CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.2. Nội dung công tác thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phân Nam Hà Nội
2.2.3. Phương pháp thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Việc thẩm định tài sản đảm bảo là bất động sản tại ACB được thực hiện bởi 04 phương pháp như sau: phuơng pháp áp dụng đơn giá đất thị trường được duyệt theo quy định của ACB, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư.
2.2.3.1. Phương pháp áp dụng đơn giá đất được duyệt của ACB a. Khái niệm
Là phương pháp xác định đơn giá đất dựa trên cơ sở áp dụng bảng giá đất thị trường do ACB phê duyệt từng điểm, kết hợp phân tích, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS thẩm định.
b. Điều kiện áp dụng
- BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực (tuyến đường/khu dự án/tòa chung cư) đã được duyệt giá đất/đơn giá sàn căn hộ thị trường.
- Bảng giá thị trường được duyệt trong thời gian hiệu lực theo quy định ACB từng thời kỳ.
- Theo quy định của ACB từng thời kỳ, áp dụng hệ số ngõ/hẻm được ACB phê duyệt với trường hợp BĐS thẩm định tọa lạc tại khu vực ngõ/hẻm chưa có giá thị trường.
c. Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc đóng góp
d. Cách thức thực hiện: Các bước tiến hành được quy định cụ thể theo từng giai doạn công việc gồm 4 bước:
Giai đoạn 1 (chuẩn bị thẩm định): Ở giai đoạn này, ngoài việc thực hiện thẩm định sơ bộ hồ sơ pháp lý, trả lời các câu hỏi trọng yếu nêu ở phần trên, các nhân viên thẩm định cần kiểm tra dữ liệu thị trường tại ACB và trả lời thêm câu hỏi:
tài sản có đủ điểu kiện định gái theo phương pháp này hay không?
Giai đoạn 2 (thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin): Nhân viên thẩm định cần đặc biệt lưu ý để làm rõ và trả lời các câu hỏi như sau:
- Vị trí BĐS thực tế tương ứng với trường dữ liệu nào?
- Các yếu tố thuận lợi/bất lợi tại nơi BĐS tọa lạc so với toàn bộ tuyến đường?
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá khác: giao thông, kinh doanh, môi trường, … Giai đoạn 3 (lập tờ trình thẩm định): Ở gai đoạn này, bên cạnh việc áp dụng đúng các quy định để lập tờ trình thẩm định, nhân viên thẩm định cần thực hiện các công việc trọng yếu như sau:
- Xác định đơn giá đất theo bảng giá được ACB phê duyệt, tương ứng với vị trí cảu tài sản thẩm định trên thực địa
- Mô tả các yếu tố ảnh hưởng đến giá và đề xuất tỷ lệ điều chỉnh, trong đó gồm có 6 nhóm yếu tố: pháp lý, quy mô, hình dáng, giao thông, kinh doanh và môi trường.
+ Điều chỉnh tăng (+)% ở các yếu tố thuận lợi (đó là những yếu tố giúp giá của tài sản thẩm định cao hơn mức giá được phê duyệt trong bảng dữ liệu giá của ACB): X%.
+ Điều chỉnh giảm (-)% ở các yếu tố thuận lợi (đó là những yếu tố làm giá của tài sản thẩm định thấp hơn mức giá được phê duyệt trong bảng dữ liệu giá của ACB): -Y%.
Xác định tổng tỷ lệ điều chỉnh: Z% = (+) X% + (-) Y%
- Áp dụng công thức tính để tính đơn giá thẩm định:
Đơn giá đất/sàn căn hộ thẩm định (đ/m2) = Đơn giá đất được duyệt (đ/m2) * Z%
Giai đoạn 4 (kiểm soát và phê duyệt): Ở giai đoạn này, người kiểm soát, cấp phê duyệt ngoài việc tuân thủ và bảo đảm kiểm soát/phê duyệt các nội dung trọng yếu theo quy định, phê duyệt đúng quy trình/đúng thẩm quyền.
e. Ưu nhược điểm - Ưu điểm:
+ Việc áp dụng nhanh chóng, dễ dàng.
+ Nhân viên thẩm định cũng như cấp quản lý có thể đánh giá được tình hình thị trường BĐS thông qua đơn giá đất đã được duyêt.
- Nhược điểm:
+ Sự lỗi thời của đơn giá đất được duyệt (đối với thị trường có nhiều biến động), dẫn đến việc áp dụng đơn giá đất được duyệt không đánh giá đúng diễn biến thị trường.
+ Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
2.2.3.2. Phương pháp so sánh trực tiếp
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 của Bộ tài chính ngày 20/08/2015, Ngân hàng ACB tuân thủ theo tiêu chuẩn trên từ điều kiện áp dung, nguyên tắc áp dụng cho đến các trường hợp được áp dụng thẩm định. Tuy nhiên, do các thao tác thẩm định tính giá trị tài sản được thực hiện qua hệ thống PASS nên được quy định có tính khác biệt. Trong tất cả 4 phương pháp thẩm định mà ACB áp dụng thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ưu thế hơn cả chiếm 90% tổng các phương pháp áp dụng.
a. Cách thức thực hiện
Giai đoạn 1 (chuẩn bị thẩm định): Ở giai đoạn này, ngoài việc thực hiện thẩm định sơ bộ hồ sơ pháp lý, trả lời các câu hỏi trọng yếu nêu ở phần trên, các nhân viên thẩm định cần đặc biệt chú ý các vấn đề sau:
- Nhân viên kiểm tra, đối chiếu pháp lý tài sản (loại BĐS) với chính sách định
giá của ACB hoặc kiểm tra, đối chiếu nội ung phê duyệt (đối với tài sản định giá theo quy định ngoại lệ) để trả lời câu hỏi: tài sản có đươc định giá theo phương pháp này không?
- Kiểm tra dữ liệu thị trường từ dữ liệu cơ sở hiện có (hệ thống PASS, internet, báo chí, …) để thu thập những thông tin có sẵn từ hệ thống dữ liệu.
Giai đoạn 2 (thẩm định hiện trạng và thu thập thông tin so sánh):
- Tìm kiếm thông tin so sánh, xác định các yếu tố so sánh và thu thập thông tin tương ứng với từng nhóm yếu tố so sánh đó theo nguyên tắc: những yếu tố nào được mô tả ở BĐS thẩm định thì bắt buộc phải thu thập ở BĐS so sánh.
- Thông tin so sánh cần đạt các tiêu chuẩn:
+ Có thực trên thực tế: tài sản so sánh là có thực, có ngườ mua/bán.
+ Nguồn thông tin phải xác thực, có địa chỉ người liên hệ, sơ đồ vị trí, … + Đã được bán thành công hoặc đang được rao bán.
+ Tương đồng với tài sản thẩm định.
+ Thời điểm phát sinh thông tin còn hiệu lực theo quy định của ACB: thông tin rao bán là 3 tháng, thông tin thực là 6 tháng.
Giai đoạn 3 (lập tờ trình thẩm định):
- Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin về BĐS thẩm định và so sánh, NVTĐ tiến hành các thao tác trên hệ thống PASS của ngân hàng.
+ Đối với tài sản định giá mục đích cấp tín dụng thì sử dụng ít nhất 2 thông tin so sánh.
+ Đối với tài sản định giá cho mục đích khác như: xử lý nợ, tái thẩm định, kiểm toán nội bộ, … thì sử dụng ít nhất 3 thông tin so sánh.
- Sau khi lập bảng thông tin khảo sát ta xác định đơn giá đaát của BĐS so sánh Đơn giá đất của BĐS so sánh = (Giá khảo sát – Giá trị CTXD nếu có)/diện tích đất
- Thực hiện phân tích các yếu tố ảnh hưởng giữa BĐS thẩm định và so sánh Hệ số điều chỉnh = (1 + Tổng tỷ lệ điều chỉnh %)/100
Đơn giá BĐS so sánh sau điều chỉnh = Đơn giá của BĐS so sánh * Hệ số điều chỉnh * A%
(Với tỷ lệ A % được quy định tại phụ lục 2, 3, 4, 5, 6 của WI-14/TĐTS.18) - Khu vực chưa có đơn giá đất được duyệt thì nhân viên thẩm định lấy thông tin khảo sát làm cơ sở định giá (áp dụng hệ số k).
Hệ số k = Đơn giá đất khảo sát thị trường/Đơn giá đất UBND ban hành - Sau khi có khoảng dao động giá (a,b), theo nguyên tắc nhỏ hơn các nhân viên thẩm định chọn giá trị nhỏ trong khoảng giá để làm đơn giá cho BĐS thẩm định.
Giai đoạn 4 (kiểm soát và phê duyệt): Người kiểm soát/cấp phê duyệt ngoài việc tuân thủ và bảo đảm kiểm soát/phê duyệt các nội dung trọng yếu theo quy định, phê duyệt đúng theo quy trình/đúng thẩm quyền.
Ngoài hai phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp duyệt giá theo quy định của ACB và phương pháp so sánh trực tiếp. Ngân hàng còn thực hiện thẩm định giá theo các phương pháp bổ sung là phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư nhưng với tỷ lệ thấp dưới 2%. Do điều kiện áp dụng khắt khe đòi hỏi nhân viên thẩm định nắm chắc kiến thức chuyên môn, mà theo cách thức thực hiện của hai phương pháp này thì tồn tại rất nhiều hạn chế, giá thẩm định lại không phản ánh đúng giá thị trường (phương pháp chi phí) cũng như các tham số tính khó xác đinh (phương pháp đầu tư).