CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.2. Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phân Nam Hà Nội
2.2.2. Quy trình thẩm định bất động sản tại Ngân hàng ACB
Nhìn chung, nội dung quy trình thẩm định tài tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng ACB giống với với quy trình chung theo quy định của pháp luật nhưng có sự khác biệt cách thức . Nếu theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, quy trình thẩm định giá có 6 bước như đã nêu ở chương II thì ở Ngân hàng ACB, cũng là các bước ấy nhưng có sự thay đổi thứ tự cũng như kết hợp giữa các bước như sau:
Giai đoạn 1: Lên kế hoạch thẩm định (hợp nhất bước 1 và bước 2 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiện: Nhân viên thẩm định
4 Công văn 644/TĐTS – Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng
- Đối tượng tương tác: Bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Nhân viên thẩm định sử dụng kiến thức chuyên môn để tìm kiếm, xác minh và thẩm định bề mặt pháp lý tài sản đối chiếu với các quy định của ACB. Đồng thời, họ cần trả lời các câu hỏi trọng yếu sau đây:
+ Căn cứ vào chức vụ, nhân viên xác định việc tiếp nhận hồ sơ đã đúng thẩm quyền hay chưa? Phiếu yêu cầu thẩm định được gửi từ bộ phận tín dụng có ghi rõ thông tin khách hàng vay; mục đích vay là cấp tín dụng, vay thêm hay định kỳ?
+ Các chứng từ pháp lý đã được cung cấp đầy đủ hay chưa? Nếu bộ chứng từ pháp lý thiếu cần bổ sung những gì? Từ đó, trả lời tiếp câu hỏi tài sản có đủ điều kiện để nhận thế chấp hay không?
+ Xác định đối tượng cần định giá và dự kiến về phương pháp thẩm định tương ứng với từng loại BĐS khác nhau (đất, công trình trên đất, …) theo quy định của ACB?
+ Sau khi nhìn sơ bộ chứng từ pháp lý được cung cấp, nếu có những thắc mắc về số đo diện tích, hay nghi vấn chủ sở hữu thực tế với khách hàng vay có phải là một hay không?
+ Lập kế hoạch, lộ trình đường đi: Căn cứ vào số lượng hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận và hạn chế làm việc chồng chéo, nhân viên thẩm định cần sắp xếp lộ trình tuyến đường thẩm định phù hợp đảm bảo xử lý từng hồ sơ như thế nào?
+ Thiết lập cuộc hẹn với khách hàng/người hướng dẫn thẩm định: Nhân viên thẩm định cần trả lời được các câu hỏi?
Ai? Giới thiệu thông tin về tên nhân viên thẩm định, phòng ban làm việc và đặc biệt nên để lại số điện thoại di động để tạo ra sự chủ động khi gặp mặt cũng như tránh tình trạng thay đổi cuộc hẹn từ cả hai phía khách hàng cũng .như nhân viên thẩm định.
Ở đâu? Địa điểm hẹn gặp khách hàng ở đâu? Cách vị trí thực tế BĐS tọa lạc là bao xa? BĐS nằm mặt phố hay thật sự là nằm trong ngõ với độ rộng ngõ là bao nhiêu mét, cách mặt tiền đường xa hay không?
Câu hỏi ở đâu rất trọng do chỉ khi có thông tin sơ bộ về vị trí BĐS tọa lạc
thì những hoài nghi khi thực hiện làm việc sơ bộ với chứng từ pháp lý được thống nhất, cho thấy sự logic. Đồng thời, tránh rủi ro phát sinh khi xảy ra trường hợp BĐS tọa lạc trong hẻm mà khách hàng lại dẫn NVTĐ đến một BĐS khác nằm mặt phố.
Cũng như góp phần giúp các thẩm định viên thực hiện các công việc tiếp theo.
Tham khảo trước các dữ liệu thị trường xem liệu có thông tin về các BĐS so sánh hay không?
Thông tin quy hoạch về BĐS như thế nào? Tức, BĐS có vào quy hoạch hay không để tiến hành thẩm định bình thường hay từ chối thẩm định (căn cứ vào giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, bản đồ số và dựa vào thông tin từ các lần thẩm định truớc?)
- Kết quả công việc cần đạt được:
+ Nhân viên thẩm định lập được kế hoạch thẩm định cụ thể.
+ Chuẩn bị và xác định được các nội dung công việc khi thẩm định thực tế.
+ Thiết lập được cuộc hẹn với khách hàng.
Giai doạn 2: Thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin (bước 3 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiên: Nhân viên thẩm định.
- Nơi thực hiện công việc: Tại thị trường (nơi BĐS TĐ tọa lạc).
- Đối tượng tương tác: bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB trong việc thẩm định thực tế BĐS, hiện trạng thực tế của BĐS, khách hàng/người hướng dẫn/chủ sở hữu/người sử dụng, khu vực BĐS tọa lạc.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: giai đoạn này là giai đoạn quan trọng tiếp theo giải đáp các thắc mắc hay nghi vấn từ giai đoạn 1. Nhân viên thẩm định sử dụng các kiến thức, kỹ năngđể tìm hiểu, xác minh, thu thập thêm thông tin, thẩm định thực tế bằng cách thức đo đạc so sánh với bộ chứng từ pháp lý được cung cấp.
Qua đó, trả lời:
+ BĐS trên thực tế và BĐS được công nhận trên giấy chứng nhận có phải là một không? Hiện trạng thực tế của BĐS có phù hợp với các thông tin trên sổ?
Nhân viên thẩm định tiến hành đối chiếu BĐS hướng dẫn với BĐS trên giấy chứng nhận về sự khớp đúng bằng việc đo xem hướng BĐS (dùng la bàn hoặc
quan sát hướng mặt trời mọc); hình dáng (BĐS có hình dáng cân đối, nở hậu hay tóp hậu); diện tích kích thước (xác định ranh giới đất, đo đạc bằng công cụ chuyên dùng là máy đo laser, thước dây hoặc đếm gạch); giao thông (hình dáng, độ rộng ngõ nếu có …); các yết tố khác (giáp thửa, hợp thửa hay không, thông tin về dân sinh tại khu vực BĐS tọa lạc).
+ Thông tin về BĐS và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, tính thanh khoản của BĐS?
Nhân viên thẩm định thu thập thông tin về CSH/người sử dụng BĐS hiện có phải là một hay không? Điều này rất quan trọng do nếu mối quan hệ giữa họ là đồng thuận thì không sao nhưng nếu có sự mâu thuẩn hoặc sai khác hay đang có tranh chấp thì lại mang nặng yếu tố pháp luật. Theo quy định của ACB, nếu có sự tranh chấp này thì gây ra rủi ro rất lớn cho Ngân hàng khi tiến hành khảo sát thưc tế BĐS từ đó xác định giá trị là khó khăn do không vào được nhà để đo đạc cũng như khảo cứu hiện trạng.
Thông tin về mục đích sử dụng hiện tại của BĐS: BĐS đang dùng để ở, kinh doanh, cho thuê hay cho mượn, …Mục đích sử dụng có yếu tố bất lợi chi phối (ví dụ:
trong khuân viên BĐS có đền thờ, miếu, điện hầu đồng hay có tọa lạc gần mộ hay không) các yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của BĐS. Theo quy định của ACB thì với các trường hợp này được đánh giá khó bán hoặc được định giá thấp.
Với công trình xây dựng trên đất: Nhân viên thẩm định quan sát kết hợp với phỏng vấn khác hàng xem liệu BĐS xây dựng đã có giấy phép xây dựng hay chưa, xây dựng đúng hay sai phép để xác định phần diện tích thực tế được tính giá trị thế chấp tại Ngân hàng.
Chụp đầy đủ ảnh hiện trạng về BĐS yêu cầu như sau: quang cảnh xung quanh và mặt tiền BĐS (bắt buộc), nội thất – phòng khách, nhà bếp, công trình phụ,
…
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đén khả năng chuyển nhượng của BĐS: yếu tố giao thông, môi trường an ninh, lợi thế kinh doanh, quy hoạch gải tỏa (yếu tố này đươc ACB đặt lên hàng đầu).
- Kết quả công việc cần đạt được:
+ Thu thập đầy đủ thông tin về tài sản thẩm định và các yếu tố ảnh hưởng.
+ Hình ảnh ghi nhận thực tế BĐS thẩm định.
+ Biên bản thẩm định hiện trạng có đầy đủ thông tin mà thẩm định viên ghi chép được, chữ kí của các bên có liên quan.
Giai đoạn 3: Lập tờ trình thẩm định (kết hợp bước 4 và bước 6 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiện: Nhân viên thẩm định.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng.
- Đối tượng tương tác: Bộ chứng từ pháp lý, quy định của ACB, dữ liệu thu thập được trong quá trình thẩm định thực tế, hệ thống thẩm định PASS.
- Mục tiêu của giai đoạn công việc: Ở giai đoạn này, nhân viên thẩm định sử dụng các kiến thức chuyên môn để lập đúng tờ trình thẩm định tài sản theo quy định của Ngân hàng ACB và lời các câu hỏi trọng yếu sau:
+ Tờ trình được lập đúng mẫu, đầy dủ thông tin và đảm bảo thời gian theo quy định của ACB hay chưa?
Sử dụng đúng mẫu tờ trình (tờ trình thẩm định bình thường, tờ trình từ chối thẩm định).
Nhập liệu đầy đủ thông tin về BĐS thẩm định, BĐS só sánh (nếu thực hiện theo phương pháp so sánh).
Phân tích, đánh giá các rủi ro có liên quan.
Gắn đầy đủ chứng từ nội bộ (biên bản thẩm định, trích in quy hoạch, sơ đồ thửa, phân lô đất) và đầy đủ các hình ảnh đã chụp từ giai đoạn 2.
Nhân viên thẩm định nắm vững, áp dụng các tỷ lệ điều chỉnh.
Phân tích, đánh giá các rủi ro có liên quan.
Áp dụng các phương pháp, công thức để đánh giá tài sản theo quy định.
Kết luận giá và kiến nghị theo yêu cầu.
+ Nhận xét, đánh giá tài sản?
+ Giá trị tài sản?
+ Ghi nhận các rủi ro và kiến nghị phù hợp?
- Kết quả công việc cần đạt được: Dự thảo được tờ trình đúng thẩm định (đúng mẫu, đầy đủ thông tin, nội dung theo quy định của Ngân hàng ACB).
Giai đoạn 4: Kiểm soát và phê duyệt (bước 5 theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)
- Người thực hiên: Nhân viên thẩm định, cấp kiểm soát và phê duyệt.
- Nơi thực hiện công việc: Tại văn phòng.
- Đối tượng tương tác: Tờ trình thẩm định, chứng từ pháp lý, quy định của ACB, cấp kiểm soát phê duyệt.
- Mục tiêu trọng yếu của giai đoạn công việc:
+ Kiểm tra, soát xét về việc tuân thủ quy định của pháp luật và quy định của ACB trong việc thẩm định BĐS.
+ Kiểm soát thông ti về pháp lý, phương pháp thẩm định, các kiến nghị trên tờ trình.
+ Đảm bảo thời gian kiểm soát, phê duyệt tuân thủ quy định.
- Kết quả công việc cần đạt được: Tờ trình thẩm định tài sản đã được phê duyệt bởi cấp thẩm quyền.