bản chất phần lớn cũng là một doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận. Vì thế, cũng không tránh khỏi sự cạnh tranh trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, TĐG không còn là vấn đề nằm trong phạm vi ngân hàng nữa mà nó trở thành một ngành nghề chuyên nghiệp đang được chú trọng phát triển. Hàng loạt các Công ty định giá với nguồn nhân lực đào tạo tốt, tài chính hùng hậu đặc biệt là các Công ty định giá nước ngoài hoạt động ở Việt Nam thì vấn đề cạnh tranh giữa khối ngành Ngân hàng và các tổ chức này càng trở nên gay gắt. Điều này vừa là thách thức, vừa là động lực thúc đẩy hoàn thiện công tác TĐG tại các NHTM.
1.3.2. Nhân tố chủ quan 1.3.2.1. Đội ngũ nhân lực
Hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo là hoạt động tài chính hiện đại, nó đòi hỏi một lượng chất xám cao. Vì thế, con người là yếu tố nội sinh quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến hoạt động này.
Các NVTĐ ngoài hay các cán bộ ngân hàng chuyên sâu thẩm định cần được đào tạo các kiến thức thẩm định một cách bài bản, đồng thời nâng cao sự nhảy cảm đối với từng biến số thay đổi khi thẩm định, lựa chọn phương pháp phù hợp khi thẩm định cũng là một yêu cầu quan trọng đảm bảo công tác thẩm định hiệu quả nhất.
1.3.2.2. Hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá luôn bao gồm bước thu thập và phân tích thông tin.
Nhằm giảm thiểu thời gian, hỗ trợ các cán bộ định giá hoàn thiện công việc của mình trong thời gian ngắn nhất, chi phí nhỏ nhất thì nguồn thông tin cần được thu thập đầy đủ, chính xác. Để làm được điều này thì từng ngân hàng cần xây dựng nguồn thông tin nội bộ từ các thông tin cung cấp bởi khách hàng cũng như nguồn thông tin chính thống như thông tin về ngành thị trường do các cán bộ hay hiệp hội nghề nghiệp công bố.