CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.5. Tổng quan nghiên cứu
Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế, chúng ta không thể không nhắc đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vai trò của hệ thống ngân hàng.
Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng nó đã khẳng định được vi trí của mình trong các hoạt động như: mua bán, chuyển nhượng nhà đất, phân chia tài sản và đặc biệt là cho vay thế chấp tại ngân hàng. Nhờ sự ra đời của hoạt động định giá tài sản bảo đảm mà các tổ chức tài chính giữ được mức vốn an toàn, là cơ sở cho vay, hạn chế rủi ro.
Các công trình nghiên cứu trước đây hầu hết đều đã nêu được quy trình chung thẩm định tài sản, phản ánh đúng thực trạng thẩm trạng bất động sản tại các đơn vị công tác. Thể hiện được sự trung thực khi tiến hành thu thập thông tin trong quá trình thực tập cũng như nghiên cứu vi mô. Những hạn chế trong công tác thẩm định được các độc sáng liệt kê khá chi tiết và để khắc phục những hạn chế còn tồn tại đó, bằng ý kiến chủ quan, người viết đã đề xuất những giải pháp tương đối phù hợp. Mặc dù những giải pháp còn sơ bộ, chung chung những đã phần nào thể hiện được sự cống hiến muốn đóng góp đưa đơn vị khảo sát hoàn thiện hơn công tác thẩm định.
Đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu về công tác thẩm định tài sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu qua các năm như: Tháng 4/2009, Luận văn tốt nghiệp “Quy trình thẩm đinh giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” của tác giả Nguyễn Minh Hà Khoa Tài chính doanh nghiệp Học viện tài chính; Tháng 5/2010, chuyên đề “ Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu” do tác giả Trần Thị Thu Hường theo học Trường Đại học Kinh tế Quốc; Năm 2011, Luận văn tiến sĩ “Định giá tài sản thế chấp trong các Ngân hàng thương mại” của tác giả Ngô Thị Phương Thảo, Trường đại học Kinh tế Quốc dân thực hiện … các đề tài này đều đã thể hiện đúng tinh thần nghiên cứu về công tác thẩm định. Tuy nhiên, vẫn không tránh khỏi những thiếu sót về mặt thưc tiễn, chưa đóng góp nhiều cho công tác thẩm định trong thời gian tới 1.5.2. Khoảng trống nghiên cứu
Ở Việt Nam, không phải ngân hàng thương mại nào cũng thành lập ra các phòng ban thẩm định tài sản nội bộ. Vì vậy mà các ngân hàng này thực hiện các hoạt động cho vay thông qua thuê ngoài các công ty thẩm định giá độc lập. Công tác thẩm định giá được tuân thủ theo các quy định pháp luật Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế nhưng cách thức thực hiện công tác này tại các ngân hàng hay công ty thẩm định giá lại không giống nhau. Có những sự khác biệt do quan điểm cũng như cách thức thực hiện tại các tổ chức khác nhau hoặc chính bản thân các quy định cũng chưa hoàn thiện.
Điển hình cho việc tuân thủ các quy tắc thẩm định nhưng công tác thẩm định
tài sản bảo đảm là bất động tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cũng đang vấp phải những khuyết điểm. Từ trước đến nay, đã có rất nhiều các nghiên cứu khoa học, chuyên đề, luận văn đi sâu khai thác chủ đề hoàn thiện công tác thẩm định giá ở ACB từ quy trình thẩm định, chính sách nhận tài sản nhưng kết quả từ những công trình này chưa đem lại tính thực tiễn cao.
Qua tham khảo các công trình nghiên cứu trước về công tác thẩm định tài sản tại Ngân hàng Á Châu, em nhận thấy kết quả các nghiên cứu cũ chỉ mới dừng lại ở tính khảo sát, tức chưa đưa ra được các giải pháp tức thời để khắc phục các hạn chế hiện hữu, cũng như không đề xuất ra bất kì một phương án nào mới để hoàn thiện công tác thẩm định tại ngân hàng trong tương lai.
Cụ thể, theo nội sung chuyên đề tốt nghiệp, đề tài “Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại và Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội” do sinh viên Hà Hải Sơn theo học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên biên soạn năm 2009. Đề tài mới nêu thực trạng thẩm định giá bất động sản thông thường tọa lạc ở Số 15 đường Cát Linh, Quận Đống Đa, Hà Nội theo quy định của Ngân hàng Á Châu. Nhưng đề tài chưa chỉ ra được tại thời điểm định giá năm 2009, khi Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội vẫn còn là công ty con của ACB và chưa sát nhập thành phòng thẩm định của Ngân hàng, quy trình thẩm định bất động sản còn chưa hoàn thiện. Kết quả định giá chủ yếu dựa vào đơn giá thẩm định của Nhà nước, những lập luận về thông tin so sánh không đủ căn cứ xác minh, lập luận thiếu chặt chẽ. Hơn thế nữa, trong quy trình thẩm định lúc này Ngân hàng chưa đề đề cao các yếu tố ảnh hưởng như trích in quy hoạch, độ rộng ngõ/hẻm. Và điều này gây ra những rủi ro về phát mại tài sản, ảnh hưởng xấu đến hụt vốn của Ngân hàng. Tại thời điểm lúc bấy giờ, đơn giá đất Nhà nước là 40.000.000 đồng/m2, diện tích đất là 86,10m2 thì có 20,4m2 vào quy hoạch giao thông ACB đã bị thất thoát 816.000.000 đồng. Sinh viên Hà Hải Sơn cũng không phát hiện hay nghi ngờ gì về trường hợp nếu BĐS TĐ vào quy hoạch thì sẽ gây ra những tổn thất gì cho Ngân hàng. Đồng thời, các biện pháp hoàn thiện định giá, sinh viên cũng chỉ liệt kê qua loa chưa mang tính cấp thiết.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Kết thúc chương 1, khóa luận đã trình bày một cách khái quát cơ sở lý luận về thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Mang lại cho người đọc cái nhìn bao quát nhất về công tác thẩm định tài sản cũng như nắm bắt sơ bộ về điều kiện, thủ tục nhận thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, căn cứ vào quan điểm, phương hướng hoạt động kinh doanh mà cách thức vận dụng các quy định trên ở các tổ chức tài chính ngân hàng, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hiện nay có những sự khác biệt. Đồng thời, qua tìm hiểu tham khảo các bài viết cùng chủ đề, em nhận thấy những khoảng trống trong các tác phầm nghiên cứu trước đang còn thiếu. Để hiện thực hóa những lập luận trên, đề tài xin được làm rõ vấn đề ở chương 2 “Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – Bộ phận Nam Hà Nội”.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU – BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI